Muffa e umidità in appartamento: rescissione immediata del contratto di locazione

Se nell'appartamento da voi preso in affitto nascono dei problemi che provocano l'insalubrità dei luoghi, nasce un contenzioso tra il locatore e il conduttore. In generale possiamo già dire che la muffa stessa rende l'immobile inidoneo all'uso abitativo. Questo può provocare l'immediata risoluzione del contratto.

Questo viene precisato nell'art. 1578 e 1575 del codice civile. Esattamente:

Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Il locatore, il proprietario dell'immobile, deve quindi mantenere la casa locata in uno buono stato di manutenzione. E' considerato il responsabile del problema, pertanto se chiamato deve rispondere dei danni subiti dagli stessi locatari, anche di salute,  in caso di muffa ed umidità presente nell'appartamento.

Art. 1575 del codice civile. Obbligazioni principali del locatore.

Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all'uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.  

Puoi chiedere la risoluzione del contratto, in quanto la muffa è riconducibile ai vizi della cosa locata, ed il problema impedisce o riduce notevolmente il godimento dell’immobile; il conduttore potrà chiedere la risoluzione del contratto di affitto, salvo che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili al momento della stipula del contratto.

Per intervenire in maniera decisiva per eliminare acqua e muffe provenienti dall'esterno, dovute a sbalzi termici, bisogna intervenire creando un cappotto protettivo che protegga l'intera abitazione. Per purificare l'aria si può intervenire nell'immediato creando un sistema di ricircolo dell'aria. Se la presenza di muffa e massiva, la casa diventa inabitabile, percui si deve richiedere a risoluzione del contratto di locazione.

Art. 1580 del codice civile. Cose pericolose per la salute

Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

Se la presenza di  muffa crea i danni alla salute il contratto si può rescindere nell'immediato. Tuttavia, se i problemi riscontrati non sono stati segnalati al locatore con lettera raccomandata, foto, ecc... è difficile dimostrate che i danni alla salute siano stati provocati nel tempo dalla muffa.

La Corte di Cassazione, sez. III, sentenza del 28 settembre 2010, n. 20346:

“se l'immobile è affetto da umidità, il giudice può decretare il risarcimento danni ( dovuti all’ammuffimento dei suppellettili ) in favore dell’inquilino a carico del proprietario, anche quando il locatario risulta sfrattato per non aver pagato i canoni mensili. L'invasione dell'umidità per effetto di trasudo dalle pareti costituisce un "deterioramento rilevante", un "vizio" che incide sulla funzionalità strutturale dell'immobile impedendone il godimento; in presenza di tale vizio il conduttore può legittimamente invocare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 del codice civile”. 

La Cassazione con sentenza n. 915/99 

“il locatore è ugualmente tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore, per effetto delle condizioni abitative dell'immobile locato, quand'anche tali condizioni fossero note all'inquilino al momento della conclusione del contratto, dovendosi ritenere che la tutela del diritto alla salute prevalga su qualsiasi accordo tra privati di esclusione o limitazione della responsabilità del locatore”.

Pertanto il locatario è tenuto a risarcire i danni di salute del conduttore.