A chi spettano le spese per rifacimento della pavimentazione/impermeabilizzazione terrazza a livello ad uso esclusivo?

Lavori di pavimentazione di terrazze ad uso esclusivo 

Sono stati deliberati interventi di rifacimento della pavimentazione/impermeabilizzazione di alcune terrazze ad uso esclusivo site al piano attico, finalizzati a risolvere problemi infiltrativi nelle sottostanti unità immobiliari.

Le terrazze ad uso esclusivo per una parte svolgono funzione di copertura dei sottostanti appartamenti, per una parte risultano aggettanti rispetto alla facciata condominiale. L’Amministrazione ha provveduto a ripartire la spesa ponendo interamente a carico del proprietario del terrazzo ad uso esclusivo il costo della parte aggettante e ripartendo secondo l’art. 1126 c.c. la restante parte con funzione di copertura. Tale criterio è stato contestato dai proprietari delle terrazze i quali sostengono che l’intero costo (parte coprente e parte aggettante) debba essere suddiviso ex art. 1126 c.c., tenuto conto che negli anni passati analogo lavoro era stato così ripartito”.

Il richiedente chiede di conoscere quale sia il corretto criterio di ripartizione da applicare ed in particolare se il precedente criterio utilizzato a suo tempo possa costituire un precedente da seguire per tutti i successivi analoghi interventi.

L’art. 1126 c.c. si colloca all’interno delle norme (artt. 1123, 1124, 1125 e, appunto, 1226 c.c.) che regolano la ripartizione delle spese necessarie alla gestione del condominio.

Tale norma, finalizzata alla alla disciplina di una particolare tipologia di costi, al pari delle altre, assume la veste di un criterio legale di ripartizione, che, in quanto tale, si pone come obbligatorio per le spese di manutenzione del lastrico solare esclusivo e delle terrazze a livello che fungono da copertura alle porzioni di piano sottostanti, poste nella verticale della sua proiezione.

La ripartizione dell’art. 1126 c.c. trova ragione e giustificazione in considerazione della funzione di copertura che svolgono tali manufatti in relazione alle unità immobiliare sottoposte, sicchè essa è ritenuta dalla giurisprudenza non applicabile alla parte aggettante del lastrico/terrazza a livello, che, protendendosi al di fuori del perimetro dell’edificio, non esercita la predetta funzione di copertura.

Il corretto criterio di ripartizione della spesa di rifacimento del terrazzo esclusivo parzialmente aggettante prevede che, conformemente ad un orientamento giurisprudenziale ormai acquisito, siano addebitate al solo utilizzatore esclusivo le spese afferenti la parte in aggetto, mentre la restante parte avente funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti viene ripartita ai sensi dell'art.1126 cod.civ.

Secondo la giurisprudenza, infatti, la parte aggettante di una terrazza di piano attico rappresenta infatti esclusivamente un ampliamento della superficie utile della terrazza, considerando tale superficie come quella di un balcone (Trib. Catania 20 marzo 1986, n. 410: “le spese relative agli sporti della terrazza a livello- aggetti- di godimento esclusivo di un singolo condomino gravano per intero sul proprietario di cui sono al servizio, mentre per tutto il resto della terrazza soccorre l’art. 1126 c.c.”). 

Le spese di riparazione della parte in aggetto della terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini gravano soltanto su questo ultimo (App. L'Aquila 14 febbraio 1992).

E’ dunque corretto il criterio di riparto adottato dal ricorrente.

Quanto alla vincolatività del pregresso diverso criterio adottato all’assemblea, ciò può affermarsi solo se questo fu deciso con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

In mancanza, la pregressa suddivisione non costituisce valore di precedente cui obbligatoriamente attenersi.

Qualora si decidesse di applicare il precedente, ovvero una regolamentazione di spesa diversa da quella correttamente applicata dal richiedente, è necessario far presente ai condomini che la relativa delibera potrebbe essere impugnata, perché in contrasto con il criterio legale dettato dall’art. 1126 c.c. ed il principio di diritto ad esso sotteso, che impone tale criterio in ragione della funzione/utilità rappresentata dalla parte di “copertura”.

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Come si ripartiscono le spese legali di un condomino? e le spese di Transazione?

In un condominio, nell'aprile 2007 (data del decreto di trasferimento) è stata acquistata in seguito ad esecuzione forzata un'unità immobiliare. 

Nel corso del 2007 e del 2008 sono stati approvati i bilanci di condominio e riscaldamento dal 2004 al 2007, nei quali si evidenziano, a seconda dell'esercizio, crediti o debiti a favore o a carico dell'unità immobiliare. 

Nel corso del 2010 è stata approvata una transazione in un giudizio relativo a crediti di una ditta per anni precedenti il 2007. 

Nel febbraio 2009 l'assemblea ha deliberato il pagamento di cartelle esattoriali per debiti di imposta dal 1999 al 2003, mentre nel 2010 è stato approvato il consuntivo. 

Inoltre nel 2010 è stata emessa una sentenza nella quale il Condominio è stato condannato al pagamento di spese legali. 

Si chiede di sapere come debbano ripartirsi le spese. In particolare: a chi spettano i relativi oneri, all'acquirente o al venditore? E riguardo la transazione? E inoltre, se dovessero arrivare ulteriori cartelle esattoriali fino all'anno 2007, a chi spetta pagare la quota? E infine, a chi spetta pagare le spese legali della sentenza? E quelle del legale del Condominio? 

Sulle spettanze (per debito o credito) del venditore e dell'acquirente.

L'indirizzo giurisprudenziale attualmente prevalente ritiene che le spese condominiali debbano essere sostenute da colui che riveste la qualità di condòmino nel momento in cui esse debbono essere sostenute. 

Secondo la prevalente giurisprudenza di legittimita' che negli ultimi anni si e' venuta formando, l'obbligo del condòmino nei confronti del condominio di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessita' della spesa ovvero la concreta attuazione dell'attivita' di manutenzione e quindi per effetto dell'attivita' gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministrazione per il compimento di una determinata attivita' di gestione, (cfr. tra le altre Cass. 12013/2004; 6323/2003; 4393/1997). 

Una sostanziale importante conferma di questo indirizzo viene da ultimo dalla sentenza Cass.9 settembre 2008 n.23345 nonchè dalla sent. Cass.9 novembre 2009 n.23686. 

La conseguenza è che nella divisione delle spese fra venditore ed acquirente non si deve aver riguardo alla data di approvazione da parte dell'assemblea, bensì all'anno di esercizio cui si riferisce la spesa, ancorchè la delibera di approvazione sia successiva anche di anni. 

La conseguenza è che viene chiarita la portata di applicazione dell'art.63 disp.att.cod.civ., nel senso che la solidarietà nel debito fra acquirente e venditore si riferisce all'anno (esercizio) in corso al momento della vendita e a quello precedente, dovendosi escludere l'ingresso, nel debito del subentrante, di spese che, sebbene approvate in quel periodo, si riferiscano ad esercizi pregressi, fatto salvo il caso che il subentrante abbia espressamente approvato la spesa assumendone il pagamento. 

Analogo discorso deve farsi per ciò che concerne le cartelle esattoriali relative ad esercizi pregressi di sicura spettanza della parte venditrice. E ciò sia nel caso che le cartelle esattoriali siano state già notificate, sia che le stesse debbano ancora essere notificate al Condominio. 

Allorchè si pensi alle difficoltà di rintracciare ed esecutare il soggetto alienante in caso di vendita forzata dell'immobile rimane allora evidente come sia estremamente opportuno che il Condominio adotti per tempo tutte le iniziative di recupero degli oneri condominiali insoluti, assumendo in caso contrario il rischio di non soddisfare le proprie ragioni creditorie. 

Sulla transazione approvata.

Non viene precisato se la transazione sia stata approvata o meno dal nuovo condòmino. 

In ogni caso si ritiene applicabile il criterio sopra espresso, in base al quale la spesa derivante dall'accordo transattivo raggiunto nel 2007 per crediti di esercizi antecedenti grava sul precedente proprietario (venditore) e non sulla parte acquirente. 

Sulle spese legali.

a) le spese indicate in sentenza. Atteso che le spese legali della causa vengono liquidate dal Giudice nella sentenza, le stesse spettano a colui che ha la qualità di condòmino alla data di deposito della sentenza. "L'acquirente di un'unità immobiliare nell'edificio, infatti, può essere chiamato a rispondere, nei confronti dell'ente di gestione condominiale, dei debiti del suo dante causa, solidalmente con lui e non al suo posto, esclusivamente per i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea e non per altre ragioni di debito" (Cass.22 giugno 2004, n. 11599). Non si applica in tale caso il principio di ambulatorietà passiva delle obbligazioni condominiali ex art.63 disp.att.cod.civ., che presuppone unicamente l'approvazione assembleare. 

b) Le spese del legale del condominio. Per il principio sopra enunciato, deve ritenersi che le spese per la parcella del legale del condominio spettano a colui che sia condòmino al momento dell'emissione della parcella in quanto momento gestionale in cui si verifica la necessità di una spesa.

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Come si ripartisce la spesa di impermeabilizzazione di un cortile sotto il quale sono posti i box?

Ripartizione della spesa di impermeabilizzazione di un cortile sotto il quale sono posti i box 

Vorrei conoscere le modalità di ripartizione della spesa di impermeabilizzazione di un cortile sotto il quale sono posti i box esclusivi di alcuni condomini, accessibili da una rampa. Il Regolamento non è chiaro sul punto. Si precisa che le infiltrazioni investono alcuni box e la loro corsia di manovra e che alcuni box non sono coperti dal detto cortile, essendo ricavati sotto il fabbricato. 

La fattispecie sembra poter essere disciplinata con il criterio di ripartizione di cui all'art.1125 cod.civ., che prevede la ripartizione della spesa in parti uguali fra i proprietari dei due diversi piani. 

Nel caso che ci occupa, infatti, il solaio di copertura dei locali interrati funge da sostegno al terrazzo (Cass.14-9-2005 n.18194, con un precedente in Cass.18-3-1989 n.1362 e altre). 

Si riporta in massima la recente sentenza, che ha innovato l'orientamento precedente: 

"In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'articolo 1126 cod. civ. (presupponendosi l'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a livello), dovendosi invece procedere ad una applicazione analogica dell'art. 1125 cod.civ. il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificando un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 comma 2 cod. civ.". 

La spesa andrà quindi sostenuta per metà dalla proprietà dell'autorimessa e per l'altra metà da tutti i condòmini che utilizzano la detta area, secondo le quote eventualmente stabilite da Regolamento, con la precisazione che restano a carico del proprietario superiore le spese per la pavimentazione e a carico di quello sottostante l'intonaco, la tinteggiatura e la decorazione. 

Sulla quota di spesa relativa al cortile. 

La metà della spesa relativa al cortile andrà ripartita in base alla tabella di proprietà generale. In favore di questa soluzione operano due elementi: il primo è la destinazione del cortile all'uso generale, non solo di transito e sosta, ma anche di distacco dagli stabili adiacenti per fornire aria e luce alle unità immobiliari del Condominio, talchè stante la presunzione di cui all'art.1117 cod. civ. il cortile può ben dirsi di uso comune; il secondo è la previsione, un po' vaga ed impropria, del Regolamento che annovera fra le parti comuni "il suolo su cui sorge lo stabile e relative pertinenze". 

Sulla quota di spesa relativa all'autorimessa. 

L'altra metà della spesa deve essere ripartita fra tutti coloro che sono proprietari di un box secondo la rispettiva quote millesimale. 

In risposta all'obiezione sollevata da taluni condòmini, va precisato che nessuna rilevanza può avere la ubicazione dei punti di infiltrazione, atteso che il cortile funge da copertura di tutti i box e relativa aree di manovra e pertanto non può ammettersi l'esonero di alcun proprietario dalla partecipazione alla spesa da dividere pro quota. 

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A chi spettano le spese per impermeabilizzazione e pavimentazione terrazze ad uso esclusivo?

Lavori di pavimentazione di terrazze ad uso esclusivo

Sono stati deliberati interventi di rifacimento della pavimentazione/impermeabilizzazione di alcune terrazze ad uso esclusivo site al piano attico, finalizzati a risolvere problemi infiltrativi nelle sottostanti unità immobiliari.

Le terrazze ad uso esclusivo per una parte svolgono funzione di copertura dei sottostanti appartamenti, per una parte risultano aggettanti rispetto alla facciata condominiale. L’Amministrazione ha provveduto a ripartire la spesa ponendo interamente a carico del proprietario del terrazzo ad uso esclusivo il costo della parte aggettante e ripartendo secondo l’art. 1126 c.c. la restante parte con funzione di copertura. Tale criterio è stato contestato dai proprietari delle terrazze i quali sostengono che l’intero costo (parte coprente e parte aggettante) debba essere suddiviso ex art. 1126 c.c., tenuto conto che negli anni passati analogo lavoro era stato così ripartito”.

Il richiedente chiede di conoscere quale sia il corretto criterio di ripartizione da applicare ed in particolare se il precedente criterio utilizzato a suo tempo possa costituire un precedente da seguire per tutti i successivi analoghi interventi.

L’art. 1126 c.c. si colloca all’interno delle norme (artt. 1123, 1124, 1125 e, appunto, 1226 c.c.) che regolano la ripartizione delle spese necessarie alla gestione del condominio.

Tale norma, finalizzata alla alla disciplina di una particolare tipologia di costi, al pari delle altre, assume la veste di un criterio legale di ripartizione, che, in quanto tale, si pone come obbligatorio per le spese di manutenzione del lastrico solare esclusivo e delle terrazze a livello che fungono da copertura alle porzioni di piano sottostanti, poste nella verticale della sua proiezione.

La ripartizione dell’art. 1126 c.c. trova ragione e giustificazione in considerazione della funzione di copertura che svolgono tali manufatti in relazione alle unità immobiliare sottoposte, sicchè essa è ritenuta dalla giurisprudenza non applicabile alla parte aggettante del lastrico/terrazza a livello, che, protendendosi al di fuori del perimetro dell’edificio, non esercita la predetta funzione di copertura.

Il corretto criterio di ripartizione della spesa di rifacimento del terrazzo esclusivo parzialmente aggettante prevede che, conformemente ad un orientamento giurisprudenziale ormai acquisito, siano addebitate al solo utilizzatore esclusivo le spese afferenti la parte in aggetto, mentre la restante parte avente funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti viene ripartita ai sensi dell'art.1126 cod.civ.

Secondo la giurisprudenza, infatti, la parte aggettante di una terrazza di piano attico rappresenta infatti esclusivamente un ampliamento della superficie utile della terrazza, considerando tale superficie come quella di un balcone (Trib. Catania 20 marzo 1986, n. 410: “le spese relative agli sporti della terrazza a livello- aggetti- di godimento esclusivo di un singolo condomino gravano per intero sul proprietario di cui sono al servizio, mentre per tutto il resto della terrazza soccorre l’art. 1126 c.c.”).

Le spese di riparazione della parte in aggetto della terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini gravano soltanto su questo ultimo (App. L'Aquila 14 febbraio 1992).

E’ dunque corretto il criterio di riparto adottato dal ricorrente.

Quanto alla vincolatività del pregresso diverso criterio adottato all’assemblea, ciò può affermarsi solo se questo fu deciso con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

In mancanza, la pregressa suddivisione non costituisce valore di precedente cui obbligatoriamente attenersi.

Qualora si decidesse di applicare il precedente, ovvero una regolamentazione di spesa diversa da quella correttamente applicata dal richiedente, è necessario far presente ai condomini che la relativa delibera potrebbe essere impugnata, perché in contrasto con il criterio legale dettato dall’art. 1126 c.c. ed il principio di diritto ad esso sotteso, che impone tale criterio in ragione della funzione/utilità rappresentata dalla parte di “copertura”.

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