12. LA RIPARTIZIONE DELLA SPESA RIFERITA ALLE OPERE
L’impianto di riscaldamento è sia un bene (la parte riferita all’impianto) sia un servizio (il calore). Diversi, pertanto, devono essere i criteri per la ripartizione della spesa.
Per quanto attiene il servizio (calore) si è detto sopra ampiamente. Brevi riflessioni devono però essere dedicate alle altre voci di spesa.
Innanzitutto riterrei che le opere sugli impianti non rientrino tra quelle alle quali la Legge 10/1991 ed il D. Lgs. 102/2014 hanno dedicato attenzione. Queste sono infatti riferite alla proprietà e non all’utilizzo del bene.
Ne consegue che tutte quelle spese afferenti le opere e necessarie per l’adozione della termoregolazione e dei sistemi di contabilizzazione, trovino la loro disciplina nel codice civile e non nelle leggi speciali.Come detto innanzi, l’impianto “unitario” è comune per quanto attiene alla produzione e a parte della distribuzione del calore, mentre è privato dal punto di “utenza” (o di diramazione) per la restante parte della distribuzione e dei caloriferi (articolo 1117 comma 1 n. 3 codice civile).
Andranno quindi ripartite utilizzando la tabella millesimale generale (ai sensi dell’articolo 1123 comma 1 codice civile che, testualmente, recita: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”) le seguenti spese: progettista, eventuale direttore lavori, tecnico per i calcoli ai sensi della 10200, opere in centrale termica (pompe distribuzione ecc) oltre a qualsiasi altra spesa riferita alle opere o alla progettazione.
Trattandosi invece di interventi effettuati dopo il punto di “utenza”, riterrei che i ripartitori o i misuratori e le valvole termostatiche vengano pagati dai singoli condomini in base al numero dei pezzi installati.
Trattandosi, però, di interventi su un impianto “unitario” deliberato dall’assemblea, riterrei sussistente la competenza dell’amministratore a raccogliere anche questi danari in quanto il contratto è stato stipulato dal Condominio. Non vi è quindi un rapporto contrattuale tra il singolo condomino e l’installatore. Il proprietario, infatti, non potrà nemmeno decidere di installare valvole o ripartitori diversi rispetto a quelli oggetto di deliberazione e previsti nel progetto.
Non trattandosi di criterio di ripartizione disciplinato da norme imperative, solo per queste spese e non per quelle afferenti il servizio per le quali trova applicazione la norma UNI 10200, il regolamento
avente natura contrattuale può prevedere una diversa ripartizione.
13. LA NUOVA NORMA UNI CTI 10200:2013
Nel febbraio 2013 è stata approvata la revisione della norma UNI 10200 (la precedente versione risaliva all’anno 2005).
I condomini che ad oggi ripartiscono la spesa in base alla norma del 2005 dovranno provvedere all’aggiornamento sulla base della versione oggi in vigore.
La norma stabilisce i principi per la ripartizione delle spese di climatizzazione invernale e acqua calda sanitaria in edifici di tipo condominiale, provvisti o meno di dispositivi per la contabilizzazione dell’energia termica.
E’ di natura volontaria e non è pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale. Tuttavia, già l’articolo 4 comma 11 del DPR 2 aprile 2009 n 569, stabiliva che, in riferimento alle nuova installazioni o ristrutturazioni dell’impianto termico, per le modalità di contabilizzazione si sarebbe dovuto fare riferimento alle vigenti norme e linee guida UNI (nello specifico la norma UNI CTI 10200, appunto).
Qualche dubbio poteva essere avanzato sulla possibilità per un DPR di prevedere, mediante il richiamo ad una norma UNI-CTI, l’obbligatorietà della ripartizione della spesa che, si ritiene, debba restare di competenza dei due rami del Parlamento andando ad incidere sui rapporti di diritto privato qual è la ripartizione di una spesa in condominio.
La questione appare ora superata in quanto il Decreto Legislativo 4 luglio 2014 n. 102 (che ha recepito la Direttiva Europea 2012/27/UE) prevede espressamente, all’articolo 9 comma 5 lettera d), che per la ripartizione delle spese in presenza di contabilizzazione del calore, l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti.
La norma, applicabile unicamente agli edifici dotati di impianti termici centralizzati di climatizzazione invernale e di acqua calda sanitaria, distingue i consumi volontari di energia termica delle singole unità immobiliari da tutti gli altri consumi. La distinzione degli impianti è effettuata in funzione della presenza o meno di termoregolazione e, in assenza di quest’ultima, in funzione della tipologia del sottosistema di emissione. Fornisce una linea guida per la conduzione di sistemi di contabilizzazione nonchè indicazioni in merito alla rendicontazione dei costi anche al fine di favorire la trasparenza nei confronti dell’utilizzatore finale dei servizi.
La voce di spesa, sostanzialmente, si compone di due sottovoci:
a) il consumo volontario: consumo riconducibile all’azione del singolo utente sui sistemi di termoregolazione, al fine di garantire determinate condizioni climatiche in relazione anche alle caratteristiche dell’unità immobiliare
b) consumo involontario: consumo dovuto alle dispersioni dell’impianto (per distribuzione secondaria, accumulo e distribuzione primaria), non riconducibile all’azione dei singoli utenti.
Quest’ultima voce va ad essere ripartita tra i condomini serviti dall’impianto centralizzato di riscaldamento sulla base di una nuova tabella millesimale determinata facendo ricorso al calcolo del fabbisogno. Questa viene calcolata secondo la norma UNI 11300.
Nel caso in cui si verificassero consumi anomali, il responsabile deve richiedere la verifica dei dispositivi per la contabilizzazione e/o termoregolazione. Se il malfunzionamento riscontrato è tale da
rendere inattendibili le misure, il consumo verrà calcolato ricorrendo:
a) al valore medio dei tre anni precedenti, tenendo però conto dei gradi giorno del periodo considerato rispetto alla media dei periodi di riferimento;
b) al valore corrispondente alla media dei consumi di volumi equivalenti per posizione (piano) ed esposizione;
c) al valore dei consumi desumibili dalla diagnosi energetica.
E’ opportuno che il responsabile dell’impianto, almeno per i primi anni, richieda le letture con frequente e costante periodicità al fine di facilitare il processo di validazione.
A seguito dell’installazione delle valvole termostatiche, con conseguente riequilibratura dell’impianto termico e del sistema di distribuzione del calore, vi sarà una differenza di temperatura, nel corpo scaldante, tra l’entrata e l’uscita. La parte bassa del termosifone più fredda rispetto alla parte alta, è pertanto indice di buon funzionamento dell’impianto.
Al contrario, se la parte bassa fosse calda, andrebbe avvisato il responsabile dell’impianto. Per effettuare la corretta impostazione dei contabilizzatori, è necessario procedere con il rilievo dei corpi scaldanti per accertare dimensione, qualità e quant’altro necessario.
In caso di contabilizzazione diretta (utilizzabile negli impianti a distribuzione orizzontale), per l’individuazione dei parametri di rendimento medio stagionale di produzione del calore, è necessario ricorrere alle norme UNI/TS 11300 parte 1, 2 e 4. La determinazione della spesa relativa alle perdite di distribuzione (componente energetica della spesa per potenza termica impegnata) è desumibile tramite lettura diretta dei contatori installati. Nel caso di contabilizzazione indiretta (utilizzabile negli impianti a distribuzione verticale), al fine di individuare non solo il rendimento medio stagionale di produzione del calore, ma anche la spesa relativa alle perdite di distribuzione (componente energetica della spesa per potenza termica installata), è necessario ricorrere alle stesse norme UNI/ TS sopra citate.
Come meglio approfondito in altra parte della presente trattazione, la determinazione delle componenti di spesa richiamate (quota a consumo e spesa per potenza termica impegnata o cosìdetta componente fissa) non può essere ricavata da decisioni convenute in sede assembleare in assenza di calcoli, ma deve scaturire da elaborazioni progettuali espressamente richieste.
Per una corretta contabilizzazione il progettista deve, tra le altre cose, procedere:
- nelle diverse unità immobiliari al rilievo dei corpi scaldanti installati e alla determinazione della potenza termica installata;
- a seguito del tipo di attacco del radiatore e della sua dimensione, individuare il modello di valvola;
- alla individuazione della modalità di installazione dei dispositivi di contabilizzazione quali, ad esempio, la posizione esatta sul calorifero, il tipo di dispositivo e di sensore.
La modificazione di uno o più corpi scaldanti all’interno di una o più unità immobiliari comporterà la revisione del lavoro svolto sulla base della variazione dei dati. E’ pertanto necessario che l’amministratore, ad ogni variazione, provveda ad informare il progettista.
Occorre quindi consentire l’accesso dei tecnici nelle singole unità immobiliari sia per tale procedura sia per l’installazione delle valvole termostatiche e dei contabilizzatori.
Fonte Amministrare Immobili
a cura di Edoardo Riccio
Coordinatore Giuridico Csn
