Articolo 1108 c.c. - Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni (1) dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa (2)

Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.

È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali (3) sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.

NOTE

(1)

L'innovazione, secondo la dottrina e la giurisprudenza, è solo l'opera che importi una alterazione nella entità sostanziale o un mutamento nella destinazione della cosa comune. Per le semplici modificazioni che non alterano la sostanza né la destinazione della cosa comune si rientra nell'ambito dell'applicazione del secondo comma dell'art. 1105 del c.c. ovvero in quello del primo comma dell'art. 1102.

Le innovazioni devono comportare un oggettivo miglioramento della cosa comune, e ciò anche qualora la spesa sostenuta sia da considerarsi necessaria.

(2)

Il limite dell'eccessiva gravosità della spesa rappresenta un limite la cui misura è "mobile". La determinazione di essa è lasciata al giudice di merito.

(3)

L'elencazione contenuta nel terzo comma non è tassativa. Negli atti di alienazione si ritengono compresi anche la rinuncia e la transazione. La mancanza del consenso di tutti i comproprietari comporta la mancata produzione dell'effetto dell'alienazione o della costituzione di diritti reali nei confronti degli altri partecipanti alla comunione, ma non esclude che il contratto concluso da un solo comproprietario valga come vendita della propria quota o come vendita di cosa parzialmente altrui ex art. 1480 del c.c..