Chi può fare l'amministratore? Art. 71 Bis disp. att. e trans c.c.

Fino alla Riforma del Codice nessuno si era mai ufficialmente interessato su chi potesse amministrare un condominio.

In questo mondo di totale anarchia legislativa si arrabattavano poche associazioni o, meglio, pochi individui che cercavano - in qualche modo - di unirsi in associazioni più o meno valide.

Non esistevano regole e tutti potevano amministrare dei fabbricati in condominio, purché - almeno - godessero dei diritti civili.

E non si venga a dire che i criteri selettivi e di individuazione erano affidati ai condomini: con tutto il rispetto, non si poteva pretendere che il gregge scegliesse e indicasse la via al pastore.

Pochi articoli di legge, pochissima giurisprudenza, poca o quasi nulla informazione, inducevano i pur volenterosi condomini a fare scelte quasi al buio Tizio amministra già il condominio di fianco, Caio è a buon mercato, di Sempronio mi hanno parlato bene... La scelta, la nomina spesso, se non sempre, veniva fatta così.Poi, finalmente - anche se in modo incompleto, come vedremo - è arrivata la Riforma.

Ai punti f) e g) dell’indicato Articolo, si legge che possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro i quali hanno conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado e che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Qualche eccezione è prevista in casi particolari che vedremo in appresso.

La nuova legge dispone, quindi, che l’amministratore di condominio deve aver conseguito “almeno” il diploma di scuola secondaria.

Viene così a cadere la giusta obiezione che fece l’allora Ministro Zamberletti al Presidente Nazionale dell’ANAI che era andato a Roma a perorare la formazione di un Albo degli Amministratore Immobiliari o, comunque, un qualche riconoscimento giuridico.

“Ma Lei lo sa che tanti Suoi colleghi non sono neppure capaci di scrivere la convocazione dell’assemblea in un italiano almeno corretto?”

Lo sapevamo, ma per colpa di costoro non ci pareva accettabile che tanti dovessero essere praticamente emarginati o comunque non riconosciuti professionalmente.

Ora l’Art. 71 bis dice che l’Amministratore deve avere un diploma e frequentare corsi di formazione iniziale e periodica.

Ben venga, ma, come spesso succede, sono queste delle disposizioni incomplete.

Bene il diploma - che deve essere rilasciato da una scuola riconosciuta - ma quali possono essere i corsi di formazione e da chi debbono essere gestiti. Un minimo di chiarezza ci verrà fornito, successivamente alla Riforma, del D.M. 140/2014 - che tratteremo in altra sede - ma anche questo in modo non esaustivo.

L’Articolo che stiamo considerando afferma, in ogni caso, che tutti coloro i quali vogliono esercitare l’attività di Amministratori debbono possedere - specificatamente - i requisiti di cui ai succitati punti f) e g).

Tutti: ragionieri, geometri, commercialisti, avvocati, ingegneri, ecc. ecc, anche se iscritti ai rispettivi Ordini o Albi professionali, debbono assoggettarsi - in particolare - alla disposizione del punto g).

E non si dica che questo è opinabile o non è chiaro e che lo si deve interpretare: la lingua italiana è chiarissima, siamo noi che, a volte, tentiamo di rigirarla a nostro piacimento.

Chiunque deve svolgere attività di formazione periodica se intende amministrare degli immobili in condominio.

Non viene, però, detto chi debba tenere corsi di formazione iniziale e periodica.

Qualcosa ci dice il D.M. 140/2014 ma non tutto e non in modo esaustivo.

Ne consegue che molti furbetti tengono corsi - magari per corrispondenza - concedono diplomi ed attestati a pagamento ma senza avere i requisiti necessari.

Quali sono questi requisiti?

Non importa, deve dirli la legge, lo Stato, il Ministero di Grazia e Giustizia, chiunque - cioè - che con cognizione di causa abbia possibilità e diritto di gestire una tale situazione.

Agli Amministratori seri non importa come si dovrà svolgere questo iter: così è disposto e così si deve fare.

Da questa disposizione sono esentati esclusivamente coloro i quali risiedano o abbiano proprietà nell’immobile che amministrano.

Questo è indubbiamente corretto, anche se spesso si verificano situazioni di tipo particolare.

Il fabbricato gestito da un Amministratore non professionista deve avere un limite di unità immobiliari?

Dieci unità, o venti, o cento, presentano certamente problematiche diverse e abbisognano di esperienze e conoscenze professionali anche particolari.

Nessuna Associazione di Amministratori, che mi risulti, ha mai eccepito che un non professionista amministri tali fabbricati, ma esistono Enti e Persone che affermano il contrario.

A pag. 37 de “ Il Sole 24 Ore “ del 4/7/2017, il Presidente di Confedilizia, per “difendere” chi amministra il condominio in cui ha legittimi interessi diretti, afferma che la Confedilizia stessa è contraria ad un Odg parlamentare che ipotizzi un elenco di amministratori che abbiano sostenuto corsi di formazione obbligatori.

E afferma anche, in modo virgolettato che: “Sarebbe una burocratizzazione fuori dal tempo che sembra avere il solo scopo di ostacolare l’attività di tanti amministratori del proprio condominio: una figura apprezzata dai condomini di tutta Italia”.

A parere di chi scrive è appena il caso di rilevare ed osservare che:

1. Lo stesso Presidente accenna ad amministratori che abbiano sostenuto corsi di formazione obbligatoria.
2. Dimentica che l’Art. 71 bis esclude esplicitamente da questo obbligo chi amministra il proprio condominio.
3. Nessun ostacolo si verrebbe a creare fra un eventuale Albo od Elenco di amministratori in regola con il 71 bis e coloro i quali non hanno assolutamente tale obbligo per i già accennati motivi.
4. E’ appena il caso di dire che Confedilizia è inspiegabilmente prevenuta o che forse nessuno di loro ha letto la nuova legge. 
5. Assodato in modo inconfutabile che i “protetti” da Confedilizia possono continuare ad esistere liberamente, è possibile che tutti gli altri si attivino, si gestiscano, si uniscano e richiedano un qualche riconoscimento giuridico?

Si ha l’impressione che quella di Confedilizia sia una difesa immotivata, ingiustificata ed ingiustificabile. In ogni caso, o ha ragione chi scrive o ha ragione il Presidente di Confedilizia.

Rileggete anche Voi l’Art. 71 bis disp. att. e trans. c.c. e date ragione a chi ce l’ha.

di Franco Folli

Presidente Nazionale Onorario ANACI