venerdì 26 agosto 2016

Speciale terromoto: 15 immagini del prima e dopo il sisma

Ecco una raccolta di 15 immagini sul prima e dopo l'evento sismico. 






















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mercoledì 24 agosto 2016

TIME-SHARING: NUOVA CONDANNA IN TEMA DI MULTIPROPRIETÁ E CONRATTO DI FINANZIAMENTO

Mancanza di indicazione circa la quota della comproprietà e la determinazione dei millesimi ai sensi degli artt. 1346 e 1418 cc.

Sulla questione è intervenuto il Tribunale di Trani con la sentenza n° 640/2015 del 20/04/2015. Con la medesima domanda è stata chiesta e ottenuta sia la nullità del contratto di time-sharing sia del contratto di finanziamento ad esso collegato.

La vicenda è analoga a quella di tanti altri malcapitati consumatori. Gli attori, due coniugi, venivano invitati telefonicamente, nel settembre del 2008, dai rappresentanti della “Sagittario distribuzioni s.r.l.” a recarsi presso un hotel del luogo, per ritirare un voucher per una vacanza omaggio. Accadeva, che dapprima nel luogo fissato, e il giorno successivo presso il loro appartamento, i coniugi siano stati indotti alla sottoscrizione di un contratto di acquisto di una settimana di multiproprietà in un complesso turistico situato a Santo Domingo e affiliato al circuito di scambio RCI. Inutile dire che i coniugi non sono mai stati nel complesso, non hanno mai potuto né affittare né scambiare la loro settimana, e hanno altresì scoperto che era praticamente impossibile venderla.

In materia c’erano già state diverse pronunce, ma a differenza delle precedenti il Giudice ha respinto i motivi di nullità aventi ad oggetto la vessatorietà delle clausole non specificatamente approvate per iscritto ex art. 33 D. lgs n° 206/2005, poiché nel contratto “de quo” risultavano redatte in modo sufficientemente chiaro e comprensibile. Parimenti venivano respinte le doglianze in merito alla pubblicità ingannevole, ex art. 70 del predetto decreto legislativo, poiché irretroattive. Infatti la norma è entrata in vigore solo nel giugno del 2011. Ha viceversa, accolto, la domanda di nullità ex art. 1346 e 1418 c.c. per indeterminatezza e indeterminabilità dell’oggetto, ed ha condannato, in solido, le società alla restituzione di tutto quanto pagato per l’acquisto della settimana oltre che alla condanna al pagamento delle spese del giudizio.

Specifica il Giudice del Tribunale di Trani che nel contratto firmato tra gli attori e la Sagittario distribuzioni e l’Aquarium suite resort, pur essendo specificate l’ubicazione con indicazione catastale dell’immobile, per quanto concerne la quota acquistata viene menzionato solo il numero dell’appartamento, la settimana, la tipologia (trilocale) e le spese di gestione. “Manca invece ogni indicazione circa la quota della comproprietà acquistata, così come di conseguenza, la determinazione dei millesimi della medesima, utile anche ai fini della quantificazione dei costi della sua manutenzione e gestione. Tanto comporta la nullità del contratto in questione”.

La stessa sorte ha travolto il contratto di finanziamento stipulato, contestualmente all’acquisto della settimana, con la Agos Ducato. Difatti il Giudice lo ha ritenuto “funzionalmente collegato con quello dichiarato nullo”. Il collegamento, come da consolidata giurisprudenza, vi è tutte le volte in cui due distinti negozi, pur conservando la individualità propria di ciascun tipo, vengono tuttavia concepiti e voluti come avvinti teleologicamente da un nesso di reciproca interdipendenza, per cui le vicende del primo debbono ripercuotersi sul secondo, condizionandone validità ed efficacia.

Avv. Marianna Gagliardi
Avvocato del foro di Trani
avv.gagliardimarianna@gmail.com
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lunedì 22 agosto 2016

Chi può chiedere il rimborso del canone Tv addebitato nella bolletta elettrica?

COMUNICATO STAMPA

Rimborso del canone Tv non dovuto addebitato in bolletta

Chi può chiedere il rimborso del canone Tv addebitato nella bolletta elettrica? Come si deve presentare la richiesta? Cosa indicare nell’istanza? Come avviene il rimborso? Sono alcune delle domande più frequenti poste dai contribuenti, anche attraverso il nuovo canale di assistenza via Facebook, a cui l’Agenzia delle Entrate dedica un approfondimento sul proprio sito, nella sezione Cosa devi fare > Richiedere > Canone Tv > Faq.

Come si presenta la richiesta - Per chiedere il rimborso va utilizzato il modello disponibile sul sito internet dell’Agenzia (www.agenziaentrate.gov.it) e su quello della Rai (www.canone.rai.it). I contribuenti possono presentare la richiesta utilizzando una specifica applicazione web, disponibile dal prossimo 15 settembre, direttamente online sul sito delle Entrate o, in alternativa, inviarla tramite servizio postale con raccomandata all’indirizzo Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale 1 di Torino - Ufficio di Torino 1 – Sportello abbonamenti TV – Casella Postale 22 – 10121 Torino, insieme alla copia di un valido documento di riconoscimento.

Cosa indicare nell’istanza - Oltre ai dati anagrafici e alle informazioni che identificano le fatture su cui il canone è stato addebitato, occorre indicare il codice che individua il motivo della richiesta di rimborso: se la motivazione del rimborso è diversa dai 5 casi già previsti, è possibile indicare il codice 6 e descrivere la propria situazione nell’apposito spazio del modello.

Un solo canone per famiglia - Cosa fare quando un nucleo familiare ha corrisposto due volte il canone con addebito su fatture intestate a due diversi componenti? In questo caso chi chiede il rimborso deve indicare il codice 4 e, nell’apposto campo, il codice fiscale del familiare a cui è stato addebitato il canone, oltre al periodo in cui sussistono i presupposti della richiesta, cioè l’appartenenza alla stessa famiglia anagrafica.

Il rimborso per gli anni passati - Se il contribuente intende chiedere il rimborso del canone Tv per il 2015 o per gli anni precedenti, non può utilizzare questo modello, che deve essere usato solo nel caso in cui il canone sia stato pagato indebitamente a seguito di addebito nella fattura elettrica, a partire dall’anno 2016.
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La sicurezza del fabbricato: le responsabilità dell’amministratore

Nel caso l’amministratore incorra in un inadempimento degli obblighi contrattuali, è tenuto a risarcire i danni provocati ai condomini, per esempio, corrispondere, in proprio, le spese per riparare un vizio dell’appalto non denunciato tempestivamente

L ’amministratore di condominio, quale rappresentante dell’ente, deve osservare la normativa, in genere, inerente sia al codice civile sia al codice penale. L’inosservanza delle obbligazioni, di natura contrattuale ed extracontrattuale, comporta, non solo, responsabilità economiche, ma anche sanzioni penali se l’attività, posta in essere, o l’omissione siano configurate come reati. È necessario, conseguentemente, l’osservanza degli obblighi, disposti a suo carico dalle varie leggi, in primis, i codici di diritto sostanziale, con cura, diligenza e perizia. La normativa inerente al condominio è stata inserita, dal legislatore del 1942, nel libro della proprietà del codice civile, privilegiando i rapporti di diritto reale rispetto a quelli obbligatori tra i condomini e tra questi e i terzi, compreso l’amministratore. Il legislatore del 2012 ha mantenuto la collocazione della disciplina del condominio nel libro terzo, non definendo la natura giuridica del condominio, che la giurisprudenza, da tempo, ha qualificato come mero ente di gestione sfornito di personalità giuridica, a cui le Sezioni Unite della Cassazione, con sentenza 18 settembre 2014, n. 19663, hanno attribuito ora una, sia pur attenuata, personalità giuridica autonoma. Certamente il condominio è costituito da un edificio le cui singole unità immobiliari sono tra loro congiunte da parti strutturali a loro funzionalmente collegate. Si tratta di una comunione forzosa. Tra gli obblighi dell’amministratore sussiste quello di conservare e tutelare i beni e gli impianti comuni, soprattutto al fine di evitare pericoli o eventi dannosi per persone e cose; tra le prime si devono inserire non solo i condomini e i loro familiari, ma anche i conduttori e i comodatari, gli impiegati di uffici, le commesse di negozi e i visitatori e i clienti che frequentano, a diverso titolo, gli appartamenti e i fondi dello stabile. La responsabilità dell’amministratore si manifesta sia sotto il profilo civilistico sia, e soprattutto, sotto il profilo penale. In tema di responsabilità civile si deve distinguere tra responsabilità contrattuale e extracontrattuale o aquiliana. La responsabilità contrattuale si incardina in diversi articoli del codice civile, anche in fattispecie differenti dal condominio. Del resto, l’amministratore è un mandatario, sempre sui generis, malgrado il disposto del quattordicesimo comma dell’art. 1129 cod. civ., per cui deve compiere tutti gli atti che sono necessari al compimento del mandato, compresi quelli che eccedono l’ordinaria amministrazione, se espressamente conferiti (art. 1708 cod. civ.). Gli atti eccedenti i limiti fissati dalle leggi e dal contratto di mandato, rimangono a carico del mandatario, sempre che il mandante non li ratifichi (art. 1711 cod. civ.). Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia ai sensi dell’art. 1710 cod. civ., come integrato dal secondo comma dell’art. 1176 cod. civ., che inerisce alle attività professionali, in forza del quale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata; si rammenta che l’amministratore di un condominio, è un professionista ex lege 14 gennaio 2013, n. 4. La diligenza de qua si differenzia da una diligenza qualificata che non trovi fondamento nella natura dell’attività esercitata (Cass. civ., Sez. III, 14 luglio 2015, n. 14664). L’art. 1130, n. 6 cod. civ., come modificato dal d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in legge 21 febbraio 2014, n. 9, stabilisce, altresì, che l’amministratore deve tenere il registro dell’anagrafe condominiale in cui inserire ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti e degli impianti comuni, quali, per esempio, l’ascensore, gli impianti elettrici, l’impianto termico, le apparecchiature motorizzate, i rivestimento delle facciate, le strutture portanti, i locali tecnici, i balconi comuni e così via. La disposizione è correlata a quella prevista dal n. 4 dello stesso articolo 1130 cod. civ., che stabilisce che l’amministratore deve porre in essere ogni attività finalizzata a conservare i diritti dei condomini sulle parti comuni. Tra questi rientrano le azioni che sono poste a tutela dei condomini dagli artt. 1667, 1668 e 1669 cod. civ. per i vizi di un appalto commissionato o per gravi difetti di costruzione, per cui l’amministratore deve chiedere il ripristino anche se incidenti sulla funzionalità di elementi secondari dell’immobile (Cass. civ., Sez. II, 4 dicembre 2015, n. 24763) persino se comportanti interventi per opere diverse e più onerose di quelle originariamente progettate nel capitolato d’appalto, purché utili a che l’opera possa fornire la sua normale funzionalità (Cass. civ., Sez. II, 4 marzo 2016, n. 4319). Nel caso l’amministratore incorra in un inadempimento degli obblighi contrattuali, è tenuto a risarcire i danni provocati ai condomini, per esempio, corrispondere, in proprio, le spese per riparare un vizio dell’appalto non denunciato tempestivamente; si rammenta che il danno consiste sia nella perdita subita dal creditore, ma anche dal suo mancato guadagno, se conseguenza diretta e immediata dell’inadempimento (art. 1223 cod. civ.) e, se l’obbligazione sia pecuniaria, deve versare gli interessi legali di mora per il combinato disposto degli artt. 1224 e 1284 cod. civ.. L’amministratore risponde, inoltre, per responsabilità per fatti illeciti, anch’essi fonte di obbligazioni ex art. 1173 cod. civ., allorché cagioni ad altri un danno ingiusto, con l’obbligo di risarcire i danni cagionati. In particolare, rileva l’art. 2051 cod. civ. che dispone la responsabilità di colui che cagiona a terzi un danno provocato da cose che ha in custodia. Innanzi tutto si deve ricordare che le cose de quibus sono tutti i beni che possono formare oggetto di diritti ai sensi dell’art. 810 cod. civ. e che custode è colui che usa, anche indirettamente, la cosa in custodia e che ha il dovere giuridico di controllare le eventuali conseguenze dannose che da questa possano derivare (Cass. civ., Sez. III, 24 aprile 2014, n. 4277); una fattispecie concernente l’amministratore è la vigilanza di un lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva, affinché non provochi infiltrazioni nell’appartamento sottostante (Cass. civ., Sez. III, 25 agosto 2014, n. 18164). È necessario, però, che il danneggiato provi: a) il danno concretamente subito ed economicamente valutabile; b) il nesso di causalità tra la cosa in custodia e l’evento dannoso. Infatti, affinché sia risarcibile un danno ex art. 2051 cod. civ., devono sussistere tre elementi: il fatto, il nesso causale e la colpa o il dolo. Pertanto, l’azione o l’omissione del custode devono essere rapportate al danno verificatosi da un nesso di causalità, che deve essere rigorosamente provato dal danneggiato (Cass. civ., Sez. III, 24 settembre 2015, n. 18865). Il nesso causale può essere escluso da un caso fortuito intervenuto e dal fatto di un terzo, ricompreso lo stesso danneggiato. Deve trattarsi di un evento anomalo o straordinario, tale da considerarsi quale causa esclusiva del danno provocato, per esempio, una forte pioggia intensa (Cass. civ., Sez. III, 24 marzo 2016, n. 5877) o una improvvisa formazione di ghiaccio nel cortile condominiale (Cass. civ., Sez. VI, 14 aprile 2015, n. 7448). L’illecito omissivo discende dall’obbligo giuridico di impedire un evento dannoso o da un dovere negoziale che imponga di attivarsi per il medesimo scopo (Cass. civ., Sez. III, 23 febbraio 2016, n. 3506), fattispecie queste che si applicano all’amministratore di condominio. Ovviamente, considerato che l’amministratore ha il compito di vigilare che le cose comuni non arrechino danni a terzi, deve accertarsi che neppure l’evento dannoso si verifichi per colpa dell’appaltatore, allorquando il condominio appalti lavori manutentivi a un’impresa; in questo caso, il condominio stesso ha diritto di rivalsa nei suo confronti per il recupero delle somme versate (Cass. civ., Sez. II, 14 agosto 2014, n. 17983), se non provi che la propria responsabilità è esclusa per fatto del terzo, per esempio, per aver affidato al direttore dei lavori l’incombente de quo. Si deve osservare che il risarcimento dei danni, dovuti al terzo, costituisce un debito solidale ex art. 1292 cod. civ., non derivando da un contratto, per il quale è prevista la parziarietà tra i condomini (Cass. civ., Sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1674). Per ciò che attiene alla responsabilità dell’amministratore per la stipulazione di contratti, il cui contenuto è costituito dagli interventi da effettuare allo scopo di garantire la sicurezza dei beni e degli impianti comuni, è opportuno riferirsi alle qualità che l’amministratore deve possedere per essere nominato in un condominio. In questo contesto non si deve dimenticare la rilevanza dell’art. 71-bis disp. att. cod. civ., che deve considerarsi norma imperativa cogente, disposta a presidio di un interesse generale di tutela del consumatore. Qualora l’amministratore non sia in possesso dei requisiti di onorabilità, previsti dalle lettere da a) a e) dell’articolo de quo, il contratto di mandato è nullo e, pertanto, tutti i contratti, dal medesimo sottoscritti, sono privi di efficacia e non producono effetti nella sfera giuridica ed economica del rappresentato, per cui l’appaltatore potrebbe interrompere l’esecuzione dell’opera appaltata con possibili gravi conseguenze, anche in termini di pericolo, a carico del condominio e successiva rivalsa nei confronti dell’amministratore.


di Gian Vincenzo Tortorici
Direttore CSN Anaci
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venerdì 19 agosto 2016

Guai in vista per l’amministratore che non collabora con il creditore del condominio

di Alberto Celeste
Magistrato

IL DATO NORMATIVO DI RIFERIMENTO
A seguito dell’entrata in vigore della riforma della normativa condominiale (legge n. 220/2012), la giurisprudenza di merito ha iniziato ad essere sollecitata sulle prime criticità della novella, segnatamente in ordine alla peculiare questione relativa all'obbligo collaborativo dell’amministratore nei confronti dei terzi creditori del condominio.
Invero, il riformato art. 63 disp. att. c.c. attualmente stabilisce che, "per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi" (comma 1), aggiungendo che i creditori non possono agire nel confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini (comma 2).
In questa sede, interessa soprattutto la disposizione che contempla l’obbligo, da parte dell’amministratore, di comunicare i dati dei condomini morosi, su richiesta del creditore del condominio, consentendo a quest’ultimo di rivolgere le sue richieste e, eventualmente, di intraprendere l’azione giudiziaria, direttamente nei confronti dei condomini che non hanno pagato i contributi condominiali.
Ci si chiede, pertanto, fino a dove si estende detto obbligo di "cooperazione" (e connessa responsabilità in caso di inadempimento), in capo all'amministratore, nei confronti dei creditori del condominio che lo interpellano, ossia di soggetti diversi dai condomini, in un’ottica volta ad intravedere un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione di crediti nascenti dalla gestione condominiale, prescindendo dal contenuto del programma interno del rapporto di mandato instaurato con i singoli partecipanti della collettività condominiale.

I PROFILI RISARCITORI AZIONABILI
In questa prospettiva, il Giudice di Pace di Genova, con la sentenza del 15 giugno 2015, ha condannato un amministratore in proprio al pagamento, in favore di un creditore del condominio, della somma di €.2.225,00, a titolo di risarcimento del danno, pari al valore dell'intero credito azionato e non recuperato a causa del comportamento omissivo del convenuto (nello specifico, trattavasi dell'importo portato nel precetto, al lordo della ritenuta d'acconto dedotto quanto versato in corso di causa, in forza di un precedente decreto ingiuntivo non opposto).
In particolare, il suddetto magistrato onorario ha accertato, per un verso, che l'attore aveva proceduto all'interpello dell'amministratore del condominio per ottenere i nominativi dei condomini morosi, al fine di procedere alla loro preventiva escussione, prima di poter procedere nei confronti degli altri condomini virtuosi, e, per altro verso, che il convenuto aveva omesso i necessari adempimenti, restando "inadempiente alle obbligazioni nei confronti del creditore del condominio, che può conseguire l'adempimento solo a condizione che l'amministratore agisca secondo le regole di buona fede e correttezza".
Peraltro, l'amministratore, rimasto contumace, non aveva ottemperato nemmeno all'ordine giudiziale ex art. 210 c.p.c. volto all'esibizione dei registri contabili e del conto corrente condominiale, conseguendone la condanna di cui sopra, oltre quella alle spese di lite.
In maniera analoga anche se con un'impostazione processuale differente, il Tribunale di Palermo, con l'ordinanza ex art. 702-bis c.p.c. del 19 marzo 2014, ha condannato "il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore", a comunicare al creditore ricorrente i nominativi dei condomini non in regola con i pagamenti degli oneri condominiali, ed al pagamento della somma di €.1.000,00, "oltre interessi e rivalutazione dalla domanda al saldo", nonché alla refusione delle spese processuali.
Nella specie, il creditore aveva diffidato il condominio al pagamento della somma di €.2.560,00 ed aveva chiesto all'amministratore gli estremi dei condomini morosi, mentre il condominio non si era costituito in giudizio, né era comparso all'udienza rendendosi contumace.
Il magistrato siciliano, richiamato il disposto dell'art. 63 sopra citato e verificato l'inadempimento agli obblighi assunti dall'amministratore, aveva dato atto del pregiudizio nel ritardo patito dal ricorrente per aver invano incoato il giudice adìto una prima volta, ed aveva riconosciuto appunto il danno da ritardo "quantificabile equitativamente in complessivi €.1.000,00, ivi assorbita la spesa di €.84,00 necessitata per contributo unificato del primo giudizio ed i compensi difensivi di quel giudizio, ma non potendosi riconoscere il valore dei compensi difensivi del primo giudizio, non rivelandosi alcun nesso eziologico tra i costi ed i compensi difensivi del giudizio non andato a buon fine ed il comportamento dilatorio e pregiudizievole del condominio".

L'AMBITO DEL DOVERE DI COOPERAZIONE
Sempre nell'ambito del procedimento sommario di cognizione (introdotto dalla legge n. 69/2009), di recente, il Tribunale di Tivoli, con l'ordinanza 21 aprile 2016, ha ordinato all'amministratore di condominio di produrre le generalità complete di tutti i condomini su cui gravano le spese richieste dal creditore entro 30 giorni dalla comunicazione di tale provvedimento, condannando, altresì, la parte intimata al pagamento della somma di €.1.500,00 a titolo di spese giudiziali.
Nello specifico, l'attore, stante l'inutilità delle sollecitazioni stragiudiziali, aveva chiesto di accertare il diritto ad accedere all'elenco dei condomini morosi, al fine di poter attivare il proprio credito per l'attività prestata nei confronti del condominio, ma la documentazione in atti - pur prodotta dal suddetto amministratore - non era "sufficiente ad identificare compiutamente le parti mancando le generalità piene e complete" di tutti i morosi.
Nel corso del giudizio, l'amministratore aveva prodotto la copia della ripartizione millesimale del rendiconto consuntivo relativo al credito azionato, dal quale emergevano solo i cognomi dei condomini, a fronte dell'obbligo di tenere aggiornato e puntuale il registro dell'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6), c.c., finalizzato sia alla trasparenza della gestione condominiale sul versante interno, sia ai rapporti esterni con i creditori insoddisfatti.
Lo stesso Tribunale laziale, con ordinanza del 16 novembre 2015, accogliendo il ricorso di un creditore del condominio, ha affermato che l'obbligo dell'amministratore di comunicare i dati dei condomini riguarda solo coloro che risultano "morosi rispetto allo specifico credito vantato dal creditore istante", non essendo sufficiente inviare a quest'ultimo l'elenco generico di tutti i condomini morosi, senza cioè indicare le singole morosità riferite allo specifico credito oggetto dell'interpello.
Nel caso esaminato, il magistrato tiburtino ha correttamente opinato che debbano considerarsi "morosi" i soli condomini che sono debitori delle quote afferenti allo specifico titolo da cui sorge il debito del condominio verso il soggetto creditore, venendo di conseguenza escluse le complessive morosità condominiali che fanno riferimento ad altri crediti.
In quest'ottica, avendo l'amministratore inviato solo l'ultimo rendiconto consuntivo della gestione condominiale, non era dato evincere se le morosità ivi indicate fossero o meno imputabili a "quel" creditore (segnatamente, trattavasi di un avvocato).
In proposito, il Tribunale di Catania, con l'ordinanza ex art. 702-bis c.p.c. del 9 gennaio 2015, oltre che condannare (forse impropriamente) il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, a comunicare al creditore tutti i nominativi non in regola con gli oneri condominiali, ha addirittura fissato la somma di €.10,00 al giorno come penale dovuta per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione di tale provvedimento.
Tale ordinanza si rivela interessante perché in essa si specifica che l'amministratore non possa scegliere di comunicare al creditore il nome solo di alcuni condomini morosi (ad esempio, quelli la cui morosità sia maggiore), nemmeno se gli importi da essi dovuti siano sufficienti, qualora recuperati, a soddisfare per intero il creditore, spettando, infatti, a quest'ultimo "stabilire, in virtù dei dati ricevuti dall'amministratore, se agire contro tutti o solo alcuni dei condomini morosi, in ragione delle aspettative che, di volta in volta, creda di avere".
Si aggiunge, infine, che, per quanto concerne il contenuto della comunicazione, l'art. 63 disp. att. c.c. parla genericamente di "dati", dovendo in tale nozione intendersi il nome, il cognome, il codice fiscale di ciascuno dei condomini morosi, nonché gli importi dovuti da ciascuno di essi e non pagati al condominio.
E' vero che l'art. 1130, n. 6), c.c., trattando dell'anagrafe condominiale, non menziona le quote millesimali di ciascun condomino, tuttavia, l'espressione "dati" che compare nell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. deve ritenersi comprensiva anche delle suddette quote millesimali, tanto si desume, peraltro, anche in via di interpretazione sistematica, dall'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nel senso che la sussidiarietà implica che non vi è solidarietà, e che quindi vale l'idea dell'azione pro quota del terzo creditore verso il singolo moroso, come imposta a partire da Cass. S.U. n. 9148/2008.
D'altronde, la mancata indicazione dei millesimi di proprietà non consentirebbe al creditore alcun riscontro in merito alla correttezza della quota versata dai singoli condomini, evenienza che comporterebbe estenuanti richieste all'amministratore, ma anche un'eventuale opposizione in giudizio da parte del condomino moroso, qualora lo stesso asserisca di dover pagare meno in relazione alle effettive carature millesimali di proprietà, dato quest'ultimo che, diversamente opinando, il creditore potrebbe non conoscere.
Per completezza, si rileva che analogo risultato giudiziario, ossia l'ordine al condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, di comunicare i dati afferenti ai condomini morosi, è stato, di recente, ottenuto tramite la procedura monitoria azionata impropriamente dal creditore: in tal caso, il Tribunale di Palermo, con la sentenza del 5 maggio 2016, ha revocato il decreto ingiuntivo, accogliendo l'opposizione del condominio, ma ha condannato ugualmente l'opponente ad adempiere l'obbligo di cui all'art. 63 disp. att. c.c. nei confronti dell'opposto (il fatto che quest'ultimo fosse anche condomino e, quindi, presumibilmente in possesso delle tabelle millesimali, non aveva costituito una circostanza impeditiva della possibilità di ottenere tali informazioni, potendo tale condomino aver perduto la disponibilità del relativo documento o per non averla mai avuta).

I RIFLESSI IN MATERIA DI PRIVACY
In quest'ordine di concetti, non convince la recente ordinanza del 3 giugno 2015, con cui il Tribunale di Monza, su istanza del creditore (ancora una volta, un avvocato), ha condannato l'amministratore a comunicare "l'intera anagrafe condominiale", con l'indicazione delle "quote millesimali" di ciascuno, in quanto il suo credito per le spese legali liquidate in una sentenza non era stato saldato dal condominio.
Secondo il giudice Lombardo, "il creditore non può sapere, siccome estraneo al condominio, se vi siano effettivamente alcuni condomini morosi rispetto al suo credito o se lo siano tutti, oppure se il suo credito nemmeno sia stato deliberato in assemblea, si che tutti i condomini sono tenuti pro quota, e senza applicazione dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c.".
Proprio in ragione di questa asimmetria informativa tra amministratore e creditore, si è ritenuto che l'ambito dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. ed il correlativo obbligo di informazione, "si estenda anche al caso in cui il creditore chieda l'intera anagrafica dei condomini, cosi facendo, il creditore si tutela in via preventiva, avanzando una richiesta comprensiva sia dell'ipotesi in cui tutti i condomini siano morosi, sia di quella in cui siano comunque tenuti tutti pro quota (per omessa deliberazione assembleare del credito)".
Si aggiunge - abbastanza contraddittoriamente - "sarà l'amministratore a specificare al creditore se qualche condomino non sia moroso, avendo pagato la sua quota (debito deliberato in assemblea), e quindi a fornire i soli nominativi dei morosi, mentre, in caso contrario, fornirà tutti i nominativi".
Tuttavia, la ratio del comma 1 del citato art. 63 va rinvenuta anche nel proteggere la tutela della privacy dei condomini virtuosi, per i quali non scatterebbe l'esonero del consenso di cui all'art. 24, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 196/2003, non richiesto solo laddove il trattamento sia necessario per adempiere un obbligo previsto dalla legge, qui appunto inesistente perché si permette di agire nei loro confronti solo dopo avere infruttuosamente escusso i morosi.
Peraltro, appare curiosa la configurazione della suddetta "tutela preventiva" da parte del creditore non soddisfatto, poiché è ragionevole prevedere che quest'ultimo, prima di adire il magistrato, dovrebbe quanto meno avanzare siffatta richiesta nelle vie bonarie, e poi, in caso di rifiuto, avviare la procedura giudiziaria, in quest'ottica, non sembra ravvisabile alcuna giustificazione nel richiedere "preventivamente" l'elenco completo dei condomini, a meno che non si ritengano non veritiere le informazioni ricevute dall'amministratore, veridicità peraltro accertabile da un mero riscontro contabile, che potrebbe comportare profili di responsabilità personale in capo al destinatario della richiesta.

fonte: DossierCondominio
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martedì 16 agosto 2016

Le griglie di aereazione dei garage sono soggette a TOSAP


Con l’apposizione delle griglie in questione, così come per ogni oggetto collocato su suolo pubblico, viene in qualche modo limitato l’uso collettivo della parte di suolo pubblico sul quale insorgono le dette griglie, con conseguente sottrazione della superficie all’uso pubblico a vantaggio di un’utilizzazione particolare del suolo da parte del Condominio

In tema di tassa per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche (TOSAP), il presupposto impositivo va individuato, ai sensi degli artt. 38 e
39 del D.Lgs. 15 novembre 1993, n. 507, nell’occupazione che comporti un’effettiva sottrazione della superficie all’uso pubblico. In particolare, l’art. 38 cit., rubricato “Oggetto della Tassa”, testualmente prevede: “Sono soggette alla tassa le occupazioni di qualsiasi natura, effettuate, anche senza titolo, nelle strade, nei corsi, nelle piazze e, comunque, sui beni appartenenti al demanio o al patrimonio indisponibile dei comuni e delle province.
Sono, parimenti, soggette alla tassa le occupazioni di spazi soprastanti il suolo pubblico, di cui al comma 1, con esclusione dei balconi, verande, bow windows e simili infissi di carattere stabile, nonché le occupazioni sottostanti il suolo medesimo, comprese quelle poste in essere con condutture ed impianti di servizi pubblici gestiti in regime di concessione amministrativa.
La TOSAP si applica alle occupazioni realizzate su tratti di aree private sulle quali risulta costituita nei modi e nei termini di legge, la servitù di pubblico passaggio.
Le occupazioni realizzate su tratti di strade statali o provinciali che attraversano il centro abitato di comuni con popolazione superiore a diecimila abitanti sono soggette all’imposizione da parte dei comuni medesimi. Sono escluse dalla tassa le occupazioni di aree appartenenti al patrimonio disponibile dei predetti enti o al demanio statale. Sono soggette alla tassa le occupazioni di spazi acquei adibiti ad ormeggio di natanti e imbarcazioni compresi nei canali e rivi di traffico esclusivamente urbano in consegna ai comuni di Venezia e di Chioggia ai sensi del regio decreto 20 ottobre 1904, n. 721, e dell’articolo 517 del regolamento per l’esecuzione del codice della navigazione (navigazione marittima), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 febbraio 1952, n. 328. Le relative tariffe sono determinate dai comuni stessi, nella misura del 50 per cento di quelle previste dall’articolo 44 del presente decreto. Limitatamente a tali spazi acquei sono fatte salve le tasse già riscosse o da riscuotere per gli anni precedenti.” Il successivo art. 39, invece, nel disciplinare i soggetti attivi e passivi della TOSAP, stabilisce che: “La tassa è dovuta al comune o alla provincia dal titolare dell’atto di concessione o di autorizzazione o, in mancanza, dall’occupante di fatto, anche abusivo, in proporzione alla superficie effettivamente sottratta all’uso pubblico nell’ambito del rispettivo territorio”.
Tanto premesso, con una recentissima sentenza n. 11449 del 01 giugno 2016, la Corte di Cassazione Sesta Sezione Tributaria è intervenuta stabilendo l’applicabilità della TOSAP al condominio, nell’ipotesi di installazione di griglie di aerazione per i garage.
Nello specifico, a seguito di ricorso promosso dal condominio avverso l’avviso di accertamento TOSAP per l’anno 2010, le doglianze del contribuente sia in primo che in secondo grado venivano rigettate, salvo i giudici di seconde cure accogliere parzialmente l’appello e annullare le sanzioni per obiettive condizioni di incertezza sulla portata o sull’ambito di applicazione della norma tributaria.
Impugnata la sentenza di appello in cassazione, con l’unico motivo di ricorso il condominio denunciava la violazione e falsa applicazione dell’art. 38 del D.Lgs. 15/11/1993 n. 507, affermando che l’occupazione, per essere tassabile, deve consistere in un’apprensione della disponibilità della cosa (duratura o temporanea) di tipo reversibile, la quale cioè incida sull’uso del bene, senza però modificarne la natura né comprometterne la destinazione, lasciando ripristinabile l’uso collettivo a seguito della cessazione del godimento individuale e della rimozione delle eventuali attrezzature predisposte per il suo esercizio.
Nella fattispecie in esame, il condominio sottolineava che l’occupazione, viceversa, era da ritenersi “irreversibile”, in considerazione del fatto che le griglie costituivano componente naturale (indispensabile ed essenziale) del diritto di superficie ipogeo regolato dalla convenzione sottoscritta tra Comune e condominio.
Tanto eccepito, i giudici di legittimità hanno, tuttavia, rigettato il ricorso del condominio precisando come, nella fattispecie in esame, il presupposto per l’applicazione della TOSAP si fosse realizzato <<atteso che con l’apposizione delle griglie in questione, così come per ogni oggetto collocato su suolo pubblico, viene in qualche modo limitato l’uso collettivo della parte di suolo pubblico sul quale insorgono le dette griglie, con conseguente sottrazione della superficie all’uso pubblico a vantaggio di un’utilizzazione particolare del suolo stesso da parte del Condominio>>.
Precedentemente, con sentenza n. 1611 del 25/07/2007, la Corte di Cassazione in subiecta materia aveva avuto modo di rilevare come in tema di canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche (COSAP), l’acquisto da parte del Comune dell’area circostante il perimetro di un fabbricato, nella quale siano state precedentemente realizzate griglie ed intercapedini, finalizzate a permettere la circolazione dell’aria ed il passaggio della luce nei locali sotterranei dell’edificio, non fa sorgere a carico del condominio l’obbligo di corrispondere il relativo canone, qualora il prezzo pattuito per la cessione sia stato ridotto proprio a causa dell’esistenza delle intercapedini, giustificandosi tale riduzione con la volontà delle parti di escludere dal trasferimento le porzioni di suolo in cui sono state realizzate le intercapedini, ovvero con la contestuale costituzione in favore del condominio di un diritto reale sul suolo trasferito, con la conseguenza che viene a mancare nella specie il presupposto dell’obbligazione, costituito dall’occupazione del suolo pubblico.



di Maurizio Villani
Avvocato Tributarista in Lecce
Fonte: Amministrare Immobili
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La mediazione nel condominio: D.Lgs 4/3/2010 n. 28

di Gisella Casamassima
direttore Centro Studi Provinciale ANACI Roma

Le delibere condominiali per adesione al procedimento

Orientamenti giurisprudenziali: quorum deliberativi

La mediazione obbligatoria - originariamente introdotta dal decreto legislativo 28/2010, dichiarato incostituzionale per eccesso di delega - è stata reintrodotta dalla legge 9 agosto 2013, n.98 che ha convertito con modifiche il D.L. 69/2013, con il quale sono stati "corretti" i profili d'incostituzionalità della normativa originaria.
La materia condominiale è stata inserita tra quelle per cui è obbligatoria la preventiva fase di mediazione e per effetto di tale previsione torna a vita l'art. 71 quater della legge 220/12 che in un primo tempo era stato travolto dalla sentenza della Corte Costituzionale.
I motivi per cui la materia condominiale è inserita tra quelle per cui è obbligatoriamente prevista la mediazione sono vari: innanzitutto vi è uno scopo deflattivo del contenzioso giudiziario, che come si sa per il 20% verte in materia condominiale; quindi la volontà di introdurre la possibilità di soluzioni alternative ai conflitti nell'ambito di contratti e rapporti a larga diffusione sociale con il fine di preservare tali rapporti, piuttosto che vederli cessati al termine del contenzioso giudiziario.
Certo questa impostazione che, mostrando attenzione all'importanza di risolvere i conflitti con metodi capaci di mantenere i rapporti, si vorrebbe richiamare ai principi della mediazione in generale, affermati dagli studiosi storici della materia (Fisher, Ury), contrasta con l'obbligatorietà introdotta nella nostra legislazione.
E a mio parere contrasta anche con la previsione di cui all'art. 16 n. 4 bis del D.lgs n. 28 Secondo cui gli Avvocati iscritti all'albo sono di diritto mediatori, in quanto la conoscenza del diritto di per sé è molto lontana dalla filosofia della mediazione che guarda non già al componimento dei diritti ma alla soddisfazione degli interessi.
Ma tant'è.
Per cui il D.lgs 28/10 prevede all'art. 5 condizioni di procedibilità e rapporti con il processo n. l bis: Chi intende esercitare un azione relativa a una controversia in materia di condominio, ...omissis, è tenuto, assistito dall'Avvocato, preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto,...omissis. L'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.... L'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto a pena di decadenza o rilevata d'ufficio dal giudice non oltre la prima udienza. Il giudice ove rilevi che la mediazione è già iniziata ma non conclusa fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'art. 6 (tre mesi). Allo stesso modo dispone quando la mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.
L'interesse a che si tenti una soluzione alternativa al procedimento giudiziale è tale che il rilievo può essere disposto d'ufficio e che tenuta alla cosiddetta conciliazione demandata dal Giudice non sia solo la parte istante, bensì entrambe le parti del giudizio. Lo stesso vale, in base al n.2 dello stesso art.5, per le cause in fase di appello.
La valutazione dell'interesse concreto al procedimento di mediazione (e quindi la valutazione del comportamento di quella parte in caso di mancato adempimento all'invito del Giudice) è comunque demandata al Giudice stesso, tanto che ad esempio nelle opposizioni a decreto ingiuntivo, qualora l'invito rivolto dal Giudice alle parti di esperire il tentativo di mediazione rimanga disatteso, si determinerà la declaratoria di improcedibilità del giudizio di opposizione con la conseguente conferma della definitiva esecuzione del decreto:

Tr. Genova n. 1914 del 25/6/2015:
- E' da ritenersi condivisibile l'orientamento (Cfr. Trib. Rimini, 05.8.2014, Trib. Firenze 30.10.2014, Trib. Siena 25.06.2012, Trib. Nola 24.02.2015) che individua nell'opponente il soggetto su cui grava l'onere di avviare il procedimento di mediazione e, quindi, anche gli effetti pregiudizievoli di un'eventuale improcedibilità dell'opposizione a decreto ingiuntivo. Pertanto, una volta dichiarata l'improcedibilità dell'opposizione, il corollario giuridico di detta pronuncia non potrà che essere la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
L'art. 71 quater delle disposizioni di attuazione c.c. introdotto con la legge 220/12, indica nello specifico della materia condominiale quali siano le controversie soggette alla mediazione, quali siano i soggetti, i luoghi e le modalità per accedere alla mediazione:

[I]. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

[II]. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

[III]. Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.

[IV]. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

[V]. La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

[VI]. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.
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