Riduzione della spesa del riscaldamento per alloggio non occupato?

DOMANDA: L’art. 13 del Regolamento condominiale prevede che: ”Il periodo di funzionamento dell’impianto di riscaldamento è normalmente fissato dal 15 Novembre al 15 Marzo successivo salva la facoltà dell’amministratore di anticipare e posticipare tali termini in relazione alle condizioni meteorologiche, previa adesione della maggioranza dei condomini interessati.

Qualora una unità immobiliare, partecipante al servizio rimanga sfitta o disabitata per l’intero periodo di funzionamento dell’impianto di riscaldamento, il proprietario di essa potrà beneficiare di una riduzione del 50% sulla quota di spese spettantegli a norma del presente regolamento. Per conseguire la riduzione il proprietario interessato, dovrà comunicare all’amministratore l’avverarsi delle circostanze richieste entro il 15 Ottobre in modo che l’amministratore possa provvedere, a spese del rinunciante, a sigillare i vari radiatori. La riduzione non potrà comunque essere limitata ad un parziale periodo o numero di elementi ed il concorso delle circostanze deve permanere per l’intero periodo del riscaldamento. In mancanza di una sola delle condizioni sopra elencate il proprietario sarà tenuto a corrispondere l’intera quota”. Si precisa che i 2 condomini interessati hanno provveduto in tempo utile ad inoltrare tale richiesta all’amministratore, il quale ha verificato le effettive condizioni per poter ricevere l’agevolazione ed ha provveduto a dare incarico al manutentore dell’impianto di riscaldamento a sigillare i caloriferi. L’assemblea condominiale ritiene che tale agevolazione non possa più essere valida a fronte della nuova normativa sulla rinuncia all’utilizzo e distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento (art. 3 legge 220/2012) riportando a verbale la seguente dicitura: “Si rammenta che la richiesta è deficitaria di relazione tecnica, come previsto dalla normativa vigente”. A fronte di quanto predetto si richiede un parere in merito: è corretto equiparare il beneficio di riduzione temporaneo del 50% sulla quota spese spettantegli a norma del regolamento condominiale alla rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, con relativa verifica che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini?

RISPOSTA: Occorre innanzitutto accertarsi della validità di una simile clausola contenuta in un regolamento di condominio. Non avrei dubbi nel caso in cui si trattasse di un regolamento avente natura contrattuale. In caso, invece, di regolamento avente natura assembleare ho rinvenuto solo questa sentenza oramai datata secondo la quale: “La norma di un regolamento di condominio contrattuale, con il quale si sia stabilito che, qualora l’appartamento rimanga disabitato per un periodo superiore ai 15 giorni consecutivi, l’interessato possa chiedere per iscritto all’amministratore che gli venga accordato, per tutto il periodo della predetta disabitazione, il pagamento ridotto al solo 20% dell’intera quota a lui spettante delle spese di riscaldamento a termosifone, fa sì che, in mancanza della richiesta scritta all’amministratore imposta dal regolamento stesso, l’interessato sia tenuto al pagamento dell’intera quota. Tale norma è perfettamente valida ed inerente al potere regolamentare dell’assemblea e non urta la disposizione inderogabile contenuta nell’art. 1138, comma 2, c.c.” (Trib.Roma, 10-02-1981). Non riterrei, personalmente, che sia norma che vada in contrasto con il potere dell’assemblea di prevedere simile disposizione. Si consideri anche che la legislazione vigente va proprio in questa direzione (vedi D. Lgs. 102/2014 articolo 9). La questione dell’aggravio di spesa mi pare assorbita dalla contribuzione del 50% della spesa (si consideri che, solitamente, le spese riferite alla quota di consumo involontario, qual è la così detta “quota fissa”, si aggira intorno al 25-30%). Resta invece la questione riferita allo squilibrio di funzionamento. L’articolo 1118 comma IV (che, però, disciplina il distacco, che è cosa ben diversa) consente di procurare uno squilibrio sino a “notevole”. In questo caso, riterrei che vi debba essere assenza di squilibrio, posto che il Legislatore ha consentito il danno solo per quanto riguarda il distacco. Non riterrei che possa trattarsi di norma che trovi applicazione analogica. Infatti la possibilità di procurare un danno alle parti comuni (nel distacco sino a “notevole”) è norma del tutto eccezionale in contrasto con il principio del neminem laedere. Accertato che non vi siano danni di alcun tipo al funzionamento dell’impianto, non vedo problemi ostativi.