Fino alla Riforma del Codice nessuno si era mai ufficialmente interessato su chi potesse amministrare un condominio.
In questo mondo di totale anarchia legislativa si arrabattavano poche associazioni o, meglio, pochi individui che cercavano - in qualche modo - di unirsi in associazioni più o meno valide.
Non esistevano regole e tutti potevano amministrare
dei fabbricati in condominio, purché - almeno
- godessero dei diritti civili.
E non si venga a dire che i criteri selettivi e di
individuazione erano affidati ai condomini: con
tutto il rispetto, non si poteva pretendere che il
gregge scegliesse e indicasse la via al pastore.
Pochi articoli di legge, pochissima giurisprudenza,
poca o quasi nulla informazione, inducevano i pur
volenterosi condomini a fare scelte quasi al buio
Tizio amministra già il condominio di fianco, Caio
è a buon mercato, di Sempronio mi hanno parlato
bene... La scelta, la nomina spesso, se non sempre,
veniva fatta così.Poi, finalmente - anche se in modo incompleto,
come vedremo - è arrivata la Riforma.
Ai punti f) e g) dell’indicato Articolo, si legge
che possono svolgere l’incarico di amministratore
di condominio coloro i quali hanno conseguito
un diploma di scuola secondaria di secondo grado
e che hanno frequentato un corso di formazione
iniziale e svolgono attività di formazione periodica
in materia di amministrazione condominiale.
Qualche eccezione è prevista in casi particolari
che vedremo in appresso.
La nuova legge dispone, quindi, che l’amministratore
di condominio deve aver conseguito “almeno”
il diploma di scuola secondaria.
Viene così a cadere la giusta obiezione che fece
l’allora Ministro Zamberletti al Presidente Nazionale
dell’ANAI che era andato a Roma a perorare
la formazione di un Albo degli Amministratore
Immobiliari o, comunque, un qualche riconoscimento
giuridico.
“Ma Lei lo sa che tanti Suoi colleghi non sono
neppure capaci di scrivere la convocazione
dell’assemblea in un italiano almeno corretto?”
Lo sapevamo, ma per colpa di costoro non ci pareva
accettabile che tanti dovessero essere praticamente
emarginati o comunque non riconosciuti
professionalmente.
Ora l’Art. 71 bis dice che l’Amministratore deve
avere un diploma e frequentare corsi di formazione
iniziale e periodica.
Ben venga, ma, come spesso succede, sono queste
delle disposizioni incomplete.
Bene il diploma - che deve essere rilasciato da una
scuola riconosciuta - ma quali possono essere i corsi
di formazione e da chi debbono essere gestiti.
Un minimo di chiarezza ci verrà fornito, successivamente
alla Riforma, del D.M. 140/2014 - che
tratteremo in altra sede - ma anche questo in
modo non esaustivo.
L’Articolo che stiamo considerando afferma, in
ogni caso, che tutti coloro i quali vogliono esercitare
l’attività di Amministratori debbono possedere
- specificatamente - i requisiti di cui ai
succitati punti f) e g).
Tutti: ragionieri, geometri, commercialisti, avvocati,
ingegneri, ecc. ecc, anche se iscritti ai
rispettivi Ordini o Albi professionali, debbono assoggettarsi
- in particolare - alla disposizione del
punto g).
E non si dica che questo è opinabile o non è chiaro
e che lo si deve interpretare: la lingua italiana
è chiarissima, siamo noi che, a volte, tentiamo
di rigirarla a nostro piacimento.
Chiunque deve svolgere attività di formazione
periodica se intende amministrare degli immobili
in condominio.
Non viene, però, detto chi debba tenere
corsi di formazione iniziale e periodica.
Qualcosa ci dice il D.M. 140/2014 ma non
tutto e non in modo esaustivo.
Ne consegue che molti furbetti tengono
corsi - magari per corrispondenza
- concedono diplomi ed attestati a
pagamento ma senza avere i requisiti
necessari.
Quali sono questi requisiti?
Non importa, deve dirli la legge,
lo Stato, il Ministero di Grazia e
Giustizia, chiunque - cioè - che
con cognizione di causa abbia
possibilità e diritto di gestire
una tale situazione.
Agli Amministratori seri
non importa come si dovrà
svolgere questo iter: così è
disposto e così si deve fare.
Da questa disposizione sono
esentati esclusivamente coloro
i quali risiedano o abbiano
proprietà nell’immobile
che amministrano.
Questo è indubbiamente
corretto, anche se spesso
si verificano situazioni
di tipo particolare.
Il fabbricato gestito da un Amministratore non
professionista deve avere un limite di unità immobiliari?
Dieci unità, o venti, o cento, presentano certamente
problematiche diverse e abbisognano di esperienze
e conoscenze professionali anche particolari.
Nessuna Associazione di Amministratori, che mi
risulti, ha mai eccepito che un non professionista
amministri tali fabbricati, ma esistono Enti e Persone
che affermano il contrario.
A pag. 37 de “ Il Sole 24 Ore “ del 4/7/2017,
il Presidente di Confedilizia, per “difendere” chi
amministra il condominio in cui ha legittimi interessi
diretti, afferma che la Confedilizia stessa è
contraria ad un Odg parlamentare che ipotizzi un
elenco di amministratori che abbiano sostenuto
corsi di formazione obbligatori.
E afferma anche, in modo virgolettato che: “Sarebbe
una burocratizzazione fuori dal tempo che
sembra avere il solo scopo di ostacolare l’attività di
tanti amministratori del proprio condominio: una figura apprezzata dai condomini di tutta Italia”.
A parere di chi scrive è appena il caso di rilevare
ed osservare che:
- Lo stesso Presidente accenna ad amministratori che abbiano sostenuto corsi di formazione obbligatoria.
- Dimentica che l’Art. 71 bis esclude esplicitamente da questo obbligo chi amministra il proprio condominio.
- Nessun ostacolo si verrebbe a creare fra un eventuale Albo od Elenco di amministratori in regola con il 71 bis e coloro i quali non hanno assolutamente tale obbligo per i già accennati motivi.
- E’ appena il caso di dire che Confedilizia è inspiegabilmente prevenuta o che forse nessuno di loro ha letto la nuova legge.
- Assodato in modo inconfutabile che i “protetti” da Confedilizia possono continuare ad esistere liberamente, è possibile che tutti gli altri si attivino, si gestiscano, si uniscano e richiedano un qualche riconoscimento giuridico?
Rileggete anche Voi l’Art.
71 bis disp. att. e trans.
c.c. e date ragione a
chi ce l’ha.
di Franco Folli
Presidente Nazionale Onorario ANACI
Nessun commento:
Posta un commento
Commenti, critiche e correzioni sono ben accette e incoraggiate, purché espresse in modo civile. Scrivi pure i tuoi dubbi, le tue domande o se hai richieste: il team dei nostri esperti ti risponderà il prima possibile.