PER RIVENDICARE AREE ESTERNE COMUNI A PARCHEGGIO, OCCORRE PROVARE LA DESTINAZIONE

Spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio di una determinata area, in quanto vincolata ex art. 41 sexies Legge urbanistica, di provare che la stessa sia compresa nell'ambito dell'apposito spazio riservato, in quanto elemento costitutivo dell'asserito diritto.

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CASSAZIONE 8 MARZO 2017, N. 5831 - in tema di parcheggi

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CASSAZIONE 8 MARZO 2017, N. 5831

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE 

SESTA SEZIONE CIVILE

                           

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:              

Dott. PETITTI  Stefano  -  Presidente   

Dott. ORILIA   Lorenzo  -  Consigliere  

Dott. PICARONI Elisa  -  Consigliere  

Dott. ABETE  Luigi  -  Consigliere  

Dott. SCARPA  Antonio -  rel. Consigliere  

ha pronunciato la seguente:      

                                    

ORDINANZA

sul ricorso 23853/2015 proposto da: 

D.A., rappresentato e difeso dall'avvocato F. A.; 

- ricorrente - 

CONTRO

M.F., elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato C. G., rappresentato e difeso dall'avvocato C. S.; 

M.V.,  M.F.,   F.G., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato P. T., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato S. S.; 

M.C., elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell'avvocato C. G., rappresentato e difeso dall'avvocato C. S.; 

- controricorrenti - 

avverso la sentenza n. 869/2014 della CORTE D'APPELLO di MESSINA, depositata il 17/12/2014; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10/02/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorrente D.A. impugna, articolando due motivi di ricorso, la sentenza n. 869/2014 del 17 dicembre 2014 resa dalla Corte d'Appello di Messina, che aveva rigettato l'appello proposto dallo stesso D. avverso la sentenza pronunciata il 10 ottobre 2006 dal Tribunale di Messina. La causa era iniziata con citazione del 25 gennaio 1995 effettuata da D.A. nei confronti di M.S. (domanda poi riassunta nei confronti degli eredi di questo F.G., M.F., M.V. e M.C.) ed aveva per oggetto la pretesa della natura condominiale dello spazio esterno ad ovest dell'edificio costruito dal M. nel comparto VII dell'isolato 178, (OMISSIS), ovvero comunque del riconoscimento del diritto d'uso a parcheggio di tale area in favore del D.. Resistono con controricorso F.G., M.F. e M.V., nonchè M.C..

Il primo motivo di ricorso censura la sentenza della Corte d'Appello di Messina per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Si richiamano una visura dello stralcio catastale, l'atto pubblico del 20/12/1072, l'atto di vendita Riva del 1969 e si conclude che il terreno in questione non potesse essere di proprietà esclusiva dei controricorrenti.

Il secondo motivo censura la violazione ed errata applicazione delle norme di diritto (L. n. 1150 del 1942 e L. n. 765 del 1967), per aver negato la natura condominiale dell'area in contesa.

Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all'art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio.

E' infondata l'eccezione pregiudiziale della controricorrente M.C., tendente alla declaratoria di inammissibilità del ricorso per l'errata indicazione del numero della sentenza impugnata (art. 366 c.p.c., n. 2), in quanto il ricorso reca comunque elementi sufficienti per individuare inequivocabilmente la decisione gravata.

Dalla motivazione della sentenza impugnata, si legge che la Corte d'Appello di Messina ha negato che il fatto che l'area in questione non fosse inserita nella dichiarazione di successione di M.S. avesse rilevanza per escludere la proprietà dello stesso sullo spazio esterno ad ovest dell'edificio di viale (OMISSIS); e che, ad avviso dei giudici d'appello, piuttosto, gli atti pubblici di vendita del 5.8.1969 e del 20.12.1972 provassero la proprietà del M. sullo spazio in questione. La sentenza della Corte di Messina, inoltre, motiva la non decisività delle strisce delimitanti i posti auto sul terreno in contestazione e spiega come dalla documentazione esaminata fosse emerso che lo stesso terreno non era stato destinato a parcheggio nel progetto assentito.

Il primo motivo è inammissibile, atteso che, trovando applicazione il nuovo testo dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), introdotto dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modifiche nella L. 7 agosto 2012, n. 134, non è più configurabile il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza, atteso che la norma suddetta attribuisce rilievo solo all'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti. La nuova formulazione dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, postula la deduzione dell'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Il primo motivo del ricorso di D.A. non rispetta le previsioni dell'art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4, in quanto il ricorrente non indica il "fatto storico", il cui esame sia stato omesso, il "dato", testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il "come" e il "quando" tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua "decisività", limitandosi a denunciare l'omesso esame di elementi istruttori con riguardo a fatti storici comunque presi in considerazione dalla Corte d'Appello (Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).

Il secondo motivo di ricorso è del tutto infondato.

Per affermare la natura condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c. di un'area esterna all'edificio, della quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18 (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 730 del 16/01/2008; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11261 del 18/07/2003) occorre preliminarmente accertare che si tratti di spazio destinato a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e poi che lo stesso sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione e non impiegato, invece, per realizzarvi manufatti od opere d'altra natura (cfr. Cass. 22 aprile 2016, n. 8220, non massimata; Cass. 30 luglio 1999, n. 6894; Cass. 14 novembre 2000, n. 14731; Cass. 5 maggio 2003, n. 6751; Cass. 13 gennaio 2010, n. 378). Spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio di una determinata area, in quanto vincolata ex art. 41 sexies Legge urbanistica, di provare che la stessa sia compresa nell'ambito dell'apposito spazio riservato, in quanto elemento costitutivo dell'asserito diritto (Cass. 23 gennaio 2006, n. 1221). Il ragionamento probatorio seguito dalla Corte di Messina è quindi del tutto corretto.

Il ricorso va (anaci) perciò rigettato e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza in favore dei controricorrenti F.G., M.F. e M.V., nonchè M.C..

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater all'art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell'obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare sia ai controricorrenti F.G., M.F. e M.V., sia alla controricorrente M.C. le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida per gli uni e per l'altra in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della 6 - 2 Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 10 febbraio 2017.

Depositato in Cancelleria il 8 marzo 2017

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AREE DI PARCHEGGIO NON REALIZZATE - CASSAZIONE 25 MAGGIO 2017, N. 13210

In tema di spazi riservati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, il vincolo previsto al riguardo dall’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, è subordinato alla condizione che l’area scoperta esista e non sia stata adibita a un uso incompatibile con la sua destinazione: qualora lo spazio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato invece utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura, non può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai sorto, ma semmai a quella risarcitoria, atteso che il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione dello stesso.

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CASSAZIONE 25 MAGGIO 2017, N. 13210 - Aree parcheggio non realizzate

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CASSAZIONE 25 MAGGIO 2017, N. 13210

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE 

SECONDA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:              

Dott. MAZZACANE Vincenzo -  Presidente  

Dott. BIANCHINI Bruno -  Consigliere 

Dott. MANNA   Felice -  Consigliere  

Dott. ORILIA   Lorenzo -  Consigliere  

Dott. GIUSTI  Alberto -  rel. Consigliere  

ha pronunciato la seguente:      

                                    

SENTENZA

sul ricorso proposto da: 

A.L.,  C.C.,   CA.An. e    P.M., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall'Avv. F. D. S., con domicilio eletto nello studio di quest'ultimo in Roma; 

- ricorrenti - 

CONTRO

EDIL PIAZZA , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dall'Avv. G. G. P., con domicilio eletto nello studio di quest'ultimo in Roma; 

- controricorrente - 

e nei confronti di: 

C.U.; CONDOMINIO, in persona dell'amministratore pro tempore;   D.M.M.;  V.L.;  N.I.;   T.A.;  G.R.;  G.B.;  L.S.;        D.M.;   D.P.M.;    D.P.A.;   DE.PI.Ma.;  B.T.;   C.R.;   CE.Br.;   R.A.;    BO.Ma.;   Z.R.; 

- intimati - 

avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 4985/11 pubblicata in data 23 novembre 2011; 

Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 3 aprile 2017 dal Consigliere relatore Alberto Giusti; 

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso; 

uditi gli Avvocato F. D. S. e G. P..

FATTI DI CAUSA

1. - Con atto di citazione del 28 maggio 1984, la società CI-DI Edilizia Immobiliare a r.l. conveniva in giudizio Bo.Gi. , G.G. , L.S. , D.M. , B.T. , Ca.Ri. , Ca.Em. , D.P.F. , V.L. , D.M.M. e Ce.Br. , tutti condomini dello stabile in (omissis) , nonché il Condominio del medesimo edificio, per sentirli condannare all’immediato rilascio della spazio adibito a parcheggio antistante il fabbricato, nonché al pagamento di una indennità di occupazione, dichiarando che i convenuti non hanno diritto di comproprietà, di servitù, di parcheggio o comunque di uso dello spazio antistante il fabbricato. L’attrice chiedeva in subordine di condannare il Condominio al pagamento del valore dell’area sulla base delle spese sostenute per attrezzarla, da determinare a mezzo di consulenza.

I convenuti resistevano in giudizio, chiedendo il rigetto delle pretese avversarie e formulando domanda riconvenzionale affinché fossero riconosciuti i parcheggi vincolati ai sensi della 6 agosto 1967, n. 765, poiché realizzati in forza di licenza edilizia rilasciata dopo il 1 settembre 1967, come richiesto dall’art. 18 della citata legge.

All’esito del giudizio, il Tribunale di Roma rese la sentenza n. 10488 dell’8 agosto 1988, con cui condannò i convenuti al rilascio dell’area e al pagamento per ciascuno di Lire due milioni, con gli interessi dalla domanda. Contestualmente dichiarò il B. comproprietario del detto terreno con diritto ad utilizzarla a posto auto, poiché soltanto questi aveva dimostrato in giudizio di avere acquistato l’appartamento con le pertinenze prima del 4 giugno 1973, data di vendita dell’area dalla costruttrice a Cu.Ul. .

2. - La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 1004 del 1995, rimetteva la causa al Tribunale di Roma quale giudice di primo grado, stante la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di Cu.Ul. .

3. - Con sentenza in data 16 giugno 2003, il Tribunale di Roma, a parziale modifica della precedente sentenza, dichiarava l’area in questione, di proprietà della CI.DI., soggetta al vincolo legale di destinazione a parcheggio in favore del G. e degli altri litisconsorti, determinando in dodici metri quadri per ciascuno di essi la superficie assoggettata al diritto d’uso, condannando i predetti, con esclusione di B.T. , al pagamento del corrispettivo per il predetto diritto di uso da liquidarsi in separato giudizio, rigettando le ulteriori domande e confermando le altre statuizioni della precedente sentenza n. 10488 del 1988 del medesimo Tribunale.

4. - Contro questa sentenza hanno proposto appello principale la Edil Piazza 14 s.r.l., nuova acquirente dell’area de qua, e appello incidentale il Condominio con D.M.M. , V.L. , A.L. , C.C. , Ca.An. , N.I. , P.M. , T.A. .

La Corte d’appello di Roma, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 23 novembre 2011, in parziale accoglimento dell’appello principale ed in riforma, sul punto, della sentenza gravata, ha condannato il G. , il L. , il D. , il D.P. , il B. , la Ca. , la Ce. , il Bo. , la Ca. , il V. e il D.M. a rilasciare in favore dell’appellante il suolo edificatorio per cui è giudizio, ha rigettato l’appello incidentale, ha confermato nel resto la pronuncia appellata e compensato integralmente tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.

4.1. - La Corte d’appello ha rilevato che, secondo le risultanze dell’indagine peritale, il provvedimento concessorio prevedeva la localizzazione degli spazi destinati a parcheggio al piano ingresso dell’edificio, parte in corrispondenza del fabbricato, in una sorta di piano pilotis, e parte in due zone laterali sulle testate dell’edificio.

La Corte distrettuale ha poi evidenziato che il fabbricato realizzato risultava diverso da quello rappresentato negli elaborati relativi alla concessione e non presentava aree di sosta veicolare al piano ingresso, e ciò per l’intervento di modifiche in corso d’opera, in assenza, peraltro, di concessioni in variante.

La Corte di Roma ha quindi ricordato che, in tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, ove lo spazio da adibire a parcheggio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura (diversamente dall’ipotesi in cui allo spazio realizzato conformemente al progetto sia stata data una diversa destinazione in sede di vendita), se possono ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità di vario genere, non possono, per contro, individuarsi responsabilità d’ordine privatistico né oneri di ripristino dello status quo ante. Infatti, in tale caso, il bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale (il parcheggio) non è mai venuto ad esistenza e il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione di esso né può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto ad esistenza, ma semmai solo ad una tutela risarcitoria, in ragione dell’ampio campo applicativo proprio degli artt. 871 e 872 cod. civ., in favore degli acquirenti delle singole unità immobiliari.

Per questo, la Corte d’appello ha giudicato errata la sentenza gravata nella parte in cui ha, diversamente, ritenuto di poter individuare l’area asservita sulla scorta di unilaterali manifestazioni di volontà della società costruttrice espresse per il rilascio di ulteriori provvedimenti concessori aventi ad oggetto opere diverse dall’edificio cui l’area avrebbe dovuto essere asservita.

5. - Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello l’A. , il C. , il Ca. e la P. hanno proposto ricorso, con atto notificato il 9 ed il 10 luglio 2012, sulla base di sei motivi.

La società Edil Piazza ha resistito con controricorso. Nessuno degli altri intimati ha svolto attività difensiva in questa sede.

In prossimità dell’udienza i ricorrenti e la controricorrente hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la nullità insanabile del procedimento di appello per difetto del contraddittorio ex art. 300 e ss. cod. proc. civ. per nullità della notifica dell’atto di appello ai già defunti Fernando D.P. e Bo.Gi. . I ricorrenti rappresentano che l’atto di appello della Edil Piazza è stato notificato il 16 luglio 2004 al D.P. presso il procuratore costituito in primo grado, mentre il destinatario era già deceduto in data 15 agosto 2000 nel corso del giudizio di primo grado; e fanno presente che anche il Bo. è deceduto l’(omissis) , nel corso del giudizio di primo grado.

1.1. - Il motivo è infondato.

Nel giudizio di primo grado Fernando D.P. e Bo.Gi. erano costituiti a mezzo del loro difensore, l’Avv. Antonio Di Silvestro, munito di procura per i gradi di merito, e poiché il loro decesso non è stato dichiarato né notificato nel corso del giudizio di primo grado, correttamente l’appello è stato notificato presso il loro difensore munito di procura.

Difatti, in caso di morte della parte costituita a mezzo di procuratore, l’omessa dichiarazione o notificazione del relativo evento ad opera di quest’ultimo comporta, giusta la regola dell’ultrattività del mandato alla lite, che il difensore continui a rappresentare la parte come se l’evento stesso non si fosse verificato, risultando così stabilizzata la posizione giuridica della parte rappresentata (rispetto alle altre parti ed al giudice) nella fase attiva del rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenza od eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell’impugnazione. Tale posizione è suscettibile di modificazione qualora, nella fase di impugnazione, si costituiscano gli eredi della parte defunta, ovvero se il suo procuratore, già munito di procura alla lite valida anche per gli ulteriori gradi del processo, dichiari in udienza, o notifichi alle altre parti, l’evento, o se, rimasta la medesima parte contumace, esso sia documentato dall’altra parte o notificato o certificato dall’ufficiale giudiziario ex art. 300, quarto comma, cod. proc. civ. (Cass., Sez. Un., 4 luglio 2014, n. 15295).

2. - Il secondo mezzo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967 e degli artt. 1362, 1363 e 1367 cod. civ., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia. Sostengono i ricorrenti che per la costituzione del vincolo di destinazione degli spazi a parcheggio non serve alcuna variante e nella licenza del 1968 i parcheggi non erano al piano pilotis ma la stessa licenza era condizionata alla realizzazione dei parcheggi e la condizione è stata osservata dal costruttore con l’acquisto del terreno necessario alla loro realizzazione. In particolare - si rileva - la licenza è del maggio 1968, l’acquisto del terreno da parte della costruttrice è del 5 agosto 1970, mentre l’abitabilità è stata concessa solo successivamente, il 13 agosto 1970, quando la P.A. ha verificato l’adempimento della condizione posta con la licenza.

2.1. - Il motivo è infondato.

La Corte d’appello si è correttamente attenuta al principio secondo cui, in tema di spazi riservati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, il vincolo previsto al riguardo dall’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, è subordinato alla condizione che l’area scoperta esista e non sia stata adibita a un uso incompatibile con la sua destinazione: qualora lo spazio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato invece utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura, non può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai sorto, ma semmai a quella risarcitoria, atteso che il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione dello stesso (Cass., Sez. II, 22 febbraio 2006, n. 3961; Cass., Sez. II, 7 maggio 2008, n. 11202).

I ricorrenti contestano l’applicazione di questo principio, negando che nella licenza del 1968 i parcheggi fossero al piano pilotis e sostenendo che il provvedimento abilitativo era subordinato alla realizzazione dei parcheggi.

Ma si tratta di deduzione generica, che non tiene conto della circostanza che il riconoscimento giudiziale del diritto reale di uso degli spazi destinati a parcheggi può avere ad oggetto soltanto le aree che siano destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all’edificazione, senza possibilità di ubicazioni alternative (Cass., Sez. Il, 11 febbraio 2009, n. 3393).

E, sotto questo profilo, il motivo non spiega come il terreno esterno al lotto ove è avvenuta l’edificazione, acquistato da parte dell’impresa costruttrice nell’agosto del 1970, avesse una destinazione riservata a parcheggio già secondo la licenza del 1968: non spiega, cioè, come la suddetta area risultasse vincolata in base al progetto definitivo relativo alla licenza di costruzione del 1968.

D’altra parte, la Corte d’appello ha escluso, con congruo e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, privo di mende logiche e giuridiche, che l’asservimento di tale area possa derivare da unilaterali dichiarazioni del costruttore rivolte al rilascio di ulteriori provvedimenti abilitativi aventi ad oggetto nuove opere, diverse dall’edificio cui l’area avrebbe dovuto essere funzionalmente destinata; e ciò dopo avere accertato, in punto di fatto, sulla scorta dell’indagine compiuta dal tecnico incaricato, che il progetto originario per la costruzione dell’edificio ed il provvedimento concessorio prevedevano la localizzazione degli spazi destinati a parcheggio all’interno dello stesso lotto edificando (in una sorta di piano pilotis e, in parte, in due zone laterali sulle testate dell’edificio).

3. - Il terzo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 97 Cost. e dell’art. l della legge n. 241 del 1990, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia) denuncia che la sentenza impugnata sia contraria ai principi dell’ordinamento, ad una lettura costituzionalmente orientata delle norme in esame, ai principi di buona amministrazione, di legalità, di efficacia e ragionevolezza del suo andamento, ledendo gravemente il legittimo affidamento insorto tra i condomini, siccome scaturito dalla licenza edilizia rilasciata dal Comune di (omissis) .

3.1. - Il motivo è inammissibile per la sua genericità.

L’invocazione di principi generali dell’ordinamento e della norma costituzionale sul buon andamento della pubblica amministrazione non è, da sola, sufficiente a surrogare l’accertata carenza del presupposto di fatto dell’invocata tutela, consistente nella esistenza del vincolo a parcheggio dell’area in contestazione sulla base del progetto e dei provvedimenti abilitativi all’edificazione.

4. - Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano nullità della sentenza di secondo grado (art. 111 Cost., 132 e 161 cod. proc. civ., 118 disp. att. cod. proc. civ.), violazione dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967, dell’art. 26 della legge n. 47 del 1985 e degli artt. 817 e 818 cod. civ. e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ. La sentenza d’appello sarebbe nulla per mancanza ed insufficienza di motivazione e per la mancata indicazione delle norme di legge e dei principi di diritto applicabili alla fattispecie. La sentenza avrebbe errato a non riconoscere la proprietà pro quota dell’area anche ad Ca.An. e A.L. , originaria comproprietaria, intervenuta nel giudizio di appello, i quali - si deduce - hanno acquistato l’appartamento, con ogni pertinenza, prima che l’area a parcheggio fosse venduta separatamente dal costruttore al Cu. e pertanto non hanno diritto all’uso in forza del vincolo ex lege, ma hanno diritto, come riconosciuto in primo grado a B. e Ca. , alla stessa proprietà, nella misura di legge oltre lo spazio di manovra, dell’area prospiciente l’immobile e adibita a parcheggio.

4.1. - Il motivo è inammissibile.

Esso cumula indistintamente vizio di nullità della sentenza di secondo grado per difetto di motivazione, error in indicando sotto il profilo sia della disciplina legale delle aree destinate a parcheggio sia della disciplina codicistica in tema di pertinenze, e vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, senza che, neppure dalla illustrazione del motivo, sia possibile distinguere, dal complessivo coacervo, la doglianza riferibile alla nullità della sentenza, alla interpretazione o all’applicazione delle norme di diritto appropriate alla fattispecie, o ai profili attinenti alla ricostruzione del fatto.

La censura si risolve, d’altra parte, nella richiesta della costituzione di un vincolo pertinenziale che in realtà, in base alla sentenza della Corte d’appello, non è mai venuto ad esistenza. Ed inoltre la doglianza sul punto è articolata senza riportare le clausole del contratto di acquisto che sarebbero dimostrative dell’esistenza del vincolo pertinenziale sull’area in contestazione e che il giudice del merito avrebbe male o insufficientemente valutato.

5. - Il quinto motivo è rubricato nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 18 della legge n. 765 del 1967, 1374 cod. civ. e 817 e ss. cod. civ., nonché nullità della sentenza per omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Erroneamente la sentenza di secondo grado avrebbe confermato il capo 2 del dispositivo della precedente sentenza del Tribunale, ponendo a carico degli appellanti incidentali un indennizzo (per il trasferimento del diritto d’uso, indennizzo non dovuto, in quanto il venditore non si è espressamente riservato la proprietà esclusiva degli spazi destinati a parcheggio nei rispettivi contratti di compravendita), stabilendo poi, al capo 3 del dispositivo, a carico degli appellanti incidentali un duplice indennizzo (anche per la prolungata occupazione degli spazi destinati a parcheggio).

5.1. - Il motivo è inammissibile.

La censura si rivolge in realtà contro la sentenza del Tribunale, mentre, a seguito della sentenza d’appello, è venuto meno il censurato "duplice indennizzo", perché la Corte di Roma ha mantenuto ferma la condanna al pagamento dell’indennizzo per l’occupazione (capo 3 della sentenza di primo grado), mentre - non avendo riconosciuto il diritto reale all’uso degli spazi sull’area in questione da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari - ha con ciò escluso la debenza di alcun corrispettivo per il riconoscimento giudiziale dello stesso.

6. - Il sesto mezzo lamenta nullità della sentenza per violazione dell’art. 1418 cod. civ. e per omessa pronuncia sulla domanda di nullità del contratto di trasferimento tra il Cu. e la Erre.Ci.Immobiliare, per omessa e insufficiente motivazione e per contraddittorietà della stessa. La sentenza di primo grado, confermata in appello, dichiarando il B. proprietario dell’area a parcheggio, avrebbe dovuto dichiarare, quale conseguenza necessaria, la nullità parziale del successivo contratto citato con il quale la Er-re.Ci.Immobiliare ha illegittimamente ceduto l’area comprensiva del diritto di proprietà del B. e della Ca. nonché del Ca. e della A. .

6.1. - Il motivo è inammissibile.

Si tratta di questione non affrontata nel giudizio di appello e i ricorrenti non riportano - in violazione del principio di specificità discendente dalle prescrizioni formali dettate dall’art. 366, n. 6, cod. proc. civ. - la deduzione difensiva con la quale hanno sottoposto al giudice del gravame la questione stessa.

7. - Il ricorso è rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al rimborso delle spese processuali sostenute dalla controricorrente, che liquida in complessivi Euro 2.700, di cui Euro 2.500 per compensi, oltre a spese generali e accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 3 aprile 2017.

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COME VA REGOLAMENTATA LA SOSTA NELLE AREE CONDOMINIALI?

L'assemblea può regolamentare la sosta nelle aree condominiali ma non può, a maggioranza, assegnare un posto auto in via esclusiva e a tempo indeterminato.

Cassazione 27 maggio 2016 n.17034

La vicenda si origina molti anni fa, quando l'assemblea condominiale delibera di destinare a soli quattro condomini l'uso di posti auto nelle zone condominiali.

L'uso del posto auto condominiale può essere regolamentato dall'assemblea, cosi come questa può decidere di destinare un'area comune a tale scopo (es. cortile), ma non può deliberare a maggioranza di assegnarne l'uso in via esclusiva e per un tempo indeterminabile ad un condomino o più condomini.

Il ricorrente impugnava la delibera chiedendone la nullità.

Il Tribunale riconosceva la nullità della delibera, siccome adottata solo a maggioranza in violazione della legge, dato che non avrebbe potuto decidere solo a maggioranza l'assegnazione di posti auto in via esclusiva e per un tempo indeterminato.

La Corte di Cassazione, investita della questione dopo il giudizio di appello, ha ritenuto che l'assemblea ha il potere di modificare (o anche innovare) a maggioranza la destinazione delle parti comuni, ad esempio per ricavarne posti auto, ma non può disporre che tale utilizzo sia destinato ad uno o più condomini (e non a tutti), senza che ricorra il consenso di tutti i partecipanti al condominio. 

In sostanza una simile delibera viola il diritto di pari utilizzo delle parti comuni che deve essere riconosciuto a tutti i condomini. Il diritto e la sua violazione devono essere oggetto "di un'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio".

E così la Cassazione ha statuito che "l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione), di posti macchina all'interno di un area condominiale sia illegittima, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune (cfr. sul punto Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004, che ha ritenuto affetta da nullità l'assegnazione nominativa ai singoli condomini di posti fissi, ubicati nel cortile comune, per il parcheggio della seconda autovettura: in detta pronuncia si è valorizzato il fatto per cui una tale delibera sottraeva l'utilizzazione del bene comune a coloro che non possedevano la seconda autovettura)".

Avv. Carlo Patti

Consulente Legale

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Le azioni possessorie nel condominio

La facoltà dell’amministratore, di rappresentare processualmente il condominio, non può essere limitata da alcuna delibera condominiale e neppure da una clausola di un regolamento di condominio, considerato che l’art. 1131 codice civile è una norma inderogabile per espresso disposto dell’art. 1138 codice civile.

• La rappresentanza dell’amministratore

Considerato che la natura del condominio non è stata definita dal legislatore, questo è stato definito dalla giurisprudenza e dalla dottrina un ente di gestione. E, in realtà, il condominio presenta alcune analogie rilevanti sia con la comunione sia con gli enti collettivi.

Con la prima ha in comune il diritto di comproprietà dei beni condominiali, con i secondi ha in comune gli organi deliberativo, l’assemblea, ed esecutivo, l’amministratore.

La giurisprudenza lo ha sempre definito un ente di gestione, definizione non condivisa dalla dottrina, ma, dopo la riforma intervenuta con la legge 11 dicembre 2012 n. 220, le Sezioni Unite della Cassazione gli hanno riconosciuto la soggettività giuridica (Cass. civ., Sezz. Unite, 16 settembre 2014, n. 19663).

Il contratto che s’instaura tra l’amministratore e i condomini è stato definito dal legislatore, solo con la citata legge n. 220/2012, un mandato, seppure, devo ritenere, ancora sui generis.

Infatti, quest’ultimo contratto è fondato sulla fiducia che il mandante nutre nei confronti del mandatario, mentre l’amministratore di condominio agisce e opera anche a favore di coloro che non l’hanno votato, perché assenti all’assemblea di nomina o subentrati nella proprietà ad altro condomino nel corso della gestione annuale, e, addirittura, di coloro che hanno votato contro la sua nomina a tale carica.

Il legislatore, oltre a stabilire l’obbligatorietà della nomina dell’amministratore qualora il condominio sia composto da oltre quattro condomini, ne dispone i poteri di gestione e fornisce all’amministratore la rappresentanza del condominio stesso.

La rappresentanza dell’amministratore è sostanziale e processuale e, dunque, può sia sottoscrivere i contratti nell’interesse del condominio, ad esempio quelli per la fornitura del gas da riscaldamento o per l’appalto della pulizia delle parti comuni dello stabile, sia stare in giudizio nelle cause che vedono coinvolto il condominio.

La rappresentanza processuale è sia attiva, allorché sia il condominio a promuovere un procedimento giudiziario, sia passiva, allorché questo sia radicato nei confronti del condominio.

Considerato che il condominio agisce giudizialmente per la difesa dei diritti inerenti ai beni comuni mediante il suo amministratore, sussiste in capo a ciascun condomino il potere di agire per la tutela dei beni de quibus; infatti, vi è una legittimazione concorrente dei singoli condomini per agire a tutela dei diritti comuni (Cass. civ., Sez. II, 4 settembre 2014, n. 18687).

L’amministratore può agire in giudizio autonomamente, se l’azione è coerente con i poteri al medesimo concessi dalla legge, anche se è, pur sempre, opportuna una preventiva autorizzazione dell’assemblea, per esempio, per far cessare le attività, vietate da una clausola contrattuale del regolamento, attuate da un condomino; per contro se tale azione ecceda i suoi poteri, necessita sempre dell’autorizzazione assembleare, per esempio, per proporre una domanda petitoria per rivendicare la proprietà di un’area occupata dal proprietario del fondo vicino.

La delibera, in cui si autorizza l’amministratore a radicare un giudizio, deve essere adottata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio ai sensi dell’art. 1136, IV comma, codice civile.

La facoltà dell’amministratore, di rappresentare processualmente il condominio, non può essere limitata da alcuna delibera condominiale e neppure da una clausola di un regolamento di condominio, considerato che l’art. 1131 codice civile è una norma inderogabile per espresso disposto dell’art. 1138 codice civile.

Considerato che la rappresentanza processuale dell’amministratore è inderogabile, il concorrente potere di ogni singolo condomino di intervenire in giudizio costituisce un mero intervento ad adiuvandum.

Salvo espressa disposizione contraria, l’autorizzazione concessa dall’assemblea all’amministratore di adire le vie giudiziarie è valida per tutti i gradi del giudizio e anche nell’eventuale fase esecutiva. La rappresentanza passiva dell’amministratore è, invece, illimitata e ciò per favorire i terzi che intendano citare il condominio, potendo questi notificare l’atto di citazione solo all’amministratore e non a tutti i condomini indistintamente.

Nell’ipotesi il condominio sia privo di amministratore, l’azione del terzo deve essere notificata a tutti i condomini. Qualora l’atto di citazione inerisca ad una materia che travalica i suoi poteri, l’amministratore deve convocare l’assemblea per farsi autorizzare a stare in giudizio, potendo, in caso contrario, essere revocato dal mandato ex art. 1131, ultimo comma, codice civile.

Per contro, l’amministratore difetta di legittimazione attiva allorché la controversia giudiziaria inerisca ai diritti reali dei singoli condomini o i loro rapporti contrattuali, quale la contestazione di un diritto di proprietà o la modifica delle clausole contrattuali del regolamento di condominio (Cass. civ., Sez. II, 21 maggio 2008, n. 12850).

In sostanza l’amministratore ha la rappresentanza attiva per radicare autonomamente, senza delibera assembleare, tutte le azioni che rientrano nel concetto di atti conservativi dei diritti concernenti i beni comuni, purché ricompresi nel perimetro dell’immobile costituito in condominio, ivi comprese le azioni cautelari (Cass. civ., Sez. II, 5 marzo 2015, n. 4503).

Il potere autonomo dell’amministratore, però, è limitato alla tutela della conservazione, giuridica e materiale, delle cose condominiali, e non si estende alle obbligazioni che, per contro, riguardano direttamente i condomini; quindi l’amministratore è legittimato a promuovere l’azione nei confronti del costruttore per contestare i gravi difetti delle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1669 codice civile, essendo il condominio avente causa dell’appaltatore (Cass. civ., Sez. II, 1 agosto 2006, n. 17484), mentre non può radicare alcuna azione per far valere la garanzia per i vizi della cosa venduta ai sensi dell’art. 1490 codice civile, pur concernenti le parti comuni dello stabile, essendo legittimati personalmente i singoli condomini, quali unici contraenti, acquirenti, del contratto di compravendita delle parti comuni in esame.

Né rientra, nel potere dell’amministratore, neppure l’agire per conseguire il risarcimento dei danni patiti dai condomini.

Viceversa, la legittimazione passiva dell’amministratore è illimitata (Cass. civ., Sez. II, 20 settembre 2012, n. 15838), anche se circoscritta ai soli beni condominiali, in contrapposizione agli interessi particolari dei singoli condomini.

Da quanto dedotto deriva che la legittimazione passiva dell’amministratore inerisce alle cause che riguardano sia i diritti reali sia i rapporti obbligatori del condominio, inteso questo anche nel senso che una o più parti o qualche impianto dell’edificio appartengano esclusivamente ad alcuni condomini e non a tutti (Cass. civ., Sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363).

Per tutti i motivi sopra esposti, la legittimazione passiva, come quella attiva, permane in tutti i gradi del giudizio, consentendo all’amministratore di impugnare le sentenze sfavorevoli al condominio. Qualora l’amministratore sia citato in giudizio per una causa che esorbiti dai suoi poteri ex lege, ugualmente ha la rappresentanza passiva del condominio, ma, ut supra dedotto, deve informarne subito l’assemblea, affinché questa, ove lo ritenga opportuno, possa integrare i poteri de quibus, ai fini della regolare costituzione in giudizio del condominio.

In entrambe le fattispecie analizzate, l’amministratore deve conferire al legale del condominio, sia che venga incaricato direttamente dal medesimo, sia che venga indicato dall’assemblea, una rituale procura alle liti che consenta al magistrato di comprenderne esattamente la provenienza; l’amministratore, infatti, deve dimostrare tale sua carica. Qualora poi lo stesso non sia confermato quell’incarico e venga nominato un altro soggetto, il giudizio non s’interrompe, in quanto l’art. 299 codice procedura civile inerisce alle sole ipotesi di rappresentanza legale, mentre il rapporto che si instaura tra condomini e amministratore è fondato su base volontaria (Cass. civ., Sez. III, 16 ottobre 2008, n. 25251).

• Le azioni possessorie

Tra le azioni, per le quali l’amministratore può stare in giudizio, anche senza autorizzazione del condominio, vi sono quelle a tutela del possesso che consistono in: a) azione di reintegra ex art. 1168 codice civile; b) azione di manutenzione ex art. 1170 codice civile (Cass. civ., Sez. II, 15 maggio 2002, n. 7063).

Il possesso è costituito dal potere di fatto esplicato su una cosa che si manifesta in un’attività corrispondente a quella attuata per l’esercizio della proprietà o di altro diritto reale (art. 1140 codice civile); nel caso di violazione di un siffatto potere, indipendentemente dall’aspetto psicologico, quindi, dell’autore dello spoglio, è sufficiente provare l’avvenuta turbativa del possesso.

Costituisce turbativa del possesso anche l’attività del compossessore che comporti un’innovazione della cosa comune, tale da modificarne sensibilmente le modalità d’uso (Cass. civ., Sez. II, 23 maggio 2016, n. 10624).

Infatti, in un giudizio possessorio devono essere fornite soltanto le prove del possesso e della intervenuta sua turbativa (Cass. civ., Sez. II, 11 gennaio 2016, n. 233).

Trattasi, quindi, esclusivamente della prova del fatto storico dell’esistenza del precitato potere sulla cosa, oggetto dello spoglio (Cass. civ., Sez. II, 20 maggio 2008, n. 12751).

Infatti, l’accertamento della situazione di fatto è del tutto indipendente dalla sussistenza di un diritto reale sul bene, dovendo il denunciante provare solo il suo esercizio dello jus possessionis.

La prova del possesso deve, ovviamente, essere fornita dall’attore che agisce con l’azione di spoglio o con quella di manutenzione e questi può radicare l’azione soltanto per recuperare il bene oggetto di spoglio ovvero anche per conseguire coattivamente il risarcimento dei danni patiti.

L’azione possessoria può essere esercitata entro un anno dall’intervenuta turbativa o dall’avvenuto spoglio ex art. 1168 codice civile e anche per questa fattispecie, sia dall’amministratore del condominio sia da ciascun condomino; il dies a quo, nel caso di una pluralità di atti di turbativa, decorre dal compimento del primo atto lesivo del possesso (Cass. civ., Sez. II, 10 marzo 2008, n. 6305).

Possono costituire violazione del possesso, ad esempio:

1. l’occupazione abusiva del cortile o di aree scoperte condominiali con oggetti tali da impedire o rendere estremamente difficoltoso il passaggio dei condomini;
2. l’accesso su un terrazzo di un altro condomino, senza alcuna autorizzazione da parte del proprietario;
3. un’alterazione della servitù di veduta.

L’occupazione del parcheggio da parte di terzi, costituisce certamente uno dei più frequenti spogli delle parti comuni del condominio che consentono all’amministratore di esercitare l’azione di reintegrazione nel possesso, anche se il parcheggio dei condomini avviene su un’area di proprietà extra condominiale, destinata, però, ad uso del condominio con un vincolo urbanistico ad hoc (Cass. civ., Sez. II, 27 luglio 2007, n. 16631).

Amministrare Immobili

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN Anaci

 

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Usucapione delle aree destinate a parcheggio anche se vi è vincolo

La proprietà delle aree interne o circostanziali ai fabbricati di nuova costruzione su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, può essere acquistata per usucapione, non comportando tale vincolo indisponibilità, inalienabilità e incommerciabilità.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 8 marzo – 22 aprile 2016, n. 8220

Presidente Matera – Relatore Scarpa

Una massima semplice per una vicenda assai complessa in fatto e in diritto. Il fatto: “Gli attori assumevano di aver acquistato dalla costruttrice S.r.l. Edilizia Egeria i loro rispettivi appartamenti in un complesso di tre edifici, siti in (…) ed aventi accesso da Via (omissis), da Via (omissis), e da Via (omissis) ; e che la S.r.l. Edilizia Egeria, in violazione dei cinque patti d’obbligo presentati al Comune per ottenere la licenza edilizia, non aveva destinato a parcheggio l’area di mq. 6.354,90, sottostante gli edifici e i cortili, avendo in detto spazio costruito posti auto, box e sottonegozi alienati a condomini degli edifici stessi. Aggiungevano gli attori che contro la S.r.l. Edilizia Egeria essi avevano iniziato altro giudizio, in esito al quale la Corte di Appello di Roma, con la sentenza n. 388/1992, aveva accertato il loro diritto reale all’uso dell’area destinata a parcheggio e condannato la S.r.l. Edilizia Egeria al rilascio della stessa. Poiché, nonostante le numerose richieste inoltrate agli attuali possessori, non era stato possibile ottenerne la consegna dell’area, la citazione era volta, in attuazione della citata sentenza, a conseguire la condanna dei convenuti al relativo rilascio… Costituitosi il contraddittorio, i convenuti in via preliminare chiedevano il rigetto della domanda, eccependo che la richiamata sentenza della Corte di Appello, svoltasi contra la S.r.l. Edilizia Egeria, era loro inopponibile, in quanto rimasti estranei a tale giudizio. Nel merito, i convenuti deducevano d’aver utilizzato le porzioni immobiliari, rispettivamente acquistate, secondo la destinazione urbanistica di cui alle licenze edilizie, ovvero alle concessioni in variante o in sanatoria, e aggiungevano che per tutte le porzioni era stata rilasciata la conforme certificazione di abitabilità. In via riconvenzionale, i medesimi convenuti chiedevano, quindi, che fosse accertato l’avvenuto acquisto per usucapione delle rispettive porzioni immobiliari, ai sensi dell’articolo 1159 c.c. ovvero dell’articolo 1158 c.c.; in via subordinata, domandavano che venisse determinata l’integrazione del prezzo d’acquisto, ovvero l’indennità loro spettante per la perdita del diritto sui locali acquistati.” Le questioni di diritto risolte sono molteplici. In primo luogo la Corte rileva che ove all’epoca dei fatti sussistesse regime vincolistico in ordine al trasferimento non può applicarsi la disciplina più favorevole intervenuta successivamente: “Basta ribadire, in proposito, come, secondo il costante orientamento di questa Corte, l’art.12, comma 9, della legge 28 novembre 2005, n. 246, che ha modificato l’art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che nei casi in cui, come quello in esame, al momento dell’entrata in vigore della nuova disciplina risultassero già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari, trova applicazione la disciplina anteriore, di cui al citato art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 (Cass. 5 giugno 2012, n. 9090; Cass. 1 agosto 2008, n. 21003).” in secondo luogo si afferma l’assolutezza del vincolo di destinazione che può essere fatto valere, alla stregua di un diritto reale, nei conforti di qualunque terzo: “ il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, secondo il testo introdotto dalla legge 6 agosto 1967 n. 765, art. 18, norma di per sé imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa. Tale vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l’assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia. Pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall’originario costruttore - venditore, il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d’uso direttamente nei confronti dei terzi ai quali l’originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio. In un tale giudizio (qual è quello in esame), intercorrente tra gli acquirenti degli immobili illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area pertinente a parcheggio ex art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, ed i terzi che abbiano acquistato porzioni di tale area, la nullità dei negozi stipulati dai primi, nella parte in cui sia stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione “ope legis”, è rilevabile anche “incidenter tantum”, sicché non deve necessariamente correlarsi alla verifica della sussistenza e dell’opponibilità, in via immediata o, appunto, riflessa, di un giudicato conseguito nei confronti dell’originario costruttore - venditore. Come pure, in un giudizio così congegnato, non si impone nemmeno che sia convenuto il costruttore - venditore, pur spettando a questo l’eventuale diritto (personale) a conseguire l’integrazione del prezzo di acquisto da coloro che agiscano per ottenere il riconoscimento del loro diritto d’uso sugli spazi vincolati a parcheggio (Cass. 14 novembre 2000, n. 14731; Cass. 25 marzo 2004, n. n. 5755).” Ulteriore statuizione sussiste circa la natura del vincolo di destinazione e la legittimazione della sola P.A. a variarne natura e caratteristiche per i profili di rilievo pubblicistico: “Per la concreta attuazione, invece, della costituzione del diritto reale di uso per parcheggio, soltanto in assenza di relativa previsione nell’atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti di acquisto dei singoli appartamenti, è consentito chiedere al giudice tale identificazione (Cass. 11 agosto 1997, n. 7474). Ai fini del rispetto del vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall’art. 41 sexies citato, infatti, il rapporto tra la superficie delle aree destinate a parcheggio e la volumetria del fabbricato, così come richiesto dalla legge, va effettivamente verificato a monte dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia. La rimozione del vincolo a parcheggio sulle aree individuate in sede di rilascio della concessione edilizia come condizione essenziale per lo stesso rilascio, può tuttavia avvenire tramite una nuova concessione in variante, al fine di trasferirlo su altre zone riconosciute idonee. L’art. 41 sexies della Legge urbanistica opera, pertanto, come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P.A., la quale non può autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, costituendo l’osservanza della norma condizione di legittimità della licenza (o concessione) di costruzione, e alla quale esclusivamente spetta l’accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione.“ Di grande interesse anche la notazione circa la natura dell’atto con cui il costruttore vincola quelle aree e il diritto dei condomini ad azionare i diritti derivanti, che può trarre origine non direttamente dall’atto amministrativo ma da una eventuale disciplina negoziale che lo recepisca: “l’atto con il quale un proprietario costruttore si sia impegnato nei confronti del Comune, ai fini del rilascio della concessione edilizia, a conferire una particolare destinazione a determinate superfici, non è riconducibile alla figura del contratto a favore di terzi, di cui all’art. 1411 c.c., sia perché non costituisce un contratto di diritto privato, sia perché non ha neppure la specifica autonomia e natura di fonte negoziale di un regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, caratterizzandosi, piuttosto, come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A. e non la possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla sua base. Ne consegue che, per il rispetto dell’obbligo di destinazione assunto dal proprietario-costruttore, salva l’ipotesi che esso sia stato trasfuso in una disciplina negoziale all’atto del trasferimento della singola unità immobiliare da lui realizzata, i singoli condomini non hanno alcuna azione, fermo il diritto al risarcimento del danno qualora l’inosservanza dell’obbligo concreti una violazione delle norme urbanistiche (Cass. 20 novembre 2006, n. 24572; Cass. 23 febbraio 2012, n. 2742). infine la statuizione relativa alla usucapione, che deve essere ritenuta ammissibile anche per tali beni e avrebbe anche effetto estintivo del vincolo “La Corte d’appello ha, in estrema sintesi e facendo salve le diversità delle singole posizioni scrutinate, riconosciuto in favore degli appellanti principali ed incidentali l’acquisto dei rispettivi beni per usucapione decennale, fermo restando il vincolo di destinazione a parcheggio. Ora, questa Corte ha effettivamente più volte riconosciuto come “la proprietà delle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, può essere acquistata per usucapione, non comportandone tale vincolo indisponibilità, inalienabilità e incommerciabilità” (Cass. 15 novembre 2002, n. 16053; Cass. 7 giugno 2002, n. 8262). Tale possesso utile a fini di usucapione decorre in danno del proprietario dal momento dell’atto di acquisto, essendo soltanto a far tempo da esso possibile considerare distintamente il diritto dominicale (trasferito) e quello al parcheggio (non trasferito) sull’area destinata a parcheggio. Non è stata oggetto di censura la sentenza impugnata nella parte in cui la stessa ha riconosciuto l’usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. in favore degli appellanti. La soluzione adottata avrebbe dovuto indurre, in verità, ad affrontare il profilo della configurabilità dell’usucapione decennale, ai sensi dell’art. 1159 c.c., in favore di colui che abbia acquistato, come nella specie, un’area di parcheggio asseritamente vincolata al diritto d’uso “ex lege”, quanto, in particolare, alla sussistenza del requisito del titolo idoneo a trasferire la proprietà, trattandosi di atto nullo per contrarietà a norme imperative (cfr., in senso contrario all’ammissibilità, Cass. 24 maggio 2013, n. 12996). La questione è tuttavia sottratta all’esame di questa Corte giacché, come detto, non oggetto di gravame. Ora, è evidente che la ravvisata usucapione in favore dei terzi acquirenti dell’area di parcheggio, a differenza di quanto afferma la sentenza della Corte di Roma, avrebbe effetto estintivo anche del vincolo pubblicistico di destinazione, in forza dell’efficacia retroattiva reale dell’usucapione stessa.” La sentenza è densa di moltissimi spunti di riflessione ed affronta ancora diverse questioni, assai rilevanti, così che - per coloro che siano interessati al tema - se ne consiglia comunque la lettura integrale.

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN ANACI

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A maggioranza si può decidere all’uso turnario, non quello esclusivo

Mentre è legittima la delibera, anche assunta a maggioranza, che permette l’utilizzo turnario dei posti auto tra i vari condomini, non lo è quella che delibera la trasformazione del cortile comune in posto auto riservato perennemente ad un singolo condomino o in favore di un gruppo specifico di condomini in quanto, in questo caso, viene leso il diritto di ciascun condomino di utilizzare i beni comuni. La delibera assunta a maggioranza, che riserva solo in favore di alcuni condomini l’utilizzo esclusivo del cortile deve essere dichiarata nulla e, come tale, può essere impugnata ben oltre il termine dei trenta giorni previsto per l’impugnativa delle delibere nulle. diritto di condominio ha il suo fondamento nel fatto che le parti siano necessarie per l’esistenza, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune.

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Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18dicembre 2015 – 27 maggio 2016, n. 11034

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Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 dicembre 2015 – 27 maggio 2016, n. 11034

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 dicembre 2015 – 27 maggio 2016, n. 11034 

Presidente Mazzacane – Relatore Falabella

Un principio pacifico e non controverso ma che spesso, nelle assemblee di condominio, tanto pacifico non è. Nel lontano 1980 il condominio, con delibera a maggioranza, attribuisce ad alcuni condomini l’uso esclusivo di alcuni posti auto nel cortile comune. Dodici anni dopo, nel 1992, l’assemblea conferisce mandato all’amministratore di verificare se l’utilizzo di tali posti auto sia legittimo, ritenendo la nullità della delibera del 1980. Una delle beneficiarie delle assegnazioni del 1980 conviene in giudizio il condominio per sentir accertare la nullità della delibera del 1992 (e la legittimità di quella del 1980). “Il Condominio si costituiva in giudizio deducendo che il verbale di assemblea approvato da ultimo non avesse alcun valore e concordava con l’attrice circa la validità della suddetta delibera relativa ai posti auto” (sic!). Altri condomini, successivamente, citano il Condominio e alcuni assegnatari per sentir dichiarare nulla la delibera del 1980 ed illegittimo l’uso esclusivo dei parcheggi. Le cause vengono riunite ed in primo grado il Tribunale di Roma “accertava che le aree a cortile e il giardino risultavano di proprietà condominiale e di uso comune: per conseguenza - affermava - le medesime non potevano essere destinate al godimento anche di un solo condomino. Rilevava inoltre che l’assemblea del 29 giugno 1980, con cui era stato concesso a quattro condomini il diritto di parcheggio esclusivo della loro autovettura, con esclusione del concorrente diritto degli altri, non era stata adottata all’unanimità. Concludeva nel senso che la delibera stessa dovesse considerarsi affetta la nullità: invalidità, questa, che escludeva la decadenza per il decorso del termine previsto dall’art. 1137”. Dopo una parziale riforma in appello, la causa approda in CAssazione, ove si afferma che, astrattamente, la decisione con cui l’assemblea regolamenta la fruizione dei posti auto “in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, 5 co. c.c., non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi “ Tale facoltà di disciplina incontra un limite netto nell’art. 1120 cod.civ.:“Tuttavia, la proposizione in tanto vale in quanto la delibera regolamenti l’uso e il godimento nel senso di disporre una innovazione diretta al miglioramento, all’uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni a norma dell’art. 1120, 1 co. cod.civ. … È lo stesso art. 1120 a marcare il limite che si frappone all’attuazione di innovazioni che abbiano un diverso effetto: il secondo (ora quarto) comma dell’articolo prevede infatti che sono vietate le innovazioni “che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”. Il divieto di tali innovazioni ha proprio lo scopo di evitare che il singolo condomino veda contrarsi il suo diritto di godere, entro i limiti della propria quota, di parti del condominio che sono comuni, e quindi destinate alla fruizione collettiva. Sul punto, la disposizione replica il precetto, di carattere più generale, dettato in materia di comunione dall’art. 1102 c.c.: precetto che trae origine dalla medesima ragione ispiratrice e che fa infatti divieto a ciascun comunista di impedire agli altri partecipanti della comunione di fare parimenti uso della cosa secondo il loro diritto. In tal modo, deve negarsi che l’utilizzo che il singolo condomino faccia del bene comune possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, degli altri.” La corte dunque giunge ad un giudizio di censura delle decisioni di merito: “Sulla base delle considerazioni che precedono si deve allora riconoscere che l’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione), di posti macchina all’interno di un’area condominiale sia illegittima, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune…In sintesi, dunque, la predetta assegnazione è di per sé lesiva di un uso e godimento paritario del bene: uso e godimento che va apprezzato sulla scorta di un’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio… Ha errato quindi la corte territoriale nel ritenere che la delibera del 26 settembre 1980, adottata a maggioranza, potesse assegnare l’uso, in via esclusiva, di posti macchina ad alcuni dei condomini. E sul punto va rammentato che è nulla (e non soltanto annullabile) la deliberazione dell’assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione - senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell’edificio condominiale - rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui”.

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Servitù in condominio e diritto di parcheggio

Il diritto reale di servitù può essere costituito anche nel condominio a carico di beni comuni ed a favore di beni individuali, non applicandosi in tale contesto il principio “nemini in res sua servit”.

Il diritto di parcheggio non costituisce diritto autonomo ma semplice facoltà di godimento del proprietario.

Tribunale di Massa 20 gennaio 2016

La vicenda all’esame del Tribunale è davvero peculiare. Un condomino si duole che altri condomini parcheggino nel cortile antistante il fabbricato, comune anche a soggetti terzi estranei al condominio e sul quale è costituita per titolo servitù di passo a favore della sua unità; a tal proposito sostiene che l’esistenza di servitù a carico del cortile è incompatibile con l’uso a parcheggio in assoluto - anche laddove non intralci il passaggio - e deve essere dichiarata l’inesistenza di tale diritto in capo ai comproprietari del fondo servente.

Il fatto è così delineato nella sentenza: “La complessa e non sempre lineare qualificazione giuridica che l’attore ha inteso dare alla propria istanza – così come anche risulta dalle conclusioni rassegnate all’udienza del 25 novembre 2015 - sembra volta a richiedere una pronuncia dichiarativa circa l’inesistenza di un diritto di parcheggio sull’intero mappale 3.. f. 1.. poiché, a suo dire, la mera attività del parcheggiare non sarebbe consentita ai comproprietari del fondo servente (fra i quali peraltro figura lo stesso attore) e sarebbe, in re ipsa, lesiva del diritto di servitù di passo pedonale e carraio, costituito su tale mappale con atto Notaio M. 15.9.53, in forza del quale veniva gravata di detto peso “una striscia di terreno della larghezza di metri 3,50 che partendo dalla via M. raggiunge con andamento rettilineo perpendicolare alla facciata del predetto edificio lì avancorpo della fabbrica stessa ove si apre la porta principale di ingresso” Il Tribunale respinge la domanda ed osserva che “l’attore non deduce specifiche condotte ostative nell’atto introduttivo né le lamenta e offre di provarle nelle memorie ex art. 183 c.p.c., ove si limita a dedurre prove circa l’appartenenza delle auto rappresentate nelle foto; immagini, da lui stesso prodotte, che peraltro mostrano tutte veicoli che sono parcheggiati in maniera tale da consentire pacificamente e ampiamente il transito veicolare nella striscia che costituisce proiezione del cancello di ingresso all’area”. Richiamato un orientamento giurisprudenziale, che appare consolidato, in ordine all’esistenza della servitù in condominio (“Premesso che può sussistere servitù ove il proprietario del fondo dominante sia anche comproprietario del fondo servente (Cassazione civile, sez. II, 17/07/1998, n. 6994”), il Giudice osserva che il diritto di parcheggio non costituisce un autonomo genere di posizione soggettiva ma è semplicemente una delle modalità con le quali, nell’ambito dei limiti previsti dall’art. 1102 cod.civ., il proprietario esercita il proprio diritto e che - ove tale esercizio non leda il pacifico godimento degli altri diritti sul bene - deve ritenersi perfettamente legittimo: "i comproprietari del fondo servente (fra i quali risulta lo stesso attore), esercitano la facoltà di parcheggio come una delle possibili manifestazioni della (com)proprietà di cui sono titolari (cass. 23708/2014). Non esiste un genus autonomo di diritto riconducibile al parcheggio di autoveicoli, che costituisce invece mera facoltà del titolare del diritto dominicale, che dovrà esercitarsi nei limiti dell’art. 1102 cod.civ. e nel rispetto di eventuali diritti di terzi. Tutti i comproprietari, per pacifica giurisprudenza, hanno diritto di trarre dal bene le utilità che lo stesso può dare, con l’unico limite di rispettarne la destinazione e di non impedirne agli altri di farne parimenti uso. L’attore non ha dedotto che a lui venga impedito di parcheggiare, mentre non è sostenibile che l’intero mappale sia destinato al passaggio e transito, essendo tale vincolo impresso solo alla striscia gravata di servitù che, peraltro, non risulta lesa nella sua funzione dalle condotte denunciate dall’attore."

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN

Amministrare Immobili

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