È scaduto il termine per la termoregolazione e contabilizzazione

In data 30 giugno 2017 è scaduto il termine per dotare gli impianti di riscaldamento centralizzati dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore.

L’obbligo è previsto dal D. Lgs. 102/2014 (successivamente modificato dal D. Lgs. 141/2016) articolo 9 comma 5 lettera b) (per i sistemi di contabilizzazione diretta nei così detti impianti a distribuzione ad anello o orizzontale) e lettera c) (per i sistemi di contabilizzazione indiretta con contestuale installazione di valvole termostatiche nei così detti impianti a distribuzione verticale). Non si ritiene condivisibile l’interpretazione secondo la quale sia sufficiente la sola delibera di dare incarico all’impresa al fine di evitare l’irrogazione della sanzione amministrativa. Per quanto giuridicamente non vincolante, anche il Ministero dello Sviluppo Economico, nella FAQ del mese di giugno 2017 al punto n. 7, ha precisato che la sola delibera non assolve all’obbligo di legge.

Ciò che rileva è se il termine sia o meno stato rispettato.

L’obbligo di adozione dei sistemi di contabilizzazione e di termoregolazione riguarda i condominii e gli edifici polifunzionali.

Sin dalla pubblicazione del Decreto Legislativo 12/2014 sono emersi dubbi interpretativi circa il termine “edifici polifunzionali” così come definito nell’articolo 2 secondo il quale trattasi di “edificio destinato a scopi diversi e occupato da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell’energia acquistata”.

Lo stesso MISE (pur sempre con i limiti della valenza giuridica di una FAQ ai fini interpretativi) ha ritenuto che con il termine “edifici polifunzionali” devono essere intesi quegli edifici appartenenti ad un solo proprietario le cui unità immobiliari sono occupate da soggetti diversi (ad esempio in forza di contratti di locazione o di comodato) tra i quali deve essere ripartita la spesa del riscaldamento.

Non vi è un limite numerico minimo e, pertanto, parrebbero ricompresi sia gli edifici composti da due unità immobiliari abitate, magari, da due fratelli con le rispettive famiglie, così come il grattacielo le cui unità immobiliari sono concesse in locazioni a varie società.

Sul punto non vi è alcuna eccezione nemmeno nelle leggi regionali. Ne consegue che anche gli edifici di edilizia popolare devono essere adeguati.

In caso di mancato adeguamento, trovano pertanto applicazione i commi 6 e 7 dell’articolo 16 del citato D. Lgs. 12/2014 i quali, testualmente, recitano: comma 6. Nei casi di cui all’articolo 9, comma 5, lettera b), il proprietario dell’unità immobiliare che non installa, entro il termine ivi previsto, un sotto-contatore di cui alla predetta lettera b), è soggetto ad una sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro per ciascuna unità immobiliare. La disposizione di cui al presente comma non si applica quando da una relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato risulta che l’installazione del contatore individuale non è tecnicamente possibile o non è efficiente in termini di costi o non è proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali.

Comma 7. Nei casi di cui all’articolo 9, comma 5, lettera c) il proprietario dell’unità immobiliare, che non provvede ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante posto all’interno dell’unità immobiliare, è soggetto alla sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro per ciascuna unità immobiliare. La disposizione di cui al primo periodo non si applica quando da una relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato risulta che l’installazione dei predetti sistemi non e’ efficiente in termini di costi.

La relazione così detta “esimente” prevista nell’articolo 9 comma 5 lettera c) consente al condominio di non effettuare alcun tipo di intervento. Differentemente, però, dalla versione iniziale della norma, la modifica introdotta con il D. Lgs. 141/2016 non prevede il caso di impossibilità tecnica ma solo la non efficienza in termini di costi con riferimento esclusivamente alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459.

Il professionista abilitato deve quindi effettuare una relazione basata esclusivamente sulla richiamata norma UNI senza aggiungere ulteriori dati. In questo caso la relazione deve essere firmata ma non asseverata.

Tale ultimo requisito è invece obbligatorio per la relazione necessaria ai fini della non applicazione della norma tecnica UNI 10200 per la ripartizione della spesa del riscaldamento. In assenza di questo requisito formale si possono avanzare dubbi sulla validità della delibera stessa. Sarà la giurisprudenza a chiarire se il requisito richiesto sia ad substantiam oppure ad probationem.

L’asseverazione è la procedura che dà valore tra privati o tra privati e la Pubblica Amministrazione alla perizia stragiudiziale, per mezzo del giuramento davanti al Cancelliere presso il Tribunale. Si ricordi che ai sensi dell’art. 26 co. 5 L. 10/1991, gli interventi volti all’adozione dei sistemi di termoregolazione sono “innovazioni”. Ne consegue che di questi deve esserne data notizia presso il catasto degli impianti termici che le Regioni e le Province autonome, devono avere istituito ai sensi del DPR 74/2013 art. 10 co. 4.

Al momento dell’inserimento dell’informazione circa l’avvenuta installazione, occorrerà anche inserire la data.

Non è pertanto certo se la sanzione possa essere irrogata a tutti i condomini che non abbiano eseguito l’intervento entro la data indicata dalla legge (riportata nel CIT) oppure se sia sufficiente che l’intervento sia stato eseguito al momento dell’accertamento da parte dell’ente abilitato dalla Regione.

Ai sensi dell’art. 16 co. 14 D. Lgs. 102/2014, le sanzioni sono irrogate dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e di Bolzano o Enti da esse delegati.

Ciascuna Regione ha quindi regolamentato le modalità di inserimento di tali informazioni.

In caso di mancata effettuazione degli interventi stante la relazione “esimente”, occorre verificare cosa prevede la piattaforma informatica.

In caso di relazione così detta “esimente”, il documento in originale deve essere conservato dall’amministratore e reso disponibile per eventuali verifiche ispettive da parte degli Enti abilitati.

La sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro per la ripartizione della spesa del riscaldamento non effettuata in base alla norma tecnica UNI 10200 (ad oggi la versione in vigore è quella del 2015) o al criterio indicato nello stesso D. Lgs. 102/2014 art. 9 co. 5 lettera d) è invece riferita al condominio e non a ciascun proprietario.

In ogni caso, oltre alla sanzione amministrativa, il condominio sarà diffidato a provvedere alla regolarizzazione entro il termine di quarantacinque giorni. Termine, quest’ultimo, sicuramente troppo ristretto per il condominio che non si era adeguato nei termini.

di Edoardo Riccio

Coordinatore Giuridico CSN 

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Conformità degli impianti: guida all'applicazione del D.M. 37/2008

Ambito di applicazione

Il D.M. 37/2008 (che ha sostituito la legge 46/1990) è il regolamento recante il riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici. Negli edifici in condominio, indipendentemente dalla destinazione d'uso, si applica a tutti gli impianti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c..

Gli impianti o parti di impianto che sono soggetti a requisiti di sicurezza prescritti in attuazione della normativa comunitaria, ovvero di normativa specifica, non sono disciplinati, per tali aspetti, dalle disposizioni del D.M. 37/2008 (ad esempio la materia disciplinata dal D.P.R. 162/1999 e D.P.R. 23/2017 Regolamento concernente modifiche al decreto del Presidente della Repubblica 30 aprile 1999, n. 162, per l'attuazione della direttiva 2014/33/UE relativa agli ascensori ed ai componenti di sicurezza degli ascensori nonché per l'esercizio degli ascensori).

Il D.M. 37/2008, ai sensi dell’art. 1 delle disposizioni sulle leggi in generale, tra le fonti del diritto è subordinato alla legge. Pertanto, ogni qualvolta una legge o un decreto legislativo disciplinano diversamente la stessa materia, il D.M. 37/2008 è destinato a soccombere.

Impianti interessati.

Il D.M. in esame si applica ai seguenti impianti così classificati.

a) impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere.

Ai sensi dell’art. 2 c.1 lettera e) per impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, devono intendersi: i circuiti di alimentazione degli apparecchi utilizzatori e delle prese a spina con esclusione degli equipaggiamenti elettrici delle macchine, degli utensili, degli apparecchi elettrici in genere. Nell'ambito degli impianti elettrici rientrano anche quelli di autoproduzione di energia fino a 20 kW nominale, gli impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere, nonché quelli posti all'esterno di edifici se gli stessi sono collegati, anche solo funzionalmente, agli edifici.

b) impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere.

Ai sensi dell’art. 2 c.1 lettera f) impianti radiotelevisivi ed elettronici si devono intendere le componenti impiantistiche necessarie alla trasmissione ed alla ricezione dei segnali e dei dati, anche relativi agli impianti di sicurezza, ad installazione fissa alimentati a tensione inferiore a 50 V in corrente alternata e 120 V in corrente continua, mentre le componenti alimentate a tensione superiore, nonché i sistemi di protezione contro le sovratensioni sono da ritenersi appartenenti all'impianto elettrico; ai fini dell'autorizzazione, dell'installazione e degli ampliamenti degli impianti telefonici e di telecomunicazione interni collegati alla rete pubblica, si applica la normativa specifica vigente.

c) impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali.

Il D.M. 37/08 non contiene la definizione degli impianti di cui alla lettera c). Ai fini di individuare la materia di cui trattasi parrebbe possibile richiamare altra definizione contenuta in diversa disposizione di legge, che, benché limitata alla legge a cui è riferita, potrebbe essere qui riproposta a meri fini indicativi. Si ritiene pertanto di citare la definizione di impianto termico contenuta nel D. Lgs. 192/2005 art. 2 lettera l-tricies): “impianto tecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolarizzazione e controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento. Non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate”.

d) impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie.

Ai fini di una migliore individuazione degli impianti di cui alla presente lettera, potrebbe essere utile riportare il parere del MISE al DM 37/2008 versione aggiornata al 23 ottobre 2014 1.28 “Parere a privato del 3-7-2014 impianto fognario condominiale”.

“Al Mi.S.E. è stato chiesto di far conoscere se il rifacimento dell’impianto fognario condominiale ricada o meno nel campo di applicazione del DM 37/08, art.1, comma 2, lettera d, e se dunque vada affidato ad impresa abilitata ai sensi del decreto in parola (la quale provvederà, nel caso, a rilasciare - al termine dei lavori - la relativa dichiarazione di conformità). Tenuto conto di quanto previsto dall’art.1, comma 1, il Mi.S.E. ha rappresentato che gli impianti oggetto del quesito (impianti di scarico all’interno dell’area condominiale) debbano essere considerati pienamente rientranti nel campo di applicazione del decreto in oggetto, occorrendo, pertanto, all’uopo, la relativa abilitazione sopra menzionata (con obbligo del rilascio della dichiarazione di conformità per i lavori effettuati dall’impresa incaricata). Ha altresì precisato che – ovviamente - l’impianto di scarico debba essere considerato assoggettato al DM 37/2008 fino al punto in cui avviene l’allacciamento alla fognatura pubblica.”

e) impianti per la distribuzione e l'utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali.

f) impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili.

Per quanto riguarda il presente punto occorre avere attenzione anche al D.P.R. 162/1999 e D.P.R. 23/2017. La materia relativa agli impianti di sollevamento verrà eventualmente trattata separatamente.

g) impianti di protezione antincendio.

Ai sensi dell’art. 2 c.1 lettera h) si devono intendere impianti di protezione antincendio gli impianti di alimentazione di idranti, gli impianti di estinzione di tipo automatico e manuale nonché gli impianti di rilevazione di gas, di fumo e d'incendio.

Il MISE, nel parere di cui al punto 1.11 Pareri MISE a CCIAA di Firenze e CPA di Mantova e nella circolare del MISE n.3643/C del 24/10/2011, ritiene che non rientrino nel campo di applicazione del D.M. 37/08 l’installazione di apparecchiature tipo plug and play, ovvero di apparecchiature elettroniche che possono essere messo in uso all’interno di un sistema senza che l’utente conosca o metta in atto una specifica procedura di installazione o configurazione (ad esempio l’installazione di un decoder TV o l’installazione di antenne o memorizzatori di dati per i ripartitori di calore).

Progettazione degli impianti

Ai sensi dell’art. 5 del D.M. 37/08 il progetto occorre in caso di installazione, trasformazione e ampliamento degli impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettere a), b), c), d), e), g) sopra riportati.

La lettera f), non compresa nell’elenco, è riferita agli impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili, soggetti alla disciplina dei D.P.R. 162/1999 e D.P.R. 23/2017, ai quali si rinvia.

L’art. 7 comma 3 lascerebbe intendere che il progetto sia necessario anche in caso di rifacimento parziale di impianti.

Fatta salva l'osservanza delle normative più rigorose in materia di progettazione, nei casi indicati qui sotto, il progetto è redatto da un professionista iscritto negli albi professionali secondo la specifica competenza tecnica richiesta mentre, negli altri casi, il progetto, come specificato all'articolo 7, comma 2, è redatto, in alternativa, dal responsabile tecnico dell'impresa installatrice.

Il progetto per l'installazione, trasformazione e ampliamento, è redatto da un professionista iscritto agli albi professionali secondo le specifiche competenze tecniche richieste, nei seguenti casi:

a) impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera a), per tutte le utenze condominiali e per utenze domestiche di singole unità abitative aventi potenza impegnata superiore a 6 kW o per utenze domestiche di singole unità abitative di superficie superiore a 400 mq;

b) impianti elettrici realizzati con lampade fluorescenti a catodo freddo, collegati ad impianti elettrici, per i quali è obbligatorio il progetto e in ogni caso per impianti di potenza complessiva maggiore di 1200 VA resa dagli alimentatori;

c) impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera a), relativi agli immobili adibiti ad attività produttive, al commercio, al terziario e ad altri usi, quando le utenze sono alimentate a tensione superiore a 1000 V, inclusa la parte in bassa tensione, o quando le utenze sono alimentate in bassa tensione aventi potenza impegnata superiore a 6 kW o qualora la superficie superi i 200 mq;

d) impianti elettrici relativi ad unità immobiliari provviste, anche solo parzialmente, di ambienti soggetti a normativa specifica del CEI, in caso di locali adibiti ad uso medico o per i quali sussista pericolo di esplosione o a maggior rischio di incendio, nonché per gli impianti di protezione da scariche atmosferiche in edifici di volume superiore a 200 mc;

e) impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera b), relativi agli impianti elettronici in genere quando coesistono con impianti elettrici con obbligo di progettazione;

f) impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera c), dotati di canne fumarie collettive ramificate, nonché impianti di climatizzazione per tutte le utilizzazioni aventi una potenzialità frigorifera pari o superiore a 40.000 frigorie/ora;

g) impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera e), relativi alla distribuzione e l'utilizzazione di gas combustibili con portata termica superiore a 50 kW o dotati di canne fumarie collettive ramificate, o impianti relativi a gas medicali per uso ospedaliero e simili, compreso lo stoccaggio;

h) impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera g), se sono inseriti in un'attività soggetta al rilascio del certificato prevenzione incendi e, comunque, quando gli idranti sono in numero pari o superiore a 4 o gli apparecchi di rilevamento sono in numero pari o superiore a 10.

I progetti degli impianti sono elaborati secondo la regola dell'arte.

I progetti elaborati in conformità alla vigente normativa e alle indicazioni delle guide e norme UNI, CEI o altri Enti di normalizzazione appartenenti agli Stati membri dell'Unione europea o che sono parti contraenti dell'accordo sullo spazio economico europeo, si considerano redatti secondo la regola dell'arte.

Sarebbe opportuno che il progetto indicasse espressamente la normativa e le indicazioni delle predette guide utilizzate. Qualora il professionista o il responsabile tecnico dell’impresa installatrice (nei casi previsti), al fine di elaborare il progetto secondo la regola dell’arte, avesse ritenuto di discostarsene, ne dovrebbe dare indicazione ed esauriente motivazione.

Se l'impianto a base di progetto è variato in corso d'opera, il progetto presentato deve essere integrato con la necessaria documentazione tecnica attestante le varianti, alle quali, oltre che al progetto, l'installatore è tenuto a fare riferimento nella dichiarazione di conformità.

I progetti, fatta salva l’osservanza di diverse norme, contengono almeno:

- gli schemi dell'impianto

- i disegni planimetrici

- la relazione tecnica sulla consistenza e sulla tipologia dell'installazione, della trasformazione o dell'ampliamento dell'impianto stesso, con particolare riguardo alla tipologia e alle caratteristiche dei materiali e componenti da utilizzare e alle misure di prevenzione e di sicurezza da adottare. Nei luoghi a maggior rischio di incendio e in quelli con pericoli di esplosione, particolare attenzione è posta nella scelta dei materiali e componenti da utilizzare nel rispetto della specifica normativa tecnica vigente.

Imprese abilitate

Il Committente si deve rivolgere esclusivamente alle imprese abilitate in riferimento all’opera da eseguire.

Le imprese devono essere iscritte al Registro delle Imprese o all’Albo delle imprese artigiane della CCIAA.

Il legale rappresentante (anche lo stesso imprenditore individuale) e/o il responsabile tecnico dell’impresa deve essere in possesso dei requisiti per le diverse lettere.

Si raccomanda, quindi, all’amministratore di acquisire la documentazione comprovante l’iscrizione nel registro o nell’albo di cui sopra. Tale scopo è assolto con l’acquisizione del Certificato dell’iscrizione alla CCIAA, il quale ha validità 6 mesi dalla data di emissione.

Realizzazione e installazione degli impianti

Le imprese realizzano gli impianti secondo la regola dell'arte, in conformità alla normativa vigente e sono responsabili della corretta esecuzione degli stessi. Gli impianti realizzati in conformità alla vigente normativa e alle norme UNI, CEI o altri Enti di normalizzazione appartenenti agli Stati membri dell'Unione europea o che sono parti contraenti dell'accordo sullo spazio economico europeo, si considerano eseguiti secondo la regola dell'arte.

Gli impianti elettrici nelle unità immobiliari ad uso abitativo realizzati prima del 13 marzo 1990 si considerano adeguati se dotati di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all'origine dell'impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA.

Dichiarazione di conformità

Al termine dei lavori l’impresa deve:

- effettuare le prove di funzionalità dell'impianto

- effettuare le prove di sicurezza dell'impianto

- effettuare le verifiche previste dalla normativa vigente (norme di legge e norme tecniche CEI e/o UNI o equivalenti)

- rilasciare, all’esito positivo di quanto sopra, la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati.

Si raccomanda all’amministratore di accertarsi che la stessa sia redatta sulla base del modello ministeriale allegato al D.M. 37/2008.

Detta dichiarazione deve obbligatoriamente, ai fini della validità della stessa, essere compilata in tutte le sue parti e corredata degli allegati obbligatori.

Fanno parte integrante, ai sensi dell’art. 7 del D.M. 37/08:

- il progetto

- la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati

Si raccomanda di accertarsi che in allegato vi siano anche tutti gli altri documenti indicati nel modello di dichiarazione di conformità.

Nei casi in cui il progetto è redatto dal responsabile tecnico dell'impresa installatrice l'elaborato tecnico è costituito almeno dallo schema dell'impianto da realizzare, inteso come descrizione funzionale ed effettiva dell'opera da eseguire eventualmente integrato con la necessaria documentazione tecnica attestante le varianti introdotte in corso d'opera.

In caso di rifacimento parziale di impianti, il progetto, la dichiarazione di conformità, e l'attestazione di collaudo ove previsto, si riferiscono alla sola parte degli impianti oggetto dell'opera di rifacimento, ma tengono conto della sicurezza e funzionalità dell'intero impianto. Nella dichiarazione di conformità e nel progetto, è espressamente indicata la compatibilità tecnica con le condizioni preesistenti dell'impianto.

Dichiarazione di rispondenza

Nel caso in cui la dichiarazione di conformità, salvo i casi sanzionabili previsti dal D.M. 37/08 articolo 15, non sia stata prodotta o non sia più reperibile, tale atto è sostituito - per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del D.M. 37/08 ovvero 27/03/2008 - da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che ha esercitato la professione, per almeno cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, sotto personale responsabilità, in esito a sopralluogo ed accertamenti, ovvero, per gli impianti non ricadenti nel campo di applicazione dell'articolo 5, comma 2 (cioè soggetti a progetto redatto da un professionista iscritto all’albo professionale), da un soggetto che ricopre, da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico di un'impresa abilitata di cui all'articolo 3, operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione.

Obblighi dell’amministratore

Il proprietario dell'impianto adotta le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza (manutenzione ordinaria preventiva e periodica, manutenzione straordinaria, adeguamento) previste dalla normativa vigente in materia (norme di legge e norme tecniche di settore), tenendo conto delle istruzioni per l'uso e la manutenzione predisposte dall'impresa installatrice dell'impianto e dai fabbricanti delle apparecchiature installate. L’amministratore deve farsi consegnare dall’impresa installatrice il manuale d’uso e manutenzione di quanto realizzato, trasmettendone copia al manutentore unitamente al contratto d’appalto, del quale deve formare parte integrante e sostanziale.

L’amministratore, entro 30 giorni dall'allacciamento di una nuova fornitura di gas, energia elettrica, acqua, negli edifici di qualsiasi destinazione d'uso, consegna al distributore o al venditore copia della dichiarazione di conformità dell'impianto, esclusi i relativi allegati obbligatori, o copia della dichiarazione di rispondenza prevista dall'articolo 7, comma 6. La medesima documentazione è consegnata nel caso di richiesta di aumento di potenza impegnata a seguito di interventi sull'impianto, o di un aumento di potenza che senza interventi sull'impianto determina il raggiungimento dei livelli di potenza impegnata di cui all'articolo 5, comma 2 o comunque, per gli impianti elettrici, la potenza di 6 kW.

Manutenzione degli impianti

La manutenzione ordinaria degli impianti di cui sopra non comporta la redazione del progetto né il rilascio dell'attestazione di collaudo.

Sono esclusi dagli obblighi della redazione del progetto e dell'attestazione di collaudo per la fornitura provvisoria di energia elettrica per gli impianti di cantiere e similari, fermo restando l'obbligo del rilascio della dichiarazione di conformità.

Deposito presso lo sportello unico per l'edilizia del progetto, della dichiarazione di conformità o del certificato di collaudo.

L’amministratore, in caso di rifacimento o installazione di nuovi impianti di cui alle lettere a), b), c), d), e), g) sopra riportate, relativi ad edifici per i quali è già stato rilasciato il certificato di agibilità, fermi restando gli obblighi di acquisizione di atti di assenso comunque denominati, si accerti che l'impresa installatrice depositi, entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori, presso lo sportello unico per l'edilizia, la dichiarazione di conformità ed il progetto o il certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsto dalle norme vigenti.

Per le opere di installazione, di trasformazione e di ampliamento di impianti che sono connesse ad interventi edilizi subordinati a permesso di costruire ovvero a denuncia di inizio di attività, o provvedimenti analoghi, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio di attività deposita il progetto degli impianti da realizzare presso lo sportello unico per l'edilizia del comune ove deve essere realizzato l'intervento, contestualmente al progetto edilizio.

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Giù le mani dalla climatizzazione!

La Corte d’Appello di Palermo ha giudicato la presenza di condizionatori d’aria come un elemento necessario e indispensabile per la vivibilità degli appartamenti, superando anche il problema dell distanze minime

Con la Sentenza n. 269 del 15 febbraio 2017, la Corte d’Appello di Palermo ha stabilito che la presenza di climatizzatori estivi nelle unità abitative è divenuta necessaria, se non indispensabile, in barba all’estetica e anche alle distanze minime.

La Corte d’Appello ha rigettato il ricorso del proprietario di un seminterrato, infastidito dall’installazione di climatizzatori (con unità esterne in vista) della villetta antistante, frontalmente alle finestre del proprio immobile, su basi di cemento create ad hoc.

Diritto di veduta VS climatizzatori

Scontento dalla decisione del Giudice, che ordinava la schermatura delle unità esterne dei condizionatori mediante la collocazione di piante e fiori ornamentali, il proprietario ha agito in Appello adducendo la lesione “del diritto di veduta, del decoro architettonico e delle distanze legali”. Ovvero sostenendo che i climatizzatori (o meglio le unità motocondensanti esterne), collocati su basi di cemento, sarebbero visibili da tutte e tre le aperture del proprio immobile, nonostante il regolamento condominiale stabilisca un divieto per i proprietari delle villette di apportarvi modifiche e innovazioni, nonché l’obbligo di riservare gli spazi liberi a giardino.

L’ordine del Giudice, prosegue l’appellante, aggraverebbe la situazione apportando corpi che diminuirebbero maggiormente luce e aria, sostenendo che occorrerebbe adottare la soluzione alternativa di collocare i condizionatori in alto, nei balconi del piano rialzato o sotto la passerella di accesso dell’edificio.

Il motivo viene tuttavia rigettato: il regolamento condominiale, spiegano i Giudici, vieta la realizzazione di opere dotate di stabilità, indicate in gabbie, tettoie e divisori, contrariamente ai climatizzatori che nelle unità abitative risultano necessari o addirittura indispensabili al giorno d’oggi. Dalla produzione fotografica mostrata in giudizio, inoltre, appare che le apparecchiature sono amovibili, di dimensioni ridotte rispetto all’ampiezza dell’area circostante, e spostate rispetto alla veduta ortogonale dalle stesse aperture, la cui distanza mediamente è stata indicata dal consulente in 1,70 m, peculiarità che non ledono il diritto di veduta paventato dall’appellante. Inoltre, la schermatura con l’ulteriore vegetazione disposta dal Tribunale non potrebbe comportare la paventata ulteriore limitazione di luce e aria (anzi, e neppure il regolamento condominiale lo consentirebbe).

Esistono delle distanze minime?

La domanda sorge spontanea: esistono delle distanze minime per l’installazione degli elementi esterni dei climatizzatori? Dipende.

In questo caso la precarietà dei tre elementi, non allocati stabilmente sul muretto di appoggio, non ne consente la soggezione alla disciplina di cui all’articolo 907 c.c. in materia di distanze legali, le quali in ogni caso non risultano lese dal momento che la collocazione solo laterale delle apparecchiature (rispetto alla veduta diretta esercitata), rende l’accertata distanza di oltre 1,5 metri del tutto legittima.

Il Collegio ha anche sottolineato che il regime condominiale può limitare l’applicazione delle norme codicistiche in materia di distanze nella conciliazione degli opposti interessi delle parti, per questo la soluzione adottata dal Giudice è sicuramente più idonea rispetto a quelle suggerite dall’appellante, tra l’altro non realizzabili.

Quanto alle molestie e turbative provocate dall’arbitraria installazione delle tubature sulla facciata, si afferma che, per giurisprudenza costante, le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condòmini di un edificio condominiale, purché compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultima non sia in contrasto con le prime.

In tal caso, infatti, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.

Nella fattispecie in esame, dunque “l’applicabilità delle disposizioni di cui all’art. 889 comma 2 c.c., che impone il passaggio dei tubi a una distanza di un metro dal confine, può essere limitata dalla necessità dell’appellata di dotare il proprio immobile di un impianto di condizionamento indispensabile per la vivibilità degli ambienti domestici, la cui collocazione alternativa prospettata dall’appellante non appare realizzabile”.

In sintesi: estetica VS funzionalità e benessere

“Neppure può affermarsi - conclude la Corte - che il passaggio dei tubi, tra l’altro ben fissati sui muri e di scarsa visibilità, possa alterare l’estetica dell’edificio, considerato il modesto diametro e il breve tratto interessato rispetto all’estensione dell’intero prospetto dell’edifici”.

I climatizzatori sono ormai un elemento impiantistico a tutti gli effetti delle nostre case, tanto non facciamo neanche più caso all’aspetto estetico delle unità esterne o delle tubazioni in facciata e neanche al rumore degli elementi più vetusti, finché, ovviamente, i vicini non ci chiamano in causa.

Per questo è importante capire se esistono dei limiti nel rispetto di ciò che stabilisce il Codice Civile, soprattutto per la vita in condominio.

I giudici del Tribunale di Palermo hanno affermato che la disciplina delle distanze legali prevista dal codice civile (Art. 907), in base alla quale le costruzioni devono rispettare almeno 3 metri l’una dall’altra – non si applica ai condizionatori in quanto apparecchiature amovibili, di dimensioni ridotte rispetto all’ampiezza dell’area circostante. Stesso discorso per le tubature sulla facciata: sebbene il codice civile (Art. 889) impone il passaggio dei tubi a una distanza di 1 metro dal confine, tale norma può essere limitata dalla necessità del proprietario dell’immobile di dotare il proprio appartamento di un impianto di condizionamento indispensabile per la vivibilità degli ambienti domestici.

Non è neanche corretto ritenere che il passaggio dei tubi sulla facciata “possa alterare l’estetica dell’edificio, considerato il modesto diametro e il breve tratto interessato rispetto all’estensione dell’intero prospetto dell’edificio” (Cassazione Sentenza del 4 maggio 2015 n. 8857).

di Annalisa Galante

Membro del Comitato Scientifico Abitare Biotech 

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Architettura ed impianti: Due mondi separati

Si impone la “riscoperta” di un approccio all’architettura che, facendo salvi i presupposti della imprescindibile ricerca estetica, associ ed integri nell’approccio al progetto tutto il complesso di conoscenze scientifiche maturate in campo energetico, ambientale, gestionale, manutentivo, ecc. denominate “tecnologia dell’architettura”.

Dai primordi fino allo sviluppo dell’impiantistica moderna (che inizia con l’affermazione del sistema di riscaldamento centralizzato), che possiamo datare per i paesi più sviluppati intorno alla fine del XIX secolo, l’uomo ha realizzato delle abitazioni la cui architettura esprimeva una forte capacità di controllo dei fattori climatici esterni.

Durante questa lunga fase, obiettivo della costruzione è stato prioritariamente quello di affrontare i problemi posti dal clima.

L’architettura montana di tutto l’arco alpino può costituire un esempio estremamente rappresentativo di queste circostanze assiomatiche. In realtà i riferimenti possibili sarebbero molteplici: dalla capanna tropicale all’abitazione tipica mediorientale, per arrivare alla casa del grande nord europeo, ecc.

Il riferimento all’architettura montana è però più vicino alla sensibilità dell’autore e con la sua struttura ben definita e costante nel tempo si impone alla nostra attenzione come un esempio straordinario di architettura bioclimatica.

Gli edifici dell’architettura montana sono frequentemente caratterizzati nella parte bassa da murature portanti di pietra che pareggiano la pendenza del terreno e nella parte superiore da una struttura di legno. Le falde inclinate presentano ampie sporgenze su tutti e quattro i lati dell’edificio che ha sistematicamente la parte anteriore (l’ingresso) esposta a sud con una balconata realizzata con struttura lignea.

La copertura del tetto è generalmente realizzata in lastre di pietra, mentre il camino, anch’esso realizzato in pietrame, il vero e proprio cuore della casa, è collocato nella parte centrale dell’edificio che si articola in un ambiente cucina-soggiorno che costituisce lo spazio comune più vissuto dell’abitazione. Il riparo della parete nord è assicurato dalla sua limitata altezza determinata dalla pendenza del terreno e dall’estensione della falda del tetto, mentre sul fronte sud, sotto la balconata lignea e addossata alla parete, è accatastata in bell’ordine la legna da ardere che offre in tal modo un ulteriore schermo funzionale all’isolamento termico dell’edificio.

La falda del tetto ha una moderata inclinazione per una precisa scelta energetica, infatti, un eventuale strato di neve che si potrà depositare senza scivolare durante la stagione invernale offrirà un ottimo isolamento termico aggiuntivo rispetto alla copertura realizzata in pietrame.

Un manto di neve dello spessore di circa 50 cm è in grado di ridurre il coefficiente di dispersione termica di un normale tetto ligneo di circa il 50%.

In questo modello, che risulta una costante costruttiva e distributiva dell’architettura montana di tutto l’arco alpino, è facile riconoscere le ragioni della razionalità energetica: massimo recupero delle fonti di energia e grande attenzione al tema dell’isolamento termico, esposizione ottimale e volume dell’edificio estremamente compatto.

Guardare e studiare le architetture del passato e le soluzioni in esse collaudate per centinaia di anni costituisce una fonte di riflessione molto importante per affrontare le sfide del presente con una maggiore attenzione alle problematiche energetiche ed ambientali oggi emergenti e per evitare impostazioni e concezioni che provochino gravi disfunzioni e problemi nei nostri edifici. Valutare i problemi e le principali prestazioni dei nostri edifici è quindi il primo passo per modificare ed innovare i modelli di riferimento progettuali del nostro tempo, uscendo da stilemi ripetitivi ancorché diffusi a livello internazionale, che non appaiono in grado di offrire risposta alle sempre più pressanti domande, non solo in tema ambientale, ma anche di ottimizzazione economica degli investimenti immobiliari.

Con lo sviluppo della moderna impiantistica, si assiste ad una sorta di separazione tra architettura e compiti ed obiettivi bioclimatici, questi ultimi diventano terreno pressoché esclusivo dei sistemi impiantistici cui è assegnato il compito di garantire un adeguato ed ottimale comfort termico.

L’architettura nel passaggio tra la fine dell’‘800 e gli inizi del nuovo secolo abbandona i suoi tradizionali ed anzi millenari obiettivi e strategie bioclimatiche in funzione di nuove idee e orizzonti culturali.

“La rivoluzione industriale ha modificato radicalmente le tecniche costruttive, adeguando i materiali tradizionali a tecniche di lavorazione e di esecuzione più agevoli e proponendo nuovi materiali, di maggiore resistenza e più aderenti ai comportamenti statici già bene individuati dalla teoria delle costruzioni. [...] stranamente, però, la critica architettonica anche se ha analizzato questa situazione da tutta una serie di angolazioni per poterne cogliere i modi e le cause delle successive trasformazioni, ha sempre omesso di considerare un aspetto che invece a ragione può essere ritenuto fondamentale per la trasformazione in senso moderno della città e dell’edificio.

L’impiego del supporto energetico ha infatti condizionato in maniera determinante tanto il momento progettuale che quello costruttivo dell’edificio, provocando così una decisa trasformazione. I modelli critici adottati saltano a piè pari l’esame di tale episodio, dato che hanno eseguito sull’oggetto architettonico prevalentemente una analisi di tipo formale e solo a volte hanno esteso la lettura ad aspetti di tipo tecnologico, ma fermando in ogni caso l’attenzione soltanto su elementi più tipicamente costruttivi.”

Liberata dai “banali compiti tradizionali”, grazie alle nuove soluzioni strutturali (struttura portante a telaio in calcestruzzo armato o acciaio), con una grande disponibilità di nuovi materiali, in una fase storica di straordinaria crescita scientifica ed economico-sociale della gran parte del mondo occidentale, l’architettura esplora le nuove strade della ricerca puramente formale.

“In questo periodo, inoltre, si costruisce molto e più in fretta, dato che i tempi di esecuzione sono di gran lunga accorciati, grazie alla larga disponibilità di attrezzature e di tecniche che derivano dalla stessa produzione industriale.

Anche l’edificio comincia a modificarsi, sotto la spinta di una evoluzione costruttiva suggerita dall’introduzione di nuovi materiali e tecniche il cui impiego trova il fondamento teorico nella scienza delle costruzioni che l’Ecole Politecnique di Parigi, affrancatasi ormai quasi da mezzo secolo alla Académie des Beaux Arts, ha già sufficientemente definito attraverso una mirabile sistematizzazione delle ricerche teoriche e sperimentali sviluppate dal Seicento in avanti. [...]

Ma a dare origine a problemi del tutto nuovi non fu solamente il volume dell’edificio da ventilare, riscaldare e illuminare; anche la forma e le tecniche di costruzione adoperate comportavano delle conseguenze ambientali. In particolare i grattacieli destinati ad uffici introdussero nuovi disagi e difficoltà, che chiedevano urgenti soluzioni.

Questi argomenti ricevono una trattazione insufficiente nella critica storica, la quale di solito ritiene che l’impiego della struttura in acciaio e dell’ascensore furono sufficienti a consentire la realizzazione degli edifici alti per uffici. Burchard e Bush-Brown hanno giustamente evidenziato una serie di altri elementi, come l’illuminazione elettrica ed il telefono, che furono egualmente necessari perché gli affari potessero procedere – e senza l’abilità di mandare avanti gli affari i grattacieli non sarebbero mai stati costruiti.

Eppure neanche questi autori menzionano il W.C. o l’acqua corrente, per esempio, senza i quali non sarebbe stato possibile usare questi edifici a torre; come non citano i vari dispositivi atti ad affrontare i problemi termici e di ventilazione specifici dei grattacieli costruiti a Chicago e a New York intorno al 1900.

Dal punto di vista degli ambientalisti, molti di questi grattacieli erano intrinsecamente insoddisfacenti e i loro aspetti negativi furono ancora maggiormente posti in evidenza, dato che si erano generate certe aspettative, sia da parte degli utenti che dai proprietari degli edifici. Così Konrad Meier scrive: “Le esigenze sono continuamente aumentate, sia per quanto riguarda il valore assoluto delle temperature, sia per le variazioni tollerate [...] e questo con condizioni strutturali sempre più avverse. Certe sgradevoli esperienze in alcuni degli edifici sottili, alti, leggeri, eretti di recente e non ancora adatti al loro scopo, serviranno ad illustrare queste difficoltà”.

È difficile oggi pensare che i primi grattacieli con strutture intelaiate, “sottili, alti, leggeri” e famosi lavori di architettura, come il Reliance Building di Burnham e Root, appartengano alla categoria di edifici di cui si lamenta Meier e, quindi, sarà bene spiegarne il perché. Paragonati alle massicce strutture in muratura dei primi decenni, essi appaiono veramente abbastanza leggeri da introdurre nuove “sgradevoli esperienze”; i loro difetti sono riassunti meglio da Bushnell e Orr nel loro manuale sul riscaldamento di quartiere.

Essi parlano di: “[...] uno scheletro o un telaio di pilastri e travi maestre in acciaio, tamponato da pareti in mattone e rifinito all’esterno con mattonelle o piastrelle in terra-cotta. Per questi edifici alti è necessario usare i materiali più leggeri a disposizione, per poter diminuire il peso proprio sugli elementi di acciaio e sulle fondazioni. Naturalmente, la conseguente diminuzione dello spessore delle pareti comincia a fare sentire i suoi effetti nel dimensionamento del riscaldamento. Queste costruzioni hanno poca capacità di immagazzinare e trattenere il calore, a differenza delle massicce costruzioni in muratura. Nel primo caso – l’edificio moderno – si deve fornire calore per un periodo del giorno più lungo che nel secondo caso, a causa del più rapido effetto di raffreddamento. Inoltre, gli edifici moderni vengono progettati in modo da lasciare sulle facciate uno spazio quanto più possibile ampio per le finestre, e migliorare così le condizioni di illuminazione. Infatti, alcuni edifici hanno dal 40% al 45% della loro superficie esterna in vetro, e le perdite di calore sono proporzionalmente alte [...]”.

Non mancano tra i grandi maestri del movimento moderno straordinarie espressioni e contributi nella direzione dei compiti sociali dell’architettura e del suo ruolo nella definizione della forma urbana ma è indubbio che il focus della ricerca di gran parte di quello che verrà definito come “il movimento moderno dell’architettura” ha come obiettivo la delineazione di una nuova forma, di un nuovo stile dell’architettura.

Una ricerca che approderà nel giro di pochi decenni ad un approccio formale che verrà definito come “International Style” proprio per la sua straordinaria diffusione a livello internazionale. Secondo l’impostazione culturale dei principali esponenti dell’International Style, l’architettura affronta i problemi della composizione dello spazio in una proiezione estetica e formale del tutto libera da obiettivi di funzionalità, efficienza, manutenibilità e risparmio energetico dell’organismo edilizio.

Compiti questi ultimi che vengono delegati agli impianti visti come un utile ma secondario elemento nella realizzazione dell’organismo edilizio. Questa impostazione culturale, che separa il momento della progettazione architettonica dal sistema impiantistico che determina le prestazioni energetico-ambientali di un edificio, è ancora oggi particolarmente diffusa tra gli architetti e nelle scuole di architettura dove, in molti casi, esiste purtroppo ancora una netta divaricazione tra insegnamenti compositivi, ritenuti centrali ed egemonici, che affrontano i problemi progettuali in una dimensione prevalentemente formale, compositiva appunto, e le materie tecnologiche e tecniche come tecnologia dell’architettura, fisica tecnica ed impianti, progettazione esecutiva, materiali e componenti, tecnica delle costruzioni, viste come un necessario seppur secondario elemento di completamento e precisazione tecnica del progetto.

“Così il potenziale tecnologico ha continuamente preceduto il momento architettonico. Dentro questo intervallo si realizzano esperienze ambientali in campi che di solito non vengono considerati architettura – serre, fabbriche, trasporti. Quasi quattro decadi separano i primi usi industriali del condizionamento dell’aria dalla sua piena utilizzazione da parte di architetti famosi, ed in questi lunghi intervalli si realizzano non solo esperimenti fisici ma anche intensi dibattiti e ricerche e si generano idee tali da rendere accettabile l’eventuale utilizzazione architettonica di nuove particolari tecnologie.”

Questa riflessione di Banham ha un valore generale e si applica non solo agli impianti tecnologici termici ma anche agli altri settori-campi applicativi della tecnologia per gli edifici quale, ad esempio, quello molto rilevante dell’illuminazione.

“L’illuminazione elettrica risolse di colpo i due problemi ambientali derivati dall’uso del gas, poiché produceva meno calore e non dava luogo a fuliggine. Inoltre, rispetto al gas richiedeva minore manutenzione e minore lavoro per la pulizia e l’impianto poteva essere installato in uno spazio ristretto, dove a stento poteva essere collocato quello a gas, a causa del calore che generava e dell’aria di cui aveva bisogno.

Con questi vantaggi, l’illuminazione elettrica fu vincente, anche se all’inizio doveva risultare molto più cara del gas in termini di costo di installazione e di consumi correnti.”

“[...] la rivoluzione si deve soprattutto all’invenzione dell’illuminazione a incandescenza [...] una sorgente stabile ed invariabile di luce, a differenza della lampada ad arco, dove il materiale risplendente è continuamente disaggregato e bruciato. [...] il valore economico dei nuovi mezzi di illuminazione, è stato sottovalutato. La facilità con cui i bulbi a incandescenza si prestano per realizzare qualsiasi schema di decorazione costituisce una delle loro principali caratteristiche positive. Non sarebbe auspicabile rifare gli stessi percorsi della rete dell’illuminazione a gas, visto che le condizioni sono completamente cambiate; i punti di luce possono essere collocati dovunque si desidera, e senza paura che i soffitti si anneriscano o che i materiali più facilmente infiammabili prendano fuoco. Lo sviluppo si questo sistema d’illuminazione è stato così rapido che gli architetti non hanno avuto ancora il tempo di dedicare la loro attenzione alle sue potenziali capacità decorative, ma se l’avessero fatto avrebbero potuto soddisfare ogni esigenza di perfetta illuminazione.”

Oggi però i tempi storici per il mondo occidentale sono profondamente diversi dal passato: al dominio incontrastato del mondo si sostituisce una sempre più apprensiva concorrenza dei paesi emergenti, una a volte imprevista carenza di materie prime, una sempre maggior attenzione alle risorse energetiche ed alle problematiche ambientali, mentre d’altra parte si assiste ad una stasi economica ed al preoccupante e trascurato fenomeno dell’invecchiamento della popolazione dei paesi occidentali si contrappone un prorompente sviluppo dei paesi emergenti (BRIC: Brasile, Russia, India e Cina) e più in generale dell’est asiatico e del medioriente, cui si associa un andamento demografico molto diverso dai trend europei ed americani.

Nel nuovo scenario, che assegna ai paesi del mondo occidentale nuovi compiti e responsabilità in campo energetico ed ambientale associate a molte incertezze sulle prospettive economiche ed occupazionali, si impone la “riscoperta” di un approccio all’architettura che, facendo salvi i presupposti della imprescindibile ricerca estetica, associ ed integri nell’approccio al progetto tutto il complesso di conoscenze scientifiche maturate in campo energetico, ambientale, gestionale, manutentivo, ecc. che va sotto la denominazione di “tecnologia dell’architettura”.

Solo attraverso questa via potremo avere edifici belli, funzionali, più facilmente manutenibili, con costi di gestione inferiori ed energeticamente ed ambientalmente sostenibili.

Edifici per il nuovo mondo che ci aspetta, che si preannuncia ricco di problemi e di sfide per l’Europa, un mondo che per essere affrontato richiede di utilizzare in forma integrata tutte le nostre conoscenze che costituiscono la vera e più importante ricchezza di cui il vecchio continente dispone.

di Oliviero Tronconi

Professore Ordinario Politecnico di Milano Dip. BEST

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Termoregolazione - I chiarimenti del Ministero

• Il Documento del MISE

Il Ministero dello Sviluppo Economico (MISE) ha emanato alcuni chiarimenti in materia di contabilizzazione e termoregolazione di cui al D. Lgs. 102/2014 articolo 9 comma 5, così come risultante a seguito delle modifiche apportate dal D. Lgs. 141/2016.

Va innanzitutto precisato che il documento non ha alcun valore giuridico ai fini interpretativi e qualsiasi Giudice potrà ignorarlo.

Tuttavia, alcuni spunti possono essere utili per una lettura della norma almeno in riferimento a quelle parti che generano difficoltà interpretative.

• Edificio polifunzionale

Una di queste è la definizione di “edificio polifunzionale” di cui all’articolo 2 lettera p): “edificio destinato a scopi diversi e occupato da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell’energia acquistata”

Ciò che genera confusione è il seguente passaggio “destinato a scopi diversi”. Secondo il MISE, nel caso in cui un edificio appartenga ad un unico soggetto (persona fisica o giuridica), a prescindere dal fatto che la destinazione d’uso sia unica o meno, ma vi sia la necessità di ripartire le spese energetiche tra più soggetti, trovano applicazione gli obblighi di procedere all’adozione dei sistemi di contabilizzazione e di termoregolazione.

L’interpretazione convince e coincide con le indicazioni date da ANACI nei convegni.

La norma che prevede l’obbligo di installazione dei sistemi di contabilizzazione è il D. Lgs. 102/2014 che, in ossequio alle proprie finalità, stabilisce un quadro di misure per la promozione e il miglioramento dell’efficienza energetica che concorrono al conseguimento dell’obiettivo nazionale di risparmio energetico. Il decreto, inoltre, detta norme finalizzate a rimuovere gli ostacoli sul mercato dell’energia e a superare le carenze del mercato che frenano l’efficienza nella fornitura e negli usi finali dell’energia.

A tal fine l’articolo 9 comma 5 prevede, alle lettere b) e c), che nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l’installazione entro il 30 giugno 2017, a cura del proprietario, di sottocontatori per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. Nei casi in cui l’uso di sottocontatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, per la misura del riscaldamento si ricorre, a cura del medesimo proprietario, all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun corpo scaldante posto all’interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali.

Innanzitutto emerge che la definizione fa riferimento all’occupazione di almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell’energia acquistata. Occorre, pertanto, come primo requisito, che vi sia un impianto termico posto al servizio di almeno due unità immobiliari.

Il termine “occupato” fa riferimento all’utilizzo dello stesso e non al rapporto contrattuale in base al quale l’unità immobiliare sia occupata. Si ritiene, pertanto, che l’occupante possa essere tale in virtù di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione) oppure in virtù di un diritto personale di godimento (locazione o comodato).

Sembrerebbe di poter ritenere che la locuzione “edificio destinato a scopi diversi” faccia riferimento all’edificio nel suo insieme e non alle singole unità immobiliari. Quindi parrebbe di escludere che il riferimento sia alle attività nelle unità immobiliari le quali debbano essere diverse tra loro (ad esempio una artigianale ed una abitativa). D’altro canto, anche nella definizione di “condominio”, viene fatto riferimento all’edificio e non alle attività al suo interno. Si consideri anche, per quanto attiene all’edificio polifunzionale, che il riferimento alle singole unità immobiliari è fatto per l’occupazione e non per l’attività in esse esercitata.

Se il legislatore avesse voluto fare riferimento alle attività svolte all’interno delle singole unità immobiliari, avrebbe citato le classi catastali (queste fanno in effetti distinzione tra gli scopi: abitativo, industriale, sportivo ecc):

Il termine “scopi diversi” potrebbe fare riferimento agli altri edifici i cui scopi sono indicati sempre nelle definizioni del medesimo decreto legislativo 102/2014, quindi gli edifici della pubblica amministrazione.

In ogni caso, verrebbe da escludere che la diversità degli scopi sia riferita all’utilizzo delle singole unità immobiliari (nel senso che debbano essere utilizzate per almeno due scopi diversi, cioè, ad esempio, commerciale e abitativo) per vari motivi. In primo luogo per quanto sopra detto. In secondo luogo, se il riferimento fosse all’utilizzo della unità immobiliare, si avrebbe che l’obbligo sarebbe escluso qualora, in un edificio composto da 50 unità immobiliari, queste siano occupate tutte ad abitazione mentre, se una di esse dovesse improvvisamente divenire un ufficio, scatterebbe l’obbligo.

Si ricordi che lo scopo della norma è quello di “favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi delle medesime” (articolo 9 comma 5 capoverso).

In tale disposizione, il legislatore fa espresso riferimento alle sole unità immobiliari ed all’obbiettivo di portare gli occupanti (siano essi conduttori, comodatari o proprietari) a diminuire il prelievo di energia al fine di risparmiare denaro e, conseguentemente, energia.

• Le differenze di fabbisogno del 50%

Qualche perplessità genera invece l’interpretazione del MISE per il caso della mancata applicazione della 10200 ai fini della ripartizione della spesa qualora vi siano differenze di fabbisogno termico superiori al 50%. Secondo il Ministero il calcolo del fabbisogno può essere effettuato in riferimento a sole due unità immobiliari. Il parere sembrerebbe non conforme al dettato normativo. Quest’ultimo prevede che il calcolo debba essere effettuato “per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio”. La locuzione, letteralmente, sembra quindi fare riferimento a tutte le unità che formano il condominio, quindi non solamente due. Diversamente, non avrebbe avuto motivo il Legislatore di specificare “costituenti il condominio”.

Si ricordi che la relazione, in questo caso, deve essere asseverata e una interpretazione non corretta potrebbe esporre i condomini alla sanzione amministrativa di cui all’articolo 16 del medesimo D. Lgs. 102/2014.

• La 10200 in assenza di contabilizzazione

Nel caso in cui non siano stati installati i sistemi di contabilizzazione in quanto non ne ricorrono i presupposti di legge, non vi è obbligo alcuno di ricorrere alla norma tecnica UNI 10200 per la ripartizione delle spese del riscaldamento.

• Non è sufficiente la delibera per escludere le sanzioni

La sola delibera di installazione non pone al riparo dalle sanzioni i singoli Condòmini che, a causa dei ritardi sia nell’assunzione della delibera sia dovuti all’impresa che non effettua le opere, non si siano adeguati entro la scadenza del 30/06/2017.

Il MISE si concentra anche sui seguenti aspetti:

• sono vietati i coefficienti correttivi;
• è obbligatorio contabilizzare l’acqua calda sanitaria;
• per la contabilizzazione dell’acqua calda sanitaria è possibile utilizzare un contatore volumetrico;
• i “contaore” non possono essere equiparati ai sistemi di contabilizzazione; i “contaore”, infatti, misurano il tempo di accensione ma non la quantità di energia consumata;
• nel caso di installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, è consentito il funzionamento dell’impianto termico per tutte le 24 ore soltanto se presente un programmatore che consenta la regolazione della temperatura almeno su due livelli nell’arco delle 24 ore.

di Edoardo Riccio

Coordinatore Giuridico CSN

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CASSAZIONE 13 LUGLIO 2017, N. 17400: condizionatore troppo grande? va rimosso!

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CASSAZIONE 13 LUGLIO 2017, N. 17400

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno -  Presidente   

Dott. ORILIA  Lorenzo -  Consigliere  

Dott. COSENTINO Antonello  -  Consigliere   

Dott. ABETE  Luigi  -  Consigliere    

Dott. GRASSO  Gianluca -  rel. Consigliere  

ha pronunciato la seguente:        

                                  

ORDINANZA

sul ricorso R.G.N. 27393/2012 proposto da:

B. C. e M. M., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dagli avvocati A. M. e G. P. S.a, con domicilio eletto presso lo studio di quest'ultimo in Roma,;

- ricorrenti -

CONTRO

CONDOMINIO, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli avvocati P. U. e G. I., con domicilio eletto presso lo studio dell'avvocato U. in Roma;

- controricorrente –

avverso la sentenza n. 570/2012 del Tribunale di Ravenna, depositata il 28 giugno 2012;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16 maggio 2017 dal Consigliere Gianluca Grasso;

lette le conclusioni scritte del pubblico ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Lucio Capasso, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

FATTO E DIRITTO

Ritenuto che il Giudice di Pace di Ravenna, con sentenza depositata il 12 marzo 2011, in accoglimento della domanda proposta dal Condominio Royal Palace, condannava i convenuti Ma. Ma. e Ba. Cr. a rimuovere l'apparecchiatura esterna dell'impianto di condizionamento installata a servizio del proprio appartamento e al pagamento delle spese di lite;

che Ma. Ma. e Cr. Ba. proponevano appello avverso la pronuncia, deducendo l'errata valutazione delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio svolta nel corso del giudizio e l'omessa valutazione di documenti rilevanti ai fini della decisione;

che il Condominio Royal Palace si costituiva in giudizio contestando il fondamento del gravame;

che con sentenza pronunciata ex art. 281 sexies c.p.c, in data 28 giugno 2012, il Tribunale di Ravenna ha confermato la sentenza nel merito, accogliendo parzialmente il gravame in punto delle spese di lite;

che contro la sentenza del Tribunale di Ravenna, Ma. Ma. e Cr. Ba. propongono ricorso per cassazione, fondato su un unico motivo;

che il Condominio Royal Palace resiste con controricorso.

Considerato che con l'unico motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1102 c.c. (art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.). Secondo i ricorrenti, la pronuncia impugnata non rispetterebbe il principio della nozione di pari uso della cosa comune, secondo l'interpretazione della Suprema Corte, ritenendo invece integrata la violazione dell'art. 1102 c.c. in quanto la porzione di parete del ballatoio utilizzata dal Ma. non consentirebbe agli altri tre condomini la medesima installazione. Il giudice, in tal senso, avrebbe ritenuto rispettato l'art. 1102 c.c. solo nel caso in cui tutti e quattro i condizionatori potessero essere posizionati sulla medesima parete, errando in tale affermazione e confondendo l'individuazione della parte comune ai fini dell'art. 1102 c.c. a volte nel ballatoio (unica vera parte comune esistente) altre volte nelle singole pareti dalle quali è composto;

che il ricorso è infondato e deve essere respinto;

che in tema di condominio, ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini (Cass. 16 luglio 2004, n. 13261);

che il disposto di cui all'art. 1102 c.c. prevede che il pari godimento della cosa comune è sottoposto a due limiti fondamentali: il divieto di alterarne la destinazione e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. 14 aprile 2015, n. 7466);

che nel caso di specie, sulla base delle risultanze acquisite, il tribunale ha confermato la decisione di prime cure, ritenendo integrata la violazione della norma che prescrive il pari godimento della cosa comune, in quanto l'impianto di condizionamento dell'aria installato dai ricorrenti, occupando il 60% in superficie disponibile, impediva l'installazione di un analogo apparecchio da parte degli altri condomini del piano. In mancanza del consenso di quest'ultimi o di un loro comportamento inerte (Cass. 9 febbraio 2015, n. 2423), l'installazione costituisce una lesione del loro diritto. Né d'altronde può richiamarsi la giurisprudenza di questa Corte sul godimento turnario o differenziato nel tempo e nello spazio, giacché la stabilità dell'installazione altera, definitivamente, il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione (Cass. n. 7466/2015).

che inammissibili, infine, risultano le deduzioni riguardanti l'errore da parte del giudice nell'apprezzamento delle emergenze ricavabili dalla consulenza d'ufficio in ordine all'individuazione delle pareti disponibili, in quanto relative a una questione di fatto;

che le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al rimborso delle spese processuali sostenute dalla controricorrente, che si liquidano in complessivi Euro 1.200, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, il 16 maggio 2017.

Depositato in Cancelleria il 13 luglio 2017

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SE IL CONDIZIONATORE E’ TROPPO INGOMBRANTE VA RIMOSSO

La Suprema Corte esprime un importante principio sull’uso della cosa comune e sull’interpretazione dell’art. 1102 c.c. Nella specie trattasi di un condizionatore installato su un ballatoio comune che occupava più della metà dell’intera superficie. In particolare, il ragionamento della Suprema Corte è che «ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini» e anche che l’art. 1102 c.c. prevede due limiti all’utilizzo della parte comune: il divieto di alterare la destinazione e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Nel caso in oggetto, il condomino ha utilizzato il 60% della superficie disponibile e di conseguenza aveva impedito agli altri condomini del piano di istallare a loro volta un impianto di condizionamento dell’aria, violando quindi i principi poc’anzi illustrati. Il condizionatore, quindi, costituiva una lesione del loro diritto, con conseguente conferma dell’ordine di rimozione del manufatto già sancita dalle decisioni dei giudici di merito.

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Pubbliche manifestazione, cosa cambia con la Circolare Gabrielli - Decreto Minniti (il testo commentato)

Ci ricordiamo tutti la sera della finale di Champions League, forse per la partita di calcio, ma sopratutto, per quello che è successo in piazza San Carlo a Torino, dove 50'000 persone prese del panico hanno causato 1500 feriti, un morto e un ragazzo che forse non si riprenderà mai più.  Dopo quello che è successo, per evitare che possa di nuovo accadere, il Capo della Polizia, Gabrielli, ha emanato a tutte le prefetture una circolare con la quale vengono obbligati i comuni a richiedere a chiunque organizzi un evento di dotarsi di appositi dispositivi di sicurezza. Cercheremo di analizzare i vari punti della circolare, cercando di tirare fuori una quadra.

Per prima cosa, se vuoi organizzare un evento, non farti prendere dal panico, sono solo poche cose da fare per rendere sicura la tua manifestazione. La sagra del panfritto di Borgorossi non è a rischio! Si dovrà sempre rispettare il precedente quadro normativo, cioè si dovrà comunque produrre la seguente documentazione, che dovrà altresì essere depositata in comune se richiesta:

STRUTTURE

• Calcoli di portata
• Modalità di montaggio e di manutenzione
• Certificato di idoneità statica
• Certificato di corretto montaggio

IMPIANTI ELETTRICI

• Dichiarazioni di conformità a regola 

Tendoni di copertura, teli, ecc…

• Copia dell’atto di omologazione

BOMBOLE DI GAS

• Certificato di installazione e verifica 
• Certificato  di corretto funzionamento

Oltre le domande e il rispetto della normativa sanitaria, che essendo spesso di riferimento regionale non andiamo ad approfondire, si dovrà produrre una serie di documenti e dispositivi di sicurezza. Analizzando la situazione si sarebbe già dovuto pensare a un sistema di emergenza e controllo degli ingressi: difficilmente alle sagrette di paese si possono verificare attacchi terroristici, ma la fobia oggi è altissima; immaginate la situazione di 4 giovanotti in preda al fumo dell'alcool che si mettono a urlare una bomba una bomba,  si ci mette a correre senza verificare la veridicità di ciò. Viceversa, considerando una situazione anche tranquilla, può sempre succedere che a qualcuno possa venire un malore o un infarto: l'ambulanza attrezzata dovrebbe poter accedere liberamente fino ad arrivare a pochi metri dal punto di rischio. 

O ancora, in caso di emergenza vera, si dovrebbero sempre preparare del personale dell'organizzazione dell'evento, volto ad accompagnare, informare, seguire, i visitatori, che sia ben visibile con una pettorina fosforescente e che possa sempre essere coordinata dal responsabile dell'organizzazione dell'evento.

Come comportarsi con le bottiglie di vetro e le lattine di metallo. L'ultimo punto della circolare è chiaro:

Provvedimento di divieto somministrazione e vendita alcolici e altre bevande in bottiglie di vetro/lattine

Quindi sarebbe il caso di non vendere nulla del genere. Ma alla Sagra del Nebbiolo di Borgobianco non si può dare il vino nel cartone di vetro e darlo al bicchiere. A coloro che vogliono degustare una bottiglia di vino cenando, è possibile fornirgliela liberamente, avvisandolo di non lasciarla per la strada nel tragitto dal bancone al tavolo, e una volta finita, predisporre personale che vada a raccogliere le bottiglie di vetro in giro, il più celermente possibile. E' un discorso ragionevole per una sagra enogastronimica, che logicamente non si può applicare al concerto di Vasco Rossi. Tantissimi feriti di Torino sono stati coloro che scivolando per terra hanno urtato vetro e lattine ferendosi. 
Sarà compito di chi sta all'ingresso verificare che nessuno acceda con delle bottiglie di vetro, ricordandosi che solo le forze dell'Ordine possono fare perquisizioni, si dovrà chiedere di poter visionare il contenuto della borsa senza tuttavia poterci frugare dentro.

PIANO DI EMERGENZA E DI EVACUAZIONE dovrà tenere conto del territorio dell'evento, dei possibili rischi, di quali misure preventive adottare e di quali predisporre in caso di emergenza. Dare i compiti appropriati al personale. Quali sono i controlli all'ingresso, e come farli.

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Ripartizione delle spese della scala e dell’ascensore

L’approvazione delle spese e del relativo riparto, sia per quanto attiene a quelle preventivate, sia per quanto attiene a quelle a consuntivo, deve avvenire in assemblea con una delibera assunta dalla maggioranza degli intervenuti, rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio condominiale.

Il legislatore del 1942, introducendo, con l’art. 1117 codice civile, la materia del condominio, non ne specifica la natura, né vi ha provveduto il legislatore del 2012 con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, mentre la giurisprudenza lo ha ritenuto un mero ente di gestione delle cose comuni, sprovvisto di personalità giuridica. Il precitato articolo 1117 indica soltanto i beni condominiali che, si presumono, comuni a tutti i partecipanti al condominio, ben potendo una parte, però, essere di proprietà esclusiva di un singolo (per esempio, l’ultima rampa di scale). In ogni caso si tratta di una rilevante specificazione che costituisce la base di valutazione dei beni, strutturali e tecnologici, e dei servizi condominiali sia da parte degli stessi condomini sia da parte dell’amministratore del condominio.

• LE SPESE CONDOMINIALI

Considerato che tutti i beni comuni sono collegati strutturalmente e funzionalmente alle unità di proprietà esclusiva e sono a queste strumentali (Cass. civ., Sez. II, 5 marzo 2015, n. 4501), ne consegue che tutti i condomini devono provvedere alla loro conservazione e, se del caso, al loro miglioramento, con particolare riferimento all’uso e al godimento dei medesimi.

La relativa contribuzione è fondata sulla contitolarità della proprietà dei beni condominiali e l’obbligazione che ne deriva è una obbligatio proter rem, alla quale nessuno può sottrarsi ai sensi dell’art. 1118 codice civile.

Le spese, e il correlato riparto tra i condomini in forza del valore della quota millesimale di ciascuno, sono disciplinate dall’art. 1123 codice civile. Va, innanzitutto, ribadito che quest’ultimo articolo è un articolo derogabile e pertanto il criterio, ivi indicato, può essere sostituito con un altro, purché deliberato e accettato dall’intera compagine condominiale, nessun condomino escluso.

Se, viceversa, una clausola contrattuale del regolamento allegato ai contratti di compravendita o approvato in assemblea da tutti i condomini indistintamente, e dagli stessi sottoscritto, non prospetta un criterio derogativo di quello stabilito dall’art. 1123 codice civile, i condomini e l’amministratore devono attenersi a questo.

L’approvazione delle spese e del relativo riparto, sia per quanto attiene a quelle preventivate, sia per quanto attiene a quelle a consuntivo, deve avvenire in assemblea con una delibera assunta dalla maggioranza degli intervenuti, rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio condominiale, seppure per le sole spese concernenti la manutenzione ordinaria dei beni comuni e l’esercizio dei servizi condominiali; per le spese inerenti alla manutenzione straordinaria di notevole entità delle cose comuni, la delibera deve essere adottata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea rappresentante almeno la metà del valore millesimale dello stabile condominiale, eccettuate specifiche fattispecie inerenti, tra l’altro, alla normativa concernente il risparmio energetico. Tuttavia, in caso di vendita di una unità immobiliare, se nel condominio siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento dell’assunzione della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. civ., Sez. II, 10 aprile 2013, n. 8782).

Si rammenta che, per quanto attiene alle spese di manutenzione ordinaria, queste hanno il loro momento costitutivo nell’esecuzione degli interventi programmati o resisi necessari nelle more della gestione.

La manutenzione straordinaria inerisce, tra l’altro, alle opere necessarie per rinnovare, sostituire e integrare parti degli impianti tecnologici (Cons. Stato, Sez. V, 14 aprile 2016, n. 1510).

Come è noto, l’art. 63 disp. att. codice civile, inerisce alla responsabilità solidale tra acquirente e alienante sino a che non sia inviata copia autentica del contratto di compravendita all’amministratore.

Si deve, altresì, osservare come la suddetta solidarietà inerisca, esclusivamente, alla gestione in corso al momento dell’atto di compravendita e a quella immediatamente precedente; nulla rileva la circostanza che l’amministratore abbia indicato nel riparto consuntivo anche il debito delle annualità precedenti, che rimane ad esclusivo carico dell’alienante. Inoltre tale norma vale solo per la successione di proprietà inter vivos, in quanto la successione mortis causa determina l’addebito dell’intera somma dovuta dal de cuius a tutti i suoi eredi poiché questi subentrano, a titolo universale, nella identica posizione giuridica ed economica del loro dante causa, sempre che non abbiano rinunciato all’eredità o l’abbiano accettata con beneficio d’inventario.

I soggetti obbligati al pagamento sono gli effettivi titolari dei diritti reali delle singole unità immobiliari, costituenti il condominio; i nudi proprietari devono pagare le spese per la manutenzione straordinaria delle parti e degli impianti comuni, mentre gli usufruttuari, così come i titolari dei diritti di uso e di abitazione, ai quali si applica la normativa inerente all’usufrutto ex art. 1026 codice civile, devono pagare le spese della gestione amministrativa ordinaria; la ripartizione tra costoro deve essere specificata nel riparto preventivo e consuntivo allegati al rendiconto annuale.

Il nudo proprietario è solidamente responsabile con l’usufruttuario per l’eventuale morosità di questi e viceversa in forza dell’ultimo comma del novellato art. 67 disp. att. codice civile.

Il secondo e il terzo comma dell’art. 1123 codice civile, apparentemente sembrano stabilire il medesimo principio. Viceversa, il legislatore ha voluto individuare due differenti fattispecie.

Con il secondo comma il legislatore ha disciplinato il godimento, da parte di ciascun condomino, dei beni comuni, affinché la spesa relativa, addebitabile a questi, sia proporzionata al loro uso che il singolo effettua, dovuto da un loro maggior logorio. Le ipotesi più frequenti sono rappresentate dall’uso dell’ascensore per chi abita i piani alti dello stabile o dall’uso dell’impianto di riscaldamento dovuto all’inserimento negli appartamenti, per esempio, dell’ultimo piano dello stabile di un maggior numero di elementi radianti.

Il concetto di uso del bene si riferisce a un suo uso potenziale e astratto e non al suo godimento effettivo, che il singolo può trarne (App. Ancona 29 marzo 2016, in Leggi d’Italia), anche per suo proprio soggettivo stile di vita.

Il terzo comma dell’art. 1123 codice civile, introduce il concetto del così detto condominio parziale basato sulla delimitazione dell’appartenenza di un determinato bene soltanto a un gruppo di condomini con esclusione degli altri; si pensi, ad esempio, a una chiostra che fornisca aria e luce soltanto ad alcuni appartamenti, ma non a tutti quelli che costituiscono l’edificio condominiale.

Indipendentemente dalla qualificazione “comune” di un bene, fornita dal regolamento condominiale, è necessario verificarne la concreta destinazione d’uso, in quanto se finalizzata all’utilità esclusiva di una porzione dello stabile, soltanto i proprietari di questa devono sopportarne le spese manutentive (Cass. civ., Sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127).

L’obbligazione non è più propter rem, ma propter utilitatem, come afferma Antonio Scarpa (Immobili e proprietà n. 7/2016, pag. 439).

L’art. 1123 codice civile costituisce il principio generale inerente ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali; tuttavia, lo stesso legislatore ha voluto disciplinare, direttamente, alcune fattispecie, quali le scale e gli ascensori (art. 1124 codice civile), i solai (art. 1125 codice civile), i lastrici solari e le terrazze a livello (art. 1126 codice civile). Questi articoli non sono altro che i corollari dei principi previsti nell’art. 1123 codice civile e si rammenta che sono tutti derogabili, per cui una convenzione, assunta da tutti, indistintamente, i partecipanti al condominio, può stabilire un criterio ad hoc.

Infine, si rammenta che tutti i condomini sono obbligati a corrispondere le spese che l’amministratore ha sostenuto ai sensi del secondo comma dell’art. 1135 codice civile, limitatamente, però, a quelli inerenti all’eliminazione dei pericoli che abbia potuto causare e non anche alla sua manutenzione e/o al suo risanamento, per esempio, devono essere pagate le spese di rimozione delle parti pericolanti di un cornicione ammalorato, ma non il suo ripristino.

• LE SCALE

L’art. 1117 del codice civile annovera, tra le parti comuni dell’edificio, anche le scale, indicandole come necessarie all’uso comune. Queste, quando il contrario non risulti dal titolo, sono sempre comuni a tutti i condomini, sia che vengano, o meno, utilizzate da tutti: occorre, infatti, avere riguardo al servizio generale che dette strutture prestano all’insieme dell’edificio (Cass. civ., Sez. II, 4 marzo 2015, n. 4372).

Proprio per tale motivo il diritto sulla scala viene esercitato anche dal proprietario di una unità immobiliare sita al piano terreno, e che abbia, altresì, accesso diretto dalla pubblica strada. Del resto la scala è un bene accessorio del condominio e non un bene pertinenziale.

Considerato che le scale presentano una qualche peculiarità, il legislatore ha voluto specificare, con maggiore precisione, il criterio di ripartizione delle spese per la loro manutenzione considerato che sono utilizzate in modo differente da coloro che abitano ai diversi piani dell’edificio.

Il legislatore ha fissato, dunque, il criterio in base al quale la spesa va ripartita per metà in ragione dell’altezza del piano e per metà in ragione del valore millesimale di ogni unità immobiliare (Cass. civ., Sez. II, 14 luglio 2015, n. 14697).

La giurisprudenza aveva utilizzato, per analogia, tale criterio di suddivisione anche per le spese che ineriscono alla funzionalità dell’impianto dell’ascensore.

Infatti, questo era ed è indicato tra i beni comuni nell’art. 1117 codice civile, ma poi non era più citato in altri articoli; considerato che la funzione dell’ascensore è identica a quella delle scale, quale mezzo di salita ai piani superiori, il criterio della suddivisione delle spese deve essere lo stesso. Il legislatore del 2012 ha posto rimedio a tale “svista”. Per scala si devono intendere i muri perimetrali, i pianerottoli, i gradini, la ringhiera, le finestre e via discorrendo.

• L’ASCENSORE

L’impianto dell’ascensore è uno dei mezzi di risalita più diffusi in tutto il mondo, sviluppatosi anche sotto il profilo tecnologico; il legislatore, dunque, è dovuto intervenire, sempre di più, per garantire al massimo la sicurezza dell’installazione e della sua gestione nonché per consentirne il maggior uso, soprattutto, ai fini sociali.

Ha, dunque, disposto una serie di norme tecniche, in particolare per la manutenzione periodica e straordinaria dell’impianto, prescrivendo altresì sanzioni, anche di natura penale, per coloro che le trasgrediscono, allo scopo di assicurare agli utenti una sicura praticabilità. Non solo, ha derubricato l’innovazione a miglioria per la sua installazione ex novo per agevolarne l’applicazione a favore dei condomini diversamente abili, tra i quali, a ben diritto, possono collocarsi le persone molto anziane. L’impianto deve garantire e tutelare la vita e, comunque, l’incolumità fisica di coloro che lo utilizzano, ai sensi dell’art. 32 Costituzione, considerato che la proprietà privata deve avere anche una funzione sociale, ex art. 42 Costituzione. Per questo motivo è stato oggetto di specifiche normative, in particolare, il d. m. 22 gennaio 2008, n. 37 e il d. P. R. 19 gennaio 2015, n. 8.

Il d. m. n. 37/2008, citato, all’art. 1, n. 2f, recita: […] impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili; […].

L’art. 8, n. 2, espone: Il proprietario dell’impianto adotta le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia […].

• LA NOVELLA DEL 2012

Se correttamente il legislatore ha inserito gli ascensori nella normativa di cui all’art. 1124 codice civile, alcune altre sue modifiche appaiono, per lo meno, discutibili.

Innanzi tutto, il termine “esclusivamente”, introdotto nel comma I, appare superfluo, considerata la ratio della norma, che costituisce, ut supra dedotto, una peculiarità del disposto dell’art. 1123 codice civile.

Inoltre, il termine “ricostruzione” è stato sostituito da “sostituzione”; orbene, se questo è idoneo per quanto inerisce all’impianto dell’ascensore, dalla cabina al quadro elettrico, non è consono per le scale, che possono essere ricostruite, come disposto dal legislatore del 1942.

In ogni caso la sostituzione del vecchio ascensore, o di parti di esso, per esempio, del motore, della puleggia di trazione, del limitatore di velocità o del dispositivo di caduta, non costituisce una innovazione, considerato che non viene mutata né la funzione originaria dell’ascensore, né la sua consistenza materiale.

Nel comma II, il legislatore avrebbe dovuto inserire espressamente anche i garage privati, realizzati, sempre più frequentemente, nel sottosuolo dello stabile; considerata la eadem ratio, si può applicare, per analogia con le cantine, anche a questi manufatti il comma de quo.

Nulla è riferito in relazione all’installazione ex novo dell’ascensore in stabili già esistenti. Il legislatore, esattamente, non ha provveduto, considerata l’equivalenza dell’opera con le fattispecie previste dall’art. 1120, comma II, codice civile in tema di innovazioni.

Neppure è citata la particolare installazione ex novo, a favore dei differentemente abili, in quanto prevista dalla legge 9 gennaio 1989, n. 13.

La succitata legge n. 13/1989, integrata dalla successiva legge 27 febbraio 1989, n. 62, concerne l’abbattimento delle barriere architettoniche a favore dei diversamente abili, favorita anche dalla Convenzione delle Nazioni Unite del 13 dicembre 2006, ratificata con la legge 3 marzo 2009, n. 18. La legge n. 13/1989 non ha tra l’altro considerato l’ascensore in modo isolato, bensì quale oggetto inserito in un edificio e, di conseguenza, ha previsto che anche l’accesso allo stesso non deve avere barriere ad ostacoli che ne impediscano o ne rendano gravoso l’uso ai disabili (ad esempio l’installazione di nuove rampe prive di gradini).

La spesa per l’installazione di un nuovo ascensore, o comunque per l’esecuzione di opere finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche, deve essere ripartita tra tutti i condomini, compresi quelli le cui proprietà sono site a piano terreno, acquisendo l’intero stabile per tale intervento un maggior valore.

La legge di cui trattasi si preoccupa, quindi, da una parte di imporre l’installazione di ascensori negli stabili condominiali nuovi e dall’altra di abolire “le barriere architettoniche” negli edifici già esistenti consentendo, all’art. 2, che le relative delibere assembleari siano adottate con la maggioranza di cui all’art. 1136 del codice civile, comma secondo, essendo uno strumento diretto a favorire l’accesso ed il transito dei disabili attraverso l’edificio.

Ad ogni condomino è inoltre permesso di godere successivamente dell’ascensore, partecipando alle spese di esecuzione e manutenzione, ex art. 1121, comma III, codice civile.

• I CASI PRATICI

A) Beni comuni

Le scale e l’ascensore sono certamente beni comuni; le prime perché sono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato (Cass. civ., Sez. II, 4 marzo 2015, n. 4372, citata) e il secondo poiché espressamente richiamato come tale dal n. 3 dell’art. 1117 codice civile, salva una diversa previsione contrattuale (Cass. n. 14697/2015, citata). Tra l’altro, la semplice circostanza che uno stabile sia dotato di più scale, non fa ritenere la piena autonomia e l’indipendenza strutturale e funzionale delle singole porzioni del fabbricato (Cass. civ., Sez. II, 21 maggio 2015, n. 10483).

La comproprietà di questi beni è di tutti i condomini, anche di coloro che hanno l’appartamento al piano terreno, in quanto servono anche per accedere al tetto, per esempio, per la sua manutenzione o per la riparazione dell’antenna tv centralizzata, considerato che l’uso che se ne fa non è quello effettivo, ma quello potenziale, come già dedotto (Cass. civ., Sez. VI, 27 aprile 2016, n. 8277); ne discende che pagano le spese per la loro manutenzione anche i condomini che abbiano mantenuto vuoto e non locato il loro alloggio (Lino Salis, Condominio, in NN. DI, III, 1959, 1139). Il concorso alle spese è, d’altronde, rapportato alla loro quota millesimale, calcolata solo sul valore dell’appartamento senza alcun riferimento all’altezza del piano.

Considerato che la scala è un bene comune, è illegittimo realizzare una chiusura d’accesso all’ultima rampa, anche se l’unità immobiliare servita è di proprietà esclusiva (Cass. civ., Sez. VI, 9 marzo 2016, n. 4664).

B) Manutenzione e adeguamento

La manutenzione dei beni, e degli impianti comuni, consiste nel complesso delle opere che servono a garantire le loro costanti efficienza e funzionalità; si distingue in manutenzione ordinaria, inerente agli interventi che sono finalizzati a impedirne il deterioramento, e in manutenzione straordinaria che ha lo scopo di restituirne loro l’originaria funzionalità.

La ripartizione delle spese sono correlate al maggiore logorio che subiscono per opera dell’uso che i condomini dei piani superiori ne fanno.

Per quanto attiene all’ascensore, la manutenzione concerne, non solo, la cabina, le porte di piano o le funi, ma anche il volume tecnico contenente gli ingranaggi.

Per quanto attiene alle spese relative, la dottrina e la giurisprudenza non sono sempre concordi nell’applicare il criterio previsto dall’art. 1124 codice civile, prevedendo, alcuni autori, una ripartizione ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 codice civile, in particolare per quanto attiene alle spese di illuminazione delle scale (Branca - Terzago).

L’adeguamento dell’impianto, alle nuove disposizioni di legge, serve per garantire la sicurezza della vita umana e l’incolumità delle persone e, trattandosi di norme di interesse pubblico, non sono derogabili dall’assemblea, neppure con una delibera all’unanimità della compagine condominiale.

Riguarda l’aspetto funzionale dell’impianto, poiché sono relative all’esecuzione di opere nuove e di nuovi dispositivi e all’introduzione di nuovi elementi strutturali; devono, pertanto, essere inserite tra le spese di manutenzione straordinaria. Roberto Triola osserva che, se l’art. 1124 codice civile si applichi alla sostituzione dell’impianto, a maggior ragione si applica per interventi di minore portata.

Se, per contro, sia conseguente a gravi vizi, per i quali opera la garanzia di cui all’art. 1669 codice civile, la stessa grava sull’appaltatore, anche quale risarcimento per equivalente, senza che abbia rilievo l’esiguità della spesa occorrente per il relativo ripristino.

C) La responsabilità extracontrattuale

Il custode dei beni comuni è il condominio e, per questo, il suo amministratore, che ne è il legale rappresentante, ai sensi dell’art. 2051 codice civile.

L’amministratore deve costantemente vigilare che i beni comuni siano conservati in modo da risultare sempre efficienti e, in particolare l’impianto dell’ascensore, che deve conservare costantemente un sicuro funzionamento, adeguandolo alle norme di sicurezza, di volta in volta emanate, e deve essere sottoposto ai controlli periodici di legge.

Innanzi tutto si deve ricordare che custode è colui che usa, anche indirettamente, la cosa in custodia e che ha il dovere giuridico di controllare le eventuali conseguenze dannose che da questa possano derivare (Cass. civ., Sez. III, 24 aprile 2014, n. 4277); una fattispecie concernente l’amministratore è la vigilanza a che l’ascensore si fermi al piano correttamente, senza dislivello alcuno.

È necessario, però, che il danneggiato provi: a) il danno concretamente subito ed economicamente valutabile; b) il nesso di causalità tra la cosa in custodia e l’evento dannoso.

Infatti, affinché sia risarcibile un danno ex art. 2051 codice civile, devono sussistere tre elementi: il fatto, il nesso causale e la colpa o il dolo.

Pertanto, l’azione o l’omissione del custode devono essere rapportate al danno verificatosi da un nesso di causalità, che deve essere rigorosamente provato dal danneggiato (Cass. civ., Sez. III, 24 settembre 2015, n. 18865).

Il nesso causale può essere escluso da un caso fortuito intervenuto e dal fatto di un terzo, ricompreso lo stesso danneggiato.

Deve trattarsi di un evento anomalo o straordinario, tale da considerarsi quale causa esclusiva del danno provocato, per esempio, una forte pioggia intensa (Cass. civ., Sez. III, 24 marzo 2016, n. 5877).

Questo principio si applica nell’ipotesi di comportamento negligente dello stesso danneggiato, per esempio, un infortunio accaduto a una condomina, che, disattenta, sia inciampata non accorgendosi del dislivello tra il piano della cabina dell’ascensore e quello del pianerottolo (Cass. civ., Sez. III, 22 giugno 2016, n. 12895), ovvero ad altra che sia scivolata sulle scale, incidente causato, però, dalla scivolosità delle sue scarpe (Cass. civ., Sez. III, 21 giugno 2016, n. 12744).

L’illecito omissivo discende dall’obbligo giuridico di impedire un evento dannoso o da un dovere negoziale che imponga di attivarsi per il medesimo scopo (Cass. civ., Sez. III, 23 febbraio 2016, n. 3506), fattispecie queste che si applicano all’amministratore di condominio.

Si deve osservare che il risarcimento dei danni, dovuti al terzo, costituisce un debito solidale ex art. 1292 codice civile, non derivando da un contratto, per il quale è prevista la parziarietà tra i condomini (Cass. civ., Sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1674). Per tali spese sussiste, quindi, la solidarietà prevista dall’art. 2055 codice civile (Cass. civ., n. 1674/2015, citata).

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN Anaci  

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