L’amministratore si uccide senza pagare, dodici famiglie al freddo - CORREGGIO

Iren stacca il riscaldamento a un condominio di via Leopardi «perché non paga». In realtà i 13 mila euro dovuti erano stati versati all'uomo, che si è tolto la vita.

CORREGGIO

Un intero palazzo senza riscaldamento. Famiglie, con bambini e, più in generale, soggetti fragili, al freddo durante la stagione più rigida dell’anno. Tutto questo per un debito non pagato da parte del precedente amministratore di condominio, che tempo fa si è tolto la vita. Fa discutere il caso del condominio di via Leopardi, dove abitano 12 famiglie e che ieri pomeriggio è approdato negli uffici di Iren sotto forma di incontro tra gli avvocati della multiutility, il legale del condominio, la correggese Catia Lombardo, e il nuovo amministratore, Guido Belletti.

Durante l’appuntamento di ieri, infatti, si è cercato di trovare una soluzione che permetta di riallacciare al più presto l’utenza e di trascorrere l’autunno e l’inverno a una temperatura accettabile. In passato, infatti, Iren è stata costretta a staccare il gas perché il precedente amministratore ha intascato i soldi da parte degli inquilini per un ammontare di 13 mila euro, senza però versarli all’azienda. Il riscaldamento del palazzo è centralizzato e questo è alla base del problema. Ed è l’unica utenza che crea problemi, mentre le altre, luce e acqua, vengono regolarmente somministrate agli inquilini.

«Siamo riusciti a pagare l’energia elettrica in modo che, almeno, chi ha una stufa possa tamponare così i disagi derivanti dal freddo», spiega Belletti. L’accordo trovato ieri durante il colloquio con Iren è illustrato invece dall’avvocato Lombardo e consiste in una rateizzazione che, tuttavia, deve trovare il consenso dei residenti di via Leopardi.

«C’è stata una parziale apertura da parte di Iren, una disponibilità a trovare un accordo: a mio giudizio è una svolta positiva che rappresenta un cambiamento di rotta rispetto ai mesi precedenti – aggiunge Lombardo - Stiamo valutando, quindi, la proposta di Iren di rateizzare il debito in modo che sia possibile per gli inquilini onorare l’impegno assunto allacciando immediatamente il servizio. L’amministratore dovrà riferirlo ai residenti e, a nostra volta, ne riparleremo con l’azienda».

I 13mila euro dovranno quindi essere versati di nuovo, malgrado i condòmini li abbiano già pagati. «Sono somme già pagate, ma Iren dice: “A noi poco interessa se è stato uno dei condòmini a non onorare il debito” – continua l’avvocato – e dal punto di vista giuridico hanno ragione loro, perché il rapporto è tra Iren e il condominio intero. Già nella giornata di oggi dovremmo avere un’idea sul da farsi. Attualmente, il grosso problema è rappresentato dagli eredi che, al momento, stanno ancora facendo un inventario e non sono ancora subentrati. Di conseguenza, non abbiamo interlocutori con i quali dialogare su come risolvere il problema ed eventualmente saldare il pagamento di questo debito che si trascina».

Fonte: Gazzetta di Reggio

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Maltempo: allagato lo scantinato

Arriva il maltempo, se una volta si era felici di due giorni di pioggia nei quali si poteva stare tranquilli nelle proprie abitazioni, magari sotto le coperte, ora ogni volta che il tempo minaccia pioggia, nasce un senso di inquietudine. Il clima è cambiato, la pioggia non scende più regolarmente ma si hanno dei picchi alluvionali dove per poche ore scende tutta la pioggia dell'anno. 

Dopo poco che piove, per sicurezza si scende nello scantinato e si levano le auto, portandole in strada, magari in una zona un attimo rialzata, per essere sicuri e poter tornare sotto le coperte a godersi il rumore della pioggia.

Ma se così non si può fare? Quando si è al lavoro, oppure in piena notte, se non si riesce a intervenire in tempo si rischia che la pioggia anneghi la vostra automobile: se siete assicurati, se esiste un'assicurazione condominiale che copre eventuali danni, si potrebbe riuscire a recuperare qualcosa. Perché se il condominio è provvisto di impianto di defluvio e pompaggio delle acqua meteoriche, ma questi non funzionano correttamente, allora il condominio stesso dovrà risarcire i proprietari dei locali allagati. Non esiste la scusa dell'eccezionalità dell'evento, infatti questo dovrebbe essere previsto dagli ingegneri che dovranno progettare un sistema per il defluvio delle acque anche in caso di eccezionalità.

Difatti la sentenza, del 29/01/2013 della Corte d'Appello di L'Aquila, sentenza dell'11/10/2012 n. 1147:

la responsabilità di cui all'art. 2051 cod. civ., prevista per i danni cagionati da cose in custodia, presupponga la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa; detta norma non dispensa il danneggiato dall'onere di provare il nesso causale tra cosa in custodia e danno, ossia di dimostrare che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa, mentre resta a carico del custode offrire la prova contraria alla presunzione “iuris tantum” della sua responsabilità, mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità”

Ma esistono soluzioni che possano mettere in sicurezza il garage in modo definitivo contro l'alluvione? 

Sì! Perché sì? Ve lo illustrerò tra poco punto per punto. 

Innanzitutto serve che le acque d'infiltrazione possano defluire correttamente: se il garage sotterraneo è ben progettato, sarà presente un'intercapedine tra la parete esterna del condominio e la parte controterra, l'intercapedine deve avere una dimensione tale da poter essere ispezionabile da una persona, quindi con una larghezza di almeno 60 cm, in maniera che un tecnico ci possa entrare e installare eventuali pompe di sentina, pulire dal fango, ecc... Inoltre il livello di calpestio dell'intercapedine deve essere più basso di quello del garage, in maniera che le acque siano più basse e non si infiltrino a livello del pavimento del garage. Tale livello dovrà avere una pendenza in maniera che l'acqua possa confluire naturalmente nei pozzetti dove sono presenti le pompe di sentina che succhiano e portano via l'acqua.

Importante da dire due cose relative alle pompe di sentina: la prima è che dovranno essere acquistate quelle predisposte a succhiare acqua e fango, in maniera che non si inceppino. La seconda, importante, è relativa all'impianto elettrico: perché è già capitato che l'impianto non fosse a tenuta stagna e anche se fatto bene, dopo pochi mesi di vita l'umidità accumulata sommata all'acqua dovuta alla pioggia, facesse saltare l'impianto: a quel punto anche se il numero delle pompe è sufficiente, o addirittura esuberante, ma l'impianto elettrico salta, e si ha l'allagamento dell'interrato.

Per la pendenza dei canali dell'intercapedine va bene un centimetro ogni metro: dovete valutare dove predisporre i pozzetti, cioè degli elementi dove l'acqua si possa accumulare e dove installare le pompe. 

Posso dare un ultimo consiglio: attenzione a non sottovalutare il pericolo, l'acqua è una minaccia, sia per le vostre cose ma soprattutto è un rischio per la vostra vita. Sempre attenti a giudicare la situazione, fate una corretta manutenzione degli impianti, non fidati di professionisti che vi fanno preventivi troppo bassi, o che vi dicono che questo o quello non servono. 

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Soluzioni per ridurre le spese condominiali

Ci sono parti comuni che possono essere di godimento separato o locali che non hanno nessuno tipo di destinazione e rimangano inutilizzati. La domanda che nasce spontanea è: Ma possiamo fare qualcosa in questi spazi per cercare di guadagnare qualcosa e ridurre le spese condominiali? 

Di seguito proporremo vari esempi su come un condominio può intervenire per ridurre le spese condominiali traendo profitti dagli spazi comune:

• Un esempio può essere l'appartamento del portiere che viene lasciato libero a seguito della soppressione del servizio di portierato: l'appartamento viene affittato e il ricavato va a sgravare le spese condominiali.
• Sui lastrici solari possono venire installate antenne da parte dei gestori di telefonia mobile (o servizi che devono disporre di ripetitori) in cambio di una somma mensile o annuale che verrà bonificata al condominio in cambio della cessione del diritto di superficie del lastrico solare. La somma può essere anche pagata con anticipo tutta assieme per il periodo che il gestore vorrà affittare il lastrico solare. Nel caso si voglia procedere con questo metodo, spesso in assemblea si ci deve scontrare con qualche condomino contrario perché le onde elettromagnetiche prodotte dall'impianto potrebbe danneggiare la salute dei residenti: questo è parzialmente vero, cioè le onde elettromagnetiche fanno male alla salute, ma il ripetitore installato sopra il tetto crea un effetto ad ombrello che porta le onde a colpire gli edifici vicini. Inoltre se l'assemblea rifiuta di installare il ripetitore, chi vi dice che il condominio vicino non decida di installare un ripetitore e le onde elettromagnetiche dovete prendervele voi?!
• L'ennesima possibilità nasce da quei condomini che dispongono di un parcheggio condominiale privato: se questo parcheggio è riservato ai soli condomini che ci parcheggiano liberamente con la famiglia che ci parcheggia il SUV, la station wagon e il camper, mentre l'altro condominio non trova nemmeno lo spazio per la sua smart, con le consuete liti che si vanno a creare di conseguenza a questi comportamenti. Una soluzione e rendere i parcheggi a pagamento, con affitto mensile o annuale, una somma relativa al costo del parcheggio nella zona dove vivete e alle condizioni del parcheggio: se si tratta di un parcheggio situato in centro città, dove trovare parcheggio è impossibile, se il parcheggio è sicuro e protetto, ... Un costo che può variare da 30 € a 100  € al mese. 

Importante a riguardo è sentenza del tribunale di Genova, n°1385/2006:  

"L'assemblea condominiale ha […] la possibilità di concedere, anche a terzi il godimento di beni comuni, realizzando quindi per i condomini una forma di “godimento indiretto” derivante dalla percezione del relativo canone: tale possibilità tuttavia è subordinata all'impossibilità dell'uso diretto, anche in via ternaria del bene comune (Cass. n. 10446 del 21 ottobre 1998). Con la delibera impugnata è stata assunta a maggioranza la decisione di locare una porzione del lastrico solare […] certamente un bene comune, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., ma altresì suscettibile, nel caso di specie, di godimento diretto da parte dei singoli condomini. Come accertato a seguito della CTU […], “il tipo di pavimentazione scelto (piastrelle, in luogo del manto di catrame), la presenza della ringhiera (riscontrabile in altri edifici coevi e associata alla calpestabilità della terrazza, l'accesso diretto dal vano scale tramite porta di dimensioni regolari, consentono di ritenere che la destinazione, principale del lastrico fosse anche quella di terrazzo”, (cfr. sentenza citata) destinato pertanto, in via principale alla fruizione diretta. Manca pertanto, in relazione al bene in oggetto, il presupposto richiesto perché sorga il potere assembleare di statuire forme di godimento indiretto del bene. ...
.... né vale sul punto obiettare che oggetto della delibera è solo la stipula del contratto di locazione e non già l'installazione dell'opera: è evidente infatti che il contratto di locazione è l'oggetto immediato della delibera, il cui oggetto mediato è, pacificamente, il consenso all'installazione dell'opera cui la locazione è finalizzata"

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Amministratrice di condominio davanti al GUP accusata di truffa - OLBIA

21 Febbraio 2016 OLBIA

Una avvenente amministratrice condominiale di Sassari, Sonia Fiori di 44 anni, e un suo collega di Olbia, Sebastiano Guddelmoni di 29 dovranno comparire, mercoledì prossimo, davanti al gup del tribunale di Tempio. Nei confronti dei due la procura della Repubblica ha infatti avanzato una richiesta di rinvio a giudizio per truffa aggravate e appropriazione indebita nei confronti dei condomini di un edificio di Olbia. Ma mentre Sebastiano Guddelmoni avrebbe avuto un ruolo marginale in una sola occasione, la donna (che è assistita dall’avvocato Giampaolo Murrighile) avrebbe messo a segno una decine di truffa in città utilizzando assegni a vuoto, diversi dei quali provenienti da carnet rubati in occasione di furti in appartamenti. Sonia Fiori avrebbe impersonato, per rendere più credibile il suo ruolo, diverse figure professionali spacciandosi di volta in volta per avvocato, magistrato, poliziotta e libera professionista. Nella sua rete sarebbero cascati benzinai, negozianti, gioiellieri ai quali consegnava, in cambio di merce e di danaro, gli assegni cabrio. Nelle giro di appropriazioni indebite finirono buggerati anche decine di condomini i quali avevano pagato le quote condominiali di acqua e luce, importi per decine di migliaia di euro che invece scomparivano, stando all’accusa, dentro la borsetta della elegante e sedicente amministratrice condominiale. Le contestazioni che muove nei confronti della donna la Procura di Tempio sono tante e riguardano decina di casi per i quali la donna è stata citata all’udienza preliminare che è stata fissata per mercoledì 24 febbraio. Il difensore della donna, l’avvocato Giampaolo Murrighile, ha spiegato che il caso che vede implicata la sua assistita è «molto complesso, trattandosi di varie contestazioni che riguardano la sua attività di amministratrice svolta, negli anni che vanno dal 2012 al 2014, in diversi stabili di Olbia».

Fonte: La Nuova Sardegna Ed. OLBIA

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Cavellini, il buco si allarga: Procura al lavoro

Brescia

L’indagine della Procura della Repubblica sull’operato di Matteo Cavellini, amministratore condominiale bresciano indagato per appropriazione indebita, in atto già da qualche mese.

Gli accertamenti della Guardia di Finanza hanno portato alla luce passaggi di denaro sui conti correnti da lui gestiti e su quelli a cui aveva accesso indirettamente in qualità della carica che ricopriva. Qualche decina gli edifici coinvolti, forse di più, per un buco complessivo di cui ancora non si conosce la reale portata ma che, secondo gli inquirenti, potrebbe raggiungere o addirittura superare il milione di euro.

Ancora poco chiaro, comunque, è che fine abbiano fatto tutti questi soldi, nonostante Cavellini, assistito dall’avvocato Alberto Scapaticci, si sia messo a disposizione della Fiamme Gialle per spiegare nel dettaglio le proprie attività.

E forse delucidazioni in merito vorrebbero avere anche i condomini bresciani che si sono visti arrivare fatture di forniture energetiche, saldi di conti in rosso e notifiche di debiti di difficile ricostruzione, per quanto gli amministratori subentrati abbiano cercato di raccogliere la documentazione rilevante. In ogni caso, nonostante le indagini partite ad inizio anno potrebbero essere vicine ad un punto di svolta, vista anche la mole di documenti raccolta nei mesi anche grazie alle perquisizioni degli uffici della società fiduciaria dell’amministratore indagato, continuano ad arrivare segnalazioni di clienti che chiedono conto di “buchi” da migliaia di euro. A questo punto, quindi, ci si aspetta che la vicenda assuma risvolti di carattere penale.

Fonte: qui Brescia

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L'Ascensore deve poter essere utilizzato da TUTTI - TAR del Lazio: Sentenza 11423/2016

Con una sentenza di pochi giorni fa, 19 febbraio 2016, (n°1423/2016), il TAR del Lazio ha spiegato che l’ascensore deve servire tutti i piani dell’edificio condominiale e non può “saltare alcune fermate” in quanto deve comportare un vantaggio in termini di accessibilità per tutti i condomini.

Nel caso preso in esame, un condominio, interessato ad eliminare le barriere architettoniche, aveva presentato la Segnalazione Certificata di Inizio Attività al Comune ed aveva iniziato i lavori.

Un condomino aveva impugnato la Scia in quanto la stessa non prevedeva una fermata al suo piano ed i giudici gli hanno dato ragione ricordando che, in base al Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), un intervento di rimozione delle barriere architettoniche deve rispondere al criterio di accessibilità, cioè deve consentire, anche alle persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l'edificio e le sue singole unità immobiliari e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruirne spazi e attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia.

Secondo il Tribunale amministrativo, un ascensore che non si ferma a tutti i piani non rispetta il criterio dell’accessibilità di cui sopra ed il progetto non può quindi essere approvato.

Il Tar ha anche evidenziato come l’installazione dell’ascensore non debba ridurre l’accessibilità degli appartamenti agli spazi comuni; infatti nel caso specifico il progetto approvato dal comune prevedeva la riduzione delle sezioni della rampa di scale.

Il Tar ha quindi invitato il condominio alla presentazione di un nuovo progetto che tenesse in considerazione i criteri di accessibilità per tutti i condomini ed il rispetto delle zone comuni.

• ASCENSORE: Regole e Norme - di Michele Mazzadra Presidente ANACAM
• L'ASCENSORE E' DI TUTTI? di Massimo Ginesi Coordinatore Giuridico CSN
• L'ascensore esterno richiede il permesso di costruire?

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Brescia, via con la cassa del condominio

Brescia

E’ accaduto in via Oberdan, dove un condominio si è trovato ad affrontare un ammanco di 12mila euro dalla cassa comune, spariti insieme al vecchio amministratore. Il debito con A2A, però, è più alto, si parla di circa 36mila euro. All’ammanco sparito, si aggiungono infatti 17mila euro di arretrati di gas e acqua di due famiglie, più circa 8mila euro lasciati in eredità da due società in fallimento. Da via Oberdan arriva però anche un segnale di solidarietà, perché, per evitare che A2A tagliasse l’erogazione delle utenze, i condomini hanno messo mano al portafoglio per coprire il buco, dopo che la multiutility ha attaccato l’avviso sulla porta del condominio. Nessuno, infatti, sapeva della morosità di un paio di famiglie in difficoltà. Chi ha potuto, quindi, ha messo mano ai propri risparmi per salvare acqua e gas di tutti.

Una situazione, quella del condominio di via Oberdan che, amministratore a parte, accomuna molte famiglie: secondo una stima di Anaci, associazione che raggruppa gli amministratori di condominio, i casi di morosità sarebbero aumentati in tre anni del 30%.

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Torino, amministratore scappa con i soldi. Confconsumatori a sostegno dei truffati

Torino

Succede a Torino: un amministratore di condominio scappa con i soldi e lasca i molti condomini, tra cui molti anziani, nei guai con le spese da pagare nuovamente. Confconsumatori Torino, cui si sono rivolti i condomini truffati, sta valutando l’opportunità di promuovere un’azione nei confronti della Banca su cui erano aperti i conti correnti intestati ai condomini.

“Questi fatti sono molto gravi – commenta il presidente provinciale Marcello Gori – tra le vittime vi sono molti anziani e persone che arrivano a fine mese con difficoltà a causa della crisi e che sono costrette ora a ripagare somme ingenti per spese ordinarie e straordinarie a suo tempo versate e sparite dal conto corrente. A causa del carattere occulto degli ammanchi, i condomini ne sono venuti a conoscenza solo da poco tempo. D’altronde, a dire della Banca in cui erano stati aperti i conti correnti intestati ai vari condomini, l’unico soggetto abilitato a visionare l’estratto conto era lo stesso Amministratore, che ha violato i doveri del proprio ufficio. Alcune società fornitrici di servizi hanno già provveduto a richiedere il pagamento del dovuto, anche mediante azioni giudiziarie, ma la notifica degli atti era, anche nel caso, fatta solo all’amministratore come per legge”.

“Ci vuole tempo per ricostruire le singole situazioni – conclude Gori – In ragione di ciò, attesa anche la rilevanza degli esborsi, si chiede formalmente a tutti gli enti e società che hanno emesso fatture dirette a questi condomini, di valutare la possibilità di concedere dilazioni dei pagamenti, in particolare delle utenze domestiche, attesa la buona fede degli amministrati, che non sono stati informati di alcunché fino ad ora e devono rimediare al comportamento di chi ha tradito la loro fiducia. La Confconsumatori è determinata ad accertare le responsabilità di tutti coloro che, in modo diretto o indiretto, hanno permesso che questi indebiti ammanchi si potessero verificare ai danni di cittadini onesti e scrupolosi”.

fonte: help consumatori

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ASCENSORE: Regole e Norme

Intrappolati in ascensore

Oggi molti non sanno che esiste l’obbligo per le aziende che eseguono la manutenzione sugli ascensori di garantire l’intervento 24 h per le persone intrappolate nelle cabine degli ascensori messi in esercizio a partire dal 1 luglio 1999, attraverso una struttura organizzata in modo professionale e in conformità con la norma UNI EN 81-28.

II paradosso tutto italiano e di pochi altri Paesi europei è quello in cui esistono ascensori con un livello di sicurezza ed altri con un livello di sicurezza inferiore.

In merito alle persone intrappolate in cabina, oggi grazie alle nuove tecnologie gli ascensori moderni devono essere sempre collegati con il servizio di pronto intervento 24 h per mezzo di un combinatore telefonico, il quale attraverso la richiesta di emergenza attivata con il pulsante (giallo) di allarme compone automaticamente il numero preimpostato del servizio di emergenza e mette in comunicazione le persone in cabina ascensore con il personale addetto della azienda di manutenzione con cui il condominio ha sottoscritto un contratto.

Lo stesso combinatore telefonico nella chiamata fornisce indicazioni, con un messaggio preimpostato o con il segnale telefonico al personale di emergenza, in merito alla localizzazione dell’impianto e dello stabile da cui è partita la chiamata, in quanto potrebbe accadere che chi chiede il soccorso non sia in grado comunicarlo.

Lo stesso combinatore telefonico, attraverso la rete dati, fa un autocontrollo interfacciandosi con la centrale di soccorso per testare il suo funzionamento. Questo avviene come da norma UNI EN 81-28, almeno una volta ogni 72 ore e se la centrale di soccorso non riceve entro quel termine il segnale dal combinatore telefonico, la ditta di manutenzione invia il tecnico a verificarne il funzionamento.

Durante la verifica periodica biennale il mancato funzionamento del combinatore telefonico per gli impianti installati dopo il 1999 e causa anche di verbale negativo da parte degli enti di controllo e quindi è responsabilità del proprietario, ai fini della sicurezza, fare in modo che questo sia sempre funzionante. Tale responsabilità e ribadita anche in un’altra norma armonizzata con la direttiva ascensori, la UNI EN 13015 (“Regole per le istruzioni di manutenzione”), che stabilisce che nel libretto di istruzioni che accompagna l’impianto deve essere indicata “La necessità che il proprietario metta fuori servizio l’ascensore quando il dispositivo di comunicazione bidirezionale non sia funzionante”.

II collegamento con la centrale di soccorso dell’azienda di manutenzione può avvenire con una linea telefonica fissa dedicata oppure con una SIM sempre carica o attiva.

Ai fini della sicurezza per gli impianti dove non è installato il combinatore telefonico è necessario verificare che l’allarme sia ben udibile da qualsiasi parte dello stabile ed anche in condizioni particolari di rumorosità e che non si verifichino condizioni di persone sole nello stabile che se dovessero restare intrappolate in cabina ascensore per un guasto, pur suonando l'allarme, nessuno Io udirebbe.

Per questo si consiglia sempre di installare il combinatore telefonico anche ove non è obbligatorio, se non altro per gestire meglio l’emergenza e per evitare rischi in casi particolari.

Cosa accade oggi solitamente.

Nei condomini senza il combinatore telefonico la persona intrappolata suona l’allarme in cabina che squilla per le scale sperando che qualcuno lo senta e chiami l'azienda per il pronto intervento. Può accadere che la chiamata sia fatta direttamente dalla persona intrappolata, se il cellulare privato ha linea, oppure in alcuni stabili ci sono persone preventivamente formate, che fanno la manovre di emergenza per portare la cabina al piano e aiutare a liberare le persone intrappolate.

Nei condomini che hanno installato il combinatore telefonico la chiamata avviene direttamente dal combinatore e la persona intrappolata e messa in contatto con il personale qualificato che è preparato a gestire l’emergenza dando rassicurazioni ed informazioni su tempi e modalità di intervento. In caso si ravvisasse la necessita, il personale e istruito anche ad avvertire oltre che la ditta di manutenzione ascensori per il pronto intervento, anche eventualmente il servizio medico e i vigili del fuoco.

Perché i vigili del fuoco? Semplice: perché arrivano prima! II paradosso del nostro Paese è che le aziende di manutenzione ascensori sono obbligate a fare il servizio 24 h, ma non hanno accesso a corsie preferenziali, non hanno sirene sugli automezzi e neanche agevolazioni per parcheggi e se lasciano la macchina in doppia fila per un’emergenza prendono pure la multa, ovviamente!

Ma con una persona intrappolata in cabina, magari in stato di agitazione, si può perdere tempo a parcheggiare? Sicuramente non si può violare il codice della strada, e quindi? A volte si richiede indispensabile anche l’intervento dei Vigili del Fuoco come per esempio in alcuni casi, di traffico intenso e bloccato o manifestazioni che impediscono l’accesso o è necessario essere più rapidi possibile perché si ravvisa che la persona intrappolata è in condizioni di malessere e solo i Vigili del Fuoco hanno la possibilità di accedere ovunque e più rapidamente di chiunque! Quindi se in alcuni casi particolari l’intervento dei Vigili del Fuoco è reso necessario perché più tempestivo, questo pero non esime la ditta di manutenzione dall’intervenire comunque nel minor tempo possibile.

La norma UNI EN 81-28 (che regolamenta il sistema bidirezionale di collegamento ad una centrale di soccorso) prevede che la ditta debba intervenire nel minor tempo possibile, indicato come circa un’ora IN CONDIZIONI NORMALI (citazione della norma). Può accadere in alcune città o in alcune zone e in alcuni casi, come detto, che il traffico o altre cause allunghino i tempi di intervento e per questo la norma cita la frase “in condizioni normali” .

Tutte queste informazioni sono più facili da gestire se c’è il combinatore telefonico, ma soprattutto se l’azienda opera attraverso un servizio organizzato con una centrale idonea a gestire questi eventi e, questo e un dato da non sottovalutare nella scelta dell'azienda di manutenzione e nell'analisi delle offerte.

Qualche anno fa è accaduto che la sera di capodanno intorno alle 2 di notte un utente, intrappolato in cabina, abbia chiamato con il proprio cellulare, leggendo il numero sulla targhetta in cabina, l'azienda di pronto intervento che già allora forniva il servizio 24h, attraverso una centrale operativa organizzata. La centrale ha prontamente risposto e chiesto all’utente in quale stabile si trovasse la risposta è stata “non lo so sono venuto ad una festa, mi hanno portato, ma voglio andare a casa”, è rimasto in contatto con la persona preposta fino a che, dopo qualche minuto, è uscito qualcuno da un appartamento e tutto si e risolto.

Anche un semplice fermo può diventare un problema. Per questo è stata fatta una norma specifica, la citata UNI EN 81-28 che si applica agli apparecchi installati a partire dal maggio 2004 e che analizziamo in alcuni punti che possono interessare.

La norma riguarda gli ascensori dotati di combinatore telefonico ma il processo della gestione dell'emergenza riguarda tutti e alcuni punti della norma sono validi come principio anche per gli impianti senza combinatore telefonico o per gli impianti che invece del combinatore telefonico hanno l’ascensore sempre presidiato 24 h e quindi collegato con una risposta umana diretta attraverso un citofono.

Ovviamente le persone principalmente coinvolte in questo processo sono il proprietario dell’impianto e l'azienda di manutenzione.

La norma prevede che l’installatore/manutentore debba informare delle sue responsabilità il proprietario dell'ascensore in merito a quanto segue:

• assicurare che l’ascensore sia collegato a un servizio di soccorso,
• mantenere sempre il dispositivo di allarme funzionante per fornire una comunicazione bidirezionale con un servizio di soccorso,
• porre l’impianto fuori servizio quando la comunicazione bidirezionale non è funzionante,
• garantire che le indicazioni in cabina riguardanti il sistema di allarme e le relative segnalazioni luminose e acustiche siano in perfetta efficienza, segnalando tempestivamente le eventuali anomalie alla ditta di manutenzione,
• verificare periodicamente la risposta vocale del servizio di soccorso, attivando manualmente il dispositivo dall’arme. La frequenza di tali verifiche è da stabilirsi in base all’analisi dei rischi effettuata.

Il Servizio di Soccorso, che può anche far parte dell’organizzazione di manutenzione, in caso di emergenza deve svolgere i seguenti compiti:

1. ricevere la richiesta di soccorso proveniente dall'ascensore, verificarla, registrarla per documentare orario e circostanze della richiesta, confermare al richiedente che la richiesta è stata ricevuta,
2. organizzare la operazioni di soccorso e monitorarle fino all’avvenuto recupero degli utenti imprigionati,

Considerata la complessità della gestione dell’ascensore nel pieno rispetto della normativa vigente, è fondamentale affidare la manutenzione dell’impianto ad un'azienda organizzata in modo serio e professionale, ciò comporta dei costi, ma garantisce una maggior sicurezza dell’impianto, l’efficacia degli interventi e la tranquillità della proprietà (o del suo mandatario) cui sono assegnate responsabilità non certo trascurabili.

Inoltre una corretta manutenzione regolare e costante, il rinnovamento dei componenti usurati, come per tutti i mezzi di trasporto, riducono sicuramente i guasti agli impianti e quindi il rischio di intrappolamento.

Negli ultimi anni alcuni incidenti anche gravi o mortali, sono avvenuti proprio per persone che, intrappolate, hanno provato a liberarsi senza attendere il servizio di pronto intervento. Anche se è comprensibile che si possa generare a seconda delle differenti personalità uno stato emotivo più o meno forte, quando ci si sente intrappolati in cabina ascensore, sicuramente essere in contatto con chi dall’esterno gestisce l’evento, può aiutare, ma soprattutto è fondamentale non provare mai a liberarsi da soli, cercare di stare calmi ed attendere il pronto intervento.

Addirittura pochi mesi fa , notizia comparsa anche sui quotidiani , tre suore, da sole nel loro stabile, sono rimaste chiuse in ascensore per 3 giorni, per poi essere liberate. Certamente avranno avuto una forza d’animo straordinaria e un sostegno “dall'alto”, ma, in virtù di quanto descritto si sarebbe potuto evitare di correre un rischio così.

fonte: Dossier Condominio

di Michele Mazzadra

Presidente ANACAM

• L'ASCENSORE E' DI TUTTI? di Massimo Ginesi Coordinatore Giuridico CSN

• L'Ascensore deve poter essere utilizzato da TUTTI - TAR del Lazio: Sentenza 11423/2016

• L'ascensore esterno richiede il permesso di costruire?

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Sentenza 905/2015 Corte di Appello di Lecce - Il Condominio è responsabile per i danni da infiltrazione

E' obbligatoria la tutela dei condomini anche se i vizi dipendono dal costruttore e/o dal progettista.

Con la Sentenza in oggetto (905/2015) la Corte d’Appello di Lecce ha precisato che il condominio non è responsabile di eventuali danni causati solamente in presenza di un caso fortuito, ovvero in presenza di una rottura o di un guasto che non era possibile prevedere, mentre nel caso trattato, un condomino aveva lamentato la presenza di forte umidità e di infiltrazioni nel proprio appartamento e, dopo le opportune verifiche, si è stabilito che la causa delle stesse era dovuta alla pessima coibentazione dell’edificio.

Il condominio aveva deciso di risarcire il danno, con l'intenzione di rivalersi verso la compagnia di assicurazioni con cui aveva stipulato la polizza sull'immobile

Come era ovvio, la compagnia stessa aveva rifiutato il pagamento sostenendo, giustamente, che l’assicurazione copriva solo i danni provocati da caso accidentale, mentre nel caso specifico l'unico responsabile era il condominio.

I giudici, con la sentenza 905/2015 hanno dato ragione alla compagnia assicuratrice ribadendo che il condominio è sempre responsabile dei danni provocati ai singoli derivanti dalle parti comuni. Il condominio, infatti, è il custode del bene e deve adottare tutte le precauzioni necessarie.

Il principio è sempre valido, anche se i danni derivano da vizi edificatori imputabili al costruttore, al direttore dei lavori o al progettista; sarà il condominio a rivalersi su tali soggetti se ritenuti responsabili.

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Consiglio di Stato, sentenza 14 gennaio 2016, n. 81 - I parcheggi devono rispettare le distanze di sicurezza tra gli edifici

Sentenza 14 gennaio 2016, n. 81 - Rispetto delle distanze anche per la costruzione di parcheggi

per leggere l'intera Sentenza CLICCA QUI

Anche i parcheggi devono rispettare le distanze dalle costruzioni adiacenti. Se le fondamenta dei parcheggi interrati non rispettano la distanza legale sarà la Ditta costruttrice a doversi preoccupare e provvedere ad arretrare la costruzione.

Così decide il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

Infatti se le fondazioni dell'edificio condominiale si trovano a distanza non legale o, addirittura, sconfinano nell'area destinata a parcheggio, l’opera dovrà essere arretrata. La sentenza ha confermato l'annullamento del permesso di costruire relativo a un'area di parcheggio privata perché troppo vicina alle fondazioni dell'edificio condominiale confinante. Secondo il Consiglio, anche laddove non fossero applicabili le distanze previste dal prontuario tecnico del Comune, si applica comunque, in via analogica, l'articolo 889 del Codice civile che prescrive una distanza minima dal confine di due metri. Considerato che la distanza tra area del parcheggio e plinti di fondazione del fabbricato condominiale era, in ogni caso, inferiore a quella prescritta, il Tar ha ritenuto che la riscontrata violazione delle distanze non potesse essere sanata in sede di redazione del progetto esecutivo.

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Sentenza 14 gennaio 2016, n. 81 - Rispetto delle distanze anche per la costruzione di parcheggi

N. 00081/2016 REG. PROV.COLL.

N. 03063/2015 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3063 del 2015, proposto da: Lilla s.r.l. e Le Pleiadi s.r.l., rappresentate e difese dall'avv. Emilio Paolo Salvia, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Antonio Cordasco in Roma, via Regina Margherita n. 46;

contro

Condominio Poggio Verde, rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Russo, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Luigi Napolitano in Roma, via Sicilia, n. 50;

nei confronti di

Comune di Napoli, rappresentato e difeso dagli avv.ti Fabio Maria Ferrari e Gabriele Romano, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Nicola Laurenti in Roma, via F. Denza, n. 50/A;

per la riforma

della sentenza del T.A.R. Campania – Napoli, Sez. IV, n. 04494/2014, resa tra le parti, concernente permesso di costruire parcheggio pertinenziale interrato.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati.

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Condominio Poggio Verde e di Comune di Napoli.

Viste le memorie difensive.

Visti tutti gli atti della causa.

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 3 dicembre 2015 il Cons. Alessandro Maggio e uditi per le parti gli avvocati Salvia, Russo e Laurenti, per delega di Romano.

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Con permesso di costruire 13/6/2012 n. 277, il Comune di Napoli ha autorizzato la Lilla s.r.l., quale avente causa dalla Le Pleiadi s.r.l., a realizzare un parcheggio pertinenziale interrato, su un sottosuolo ubicato tra la via Omodeo e la via De Ruggiero. 

Ritenendo il permesso di costruire illegittimo il Condominio Poggio Verde, costituito in relazione ad un fabbricato adiacente all’area oggetto dell’assentito intervento, lo ha impugnato, con ricorso seguito da motivi aggiunti, davanti al TAR Campania – Napoli, che, con sentenza della Sez. IV, 5/8/2014 n. 4494, ha accolto il gravame, giudicando fondata la prospettata censura di difetto di istruttoria, in relazione alla violazione delle prescritte distanze tra l’opera da realizzare e le fondazioni dell’edificio condominiale.

Avverso la sentenza, hanno proposto appello la Lilla s.r.l. e la Le Pleiadi s.r.l., chiedendone l’annullamento siccome erronea ed ingiusta.

Si sono costituiti in giudizio sia il Condominio Poggio Verde, che il Comune di Napoli, il primo per resistere all’appello, il secondo per sostenerlo.

Con la propria memoria il Condominio appellato ha anche riproposto le censure assorbite dal giudice di prime cure.

Alla pubblica udienza del 3/12/2015, la causa, su richiesta delle parti, è stata posta in decisione.

In via pregiudiziale, occorre affrontare l’eccezione, proposta in primo grado e riproposta in questa sede, in quanto non esaminata dal TAR, con cui il Comune di Napoli, lamenta che il Condominio Poggio Verde non avrebbe vantato alcun interesse attuale e concreto a ricorrere, atteso che col gravame veniva denunciata l’illegittimità dell’avversato permesso di costruire, per la mancanza di indagini e valutazioni concernenti una diversa e successiva fase progettuale (quella esecutiva).

L’eccezione è palesemente infondata.

Al riguardo è sufficiente rilevare che l'interesse ad agire dev’essere apprezzato alla stregua della prospettazione operata dal ricorrente e la sua sussistenza non può essere negata sul presupposto che i vizi dedotti siano inconferenti, attenendo tale valutazione al merito della domanda.

L’appello va, quindi, esaminato nel merito.

Col primo motivo di gravame, si deduce che erroneamente l’adito TAR avrebbe disatteso l’eccezione di difetto di giurisdizione prospettata dalle controinteressate Lilla s.r.l. e Le Pleiadi s.r.l.

A dire delle appellanti, infatti, le censure, seppure formalmente dirette a contestare l’esercizio del potere concernente il rilascio del permesso di costruire, denuncerebbero, nella realtà, lesioni che afferiscono al novero dei rapporti privatistici di buon vicinato.

Solo le doglianze (“normalmente” invocabili quali validi criteri di legittimità dell’esercizio del potere discrezionale), sarebbero idonee a radicare la giurisdizione del giudice amministrativo.

Analoga questione ripropone il Comune di Napoli con le note d’udienza depositate in data 8/5/2015.

Il motivo è infondato.

Com'è noto la giurisdizione va individuata alla stregua del “petitum sostanziale”, ossia considerando l'intrinseca consistenza della posizione soggettiva addotta in giudizio ed individuata dal giudice stesso con riguardo alla sostanziale protezione accordata a quest'ultima dal diritto positivo (Cass. Civ. SS. UU. 31/3/2005 n. 6743).

Con specifico riguardo alle controversie concernenti le distanze fra costruzioni o di queste dai confini, vige, poi, nel vigente ordinamento, il regime della c.d. “doppia tutela”, per cui il soggetto, che assume di essere stato danneggiato dalla violazione delle norme in materia, è titolare, da un lato, del diritto soggettivo al risarcimento del danno o alla riduzione in pristino nei confronti dell'autore dell'attività edilizia illecita (con giurisdizione del giudice ordinario) e, dall'altro, dell'interesse legittimo alla rimozione del provvedimento invalido dell'Amministrazione, con cui tale attività sia stata autorizzata, consentita e permessa, da far valere di fronte al giudice amministrativo (cfr., da ultimo, Cons. Stato, Sez. IV, 31/3/2015 n. 1692).

Oltre a ciò, occorre rilevare che diversamente da quanto le appellanti ritengono, al fine di individuare la linea di demarcazione tra giurisdizione ordinaria e amministrativa in “subiecta materia”, non può, introdursi, in quanto privo di alcun fondamento giuridico, un ulteriore criterio fondato sulla distinzione tra profili che sarebbero “normalmente” deducibili, quali validi parametri di legittimità dell’esercizio del potere e profili che, invece, non lo sarebbero.

Nella specie, non è dubbio che il Condominio Poggio Verde vantasse una posizione di interesse legittimo di fronte al potere esercitato col rilascio dell’avversato permesso di costruire, per cui correttamente il giudice di prime cure ha ritenuto sussistente la propria giurisdizione.

Col secondo motivo le appellanti lamentano l’erroneità dell’impugnata sentenza nella parte in cui ha rigettato l’eccezione di difetto di legittimazione del Condominio Poggio Verde, dedotta in relazione alla circostanza che la pretesa azionata non avrebbe avuto riguardo alla tutela della proprietà condominiale, ma alla quota di proprietà spettante a ciascun condomino.

Il motivo non merita accoglimento.
Dispone l’art. 1130 cod. civ. nel testo applicabile ratione temporis “L'amministratore deve:

1. eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2. disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4. compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione”.

Fra le parti comuni degli edifici rientrano, tra l’altro, in base al precedente art. 1117 n. 1, “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

L’art. 1131, cod. civ. al comma 1, stabilisce, infine, che: “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi”.

Alla luce del trascritto quadro normativo, non è dubbio che il Condominio, e per esso il suo amministratore, fosse legittimato ad agire per l’annullamento dell’avversato permesso di costruire, che, secondo la prospettazione del ricorrente, consentiva la realizzazione di un manufatto in violazione delle distanze dai plinti di fondazione e potenzialmente dannosa per gli stessi, dato che uno dei detti plinti, così si afferma, risulterebbe perforato dai micropali previsti nel progetto dell’opera (cfr Cons. Stato, Sez. IV, 27/1/2015 n. 341; si veda anche Cass. Civ., Sez. II, 30/12/1997 n. 13102, secondo cui l'amministratore di un condominio è legittimato ad agire, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea, per conservare l'uso di un bene comune conforme alla sua funzione e originaria destinazione, come nel caso di azione avverso l'escavazione del sottosuolo).

A prescindere dalle esposte considerazioni, nel caso di specie, la legittimazione ad agire dell’amministratore del Condominio, sussisteva anche in forza della delibera dell’assemblea condominiale adottata, all’unanimità, nella seduta del 6/11/2012 (Cons. Stato, Sez. V, 15/2/2010 n. 809).

Col terzo, quarto, quinto, sesto e settimo motivo, che possono essere trattati congiuntamente, si deduce, sostanzialmente, che il giudice di prime cure avrebbe errato nel ritenere sussistente il denunciato difetto di istruttoria.

Ciò in quanto, egli non avrebbe tenuto conto del fatto che:

a) il progetto assentito prevedeva, nella parte fuori terra, la realizzazione del parcheggio alla distanza di un metro e mezzo dal confine dell’area interessata dalla presenza del fabbricato finitimo, nel pieno rispetto delle norme del prontuario tecnico di cui al decreto 23/4/2008 n. 22, emesso dal Sindaco, quale Commissario delegato per l’emergenza traffico e mobilità, norme, peraltro, inapplicabili all’impugnato permesso di costruire, avendo questo riguardo ad un parcheggio privato da realizzare in deroga alla strumentazione urbanistica vigente, ai sensi degli artt. 9 della L. 24/3/1989 n. 122 e 6 della L.R. 28/11/2001 n. 19;

b) doveva supporsi che il fabbricato condominiale fosse stato costruito, anche nelle parti interrate, entro il confine dell’area di pertinenza, non potendosi immaginare che, invece, le sue fondazioni sconfinassero nell’area adiacente;

c) non sussisteva, anche al fine di non aggravare il procedimento, alcun obbligo del Comune di compiere complessi accertamenti volti ad individuare possibili impedimenti alla realizzazione del progettato intervento, né di ordinare alla richiedente il permesso di costruire, “l’effettuazione di specifiche indagini geologiche”;

d) l’approvazione del progetto, ai fini del rilascio del permesso di costruire, deve avvenire alla luce del solo grafico c.d. architettonico;

e) in sede di progettazione esecutiva è consentito apportare al progetto approvato le modifiche che si rendono necessarie.

Oltre a ciò, l’adito TAR avrebbe errato nel ritenere superfluo un supplemento di istruttoria, tenuto conto che restava ancora dubbio, anche all’esito della disposta CTU, se effettivamente l’esecuzione dell’opera assentita avrebbe comportato perforazione dei plinti di fondazione dell’edificio del Condominio Poggio Verde.

Le suddette doglianze, così sinteticamente riassunte, sono infondate.

L’accoglimento della censura di difetto di istruttoria è motivato con riguardo al fatto che:

a) “l’edificio del ricorrente condominio non è stato specificamente rappresentato sulle tavole grafiche presentate dal richiedente il permesso di costruire, avendo i grafici indicato l’edificio come area non rilevata”;

b) “non è irrilevante che l’area de qua, benché pacificamente estranea alla proprietà del richiedente, sia occupata o meno da edifici, in ragione della previsione di un’ampia palificata di fondazione a ridosso dello stesso, che imponeva una adeguata istruttoria sulle interferenze con le fondazioni di edifici contigui”; c) “l’amministrazione ha supinamente accettato la ricostruzione proposta dalla parte, in assenza di riscontri concreti sulla esistenza e localizzazione delle fondazioni degli edifici contigui all’area d’intervento e senza neppure prescrivere alla parte l’effettuazione di specifiche indagini in tal senso”.

d) “la consulenza tecnica d’ufficio ha consentito di accertare che sia la cortina di micropali ipotizzata di diametro cm 80 (indicata nei grafici allegati al permesso di costruire), sia la alternativa delle paratie costolate (indicata nel progetto esaminato dal servizio fognario) non presentano nella parte interrata adeguata distanza dai plinti di fondazione del palazzo del ricorrente”;

e) in “entrambe le ipotesi la previsione progettuale pone le strutture portanti della nuova opera a distanza inferiore alle prescrizioni contenute nel prontuario tecnico per la realizzazione di parcheggi interrati elaborato a suo tempo dal Sindaco di Napoli quale soggetto attuatore e Commissario delegato all’emergenza traffico e viabilità ex OPCM n. 3566/2007”.

Orbene, contrariamente a quanto le appellanti ritengono, la rappresentazione del fabbricato del Condominio Poggio Verde nelle tavole grafiche allegate alla domanda di permesso di costruire, era essenziale al fine di consentire all’autorità comunale di valutare l’assentibilità del progetto. E ciò massimamente in considerazione del tipo di intervento da autorizzare.

Ed invero, dovendosi costruire un parcheggio interrato, occorreva mettere in condizione il Comune di verificare che, anche a livello sotterraneo, fosse rispettata la distanza di sicurezza fra costruzioni (peraltro molto ridotta) e che, comunque, non sussistessero pericolose interferenze tra la nuova opera e le fondazioni del manufatto esistente.

E ciò, anche laddove fossero le fondazioni di quest’ultimo ad essere state realizzate sconfinando nell’area adiacente, posto che in sede di rilascio del permesso di costruire, non può non tenersi conto della situazione di fatto esistente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa sia o meno conforme al sottostante titolo edilizio.

Non si tratta, quindi, di pretendere, dal soggetto che richiede il permesso di costruire, complessi calcoli strutturali, ma semplicemente di esigere che la situazione di fatto sia rappresentata nella sua integrità. E ciò, ovviamente, non è in contraddizione col principio in base al quale, ai fini del rilascio del permesso di costruire, l’approvazione del progetto si riferisce al solo grafico architettonico.

Questo deve, comunque, rappresentare, sia che si riferisca ad opere fuori terra, sia che riguardi opere interrate, tutti gli elementi che consentano all’autorità comunale di esprimere una compiuta valutazione in ordine all’accoglibilità della domanda.

Quanto alla ritenuta inapplicabilità alla fattispecie della norma sulla distanza minima di un metro e mezzo dai confini, di cui al prontuario tecnico approvato col citato decreto commissariale n. 22/2008, occorre osservare che l’adito TAR, con affermazione sul punto non contestata, ha rilevato che, comunque, anche laddove non fosse applicabile al caso che occupa il suddetto prontuario tecnico, opererebbe, in via analogica, l’art. 889 cod. civ. che prescrive una distanza minima dal confine di metri due.

Considerato che la distanza tra realizzando parcheggio e plinti di fondazione del fabbricato condominiale era, in ogni caso, inferiore a quella prescritta, correttamente il giudice di prime cure ha ritenuto superfluo disporre un supplemento di istruttoria finalizzato a verificare se effettivamente la costruzione del parcheggio avrebbe comportato la perforazione dei detti plinti.

Altrettanto correttamente il giudice di prime cure, ha ritenuto che la riscontrata violazione delle distanze non potesse essere sanata in sede di redazione del progetto esecutivo, posto che la sanatoria avrebbe richiesto, di necessità, un arretramento della costruzione rispetto alle fondazioni del fabbricato condominiale e, quindi, una collocazione spaziale del manufatto diversa da quella prevista nel progetto approvato col permesso di costruire, modifica incompatibile con le caratteristiche proprie del progetto esecutivo deputato, esclusivamente, alla ingegnerizzazione di tutte le lavorazioni, ossia alla compiuta e dettagliata definizione, di ogni particolare architettonico, strutturale ed impiantistico dell'intervento da realizzare, secondo quanto già approvato in sede di rilascio del permesso di costruire (sui contenuti del progetto esecutivo si veda art. 33 D.P.R. 5/10/2010 n. 207).

La reiezione delle censure sin qui affrontate è sufficiente a determinare la conferma dell’impugnata sentenza.

Il che consente di prescindere dall’esame delle doglianze assorbite dal giudice di prime cure e riproposte dal Condominio Poggio Verde e, conseguentemente, dalla trattazione dell’ottavo motivo d’appello, rivolto a contestare il fondamento dei motivi del ricorso di primo grado non esaminati.

In definitiva l’appello va respinto.

Restano assorbiti tutti gli argomenti di doglianza, motivi od eccezioni non espressamente esaminati che il Collegio ha ritenuto non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.

Spese ed onorari di giudizio, liquidati come in dispositivo, seguono la soccombenza, nei confronti del Condominio appellato, mentre possono essere compensati nei riguardi del Comune di Napoli. 

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la parte appellante al pagamento delle spese processuali in favore del Condominio Poggio Verde, liquidandole forfettariamente in complessivi € 4.000/00 (quattromila), oltre accessori di legge.

Compensa le dette spese nei confronti del Comune di Napoli. 

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 3 dicembre 2015 con l'intervento dei magistrati:

Giorgio Giaccardi, Presidente

Sandro Aureli, Consigliere

Silvestro Maria Russo, Consigliere

Alessandro Maggio, Consigliere, Estensore

Francesco Mele, Consigliere

L'ESTENSORE                                                IL PRESIDENTE

DEPOSITATA IN SEGRETERIA Il 14/01/2016

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)

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Domanda: Siccome il nuovo amministratore teme che non tutti siano stati convocati, può indire una nuova assemblea per ratificare il verbale di ieri e sanare eventuali vici dell'assemblea di ieri?

Quando ci arrivano domande che crediamo possano interessare molti di voi lettori, oltre a inviare la risposta la pubblichiamo anche sulle nostre pagine (Sempre con il rispetto della Privacy).

Buongiorno, volevo chiedere un' informazione.Ieri si è tenuta assemblea in seconda convocazione per la nomina del nuovo amministratore e la revoca del precedente.Siccome il nuovo amministratore teme che non tutti siano stati convocati, può indire una nuova assemblea per ratificare il verbale di ieri e sanare eventuali vici dell'assemblea di ieri?GrazieBuon lavoro

Buongiorno, 

il nuovo amministratore ha due possibilità. La prima di non fare nulla in quanto la delibera è annullabile (ovvero può essere impugnata entro 30 giorni dalla data dell'assemblea per i presenti che hanno votato contrario oppure 30 giorni dal ricevimento del verbale per gli assenti). Nell'ipotesi che qualche condomino non sia stato avvisato nel momento della ricezione del verbale verrà a conoscenza della delibera ed avrà 30 giorni di tempo per impugnarla se non le andasse bene. La seconda possibilità è non accettare le consegne dal vecchio amministratore e far riconvocare a lui l'assemblea. (A che titolo il nuovo amministratore convoca l'assemblea se non è stato correttamente nominato?)  Io mi accerterei del fatto di invio convocazione richiedendo la copia della distinta postale. Ricordate di far sempre inviare racc con ricevuta di ritorno oppure Pec altrimenti potrebbero sorgere complicazioni. Chiedete al nuovo amministratore il DM140 (obbligatorio) ed accertatevi che sia un professionista serio. 

Grazie per averci interpellato.

P.S. dite al nuovo amministratore di inviare le raccomandate r.r. Dei verbali ed attendere 30 giorni così nessuno avrà più possibilità di impugnare la vostra delibera. Questa è la via più semplice e veloce!

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Rischio crollo di un condominio

Ennesimo episodio di rischio crollo di un condominio. Dopo i casi di Roma dove una parte di un edificio è crollata, dopo il tragico crollo di Arnasco dovuto a una fuga di gas, sempre più spesso si alza la tensione sul problema strutturale dei nostri edifici.

L'altra sera a Como i Pompieri hanno realizzato una verifica di stabilita dopo che sono stati evacuati i condomini. La struttura si trova nei pressi di un cantiere per la costruzione di un nuovo stabile.

A livello tecnico, la maggior parte degli edifici italiani non sono in sicurezza: per questo il legislatore ha imposto a chi ristruttura un edificio di realizzare l'adeguamento sismico. In altre parole vuol dire che anche se l'edificio attualmente è in sicurezza apparente  e non presenta nessuna lesione, può essere che abbia dei caratteri di debolezza strutturale che in caso di eventi eccezionale (leggi sisma), possano portare al collasso dello stabile. 

Purtroppo non sempre i proprietari dell'edificio o tutti i condomini sono disposti a sopportarsi l'onere di una verifica strutturale e della successiva messa in sicurezza. Tra le problematiche maggiori che si riscontrano ci sono dei problemi nelle fondazioni, dove è spesso oneroso intervenire. Questo non è da incolpare ai precedenti progettisti, ma alle precedenti normative strutturali, che erano più labili proprio perché il problema principale era costruire case per tutti. Un altro problema era la scarsa consapevolezza del pericolo di crollo da parte dei professionisti, che usavano materiali scadenti, come sabbia di fiume non filtrata e pulita, sbagliavano i dosaggi per risparmiare, poco ferro e sopratutto poca consapevolezza sul comportamento strutturale che un edificio deve avere.

Ora la norma è chiara, è stato introdotto il metodo semiprobabilistico agli Stati Limite che ha superato quello delle tensioni ammissibili precedente, inoltre, proprio per evitare i crolli fragili, cioè quelli dove all'improvviso tutta la struttura viene giù tutta assieme perché un singolo elemento arriva al collasso prima di tutti gli altri. Ora questo non accade (o non dovrebbe accadere) più. Infatti gli ingegneri hanno introdotto il concetto di gerarchia delle resistenze, che permette di far usare ad ogni singolo elemento tutta la sua parte duttile (cioè che si può piegare senza collassare), prima che la struttura arrivi al collasso. 

Inoltre la normativa italiana, le Norme Tecniche per le Costruzioni del 2008, sono state integrate con ulteriori particolari di sicurezza per prevenire il crollo. Il territorio italiano è stato diviso in diverse zone che considerano la probabilità di sisma e l'intensità, e il normatore ha stabilito che il periodo di ritorno di un sisma, cioè quel periodo per il quale probabilmente avverrà un sisma di un certo magnitudo, sia di 495 anni per le abitazioni. Nel caso ciò avvenisse l'abitazione non DEVE arrivare al collasso, o meglio, potrà giocarsi tutta la sua parte duttile ma vi permetterà di salvarvi la vita uscendo con le vostre gambe dalla vostra casa. Dopodiché la casa sarà abbattuta e ricostruita: questo perché costerebbe molto di più realizzare una struttura capace di resistere a un sisma catastrofico che magari non si verificherà mai nella vita dell'edificio.

Per assicurare che nel caso sopra descritto, ci siano strutture disposte ad accogliere gli sfollati, gli edifici strategici, quali caserme, scuole e ospedali, sono calcolati per sopportare un evento sismico molto più forte, cioè quello che si ci può attendere una volta ogni 2000 anni circa.

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Soldi degli inquilini sui suoi conti personali, amministratore di condomini di Morgex patteggia la pena

Morgex

Giuliano Antonio Vasquez, amministratore di condomini residente a Morgex, ha patteggiato di fronte al giudice del Tribunale di Aosta 14 mesi di carcere (pena sospesa) per appropriazione indebita. Dovrà anche restituire il maltolto, che secondo l'accusa della procura aostana ammonta a oltre 150 mila euro (è sede civile è già in corso l'asta dei beni dell'imputato, difeso dal legale aostano Sandro Sorbara).

I fatti contestati a Vasquez risalgono al 2011. L'amministratore, per un periodo di alcuni mesi, avrebbe effettuato ingenti prelievi dai conti correnti dei condomini delle palazzine e dei residence da lui gestiti, quasi tutti residenti fuori Valle, e avrebbe anche 'dirottato' sul suo conto personale i bonifici degli inquilini, destinati alle spese di riscaldamento, manutenzione e altre incombenze.

Fonte: Aosta Cronaca

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Indagini chiuse su amministratore di condominio accusato di appropriazione indebita - Aosta

Aosta

Marco Pagliarin, amministratore di condominio con sede a Saint-Christophe, è indagato dalla Procura di Aosta per appropriazione indebita. L'ipotesi su cui lavora il Gruppo della Guardia di finanza è che il consulente abbia stornato in suo favore una somma di poco inferiore ai 100.000 euro dagli importi che oltre 50 condomini (di Aosta e cintura) gli hanno versato per far fronte alle varie spese.

Le indagini sono iniziate dopo la segnalazione di presunte anomalie da parte delle stesse famiglie. Il presunto 'ingiusto profitto' è stato rinvenuto dalle Fiamme Gialle nei controlli su una movimentazione complessiva di conti correnti di circa 500.000 euro. L'inchiesta è coordinata dal pm Luca Ceccanti.

La Guardia di finanza ha consegnato alla Procura di Aosta le risultanze degli accertamenti fiscali e finanziari nei confronti di Marco Pagliarin, amministratore di condominio di Saint-Christophe, indagato dallo scorso marzo per appropriazione indebita.

Titolare dell'inchiesta è il pm Luca Ceccanti; attualmente non è stata ancora formulata richiesta di rinvio a giudizio, ma secondo gli inquirenti delle Fiamme Gialle valdostane, il consulente avrebbe stornato in suo favore una somma di poco inferiore ai 100.000 euro dagli importi che oltre 50 condòmini, residenti ad Aosta e in comuni della Plaine, gli avevano versato per far fronte alle spese condominiali.

Gli accertamenti del Gruppo della Guardia di finanza sono stati avviati dieci mesi fa, dopo la segnalazione di presunte anomalie da parte degli stessi condòmini, ai quali, da alcuni enti e aziende, erano state contestate somme che ritenevano di aver già versato.

Il presunto ingiusto profitto è stato accertato dalle Fiamme Gialle durante i controlli su una movimentazione di circa 500 mila euro nei conti correnti.

Fonte: Aosta Cronaca

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A Padova fenomeni di discriminazione all'interno del condominio?

A Padova fece gran rumore la querelle di Don Bizzotto con il consigliere regionale leghista Fabrizio Baron. Riepiloghiamo in breve i fatti: in uno stabile affidato ai Beati Costruttori di Pace per essere destinato ad uffici, venne insediata una famiglia di etnia sinti. La scelta non venne ben vista di buon occhio dai alcuni personaggi politici che invitarono Don Bizzotto a 30 giorni per sgomberare lo stabile perché vi si realizzasse un  ambulatorio pediatrico. Scioperi della fame e tante polemiche dopo, il Sindaco Bitonci riuscì a dare non uno, ma ben due appartamenti a Rubano, zona leggermente periferica della città Padana: una unità immobiliare andrà alla famiglia sinti di cui sopra, mentre l'altra ad un'altra famiglia che da tempo viveva in una roulotte nel giardino dei sacerdoti. Il costo d'affitto e di spese condominiali ammontano a ben 200 € al mese, almeno fino al 7 febbraio 2018, che saranno comunque pagate dall'ordine ecclesiastico.

Però nasce la polemica intorno al Sindaco, che per dare la disponibilità degli alloggi avrebbe accelerato le procedure saltando le graduatorie di coloro che comunque avrebbero bisogno di un casa avendone anche diritto.

Ma la polemica aumenta anche all'interno del condominio dove sono presenti le due unità immobiliari, infatti diversi proprietari si sono lamentati per la presenza delle famiglie di origine sinti all'interno del medesimo edificio, contestandone la scelta fatta dall'amministrazione comunale.

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AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO 72ENNE SCAPPA CON LA CASSA - Zivido di San Giuliano Milanese

San Giuliano Milanese

Da anni è sparito nel nulla con la cassa del condominio che amministrava. La disonestà di un amministratore ha colpito 200 famiglie a Zivido di San Giuliano Milanese che tra il 2005 e il 2006 si sono viste sottrarre oltre 138.000 euro dai conti correnti condominiali. Ora il responsabile – un uomo di 72 anni – è stato condannato a un anno e sei mesi di reclusione. Con questa sentenza, emessa dal Tribunale di Lodi, i giudici hanno anche imposto il pagamento di una provvisionale di 30.000 euro a favore dei truffati che nel processo si sono costituiti parte civile. Per i condomini però sarà molto difficile recuperare quei soldi, visto che l’ex amministratore è irreperibile e la condanna è stata pronunciata in contumacia.

Fonte: Lodi e dintorni

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L'ascensore esterno richiede il permesso di costruire? Assolutamente NO !!!

Tar Liguria: l'ascensore esterno va considerato non una costruzione ma un volume tecnico necessario per apportare un'innovazione allo stabile.

Infatti l'ascensore esterno va considerato come un volume tecnico, necessario a portare un'innovazione tecnologica al condominio e non è più visto come una costruzione.

Questo lo ha ribadito la prima sezione del Tar Liguria con la sentenza n. 97/2016 depositata il 29 gennaio. Nel caso preso in esame dal TAR, un condominio ha impugnato la decisione degli uffici comunali competenti di proibire la costruzione dell'ascensore inteso a essere un dispositivo atto a superare le barriere architettoniche, nonché il relativo assenso paesaggistico. 

L'ascensore realizzato esternamente all'edificio non è considerato una costruzione. La prima sezione del Tar Liguria richiama la sua precedente sentenza n. 1002/2015 depositata il 3 dicembre, nella quale è stato evidenziato che "la giurisprudenza (cass. 3.2.2011, n. 2566 e cons. Stato, 6253 del 2012) ha condivisibilmente negato la natura di costruzione all’ascensore realizzato all’esterno di un caseggiato, in quanto l’aggiunta di tale manufatto non avrebbe potuto essere ammessa dalla conformazione della tromba delle scale o degli altri ambienti interni."

Questa decisione è maturata in quanto la Corte è giunta all’esito di una riflessione che ha portato a delineare la nozione di volume tecnico come quell'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, che viene destinata a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della costruzione medesima. Si tratta di quegli impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione che tuttavia non possono essere ubicati all'interno di questa, come quelli connessi alla condotta idrica, termica o all'ascensore.

Questo è stato introdotto da una nuova consapevolezza maturata dalla giurisprudenza in quanto considera l'ascensore non come uno strumento di lusso destinato a far risparmiare le forze e il sudore dei più abbienti, ma come un impianto indispensabile non solo alla vita di persone con problemi di deambulazione, ma anche visto il continuo aumentare dell'età media di vita e delle difficoltà che sempre maggiormente si vanno a riscontrare per lo scendere ma sopratutto il salire le scale.

In questa nuova sentenza n. 97/2016 i giudici amministrativi liguri aggiungono che “nel conflitto tra le esigenze dei condomini disabili abitanti ad un piano alto e quelle degli altri partecipanti al condominio, per i quali il pregiudizio derivante dall'installazione di ascensore si risolverebbe non già nella totale impossibilità di un ordinario uso della scala comune ma soltanto in disagio e scomodità derivanti dalla relativa restrizione e nella difficoltà di usi eccezionali della stessa, vanno privilegiate le prime, adottando una soluzione conforme ai principi costituzionali della tutela della salute (art. 32) e della funzione sociale della proprietà (art. 42), rimuovendo un grave ostacolo alla fruizione di un primario bene della vita, quello dell'abitazione, da parte di persone versanti in condizioni di minorazione fisica e riconoscendo la facoltà, agli stessi, di apportare a proprie spese una modifica alla cosa comune, sostanzialmente e nel complesso migliorativa, in quanto suscettibile di utilizzazione anche da parte degli altri condomini”.

Nel caso in esame il condominio “non ha fornito elementi tali da integrare la violazione dell’uso della cosa comune che va garantito a tutti, invocando questioni tipiche di una controversia civilistica”.

Sempre più spesso i tecnici si vanno a scontrare con regolamenti più complessi che non godono di un ampio punto di vista interpretativo da parte degli uffici di sorveglianza, siano essi comunali, provinciali, regionali, ecc... . Se in questo caso, gli uffici comunale avessero analizzato meglio la legge dandone una corretta interpretazione, già sapendo delle ultime sentenze in materia, si sarebbe riusciti a realizzare in tempi brevi l'ascensore riuscendo a sburocratizzare il Paese.

• ASCENSORE: Regole e Norme - di Michele Mazzadra Presidente ANACAM
• L'ASCENSORE E' DI TUTTI? (di Massimo Ginesi Coordinatore Giuridico CSN)

• L'Ascensore deve poter essere utilizzato da TUTTI - TAR del Lazio: Sentenza 11423/2016

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