Profili giuridici del controllo della qualità e della salubrità delle acque nel condominio

Il decreto, 2/2/2001 n. 31 al fine di perseguire finalità preventive, promuove la tutela della salute pubblica delle acque destinate al consumo umano attraverso una serie di obblighi (art. 4) consistenti nella salubrità e nella pulizia delle acque e nell’assenza in esse di microrganismi e parassiti, e di altre sostanze.

• La responsabilità dell’amministratore del condominio nella somministrazione di acqua dal punto di consegna collettiva al rubinetto del singolo condomino.

La legge 11.12.2012 n. 220 opera diretto riferimento alla problematica della sicurezza degli edifici e dei suoi abitanti in un numero notevole di norme. L’articolo 5, che riforma l’articolo 1120 del codice civile, al primo comma n. 2) sostiene che nel novero delle innovazioni deliberabili dall’assemblea vi sono anche: “1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;”

L’articolo 6, che riforma l’articolo 1122, ora rubricato come “Opere su parti di proprietà o uso individuale” afferma: “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.

Gli articoli 9 e 10, che sostituiscono gli articoli 1129 e 1130 del codice civile, affermano che è una grave irregolarità, la quale legittima i condomini a chiedere la convocazione dell’assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore, l’omessa tenuta da parte di quest’ultimo del registro di anagrafe patrimoniale contenente ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Inoltre sempre l'articolo 9 afferma: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi”.

La lettura combinata di dette norme consente di affermare l’obbligo per l’amministratore di tenere una sorta di "fascicolo del fabbricato" idoneo a ricostruirne le sue vicende e le caratteristiche con particolare normativa di sicurezza. Il d.lgs n. 31/2001, modificato dal d.lgs n. 27/2002, estende all’amministratore del condominio la responsabilità della igiene dell’acqua somministrata nel condominio dal punto di consegna da parte del pubblico distributore fino al rubinetto. Inoltre anche nei suoi confronti è stabilito (art. 15) il termine del 25/12/2003 per adeguare la qualità delle acque destinate al consumo umano ai valori di parametro dell’allegato I del d.lgs. n. 31/2001 infatti:

- il gestore del servizio idrico integrato è anche chiunque fornisca acqua a terzi attraverso impianti idrici autonomi o cisterne, fisse o mobili (art. 2, comma primo, lettera c). 

- i valori di parametro fissati nell’allegato I devono essere rispettati per le acque fornite attraverso una rete di distribuzione nel punto di consegna ovvero, ove sconsigliabile per difficoltà tecniche o pericolo di inquinamento del campione, in un punto prossimo della rete di distribuzione rappresentativo e nel punto in cui queste fuoriescono dai rubinetti utilizzati per il consumo umano (art. 5, comma primo, lettera a).

Nei confronti dell’amministratore del condominio sono irrogabili in astratto le seguenti sanzioni amministrative pecuniarie corrispondenti al pagamento:

* della somma da euro 10.329 a euro 61.974 (art. 19, comma primo) qualora fornisca acqua destinata al consumo umano che contenga microrganismi o parassiti o altre sostanze in quantità o concentrazioni tali da rappresentare un potenziale pericolo per la salute umana, ovvero non soddisfi i requisiti minimi previsti dalle parti A e B dell’allegato oppure non siano conformi ai provvedimenti adottati dall’autorità d’ambito sentita l’azienda unità sanitaria locale;

* della somma da euro 5.164 a euro 30.987 (art. 19, comma secondo) se non adempie agli obblighi del d.lgs n. 31/2001(art. 5, comma secondo) nelle seguenti ipotesi:

- quando i valori di parametro fissati nell’allegato I non siano rispettati nel punto di consegna;

- per gli edifici e le strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico non assicuri che i valori parametro fissati nell’allegato I, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto;

* della somma da euro 5.164 a euro 30.987 (art. 19, comma terzo, lettera b) se non ottempera le prescrizioni adottate dalle pubbliche autorità (ai sensi dell’articolo 5, comma terzo o 10, commi 1 e 2) se i provvedimenti riguardano edifici o strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico;

* della somma da euro 10.329 a euro 61.974 (art. 19, comma terzo, lettera c) se non ottempera le prescrizioni adottate dalle pubbliche autorità ( ai sensi dell’articolo 5, comma terzo o 10, commi 1 e 2) se i provvedimenti riguardano la fornitura di acqua destinata al consumo umano; 

* della somma da euro 5.165 a euro 30.987 (art. 19, comma quarto – bis) se non conserva per un quinquennio i risultati del controllo delle acque per consentire l’eventuale conservazione da parte dell’amministrazione che effettua i controlli esterni. Inoltre nei confronti dell’amministratore del condominio il sindaco del comune territorialmente competente, a seguito della richiesta dell’azienda unità sanitaria locale o dell’autorità d’ambito, può emettere un'ordinanza, giustificata da motivi di igiene, la quale gli prescriva l’adozione, entro un termine congruo, delle misure tecniche necessarie per tutelare la correttezza sanitaria, secondo quanto contemplato dal d.lgs. n. 31/2001, della somministrazione delle acque dal punto di arrivo dell’acqua distribuita dal servizio pubblico al rubinetto. L’inosservanza dell’adempimento delle prescrizioni dell’ordinanza, ritualmente notificata all’amministratore, integra una fattispecie di reato ed è sanzionata dall’articolo 650 del codice penale con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino ad euro 206.

In ogni caso la questione maggiormente rilevante è se sussista una responsabilità amministrativa, penale o civile dell’amministratore di condominio, nei confronti dei condomini, che non rispetti il termine del 25/12/2003 per adeguare la qualità delle acque destinate al consumo umano ai valori di parametro dell’allegato I del d.lgs. n. 31/2001. Nella materia qui trattata occorre fare riferimento al contenuto delle attribuzioni dell’amministratore, disciplinate dall’articolo 1130 del codice civile, per le quali deve:

- eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

- disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il migliore godimento a tutti i condomini;

- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servi comuni; - compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;

- rendere annualmente il conto della sua gestione.

Inoltre l’articolo 2051 del codice civile afferma che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose in custodia, salvo che provi il caso fortuito. L’azione di responsabilità promossa, ex art. 2051 del codice civile, per ottenere il risarcimento del danno derivante dall’uso di una cosa di proprietà comune dei condomini (ovvero l’ascensore ) può essere riferita esclusivamente ai condomini stessi che sono collettivamente titolari dell’obbligo di custodia e non al condominio in quanto tale, che è un semplice ente di gestione e non assume soggettività autonoma, né al suo amministratore, la cui figura giuridica deve essere assimilata a quella del mandatario. Per le cose in custodia il concetto di insidia o trabocchetto è caratterizzato da una situazione di pericolo occulto connotato dalla non visibilità (elemento oggettivo) e dalla non prevedibilità (elemento soggettivo) e l’indagine relativa alla sussistenza di tale situazione e della sua efficienza causale nella determinazione dell’evento dannoso è demandata al giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità qualora la relativa valutazione sia sorretta da congrua ed adeguata motivazione. In tale materia l’articolo 2051 del codice civile non esonera il danneggiato dall’onere di provare il nesso causale fra cosa in custodia e danno, ovvero dimostrare che l’evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa, mentre spetta al custode di dimostrare il caso fortuito. In ogni caso ai fini della responsabilità prevista dall’articolo 2051 del codice civile il danneggiato deve provare il nesso eziologico tra la cosa in custodia e il danno, che sussiste o se il nocumento è stato causato dal dinamismo connaturato alla cosa o se in essa è insorto un agente dannoso, ancorché proveniente dall’esterno.

La prova del caso fortuito, che può vincere la responsabilità presunta dell’articolo 2051 del codice civile, può consistere anche nel fatto del terzo, che non si sia potuto prevedibilmente evitare e che sia stato da solo la causa dell’evento, e può comprendere, anche, le omissioni degli organi pubblici tenuti ad intervenire per garantire la comune incolumità ( ed in tale caso può configurarsi un concorso di responsabilità) allorquando la situazione della cosa sia di suo già pericolosa ed il danno prevedibile e quindi evitabile. In tale caso il custode ha l’obbligo di prevenire, esercitando il controllo della cosa in custodia ed attivandosi, anche autonomamente ed a prescindere dall’intervento della pubblica autorità, per evitare che dalla cosa in custodia derivino danni ai terzi. In tale ipotesi la Suprema Corte ha confermato la decisione di merito che aveva affermato la responsabilità del proprietario di un albero per il danno subito da un passante colpito dalla sua caduta durante un temporale e che aveva escluso l’attribuibilità dell’evento ai Vigili del Fuoco che, alcuni giorni prima ne avevano constatato la pericolosità, limitandosi ad invitare il proprietario a rimuoverlo al più presto ed astenendosi da ogni intervento diretto.

Per rispondere al quesito iniziale l’amministratore di condominio, in quanto custode dei beni comuni e di esecutore della volontà assembleare del condominio, non è un soggetto direttamente, personalmente e civilmente responsabile delle violazioni e delle sanzioni amministrative ( ed eventualmente penali nell’ipotesi prevista dall’articolo 650 c.p.) contenute nel d.lgs. n. 31/2001 qualora abbia diligentemente e tempestivamente informato il condominio degli obblighi legislativi sopra citati e, in sede di assemblea, abbia richiesto l’adozione delle misure imposte. In relazione al termine previsto del 25/12/2003 occorre notare che appare umanamente impensabile che entro tale data tutti i condomini italiani abbiano provveduto ad ottemperare alla nuova normativa: pertanto, al fine di consentire la reale applicazione delle norme predette, la soluzione del problema deve avvenire con la necessaria gradualità. Invero una soluzione accettabile è che l’amministratore provveda, innanzitutto, ad affrontare concretamente e in via d’urgenza le situazioni conosciute di contrarietà al d.lgs. n. 31/2001 e manifestate alla sua attenzione da condomini i quali lamentino inconvenienti igienici evidenti nella distribuzione delle acque al rubinetto. In seguito, nel corso dell’anno 2004, sarà una misura ragionevole, appropriata e prudenziale quella di inserire nell’ordine del giorno delle assemblee condominiali l’esecuzione delle misurazioni a campione sulla rete idrica condominiale e l’adozione delle misure tecniche conseguenti.

Per definire l’importanza del rispetto della regola dell’arte in materia idrica condominiale occorre fare riferimento alle seguenti norme di diritto privato. In primo luogo l’articolo 1176 del codice civile, il quale definisce la diligenza del debitore nell’adempimento dell’obbligazione, afferma che nelle obbligazioni inerenti all’esercizio di un ‘attività professionale, la diligenza deve valutarsi in “riguardo alla natura dell’attività esercitata”. Inoltre l’articolo 2224 del codice civile, riguardante l’esecuzione dell’opera, sostiene che se il prestatore d’opera non procede all’esecuzione dell’opera secondo le condizioni stabilite dal contratto e a regola d’arte, il committente può fissare un congruo termine entro i quale il prestatore d’opera deve conformarsi a tali condizioni e se detto periodo trascorre inutilmente, il committente può recedere dal contratto, salvo i diritto al risarcimento dei danni. Le regole dell’arte sono definibili:

- nei materiali e componenti costruiti secondo le norme tecniche per la salvaguardia della sicurezza dell’UNI e del CEI, nonché nel rispetto della legislazione tecnica vigente in materia di sicurezza;

- nelle norme della direttiva 98/83/CE concernente la qualità delle acque destinate al consumo umano;

- nelle norme EN armonizzate europee, pubblicate in inglese, francese e tedesco ed immediatamente applicabili nell’Unione Europea in quanto emanate a seguito di direttive europee;

- nelle norme del d.lgs. n. 31/2001 e del d.lgs. n. 27/2002.

La dichiarazione di conformità dell’impianto idrico deve essere redatta dall’impresa installatrice sulla base del modello allegato al D.M. n. 37/2008.

• Il d.lgs. 2/2/2001 n. 31 contenente norme relative all’igiene delle acque distribuite per il consumo umano. 

 La tutela della pubblica incolumità nell’uso dell’acqua a scopo alimentare è rafforzata dal d.lgs. 2/2/2001 n. 31 ( pubblicato sul supplemento ordinario n. 41 alla Gazzetta Ufficiale n. 52 del 3/3/2001) che recepisce nel nostro ordinamento giuridico la direttiva 98/83/CE relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano.

Il d.lgs. n. 31/2001 disciplina ( art. 1) la qualità delle acque destinate al consumo umano dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque garantendone la salubrità e la pulizia. Le acque destinate al consumo umano e contemplate nel decreto sono quelle (art. 2) trattate o non trattate destinate ad uso potabile e per la preparazione di cibi e bevande e quelle utilizzate in un’impresa alimentare per l’immissione nel mercato di prodotti commestibili dall’uomo, mentre sono escluse (art.3) le acque minerali e medicinali riconosciute, nonché le acque destinate agli usi che non hanno ripercussione sulla salute umana e individuate dal Ministero della salute di concerto con i ministri dell’industria, del commercio e dell’artigianato, dell’ambiente, dei lavori pubblici e delle politiche agricole e forestali.

Il decreto, al fine di perseguire finalità preventive, promuove la tutela della salute pubblica delle acque destinate al consumo umano attraverso una serie di obblighi (art. 4) consistenti nella salubrità e nella pulizia delle acque e nell’assenza in esse di microrganismi e parassiti, e di altre sostanze in quantità o concentrazioni che rappresentino un potenziale pericolo per la salute umana. Inoltre, in via generale, i requisiti minimi di tali acque debbono rispondere a quelli previsti dalle parti A e B dell’allegato 1 del d.lgs. n. 31/2001. Il decreto prevede (art. 5) il rispetto di tali parametri di sicurezza nei seguenti punti:

- per le acque fornite attraverso una rete di distribuzione nel punto in cui escono dai rubinetti utilizzati per il consumo umano;

- per le acque fornite da una cisterna nel punto in cui escono dalla cisterna;

- per le acque confezionate in bottiglie o contenitori, rese disponibili per il consumo umano, nel punto in cui sono imbottigliate o introdotte nei contenitori;

- per le acque utilizzate nelle imprese alimentari nel punto in cui sono utilizzate dall’impresa.

Per le acque distribuite con una rete di distribuzione qualora i parametri non siano conformi ai valori fissati nell’allegato 1 del decreto le aziende sanitarie locali sono tenute ad adottare le seguenti misure disponendo che:

- siano prese misure appropriate per eliminare il rischio che le acque non rispettino i valori di parametro dopo la fornitura;

- i consumatori interessati siano debitamente informati e consigliati sugli eventuali provvedimenti e sui comportamenti da adottare. I controlli (art. 6), da eseguirsi con analisi dei parametri dell’allegato I con le specifiche indicate nell’allegato III, devono essere eseguiti sui punti di prelievo delle acque superficiali e sotterranee destinate al consumo umano, sugli impianti di adduzione, sulle reti di distribuzione, sugli impianti di confezionamento, sulle acque confezionate, sulle acque utilizzate nelle imprese alimentari, sulle acque fornite mediante cisterna.

I controlli sono di due tipi quelli interni (art. 7) e quelli esterni (art.8). I controlli interni non devono essere solo e necessariamente di natura pubblica, ma possono essere svolti anche, mediante l’attività di laboratori convenzionati, dal gestore del servizio idrico integrato al fine di verificare la qualità dell’acqua destinata al consumo umano e i punti di prelievo, in un’ottica di fattiva collaborazione con l’ente pubblico, possono essere concordati con l’azienda sanitaria locale ed i risultati devono essere conservati per cinque anni per l’eventuale consultazione con l’amministrazione che effettua i controlli esterni. I controlli esterni, affidati all’azienda sanitaria locale territorialmente competente, verificano che le acque destinate al consumo umano soddisfino i requisiti del d.lgs. n. 31/2001 e, inoltre, sono svolti tenendo conto dei risultati del rilevamento dello stato di qualità dei corpi idrici previsto dall’articolo 43 del d.lgs. 11/5/1999 n. 152 e per le acque superficiali dei risultati della classificazione effettuati secondo le modalità previste nell’allegato 2, sezione A, del d.lgs. n. 152/1999. L’azienda sanitaria locale può svolgere ulteriori controlli con ricerche supplementari delle sostanze e dei microrganismi per i quali non sono fissati valori di parametro dell’allegato I e qualora gli impianti da controllare ricadano nel territorio di più aziende sanitarie locali il coordinamento è affidato alla regione la quale può individuare l’azienda alla quale attribuire la competenza in materia di controlli.

Il d.lgs. n. 31/2001 sancisce (art.8) il principio, fondamentale per assicurare la tutela della pubblica incolumità, per cui nessuna sostanza o materiali utilizzati per i nuovi impianti o per l ‘adeguamento di quelli esistenti, per la preparazione o la distribuzione delle acque destinate al consumo umano, o impurezze associate a tali sostanze o materiali in acque destinate al consumo umano devono essere presenti in acque destinate al consumo umano in concentrazione superiore a quelle consentite per il fine per cui sono impiegati e non debbono ridurre, direttamente o indirettamente, la tutela della salute umana prevista dal presente decreto. Le autorità competenti, informati i consumatori, possono emettere (art. 10) i provvedimenti necessari per ripristinare la qualità delle acque e può vietare, nei casi di potenziale pericolosità per la salute umana, la somministrazione delle acque. Sono distinte le competenze dello stato (art. 11), delle regioni e delle province autonome (art. 12) ed infine è previsto (art. 15) che la qualità delle acque destinate al consumo umano deve essere resa conforme ai valori di parametro previsti dall’allegato I entro il 25 dicembre 2003. Le eccezioni a tale data generale di adeguamento sono le seguenti:

- entro il 25/12/2008 il valore di bromato deve essere adeguato per le acque fornite attraverso una rete di distribuzione, per le acque fornite da una cisterna, per le acque utilizzate nelle imprese alimentari (art. 5 comma 1, lettere a, b, d e nota 2 dell’allegato I parte B);

- entro il 25/12/2013 il valore di piombo deve 16 dottrina >> n. 210 - gennaio 2017 essere adeguato per le acque fornite attraverso una rete di distribuzione, per le acque fornite da una cisterna, per le acque utilizzate nelle imprese alimentari (art. 5 comma 1, lettere a, b, d e nota 4 dell’allegato I parte B).

In ogni caso e senza la previsione di termini dilatori per l’efficacia della disciplina di sicurezza la nota 10 dell’allegato I parte B del d.lgs. n. 31/2001 prevede che i responsabili della disinfezione devono adoperarsi affinché il valore parametrico sia il più basso possibile senza compromettere la disinfezione stessa e i composti specifici sono: cloroformio, bromoformio, dibromoclorometano, bromodiclorometano.

• Il d.lgs. 2/2/2002 n. 27 e le modifiche alla disciplina al d.lgs. n. 31/2002

Il d.lgs. 2/2/2002 n. 27 (pubblicato sulla G.U. n. 58 del 9/3/2002) apporta le seguenti modifiche alla disciplina del d.lgs. n. 31/2001.

Il gestore del servizio idrico integrato è anche chiunque fornisca acqua a terzi attraverso impianti idrici autonomi o cisterne, fisse o mobili (art. 2, comma primo, lettera c).

I valori di parametro fissati nell’allegato I devono essere rispettati:

* per le acque fornite attraverso una rete di distribuzione nel punto di consegna ovvero, ove sconsigliabile per difficoltà tecniche o pericolo di inquinamento del campione, in un punto prossimo della rete di distribuzione rappresentativo e nel punto in cui queste fuoriescono dai rubinetti utilizzati per il consumo umano (art. 5, comma primo, lettera a);

* per le acque confezionate in bottiglie o contenitori, rese disponibili per il consumo umano, nel punto in cui sono imbottigliate o introdotte in contenitori e nelle confezioni in fase di commercializzazione o comunque di messa a disposizione per il consumo (art. 5, comma primo, lettera c). Il responsabile della gestione dell’impianto risulta avere adempiuto agli obblighi del d.lgs n. 31/2001(art. 5, comma secondo ) nelle seguenti ipotesi:

* quando i valori di parametro fissati nell’allegato I sono rispettati nel punto di consegna sopra citato;

* per gli edifici e le strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico il titolare o il responsabile della gestione dell’edificio o della struttura devono assicurare che i valori parametro fissati nell’allegato I, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto.

Qualora (art. 5, comma terzo) ricorra il pericolo che le acque sopra descritte, pur essendo nel punto di consegna rispondenti ai valori di parametro indicati all’allegato I, non rispettino tali valori all’uscita dal rubinetto l’azienda sanitaria locale:

* dispone che il gestore adotti misure appropriate per eliminare il rischio che le acque non rispettino i valori di parametro dopo la fornitura;

* unitamente al gestore informa e consiglia i consumatori sugli eventuali provvedimenti e sui comportamenti da adottare. In ogni caso (art. 6, comma quinto) il giudizio di idoneità dell’acqua destinata al consumo umano deve essere emesso dall’azienda U.S.L. territorialmente competente.

Il sistema dei controlli (art. 7, commi 1, 2, 3) è il seguente:

* i controlli interni sono quelli che il gestore deve effettuare per la verifica della qualità dell’acqua destinata al consumo umano;

* i punti di prelievo e la frequenza dei controlli devono essere concordati con l’azienda sanitaria locale;

* al fine di effettuare i controlli il gestore si avvale di laboratori di analisi interni oppure stipula un’apposita convenzione con altri gestori di servizi idrici.

Per effettuare i controlli esterni sulla qualità delle acque è consentito (art. 8, comma settimo) alle aziende unità sanitarie locali avvalersi per le attività di laboratorio, oltre ai laboratori ARPA, anche dei propri laboratori. Laddove le acque destinate al consumo umano non corrispondano ( art. 10) ai valori di parametro fissati nell’allegato I l’azienda unità sanitaria locale interessata:

* comunica al gestore l’avvenuto superamento;

* propone al sindaco l’adozione degli eventuali provvedimenti cautelativi a tutela della pubblica incolumità i quali devono essere emessi dopo avere considerato sia l’entità del superamento del valore di parametro e dei rischi potenziali per la salute umana sia i rischi che potrebbero derivare da un’interruzione della somministrazione idrico.

A seguito della predetta comunicazione il gestore, dopo avere consultato l’azienda sanitaria locale e l’autorità di rifornimento, individua tempestivamente le cause della non conformità delle acque ed attua gli interventi necessari per consentire l’immediato ripristino delle qualità delle acque erogate anche qualora ricorra la presenza di sostanze o agenti biologici in quantità tali che possono determinare un rischio per la salute umana. Comunque dei provvedimenti adottati il sindaco, il gestore e l’autorità d’ambito informano i consumatori in ordine ai provvedimenti adottati.

Il termine (art. 15) per la messa in conformità delle acque ai valori del parametro dell’allegato I è stabilito per il 25/12/2003 fatti salvi i termini previsti dalle note 2, 4, 10 e 11 dell’allegato I, parte B.Secondo quanto previsto dall’articolo 117, comma quinto, della Costituzione, e fatto salvo quanto previsto dalla relativa legge di attuazione dello stato nelle materie di competenza delle regioni e delle province autonome, le disposizioni del d.lgs. n. 31/2001 si applicano ( art. 19 – bis) alle regioni ed alle province autonome di Trento e di Bolzano qualora le stesse non abbiano già recepito nei rispettivi ordinamenti la direttiva 98/83/CE e fino alla data di attuazione di tale normativa che le predette regioni e province autonome adottano nel rispetto dei principi fondamenta del decreto. Inoltre (art. 20 comma secondo) le norme tecniche adottate ai sensi del DPR 24/5/1988 n. 236 restano in vigore, qualora siano compatibili con le disposizioni del decreto, fino all’adozione di diverse specifiche tecniche in materia.

• Il sistema sanzionatorio amministrativo del d.lgs. n. 31/2011.

Le violazioni delle norme del d.lgs. n. 31/2001, come modificato dal d.lgs. n. 27/2002, sono sanzionate con le seguenti sanzioni amministrative pecuniarie che consistono (art. 19) nel pagamento: * della somma da euro 10.329 a euro 61.974 (art. 19, comma primo) per chiunque fornisca acqua destinata al consumo umano che contenga microrganismi o parassiti o altre sostanze in quantità o concentrazioni tali da rappresentare un potenziale pericolo per la salute umana, ovvero non soddisfi i requisiti minimi previsti dalle parti A e B dell’allegato oppure non siano conformi ai provvedimenti adottati dall’autorità d’ambito sentita l’azienda unità sanitaria locale; * della somma da euro 5.164 a euro 30.987 (art. 19, comma secondo ) nei confronti del responsabile delle gestione dell’impianto in quale non adempia agli obblighi del d.lgs n. 31/2001(art. 5, comma secondo ) nelle seguenti ipotesi:

- quando i valori di parametro fissati nell’allegato I non siano rispettati nel punto di consegna;

- per gli edifici e le strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico il titolare o il responsabile della gestione dell’edificio o della struttura non assicurino che i valori parametro fissati nell’allegato I, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto;

* della somma da euro 5.164 a 30.987 (art. 19, comma terzo) per chiunque utilizza, in imprese alimentari, mediante incorporazione o contatto per la fabbricazione, il trattamento, la conservazione, l’immissione sul mercato di prodotti o sostanze destinate al consumo umano, acqua che, pur conforme al punto di consegna agli obblighi generali stabiliti dall’articolo 4, comma secondo, del d.lgs n. 31/2001, non lo sia al punto in cui essa fuoriesce dal rubinetto, se l’acqua utilizzata ha conseguenze per la salubrità del prodotto alimentare finale; * della somma da euro 258 a euro 1.549 ( art. 19, comma terzo, lettera a) per chi non ottemperi le prescrizioni adottate dalle pubbliche autorità ( ai sensi dell’articolo 5, comma terzo o 10, commi 1 e 2) se i provvedimenti riguardano edifici o strutture in cui l’acqua non è fornita al pubblico;

* della somma da euro 5.164 a euro 30.987 (art. 19, comma terzo, lettera b) per chi non ottemperi le prescrizioni adottate dalle pubbliche autorità ( ai sensi dell’articolo 5, comma terzo o 10, commi 1 e 2) se i provvedimenti riguardano edifici o strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico;

* della somma da euro 10.329 a euro 61.974 (art. 19, comma terzo, lettera c) per chi non ottemperi le prescrizioni adottate dalle pubbliche autorità ( ai sensi dell’articolo 5, comma terzo o 10, commi 1 e 2) se i provvedimenti riguardano la fornitura di acqua destinata al consumo umano;

* della somma da euro 5.165 a euro 30.987 (art. 19, comma quarto – bis) per chi non conservi per un quinquennio i risultati del controllo delle acque per consentire l’eventuale conservazione da parte dell’amministrazione che effettua i controlli esterni;

* della somma da euro 10.329 a euro 61.974 (art. 19, comma quinto ) per chi violi le garanzie di qualità del trattamento, delle attrezzature e dei materiali previste dall’articolo 9;

* della somma da euro 5.165 a 30.987 ( art. 19, comma 5 – bis) per la violazione delle disposizioni statali adottate per assicurare le norme tecniche per assicurare la potabilizzazione e la disinfezione delle acque, l’adozione di norme tecniche per l’installazione degli impianti di acquedotto, per l’adozione di norme tecniche concernenti il settore delle acque destinate al consumo umano confezionate in bottiglie o in contenitori, nonché per il confezionamento di acque per equipaggiamenti di emergenza, per l’adozione di prescrizioni tecniche concernenti l’impiego delle apparecchiature tendenti a migliorare le caratteristiche dell’acqua potabile distribuita sia in ambito domestico che nei pubblici esercizi.

• La normativa di sicurezza penale sul lavoro prevista dal d.lvo n. 81/2008 relative alla prevenzione della legionella e di altri agenti patogeni nelle acque distribuite ai lavoratori ed al pubblico.

L’allegato XLVI del d.lgs. 8/4/2008 n. 81 classifica la legionella come agente biologico del gruppo 2 che, a sua volta, l’articolo 268, comma primo lettera b, del d.lgs. 81/2008 definisce come “un agente che può causare malattie in soggetti umani e costituire un rischio per i lavoratori; è poco probabile che si propaga nella comunità; sono di norma disponibili efficaci misure profilattiche o terapeutiche”. Il datore di lavoro è obbligato (articolo 271 d.lvo n. 81/2008) a:

- valutare il rischio di tale agente patogeno redigendo il relativo documento di valutazione (articolo 17, comma primo, del d.lgs. 81/2008);

- applicare i principi di buona prassi microbiologica;

- adottare, in relazione ai rischi accertati, le misure protettive e preventive adattandole alle particolarità delle situazioni lavorative. Particolarmente significativo, in relazione alle misure di contrasto della legionellosi, è l’articolo 273 del d.lgs. 81/2008 che, laddove la valutazione dell’articolo 272 evidenzi pericoli per la salute dei lavoratori, prevede i seguenti obblighi del datore di lavoro il quale deve adottare le seguenti misure precauzionali: - disporre che i lavoratori fruiscano di servizi sanitari adeguati provvisti di docce con acqua calda e fredda, nonché, se del caso, di lavaggi oculari e antisettici per la pelle;

- fornire ai lavoratori gli indumenti protettivi o gli altri indumenti idonei, da riporre in posti separati dagli abiti civili;

- prevedere che i dispositivi di protezione individuale siano controllati, disinfettati e puliti dopo ogni utilizzazione, provvedendo, parimenti, a far riparare o sostituire quelli difettosi prima dell’utilizzazione successiva;

- che, allorquando il lavoratore lasci la zona di lavoro, vengano tolti gli indumenti di lavoro e protettivi che possono essere contaminati da agenti biologici e siano conservati separatamente dagli altri indumenti, che siano disinfettati, puliti e se necessario distrutti;

- vietare l’assunzione di cibi o bevande o fumo nelle aree di lavoro nelle quali vi sia rischio di esposizione.

L’art. 274 contempla misure specifiche per le strutture sanitarie e veterinarie le quali prevedono che il datore di lavoro in occasione della valutazione dei rischi:

- presti attenzione particolare alla possibile presenza di agenti biologici nell’organismo dei pazienti o degli animali e nei relativi campioni e residui e al rischio che tale presenza comporta in relazione all’attività svolta;

- provvede all’adozione di procedure che consentano di manipolare, decontaminare ed eliminare senza rischi per l’operatore e per la comunità i materiali e i rifiuti contaminati, misure indicate nell’allegato XLVII in funzione dell’agente biologico procedure per le strutture di isolamento che ospitano pazienti o animali che potrebbero esser contaminati da agenti biologici del gruppo 2,3 o 4.

Le sanzioni penali per i reati previsti dal d.lgs. 81/2008 sono le seguenti contravvenzioni:

- l’articolo 282, comma primo, punisce il datore di lavoro con l’arresto da tre a sei mesi o con l’ammenda da euro 2.500 a euro 6.400 qualora violi il disposto dell’articolo 271, commi 1,3 e 5 ovvero che non valuti il rischio;

- l’articolo 282, comma primo lettera a), sanziona il datore di lavoro ed i dirigenti con l’arresto da tre a sei mesi o con l’ammenda da 2.500 a 6.400 che non adottino, a favore dei lavoratori, le misure igieniche sopra indicate;

- l’articolo 282, comma primo lettera b), punisce il datore di lavoro ed i dirigenti con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda da 800 a 2.000 euro che non ottemperino agli obblighi di comunicazione e di adozione delle misure di emergenza rispettivamente previsti dagli articoli 269 e 277.

A tal proposito si osserva che, per quanto riguarda la valutazione della condotta soggettiva dell’autore di contravvenzioni, l’interpretazione tradizionale del terzo capoverso dell’art 42 c.p. (affermante che nelle contravvenzioni ciascuno risponde della propria azione od omissione cosciente e volontaria sia essa dolosa o colposa) ha influenzato la prassi giudiziaria al punto da sancire una sorta di responsabilità oggettiva dell’autore delle contravvenzioni, il quale si trova in una sorta di inversione dell’onere della prova. Intendo affermare che la causa del predetto indirizzo dottrinario e per la constatazione secondo la quale il legislatore ha inteso agevolare la repressione dei reati contravvenzionali, l’istruttoria di detti reati normalmente esclude un’approfondita ricerca di ordine psicologico anche per la loro diminuita offensività sociale. Pertanto la prassi afferma una presunzione di colpevolezza vincibile esclusivamente con la prova contraria che l’imputato ha l’interesse fornire. Tuttavia detta costruzione teorica per chiunque abbia pratica delle aule di giustizia appare fondamentalmente iniqua poiché in tal modo il pubblico ministero viene sostanzialmente alleviato dal suo compito di ricercare prove idonee a sostenere l’ipotesi accusatoria in dibattimento, mentre alla difesa viene addossata la “probatio diabolica” della buona fede del proprio assistito. Una visione più equilibrata dovrebbe prevedere un minimo di ricerca probatoria tale da dimostrare univocamente, almeno attraverso la esibizione di indizi gravi, precisi e concordanti, la consapevolezza dell’agente di avere ottenuto un comportamento antigiuridico nell’atto di assumere la condotta omissiva o commissiva prevista dalla legge come elemento materiale del reato contravvenzionale.

Al fine di promuovere il ravvedimento operoso dei rei e di incrementare, al contempo, la sicurezza dei lavoratori il d.lgs. 19/12/1994 n. 758 prevede (articolo 20) che, allo scopo di eliminare la contravvenzione accertata, l’organo di vigilanza impartisca al contravventore un’apposita prescrizione, fissando per la regolarizzazione un termine non eccedente il periodo tecnicamente necessario, comunque non prorogabile oltre sei mesi. Entro sessanta giorni dalla scadenza del termine viene verificato (articolo 21) l‘adempimento della prescrizione:

- se la stessa è adempiuta l’organo di vigilanza ammette il contravventore a pagare in sede amministrativa, nel termine di trenta giorni, una somma pari al quarto del massimo dell’ammenda. Se il contravventore adempie alla prescrizione nel termine fissato e paga la sanzione amministrativa il reato è estinto (articolo 24);

- qualora risulti l’inadempimento alla prescrizione l ‘organo di vigilanza informa il pubblico ministero ed il contravventore entro novanta giorni dalla scadenza del termine della prescrizione.

Infine l’articolo 24, comma terzo, del d.lgs. 758/1994 consente l’adempimento della prescrizione in un termine più lungo, ma che comunque risulta congruo ai sensi dell’articolo 20, comma primo, ovvero l’eliminazione delle conseguenze dannose o pericolose della contravvenzione con modalità diverse da quelle indicate dell’organo di vigilanza, sono valutate, ai fini dell’applicazione dell’istituto dell’oblazione previsto dall’articolo 162 bis del codice penale, e pertanto, in tali casi, la somma da versare è ridotta al quarto del massimo dell’ammenda stabilita per la contravvenzione commessa.

• La tutela penale del consumatore dalla contaminazione dell’acqua causata dal morbo della legionella.

La tutela penale del consumatore dal rischio rappresentato dalla contaminazione dell’acqua da agenti patogeni è assicurata dall’articolo 440 del codice penale che punisce con la reclusione da tre a dieci anni chiunque corrompe o adultera acque destinate all’alimentazione, prima che siano attinte o distribuite per il consumo, rendendole pericolose alla salute pubblica. Inoltre l’articolo 439 del codice penale punisce con la reclusione non inferiore a quindici anni, o con l’ergastolo se dal fatto deriva la morte di una persona, chiunque avvelena acque o sostanze destinate all’alimentazione, prima che siano attinte o distribuite per il consumo. Occorre notare che la contaminazione delle acque con agenti patogeni equivale alle ipotesi di avvelenamento (più grave) o, a secondo della gravità della condotta e del grado di contaminazione, alle ipotesi di corruzione o di adulterazione; invece laddove gli agenti commettano colposamente i sopra descritti reati l’articolo 452 del codice penale prevede sanzioni di minore entità, ovvero la pena ridotta da un terzo ad un sesto per l’articolo 440 del codice penale o la reclusione da sei mesi a tre anni per l’articolo 439 del codice penale. La rilevanza dell’inquinamento delle acque da prodotti patogeni è presente pure nell’impresa in cui l’imprenditore, in qualità di datore di lavoro, se da un lato nei confronti dei dipendenti esplica il potere direttivo, di indirizzo e gerarchico sancito dall’articolo 2086 del codice civile, d’altra parte, ai sensi dell’articolo 2087 del codice civile, “è tenuto ad adottare nell’esercizio dell’impresa le misure che, secondo la particolarità del lavoro, l’esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l’integrità fisica e la personalità morale del lavoratore.

• Le linee guida per la prevenzione dalla legionella.

In particolare i dati significativi relativi alla contaminazione da legionella sono contenuti nel documento, dal titolo “Linee - guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi”, del 4/4/2000 (pubblicato su G.U. n. 103 del 5/5/2000) della Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato e le Regioni e le Province Autonome di Trento e Bolzano che definiscono i seguenti punti:

- legionellosi è una malattia infettiva grave a letalità elevata;

- la legionellosi è la definizione di tutte le forme morbose causate da gram

- negativi acrobi del genere legionella.

Essa può manifestarsi sia in forma di polmonite, sia in forma febbrile extrapolmonare o in forma subclinica. La specie più frequentemente coinvolta in casi umani è la legionella pneumophila anche se altre specie sono state isolate da pazienti con polmonite;

- l’unico serbatoio naturale di legionella è l’ambiente. Dal serbatoio naturale (ambienti lacustri, corsi d’acqua, acque termali...) il germe passa nei siti che costituiscono il serbatoio artificiale (acqua condotta cittadina, impianti idrici dei singoli edifici, piscine ....);

- la legionellosi viene normalmente acquisita per via respiratoria mediante inalazione di aerosol contenente legionelle, oppure di particelle derivate per essiccamento;

- le goccioline si possono formare sia spruzzando l’acqua che facendo gorgogliare aria in essa, o per impatto su superficie solide. Più piccole sono le dimensioni delle gocce più queste sono pericolose;

- i principali sistemi generanti aerosol che sono stati associati alla trasmissione della malattia comprendono gli impianti idrici, gli impianti di climatizzazione dell’aria (torri di raffreddamento, sistemi di ventilazione e condizionamento dell’aria ......), le apparecchiature per la terapia respiratoria assistita e gli idromassaggi.

Tra i testi di riferimento devono essere ricordate anche:

- le linee guida nazionali recanti indicazioni sulla legionellosi per i gestori di strutture turistico – ricettive e termali al 13/1/2005.

- le linee guida per la definizione di protocolli tecnici di manutenzione predittiva sugli impianti di climatizzazione, approvate nella seduta del 5/10/2006 dalla Conferenza per i rapporti tra lo Stato, le Regioni e le Province Autonome di Trento e Bolzano.

La modifica del titolo V della Costituzione attribuisce prevalenza alla legislazione regionale e nella Regione Lombardia le normativa di riferimento sono le seguenti: - linee guida regionali per la prevenzione e controllo della legionellosi in Lombardia approvate con Decreto del direttore generale della Sanità del 28/2/2005;

- il decreto legislativo n. 1751/2010. Tale ultimo testo normativo afferma che nell’anno 2005 si è manifestato un valore medio di 350 casi all’anno ed i casi di legionellosi risultano particolarmente ricorrenti nella popolazione oltre i 60 anni di età. Inoltre si afferma che la prevenzione si basa essenzialmente su un controllo e su una corretta manutenzione degli impianti ritenuti più frequentemente responsabili di contaminazione da parte del microrganismo.

• La gestione delle reti idriche ed il contenimento della morosità nel servizio idrico integrato

Gli articoli 119 e 154 del d.lvo 3.4.2006 n .152 sostengono la necessità di garantire la tutela della risorsa idrica attraverso politiche dei prezzi che incentivino l’uso efficiente della stessa tenendo conto del principio della copertura dei costi efficienti di gestione e di investimento, compresi i costi ambientali e della risorsa secondo il principio “chi inquina paga”.

L’art. 149 -bis, comma primo, del d.lvo 3.4.2006 n. 152 afferma che il servizio idrico integrato è un servizio a rete di rilevanza economica i cui costi efficienti di gestione e di investimento, compresi i costi ambientali e della risorsa, devono essere coperti dalla relativa tariffa al fine di garantire l’equilibrio economico – finanziario della gestione e la sostenibilità per tutti gli utenti. L’art. 61, comma primo, della legge 28.12.2015 n. 221 stabilisce che con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, da emanare entro trenta giorni dall’entrata in vigore della legge, su proposta del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare, di concerto con il ministro dello sviluppo economico, previa intesa in sede di Conferenza unificata, siano individuati i principi e i criteri per il contenimento della morosità degli utenti del servizio idrico integrato assicurando che sia salvaguardata, tenuto conto dell’equilibrio economico e finanziario dei gestori, la copertura dei costi efficienti di esercizio e investimento e garantendo il quantitativo minimo vitale di acqua necessario al soddisfacimento dei bisogni fondamentali di fornitura per gli utenti morosi.

Il predetto decreto attuativo è il d.p.c.m. 29.8.2016 (pubblicato su GU n. 241 del 14.10.2016) che si attiene ai seguenti principi:

- l’interruzione della somministrazione di acqua all’utente moroso deve tenere conto di molteplici fattori di varia natura, da quelli alimentari, igienico sanitari e di tutela della salute e della tipologia di utente, a quelli di tutela della risorsa fino alla necessità di copertura dei costi del servizio a garanzia dell’equilibrio economico finanziario della gestione; - il quantitativo minimo di acqua vitale necessario al soddisfacimento dei bisogni essenziali alimentari, igienico sanitari e di tutela della salute è stabilito in cinquanta litri per abitante al giorno, tenendo conto che l’organizzazione mondiale della sanità ha fissato tale quantitativo o minimo vitale in quaranta litri a persona nel documento della Division for sustainble development “Rio 2012 issue briefs -water”;

-nelle utenze in documentate condizioni economiche disagiate il quantitativo minimo vitale deve essere garantito anche in caso di morosità. L’Autorità per l’energia elettrica ed il gas definisce le direttive per il contenimento della morosità nel settore del servizio idrico integrato e disciplina le seguenti materie:

* le modalità e le tempistiche di lettura e di autolettura dei contatori;

*le modalità di ammodernamento dei sistemi di misura e di lettura dei consumi;

*la periodicità e le modalità di fatturazione;

*le procedure di pagamento anche con definizione di piani di rateizzazione per importi determinati;

*le modalità di gestione delle controversie;

*le procedure di messa in mora dell’utente e di recupero del credito, assicurando una congrua tempistica per il rientro della morosità;

*le procedure per la disalimentazione degli utenti morosi.

Non è consentita la disalimentazione del servizio nei confronti dei seguenti soggetti:

*agli utenti domestici che versano in condizioni di documentato stato di disagio economico -sociale, come individuati dall’Autorità per l’energia elettrica ed il gas e il sistema idrico in coerenza con gli altri settori della stessa regolati, ai quali è in ogni caso garantito il quantitativo minimo vitale pari a cinquanta litri abitante – giorno;

*alle utenze relative ad attività di servizio pubblico, individuate dalla predetta Autorità in coerenza con gli altri settori dalla stessa regolati.

L’autorità per l’energia elettrica ed il gas e il sistema idrico nel definire le direttive per il contenimento della morosità nel settore idrico integrato prevede a tutela dell’utente che la sospensione del servizio sia applicata:

*per le utenze domestiche residenti morose, diverse dalle utenze morose non disalimentabili e sopra descritte,soltanto successivamente la mancato pagamento di fatture che complessivamente siano superiori a un importo pari al corrispettivo annuo dovuto relativo al volume della fascia agevolata, come determinato dalla predetta Autorità;

*per tutte le utenze morose, solo successivamente alla regolare messa in mora degli utenti da parte del gestore e all’escussione del deposito cauzionale, ove versato, nei casi in cui lo stesso non consente l’integrale copertura integrale del debito.

L’Autorità stabilisce:

*gli utenti domestici residenti che versano in condizioni di documentato stato di disagio economico – sociale;

* le utenze relative ad attività di servizio pubblico non disalimentabili;

* gli obblighi di comunicazione all’utenza da parte del gestore prima di procedere alla sospensione del servizio;

* le forme di rateizzazione che il gestore dovrà adottare per la definizione di piani di rientro in caso di morosità;

*le modalità di riattivazione del servizio in caso di sospensione;le modalità di reintegro da parte dell’utente del deposito condizionale escusso dal gestore, privilegiando forme di rateizzazione con addebito in fattura.

di Giulio Benedetti

Sostituto Procuratore Generale Corte d’Appello di Milano 

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NEVE CHE CADE DAL TETTO - caso fortuito?

Il Giudice di Pace di Campobasso con sentenza del 27 ottobre 2016 ha stabilito come si tratti di un fenomeno di pericolo prevedibile lo scivolamento di una massa nevosa formatasi sul tetto, allorché la stessa abbia perso aderenza con la superficie e abbia iniziato, in assenza di accorgimenti tecnici, la caduta a blocchi verso il suolo.

Pertanto non si può integrare il caso fortuito e, dunque, elevarsi a fattore in grado di escludere la responsabilità del condominio laddove "La nevicata è prevedibile in località montane o comunque in città in cui è normale che in inverno si verifichi: non lo è, invece, in altre zone, dove l'evento può davvero considerarsi eccezionale".

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IL COSTRUTTORE E' TENUTO AL PAGAMENTO DELLE SPESE CONDOMINIALI?

Il più delle volte (ormai è diventata una prassi) il costruttore di un intero fabbricato indica sul regolamento condominiale una clausola specifica che lo esonera dal pagamento delle spese per gli alloggi rimasti invenduti.

Come logico le spese condominiali rimarranno a carico di tutti i "nuovi" proprietari con notevoli aggravi di spesa.

La Cassazione ha sancito il principio secondo il quale i rapporti tra condomini e costruttore sono identici a quelli tra consumatori e professionisti. Per questa ragione è applicabile la disciplina prevista dal Codice del Consumo (decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, articoli dal 33 al 38).

Resta inteso che il costruttore è un condomino fino all'atto della vendita di tutte le unità immobiliari. La giurisprudenza (Cfr. Cass. Civ. sez. II., Sent. n. 5975/2004) e l’art. 1123 Codice Civile, consentendo la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, ha considerato favorevole l’esonero totale o parziale di tutte le spese condominiali a favore del costruttore sulle unità invendute.

Ovviamente la volontà deve essere tacitamente espressa nel primo rogito di vendita stipulato dal notaio con allegate le tabelle millesimali ed il regolamento di condominio, che, essendo allegato al primo atto, è di tipo contrattuale.

Poiché il regolamento contrattuale firmato dai condomini e dal costruttore è configurabile come un esempio di convenzione tra le parti, la clausola di esonero in cui si accetta l’esclusione del costruttore dalle spese comuni è da considerarsi legittima per i motivi suddetti.

Questo diritto di esonero non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio a decorrere dalla data del primo atto di compravendita.

Questa pattuizione è ritenuta vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi, bisognevole della cosiddetta seconda firma per essere valida ed efficace (ai sensi degli art. 1341 e 1342 C.C)che deve essere apposta in calce al contratto, “per espressa accettazione”.

Una diversa pattuizione deve ritenersi vessatoria nei confronti dei condomini, salvo che l’imprenditore non fornisca prova che lo stesso accordo abbia formato oggetto di una compensazione specifica con l’acquirente e che quest’ultimo abbia ricevuto in cambio un vantaggio superiore (ad es. un abbattimento del prezzo a cui l’immobile è stato venduto). La valutazione di vessatorietà deve essere richiesta dal giudice e valutata da un tecnico volta per volta, tenendo conto della natura del bene o del servizio oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze esistenti al momento della conclusione dell’atto e alle altre clausole previste.

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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: PRIMA O SECONDA CONVOCAZIONE

Se ci si riunisce in prima o in seconda convocazione

Se l’assemblea in prima convocazione va deserta o non si raggiunge il quorum costitutivo, il verbale va redatto ugualmente. Diversamente, come innanzi anticipato, tale omissione costituisce la violazione dell’obbligo di regolare tenuta del registro dei verbali di assemblee che grava sull'amministratore ai sensi dell’art. 1130 n. 7 c.c. e che può dar luogo alla revoca dello stesso, integrando una “grave irregolarità”, espressamente menzionata dall'art. 1129, comma 12 n. 7, c.c.. Si ricorda che in tale ipotesi anche un solo condomino può ricorrere all'Autorità Giudiziaria per ottenere la revoca dell’Amministratore, senza necessità di preventiva convocazione dell'assemblea sull'argomento.

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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: ORDINE DEL GIORNO

L'Ordine del Giorno

Indicato nell'avviso di convocazione va riportato anche nel verbale. Ovviamente vi deve essere coincidenza e solo gli argomenti espressamente indicati nell'avviso di convocazione possono essere oggetto di discussione e deliberazione da parte dell’assemblea. Come è noto “varie ed eventuali” è solo l’occasione per l'amministratore e/o i condomini per dare comunicazioni o sollevare questioni da porre all'ordine del giorno di una prossima assemblea, ma mai può essere oggetto di delibera. Unica eccezione e data dall'ipotesi che tutti i partecipanti al condominio siano presenti alla riunione ed accettino di deliberare in merito ad un argomento non inserito nell'ordine del giorno. Diversamente, la delibera è annullabile da parte degli assenti o di coloro che abbiano fatto verbalizzare la propria contrarietà a discutere (e quindi deliberare) detto nuovo argomento. Il condomino presente, che, invece, abbia accettato la discussione e la votazione di argomenti che non sono all'ordine del giorno, non può, poi, impugnare la relativa decisione, eccependo tale vizio (Cass. 24456/2009). L’ordine del giorno deve indicare chiaramente, nei termini essenziali, l’argomento oggetto di trattazione, in modo che tutti gli aventi diritto possano prepararsi all'assemblea e decidere se parteciparvi o meno o se delegare qualcuno in loro vece, ma ciò non significa che esso debba prevedere anticipatamente tutti i possibili sviluppi della discussione ed il risultato dei singoli punti da trattare.

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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: ELENCO DEI CONDOMINI e DEI RELATIVI MILLESIMI

L’elenco dei condomini presenti (personalmente o per delega) ed i relativi millesimi

Tale elemento è indispensabile per verificare se sia stato raggiunto il quorum costitutivo previsto dall’art. 1136 c.c. per l'assemblea in prima o in seconda convocazione e dunque per accertare se possa o meno aprirsi la discussione sui vari argomenti posti all’ordine del giorno. Per ciò che concerne la regolarità delle deleghe, ora è ammessa unicamente la delega scritta che deve essere consegnata all'inizio della riunione, al momento, appunto, della verifica delle presenze ed allegata al verbale. Spetta, poi, al presidente tener conto di eventuali norme del regolamento di condominio che limitino il numero di deleghe da poter conferire alla stessa persona o indichino i soggetti che sia possibile delegare (ad esempio solo altri condomini, escludendo terzi estranei al condominio). L’art. 67 disp. att. c.c., come riformato dalla legge n. 220/2012, inoltre, ha limitato il numero di deleghe di cui ciascun soggetto può essere portatore in assemblea qualora i partecipanti al condominio siano in numero superiore a venti. II nuovo art. 67 disp. att. c.c. dispone, infatti, che in tale ipotesi il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini ed un quinto del valore millesimale dello stabile (cioè il 20% del numero delle teste e dei millesimi). 

Il nuovo 4° comma dell’art. 67 disp. att. c.c ha introdotto, inoltre, il divieto assoluto di delegare l’amministratore per qualsiasi assemblea, indipendentemente dagli argomenti posti all’ordine del giorno, risolvendo, cosi, in radice il problema del conflitto di interessi dello stesso. Strettamente connessa alla verifica delle presenze e la questione dell'individuazione dei soggetti legittimati a partecipare all'assemblea allorquando un’unità immobiliare sia gravata da usufrutto o concessa in locazione. Se prima della riforma potevano sussistere dubbi sulla convocazione e partecipazione di tali soggetti all'assemblea condominiale, ora non più. L'art. 1136 c.c. al comma 6, come modificato dalla legge n. 220/20.12, precisa che “L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto (e non più tutti i condomini) sono stati regolarmente convocati”. Concetto questo che viene ribadito anche dal nuovo art. 66 disp. att. c.c. ove si statuisce che: “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e annullabile ai sensi dell’art. 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati”. 

L'art. 67, Comma 6, disp. att. c.c. statuisce che l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. In tali ipotesi, pertanto, è l’usufruttuario che ha diritto di intervenire, discutere e votare (nonché di impugnare l’eventuale delibera invalida), non il condomino-nudo proprietario. Se quest’ultimo si presenta alla riunione potrà discutere e votare detti argomenti solo se munito di delega scritta dell'usufruttuario. Lo stesso dicasi nel caso inverso: ad esempio se oggetto della delibera sia un intervento di manutenzione straordinaria, l’usufruttuario potrà sostituire nella discussione e votazione il condominio-nudo proprietario solo se regolarmente delegato da quest’ultimo. 

Unica ipotesi in cui l’usufruttuario vota in luogo del nudo proprietario è prevista dal successivo comma dell’art. 67 disp.att.c.c., ma tale “deroga” opera solo nei casi di legge tassativamente ivi richiamati (art. 1006, art. 985 e 986 c.c.). L’usufruttuario, dunque, in difetto di delega regolarmente conferita, non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle decisioni riguardanti le spese o gli interventi che la legge pone nella sua esclusiva competenza e viceversa. Ognuno di loro è, infatti, titolare di un autonomo e diverso diritto che li legittima in certi casi a partecipare anche contestualmente alla medesima assemblea e ad esprimere la propria volontà non già in sostituzione l’una dell'altro, bensì in assoluta autonomia e su materie diverse. Neppure è data facoltà all’assemblea (o al regolamento di condominio) di introdurre deroghe ai criteri di imputazione e di ripartizione che la legge ha fissato per tali due distinti soggetti: le spese a carico dell’usufruttuario devono essere solo da lui deliberate. Ricordiamo a riguardo che l'art. 67 disp. att. c.c. è norma inderogabile. 

In caso vi siano più comproprietari della medesima unità immobiliare essi hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea. La delega non è frazionabile, poiché la qualità di condomino, intesa come “testa”, è unica ed indivisibile. 

Qualora più comproprietari della stessa unità immobiliare si presentino alla riunione, senza aver raggiunto l’accordo su chi debba rappresentarli, ora non spetta più al presidente risolvere il problema, estraendo a sorte tra gli stessi il nominativo del rappresentante. Il nuovo articolo 67 disp. att. c.c. prevede, infatti, che siano i comproprietari a designare detto rappresentante, decidendo a maggioranza di quote secondo l’art. 1106 c.c. Tale richiamo, però, implica anche che, qualora i comproprietari non raggiungano detta maggioranza e/o non si accordino in altro modo, non resterà loro che rivolgersi all’Autorità Giudiziaria ai sensi dell’art. 1105 c.c., cui rinvia il suddetto art. 1106 c.c.. Va da sé che, in tale ultima evenienza, non sarà possibile considerare presente alcuno dei suddetti comproprietari in assemblea. Situazione diversa ovviamente si profila se alla riunione partecipi un solo comproprietario o si presenti un soggetto terzo con la delega di uno solo dei comproprietari. ln tale ipotesi non sorge alcun problema di verificare la volontà degli altri comproprietari sulla scelta del rappresentante e sarà rappresentata l'intera proprietà per i complessivi millesimi. 

Nell'ipotesi dei c.d. “multiproprietari”, dal punto di vista dei quorum dovranno essere considerati come i comproprietari. Gli stessi, perciò, avranno diritto ad un solo rappresentante in assemblea, designato a norma dell'art. 1106 c.c.



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: NOMINA DEL PRESIDENTE e DEL SEGRETARIO

La nomina del Presidente e del Segretario

Tali figure svolgono funzioni diverse, di grande importanza al fine del buon svolgimento dell’assemblea. L'art. 1136 c.c. come riformato, però, non fa più menzione del Presidente e nemmeno il nuovo art. 67 disp. att. c.c. (allorquando in passato lo stesso era chiamato a risolvere il conflitto tra i comproprietari della medesima unità immobiliare che non si accordavano su chi dovesse rappresentarli in assemblea). Alla luce di ciò, qualche commentatore sostiene che tale figura sarebbe venuta meno e non vada più nominata. A parere, invece, della maggior parte della dottrina il Presidente è “sopravvissuto” alla Legge n.220/2012 e dunque va sempre nominato dai condomini intervenuti alla riunione (a maggioranza semplice degli stessi e cioè in base al dato numerico ed a prescindere dai millesimi, oppure per appello nominale etc.). Appare difficile pensare che tale figura non sia più necessaria dal momento che spetta al presidente verificare ed attestare la regolarità della convocazione (ad es. controllare che tutti gli aventi diritto siano stati convocati, che siano stati rispettati i termini e le forme di comunicazione dell’avviso di convocazione etc.), la regolarità delle deleghe rilasciate ai presenti, la sussistenza del quorum costitutivo (dichiarando la valida costituzione dell’assemblea) e di quelli deliberativi, supervisionare la discussione dei vari argomenti, disciplinando il dibattito ed intervenendo, quando necessario, per moderare i toni sino a sospendere la riunione, nonché per determinare “i tempi” di ciascun intervento. Ciò non vuol dire che il presidente possa impedire ai condomini di esprimere nel corso del dibattito la loro opinione, ma può sollecitare la conclusione degli interventi dei singoli partecipanti che siano troppo lunghi o esulino dall’oggetto della riunione (sulla durata degli interventi cfr. Cass. Civ. 13/11/2009 n. 24132). Nel caso, poi, in cui nell’avviso di convocazione siano state indicate le ulteriori date ed ore dell’eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi, è sempre compito del presidente decidere che, data l’ora, alcuni argomenti rimasti da trattare vengano affrontati nella riunione consecutiva già fissata (Cfr. art. 66 ultimo comma disp. att. c.c.). Egli dunque è il “garante” del regolare svolgimento dell’assemblea e dovrà preoccuparsi che vengano osservate, non solo le norme di legge, ma anche quelle contenute nell’eventuale regolamento di condominio che disciplinino lo svolgimento dell'assemblea. Il regolamento può ad esempio introdurre dei limiti numerici alla possibilità di conferire deleghe alla stessa persona o limitare il potere di rappresentanza a determinate persone (ad es. parenti o altro condomino). Il Supremo Collegio ha ritenuto valide simili clausole del regolamento purché non contrastino con il diritto inderogabile del condomino di farsi rappresentare in assemblea (Artt. 67 e 72 disp.att.c.c.), ma si limitino a disciplinare le concrete modalità di esercizio di tale diritto (Cass civ. 11/08/1982 n. 4530). Bisogna comunque porre attenzione e valutare in concreto la legittimità delle singole clausole regolamentari, escludendo quelle che introducano gravi ed ingiustificate restrizioni all’esercizio del diritto, comprimendolo eccessivamente. Si potrebbe, infatti, verificare che la clausola del regolamento sia troppo “stringente”, impedendo di fatto al condomino la possibilità di farsi rappresentare qualora ad esempio preveda la possibilità di delegare il solo coniuge o un fratello. E di tutta evidenza, infatti, che in tali ipotesi il condomino che sia celibe e figlio unico si vedrebbe negato il diritto in esame. Una simile clausola sarebbe, pertanto, nulla, ponendosi in contrasto con una norma inderogabile, quale, appunto, è l’art. 67 disp. att. c.c. 

Il segretario può essere nominato dai condomini presenti o indicato dallo stesso presidente, che lo chiama a coadiuvarlo in quella assemblea. Tali soggetti svolgono due funzioni diverse poiché il Presidente, dopo aver effettuato le necessarie verifiche preliminari sulla validità della convocazione e della costituzione dell’assemblea, sostanzialmente “dirige” la riunione, mentre il segretario svolge una funzione meramente materiale, avendo il compito di redigere il verbale, sotto il controllo e/o dettatura dello stesso presidente. Di solito, per praticità, tale ruolo è ricoperto dall'amministratore; salvo ovviamente che vi sia una norma del regolamento condominiale che lo vieti.



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: PRESIDENTE e SEGRETARIO non vengono nominati-che succede?

Cosa succede nel caso in cui il Presidente o il Segretario non vengano nominati?

La nomina del presidente e del segretario non è prevista espressamente da alcuna norma (tali figure sono state mutuate dalle assemblee delle società di capitali). Giurisprudenza e dottrina maggioritarie hanno, quindi, avuto modo di chiarire che da tale omissione non deriverebbe alcuna ipotesi di invalidità dell'assemblea. La Suprema Corte con la sentenza n. 5709/1987 ha, infatti, ritenuto che “la nomina del presidente e del segretario non è prevista a pena di nullità delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini, che è validamente costituita se sussiste la maggioranza prescritta dalla legge”. L’importante, dunque, è che ricorrano le maggioranze di legge per la validità della costituzione e delle deliberazioni e che sia redatto un verbale.

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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: DISCUSSIONE

La discussione

Il verbale deve riportare tutte le attività compiute, anche se non siano state adottate deliberazioni. Il già citato art. 1130 n. 7 c.c., inoltre, precisa che in esso devono essere annotate le “brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta”. Ciò significa che il verbale deve contenere un riassunto della discussione e che il condomino non può pretendere che il segretario divenga uno “scrivano sotto dettatura per pagine intere del verbale. Se le dichiarazioni di cui egli chiede la verbalizzazione sono lunghe e desidera che siano riportate fedelmente, sarà onere del condomino medesimo presentarsi con un foglio scritto e chiedere che venga allegato al verbale a costituirne parte integrante, ed ovviamente il segretario ed il presidente non potranno rifiutarsi di acquisirlo. E’ bene allegare al verbale i documenti che vengono esaminati in assemblea o votati (ad es. diffide, preventivi, relazioni tecniche, pareri legali etc). Ad ogni modo, il presidente non può mai impedire ai condomini di esprimere la loro opinione sugli argomenti indicati nell'ordine del giorno, poiché ciascuno deve poter rendere noto agli altri il motivo per cui intende approvare o meno un determinato argomento. Il dibattito è, infatti, un momento centrale ed importantissimo dell’assemblea perché e in esso che si forma il convincimento della maggioranza che porterà alla formazione della volontà del condominio con l’adozione dell’atto collegiale. Il presidente perciò potrà riassumere gli interventi dei partecipanti alla riunione e disciplinare anche i tempi di ciascun intervento, ma non potrà impedire al condomino la discussione dei punti all'ordine del giorno. Diversamente la delibera sarà annullabile (Cass. 11/05/1984 n. 2893).



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: RISULTATI DELLA VOTAZIONE

I risultati della Votazione

Per ciascuna delibera debbono essere indicati espressamente i nomi dei condomini votanti con la specificazione dei favorevoli, dei dissenzienti e degli astenuti nonché dei corrispondenti millesimi. Ora il legislatore ha chiarito definitivamente che l’astenuto deve essere considerato al pari del dissenziente sia per ciò che concerne il calcolo della maggioranza sia per ciò che concerne la legittimazione ad impugnare la delibera assembleare (cfr. 2° comma art.1137 c.c.). Poter desumere dal verbale le modalità di voto dei vari condomini è fondamentale poiché è strettamente connesso alla verifica della sussistenza o memo delle maggioranze di legge richieste per adottare una determinata decisione ed all'individuazione dei soggetti legittimati a proporre l’impugnativa di cui all'art. 1137 c.c.. La delibera nel cui verbale si ometta l'individuazione dei singoli condomini assenti, assenzienti, dissenzienti ed astenuti o il valore delle rispettive quote è annullabile in quanto è impedito al condomino il controllo sulla sussistenza o memo delle maggioranze richieste dalla legge (Cass. Civ., Sezioni Unite, 07/03/2005 n. 4806). Da tener presente, comunque, che in certi casi soccorre il principio secondo cui “in tema di delibere di assemblee condominiali, non è annullabile la delibera in cui il verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, nominativa, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza (quanti) e quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall'art.1136 c.c.” (Cass. Civ. 18192/2009).



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: CONDOMINO IN CONFLITTO D'INTERESSE

Nel caso di condomino in posizione di conflitto di interesse

(ad esempio perché ha promosso una causa contro il condominio e l'assemblea debba decidere se resistere o meno a detta domanda), secondo la giurisprudenza e dottrina dominanti questi va convocato alla relativa riunione condominiale, ma poi è opportuno che non partecipi alla votazione e la relativa quota millesimale non andrà considerata ai fini del calcolo delle maggioranze. Si tratta comunque di una valutazione di mera opportunità, la cui scelta è riservata al condomino medesimo, cui, comunque, non può essere impedito di votare, qualora intenda farlo. Nel caso in cui il condomino in conflitto di interessi sia portatore di deleghe anche di altri condomini a rappresentarli in assemblea, la situazione di conflitto che Io riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse -non personale, ma quale componente della collettività- e Io abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato (Cass. Civ. n. 10683 del 22/07/2002; Cass. Civ. n. 22234 del 25/11/2004, Cass. Civ. n. 18192 del 10/08/2009).

Altra evenienza che spesso si verifica è quella del condomino che si allontana dall'adunanza, dichiarando che, per quello che lo riguarda, voterà gli argomenti rimasti da trattare secondo quello che sarà l’intendimento della maggioranza.

Una simile dichiarazione non ha valore. Egli, infatti, può delegare (sempre per iscritto) qualcuno dei presenti a rappresentarlo per il prosieguo dell’assemblea, impartendogli istruzioni ed indicandogli anche le modalità di voto (approvare o non i vari argomenti all’ordine del giorno), ma non si può tenere conto di “adesioni” espresse in un momento diverso da quello della votazione (ed in Certi casi addirittura anteriori alla fase della discussione nella quale si forma il convincimento di ciascuno, attraverso il confronto con gli altri), dato che solo questa determina la fusione delle volontà dei singoli nella manifestazione unitaria che origina l’atto collegiale (Cass. 18/07/1985 n. 4225; Cass. 23/02/1 999 n. 1510; Cass. 13/02/1999 n. 1208).

Altro aspetto importante della verbalizzazione è quello di annotare sempre le eventuali variazioni della compagine dei presenti; di annotare puntualmente, cioè, i nomi ed i corrispondenti millesimi dei condomini che intervengono in un secondo tempo all'adunanza nonché il relativo orario, così come gli eventuali allontanamenti (definitivi o temporanei). Dette variazioni non incidono sul quorum costitutivo nel senso che è necessario che Io stesso sussista all’inizio della riunione, quando il presidente accerta la regolare costituzione dell’assemblea, ma influiscono sul quorum deliberativo e sul calcolo della maggioranza e permettono altresì, se registrate, di determinare i soggetti legittimati ad impugnare la delibera. Nel Caso in cui un condomino si allontani dall'assemblea, dovrà essere considerato assente per la parte della riunione in relazione alla quale si è, appunto, allontanato con la conseguenza che il verbale andrà comunicato allo stesso e da tale momento decorrerà il termine per l'impugnazione delle statuizioni adottate dopo il suo allontanamento. Sul punto, comunque, si rinvengono anche orientamenti diversi. Nulla vieta, pero, come già innanzi detto, che il condomino che si allontani definitivamente dalla riunione possa delegare per iscritto uno dei presenti a rappresentarlo nella parte di assemblea rimanente. Il delegato, invece, non può, a sua volta, delegare, se, per tanto, il delegato si deve allontanare dalla riunione condominiale prima della conclusione della stessa non può delegare un’altra persona, atteso che la delega è paragonabile ad un mandato intuitus personae.



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: ORARIO CHIUSURA e SOTTOSCRIZIONE del VERBALE

L’orario di chiusura dell’assemblea e la sottoscrizione del verbale da parte del Presidente e del segretario

Terminata la discussione e la votazione degli argomenti posti all’ordine del giorno, il segretario da lettura del verbale ed il Presidente dichiara chiusa la riunione e scioglie l’assemblea, sottoscrivendo con il segretario il verbale medesimo. Questo non può essere riaperto e/o modificato, soprattutto se alcuni condomini si siano già allontanati dal luogo della riunione. Come già detto innanzi, la verbalizzazione di quanto accade nell'assemblea condominiale deve essere contestuale allo svolgimento della stessa e copia del verbale deve essere consegnata seduta stante a tutti i presenti, mentre dovrà essere inviata agli assenti mediante Racc. A.R. (poiché dalla data di ricevimento del suddetto verbale decorre per gli stessi il termine per impugnare la delibera, se annullabile). La Suprema Corte con sentenza n. 6552 del 31/03/2015 ha affrontato la questione se il verbale dell'assemblea debba essere corretto necessariamente nel corso ed alla presenza dell'assemblea oppure possa essere corretto o modificato anche in assenza dell’organo Collegiale, essendo a riguardo sufficiente che esso rechi la sottoscrizione del presidente e del segretario che lo ha redatto e modificato. Nella decisione in rassegna, la Corte di legittimità ha stabilito che eventuali interventi correttivi meramente materiali apportati al verbale successivamente alla chiusura dell’assemblea su disposizione del presidente e con l’esecuzione da parte del segretario non comportano l’invalidità della delibera allorquando le rettificazioni non abbiano inciso significativamente sul computo della maggioranza richiesta per l’assunzione della delibera stessa, nel senso che non l’abbiano, in ogni caso, fatta venire meno (nel caso specifico, esso veniva corretto, indicando presente una condomina rappresentata per delega, in un primo tempo indicata come assente). Riassumendo: una volta che il verbale sia stato sottoscritto dal presidente, Io stesso non può essere più variato, salva l'esistenza di errori materiali o di calcolo, che devono essere rilevati dal solo presidente in calce al verbale stesso, sottoscritto nuovamente, conservando la leggibilità del testo originario e la chiara imputabilità agli autori della correzione medesima (cfr, Baldacci, Meo). 

Il Presidente ed il segretario con la firma del verbale attestano (fino a prova contraria) la veridicità di quanto contenuto in tale documento. Il verbale, infatti, Io si ripete, offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essere avvenuti in assemblea (ma non si estende ovviamente al contenuto sostanziale delle dichiarazioni fatte in assemblea e cita alla verità ed esattezza delle stesse, documentando solo che esse sono state rese).



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: GIORNO, LUOGO E ORA

Il giorno, l’ora ed il luogo della riunione

Come è noto, tali elementi vanno obbligatoriamente indicati nell’avviso di convocazione e non possono essere modificati all’ultimo momento. Qualora sopravvengano delle variazioni, sarà necessario inviare un nuovo avviso di convocazione, che sostituisca il precedente, e/o quantomeno una comunicazione (scritta) in tal senso, nei modi e nei termini di legge. E’ accaduto, infatti, ad esempio che i condomini intervenuti nel luogo previsto per la riunione, abbiano deciso di spostarsi in altra sede, giudicandolo inidoneo. Il condomino presentatosi in ritardo, non avendo trovato nessuno nel luogo indicato nell’avviso di convocazione, se ne andava, ritenendo che l’assemblea fosse andata deserta. Solo con la ricezione del verbale, lo stesso apprendeva che la riunione si era invece tenuta, ma in un luogo diverso, e conseguentemente impugnava la deliberazione assunta. I tribunali di merito (ad es. Trip. di Roma, sex. V, 24/03/2014 n. 6798) e la Suprema Corte chiamati a giudicare casi similari, affrontando la problematica dell’inidoneità del luogo prescelto dall'amministratore per svolgere l’assemblea, hanno ritenuto le relative delibere annullabili (cfr. Cass. 09/01/2006 n. 63; Cass. 30/07/2004 n. 14560; Case. 21/1 0/2010 n. 21449; Cass. 13/09/2003 n. 13350).



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: PRESIDENTE e/o SEGRETARIO non sottoscrive il VERBALE - cosa succede?

Che cosa accade se il presidente e/o il segretario non sottoscrive il verbale?

Secondo una pronuncia della Suprema Corte (Cass. Civ. Sez. ll, Sent., 09-11-2009, n. 23687) un verbale di assemblea condominiale privo della sottoscrizione del Presidente e del segretario, sarebbe inesistente come documento e ciò ben può essere rilevato anche d'ufficio dal Giudice. 

La delibera che sia stata adottata dopo lo scioglimento dell’assemblea stessa e l’allontanamento di alcuni condomini, a seguito della riapertura del verbale non preceduta da una nuova rituale convocazione a norma dell’art. 66 disp.att.c.c., è invalida risultando violate sia le disposizioni sulla convocazione che il principio della collegialità della deliberazione. 

Nel caso in cui in occasione della riunione condominiale si raggiunga un accordo di natura negoziale tra alcuni condomini presenti e/o tra gli intervenuti e soggetti terzi (ad es. l'appaltatore), di cui si dia atto nel verbale, è necessario affinchè esso abbia efficacia che rechi la firma, non solo del presidente e del segretario, ma di tutti gli intervenuti. La sottoscrizione del presidente e del segretario è infatti sufficiente a conferire validità alla decisione assembleare in relazione a quelle materie che possono essere oggetto di delibera, ma non può essere valida espressione della volontà contrattuale dei condomini, i quali pertanto dovranno sottoscrivere personalmente il verbale. 

Come già innanzi detto, il verbale di assemblea viene redatto dal segretario, che generalmente è chiamato dal presidente (nominato dai presenti alla riunione). Tale incarico, di solito, è svolto per praticità dall’amministratore, ma nulla vieta che possa essere ricoperto da un condomino o da altro soggetto intervenuto con delega. 

Vediamo, ora, brevemente la stretta correlazione che sussiste tra il verbale di assemblea e l’impugnativa della delibera condominiale di cui all’art. 1137 c.c.. l vizi del verbale si traducono in vizi della delibera in esso contenuta e da esso dimostrata. La giurisprudenza con orientamento ormai consolidato, confermato dalla nota Sentenza della Corte di Cassazione a Sezione Unite n. 4806 del 07 marzo 2005, ha distinto le cause di nullità da quelle di annullabilità della delibera ed ha statuito che le irregolarità e/o omissioni della verbalizzazione danno luogo a vizi di annullabilità della delibera, come nel caso in cui il verbale assembleare contenga omissioni relative all'individuazione dei singoli condomini assenti, dissenzienti ed assenzienti o al valore delle rispettive quote (in tal senso cfr. anche Cass. 29/01/1999 n. 810; Cass. 22/01/2000 n. 697; Cass. 22/05/1999 n. 5014, Cass. 19/10/1998 n. 10329; Cass. Civ. n. 18192/2009, Case. Civ. n. 24132/2009). ln tale pronuncia la Suprema Corte ha, infatti, precisato che “la formula dell’art. 1737 c.c. deve interpretarsi nel senso che per le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio si intendono le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prescritte dall'art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.. Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni. Pertanto, se gli stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato senza l'osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca il loro interesse a chiedere l'annullamento. Il difetto di impugnazione in termine può assumere significato di personale successiva adesione alla delibera”. 

Per ciò che concerne l’interesse ad impugnare, il Tribunale di Roma con sentenza n. 23980 del 06/12/2012 ha statuito che il condomino che impugni giudizialmente la delibera assembleare, chiedendone l’annullamento, non ha legittimazione ad impugnare la delibera per un vizio di convocazione di ALTRI condomini. Ciò ancor più sulla scorta del riformato art. 66 disp. att. c.c., il quale precisa che l’impugnativa può essere fatta valere solo dai diretti interessati, purché assenti o dissenzienti (“su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati). 

Come innanzi accennato vi sono, comunque, alcune pronunce che in determinati casi concreti hanno ritenuto che una delibera fosse da considerarsi valida, anche in difetto di puntuale individuazione nel verbale dei nomi dei condomini favorevoli e di quelli contrari e dei corrispondenti valori millesimali, purché fosse ugualmente possibile, da un’analisi complessiva della stessa e dei suoi allegati (l’elenco dei presenti e degli assenti con l’indicazione dei millesimi di pertinenza e l’elenco delle deleghe), verificare il raggiungimento delle maggioranze di legge attraverso la semplice sottrazione aritmetica dei millesimi facenti capo ai condomini dissenzienti analiticamente indicati ed in assenza di astenuti (Cass. Civ. 10/10/2007 n. 21298, Trib. Verona 22/06/2004; in tal senso anche le già Citate Cass. Civ. n, 18192/2009 e Cass. Civ. n. 24132/2009). 

Alla luce di tutto quanto sopra, è evidente l’importanza di una corretta verbalizzazione al fine di evitare l’insorgere di contenziosi ed esporre il condominio al rischio di impugnative delle delibere assunte.



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