Il Mutuo è una forma di trattamento economico a cui si può occorrere per ottenere un finanziamento. Può essere richiesto da un privato (per l'acquisto di casa, ristrutturare, ....) ma può essere fatto anche da un intero condominio, ad esempio se si dovesse incorrere a spese di un certo volume come una manutenzione straordinaria. Accedendo a un mutuo il prestito viene spalmato su più periodicità e sarà quindi più leggero.
Il condominio ha la possibilità di stipulare un mutuo ipotecando le parti comuni dell'edificio che quindi diventano garanzia per l'istituto che finanzia il prestito. Si possono ipotecare parti come i vani tecnici, il parcheggio condominiale, l'androne, il cortile, il giardino, ecc..
Cosa occorre per procedere all'istituzione di un muto ipotecario?
Si può accedere a due tipi di mutui:
- Mutuo ipotecario
- Mutuo chirografario
Per il mutuo ipotecario, per prima cosa serve che l'assemblea condominiale si esprima all'unanimità dei votanti in assemblea, tranne il caso in cui i lavori non siano necessari per il miglioramento del bene comune. Può essere valida la maggioranza che rappresenti i due terzi dei millesimi di proprietà, come espresso nell'art. 1108 e richiamato dall'art. 1139 CC.
Invece, il mutuo chirografario è un prestito ad pesonam, che prevede una forma di garanzia come la stipula di un'assicurazione sulla casa senza dover ipotecare l'edificio o una sua parte. Per fare questo è sempre necessaria l'unanimità dei votanti dell'assemblea condominiale.
Fino a qua tutto chiaro?
Se si è tutti d'accordo sul procedere nell'opera edilizia e sulla stipula del mutuo, ora si ci deve mettere d'accordo su i parametri che governano il mutuo, cioè la cifra da richiedere, il tasso d'interessa e la periodicità delle rate, che devono sempre essere concordate all'unanimità dell'assemblea condominiale. Pertanto se il numero dei condomini è elevato diventa più difficile accordarsi. Questo tipo di finanziamento, il mutuo chirografario, da una garanzia minore all'istituto, quindi non si ci può accedere per cifre troppo elevate o per condomini troppo voluminosi. Le cifre che normalmente si acconsentono sono inferiori ai 100'000 € per una durata non superiore ai 6 anni (72 mesi), con tassi d'interesse simili a un prestito a lungo termine.
Visto che si tratta di un intervento sul bene comune, le spese del mutuo saranno ripartite in base ai millesimi di proprietà.
E' importante dire che per qualunque mutuo si decide di fare, la decisione deve essere presa dall'assemblea, visto che ricade in una normale spesa di gestione. Non può l'amministratore decidere autonomamente.
Il mutuo condominiale ha delle specifiche caratteristiche, anche se è simile ad un mutuo fatto da un privato.
Il tasso d'interesse può essere misto (scelta consigliabile perché equilibra i pregi e difetti del muto fisso e variabile), oppure può essere a tasso fisso o variabile. La scelta della forma spetta all'assemblea.
La modalità di restituzione della somma finanziata, cioè il Piano di Ammortamento delle rate è differente:
- Se il mutuo è a tasso fisso le rate saranno tutte uguali
- Se il mutuo è a tasso variabile le rate varieranno in base al tasso in vigore
Per controllare la somma da stimare, l'Istituto da cui è stato accordato il finanziamento valuterà diversi parametri, quali:
- TAEG Tasso Annuo Effettivo Globale
- TAN Tasso Annuo Nominale
- SPREAD misura il ricarico
Ci sono altre spese che fanno parte del costo totale finale del mutuo:
- Spese di istruttoria
- Spese per le perizie
- Spese di gestione
- Polizza assicurativa
- Spese notarili
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