martedì 28 marzo 2017

Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini

Nel condominio, considerata l’evoluzione sociale e culturale che si è manifestata, in particolare negli ultimi decenni, è sempre più richiesta la qualità dell’abitare in edifici decorosamente mantenuti, la tutela della salute in un luogo ove convivono persone che abitano e lavorano, la sicurezza degli impianti e la salvaguardia dell’ambiente.

Il vincolo che impone a ogni singolo condomino di corrispondere le spese condominiali, costituisce una obligatio propter rem, considerato che trattasi di un onere derivante dal fatto stesso di essere comproprietario dei beni condominiali.
Diverse sono le fattispecie che ineriscono all’assolvimento di questi contributi che solo in parte il legislatore ha regolamentato e la magistratura ha interpretato, a volte, in modo difforme, tra le quali il subentro di un condomino a un altro nella proprietà di una unità immobiliare.

di Gian Vincenzo Tortorici
Direttore CSN ANACI
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LA NATURA DEL CONDOMINIO: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

Il legislatore del 1942, nel promulgare il R.D. 16 marzo 1942, n. 262, meglio conosciuto come codice civile, ha sostanzialmente ripreso il R.D. 15 gennaio 1934, n. 56, omettendo peraltro la definizione di condominio e limitandosi ad elencare nell’art. 1117 cod. civ. le parti e i servizi che si devono presumere comuni, mentre la giurisprudenza lo ha definito, ante riforma 2012, un mero ente di gestione delle cose comuni, sprovvisto di personalità giuridica.
“Il termine «condominio» è assai antico ed era di uso frequente nel diritto intermedio, in quella complessa commistione di pubblico e privato che caratterizzava tutto il sistema feudale. Condominio era la signoria di più soggetti, ma a diverso titolo, feudatario, vassallo, valvassore, ecc. su un unico bene, nozione evidentemente assai diversa da quella di comunione e comproprietà.
[omissis]
Il r.d. 15-1-1934, n. 56, convertito in l. 10-1- 1935, n. 8, fornisce una disciplina assai più specifica ed adeguata alla crescente importanza del condomino: indicazione delle parti comuni, diritti dei partecipanti, innovazioni, sopraelevazione, manutenzione e ricostruzione, ripartizione delle spese, individuazione di inediti organi di gestione (l’assemblea, l’amministratore) e del regolamento. Con poche varianti la normativa è stata trasferita, come già si è detto, nel codice civile vigente.
La Carta costituzionale non parla espressamente di condominio e tuttavia lo presuppone là dove afferma (art. 42) che la proprietà è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale, e «renderla accessibile a tutti», e, ancora (art. 47) che la Repubblica «favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione»” [Massimo Dogliotti, Alberto Figone, Condominio negli edifici, Digesto, 2003].
La legge 11 dicembre 2012, n. 220, non ha risolto la questione ma, introducendo ex novo alcuni articoli o modificandone altri, inerenti al patrimonio del condominio, ha indotto la giurisprudenza a ritenerlo fornito di soggettività giuridica [Cass., Sezz. Unite, 18 settembre 2014, n. 19663].
L’art. 1117 cod. civ. consente che un bene o un servizio possano essere di proprietà individuale, anziché della collettività condominiale e il titolo relativo deve contenere una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno dei condomini la proprietà di alcuni beni e di escluderne gli altri [Cass., Sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657; Cass., Sez. II, 27 gennaio 2011, n. 11820].
Si tratta di una rilevante specificazione che costituisce la base di valutazione degli elementi, strutturali e tecnologici, e dei servizi che sono condominiali sia da parte degli stessi condomini sia da parte del loro rappresentante legale, vale a dire l’amministratore del condominio.
Su tale presupposto, infatti, si fondano le disposizioni di tutti gli articoli seguenti dello stesso codice civile, compresi quelli delle sue disposizioni di attuazione, e di tutte le leggi speciali in materia, sovente inerenti alle spese che devono essere sostenute nell’interesse di tutti i partecipanti per la conservazione o, addirittura, per il miglioramento e per l’innovazione delle cose comuni.
Nel condominio, considerata l’evoluzione sociale e culturale che si è manifestata, in particolare negli ultimi decenni, è sempre più richiesta la qualità dell’abitare in edifici decorosamente mantenuti; la tutela della salute in un luogo ove convivono persone che abitano e lavorano; la sicurezza degli impianti; la salvaguardia dell’ambiente.
Il testo del codice civile del 1942 è stato composto dal legislatore per riferirisi non soltanto ai giuristi, ma direttamente ai cittadini, utenti di una determinata norma regolatrice dei loro rapporti.
Infatti, le parole sono sovente riprese dalla lingua comune, i periodi sono brevi e chiari, gli articoli non rinviano ad altri articoli per essere compresi.
Pure tuttavia, non sempre erano adeguati alla nuova realtà tecnologica ed economica in essere; si pensi solo ai consorzi imobiliari e ai condomìni di posti barca. La gestione del condominio comporta l’obbligo, non soltanto di conciliare le diverse esigenze personali dei condomini, ma anche di effettuare alcune spese al fine di garantire la costante funzionalità di alcuni servizi (ad esempio, la pulizia delle scale) e la perenne conservazione delle parti e dei manufatti comuni dello stabile (per esempio, l’impianto dell’autoclave o le facciate dello stabile).
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LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

L’art. 1123 cod. civ. detta i criteri in forza dei quali le spese sostenute debbano essere ripartite tra tutti i condomini.
Vi sono, infatti, spese che sono relative a strutture immobiliari e installazioni che servono a tutti i condomini, anche se a volte per un mero uso potenziale o indiretto, anche se non simultaneo, e altre, invece, che sono destinate al godimento soltanto di alcuni di loro.
Le prime, pertanto, devono essere ripartite tra tutti i condomini nessuno escluso, seppure pro quota inerente al valore millesimale attribuito a ciascuna loro proprietà, mentre le seconde devono essere ripartite soltanto tra coloro che usano il bene o il servizio che ne ha comportato la relativa spesa; è opportuno, pertanto, prevedere sempre, fin dall’origine, questo tipo di spese.
Del resto il patrimonio immobiliare del condominio si conserva nel tempo in forza della manutenzione costante dei beni, in particolare gli impiantil, e dei servizi condominiali. Considerato, pertanto, che è interesse di tutti i condomini indistintamente provvedere alla precitata manutenzione, il legislatore ha imposto un obbligo di spesa a loro carico, in forza sia del valore proporzionale della loro proprietà esclusiva sia dell’uso che ciascuno di loro effettua dei beni e dei servizi comuni.
Il principio sopra esposto si applica a tutti i condomìni, computati quelli definiti minimi, vale a dire quelli composti da due soli condomini [Cass., Sez. VI, 3 aprile 2012, n. 5288; Cass., Sezz. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046].
I criteri, con cui l’art. 1123 cod. civ. stabilisce la ripartizione delle spese concernenti la manutenzione e il godimento dei beni e dei servizi comuni, sono tre come i commi costituenti lo stesso articolo:

a) in proporzione delle rispettive quote millesimali se i beni sono destinati al godimento di tutti i condomini;
b) in porporzione dell’uso differenziato che ciascun condomino può effettuarne;
c) in proporzione dell’utilità che un gruppo di condomini può conseguire.

Da questo concetto di diversa utilità che ogni condomino ritrae dalle cose condominiali, dottrina e giurisprudenza hanno posto in risalto le differenti fattispecie che si possono verificare nell’ambito di un condominio per cui alcuni beni possono, ad esempio, servire soltanto ad alcuni condomini e non a tutti; si pensi ad esempio a un tetto sfalzato nel caso di più corpi di fabbrica contigui che costituiscono un solo condominio ovvero a un campo per il gioco delle bocce nel quale accedono soltanto alcuni condomini o, ancora, alla tubazione della fognatura che non serve il piano seminterrato.
Nell’ipotesi in cui il condominio sia costituito da un complesso residenziale formato da un insieme d’edifici, raggruppati in blocchi, ciascuno dei quali comprenda diversi corpi di fabbrica, è configurabile, alla luce del principio di cui all’art. 1123 cod.civ., terzo comma, l’ipotesi del “condominio parziale” (con la correlativa responsabilità nella ripartizione delle spese), qualora le parti comuni relative ai singoli blocchi d’edifici appartengano ai soli proprietari delle unità immobiliari comprese in ognuno di essi.
[Cass. civ., Sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127 ].
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OBLIGATIO PROPTER REM: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

L’obbligatorietà del pagamento delle spese da parte dei condomini deriva direttamente dalla circostanza dell’essere comproprietari dei beni e dei servizi per i quali sono state effettuate le suddette spese e, quindi, non tanto dal fatto di essere state approvate in assemblea, in quanto trattandosi di una obbligazione propter rem, tale obbligo insorge nel medesimo momento in cui sono attuate le varie attività inerenti alla complessiva gestione del condominio in relazione alla necessità di gestirlo correttamente. Quanto sopra dedotto discende dal disposto dei secondo e terzo commi dell’art. 1118 cod. civ., che stabiliscono:

- Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
- Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

La giurisprudenza ritiene che, nei confronti del condominio, l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dall’approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere. ma dalla circostanza per cui sia sorta la necessità della spesa ovvero l’attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. [Cass. civ., Sez. II, 9 settembre 2009, n. 23345].
Per quanto attiene all’addebito delle spese conseguenti si tratta di verificare la funzione del bene che deve essere manutento e, nel caso sia rilevante per l’intero condominio, si applica il primo comma dell’art. 1123 cod. civ. [Cass. civ., Sez. II, 13 febbraio 2008, n. 3470 ].
Se poi una clausola contrattuale del regolamento di condominio preveda che alcune spese siano da addebitarsi pro quota a tutti i condomini, in deroga anche ai commi secondo e terzo dell’art. 1123 c. c., si deve applicare la suddetta disposizione [Cass., Sez. II, 23 novembre 2009, n. 24658 ]; per esempio tutte le spese devono essere ripartite fra i condomini in parti uguali o le spese dell’ascensore devono essere sostenute anche dai proprietari di alloggi siti al piano terreno [Cass., Sez. II, 23 dicembre 2011, n. 28679]. Sussiste, pertanto, a carico di ciascn condomino, per essere contitolare di un diritto reale sui beni condominiali, l’obbligo di concorrere alle spese per la loro conservazione e la loro integrità. Tutte le spese effettuate dall’amministratore hanno, infatti, la funzione di garantire la stabilità e l’efficienza dei beni condominiali, nonché conservarne la loro naturale destinazione e il loro ordinario servizio.
Esula da questo principio l’onere delle spese attuate ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.; in questo caso l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare. Cass., Sez. II, 27 febbraio 2007, n. 4617].
Ne consegue che tutte le spese necessarie, per attuare l’opera del singolo, devono essere sostenute dal medesimo essendo la stessa finalizzata al migliore godimento della sua proprietà esclusiva [Trib. Vicenza, Sez. II, 11 settembre 2015, in Leggi d’Italia].
La ripartizione delle spese deve essere effettuata dall’amministratore in base alle tabelle millesimali esistenti nel condominio, tabelle che nessuna delibera condominiale può modificare né per una singola apposita circostanza né in via definitiva, a meno che non si fosse pervenuti ad una nuova convenzione contrattuale in materia con una delibera adottata all’unanimità dei condomini.
La revisione delle tabelle millesimali, non trattandosi di un nuovo negozio, può essere deliberata dalla maggioranza dei condomini presenti in assemblea, rappresentanti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio condominiale, purché sussistano in concreto i presupposti previsti dall’art. 69 disp. att. cod. civ., vale a dire un errore di calcolo ovvero, il valore proporzionale dell’unità immobiliare, anche di un solo condomino, sia alterato per più di un quinto.
Normalmente le spese vengono ripartite in base alle differenti carature millesimali (di proprietà, di ascensore, di riscaldamento, di gestione generale, etc.), ma le spese che ineriscono alla manutenzione straordinaria dello stabile, con i relativi beni accessori, e all’adeguamento degli impianti condominiali sono sempre da ripartirsi tra i condomini in forza della tabella millesimale di proprietà.
Tutte le spese che ineriscono al godimento delle parti e dei servizi comuni, devono essere sempre corrisposte dai condomini anche se un impianto, ad esempio quello centralizzato di riscaldamento, non funziona per omessa riparazione, salvo il diritto dei condomini danneggiati a pretendere il risarcimento dei danni concretamente subiti [Cass., Sez. II, 4 luglio 2014, n. 15399]. 
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LA GESTIONE DEL CONDOMINIO: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

La gestione condominiale, che può non coincidere con l’anno solare, si riferisce a spese che costituiscono, per i condomini, obligationes propter rem [Cass., Sez. II, 8 novembre 2007, n. 23308] ut supra dedotto, dal quale principio discende quello della solidarietà, così detto ambulatorietà passiva, tra acquirente e alienante, previsto dall’art. 63 disp. att. cod. civ., che lascia intatte le convenzioni intervenute tra dante causa e avente causa di un’unità immobiliare, così da consentire a colui che abbia soddisfatto il debito verso il condominio, antecedente al suo acquisto, di rivalersi nei confronti del vero obbligato personale, in applicazione al pincipio generale in tema di obbligazioni solidali passive ai sensi dell’art. 1292 cod. civ..
Infatti, il contratto tra alienante e acquirente produce i suoi effetti, se ritualmente adempiuto il disposto degli articoli 1350 e 2643 cod. civ., solo tra i contraenti e non anche rispetto ai terzi per espressa previsione dell’art. 1372 cod. civ..
Il subentrante a titolo particolare, nella fattispecie in esame, gode dei diritti che il dante causa gli ha trasferito, ma è obbligato verso il condominio per gli oneri che derivano dalla comproprietà del bene immobile oggetto del contratto di compravendita, per le sole gestioni, quella in corso alla data del contratto di compravendita e quella immediatamente precedente ovvero per quelle successive, solidariamente con il dante causa, sino a che non abbia inviato all’amministratore la copia autentica del contratto de quo.
A nulla rileva che, nel riparto delle spese, sia indicato il rapporto di dare – avere risultante dal riepilogo contabile degli esercizi precedenti, in quanto i saldi pregressi costituiscono un mero riferimento contabile di saldi debitori, valevoli esclusivamente ai fini ricognitivi di chiarezza dell’amministrazione del condominio. La mera indicazione del credito non determina, pertanto, alcuna sua novazione ai sensi dell’art. 1235 cod. civ..
Diverse sono le fattispecie che sono state risolte dalla giurisprudenza: dalla ripartizione delle spese concernenti il rifacimento dell’impermeabilizzazione di un cortile condominiale, sovrastante alcuni box di proprietà esclusiva, a quelle della manutenzione dei balconi, dall’addebito delle spese al condomino apparente alla mancanza di solidarietà tra i condomini per le obbligazioni assunte verso i terzi, quali un’impresa edile o un professionista.
Senza tenere conto delle problematiche inerenti alla ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario, pur solidali tra loro ex art. 67, VIII comma, disp. att. cod. civ. dal 2013 e al diritto alle detrazioni fiscali relative a interventi di manutenzione straordinaria o finalizzati al risparmio energetico.
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LA SOLIDARIETA' TRA ACQUIRENTE ED ALIENANTE: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

La solidarietà passiva tra alienante ed acquirente di una unità immobiliare, ex art. 63 disp. att. cod. civ., comporta che l’acquirente deve pagare le spese non corrisposte dal suo dante causa per la gestione nel corso della quale avviene il trasferimento di proprietà e per la gestione immediatamente precedente e ciò anche se nel riparto consuntivo si richiama un saldo relativo a più gestioni condominiali. In tale fattispecie rientra anche l’assegnatario del bene a seguito di una vendita giudiziaria; per contro l’erede del de cuius risponde per l’intero periodo di morosità, subentrando al de cuius nella identica posizione creditizia e debitoria, quale successore universale.
Infatti:
Obbligato a versare il contributo è non soltanto chi era condomino quando si approvò il preventivo, ma anche in solido e limitatamente ai contributi dell’anno in corso e del precedente il suo successore a titolo particolare nel condominio: l’art. 63, II comma, disp. d’att. cod. civ. (ora IV comma, n.d.a.), ha qui riprodotto, con l’aggiunta di quel limite, la norma generale che abbiamo già veduto.
Superfluo dire che successore, ai fini della norma, è, sì, il comproprietario rispetto al comproprietario, l’usufruttuario del qaurtino rispetto all’usufruttuario precedente, ecc.; ma anche l’usufruttuario che ha causa dal pieno proprietario dell’appartamento, il nudo proprietario che riacquista la pienezza del suo diritto con l’estinzione dell’usufrutto, ecc.. [Giuseppe Branca, Commentario del codice civile, Zanichelli Editore, 1982, pag. 578].
La Suprema Corte di Cassazione ha ribadito che obbligato al pagamento, pro quota, è ogni titolare di diritti reali su una porzione di un immobile costituito in condominio al fine di consentire una corretta gestione, amministrativa e tecnica, dell’ente condominio. Per ciò il legislatore ha preferito concedere maggior rilevanza all’interesse della collettività, rispetto a quella del singolo condomino. Infatti, ha attribuito all’amministratore un potere autonomo, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini, per poter richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino, o condomini, moroso.
È privilegiato l’aspetto sociale del condominio per la miglior tutela del patrimonio immobiliare ed economico dei singoli; si pensi agli effetti negativi di un pignoramento dell’alloggio del portiere o del conto corrente, postale o bancario, acceso dal condominio, da parte di terzi creditori, in forza di titoli differenti da un contratto, per esempio l’Agenzia delle Entrate, per credito di imposte, o l’avvocato, che ha tutelato la controparte vittoriosa in una causa contro il condominio, o ancora il terzo danneggiato da cose in custodia del condominio, tutti creditori questi per i quali non opera la parziarietà dei debiti contrattuali del condominio verso i terzi di cui alla sentenza n. 9148 del 8 aprile 2008 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione [Cass., Sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1674].
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IL RICORSO PER DECRETO INGIUNTIVO: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

È opportuno ricordare che l’amministratore del condominio può radicare un ricorso per decreto ingiuntivo, che è provvisoriamente esecutivo per legge ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., e, quindi, può successivamente, in mancanza di saldo, iniziare la procedura esecutiva, eventualmente con il pignoramento della stessa unità immobiliare del condomino o con il pignoramento dei canoni dovuti dal conduttore, se l’appartamento o il fondo siano locati [Cass. 21 luglio 2005, n. 15288 ]. È necessario, però, che il condominio abbia approvato il rendiconto consuntivo e l’amministratore abbia predisposto il riparto delle spese tra tutti i condomini in forza delle tabelle millesimali vigenti nel condominio [Cass. 18 maggio 2005, n. 16982; App. Genova 11 maggio 2009 e Trib. Aosta 28 maggio 2014, in Leggi d’Italia ].
Il decreto ingiuntivo può essere richiesto anche per la morosità del condomino, relativa al solo rendiconto preventivo, dovendo l’amministratore avere la provvista necessaria per sostenere le spese che nell’arco della gestione deve affrontare per effettuare le manutenzioni necessarie e per garantire le forniture periodiche e il godimento dei servizi. Infatti:
“Un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato. La sentenza impugnata afferma l’erroneo principio secondo cui il bilancio preventivo non sarebbe azionabile sino a che non sia scaduto l’esercizio cui esso si riferisce; tale principio, se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri – e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio – per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell’esercizio e l’approvazione del consuntivo.” Cass. civ., Sez. II, 29 settembre 2008, n. 24299 ].
La provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, costituisce una deroga, ex lege, al principio cardine stabilito dall’art. 633 cod. proc. civ. e si fonda sulla tutela di interessi generali ritenuti prevalenti su quelli del singolo e meritevoli di autonoma considerazione; pertanto, in caso di opposizione al decreto ingiuntivo, si deve rilevare che: L’ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, ex art. 63 disp. att. c.c., è limitato alla verifica dell’esistenza ed efficacia della sottostante delibera assembleare di approvazione e riparto della spesa e non si estende alle questioni concernenti la validità della stessa. [Cass. civ., Sez. II, 19 febbraio 2016, n. 3354 ].
Se poi l’amministratore si sia rivolto a un avvocato per conseguire il pagamento della morosità, l’onorario di questi rimane a carico del condominio, in quanto si tratta di attività stragiudiziale non ripetibile, se tale pagamento sia avvenuto prima dell’iscrizione a ruolo del ricorso ad hoc.
Foro competente esclusivo, seppure non inderogabile, per il deposito del ricorso per decreto ingiuntivo è quello nella cui circoscrizione è sito il condominio ai sensi dell’art. 23 cod. proc. civ. [Cass. civ., Sez. VI, 25 agosto 2015, n. 17130].
Qualora il condomino moroso non saldi il suo debito dopo la notifica dell’atto di precetto pedissequo al decreto ingiuntivo conseguito, l’amministratore può procedere a un pignoramento dei beni, mobili o immobili che siano, ovvero dei crediti che il suddetto condomino vanti nei confronti dei terzi.
Non può, invece, mostrare, nella bacheca dell’androne condominiale, il nominativo del condomino moroso con il relativo importo debitorio, neppure quale informazione generale per tutti i condomini.
La disciplina del codice in materia di protezione dei dati personali, prevista dal d. lgs. 30 giugno 2003, n. 196, prescrive che il trattamento dei dati personali debba avvenire nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati de quibus sono raccolti e non consente, di conseguenza, che gli spazi condominiali, accessibili da parte di terzi estranei al condominio, possano essere usati per la loro comunicazione concernente un singolo condomino [Cass., Sez. II, 4 gennaio 2011, n. 186].
A proposito di azioni giudiziarie, relative alle controversie in materia di condominio, si deve rilevare che il 21 marzo 2012, ex art. 2, XVI decies comma, d. l. 29 dicembre 2010, n. 225, convertito in legge 26 febbraio 2011, n. 10, è entrato in vigore il d. lgs. 4 marzo 2010, n. 28, così come modificato dal d. l. 21 giugno 2013, n. 69, convertito in legge 9 agosto 2013, n. 98, dopo la sentenza della Corte Costituzionale 24 ottobre – 6 dicembre 2012, n. 272.
Il decreto de quo inerisce all’obbligo di esperire un preventivo tentativo di mediazione obbligatoria per giungere a una conciliazione ante causam, considerato che questo costituisce una condizione di procedibilità della causa da radicarsi.
Si devono tralasciare in questa sede le varie problematiche che il testo legislativo, a dir poco troppo stringato (quali, ad esempio, il contenuto dell’espressione “controversie in materia di condominio”) ha determinato.
Si deve, però, evidenziare che lo stesso legislatore ha previsto alcune esclusioni di natura oggettiva; tra queste il ricorso per decreto ingiuntivo sino all’ordinanza di concessione della provvisoria esecuzione, se opposto, e le procedure esecutive.
Considerato che il decreto ingiuntivo concesso ex art. 63 disp. att. cod. civ. è provvisoriamente esecutivo, in quanto inerisce solo agli oneri condominiali già deliberati, in caso di opposizione del condomino, il giudizio può proseguire se questi non abbia chiesto la sospensione della provvisoria esecuzione e in ogni caso l’interesse a invocare questa normativa, per tentare una conciliazione, è esclusivamente a suo carico, poiché, in caso contrario l’azione di opposizione viene dichiarata improcedibile, a seguito di un’eccezione ad hoc che il condominio deve dedurre.
Certamente è improbabile che si possa pervenire a una conciliazione in una questione che concerne le spese condominiali, poiché questa consisterebbe in una riduzione del quantum dovuto dal condomino moroso, con accollo da parte di tutti gli altri della somma bonificatagli. È pur vero che, se tecnicamente e giuridicamente perseguibile, il condomino moroso può rimborsare il suo debito mediante la prestazione gratuita di servizi od opere, quale conciliazione della vertenza de qua.
Si rammenta che l’art. 71 quater disp. att. cod. civ. disciplina la procedura per giungere a una delibera valida che consenta all’amministratore di presenziare alle sessioni della mediazione e di, eventualmente, sottoscrivere la conciliazione perfezionata.
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