DIRITTO DI ABITAZIONE E DIRITTO DI PROPRIETA’ ECCO CHI PAGA LE SPESE CONDOMINIALI

In tema di pagamento oneri condominiali, qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell'art. 1026 c.c., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 c.c., che si riflettono anche, come confermato dall'art. 67 disp. att. c.c., sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un'obbligazione propter rem. Nella specie il condomino ingiunto proponeva opposizione al decreto ingiuntivo del Condominio eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, in forza del contratto di acquisto per notaio, egli non risultava proprietario dell’unità immobiliare bensì titolare del solo diritto di abitazione sull’immobile condominiale. Il Giudice di Pace, in parziale accoglimento dell’opposizione, condannava il condomino al pagamento di una minore somma per le spese condominiali di ordinaria amministrazione mentre la somma, dovuta a titolo di manutenzione straordinaria, veniva posta a carico della proprietaria dell’immobile.

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CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9920: DIRITTO DI ABITAZIONE E DIRITTO DI PROPRIETA'

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CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9920

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. BIANCHINI Bruno  -  Presidente   

Dott. ORILIA Lorenzo  -  Consigliere  

Dott. GIUSTI  Alberto  -  rel. Consigliere  

Dott. PICARONI Elisa  -  Consigliere  

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara -  Consigliere  - 

ha pronunciato la seguente:  

                                        

SENTENZA

                                     

sul ricorso proposto da: 

L.V., rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall'Avvocato V. G., con domicilio eletto nello studio dell'Avvocato I. T. in Roma,; 

- ricorrente - 

CONTRO

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dall'Avvocato F. G., con domicilio eletto nello studio dell'Avvocato G. in Roma; 

- controricorrente - 

avverso la sentenza del Tribunale di Bari, sezione distaccata di Acquaviva delle Fonti, n. 275/11 in data 20 dicembre 2011; 

Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 21 marzo 2017 dal Consigliere Alberto Giusti; 

udito l'Avvocato F. G; 

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. SALVATO Luigi, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. - Il Giudice di pace di Acquaviva delle Fonti, su ricorso del condominio (OMISSIS), con decreto del 18 novembre 2008 ingiungeva a L.V., indicato nella richiesta monitoria come proprietario di una unità immobiliare facente parte del condominio, il pagamento immediato della somma di Euro 948,96, oltre interessi legali e spese della procedura.

Notificato il decreto ingiuntivo, il debitore ingiunto proponeva opposizione, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, in forza del contratto di acquisto per notaio F.L.D. di (OMISSIS) in data 28 gennaio 2002, egli era titolare del solo diritto di abitazione sull'immobile condominiale, il cui diritto di proprietà apparteneva, invece, ad Z.A..

2. - Con sentenza in data 23 luglio 2009, il Giudice di pace accoglieva parzialmente l'opposizione, revocava il decreto ingiuntivo e condannava l'opponente, così come richiesto dal creditore opposto, al pagamento, in favore del condominio, della minore somma di Euro 714,75 per spese condominiali di ordinaria amministrazione, ritenendo che la ulteriore somma di Euro 234,41, essendo dovuta a titolo di manutenzione straordinaria, doveva gravare sulla proprietaria.

3. - Il Tribunale di Bari, sezione distaccata di Acquaviva delle Fonti, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 20 dicembre 2011, ha rigettato l'appello del L. e confermato la decisione impugnata, condannando l'appellante alla rifusione, in favore del condominio, delle spese del grado.

3.1. - Il Tribunale ha rilevato che gravano su chi ha il diritto di abitazione le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell'immobile, mentre le spese per le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario: pertanto, ha ritenuto corretta la distinzione, operata dal Giudice di pace, con riferimento alla diversa natura degli oneri condominiali pretesi al fine di individuare il soggetto tenuto al pagamento.

Il Tribunale ha altresì escluso che costituisca un radicale mutamento della domanda la deduzione, da parte del creditore opposto, che il L. era tenuto al pagamento, non in quanto proprietario ma, come titolare del diritto di abitazione sull'immobile facente parte del complesso condominiale.

4. - Per la cassazione della sentenza del Tribunale il L. ha proposto ricorso, con atto notificato il 2 febbraio 2013, sulla base di due motivi.

L'intimato condominio ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo (violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato nonchè motivazione omessa, insufficiente ed erronea su punto decisivo della controversia riguardante la legittimazione passiva del L.) ci si duole che il giudice del merito abbia obliterato la veste (di proprietario) in base alla quale il L. era stato considerato nel ricorso per decreto ingiuntivo e, quindi, nel provvedimento emesso dal Giudice di pace. E siccome il L. non è proprietario dell'immobile, ma titolare del diritto di abitazione, egli doveva essere considerato soggetto estraneo al giudizio, non solo per la somma pretesa a titolo di straordinaria amministrazione, ma anche per quella dovuta a titolo di manutenzione ordinaria.

1.1. - Il motivo è infondato.

Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell'art. 1026 c.c., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 c.c., che si riflettono anche, come confermato dall'art. 67 disp. att. c.c., sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un'obbligazione propter rem (cfr. Cass., Sez. 2^, 16 febbraio 2012, n. 2236; Cass., Sez. 2^, 28 agosto 2008, n. 21774).

Tanto premesso, non sono configurabili i vizi denunciati, giacchè la titolarità passiva del rapporto controverso in capo al L. avente il diritto reale di abitazione su un'unità immobiliare posta nel condominio "(OMISSIS)" - è stata riconosciuta in forza della domanda del condominio, creditore opposto, come emendata nel corso del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, in sede di comparsa di costituzione e risposta.

Risulta infatti per tabulas che, costituendosi in giudizio, il condominio ha precisato la propria domanda, dichiarando di voler insistere per la richiesta di condanna del L. limitatamente all'importo di Euro 714,15, corrispondente alle spese condominiali attinenti all'ordinaria amministrazione delle cose e dei servizi comuni.

2. - Il secondo motivo denuncia violazione del divieto di proporre domande diverse e nuove nel giudizio ordinario instaurato a seguito di opposizione a decreto ingiuntivo (con conseguente omesso rilievo della preclusione all'esercizio della giurisdizione), nonchè violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 99, 112, 342, 638 e 645 c.p.c., artt. 1026, 1004, 1005, 1117 e 1123 c.c., e art. 63 disp. att. c.p.c., e motivazione omessa, erronea ed insufficiente su fatti controversi e decisivi per il giudizio. Ad avviso del ricorrente, vi sarebbe diversità tra il titolo (causa petendi) originariamente allegato dal condominio nel ricorso a fondamento della domanda di pagamento del complessivo importo di Euro 948,96 (basato sulla qualifica di pieno proprietario del L. e, quindi, sull'implicito richiamo alla obbligazione propter rem collegata alla contitolarità del diritto di proprietà dei beni condominiali in capo al medesimo) e il titolo accertato in corso di causa e considerato quale presupposto al quale ricollegare l'accoglimento parziale della domanda (causa petendi individuata nell'obbligazione propter rem collegata al diritto di abitazione). Nell'ambito del motivo di impugnazione, il ricorrente articola due profili di censura. Il primo (rubricato preclusione all'esercizio della giurisdizione per inosservanza del divieto di proporre domande diverse e nuove nel giudizio ordinario instaurato a seguito di opposizione a decreto ingiuntivo, in riferimento all'art. 360 c.p.c., n. 4, e comunque violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui all'art. 339 c.p.c., comma 3, art. 113 c.p.c., comma 2, art. 112 c.p.c., e art. 24 Cost., comma 2, art. 111 Cost., comma 2, e art. 101 c.p.c.) sottolinea l'ontologica diversità tra l'elemento costitutivo della causa petendi addotto ed allegato a fondamento della domanda e il titolo alla base della pronuncia di condanna emessa dal Giudice di pace all'esito del giudizio di opposizione. Il secondo (rubricato violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 99, 112, 132, 342, 638 e 645 c.p.c., art. 2697 c.c., comma 1, artt. 2709, 1026, 1004, 1005, 1117 e 1123 c.c., art. 63 disp. att. c.c., nonchè motivazione omessa, erronea ed insufficiente) lamenta che la sentenza sia basata su un accertamento dei fatti e su una valutazione dei medesimi in termini giuridici "chiaramente difforme e divergente rispetto ai fatti (e connesse argomentazioni) allegati dal condominio in sede di originario ricorso per decreto ingiuntivo".

2.1. - Il motivo è infondato, sotto tutti i profili in cui si articola.

Esso muove dalla premessa che - a fronte di una richiesta, avanzata in sede monitoria dal condominio ingiungente, di condanna del L. al pagamento della somma di Euro 984,96, a titolo di spese condominiali dovute in qualità di proprietario di un'unità immobiliare posta nel complesso condominiale - costituisca un'inammissibile mutamento della causa petendi la deduzione, da parte del creditore opposto, della responsabilità del L. fondata sulla titolarità del diritto reale minore di abitazione sullo stesso immobile e per l'importo (inferiore) corrispondente alle sole spese condominiali di manutenzione e di ordinaria amministrazione.

Ma si tratta di un presupposto evidentemente erroneo.

Infatti, si ha mutatio libelli quando la parte immuti l'oggetto della pretesa ovvero quando introduca nel processo, attraverso la modificazione dei fatti giuridici posti a fondamento dell'azione, un tema di indagine e di decisione completamente nuovo, fondato su presupposti totalmente diversi da quelli prospettati nell'atto introduttivo e tale da disorientare la difesa della controparte e da alterare il regolare svolgimento del contraddittorio (Cass., Sez. 5^, 20 luglio 2012, n. 12621; Cass., Sez. 2^, 28 gennaio 2015, n. 1585).

Poichè in relazione al pagamento degli oneri condominiali la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa e anche le spese dovute dall'habitator si configurano come obbligazioni propter rem (cfr. Cass., Sez. 2^, 27 ottobre 2006, n. 23291), costituisce mera emendatio libelli, consentita, la richiesta, precisata da parte del condominio opposto in sede di comparsa di costituzione e risposta, di un importo minore rispetto a quello ingiunto, corrispondente alle sole spese condominiali di manutenzione e di amministrazione ordinaria, con esclusione di quelle di straordinaria amministrazione, in ragione della titolarità, in capo all'obbligato, non del diritto di proprietà, come esposto nel ricorso per decreto ingiuntivo, ma del diritto reale di abitazione sulla stessa unità immobiliare, il quale rappresenta, rispetto al diritto di proprietà, una situazione derivata minore.

3. - Il ricorso è rigettato.

Le spese processuali, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

4. - Poichè il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater all'art. 13, del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal controricorrente, che liquida in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 1.500,00, per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15% e ad accessori di legge;

dichiara - ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, - la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 21 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 19 aprile 2017

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POSSIBILE APERTURA DI UN VARCO A SOFFITTO VALUTATA LA CAPACITA’ DI ALTERAZIONE DELLA COSA COMUNE

Apertura di un varco nel soffitto del proprio appartamento per accede ad una parte di lastrico esclusivo. Si giunge in Cassazione dove il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1102 c.c. essendo stato interpretato in maniera troppo restrittiva: cioè, nel senso che «il solo fatto di un intervento sul bene comune con l’eliminazione di alcune travi ne determinerebbe la sua alterazione». Secondo il ricorrente questa interpretazione è da rigettare. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, ritenendo che vi sia stata effettivamente un’errata interpretazione del summenzionato articolo, in quanto il giudice di merito, una volta considerato il taglio delle travi, non ha ulteriormente valutato la sua capacità di alterazione della cosa comune, anche con riguardo alla statica dell’edificio. Si tratta, invece, di un uso lecito della cosa comune, che «solo in particolari circostanze, da dimostrare di volta in volta, può assumere aspetti lesivi per l’integrità dell’edificio, se ne compromette la sicurezza, il decoro o altra essenziale caratteristica».

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CASSAZIONE 10 MARZO 2017, N. 6253 - in tema di utilizzo cosa comune

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CASSAZIONE 10 MARZO 2017, N. 6253

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE 

SEZIONE SECONDA CIVILE

ha pronunciato la seguente:             

Dott. MIGLIUCCI Emilio  -  Presidente 

Dott. PARZIALE Ippolisto - Rel.  Consigliere

Dott. ORILIA Lorenzo -  Consigliere  

Dott. GIUSTI Alberto -  Consigliere  

Dott. COSENTINO Antonello -  Consigliere

ha pronunciato la seguente:    

                                      

SENTENZA

sul ricorso 3706-2012 proposto da:

D. P. C. elettivamente domiciliato in Roma, presso lo studio dell'avvocato G. A., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato G. B, come da procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

CONTRO

S. B, che si difende in proprio, elettivamente domiciliato in Roma, presso lo studio dell'avvocato S. C., dal quale è anche rappresentato e difeso, come da procura speciale in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 734/2011 della CORTE D'APPELLO di TRIESTE, depositata il 15/11/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/07/2016 dal Consigliere Ippolisto Parziale;

udito l'Avvocato G. B. e l'avv.to B.S., che si riportano agli atti e alle conclusioni assunte;

udito il sostituto procuratore generale, dott. Rosario Russo, che conclude per la manifesta infondatezza del ricorsi con condanna aggravata alle spese.

                             

FATTI DI CAUSA

1. L’odierno ricorrente, D.P. , realizzava un’apertura nel soffitto del suo appartamento in via (omissis) , per accedere direttamente al sovrastante lastrico solare, con funzione di copertura di parte del fabbricato ed in suo uso esclusivo. Per consentire uno stabile collegamento tra alloggio e lastrico solare proteggeva l’apertura così realizzata, delle dimensioni poi accertate e comunque incontestate di circa 6 mq (mt. 3,75 x 1.6), con una bussola in vetro.

2. L’odierno resistente, avv. S. , proprietario dell’altro alloggio posto al di sotto della copertura del fabbricato, all’esito di un giudizio possessorio, svolto anche con la presenza del Condominio, iniziava il presente giudizio, chiedendo la eliminazione dell’apertura, praticata senza autorizzazione e comunque in violazione dell’art. 1102 cod. civ. In particolare, il S. osservava che "la bussola in vetro non equivaleva ad un tetto vero e proprio a protezione della casa" e che "la sostituzione di parte del tetto con una bussola, di proprietà privata, e l’incorporaione di parte del tetto in proprietà esclusiva, costituiva violaone dell’art. 1102 cc. e degli artt. 1118 e 1119" (vedi sentenza impugnata, pag. 5).

3. Il Tribunale di Trieste rigettava la domanda del S. , ritenendo (sempre secondo la sentenza impugnata, pagg. 5 in fondo e ss) che "a) la funzione di copertura rimaneva garantita dalla bussola; b) non c’era lesione dei diritti altrui, ma solo un migliore utiliuo del diritto esclusivo; c) D.P. era legittimato a ciò non solo in quanto condomino, ma soprattutto in quanto usuario;

d) D.P. , quale unico casuario, aveva tutto il diritto di escludere dal godimento della cosa comune gli altri condomini, ad esclusione di quelle parti del terrazzo di uso comune (linda, copertura vano ascensore e scale); e) le opere non sembravano aver compromesso la statica del Condominio: tali opere avrebbero in primo luogo compromesso la statica proprio dell’appartamento di D.P. ".

4. La Corte di appello di Trieste accoglieva il gravame del S. , e condannava il D.P. dell’apertura fatta nella copertura dello stabile (tetto) del fabbricato di via (omissis) per accedere direttamente all’alloggio sottostante al tetto, con ripristino a regola d’arte dello stato antecedente". Regolava le spese del doppio grado.

4.1 - Osservava la Corte locale che: a) si trattava di giudizio petitorio e non possessorio; b) il D.P. "è intervenuto sulle strutture comuni dell’immobile, senza autorizzazione alcuna, praticando un’apertura nel tetto-lastrico solare di ca. 6 mq"; c) "per realizzare detto accesso diretto ha tagliato alcune travi del tetto sottostante al lastrico solare".

4.2 - Riteneva poi la Corte locale che: a) "l’uso esclusivo riguarda il lastrico (e nemmeno tutto), e che non coinvolge il tetto inteso come copertura dell’edificio (che è ovviamente parte comune...); b) non può dubitarsi che si sia realizzata l’alterazione della cosa comune, dal momento che è pacifico che D.P. sia intervenuto sulle travi portanti del tetto tagliandole"; c) "l’opera in concreto, per le modalità con cui è stata realizzata, anche con il taglio delle travi, avrebbe dovuto essere autorità dal Condominio e stravolge l’uso che il condomino può fare delle cose comuni". Rilevava al riguardo che: d) "non vale ripetere che il condomino D.P. così ha avuto accesso ai propri locali", e) "l’uso della parte comune da parte degli altri condomini può essere anche solo potenziale (Cass. 23065/2009)”; f) "non è consentito il mutamento dei luoghi che impedisca anche e soltanto sul piano delle possibilità o modalità di esercizio accessibilità, ispezionabilità del manufatto (Cass. 2947/1993, 10406/2001); g) "con il taglio della struttura e con la disponibilità di un accesso diretto di D.P. , si verifica, di fatto, anche una possibilità di usucapione (Cass. 17322/ 2010)".

5. Impugna tale decisione il ricorrente che formula due motivi. Resiste con controricorso la parte intimata. Le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. I motivi del ricorso.

1.1 - Col primo motivo si deduce: "Violazione dell’art. 1102 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 ovvero per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, in quanto la Corte d’appello ha fornito una interpretazione di detto articolo veramente restrittiva e non conforme ad un indirizzo giurisprudenziale altamente maggioritario". Osserva il ricorrente che la Corte locale "ha accentrato tutto il suo argomentare giuridico su un solo punto o questione e cioè ha stabilito che l’apertura della bussola avrebbe alterato la destinazione del lastrico solare, essendo intervenuti nella sua struttura". La Corte territoriale ha dato, circa l’alterazione del bene comune (che non consente di applicare l’art. 1102 cod. civ.) una "interpretazione (non suffragata né da dottrina né da giurisprudenza) limitatissima sul punto", posto che "il solo fatto di un intervento sul bene comune con l’eliminazione di alcune travi ne determinerebbe la sua alterazione". Secondo il ricorrente per valutare se via stata o meno alterazione della destinazione della cosa comune, occorre aver riguardo alla "destinazione che i condomini hanno concretamente dato alla cosa comune", non potendo consistere "in qualsiasi modificazione materiale della cosa per cui, a parte al richiamo al pregiudizio o al danno per l’uso collettivo, la sua individuazione è operata in genere in rapporto alla destinazione della cosa". Il ricorrente conclude affermando che "l’inserimento di una bussola di accesso su un lastrico solare con l’uso esclusivo dello stesso a favore del D.P. non ha alterato la sua destinazione naturale (e/o originaria), si ricorda che nello stesso lastrico solare era già inserita una bussola d’accesso condominiale". In ogni caso, prosegue il ricorrente, "la bussola d’accesso de quo fornisce sempre una copertura che ha sostituito quelle originaria". Richiama, ritenendola applicabile, la giurisprudenza di questa Corte in materia di uso dei muri perimetrali.

1.2 - Col secondo motivo si deduce: "Violazione della sentenza della Corte d’appello di Trieste per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (art. 360 n. 5 cod. proc. civ.)". La Corte locale ha "tutto apoditticamente affermato che l’eliminazione di alcune travi

costituirebbe sempre alterazione vietata dall’art. 1102 c. c, mentre come insegna la Suprema Corte nella Cass. n. 10008/1991 - in realtà si tratta di uso normalmente lecito della cosa comune, che solo in particolari circostanze, da dimostrare di volta in volta, può assumere aspetti lesivi per l’integrità dell’edificio, se ne compromette la sicurezza, il decoro o altra essenziale caratteristica".

2. Il ricorso è fondato e va accolto sotto il profilo del dedotto vizio di motivazione, per quanto di seguito si chiarisce.

2.1 - Occorre in primo luogo rilevare, in relazione all’eccezione avanzata da parte controricorrente in memoria, che la nuova formulazione dell’articolo 360 n. 5 c.p.c., introdotta dalla legge dal decreto legge 22 giugno 2012 n. 83, come convertito in legge 2012 n. 134, non è applicabile al presente giudizio, perché la sentenza impugnata è stata pubblicata il 15/11/2011, mentre la modifica in questione è applicabile con riguardo alle sentenze pubblicate a far corso dall’11 settembre 2012.

2.2 - Il ricorso è fondato perché la Corte locale, nel ritenere l’intervenuta violazione dell’art. 1102 cod. civ., ha affermato che "non può dubitarsi che si sia realizzata l’alterazione della cosa comune, dal momento che è pacifico che D.P. sia intervenuto sulle travi portanti del tetto tagliandole". La Corte di appello non ha considerato che di per sé il taglio delle travi del solaio, ove non ulteriormente valutato anche con riguardo alla statica e comunque agli altri limiti dettati dall’art. 1102 cod. civ., non può determinare l’alterazione della cosa comune che ne impedisce l’uso ai sensi della norma civilistica in questione.

Al riguardo, questa Corte di recente ha avuto occasione di affermare i seguenti condivisi principi di diritto: a) “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene. (Sez. 2, Sentenza n. 14107 del 03108/2012, Rv. 623614)"; b) "Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasforma ione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti - da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motiva ione - che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso. (Se 6 - 2, Ordinanza n. 2500 del 04/ 02/ 2013, Rv. 624921)".

Inoltre, occorre anche tener conto della peculiarità del caso in esame, nel quale è pacifico che l’apertura in questione è stata realizzata per mettere in collegamento l’appartamento di proprietà del D.P. con il sovrastante lastrico solare in suo uso esclusivo. La Corte locale in tale situazione avrebbe dovuto con un’adeguata motivazione individuare la specifica violazione dei limiti di cui alla norma citata, non potendosi appunto ritenere che il solo necessario taglio delle travi ne integrasse la violazione, dovendosi altrimenti ritenere inibito qualsiasi intervento sulla cosa comune. La Corte locale avrebbe dovuto quindi specificamente valutare, adeguatamente motivando, la violazione degli altri limiti indicati, anche con la realizzazione della bussola a copertura della nuova apertura.

3. L’accoglimento del ricorso nei limiti di cui in motivazione, determina la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Trieste, che procederà ad un nuovo esame e regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Trieste.

Così deciso in Roma, Camera di Consiglio del 19 luglio 2016

Depositato in Cancelleria il 10 marzo 2017

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CANTINE TRASFORMATE IN APPARTAMENTI E IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: Cassazione 17/02/2017 n. 3221

Fermo restando il principio che la concessione in sanatoria rilasciata dalla P.A. è ininfluente nei rapporti condominiali, è altresì confermato il principio per cui le limitazioni alla destinazione delle proprietà esclusive contenute nel regolamento contrattuale devono essere specificatamente indicate e l’accertamento delle relative violazioni va eseguito in concreto sulla base delle regole di ermeneutica contrattuale.

Non può ravvisarsi, secondo la Suprema Corte, violazione del divieto regolamentare di destinazione degli appartamenti ad uso che sia contrario, tra l’altro, “all’igiene” del fabbricato, nel caso di locali seminterrati ad uso non abitativo che sono stati modificati e destinati ad appartamenti privi dei requisiti per il rilascio del certificato di abitabilità.

L’ipotetica insalubrità di detti locali, afferma la Corte, riguarda solo le unità in questione ed i suoi abitanti ma non rileva ai fini del divieto regolamentare che fa espresso riferimento alla contrarietà ”all’igiene” dell’attività esercitata negli appartamenti; neppure sussiste violazione del regolamento in materia di destinazione d’uso in quanto nessuna disposizione del regolamento vieta espressamente la destinazione ad uso abitativo dei suddetti locali.

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CASSAZIONE 7 FEBBRAIO 2017, N. 3221: CANTINE TRASFORMATE IN APPARTAMENTI

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CASSAZIONE 7 FEBBRAIO 2017, N. 3221

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: 

Dott. BUCCIANTE  Ettore -  Presidente  

Dott. PROTO  Cesare Antonio -  Consigliere 

Dott. PETITTI   Stefano -  rel. Consigliere 

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria -  Consigliere 

Dott. GIUSTI  Alberto -  Consigliere 

ha pronunciato la seguente:

                                          

SENTENZA

                                       

sul ricorso iscritto al N.R.G. 3014/08 proposto da: 

A.F.  e  P.V., rappresentati e difesi, per procura speciale  in calce al ricorso, dall'Avvocato M. G., domiciliati ex  lege presso la Cancelleria della Corte di cassazione; 

                                                       - ricorrenti - 

CONTRO

CONDOMINIO,  persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso,  per procura  speciale a margine del controricorso, dagli Avvocati B. G.  e  M. M. (deceduto), domiciliato in  Roma,   presso  la  Cancelleria  civile  della  Corte  suprema   di cassazione; 

                                                 - controricorrente - 

avverso  la  sentenza  n. 444/07 della Corte di  appello  di  Torino, depositata il 19 marzo 2007 e non notificata; 

Udita  la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica  del  30 maggio 2014 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti; 

udito  il  Pubblico  Ministero, in persona del Sostituto  Procuratore Generale  Dott.  RUSSO Rosario che ha concluso per l'inammissibilità del ricorso.                          

CONSIDERATO IN FATTO

Con citazione del 2006 M.F. e F.R. , quali proprietari di un fondo sito in (omissis) (in catasto al f. (…), part. N. (…)) convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Aosta gli odierni controricorrenti, nonché T.O. , Be.An. , C.O.M. , Se.Fe. , G.C. ed A.F. , lamentando che l’accesso carraio al suddetto fondo era stato impedito da un basso muretto in mattoni e da un’alta pianta conifera che non ne consentiva l’accesso ad autovetture di dimensioni medie.

Chiedevano, quindi, gli attori l’accertamento della di loro esclusiva proprietà del detto mappale con diritto di vincolo reale di accesso sulla adiacente comune area cortilizia, di possibilità di realizzazione di un garage/posto auto, di eliminazione del muretto e della suddetta pianta limitatamente al necessario, nonché di fare uso dell’area medesima per il parcheggio, anche turnario, di due autovetture.

La domanda attorea veniva resistita, come - in atti, da una parte dei convenuti, che ne contestavano il fondamento, chiedendone il rigetto.

L’adito Tribunale, con sentenza n. 612/2008, rigettava le domande tutte degli attori, condannati alla refusione delle spese di lite.

Avverso la suddetta decisione, di cui chiedevano la riforma, gli originari attori interponevano appello, resistito da una parte degli originari convenuti, che instavano per la conferma della impugnata sentenza.

L’adita Corte di Appello di Torino, con sentenza n. 1342/2011 rigettava il gravame e condannava gli appellanti al pagamento delle spese del giudizio.

Per la cassazione della succitata decisione della Corte distrettuale ricorrono il M. e la F. con atto affidato a sei ordini di ò motivi e resistito con controricorso delle parti intimate di cui in epigrafe.

Non hanno svolto attività difensiva le altre parti intimate. Nell’approssimarsi dell’udienza hanno depositato memorie, ai sensi dell’art. 378 c.p.c., le parti ricorrenti ed i contro ricorrenti.

RITENUTO IN DIRITTO

1.- Deve, innanzitutto, essere del tutto disattesa l’eccezione preliminare formulata dalle parti contro ricorrenti in relazione alla notifica del ricorso "effettuata da un ufficiale giudiziario non competente".

È noto (e riconosciuto, nella sostanza, anche in controricorso) che la detta notifica "a mezzo di ufficiale giudiziario non competente" costituisce solo causa di irregolarità del procedimento notificatorio e non implica la nullità dell’atto notificato ovvero del proposto ricorso: cui ha comunque fatto seguito la costituzione dei detti controricorrenti.

2.- Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di "violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. c.c.".

Parti ricorrenti lamentano, in sostanza, l’errore, da parte della sentenza impugnata, nell’interpretazione del contratto (del di loro acquisto), in particolare dell’allegato B del medesimo e, quindi, del atto costitutivo del Condominio.

Nel ricorso viene, a tal proposito, richiamato una "schizzo planimetrico" e si prospetta la previsione, a suo tempo, della facoltà di costruire sull’area di sedime "al confine ovest del mappale (…)".

Il motivo attinge, con prospettazione che risulta - in assenza di ogni altra dovuta allegazione e trascrizione - nuova, una questione di puro merito ovvero inerente l’interpretazione correttamente data dalla Corte distrettuale con congrua motivazione immune da vizi logici.

In particolare col motivo, anche alla stregua delle nuova argomentazione, non si coglie – comunque - l’effettiva ratio posta a base dell’impugnata sentenza.

Quest’ultima ha motivatamente accertato e ritenuto che al precedente proprietario (I. ) dell’area in questione fu concesso, nel lontano 1953, solo un diritto di superficie sul suolo con possibilità di realizzazione di un garage, che non fu mai costruito con conseguente prescrizione, per decorso di termine ultraventennale, della prescrizione per non uso del detto diritto.

Il motivo è, pertanto, infondato e va rigettato.

3.- Con il secondo motivo del ricorso si deduce il vizio di "violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché insufficiente motivazione".

Viene lamentato, in modo del tutto generico, il fatto che la gravata decisione "non abbia valutato le risultanze documentali con prudente apprezzamento".

La censura non è ammissibile, sia in quanto nuova rispetto alla valutazione già svolta (da Giudice di primo grado) e non risultante appositamente censurata in sede di appello, che in ragione dell’assoluta genericità della censura stessa mossa all’evidente fine di ottenere in questa sede una revisione del ragionamento decisorio del Giudice del merito.

4.- Con il terzo motivo parti ricorrenti lamentano l’"omessa motivazione su un punto decisivo della controversia".

Viene prospettata censura in ordine alla asserita omessa considerazione del numero delle unità immobiliari (otto e non sei).

Il motivo non chiarisce quale eventuale decisiva conseguenza deriverebbe, in concreto, al fine della decisione nell’ipotesi per cui avrebbe dovuto essere preso in considerazione questo o quel numero di unità immobiliari.

La censura si pone, quindi, come del tutto ininfluente in relazione alla decisione adottata (e confermata) in sede di giudizio di merito.

La censura, quindi, non risulta - per la sua irrilevanza - fondata.

Per di più quella posta col motivo qui in esame, costituisce - allo stato degli atti- questione nuova (non risultante come già svolta nei pregressi gradi del giudizio) o comunque, come tale, ritenuta in difetto di ogni altra dovuta opportuna allegazione. Infatti "i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena d’inammissibilità, questioni che siano già comprese nel tema del decidere del giudizio di appello, non essendo prospettabili per la prima volta in sede di legittimità questioni nuove o nuovi temi di contestazione non trattati nella fase di merito né rilevabili d’ufficio." (Cass. civ., Sez. Prima, Sent. 30 marzo 2007, n. 7981 ed, ancora e più di recente, Sez. 6 - 1, Ordinanza, 9 luglio 2013, n. 17041).

Il motivo è, quindi, inammissibile.

5.- Con il quarto motivo del ricorso si prospetta il vizio di "violazione e falsa applicazione degli artt. 952 e ss. e 2643 n. 2) c.c.".

In sostanza viene censurata in ricorso l’affermazione della Corte di Appello (a pag. 12 dell’impugnata sentenza) che avrebbe terminologicamente distinta la "costituzione" del diritto di superficie "laddove l’atto originario del 1953 si era espresso in termini... di trasferimento" con asserito necessario obbligo di trascrizione.

Il motivo ripercorre, quindi, ennesimamente aspetti tutti attinenti all’interpretazione data dalla Corte territoriale (e prima ancora dal Giudice di prime cure).

Per di più quella posta col motivo qui in esame, costituisce - allo stato degli atti - questione nuova (non risultante come già svolta nei pregressi gradi del giudizio) o comunque, come tale, ritenuta in difetto di ogni altra dovuta opportuna allegazione.

Il motivo è, pertanto, del tutto inammissibile.

6.- Con il quinto motivo del ricorso si denuncia la "violazione e falsa applicazione dell’art. 2644 c.c.".

Parti ricorrenti prospettano che,la proposizione dell’eccezione di prescrizione avrebbe dovuto comportare - per le controparti - "la previa impugnazione delle trascrizioni dei pubblici registri immobiliari attestanti i plurimi trasferimento del diritto di proprietà sul mappale n. 725".

Al di là di ogni altra considerazione va rilevato, al pari di quanto innanzi dovuto fare per altri motivi, che quello in esame è motivo involgente questione nuova e prima non svolta o non documentata come non nuova.

Il motivo è, quindi, inammissibile.

7.- Con il sesto motivo si lamenta la "violazione e falsa applicazione dell’art. 69 disp. att. c.c.".

Il motivo (che, in questa. sede, riprende il quinto motivo di appello) è infondato e va rigettato.

L’omessa realizzazione di un manufatto (in ispecie il garage) non può comportare automaticamente la revisione delle tabelle millesimali.

La mancata realizzazione del manufatto medesimo "imputabile (secondo la Corte di merito) all’inerzia dei titolari" non solo non può dar luogo "al ricadere delle conseguenze sugli altri condomini", ma deve, innanzitutto (e al di là di quanto affermato dalla gravata decisione), comportare una adeguata e comprovata modificazione rispetto a quella in origine valutata alla fine della composizione delle tabelle millesimali.

Inoltre, ancora, solo una notevole alterazione dell’originario rapporto fra le parti dell’edificio potrebbe comportare - ex art. 69, n. 2) Disp. Att. c.c.) - la revisione tabellare.

Al riguardo, giova ancora evidenziare, la Corte di merito ha deciso conformemente al principio già enunciato da questa Corte (Cass. 10 febbraio 2010, n. 3001) e parti ricorrenti non allegano. idonee argomenti atti a mutare il suddetto applicato orientamento.

Il motivo deve, perciò, essere rigettato.

8.- Alla stregua di quanto innanzi esposto, affermato e ritenuto il ricorso deve essere rigettato.

9.- Le spese seguono la soccombenza e, per l’effetto, si determinano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, al pagamento in favore delle parti controricorrenti delle spese del giudizio, determinate in Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15%. ed accessori come per legge

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IL BOX PERTINENZIALE DI UN ALLOGGIO DEVE ESSERE TRASFERITO DI DIRITTO IN CASO DI VENDITA? Cassazione 3 MAGGIO 2016, N. 8693

Gli acquirenti di un appartamento agivano in giudizio, avanti al Tribunale di Milano, nei confronti dei venditori sostenendo di avere diritto, per legge, al trasferimento in proprietà di un box pertinenziale all’appartamento acquistato. Gli attori chiedevano inoltre il risarcimento danni per aver preso in affitto un altro box nei paraggi. I convenuti respingevano tutte le domande attoree e in subordine chiedeva domanda riconvenzionale, per l’eventuale trasferimento del box pertinenziale fosse condizionato al pagamento del prezzo corrispondente al valore di mercato del bene oggetto di controversia. Il Tribunale di Milano accoglieva la domanda per l’assegnazione in proprietà di un box pertinenziale disponendo il trasferimento della proprietà contestualmente al pagamento di un importo. Gli attori proponevano appello per il mancato riconoscimento dei danni relativi al mancato utilizzo di un box e per l’integrazione del prezzo di acquisto. La Corte d’Appello riconosceva il diritto degli appellanti al risarcimento danni per il periodo successivo alla sentenza di primo grado, avendo nel mentre la società appellata alienato a terzi il box in questione. La Cassazione accoglieva i motivi della società venditrice rilevando come il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado fosse avvenuto solo per quanto riguarda il trasferimento di un box (che nessuno aveva impugnato in appello) in favore degli attori, mentre non poteva riguardare il capo della sentenza relativo all'obbligo della società venditrice di consegnare agli attori tale bene: dato che gli attori stessi avevano contestato, in appello, sia l'individuazione del box, che il fatto di dover versare un corrispettivo. In sostanza, secondo la Cassazione, il fatto che non vi fosse un obbligo passato in giudicato della società venditrice di trasferire agli attori il box contestato, comporta come logica conseguenza che questi ultimi non possano vantare un diritto al risarcimento del danno con termine iniziale fissato al deposito della sentenza di primo grado.

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CASSAZIONE 3 MAGGIO 2016, N. 8693: trasferimento beni immobili pertinenziali

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CASSAZIONE 3 MAGGIO 2016, N. 8693

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BIANCHINI Bruno - Presidente -
Dott. ORICCHIO Antonio - rel. Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere -
Dott. SCARPA Antonio - Consigliere -
Dott. CRISCUOLO Mauro - Consigliere -

ha pronunciato la seguente:    

SENTENZA

                                      

sul ricorso 21408/2011 proposto da:
TAO 88 SRL, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato P. M., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato D. A. G.;

                                                       - ricorrente - 

contro

L.M.M., P.A., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato C. V., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato M. C. M.;

                                                 - controricorrenti - 

avverso il provvedimento n. 263/2011 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 02/02/2011; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/02/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO ORICCHIO; 

udito l'Avvocato P. G., con delega depositata in udienza dell'avvocato M. P. difensore del ricorrente che si riporta agli atti depositati; 

udito l'Avvocato V. C., difensore dei resistenti che si riporta agli atti depositati; 

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DE AUGUSTINIS Umberto, che ha concluso nulla oppone all'istanza di oscuramento dei dati personali; nel merito rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione in data 27.06.2001 i coniugi P.A. e L.M.M. , in qualità di acquirenti di un appartamento sito in (omissis), convenivano in giudizio avanti al Tribunale di Milano la società Tao 88 s.r.l., che aveva loro venduto in data 18.04.1994 l’immobile di cui sopra, assumendo di aver diritto per legge al trasferimento in proprietà di un box pertinenziale all’appartamento acquistato. Gli attori oltre alla domanda ex art. 2932 c.c., previa identificazione del box da trasferire, chiedevano al Tribunale il risarcimento dei danni conseguenti alla loro partecipazione alle spese relative alle parti comuni, comprensive dei box auto, e delle spese affrontate per affittare un box nei paraggi dell’appartamento, non avendone uno in proprietà.

Si costituiva in giudizio la Tao 88 srl chiedendo respingersi tutte le domande attoree; in subordine svolgeva una domanda riconvenzionale, con cui chiedeva che l’eventuale trasferimento del box pertinenziale fosse condizionato al pagamento del prezzo corrispondente al valore di mercato del bene oggetto di controversia.

Il Tribunale di Milano con sentenza del 29.11.2005, accertava il diritto degli attori alla proprietà di un garage all’interno dell’edificio condominiale di via (omissis), quale pertinenza dell’appartamento acquistato dalla convenuta. Disponeva altresì che, previo pagamento da parte dei coniugi P. dell’importo di Euro 28.405,13, fosse trasferita in capo agli attori l’autorimessa identificata al NCEU di Milano al foglio 190, mapp. xxx, sub xx, sita al secondo piano interrato dello stabile, come individuata dal CTU, ordinando di conseguenza alla società convenuta di consegnare il bene indicato libero da persone e cose.

Avverso la suddetta decisione P.A. e L.M.M. proponevano appello limitatamente alla statuizione relativa all’individuazione del box da trasferire ed all’ordine di integrare il prezzo di acquisto, nonché con riguardo alla domanda di risarcimento del danno per la mancata fruizione e trasferimento del box, già formulata in primo grado.

Si costituiva in giudizio la Tao 88 srl chiedendo respingersi tutte le domande degli appellanti.

La Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 263/2011 depositata in data 02.02.2011, in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannava la Tao 88 srl a pagare agli appellanti la somma di Euro 8.383,00, oltre interessi legali dalla sentenza sino al saldo, a titolo di risarcimento del danno per il mancato godimento del box pertinenziale.

A sostengo di questa decisione la Corte territoriale, dopo aver dichiarato la formazione del giudicato in ordine al diritto dei coniugi P. alla proprietà di un’autorimessa pertinenziale, evidenziava che il box individuato dal Tribunale, sulla base delle conclusioni del CTU, era del tutto idoneo al ricovero delle automobile, per cui non vi erano motivi per riformare la decisione del primo grado. Quanto all’integrazione del prezzo originario, individuata correttamente dal giudice di prime cure nella misura di Euro 28.405,13, la Corte riteneva che essa fosse necessaria per ripristinare il sinallagma funzionale del contratto, considerato che dagli atti non erano emersi elementi per ritenere che il valore del box trasferito in proprietà fosse stato ricompreso o fosse da ricomprendere nel prezzo dichiarato nell’atto di vendita.

In ordine infine alla domanda di risarcimento del danno per l’indisponibilità del box, la Corte d’Appello riconosceva il diritto degli appellanti limitatamente al periodo successivo alla sentenza di primo grado, ritenuta immediatamente esecutiva, la cui attuazione era stata però resa impossibile dalla società appellata che, nelle more del giudizio di secondo grado, aveva venduto a terzi il box in questione. Liquidava tali danni equitativamente in misura di Euro 8.383,00. oltre interessi legali dalla sentenza sino al saldo.

Avverso la predetta decisione la Tao 88 srl proponeva ricorso per cassazione, formulando due distinti motivi. Resistevano gli appellanti P.A. e L.M.M. con apposito controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo ex art. 360 n. 3 c.p.c., la ricorrente eccepisce la violazione degli artt. 282 c.p.c. e 2909 c.c., ritenendo che la Corte territoriale abbia erroneamente riconosciuto agli appellanti il diritto al risarcimento del danno per la mancata disponibilità del box per il periodo successivo alla sentenza di primo grado, considerata immediatamente esecutiva, quando invece l’obbligo di trasferimento del bene ex art. 2932 c.c. si sarebbe configurato solo a seguito del passaggio in giudicato della decisione sul punto.

Secondo la società ricorrente, siccome in capo alla stessa Tao 88 srl non sussisteva un obbligo di consegna del box prima del passaggio in giudicato della sentenza, non poteva imputarsi alla ricorrente medesima il danno relativo al mancato godimento del bene da parte dei resistenti nel periodo successivo alla decisione del Tribunale di Milano.

2.- Con il secondo motivo ex art. 360 n. 3 c.p.c., viene addotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 2043 c.c., per avere la Corte distrettuale affermato il diritto degli appellanti al risarcimento del danno, malgrado difettasse la prova del nesso di causalità tra la condotta della Tao 88 srl ed il danno ed invece apparisse evidente che la causa del danno lamentato fosse addebitabile proprio agli appellanti.

Infatti -secondo parte ricorrente- i coniugi P. , dopo la sentenza di primo grado che disponeva a loro carico il pagamento di Euro 28.405,13, non avevano provveduto al pagamento di tale somma, né l’avevano messa a disposizione di controparte, ed, anzi, avevano impugnato la sentenza contestando la decisione proprio sul punto relativo all’integrazione del prezzo originario.

Ne conseguiva che non poteva esserci un obbligo di trasferire il bene, se non vi era stato in contemporanea il pagamento dell’integrazione del prezzo, nel caso di specie indicato dal giudice quale condizione per effettuare il trasferimento stesso.

3.- I due motivi possono essere trattati congiuntamente in quanto entrambi attengono al diritto degli attuali controricorrenti al risarcimento del danno conseguente al mancato utilizzo del box trasferito a seguito della sentenza ex art. 2932 c.c..

Essi sono fondati nei termini di seguito esposti.

3.1- In primo luogo va evidenziato che la Corte di Appello, in premessa alla sua motivazione, ha affermato che fosse passata in giudicato solo la statuizione relativa al diritto degli attori al trasferimento in proprietà di un box, quale pertinenza dell’appartamento acquistato.

Infatti i coniugi P. avevano impugnato la decisione di primo grado sia con riguardo all’individuazione del box identificato al foglio 190, mapp. 231, sub 66, sia relativamente all’obbligo di integrare il prezzo quale corrispettivo del box trasferito in forza della sentenza.

Senonché, proprio in ragione della permanente pendenza della lite sui due suddetti e connessi aspetti, la statuizione che disponeva in capo alla società Tao 88 srl l’obbligo di trasferimento ai coniugi P. del box sub 66 non era né poteva essere compiutamente esecutiva, a differenza di quanto sostenuto dai giudici di secondo grado e tenendo presenti i principi regolanti la fattispecie.

Sul punto va rilevato che la questione attinente alla provvisoria esecutorietà della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c., è stata decisa di recente dalla sentenza, Sez. Un., 22 febbraio 2010, n. 4059, Rv. 611643, che ha affermato quanto segue: "Nell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, l’esecutività provvisoria, ex art. 282 cod. proc. civ., della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., è limitata ai capi della decisione che sono compatibili con la produzione dell’effetto costitutivo in un momento successivo, e non si estende a quelli che si collocano in rapporto di stretta sinallagmaticità con i capi costitutivi relativi alle modificazione giuridica sostanziale. Essa, pertanto, non può essere riconosciuta al capo decisorio relativo al trasferimento dell’immobile contenuto nella sentenza di primo grado, né alla condanna implicita al rilascio dell’immobile in danno del promittente venditore, poiché l’effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla stessa sentenza si produce solo dal momento del passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell’immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia." (Nella specie, le Sezioni unite hanno confermato - con riferimento ad un giudizio di sfratto per morosità - la sentenza impugnata con la quale era stata esclusa la provvisoria esecutività della condanna implicita al rilascio dell’immobile, in danno del promittente venditore, nel caso di domanda di esecuzione in firma specifica diretta al trasferimento del bene proposta dal promissario acquirente). (Conf. sent., Sez. III, n. 4907/2011, Rv.616869).

Coerentemente a questo arresto giurisprudenziale qui recepito, si può affermare che la condotta della società Tao 88 srl, la quale nelle more del giudizio di appello aveva trasferito a terzi il box identificato al foglio 190, mapp. 231, sub 66, non fosse in violazione delle statuizioni passate in giudicato.

Infatti la condanna a consegnare il predetto box sub 66 non era provvisoriamente esecutiva, come invece ritenuto dalla Corte d’Appello, perché essa era connessa al trasferimento della proprietà derivante dall’effetto traslativo della sentenza ex art. 2932 c.c..

3.2- Di conseguenza l’affermazione di cui sopra incide sul diritto dei coniugi P. ad ottenere il risarcimento del danno per il mancato godimento del box sub 66, diritto che i giudici di appello hanno limitato al periodo successivo alla sentenza di primo grado, sull’assunto che essa avesse disposto un trasferimento immediatamente esecutivo.

3.3- La fondatezza del primo motivo di ricorso in ordine alla mancata provvisoria esecutività della sentenza costitutiva di primo grado, assorbe il secondo motivo, dato che il risarcimento dei danni aveva come presupposto logico un preteso (errato) principio di diritto opposto a quello correttamente affermato con la citata decisione delle S.U..

3.4- Per effetto ed in conseguenza dell’accoglimento del primo motivo del ricorso in esame va cassata l’impugnata sentenza quanto al relativo capo di decisione.

Non sussistendo la necessità di ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito con il rigetto della domanda risarcitoria dei contro ricorrenti.

4. - Quanto alle spese di lite, questo Collegio ritiene che esse vadano integralmente compensate per l’intero giudizio, tenuto conto che la domanda principale dei coniugi P. , ossia ottenere il trasferimento coattivo di un box, ha trovato accoglimento sin dal primo grado.

5. - Quanto infine alla richiesta di oscuramento dei dati personali ai sensi dell’art. 52 del D.lgs. n.196/2003, essa va accolta ricorrendone i presupposti, e pertanto viene disposta apposizione dell’annotazione prevista dal citato art. 52.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbito il secondo motivo, cassa in relazione al motivo accolto l’impugnata sentenza e decidendo nel merito rigetta la domanda di risarcimento di cui alla gravata decisione e compensa integralmente le spese dell’intero giudizio.

In accoglimento dell’istanza ai sensi del D.lgs. n. 196/2003, dispone l’oscuramento dei nominativi delle parti.

Sentenza redatta con la collaborazione dell’assistente di studio dott. Giuseppe Marra. 

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 4 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 3 maggio 2016

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COME GUADAGNARE IN CONDOMINIO: oggi è fondamentale!

Invero il condominio, secondo i connotati che gli attribuisce la legge e rimasti pressoché invariati con la novella n. 220/2012, non è e non può essere un ente con finalità di lucro. Ciò in quanto nel nostro ordinamento il condominio non ha personalità giuridica (al contrario di Inghilterra e Spagna) e quindi non gode dell'autonomia patrimoniale perfetta (ovvero non ha un patrimonio separato e diverso da quello formato dai versamenti dei condomini) né può essere titolare del diritto dl proprietà dei beni comuni (i beni comuni sono dei singoli condomini pro quota millesimale).

Il condominio è, e resta ancora, una forma di comproprietà, sebbene peculiare, in quanto forzosa e indivisibile caratterizzata dalla relazione strumentale di accessorietà tra le cose e gli impianti comuni e le proprietà individuali (Corona, Proprietà e maggioranze nel condominio negli edifici, Torino 2001, 3).

Tuttavia, come osserva il Bianca (C.M. Bianca Il condominio, Torino 2007, 17), il condominio non può esaurirsi nella definizione di comproprietà tra i condomini, poiché esso indica anche l'organizzazione che i condomini si danno, organizzazione che pur non avendo i requisiti della persona giuridica ha pur sempre una sua soggettività giuridica.

di Elisabetta Zoina

consulente legale ANACI

fonte: Dossier Condominio

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