L’accettazione della nomina dell’amministratore di condominio

I. L’obbligo di nomina

II. Il perfezionamento del rapporto di amministrazione

III. Contenuto della delibera di nomina

IV. Nomina e regolamento

V. Contenuto dell’atto di accettazione

VI. La polizza come condizione di efficacia della nomina.

Il riformato comma 1 dell’art. 1129 c.c. stabilisce che l’obbligo di nomina dell’amministratore si determina quando i condomini sono più di otto. L’obbligo sorge a carico dei condomini, e dunque della relativa assemblea, ovviamente, e giammai a carico del venditore delle singole unità abitative di cui è composto il condominio . Lo stesso obbligo di nomina diviene attuale non appena venga raggiunto il requisito numerico, cosi rideterminato da quattro ad otto dalla legge n. 220/2012, ovvero quando i condomini, intesi come proprietari esclusivi, pro indiviso, di una parte dell’edificio medesimo, in conseguenza di acquisto per atto tra vivi, o di divisione o anche di successione mortis causa, divengano, appunto, più di otto.

La norma non esclude, peraltro, la possibilità di nomina di un amministratore quando i condomini siano otto o meno di otto. Qualora, cioè, in relazione al numero degli appartamenti, non sia integrato il requisito numerico di nomina obbligatoria, può darsi comunque incarico ad un apposito mandatario di svolgere taluna delle funzioni attribuite dalla legge all’amministratore.

Vengono contemplate in dottrina due situazioni che sfuggono all’esplicita regolamentazione dell’art. 1129 c.c.: l’ipotesi dell’amministratore nominato, appunto, in un edificio in cui il numero dei condomini sia inferiore a nove, che dovrebbe comunque rimanere soggetto alla relativa disciplina; l’ipotesi, all’inverso, in cui, pur essendo i partecipanti più di otto, gli stessi concordino sulla superfluità di nominare l’amministratore, nel qual caso, ferma la possibilità sempre di sperimentare la strada della nomina giudiziale, il punto di riferimento nei rapporti con i soggetti esterni al condominio dovrebbe individuarsi nella «persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore» (v. art. 1129, comma 6, c.c.).

II. Il perfezionamento del rapporto di amministrazione.

La nomina dell’amministratore è da ritenere realizzata, con la derivante efficacia nei confronti dei terzi, anche ai fini della rappresentanza processuale dell’ente, solo dal momento in cui sia adottata la rispettiva deliberazione dell’assemblea nelle forme di cui all’art. 1129 c.c. e ad essa consegua l’accettazione dell’amministratore designato. Non rileva, quanto meno sotto l’aspetto dei rapporti con i terzi, il dato che l’amministratore possa anche essere nominato pure mediante una manifestazione di volontà diversa dall’espressa investitura nell’ufficio da parte dell’assemblea: la formale deliberazione di nomina, nelle modalità supposte dall’art. 1129, comma 1, c.c., e la sua conforme accettazione soddisfano le esigenze di certezza e di affidamento avvertite dagli estranei che debbano negoziare con il condominio o agire in giudizio nei suoi confronti. Il terzo che vuol far valere in giudizio un diritto nei confronti del condominio ha, quindi, l’onere di chiamare in causa colui che ne ha la rappresentanza sostanziale secondo la delibera dell’assemblea dei condomini, e non può tener conto di risultanze derivanti da documenti diversi dal relativo verbale, sicché è inesistente la notificazione di un atto processuale a soggetto che appaia soltanto essere amministratore del condominio.

La necessità dell’accettazione della nomina da parte dell’amministratore dall’assemblea si desume da due esplicite norme della riformata disciplina del condominio:

1.  l’art. 1129, comma 2, c.c. prevede che l’amministratore “contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico” debba comunicare “i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore ed il registro di contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”.
2. l’art. 1129, comma 14, c.c., secondo il quale “l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

L’art. 1130, n. 7, c.c. postula, a sua volta, anche che il verbale di nomina dell’amministratore debba essere annotato in apposito registro.

L’esigenza di un’accettazione formale della nomina da parte dell’amministratore incaricato è conclusione quindi imposta dalla Riforma del 2012, a differenza di quanto poteva sostenersi in precedenza. La fattispecie normativa della nomina assembleare dell’amministratore assume, infatti, inequivoci contorni di proposta contrattuale, rivolta dal gruppo dei condomini, inteso quale unitaria parte complessa, all’amministratore designato, avendosi per perfezionato l’accordo sol con l’accettazione di quest’ultimo.

L’art. 1129, comma 2, c.c., che enuncia gli obblighi di informazione, di trasparenza e di completezza, cui è vincolato l’amministratore al momento stesso del conferimento dell’incarico, e l’art. 1129, comma 14, c.c., che sancisce un generale principio di predeterminazione onnicomprensiva del corrispettivo, rendono, infatti, incompatibile con la nomina dell’amministratore del condominio la disposizione dell’art. 1392 c.c., secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita. Sembra non più sostenibile, in sostanza, che la nomina dell’amministratore possa risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell’assemblea e dall’annotazione nello speciale registro, pure dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio.

Si perviene così ad un’interpretazione ormai omogenea rispetto a quella che si segue per gli amministratori delle società di capitali, con riguardo ai quali si sostiene pacificamente che, ai fini della costituzione del rapporto di amministrazione, non è sufficiente la nomina, essendo indispensabile l’accettazione del nominato, cui fa espresso riferimento l’art. 2385 c.c.

In quanto accettazione di proposta contrattuale, quella dell’amministratore nominato rimane regolata dall’art. 1326 c.c., sicchè essa, per determinare l’instaurazione del rapporto di amministrazione, deve essere conforme alle condizioni stabilite nella deliberazione dell’assemblea ed essere comunicata all’assemblea stessa nel termine da questa stabilito, ovvero in quello che possa ritenersi necessario, vista la natura dell’affare.

E’ da intendersi quindi per superato, alla stregua dei citati riferimenti di diritto positivo emergenti dalla legge n. 220/2012, l’orientamento giurisprudenziale che riconosceva pienezza di poteri gestori all’amministratore la cui nomina assembleare non era stata immediatamente seguita dall’accettazione (nella specie, per aver il nominato amministratore subordinato l’accettazione dell’incarico a determinate condizioni, successivamente non avveratesi), sull’assunto che l’operatività della nomina dell’amministratore condominiale non discende dall’accettazione, perché “questo specifico rapporto di mandato non ha una fonte contrattuale, ma trova la sua regolamentazione iniziale nell’investitura dell’assemblea” . Già, del resto, si era negata l’ammissibilità del giuramento, sia decisorio che suppletorio, sulla qualità di amministratore di condominio, essa implicando, appunto, l’accettazione della nomina, che è un atto negoziale e non un fatto storico.

III. Contenuto della delibera di nomina. 

L’obbligo di cui all’art. 1129, comma 1, c.c. può però dirsi rispettato soltanto allorché, nel condominio, al quale partecipino più di otto condomini, l’amministratore sia nominato dall’assemblea per un periodo di un anno, con facoltà di revoca in ogni tempo, ma con conferimento delle “normali” attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. L’assemblea, al più, può esonerare l’amministratore da talune delle competenze ad esso riservate dal citato art. 1130 c.c., ma non invece privarlo di ogni sua funzione, ovvero delle sue essenziali mansioni gestorie e rappresentative, perché ciò equivarrebbe ad un’elusione dei meccanismi di nomina e di revoca, posti dal medesimo art. 1129 c.c., e lascerebbe inevasa, di conseguenza, la necessità di darsi un amministratore effettivo, sottolineata dalla disciplina inderogabile in esame. Stando al dato testuale dell’art. 1131 c.c., pare perciò indubbio che l’assemblea o il regolamento possano ampliare i poteri dell’amministratore, ma non espropriarlo delle medesime attribuzioni. Le facoltà dell’amministratore sono inderogabili “in peius” dall’assemblea, sia pur soltanto per dettarne norme di comportamento, e ciò in ragione innanzitutto della tutela dei terzi che entrano in contatto col condominio. Anzi, il potere dell’amministratore di rappresentare il condominio nell’ambito delle attribuzioni conferitegli dall’art. 1130 c.c. non risulta limitabile nemmeno per volontà dell’amministratore stesso.

Per alcuni non si può affatto consentire all’assemblea di ridurre la rappresentanza processuale e sostanziale dell’amministratore, stante l’inderogabilità dell’art. 1131 c.c. da parte del regolamento di condominio, in base al rinvio operato dall’art. 1138, comma 4, c.c. Sicché nemmeno una deliberazione unanime, o comunque l’assenso di tutti i condomini, potrebbero negare o diminuire la funzione di rappresentanza esterna dell’amministratore, in quanto espressione della coesione del gruppo posta a presidio degli interessi dei terzi . Il discorso potrebbe dirsi diverso unicamente per i condomini che non hanno più di otto membri, laddove l’assemblea è libera di nominare o meno un amministratore, e deve perciò essere altrettanto libera di conferirgli, o meno, in tutto, o in parte, i tipici poteri di rappresentanza.

Sennonché, la contrapposta derogabilità dell’art. 1130 c.c. ha indotto la giurisprudenza ad ammettere che il regolamento condominiale (approvato per contratto o frutto di deliberazione della maggioranza) possa legittimamente sottrarre all’amministratore stesso, e quindi conferire all’assemblea, il potere di decidere autonomamente in ordine al compimento di eventuali atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, subordinando alla decisione dell’organo collegiale l’esercizio da parte dell’amministratore della relativa azione giudiziaria . Si sostiene, altrimenti, che l’assemblea dei condomini, essendo provvista di una competenza generalizzata, può in ogni momento sostituirsi all’amministratore e privarlo dei suoi poteri, in base al criterio di normale revocabilità del mandato di cui all’art. 1723 c.c. . Né sarebbe ravvisabile un interesse giuridico dell’amministratore all’esecuzione dell’attività gestoria delle cose comuni, in forza di un obbligo assunto in tal senso dall’assemblea, tale da rendere irrevocabile il mandato, ai sensi dell’art. 1723, comma 2, c.c., essendo, piuttosto, il potere di rappresentanza dell’amministratore unicamente orientato alla tutela dell’interesse comune, è, cioè, alla tutela dell’interesse espresso dalla maggioranza dei condomini all’utilizzazione ed al godimento delle parti comuni. L’argomento è che “l’amministratore agisce infatti per conto del condominio e non può quindi opporsi a che il condominio decida e compia atti che lo concernono” . Se, del resto, fosse appropriata la configurazione normativa in termini di mandato della relazione che unisce l’amministratore ai condomini, bisognerebbe consentirsi all’assemblea di rimodulare, in misura, anche rilevante la sfera di attribuzioni delineata dall’art. 1130 c.c. Essendo l’assemblea quella che conferisce il mandato, essa potrebbe sempre ampliarlo o restringerlo.
Si è anche richiamata l’attenzione sul diverso trattamento che le norme sul condominio dedicano al profilo processuale della rappresentanza dell’amministratore, nel senso dell’inderogabilità dell’art. 1131 c.c., ed al profilo sostanziale del mandato ex lege, nel senso, invece, della derogabilità dell’art. 1130 c.c. Le attribuzioni gestorie dell’amministratore non sembrano, insomma, privare l’assemblea della competenza a deliberare circa l’amministrazione delle cose comuni, dovendosi comprendere il potere di amministrare nel contenuto del diritto di condominio; e nella generalizzata competenza dell’assemblea si include la facoltà di modificare o di ridurre – mediante approvazione di norma regolamentare o di deliberazione adottata a norma dell’art. 1138, comma 3, c.c. - le attribuzioni sostanziali dell’amministratore, fino al punto di sostituirsi a quest’ultimo nelle decisioni di gestione, sia pur sempre per taluni affari o per un tempo definito, in modo da non lasciare il condominio privo dell’indispensabile rappresentante voluto dal codice. Poco conta che i poteri appaiano conferiti all’amministratore - mandatario direttamente dalla legge, atteso che il mandato voluto dall’art. 1130 c.c. persegue esclusivamente gli interessi dei condomini-mandanti. Per l’intima connessione esistente tra mandato e rappresentanza processuale, ridotte le attribuzioni sostanziali dell’amministratore, ne verrebbe corrispondentemente limitata pure la rappresentanza processuale. Beninteso, tale limitazione della rappresentanza processuale dell’amministratore sarebbe concepibile per la sola legittimazione ad agire, e non per la legittimazione ad essere convenuto in giudizio: giacché la legittimazione attiva attiene essenzialmente alla relazione tra condomini ed amministratore, e ammette, quindi, di essere ampliata e circoscritta secondo volontà ed interesse dell’assemblea, laddove non può rimettersi alla disponibilità della medesima assemblea la legittimazione passiva dell’amministratore in ordine alle liti concernenti le parti comuni, prevista dall’art. 1131, comma 2, c.c., sopperendo in questi casi la rappresentanza processuale attribuitagli all’esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti di tutti i condomini.

IV. Nomina e regolamento.
L’art. 1138, comma 4, c.c., peraltro, elenca una serie di disposizioni, relative all’ordinamento condominiale, ivi comprese quelle concernenti la nomina e la revoca dell’amministratore, la cui inderogabilità è assoluta: la disciplina non può subire deroghe o modifiche neppure in base a regolamenti condominiali, ancorché contrattuali, o ad altre convenzioni intercorse tra le parti. Ne discende che le clausole con le quali, ad esempio, il costruttore del fabbricato intenda derogare ai presupposti numerici di nomina obbligatoria dell’amministratore, o ai doveri informativi e di predeterminazione del compenso, incombenti sullo stesso amministratore contestualmente alla sua nomina o al suo rinnovo, o ai poteri dell’assemblea di esigere la prestazione di una polizza per la responsabilità civile, o alla durata dell’incarico, o alla necessità dei requisiti soggettivi imposti dall’art. 71-bis disp. att. c.c., ancorché contenute in un regolamento condominiale contrattuale o nei singoli rogiti d’acquisto, devono ritenersi prive di effetti.
In particolare, ove una clausola regolamentare preveda la non obbligatorietà della nomina dell’amministratore, essa sarà inefficace sin dall’inizio se i condomini, intesi appunto come proprietari pro indiviso delle parti dell’edificio, siano originariamente almeno nove, e, diversamente, diventa inefficace nel momento in cui i condomini raggiungano tale numero.
Del pari nulla è la clausola che, in contrasto con quanto stabilisce l’art. 1129 c.c. con riguardo alla competenza assembleare circa la nomina dell’amministratore ed alla durata dell’incarico, riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio.
A proposito dell’evidenziato presidio di inderogabilità assoluta dell’art.1129 c.c., per come richiamato dall’art. 1138, comma 4, c.c., bisogna considerare il comma 11 dell’art. 1129 c.c., il quale stabilisce che la revoca dell’amministratore può essere deliberata dall’assemblea non soltanto con la maggioranza legale, ma anche “con le modalità previste dal regolamento di condominio”, dal che sembra desumibile che pure la stessa disciplina concernente la revoca dell’amministratore possa avere matrice strettamente regolamentare, in quanto rivolta a disegnare l’organizzazione e la gestione dell’ente comune, e possa perciò essere validamente disposta con deliberazione maggioritaria dell’assemblea, ai sensi dell’art 1136, comma 2, c.c..

V. Contenuto dell’atto di accettazione.
Circa le comunicazioni cui l’amministratore è chiamato dall’’art. 1129, comma 2, c.c. all’atto di accettare la nomina, va aggiunto che l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore deve, inoltre, essere “affissa sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, agevolmente raggiungibile pure dai terzi” (art. 1129, comma 5, c.c.).
In mancanza di amministratore nominato, ad analoga affissione pubblicitaria, relativa a dati anagrafici e recapiti, è soggetta la “persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore” (art. 1129, comma 6, c.c.). La norma sembra riferirsi all’eventualità in cui, in relazione al numero degli appartamenti, non sia stato nominato l’amministratore del condominio, rivolgendosi a colui il quale, avendone ricevuto incarico, svolga, a titolo di mero mandatario, talune delle mansioni attribuite dalla legge all’amministratore.
L’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati indicati costituisce “grave irregolarità” sanzionata con la revoca dell’amministratore (art. 1129, comma 12, n. 8, c.c.).
Si tratta di un dovere di informazione ex lege che non precede la fase della nomina, e, dunque, di un’informazione non richiesta ai fini di una corretta formazione della volontà assembleare: il dovere informativo in esame non è, in sostanza, relativo a circostanze di cui mettere a corrente i condomini prima della deliberazione di designazione. L’obbligo di informazione è esigibile, piuttosto, contestualmente all’accettazione della nomina o del rinnovo, e quindi già in fase esecutiva del mandato.
Il difetto di una comunicazione completa e veritiera dei dati anagrafici e dei recapiti dell’amministratore, non relazionandosi ad un obbligo precontrattuale di informazione incombente sul mandatario, non è dunque sanzionato con l’annullamento della nomina, ma identificato come “grave irregolarità”, motivo di possibile revoca.
L’omissione informativa, elevata a causa di rimozione dell’amministratore, viene, cioè, presuntivamente intesa come condotta che possa pregiudicare o porre in pericolo gli interessi comuni. Ciò tuttavia lascia supporre che, nonostante la mancata comunicazione dei dati e dei recapiti in sede di nomina, il rapporto di amministrazione si sia regolarmente costituito, producendo per intero i suoi effetti tipici.
I dati da fornire all’atto della nomina specificano, così, legalmente l’obbligo di diligenza del mandatario amministratore, dando contenuto a quella correttezza che è lecito attendersi da qualunque soggetto, consapevole degli impegni e delle relative responsabilità proprie dell’amministrazione condominiale. La comunicazione tempestiva di dati anagrafici e recapiti costituisce, allora, un’attività preparatoria e strumentale, di necessario complemento rispetto al diligente compimento, da parte dell’amministratore, delle sue attribuzioni.
Si consideri, in ogni caso, come, nell’esercizio dei suoi poteri di rappresentanza, compresi quelli correlati alla gestione amministrativa del condominio, quale, ad esempio, la riscossione dei contributi, deve considerarsi altrimenti che l’amministratore domicili nel luogo od ufficio a ciò specificamente destinato nell’ambito dell’edificio in condominio. La diffusa qualificazione dell’amministratore condominiale come mandatario ha generalmente indotto in passato ad ammettere, ai sensi dell’art. 1717 c.c., che lo stesso potesse delegare le proprie funzioni ad un terzo, con conseguente attribuzione altresì della rappresentanza processuale, in difetto di contraria manifestazione da parte dell’assemblea nella delibera di nomina . Questo perché il mandato, pur essendo caratterizzato dall’elemento della fiducia, non è tuttavia basato necessariamente sull’intuitus personae, di tal che al mandatario non è vietato avvalersi dell’opera di un sostituto, a meno che il divieto sia espressamente stabilito oppure si tratti di attività rientrante nei limiti di un incarico strettamente fiduciario.
Parimenti, la giurisprudenza aveva ritenuto che non sussistessero norme incompatibili con l’attribuzione ad una pluralità di persone della qualità di amministratore del condominio . La possibilità di nominare più amministratori, anzi, è apparsa conforme a quanto il legislatore, nell’art. 1106, comma 2, c.c., prevede per la comunione e che, in relazione al rinvio generale contenuto nell’art. 1139 c.c., ben può essere esteso al condominio, stante l’esportabilità della ratio che giustifica la delega dell’amministrazione della comunione a più partecipanti (come anche ad un estraneo), e cioè la maggiore tutela degli interessi dei singoli partecipanti rimessa alla loro volontà. Neppure l’art. 1131 c.c. escluderebbe la possibilità di configurare come legittima una pluralità di amministratori, comportando, piuttosto, in linea di principio, l’attribuzione della qualità di rappresentanti del condominio a tutti i soggetti che amministrano, anche rispetto ai terzi, e rimettendosi ai condomini, per una migliore organizzazione ed al fine di evitare conflitti nell’azione dei vari amministratori, la predisposizione di regole che ripartiscano le competenze di ciascuno con esclusiva validità nei rapporti interni. Ora, è da osservare che tanto in ipotesi di nomina di pluralità di amministratori, come di sostituzione dell’amministratore (che sia, poi, non autorizzata dall’assemblea, ovvero autorizzata dall’assemblea senza indicazione della persona del sostituto, o, ancora, autorizzata dall’assemblea con contemporanea indicazione del sostituto), l’incarico, congiunto o delegato, non possa essere svolto da persona non in possesso dei requisiti inderogabili posti dall’art. 71-bis disp. att. c.c..
Gli artt. 1129 c.c. e 71-bis disp. att. c.c. corredano, peraltro, di forme necessarie e di condizioni soggettive essenziali la nomina dell’amministratore affidata all’assemblea.
Di conseguenza, lo svolgimento in via di fatto da parte di un singolo condomino, o addirittura di un estraneo, di attribuzioni tipiche dell’amministratore condominiale non dovrebbe fondare alcun affidamento dei terzi in ordine al mandato tacito o all’utile gestione svolti da quello, di tal che non è dato comprendere il senso dell’obbligo di renderne accessibile a tutti l’indicazione delle generalità e dei recapiti.
Sempre dall’atto formale di accettazione dell’incarico deve emergere, in forza dell’art. 1129, comma 14, c.c., “a pena di nullità, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
La locuzione “attività svolta” deve ovviamente intendersi “attività da svolgersi”, non potendo il compenso correlarsi, al momento della nomina, ad un’attività già espletata, ovvero commisurarsi ad un fatto o ad un’opera già avvenuti prima che avesse inizio il rapporto di amministrazione.
Si deve del resto, alla stessa Riforma del 2012 il richiamo, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, all’applicabilità delle disposizioni sul mandato. In tal senso, la presunzione di onerosità del mandato, prevista dall’art. 1709 c.c., va qui considerata con riferimento al disposto dell’art. 1135, n. 1), c.c., che continua a prevedere come “eventuale” la retribuzione dell’amministratore, ciò lasciando intendere che l’assemblea o il regolamento possono espressamente determinarsi per la gratuità dell’incarico.
L’amministratore deve quindi stabilire, in sede di nomina prima e poi in sede di rinnovo, quale sia il suo compenso. Il compenso così fissato sarà corrispettivo di tutte le attribuzioni gestorie, ovvero, oltre che delle attività espressamente elencate dalla legge, anche degli atti preparatori e strumentali, nonché di quelli ulteriori, che dei primi costituiscono il necessario completamento e ne raffigurano lo svolgimento naturale.
La mancata analitica specificazione del compenso preteso dall’amministratore è causa di nullità della nomina, la quale, pertanto, deve sostanziarsi nella redazione di un apposito documento, proveniente dall’amministratore e rivolto all’assemblea, dal quale possa desumersi la concreta instaurazione del rapporto di amministrazione con le indispensabili determinazioni in ordine alle prestazioni da rendere ed al compenso da corrispondere. Il compenso potrà allora essere determinato dall’assemblea nella delibera di nomina, valendo essa così come proposta completa di tutti gli elementi essenziali del contratto di amministrazione, sicchè il perfezionamento del rapporto si ha al momento stesso dell’accettazione integrale dell’amministratore consacrata nel verbale della riunione. Secondo il generale principio normativamente sancito dall’art. 1326 c.c., un’accettazione dell’amministratore non conforme alla proposta dell’assemblea sull’importo del compenso equivale, invece, a nuova proposta, e comporta l’ovvia conseguenza che solo con l’accettazione di quest’ultima da parte dell’assemblea si dia per verificata la conclusione del contratto, e alle diverse condizioni della controproposta. Fin quando non sussista un verbale di assemblea che consacri in un unico documento le clausole disciplinanti il rapporto di amministrazione, ivi compreso il compenso spettante all’amministratore, non c’è valida instaurazione dell’incarico.
La previsione espressa di nullità della nomina, in assenza di specificazione del compenso, porta a ritenere che tale invalidità investa totalmente il contratto di mandato tra amministratore e condominio, e non soltanto il sistema di determinazione del corrispettivo, soluzione, quest’ultima, cui sarebbe altrimenti conseguita la determinazione del medesimo, in relazione all’opera effettivamente prestata, secondo le tariffe, o gli usi, o in via giudiziale, a norma degli artt. 1709 e 1419, comma 2, c.c.
Il difetto di predeterminazione del compenso e la conseguente nullità della nomina possono evidentemente essere rilevati d’ufficio dal giudice chiamato a decidere sulla domanda dell’amministratore volta al pagamento della sua retribuzione.
Rimanere invocabile dall’amministratore, comunque, l’art. 1720 c.c., secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni e risarcirgli i danni che abbia subito a causa dell’incarico, oltre a pagargli il compenso spettante.

VI. La polizza come condizione di efficacia della nomina.
L’art. 1129 c.c., al comma 3, prevede, inoltre, che “l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato”.
La mancata presentazione della polizza per la responsabilità civile, richiesta dall’assemblea, non è stata elevata dalla Riforma a motivo di nullità della nomina dell’amministratore, né a causa tipica di sua revoca, facendosi quindi comunque salva la regolare costituzione del rapporto di amministrazione. Il legislatore ha, piuttosto, disposto che l’assemblea possa “subordinare la nomina dell’amministratore” alla presentazione della polizza (art. 1129, comma 3, c.c.).
Si è in presenza, allora, della previsione di una prestazione contrattuale come condizione sospensiva della nomina dell’amministratore, potendo questa, per volontà dell’assemblea, non spiegare gli effetti suoi propri sino a quando non sia realizzata, appunto, la condizione sospensiva stabilita. Solo stipulando il contratto di assicurazione, l’amministratore designato adempie il proprio obbligo e fa realizzare la condizione imposta. La polizza richiesta dall’assemblea, ai sensi del riformato art. 1129, non è, pertanto, un semplice contratto (concluso fra amministratore e società assicuratrice) a favore del terzo (condominio); essa appare un elemento della struttura della deliberazione di nomina, essendo questa subordinata alla copertura assicurativa, a diretto beneficio del gruppo dei condomini ed indiretta garanzia dell’amministratore dalla responsabilità civile.

di Antonio Scarpa

Consigliere della Corte di Cassazione

Continua a leggere...

Il compenso dell’amministratore di condominio

L’esercizio della professione è libero e fondato sull’autonomia, sulle competenze e sull’indipendenza di giudizio intellettuale e tecnica, nel rispetto dei principi di buona fede, dell’affidamento della clientela, della correttezza, dell’ampliamento e della specializzazione dell’offerta dei servizi.

• IL CONDOMINIO

Il legislatore del 1942, per ciò che attiene alla disciplina giuridica del condominio, ha ripreso il R. d. 15 gennaio 1934 n. 56, rielaborando il cod. civ. e il codice del commercio rispettivamente del 1865 (R. d. 25 giugno 1865, n. 2358) e del 1882 (R. d. 27 dicembre 1882, n. 1139), che hanno costituito la prima disciplina di natura civilistica dopo l’unità d’Italia. Del resto il condominio, già conosciuto dal diritto romano, seppure riferito a una differente struttura di domus, si è sviluppato a decorrere dal 1920 circa, con l’introduzione in Italia del cemento armato che ha facilitato la costruzione di edifici sviluppati in altezza.

Il legislatore del 2012 con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, non ha modificato la natura del condominio che è dotato esclusivamente di soggettività giuridica e non di personalità giuridica (Cass. civ., Sezz. Unite, 18 settembre 2014, n. 19663). Si è, infatti, limitato ad adeguare la disciplina codicistica alle intervenute, soprattutto negli anni più recenti, particolari trasformazioni nel campo tecnologico, che necessariamente coinvolgono un edificio in condominio.

• L’AMMINISTRATORE

Nel condominio, come negli enti collettivi, si riscontrano due organi, deliberante ed esecutivo, che consentono la corretta e proficua gestione delle parti e degli impianti comuni dello stabile che, essendo funzionalmente e strutturalmente collegati alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, si pongono al loro servizio.

Dunque, nonostante l’utilizzo usuale, in riferimento all’amministratore, del termine “organo”, considerato il difetto di soggettività del condominio, è parso sin ante legem 220/2012 più appropriato far riferimento al mandato quale cornice giuridicamente più adeguata alla natura dei poteri che pure vengono attribuiti all’amministratore. Gli atti che l’amministratore compie entro i limiti della propria competenza devono, infatti, non già ritenersi imputati ad un ente in forza di un nesso organico, bensì di semplice rappresentanza, riferibile direttamente ai singoli condomini. L’attività dell’amministratore di condominio, quindi, è disciplinata dagli artt. 1129-1131 cod. civ., dall’art. 71 bis disp. att. cod. civ. e dalle norme codicistiche sul mandato, con particolare riferimento all’art. 1710 cod. civ., che impone al mandatario l’obbligo di diligenza ex art 1176 cod. civ. nell’espletamento del suo incarico. Correlato al precitato art. 71 bis disp. att. cod. civ., come integrato dall’art. 1, IX c., lettera a), d. l. 23 dicembre 2013, n. 145 convertito in l. 21 febbraio 2014, n. 9, vi è l’art. 7 della legge 14 gennaio 2013, n. 4 inerente al riconoscimento delle professioni prive di ordini.

Quest’ultima normativa specifica che il professionista deve esercitare un’attività economica e, prevalentemente, intellettuale.

L’esercizio della professione è libero e fondato sull’autonomia, sulle competenze e sull’indipendenza di giudizio intellettuale e tecnica, nel rispetto dei principi di buona fede, dell’affidamento della clientela, della correttezza, dell’ampliamento e della specializzazione dell’offerta dei servizi.

Le leggi hanno decretato il riconoscimento della professione di amministratore che, ora, non può più essere esercitata da chiunque; la trasformazione culturale è stata legislativamente disposta e tocca a tutti attuarla concretamente.

La cultura dell’amministratore, che applica concretamente le leggi ai rapporti umani tra coloro che frequentano, a qualsiasi titolo, lo stabile, ispirato per ciò stesso alla solidarietà tra loro, deve, pertanto, essere l’obiettivo principale degli amministratori di condominio. Anche per gli amministratori devono valere i dettati, anche non stabiliti legislativamente, di tutela dei diritti fondamentali dell’uomo (Dichiarazione Universale dei Diritti dell’Uomo 10 dicembre 1948).

• IL COMPENSO

L’incarico di amministratore è normalmente retribuito per l’intera annualità della gestione in cui l’Amministratore stesso dura in carica, considerato che il testo dell’art. 1135, c. I, n. 1 cod. civ. prevede come “eventuale” la retribuzione dell’amministratore (Cass. civ., Sez. II, 31 maggio 2010, n. 13235).

Considerato che lo stesso legislatore, con il comma XIV dell’art. 1129 cod. civ., stabilisce che, per quanto non previsto dagli artt. 1129, 1130 e 1131 cod. civ., al rapporto contrattuale che s’instaura tra condominio e amministratore si applica la disciplina del mandato, per il combinato disposto degli artt. 1135 e 1709 cod. civ., l’attività prestata da quest’ultimo può essere a titolo gratuito; in questo caso l’onere della prova di tale gratuità compete al condominio che intenda farla valere.

Il compenso dell’amministratore, che è gravato dalle aliquote concernenti la previdenza pensionistica, è soggetto alla ritenuta d’acconto ai sensi dell’art. 7, c. IX, del d. P. R. 29 settembre 1973, n. 605, così come integrato dalla legge 27 dicembre 1997, n. 449, che deve essere versata dal condominio in conseguenza dell’assoggettabilità del suddetto compenso alla tassazione Irpef; se l’amministratore svolga l’attività in modo sistematico e abituale, il compenso è soggetto anche a Iva (Cass. civ., Sez. V, 13 marzo 2009, n. 6136).

La retribuzione dell’amministratore deve essere approvata con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina, ex art. 1136, comma II, cod. civ., vale a dire con una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (cinquecento millesimi) e la maggioranza degli intervenuti all’assemblea condominiale. Qualora l’amministratore non venga confermato, sino alla nomina del suo successore, deve svolgere la sola attività finalizzata alla soluzione delle problematiche urgenti in forma gratuita ex art. 1129, c. VIII, cod. civ..

La problematica riguarda, in particolare, proprio la fattispecie relativa alla mancata conferma dell’incarico. L’espressione testuale “ulteriore” può essere interpretata nel senso che per le attività urgenti espletate, oltre al rimborso delle eventuali anticipazioni e delle spese sostenute in virtù del disposto dell’art. 1720 cod. civ., sono, pur sempre, dovuti soltanto gli onorarti per le voci del tariffario originariamente approvate dall’assemblea, computato il passaggio delle consegne.

Normalmente non ha diritto ad alcun compenso extra l’amministratore che presti un’attività che esuli dal suo mandato gestionale ordinario, dovendosi ritenere ricompresa nel corrispettivo riconosciutogli al momento del conferimento dell’incarico (Cass. civ., Sez. II, 30 settembre 2013, n. 22313; Cass. civ., Sez. II, 28 aprile 2010, n. 10204). Il compenso de quo può essere, però, specificatamente approvato dall’assemblea condominiale. Tale approvazione può avvenire, sia in sede di assemblea annuale allorché si nomina un amministratore e il suo compenso, sia in sede di assemblea, così detta, straordinaria allorché si debbano deliberare opere di manutenzione o di ristrutturazione dello stabile, ovvero interventi innovativi ai beni e servizi condominiali, se non ne sia già previsto l’importo nel tariffario dell’amministratore.

Va, infatti, ribadito che in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa svolta nella vigenza della durata contrattuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte.

Si deve rammentare che il compenso inerente alle voci del tariffario sono sempre comprensive di tutta l’attività preparatoria e strumentale alla realizzazione concreta della stessa.

Peraltro, non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato, allorché sia stabilito un compenso forfetario a favore dell’amministratore, spettando comunque all’assemblea condominiale il compito generale di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore che, quindi, non può esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea (Cass. civ., Sez. II, 30 settembre 2013, n. 22313).

Per contro, qualora un singolo condominio chieda copia della documentazione del condominio, giustificandone la richiesta, deve corrispondere all’amministratore il compenso considerato che trattasi di una attività extra mandatum; peraltro, per la semplice visione della documentazione, il legislatore stabilisce che l’attività dell’amministratore deve essere prestata in forma gratuita ex art. 1129, c. II, coc. civ. e, quindi, si applica il principio ubi voluit, dixit.

Il diritto al compenso dell’amministratore, che parte della giurisprudenza di merito ha ritenuto prescriversi nel termine di cinque anni ex art. 2948, n. 4 cod. civ., si prescrive in dieci anni a parere della Corte di Cassazione ex art. 2946 cod. civ. non trattandosi di obbligazione periodica, in quanto la durata annuale dell’incarico comporta la cessazione ex lege del rapporto (Cass. civ., Sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19348; Trib. Napoli, Sez. II, 29 ottobre 2013, n. 11943).

Il compenso dell’amministratore deve essere stabilito in base a un proprio tariffario di studio, non potendo egli riferirsi a tariffari di categoria non esistendo, questi, e non potendo essere previsti in relazione a quanto, già da tempo, ha stabilito l’Autorità garante della concorrenza (Antitrust). Anche l’amministratore nominato dal Tribunale, non essendo un suo ausiliario, deve farsi approvare dall’assemblea il suo tariffario (Cass. civ., Sez. II, 27 luglio 2014, n. 16698).

Da quanto dedotto, deriva che il compenso dell’amministratore deve essere sempre deliberato dall’assemblea e deve essere limitato all’attività effettivamente prestata, con la conseguenza che, ove il suo incarico sia interrotto prima della naturale scadenza del mandato, l’amministratore non ha diritto di percepire l’intera retribuzione deliberata (Cass. civ., Sez. II, 30 dicembre 2012, n. 18667).

Qualora l’amministratore venga revocato, senza giusta causa, nelle more del rapporto, pur essendo legittima la revoca, considerato che l’assemblea gode di questo diritto potestativo del quale può avvalersi ex lege in ogni tempo, si ritiene che questi possa pretendere il compenso corrispondente alle mensilità residue di mandato, venendo meno l’aspettativa del guadagno complessivo, ai sensi dell’art. 1725 cod. civ., attuabile per l’espresso richiamo al contratto di mandato previsto dall’art. 1129 cod. civ., ut supra dedotto, purché adeguatamente provato. Si deve argomentare diversamente nell’ipotesi di dimissioni dell’amministratore.

In questo caso l’amministratore ha diritto di percepire il compenso per il solo periodo durante il quale è rimasto in carica e, se abbia percepito il compenso per l’intera annualità, deve restituire l’importo corrispondente alle mensilità successive alla data delle sue dimissioni; per contro, i condomini sarebbero svantaggiati non potendosi prevedere un loro pari diritto, considerato che questi sono consumatori ex d. lgs. 6 settembre 2005, n. 206.

Nulla impedisce, però, che, anche in vigenza dell’art. 1129 cod. civ. novellato, nei suoi ampi poteri, l’assemblea possa ratificare a posteriori un’attività, se necessaria e urgente, espletata dall’amministratore e ne determini, solo in tale frangente, il relativo compenso. Si tratta di una scelta di opportunità che l’assemblea può assumere con il quorum deliberativo di riferimento (Cass. civ., Sez. II, 22 luglio 2004, n. 13780), e se validamente approvata, non può essere impugnata, considerato che il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi al merito della delibera (Cass. civ., Sez. II, 3 dicembre 2008, n. 28734); anche il potere discrezionale dell’assemblea, di quantificare il compenso dell’amministratore all’atto del conferimento dell’incarico, non può essere valutato dal giudice se inerisca esclusivamente la congruità economica (Trib. Cagliari, Sez. II, 18 giugno 2015, in Leggi d’Italia). Si ritiene, altresì, ammissibile un’approvazione del compenso, soltanto con il richiamo all’importo corrispondente nel rendiconto preventivo. In tal modo l’oggetto del contratto di mandato è comunque determinato o facilmente determinabile solo che dal testo del verbale emerga chiaramente questa circostanza, anche in occasione di ogni rinnovo tacito, sempre che non ne sia modificato l’ammontare.

 Sempre ante legem n. 220/2012, la prassi concernente il compenso dell’amministratore consisteva nel predisporre, da parte dell’amministratore, un proprio tariffario modulato ad hoc sulla consistenza strutturale ed economica del condominio dal quale, una volta approvato dall’assemblea, si determinava la certezza dell’importo, senza che l’amministratore dovesse esprimere una sua adesione.

In forza del comma X dell’art. 1129 cod. civ., l’amministratore deve specificare il suo compenso, precisando le voci del suo tariffario, che deve essere il più completo possibile. La sanzione, disposta dal legislatore, consiste nella nullità dell’intero contratto di mandato e non soltanto della determinazione del quantum del compenso, poiché non sussistendo tariffe, questo non può essere stabilito dall’autorità giudiziaria, in relazione al combinato disposto dagli artt. 1419 e 1709 cod. civ..

Ut supra dedotto, se l’ammontare del compenso sia indicato nel rendiconto consuntivo, al quale deve essere allegato il tariffario, e il verbale dell’assemblea approvi sia l’uno sia l’altro, la nomina non può essere invalida, considerato che l’oggetto del contratto è facilmente determinabile per il combinato disposto dagli artt. 1418 e 1346 cod. civ..

Tra l’altro, considerato che l’amministratore dura in carica un anno, rinnovabile di un ulteriore anno, qualora al secondo anno l’amministratore intendesse mutare la sua retribuzione, cambiando una clausola contrattuale, la durata del rapporto deve essere deliberata quale nomina ex novo.

Due sono le problematiche che il disposto del comma XIV dell’art. 1129 cod. civ. pone:

1. l’amministratore deve far approvare, dall’assemblea, un proprio tariffario analitico, per evitare di omettere l’inserimento di alcune prestazioni che intenda farsi retribuire, non potendo più pretenderle successivamente; infatti, con il nuovo testo legislativo inerente alla nullità del contratto, si deve ritenere che non sia ammissibile una ratifica a posteriori, poiché un contratto nullo non può essere convalidato ex art. 1423 cod. civ.;
2. ’amministratore deve far risultare, dal verbale d’assemblea, la proposta di tariffario e la sua accettazione.

Considerato che la sanzione concernente la violazione del dettato legislativo consiste nella nullità dello stesso contratto di mandato, la cui azione è imprescrittibile ai sensi dell’art. 1422 cod. civ., ciascun condomino può, anche a distanza di anni, contestare la nomina. La conseguenza è, dichiarata la nullità del contratto, la sua inefficacia ex tunc, e l’amministratore può essere obbligato a restituire il compenso percepito negli anni, salva la possibilità di richiedere un indennizzo per l’utilità che il condominio ha comunque ricavato dalla sua opera, ai sensi dell’art. 2041 cod. civ..

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN ANACI

Sullo stesso argomento:

• E' nulla la nomina dell'amministratore che non indichi analiticamente il proprio compenso
• LA REVOCA GIUDIZIALE DELL'AMMINISTRATORE
• REGISTRO ANAGRAFE CONDOMINIALE - compiti e poteri dell’amministratore
• Il mandato dell'amministratore dura due anni e non è a tempo indeterminato: Tribunale di Roma decreto 1967/2016
• PRIVACY: COMUNICAZIONE DATI GESTIONE DA PARTE DELL'AMMINISTRATORE
• PRIVACY E CONDOMINIO: tutto, proprio tutto quello che devi sapere. OCCHIO AI DATI SENSIBILI

Continua a leggere...

LA REVOCA GIUDIZIALE DELL'AMMINISTRATORE

La regola del <<DEVE>> e <<PUO'>>.

Tutta la problematica della perdita dell'incarico in via giudiziaria è fondata su queste due paroline: "deve" e "può".

Il Tribunale in alcuni casi deve e in altri può togliere l'incarico all'amministratore a suo tempo scelto dall'assemblea.

• L'INCOLPEVOLE

Il primo comma dell'art 1129 c.c. è l'articolo più sottovalutato dagli amministratori. E fanno male. Molto male.

L'art. 1129 c.c. è inderogabile per espressa previsione di legge (art. 1138 c.c.). Quindi nessuna delibera o norma contrattuale lo può intaccare. Quindi quanto prescritto da tale articolo è legge ferrea. 

La previsione legisiativa (rimasta nella sostanza invariata anche dopo la ben nota novella riformatrice) è una tagliola affilatissima, nella sua apparente semplicità.

II primo comma è molto chiaro nel disporre che l'amministratore venga nominato dall'assemblea dei condomini.

Se i condomini non lo fanno, per un motivo qualsiasi, interviene il Tribunale su richiesta anche di un solo condomino (ora anche dell'amministratore che se ne voglia andare).

Pertanto é sufficiente che, in un condominio di più di otto condomini, due o tre assemblee non riescano a deliberare sulla nomina/conferma dell'amminlstratore affinché il Tribunale debba nominare l'amministratore, sostituendosi ai condomini inerti.

Dobbiamo fare attenzione, per i giudici nomina e conferma nella sostanza sono sinonimi. La lunga e difficile lotta per far passare la dovuta distinzione tra le due parole, cioè tra due situazioni in realtà ben diverse, è ancora ben lungi dall'essere vinta.

Se e quando sarà riconosciuta questa evidente differenza alzerò un bicchiere di vino e farò un brindisi alla memoria del buon Troiani che per primo me ne parlò con fondata passione oramai più di 15 anni fa.

Per ora dobbiamo aver ben presente che i giudici di ogni grado, salvo rare eccezioni, sono arroccati sulla perfetta coincidenza nel significato delle due parole.

Non ha alcuna rilevanza il motivo per cui i condomini riuniti in assemblea non provvedano alla nomina: non ha rilevanza il perchè non si raggiunga il quorum costitutivo o quello deliberativo oppure perchè i voti si disperdano tra più candidati.

Il risultato finale, amaro, non cambia: l'assembla non nomina/conferma, allora lo fa il Tribunale, su richiesta anche di un solo condomlno.

L'amministratore in carica, anche da molti anni, seppure bravissimo e seppure amato dai condomini, si vede sostituito dal Tribunale per l'inerzia o la litigiosità dei condomini.

Vista la norma, il suggerimento, che non posso assolutamente dare, è che sia meglio avere una delibera invalida, la quale confermi nella carica l'amministratore.

Sappiamo bene tutti che una delibera invalida per difetti nel quorum o nell'iter formativo è sanata allorché siano trascorsi 30 giorni senza che uno o più condomini l'abbia impugnata.

E comunque rimane valida ed efficace fino a quando il Tribunale con la sentenza non ne pronunci l'annullarnento, il che avviene dopo circa 2/3 anni dalla proposizione del giudizio, se tutto fila liscio in Tribunale.

Pertanto non posso suggerirvi di scegliere una delibera palesemente errata rispetto ad una corretta verbalizzazione che attesti la mancata deliberazione da parte dell'assemblea.

Però non posso fare a memo di notare il fatto paradossale che, in caso di azione giudiziaria da parte di un condomino, la corretta verbalizzazione di non avere deliberato porterebbe in poco tempo alla sostituzione certa dell'amministratore, quella invalida all'eventuale annullamento della delibera dopo 2/3 anni.

Altra soluzione, gradita a molti e giuridicamente sostenibile, è quella di non mettere all'ordine del giorno la nomina/conferma fino a quando i condomini non lo chiedano o fino a quando l'amministratore non si sia stancato e voglia dimettersi.

In questo caso non si avrebbe la mancata delibera sulla nomina/conferma e quindi mancherebbe il presupposto per l'intervento del giudice ex art. 1129 c.c., 1° comma.

***

• IL COLPEVOLE

Ho riflettuto a lungo se utilizzare una parola così dura, e alla fine ha prevalso il dovere morale di essere per quanto possibile chiaro, senza nascondere nulla.

La revoca dell'amministratore condominiale per gravi irregolarità significa, banalmente, che egli si è reso colpevole di gravi mancanze professionali.

Pertanto è inutile la ricerca di parole che addolciscano, mascherandola, la realtà.

L'art. 1129 c.c., 11° e 12° comma, fa un lungo, articolato e anche un po' confuso elenco delle mancanze professionali che possono assurgere a responsabilità gravi, tali da legittimare la revoca dell'amministratore.

Ma l'essenza dell'intera disposizione è nel verbo "può".

L'11° comma dell'art.1129 c.c. recita testualmente: "Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria...".

Oggi abbiamo la possibilità di comprendere meglio la rilevanza di tale apertura lasciata alla discrezionalità del giudice perchè il Tribunale di Roma ha avuto modo già in diverse occasioni di pronunciarsi al riguardo.

Alla luce delle motivazioni poste alla base delle ordinanze emesse dal Tribunale di Roma emerge in modo netto che le "gravi irregolarità" di cui all'art. 1129 c.c. siano un presupposto necessario, ma non suffciente per disporsi la revoca di un amministratore.

Occorre altro, occorre una valutazione di opportunità e di "rilevanza", lasciate alla prudente, soggettiva valutazione del magistrato.

E' senza alcun dubbio un aspetto positivo la non automaticità della revoca in relazione a fatti definiti e qualificati come "gravi irregolarità" dal codice civile.

Nettamente positivo, quel "può" benedetto permette al Tribunale di respingere la richiesta di revoca per fatti risibili, ad esempio perchè lamministratore abbia dimenticato, con la dichiarazione da rendere insieme all'accettnzione, di indicare il numero civico del suo studio o perché non abbia eseguito immediatamente la delibera che disponga il cambio delle lampadine dell'androne.

Ma debbo anche rilevare che la cliscrezionalità è un'arma pericolosa, va adoperata con saggezza: infatti potrebbe portare a soluzioni non sempre conformi alla "ratio" della normativa rivoluzionata dalla ben nota riforma: l'eliminazione degli amministratori non professionisti, non qualificati.

Se un magistrato adopera la sua discrezionalità per sostenere che l'apposizione della classica targhetta nell'androne del palazzo equivalga alla dichiarazione di accettazione prevista dal 2° e 14° comma dell'art. 1129 c.c., allora la discrezionalità diventa arbitrio, una specie di "tana libera tutti". Allora precipitiamo tutti nel caos, senza una bussola che ci dica cosa sia legittimo e cosa no.

Infine un'avvertenza importante: il mio lavoro si fonda su alcuni, recentissimi provvedimenti del Tribunale di Roma, che mostrano con sufficiente chiarezza alcune linee guida, ma è ancora troppo presto per avere delle certezze.

1) La valutazione discrezionale della rilevanza delle conseguenze dannose

Scrive il Tribunale di Roma con ordinanza del 23 marzo 2016 che "l'art. 1129 comma 12, c.c., nell'enucleare alcune condotte che giustificano la revoca dell'amministratore, comunque sempre soggette, quanto alla loro concreta rilevanza, al prudente apprezzamento del giudice, indica infatti l'omessa presentazione del rendiconto, non anche il mero ritardo nella convocazione della relativa assemblea spogliando in tal modo tale ultima condotta di una propria intrinseca gravità... Non risultano infatti allegati particolari e specifici pregiudizi conseguenti al ritardo lamentato".

In modo conforme, con il decreto n. 5560/16, RGN. 9113/16 il Tribunale Civile di Roma il 14 luglio 2016 ha respinto la richiesta di revoca di un amministratore, motivando, tra l'altro, "occorre che la violazione abbia determinato conseguenze pregiudizievoli per gli interessi di coloro che avanzano la domanda di revoca".

Tale principio è stato confermato ancora una volta dal Tribunale Civile di Roma con l'ordinanza del 5 ottobre 2016 con la quale ha respinto la domanda di revoca dell'amministratore perché "l'amministratore è certamente responsabile per l'omesso ritiro dell'atto di citazione notificato ex art. 140 c.p.c. E tuttavia la vicenda non integra gli estremi della grave negligenza suscettibile, per il danno arrecato, di determinare la revoca giudiziale in quanto:...".

Nel proseguio della motivazione il Tribunale illustra in modo diffuso e convincente il perchè, nello specifico caso, il non avere ritirato l'atto di citazione da parte dell'amministratore non avesse arrecato un danno significativo ai condomini.

Ma ciò che rileva per noi, oggi, è il principio affermato dal Tribunale, cioè che per disporre la revoca non basta la sussistenza di una grave irregolarità, seppur qualificata come tale dal codice, necessita ben di più, si deve dimostrare che da questa discenda un danno rilevante per i condomini.

In altre parole il discorso che fa il Tribunale di Roma è questo: va ben, abbiamo accertato che l'amministratore ha commesso una o più irregolarità gravi. Ma questi fatti, queste irregolarità in concreto che danni hanno arrecato ai condomini?

Addirittura con il citato provvedimento del 14 luglio 2016 il Tribunale precisa che il danno, conseguenza della grave irregolarità, oltre a dover essere rilevante, deve essere arrecato proprio ai condomini che propongono l'istanza di revoca.

Pertanto la tesi sostenuta dal Tribunale romano fa pendere in modo decisivo la bilancia della giustizia a favore dell'amministratore di cui si chieda la revoca in Tribunale nel caso in cui sussista la grave irregolarità, ma questa non sia fonte di danni rilevanti per i condomini che chiedono la revoca.

Una garanzia non da poco per gli amministratori.

2) Il rapporto di fiducia amministratore/condomini

Sempre il Tribunale di Roma, con l'ordinanza del 25 maggio 2016, spiega che "le gravi irregolarità di cui all'art.1129 c.c. ricorrono in presenza di elementi gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia fra amministratore e condomini, e tale situazione è esclusa nel caso di doglianze attinenti ad una gestione che si è svolta - come nel caso di specie - anche in attuazione di deliberazioni assembleari mai annullate o sospese in sede contenziose, né, comunque, impugnate dalle odierne ricorrenti."

Da questa pronuncia ricaviamo un dato importante e un suggerimento operativo. Nella decisione del Tribunale sulla revoca il perdurare del rapporto fiduciario può avere nella decisione finale un peso più rilevante di quello negativo delle gravi irregolarità commesse.

Chiariamo meglio il concetto.

Se un amministratore riceve un'istanza di revoca giudiziale per gravi mancanze professionali promossa da una sparuta minoranza di condomini, ma è consapevole di avere ancora la fiducia di una larga maggioranza, allora egli può tentare di costituirsi una forte arma di difesa nel processo, convocando l'assemblea per una data antecedente alla prima udienza in Tribunale.

In tale assemblea l'amministratore deve giocare a carte scoperte con i condomini: cioè deve porre all'ordine del giorno la propria conferma quale amministratore, allegando la copia dell'istanza giudiziale di revoca, così da poter illustrare ai condomini la propria posizione rispetto alla richiesta di revoca.

Nel caso in cui l'assemblea approvi la sua conferma nonostante abbia saputo della domanda giudiziale di revoca, allora si potrà portare tale delibera come argomento di difesa nella discussione in Tribunale, sostenendo con prova certa che la irregolarità, seppure grave, non ha fatto venir meno la fiducia dei condomini. Evidenzio che ottenere una delibera come quella da me suggerita è utile, ma non da la certezza che l'istanza di revoca sarà poi respinta.

Siamo sempre nel campo delle probabilità.

3) Il tribunale che revoca non nomina (e io non sono daccordo)

Il Tribunale di Roma ha affermato di recente, in modo deciso, che non sia legittimo formulare contestualmente sia la domanda di revoca giudiziale sia, in caso di pronuncia della revoca, di nomina dell'amministratore giudiziale, ribaltando così una prassi che per anni non aveva sollevato perplessità.

Sostiene infatti il Tribunale di Roma che non "può essere nominato un amministratore giudiziario in assenza di prova di plurimi tentativi, non andati a buon fine, da parte dell'assemblea di nominare l'amministratore...".

Chiaro riferimento al primo comma dell'art. 1129 c.c.

Affermazione quindi corretta, ma semplicistica, perché a mio avviso applicabile nel caso di gestione normale del condominio.

Come scritto più sopra, il primo comma dell'art. 1129 c.c. trova applicazione allorché l'amministratore in carica - oppure un qualsiasi condomino se non esista un amministratore - convochi più di un'assemblea con all'ordine del giorno la nomina o la conferma dell'amministratore e non si raggiunga una decisione. Ma nel caso di revoca giudiziale siamo in una fattispecie giuridica totalmente differente.

Infatti nel caso di revoca giudiziale i condomini hanno nominato o confermato l'amministratore: non abbiamo cioè l'inerzia dei condomini o una situazione di stallo determinato dalla contrapposizione di candidature, nessuna delle quali raggiunga il quorum necessario per la validità della delibera di nomina. Nel caso di revoca giudiziale l'amministratore c'è perché la maggioranza dei condomini lo ha nominato o confermato.

E' una minoranza o addirittura un solo condomino che ne chiede la revoca, perché lo considera autore di gravi irregolarità.

Allora perché in caso di revoca giudiziale non applicare per analogia la previsione del 10° comma dell'art. 1129 c.c. in forza del quale l'assemblea che revoca deve anche contestualmente nominare il nuovo amministratore?

E' (sarebbe) semplice e logico: il magistrato che revoca l'amministratore contestualmente nomina il nuovo.

La soluzione opposta, sostenuta dal Tribunale di Roma, conduce ad una strada tortuosa, costosa, soprattutto di fatto impraticabile e quindi è in realtà la negazione della giustizia.

Ecco cosa accadrebbe secondo la tesi del Tribunale.

Il condomino Tizio chiede (con un ricorso a sue cure e spese) e ottiene la revoca giudiziale dell'ammlnistratore, ma non la nomina del nuovo.

Perché il Tribunale che emette il provvedimento di revoca non provvede alla nomina. Il Tribunale vuole "plurime assemblee" a vuoto.

Quindi, il condomino Tizio, ottenuto soddisfazione con il provvedimento di revoca, dovrebbe sperare che l'amministratore revocato convochi l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore (sempre che un amministratore revocato sia legittimato a convocare l'assemblea).

Se l'amministratore revocato è corretto (e sempre che ne sia legittimato, cosa di cui dubito un po') e convoca l'assemblea e i condomini provvedono alla nuova nomina, tutto è risolto.

Ma l'esperienza ci insegna che spesso e volentieri non e così.

Quindi sarà ancora il condomino Tizio che dovrà (sempre a sue cure e spese, secondo il Tribunale di Roma) convocare "plurime assemblee" per la nomina del nuovo amministratore in sostituzione di quello revocato (il quale nel frattempo gestisce il condominio in regime di prorogatio?).

E il condomino Tizio convoca con quali soldi? Si pensi al costo delle convocazioni nei condominii con cento, duecento, trecento condomini.

E il condomino Tizio lo potrà fare se avrà avuto dall'amministratore revocato, di certo non bendisposto con lui, l'anagrafica dei condomini. Chi può credere che tutto ciò sia concretamente possibile?

E non basta un'assemblea a vuoto, ce ne vogliono "plurime".

Qualsiasi condomino che non sia ricco e abbia ben altro da fare ha già lasciato perdere. Perchè dopo le "plurime" assemblee infruttuose il povero condomino Tizio dovrebbe presentare in Tribunale (sempre a sue cure e spese) il secondo ricorso, questo per ottenere la nomina dell'amministratore.

Un percorso insostenibile. Una follia. Un sistema che di fatto nega giustizia alla minoranza e vanifica l'utilità di rivolgersi all'Autorità Giudiziaria.

E' molto più semplice, logico e conforme alle finalità della norma in esame che il magistrato che revochi l'amministratore per gravi irregolarità nomini contestualmente il nuovo amministratore.

Come peraltro il Tribunale di Roma ha fatto per anni senza difficoltà.

***

• LA NULLITA' DELLA NOMINA

Nullità vuol dire inesistenza sin dall'origine. La nomina "nulla" significa che la nomina non c'e mai stata, l'amministratore non è stato mai l'amministratore. In caso di nullità di un atto i Latini dicevano che l'atto è inesistente "ex tunc", cioè sin da allora, dal primo momento.

I casi più eclatanti di nullità della nomina sono due:

- La nomina decisa al di fuori dell'assemblea di condominio e, in subordine, non dal Tribunale. Tipico, frequente, assurdo esempio che tutti conosciamo: la nomina da parte della società costruttrice, che si è riservata tale potere esplicitandolo in una norma contrattuale del regolamento. L'art. 1129 c.c. è inderogabile, quindi nessuna riserva al riguardo è legittima, neppure se formalizzata in un regolamento avente natura contrattuale.

- L'avere omesso, all'atto di accettazione della nomina, di indicare in modo analitico il compenso.

In questi casi, di fronte alla richiesta anche di un solo condomino, anche dopo che siano passati anni senza problemi, il Tribunale ha le mani legate: deve pronunciare la nullità della nomina.

La nullltà della nomina può portare a conseguenze devastanti per il falsus amministratore.

Infatti egli, sul presupposto di essere l'amministratore, agisce in buona fede come tale, ma non lo è.

Quindi in realtà nulla può fare in nome e per conto del condominio. Rlschia di pagare di tasca propria ciò che egli riteneva fosse di competenza dei condomini.

Come ha detto Han Solo mentre era alla guida del Millenium Falcon "state in campana".

di Ferdinando della Corte

responsabile ufficio legale ANACI

Continua a leggere...

Nomina dell’amministratore per facta concludentia?

Una recente decisione della S.C. ha ribadito (Cass. 4 febbraio 2016 n. 2242) l’orientamento (correttamente abbandonato dalla giurisprudenza più recente) secondo il quale, poiché per la nomina dell’amministratore del condominio di un edificio è applicabile l’art. 1392 c.c., in base al quale, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, detta nomina può risultare, per il giudice, indipendentemente da una formale investitura da parte dell’assemblea, dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in tale veste (in tal senso in precedenza cfr.: Cass. 10 aprile 1996 n. 3296; Cass. 12 febbraio 1993 n. 1791, in Giust. civ. 1994, I, 225). In senso contrario a tale orientamento va, in primo luogo, osservato che non si comprende il richiamo alla libertà di forma di cui all’art. 1392 c.c., dal momento che la nomina dell’amministratore secondo l’art. 1129 c.c. è di competenza dell’assemblea e quindi deve risultare dal una delibera consacrata in un verbale. Sotto il profilo probatorio, poi, non si vede come il condominio, di fronte alla contestazione da parte di un terzo o di un condomino (come nel caso deciso dalla sentenza che si commenta) della inesistenza di una delibera di nomina potrebbe fornire la prova che tutti i condomini considerano come amministratore chi dichiari di agire in tale veste. Come è stato osservato in dottrina (IZZO, Sulla contestazione della persistenza dell’incarico di amministratore condominiale e sulla prova della deliberazione di nomina, in Giust. civ., 1994, I, 910), in considerazione della espressa previsione normativa di un quorum per la nomina con formale deliberazione assembleare, dovrebbe ritenersi che la nomina tacita – per l’impossibilità di verificare la sussistenza della prescritta maggioranza per ogni singolo atto costitutivo dell’ipotizzato comportamento concludente, risultante necessariamente da un complesso di atti – potrebbe conseguire solo dal consenso di tutti indistintamente i condomini ex art. 1726 c.c. perché il principio maggioritario, con le maggioranze richieste per la costituzione dell’assemblea e per la valida deliberazione, può operare solo per il tramite di una formale deliberazione assembleare, con la conseguenza che una ipotetica nomina tacita potrebbe sempre essere annullata su iniziativa del condomino del quale non sia stato accertato il consenso tacito per tutte le singole manifestazioni che sostanziano il comportamento concludente. Più corretto sembra l’orientamento secondo il quale nei rapporti con i terzi la nomina, per spiegare efficacia, deve avvenire con una deliberazione assunta nelle forme di cui all’art. 1129, comma 1, c.c., l’unica che possa essere agevolmente e con certezza conosciuta dagli estranei, quando debbano agire nei confronti del condominio, in quanto discende dai principi generali della tutela dell’affidamento nei rapporti intersoggettivi che non si possa prescindere dalla emanazione dell’atto formale previsto dalla legge per il conferimento, l’estinzione e la modificazione dei poteri rappresentativi, affinché la sua efficacia possa essere opponibile ai terzi (Cass. 25 maggio 1994 n. 5083). In tale ordine di idee si è affermato che colui che agisce in giudizio in nome del condominio deve dare la prova, in caso di contestazione, della veste di amministratore e, quando la causa esorbita dai limiti di attribuzione stabiliti dall’art. 1130 c.c., di essere autorizzato a promuovere l’azione contro i singoli condomini o terzi e che tale onere probatorio è da ritenersi assolto con la produzione della delibera dell’assemblea condominiale dalla quale risulti che egli è l’amministratore e che gli è stato conferito mandato a promuovere l’azione giudiziaria, mentre in caso di mancata contestazione, la persona fisica costituita in giudizio che rilasci il mandato al difensore nella qualità di legale rappresentante dell’ente di gestione, non ha l’onere di dimostrare tale veste (Cass. 28 maggio 2003 n. 8520, in Riv. giur. edilizia 2004, I, 179; Cass. 25 ottobre 2001 n. 13164). Ne consegue che il terzo che vuol far valere in giudizio un diritto nei confronti del condominio ha l’onere di chiamare in giudizio colui che ne ha la rappresentanza sostanziale secondo la delibera dell’assemblea dei condomini, e pertanto non può tener conto di risultanze derivanti da documenti diversi dal relativo verbale: ciò in quanto il principio dell’apparenza del diritto è inapplicabile alla rappresentanza nel processo, essendo in quest’ultimo escluso sia il mandato tacito, sia l’utile gestione; ne deriva che la notifica di un atto processuale ad un soggetto che non sia stato nominato amministratore del condominio è giuridicamente inesistente, mancando il presupposto della sua legittimazione processuale (Cass. 4 gennaio 2002 n. 65).

di Roberto Triola

già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione

Continua a leggere...

Posizione di garanzia dell’amministratore di condominio e nullità della nomina

In caso di nullità della nomina dell’amministratore, egli, in virtù della effettiva presa in carico del bene giuridico, assume la posizione di garanzia richiesta dall’ordinamento ai fini della fondazione della sua responsabilità penale.

• Introduzione

Nel presente scritto si analizza la questione della permanenza o meno in capo all’amministratore di condominio della posizione di garanzia – requisito per la sua responsabilità penale – nel caso in cui la nomina ex art. 1129 c.c. sia nulla. È anzitutto necessario delineare brevemente le nozioni di reato omissivo e di posizione di garanzia, per poi, sottolineata la natura omissiva della responsabilità dell’amministratore, soffermarsi sulle criticità rappresentate dalla nullità della nomina ed infine proporre una soluzione sulla base delle teorie formale e funzionale.

• Il reato omissivo

La responsabilità omissiva si fonda sulla violazione di una norma-comando: al soggetto viene rimproverato di non avere tenuto la condotta doverosa comandata dalla norma. I reati omissivi si distinguono in omissivi propri e omissivi impropri (o commissivi mediante omissione). I primi sono reati di mera condotta: per l’integrazione della fattispecie incriminatrice non è necessario il verificarsi di un evento in senso naturalistico. Gli elementi costitutivi di questi reati sono: 1) la situazione tipica, ovvero la situazione fattuale descritta dalla norma; 2) la condotta omissiva del soggetto; 3) la possibilità di agire dello stesso. Classico esempio di reato omissivo proprio è l’omissione di soccorso (art. 593 c.p.): al soggetto è rimproverato, in presenza della situazione tipica, ad esempio il rinvenimento di una persona ferita (requisito 1), di non averle prestato soccorso (requisito 2), pur potendo (requisito 3). I secondi sono reati ad evento: per l’integrazione della fattispecie è necessario il verificarsi di un evento in senso naturalistico. Gli elementi costitutivi di questi reati sono: 1) l’obbligo giuridico di impedire l’evento o obbligo di garanzia; 2) la condotta omissiva del soggetto; 3) la realizzazione dell’evento in senso naturalistico; 4) la sussistenza del nesso causale tra condotta ed evento; 5) la possibilità di agire del soggetto. Un esempio di reato omissivo improprio è l’omicidio per omissionem: (artt. 40 co. 2, 575 c.p.): al soggetto – si ponga, l’addetto all’azionamento dello scambio dei binari ferroviari al passaggio di un treno – è rimproverato, in presenza dell’obbligo giuridico di impedire l’evento, cioè il deragliamento del treno (requisito 1), di non avere azionato lo scambio (requisito 2), pur potendo (requisito 5), cagionando così (requisito 4) la morte dei passeggeri (requisito 3).

• La posizione di garanzia

Mentre i reati omissivi propri sono previsti da apposite norme, collocate nella parte speciale del codice penale, i reati omissivi impropri sono punibili sulla base di una operazione ermeneutica: le fattispecie incriminatrici di parte speciale, infatti (eccezion fatta per quelle che prevedono reati omissivi propri), sono costruite sul modello commissivo; grazie all’innesto su di esse dell’art. 40 co. 2 c.p. si ottengono le rispettive versioni omissive (almeno per quelle fattispecie suscettibili di essere convertite, certamente non lo sono quelle che riguardano reati di mera condotta, essendo come detto i reati omissivi impropri reati ad evento naturalistico). In virtù di questa funzione, l’art. 40 co. 2 c.p. può essere definito moltiplicatore di tipicità, in quanto rende penalmente rilevanti condotte non espressamente sanzionate. Sembra utile riportare il testo della disposizione da ultimo citata, ovvero l’art. 40 co. 2 c.p.: “non impedire un evento, che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo”. Può essere definita posizione di garanzia la situazione del soggetto all’interno dell’ordinamento gravato da un obbligo giuridico di impedire un evento. La responsabilità omissiva dell’amministratore di condominio.

• La responsabilità penale dell’amministratore ha natura per lo più omissiva

Il mandatario della compagine condominiale, infatti, è gravato di molteplici obblighi di attivarsi; a titolo esemplificativo, basti pensare alle ipotesi di omicidio colposo e di lesioni colpose per non aver rimosso fonti di rischio insite nelle parti comuni ed alle ipotesi previste dal D.Lgs. 81/2008 in tema di sicurezza sul lavoro. In tutti questi casi l’amministratore è ritenuto responsabile per non avere tenuto la condotta doverosa comandata dalla norma, per non avere cioè adempiuto all’obbligo giuridico di impedire l’evento lesivo. La giurisprudenza ritiene che tale obbligo possa nascere da qualunque ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata, come è nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente tra il condominio e l’amministratore (Cass. Pen. 2012 34147).

• La nullità della nomina

L’art. 71 bis disp. att. c.c., introdotto dalla cosiddetta riforma del condominio, prevede precisi requisiti di professionalità e di onorabilità per potere svolgere l’attività di amministratore. Poiché tale norma è volta a salvaguardare gli interessi generali della collettività, la stessa deve ritenersi imperativa, ovvero non derogabile dalla autonomia privata; la sua inosservanza comporta inevitabilmente la nullità della nomina. Ciò trova conferma nell’art. 1138 co. 4 c.c., che indica tra le disposizioni inderogabili quelle che riguardano la nomina dell’amministratore. Ecco la questione: l’invalidità della fonte dell’obbligo giuridico impeditivo – ovvero la nullità della nomina – è di ostacolo al sorgere in capo all’amministratore di condominio della posizione di garanzia e, dunque, all’affermazione della sua responsabilità penale?

• Criticità: teoria formale e funzionale

Occorre rilevare che esistono due distinte teorie della posizione di garanzia. La teoria formale si occupa di stabilire quali siano le fonti dell’obbligo di garanzia, rinvenendole nella legge, nel contratto, nella precedente azione pericolosa, nella negotiorum gestio. Si tratta di una teoria molto rigorosa e tassativa, rispettosa del principio di legalità, in quanto individua analiticamente le ipotesi in cui sussiste responsabilità, ma difetta nel proporre soluzioni adeguate nei casi in cui la fonte giuridica sia formalmente invalida. Sulla base di questa teoria, infatti, si deve concludere che l’amministratore, in caso di nullità della nomina, non può essere ritenuto penalmente responsabile dei fatti cagionati dalle sue omissioni, in quanto la fonte dell’obbligo di garanzia – la nomina, dunque il contratto – risulta viziata. La teoria funzionale non si occupa delle fonti formali dell’obbligo impeditivo, ma individua il fondamento della posizione di garanzia nella effettiva presa in carico del bene giuridico tutelato dalla norma incriminatrice. Questa teoria si pone in tensione con il principio di legalità, ma si dimostra molto attenta all’effettivo rapporto tra soggetto gravato dall’obbligo impeditivo e bene tutelato. Stando a questa impostazione, l’amministratore di condominio, in caso di nullità della nomina, è responsabile dei fatti cagionati dalle sue omissioni, poiché, indipendentemente dai vizi formali del contratto, la effettiva presa in carico del bene giuridico tutelato dalla fattispecie che a seconda della situazione venga in considerazione è sufficiente per fondare la sua posizione di garanzia.

• Conclusioni

Alla luce di quanto esposto, in considerazione del fatto che il novus normativo rappresentato dall’art. 71 bis disp. att. c.c. configura ed insiste sulla rilevanza sociale della posizione dell’amministratore di condominio all’interno del nostro ordinamento, sembra più aderente al dato positivo privilegiare la teoria funzionale e le sue conseguenze, tanto più che la dottrina e la giurisprudenza prevalenti – occupandosi in generale della bontà dell’una e dell’altra teoria – optano per quella qui proposta, mettendo in risalto l’aspetto concreto della gestione operativa. Si conclude pertanto affermando che, in caso di nullità della nomina dell’amministratore, egli, in virtù della effettiva presa in carico del bene giuridico, assume la posizione di garanzia richiesta dall’ordinamento ai fini della fondazione della sua responsabilità penale.

di Andrea Marostica

Avvocato

Continua a leggere...

E' nulla la nomina dell'amministratore che non indichi analiticamente il proprio compenso

Tribunale di Roma, ordinanza 15 giugno 2016

Il Tribunale di Roma ha espresso in un'ordinanza cautelare (sottesa alla sospensione di una delibera impugnata) il principio che la nomina dell'amministratore deve essere seguita dalla indicazione analitica del compenso.

La regola è quella stabilita dall'art. 1129 co. 14 c.c. e tale requisito è imposto a pena di nullità della nomina.

L'ordinanza specifica che a nulla vale l'aver indicato in giudizio che il compenso e identico a quello dell'anno precedente, dato che la norma richiede chiaramente l'accettazione.

D'altronde, sempre stando al provvedimento in rassegna, la gestione e la tutela dei beni comuni, essendo connessa anche con la tutela di diritti personali e non patrimoniali, non può che essere affidata ad un soggetto validamente nominato dall'assemblea, cosa che, nel caso della mancata accettazione dell'incarico, sarebbe del tutto mancante stante la nullità della designazione.

Continua a leggere...

Regolamento di condominio: nulla la clausola che riserva ad un determinato soggetto la carica di amministratore

Cassazione, sez. II, 24.5.2013, n. 13011

La Suprema Corte ribadisce il consolidato principio.

L'art. 1138 4° comma c.c. prevede espressamente l’inderogabilità delle disposizioni di cui all’art. 1129 c.c. in tema di nomina dell'amministratore di condominio, per il cui effetto è esclusivamente il consesso assembleare a poterne scegliere il soggetto ed a stabilirne la durata dell’incarico.

Ne consegue la nullità della clausola regolamentare che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore di Condominio rivelandosi una illegittima sottrazione all'assemblea del relativo potere di nomina.

Continua a leggere...

L'incarico all'amministratore si rinnova senza che sia necessario sottoporre la questione all'assemblea?

Alla scadenza del primo anno l'incarico all'amministratore si rinnova senza che sia necessario sottoporre la questione all'assemblea

Tribunale di Cassino 21 gennaio 2016, decreto n. 1186

L'articolo 1129 comma 10 del Codice Civile, prevede espressamente che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Ne consegue che alla scadenza dell'anno in cui è stata effettuata la nomina, l'assemblea non deve essere chiamata a decidere se rinnovare o meno l'incarico all'amministratore, salva sempre la facoltà per la medesima di deliberarne la revoca.

per scaricare il decreto del Tribunale di Cassino CLICCA QUI

Continua a leggere...

Tribunale di Cassino 21 gennaio 2016, decreto n. 1186 - Durata incarico Amministratore

per leggere il commento del decreto CLICCA QUI

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI CASSINO

SEZIONE CIVILE

così composto:

dott. Amedeo Ghionni - Presidente 

don. Gabriele Sordi - Giudice relatore 

dott. Salvatore Scalata - Giudice 

ha pronunciato il seguente

DECRETO

nella causa civile iscritta al n° 1251 del ruolo generale degli affari di volontaria giurisdizione dell' anno 2015 trattenuta in decisione dal delegato Giudice relatore all' udienza del 2.12.16 con note autorizzate fino al 4.1.16, e vedente

TRA

V. M. 

(Avv F. Scotti) 

(ricorrente) 

Di Bernardo Ersilio 

(convenuto) 

Oggetto: ricorso per revoca e nomina di amministratore di condominio

Con ricorso depositato il 11.9.15 la sig.ra. V. M. ha invocato, ai sensi dell'art. 1129 c.c., la revoca dell'amministratore del condominio di via C. S. A. IV Lotto in Gaeta cui ella partecipa, il sig D. B. E., lamentando che questi aveva gravemente violato i suoi doveri, con conseguente nomina giudiziale di altro in sua sostituzione.

Costituitosi in giudizio, il sig D. B. si è opposto, contestando la sussistenza di parte degli addebiti mossigli e la rilevanza di altri. 

All'udienza del 2.12.15 il delegato Giudice relatore si è riservato di riferire al Collegio assegnando alle parti termine fino al 4.1.16 per note autorizzate. 

*** 

Le ragioni poste a sostegno della sua domanda dalla sig.ra V. nel ricorso (inammissibili quelle ulteriori inserite nelle note autorizzate) sono le seguenti: 

l'amministratore avrebbe provveduto a deliberare senza avere le maggioranze stabilite, nelle assemblee del 13.12.14, 31.1.15, 9.5.15, 6.6.15, 20.6.15, essendo state le stesse convocate come straordinarie ma poi tenutesi come ordinarie; 

l'amministratore non le avrebbe comunicato la data delle assemblee 6.6.15, 20.6.15 e 24.8.15; 

egli avrebbe ritardato di sottoporre all'assemblea la problematiche relative alle più volte da ella denunziate infiltrazioni al suo appartamento provenienti dal lastrico solare, ella avendo per tempo anche indicato un paio di preventivi per i necessari interventi; egli avrebbe ritardato le operazioni per scegliere la ditta, incaricando una commissione di 5 condomini, incaricando infine la R.C. senza l'approvazione dell'assemblea; 

l'amministratore, ricevuta la notifica di ricorso ex art 700 c.p.c. indirizzato al Condominio da altro limitrofo, aveva incaricato della difesa il fratello senza prima sottoporre la questione all'assemblea; 

egli avrebbe disposto di sua iniziativa l'esecuzione di lavori di asfaltatura nemmeno urgenti e fatto eseguire alla ditta R.C. lavori ulteriori (rifacimento del lastrico solare) prima dei lavori urgenti al suo appartamento; 

egli avrebbe omesso di inserire all'ordine del giorno, nemmeno dell'ultima assemblea del 24.8.15, l'argomento relativo alla conferma o revoca del suo incarico, vista la scadenza annuale. 

Ebbene, come replicato dai convenuto, il Collegio riscontra preliminarmente che nessuna di tali denunziate inadempienze e scorrettezze rientrerebbe in ogni caso nell'analitico elenco delle gravi irregolarità dell'amministratore di cui all'art 1129 comma 12 c.c., nel suo testo riformato dall'art 9 della L n. 220/12. 

Nello specifico, poi, deve osservarsi: 

essendo l'amministratore mero esecutore di quanto deliberato in seno all'assemblea, in alcun modo egli può esser ritenuto investito della sua conduzione e della previa verifica della regolarità del suo insediamento e dei suoi deliberati (operazione rimessa agli stessi partecipanti sotto la direzione del presidente); 

l'amministratore ha fornito prova documentale della spedizione tramite la "Sail Post" delle lettere raccomandate di convocazione della ricorrente a tutte le indicate assemblee: tanto basta a ritener assolto il suo compito, l'eventuale mancata ricezione delle missive dovendo costituire oggetto di riscontro in seno all'assemblea; 

a fronte della sua nomina avvenuta nell'agosto del 2014, già in occasione dell'assemblea tenutasi il 31.1.15 risultavano pervenuti 7 preventivi a fronte dei quali l'assemblea, e non certo l'amministratore, deliberò di affidare ad una commissione costituita da condomini l'esame dei medesimi; 

il ricorso ex art 700 c.p.c. venne notificato il 7.1.15 per l'udienza del 16.1.15, sicché legittimamente egli diede immediato incarico a legale di sua fiducia; 

la Cassazione ha precisato: "Alla luce delle considerazioni svolte va enunciato il seguente principio di diritto: "L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione" (ss.uu. n. 18331/10); 

nel nostro caso, stante l'evidente impossibilità di convocare preventivamente l'assemblea, tale operato dell'amministratore venne ratificato dall'assemblea tenutasi il 31.1.15 (all. 3 parte ricorrente); 

l'intervento di asfaltatura del viale condominiale ben può esser considerato, per la modestia del suo complessivo ammontare e per la sua incontestata necessità, quale atto di ordinaria manutenzione per la conservazione delle parti comuni; 

a norma di quanto disposto dall’art 1129 comma 10° c.c., l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata; pertanto, non v'era necessità alcuna di convocare l'assemblea per decidere se rinnovare o meno l'incarico all'amministratore, salva sempre la facoltà per la medesima di deliberarne la revoca; per altro, l'assemblea del 24.10.15, discutendo sull'istanza della sig.ra V. per la sua revoca, espressamente affermò di riservarsi di esaminare la questione allo scadere del biennio esprimendo ringraziamento nei suoi confronti per il lavoro di ricostruzione contabile delle amministrazioni precedenti ed apprezzamento in toto per il lavoro svolto; 

p.q.m. 

il Collegio non accoglie il ricorso; 

trattandosi di procedimento che ha sotteso profilo contenzioso, la sig.ra V. M. è condannata a rimborsare al sig D. B. E. le spese sostenute per la lite che si liquidano in €. 800,00 per compensi professionali, oltre r.f. al 15%, Iva e Cna come per legge. 

Cassino lì 20/01/2016 

       Il Giudice estensore                                                 Il Presidente 

       Dott. Gabriele Sordi                                                dott. Amedeo Ghionni

Continua a leggere...