Disattivazione della corrente elettrica al condomino moroso - delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni

Che la morosità condominiale fosse - probabilmente complice la crisi generale - dura a morire lo si sapeva, ma forse si sperava che quanto disposto dalla Riforma del 2013 si muovesse nel senso di attenuarne le conseguenze, specie alla luce dei più pregnanti poteri/doveri di recupero coattivo in capo all’amministratore.

Tra questi deterrenti, indubbiamente, rientra la possibilità, in ipotesi di mancato pagamento dei contributi che si protragga per oltre sei mesi, di “sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”, contemplata dall’art. 63, comma 3, disp. att. c.c., che non prevede più la preventiva autorizzazione, a monte, da parte del regolamento di condominio.

Tuttavia, sia per il ristretto àmbito giuridico di operatività di tale norma, sia per la non agevole realizzazione pratica dell’iniziativa, sia per gli interventi ostativi da parte della magistratura (sia civile che penale), l’arma de qua si è rivelata spuntata, per cui l’amministratore di condominio si trova con sempre meno frecce al suo arco.

Ma procediamo con ordine.

Sotto il primo aspetto, si osserva che risulta difficile individuare i “servizi comuni suscettibili di godimento separato”: in quest’ottica, potrebbero esserlo il servizio di ascensore - si pensi alla transennatura dell’impianto ai relativi pianerottoli, con dotazione delle chiavi ai soli condomini puntuali nei pagamenti - il servizio idrico, il servizio di riscaldamento, mentre dubbi, per loro indivisibilità, potrebbero nutrirsi per il servizio di illuminazione ed il servizio di pulizia; si pensi, poi, al servizio di portierato, laddove il portiere custodisce lo stabile intero, con un’attività variegata, che mira alla conservazione lato sensu dell’edificio di cui beneficiano tutti coloro che vi abitano (in quest’ottica, sarebbe impensabile che il dipendente del condominio consegnasse la posta a tutti salvo che al condomino moroso o, addirittura, consentisse indirettamente l’ingresso nella sua abitazione ai ladri!).

Sotto il secondo aspetto, occorre considerare le criticità operative perché, talvolta, l’iniziativa richiede anche interventi da attuare sugli impianti da eseguirsi all’interno - non solo delle parti comuni, ma anche - della proprietà esclusiva del condomino moroso: infatti, anche se trattasi di servizi suscettibili di utilizzazione separata, per effettuare la misura di privazione dell’uso, talvolta, l’amministratore ha bisogno di accedere nell’appartamento del condomino insolvente per adottare gli opportuni “isolamenti”.

Sotto il terzo aspetto, a fronte dell’esigenza di scoraggiare pratiche dilatorie nei pagamenti da parte dei condomini - con immaginabili conseguenze per quanto concerne il soddisfacimento dei terzi creditori del condominio (appaltatori, fornitori, ecc.) e le connesse sospensioni dei relativi servizi - si evidenzia che l’amministratore ha agito motu proprio, in quanto non abbisogna più di alcuna autorizzazione da parte del regolamento, ma ciò non ha impedito ai giudici competenti di censurare la legittimità della stessa iniziativa.

In sede civile, la relativa controversia ha registrato sostanzialmente due modalità di “accesso” all’autorità giudiziaria, nel senso che il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. è stato proposto o da parte del condomino moroso che si è visto sospendere il servizio suscettibile di godimento separato ad opera dell’amministratore, oppure da parte di quest’ultimo il quale ha invocato dal magistrato l’autorizzazione per entrare nell’appartamento del suddetto condomino per adottare gli accorgimenti tecnici idonei a realizzare la sospensione del servizio medesimo.

Nella maggior parte dei casi sottoposti all’esame dei giudici di merito e nella prospettiva di un equo bilanciamento dei contrapposti interessi, hanno prevalso quelli del condomino moroso piuttosto che quelli del condominio.

Invero, sul versante del c.d. fumus boni iuris, si è ritenuto che la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il riscaldamento in periodo invernale o l’acqua potabile, è suscettibile di ledere i diritti fondamentali della persona, di rilevanza costituzionale, quale il diritto alla salute (art. 32 Cost.).

Sul versante del c.d. periculum in mora, si è sottolineato che il diritto che, con la sospensione del servizio, si intende tutelare, è puramente economico e sempre riparabile, nel senso che il recupero di eventuali crediti è sempre possibile, potendo il creditore contare anche sulla garanzia costituita dagli immobili dei singoli condomini.

In sede penale, la tematica de qua è stata affrontata da una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 47276 del 30 novembre 2015, la quale ha confermato la condanna con cui si è ritenuto un “amministratore di fatto” responsabile del delitto di cui all’art. 392 c.p., oltrechè tenuto al risarcimento del danno in favore della costituita parte civile.

In particolare, i giudici di merito avevano accertato che l’imputato, nella sua qualità di gestore di un residence, aveva “disattivato la derivazione della corrente elettrica verso l’unità abitativa di un condomino che non aveva provveduto al pagamento di utenze condominiali”.

Secondo i suddetti giudici, l’imputato, quantunque non fosse il rappresentante della società che amministrava il condominio, doveva considerarsi il gestore di quest’ultimo, essendo emerso che agiva sempre per conto di tale società, provvedendo direttamente a pagare le spese condominiali e le utenze elettriche.

Avverso la sentenza, emessa dal giudice del gravame e confermativa di quella di prime cure, ricorreva per cassazione l’imputato.

Per quel che interessa in questa sede, il ricorrente lamentava soprattutto la violazione dell’art. 392 c.p. e degli artt. 125, comma 3, e 546, lett. e), c.p.p. - in relazione all’art. 606, comma 1, lett. b) ed e), c.p.p. - rilevando che i giudici di merito non avrebbero preso in considerazione la circostanza documentata in sede di appello, rilevante anche ai fini della valutazione del dolo, che l’amministratore della società, che gestiva il residence, aveva comunicato alla parte offesa di aver dato incarico ad un tecnico addetto della manutenzione di staccare l’energia elettrica del suo alloggio, per cui l’imputato avrebbe agito come mero esecutore di direttive adottate dalla società in questione.

I magistrati di Piazza Cavour hanno ritenuto tale lagnanza “palesemente infondata”, in quanto la prova che si assumeva essere stata pretermessa dai giudici di merito non aveva la forza di disarticolare l’intero ragionamento probatorio della gravata sentenza.

E’ stato ribadito, in proposito, che il vizio di “travisamento della prova”, desumibile dal testo del provvedimento impugnato o da altri atti del processo (purché specificamente indicati dal ricorrente), è ravvisabile solo se l’errore accertato sia idoneo appunto a disarticolare l’intero ragionamento probatorio, rendendo illogica la motivazione per l’essenziale forza dimostrativa del dato processuale (v., tra le tante, Cass. pen. 16 gennaio 2014 n. 5146).

Nel caso in esame, la circostanza che l’imputato avesse eseguito decisioni o direttive del titolare del diritto non escludeva affatto, di per sé, la punibilità dell’agente, in quanto - per costante giurisprudenza, v., ex multis, Cass. pen. 16 marzo 2001 n. 14335; Cass. pen. 30 aprile 1985 n. 8434 - il soggetto attivo del delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni può essere anche colui che eserciti un diritto pur non avendone la titolarità, ma agendo per conto dell’effettivo titolare. Né tale circostanza poteva escludere, nel caso di specie, il dolo dell’agente: è stato rammentato, sul punto, che il delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, previsto dall’art. 392 c.p., richiede, oltre il dolo generico, costituito dalla coscienza e volontà di farsi ragione da sé, pur potendo ricorrere al giudice, anche quello specifico, rappresentato dall’intento di esercitare un preteso diritto nel ragionevole convincimento della sua legittimità.

In particolare, la sentenza impugnata aveva affermato che, dalle deposizioni testimoniali, era emerso che l’imputato si era occupato da sempre della riscossione, per conto della società, delle quote condominiali (tra cui quelle dell’energia elettrica).

Pertanto, l’imputato, nel momento in cui aveva effettuato l’illecito distacco dell’utenza, era ben consapevole di agire per esercitare un diritto con la coscienza che l’oggetto della pretesa competesse alla società.

Orbene, la sintetica motivazione della pronuncia degli ermellini non consente di capire se, alla base dell’iniziativa dell’amministratore del condominio (o della sua longa manus), ci fosse o meno una morosità ultrasemestrale, fatto sta che, al fine di non incappare nel delitto previsto dall’art. 392 c.p. - che punisce “chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo” - sembra che necessariamente si debba richiedere al magistrato l’autorizzazione al distacco del servizio comune a carico del condomino inadempiente.

In tal modo, riemergerebbe quel temperamento che era scomparso nella versione definitiva dell’art. 63, comma 3, disp. att. c.c., laddove, in un primo momento durante il percorso parlamentare della Riforma, si era stabilito che il suddetto potere di sospensione dalla fruizione dei servizi comuni, in capo all’amministratore, era così limitato: “salvo che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza, riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi”.

Un’ulteriore esimente per l’amministratore potrebbe essere costituita dall’autorizzazione prevista in via generale nel regolamento di condominio, con una sorta di ritorno al passato, ossia alla vecchia versione del capoverso in esame, essendo ragionevole opinare che debba trattarsi comunque di un regolamento non necessariamente contrattuale, potendosi rinvenire tale previsione anche in uno approvato con le maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., richiamato dall’art. 1138, comma 3, c.c.; d’altronde, atteso che la sanzione é volta a colpire l’inadempienza del condomino, l’unanimità sarebbe difficile da raggiungere in quanto presumibilmente proprio quest’ultimo esprimerebbe sempre il veto, perché non propenso ad approvare una misura sostanzialmente “masochistica”.

E’ opportuno, altresì, segnalare che, in una precedente versione parlamentare dello stesso capoverso - non trasfusa, poi, nel testo definitivo - si era aggiunto che i condomini in ritardo di un semestre nel pagamento dei contributi non avessero più il diritto di voto; l’opportuna eliminazione di tale previsione comporta che lo stesso risultato non possa essere stabilito da una clausola regolamentare che, parimenti, faccia discendere dalla morosità del condomino l’inibizione di tale esercizio in assemblea, atteso che una clausola limitativa della facoltà primaria del singolo partecipante, pur inserita in un àmbito di autonomia negoziale o in un regolamento di natura contrattuale, sembra decisamente alterare lo schema essenziale della disciplina legislativa del condominio.

In argomento, è intervenuta anche la magistratura amministrativa - v. T.A.R. Lazio, Sez. distac. di Latina, 2 novembre 2015 n. 711 - la quale ha affermato che il Sindaco non può ordinare al gestore del servizio idrico il ripristino immediato della fornitura di acqua a favore del condomino che non paga puntualmente le rate condominiali, con ciò annullando l’ordinanza emessa, a difesa di alcuni cittadini, ai quali era stata interrotta la relativa erogazione dell’acqua per gravi morosità.

Al riguardo, si è ribadito che il Sindaco non può intervenire d’autorità, in quanto il Comune è “estraneo al rapporto contrattuale utente-gestore”; peraltro, lo stesso strumento amministrativo utilizzato per imporre il riallaccio dell’acqua - ordinanza ex art. 50 del d.lgs. n. 267/2000 - risultava illegittimo e del tutto sproporzionato all’obiettivo da raggiungere, in carenza dei presupposti di “contingibilità” e di “urgenza” richiesti dalla legge.

Nella specie, il gestore del servizio idrico aveva proceduto alla sospensione della fornitura di acqua nei confronti di alcuni utenti per gravi morosità (da euro 3.000,00 fino a euro 20.000,00); successivamente, il Sindaco aveva adottato l’ordinanza per ripristinare immediatamente il servizio idrico, ritenendo, tra l’altro, che il suddetto gestore non potesse procedere al distacco completo del servizio idrico, ma soltanto alla riduzione del flusso al “minimo vitale”; quest’ultimo aveva impugnato l’ordinanza de qua, ritenendola contraria alle norme sulle competenze del Sindaco fissate dal Testo unico degli Enti locali, poiché non esistevano pericoli per l’igiene e la salute pubblica, tutelavano “esclusivamente gli interessi dell’utente privato”, e si basavano su irrilevanti “aspetti di natura socio-assistenziale”.

I giudici amministrativi hanno accolto il ricorso sulla base del principio - più volte affermato in giurisprudenza, v., da ultimo, T.A.R. Cagliari n. 855/2015 - secondo il quale il Sindaco non può intervenire con l’ordinanza prevista dall’art. 50, comma 5, T.U.E.L. a vietare al gestore del servizio idrico l’interruzione della fornitura nei confronti di singoli utenti morosi, poiché in questo caso si realizza uno “sviamento di potere”, che vede il Comune, estraneo al rapporto contrattuale gestore-utente, impedire al medesimo gestore di azionare i rimedi di legge tesi ad interrompere la somministrazione di acqua nei confronti di utenti non in regola con il pagamento della prevista tariffa.

La giurisprudenza amministrativa sembra, dunque, oramai concordare sul fatto che il Comune e, più in generale, la P.A., non possa intervenire d’autorità nella sfera dei rapporti tra privati utilizzando gli strumenti del diritto pubblico (cui adde T.A.R. Piemonte n. 996/2015, il quale ha annullato l’ordinanza con cui il Sindaco aveva imposto al condominio il ripristino del riscaldamento centralizzato e l’eliminazione degli impianti autonomi, a tutela dei condomini rimasti senza riscaldamento).

Con questo, non si vuole assolutamente provocare la lesione del diritto alla salute, all’incolumità e all’integrità fisica dei condomini privati del godimento del servizio condominiale, atteso che non si deve oltrepassare mai quella “soglia minima di solidarietà e di rispetto” comunque necessaria e doverosa nella gestione dei rapporti condominiali.

Tuttavia, si cerca di evitare quegli inconvenienti correlati alla difficoltà nei pagamenti nei confronti dei terzi creditori del condominio, mettendo in atto uno degli strumenti più persuasivi e diretti per combattere le morosità condominiali, mediante la possibilità di escludere il condomino inadempiente dall’utilizzazione dei servizi comuni, segnatamente sospendendone la fruizione di quelli suscettibili di godimento separato.

In buona sostanza, nella nuova ottica delineata dall’art. 63, comma 3, disp. att. c.c., l’interruzione di un servizio comune, qualora leda un diritto costituzionalmente tutelato - quale, nel caso concreto, il diritto alla salute - non dovrebbe trovare applicazione nei confronti di un condominio moroso, comportando che il nuovo strumento dissuasivo dovrà essere applicato con estrema prudenza da parte dell’amministratore, tanto più che ora non si prevede alcun passaggio preventivo in sede assembleare, né che vi sia un’apposita clausola del regolamento che autorizzi siffatta iniziativa.

Nel silenzio della norma, sembra che il potere discrezionale conferito all’amministratore - restando il suo dovere di perseguire il moroso, in modo incisivo, mediante il ricorso al decreto ingiuntivo di cui al comma 1 dello stesso art. 63 disp. att. c.c. - debba essere messo in atto cum grano salis, solo in situazioni talmente gravi da non consentirgli una diversa soluzione, e sempre alla luce dei canoni generali della diligenza del buon padre di famiglia, stando attenti a che il magistrato, a seguito di istanza (di regola, d’urgenza) del condomino leso, potrebbe censurare eventuali azioni che possano minacciare i diritti soggetti fondamentali della persona umana.

Ad ogni buon conto, appare chiaro il messaggio del legislatore nel senso di responsabilizzare i condomini a provvedere celermente a saldare i propri debiti, pena la sospensione del servizio comune, ma è pur sempre preferibile - qualora appunto la risposta alla morosità di uno dei partecipanti non si fermi solamente all’aspetto “economico” - che il regolamento, per così dire a monte, o l’assemblea, di volta in volta, indichi con precisione le ipotesi in presenza delle quali l’amministratore possa avvalersi del rimedio in esame e, altresì, le modalità concrete con cui attuare tale reazione “in natura”. 

Invero, trattasi, pur sempre, di una misura privata abbastanza grave, per non dire odiosa, che assomiglia molto alla “ragion fattasi” - e la sentenza penale in commento ne è un’indiretta dimostrazione - riservata di solito alla pubblica amministrazione o agli esercenti pubblici servizi, in ordine alla quale il singolo condomino, privato dell’uso del servizio comune, si viene a trovare in una situazione di pati a fronte della quale non sembra possa avanzare alcuna pretesa risarcitoria. Nel previgente regime, lo stesso legislatore, disponendo che l’inibitoria attuata dall’amministratore trovasse la fonte legittimante nel regolamento, tutelava in qualche modo lo stesso condomino moroso da decisioni arbitrarie dell’amministratore, specie laddove non venivano contemplate adeguate proporzioni tra debito del singolo e servizio sospeso.

Nel difetto della previsione regolamentare - eliminata nell’attuale regime - l’amministratore, ricorrendo a questa misura drastica, agisce a proprio rischio, nel senso che, qualora nel successivo eventuale giudizio instaurato dal condomino pregiudicato dalla suddetta privazione, si accertasse l’inesistenza della morosità del condomino medesimo o, addirittura, venisse negato il credito del condominio, potrebbe configurarsi una qualche responsabilità in capo all’amministratore medesimo.

Al contempo, non potrà evitarsi di attribuire, all’amministratore di condominio, un vero e proprio potere/dovere in tal senso, conseguendone, da un lato, che l’amministratore dovrà esercitarlo senza tenere conto della volontà dei condomini (a meno che non si pervenga ad una modifica del regolamento), e, dall’altro, che il medesimo amministratore sarà inevitabilmente costretto ad applicare la misura sanzionatoria per non incorrere lui in un inadempimento (e, quindi, in una possibile revoca assembleare o giudiziaria).

In altri termini, solo l’esperienza e la professionalità sapranno suggerire all’amministratore quando è opportuno, oltre che legittimo, esercitare tale forma di autotutela (che comporta il vivere in un appartamento gelato o il farsi la doccia fredda):

è vero che ci sono condomini che non arrivano a fine mese, riuscendo con difficoltà a “sbarcare il lunario”, vivendo stentatamente e mettendo insieme il denaro appena sufficiente alla sopravvivenza quotidiana, ma è anche vero che alcuni intenzionalmente non pagano le rate condominiali, optando per l’acquisto in leasing del suv o preferendo non privarsi dello smartphone di ultima generazione!

di Alberto Celeste

Sostituto Procuratore Generale della Corte di Cassazione

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IMPIANTO CENTRALIZZATO: Il condomino 'distaccante'

Deve pagare (anche) le spese relative ai consumi del carburante per l’impianto di riscaldamento centralizzato?

Forse solo dopo gli animali domestici - che il regolamento non può vietare di detenere in casa, ex art. 1138, comma 5, c.c. - quello sul distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato è stato l’argomento che, prima e dopo la riforma della normativa condominiale, ha maggiormente interessato l’opinione pubblica, con vasta risonanza sui mass media.

Invero, entrata in vigore la legge n. 220/2012, si è registrata una certa “euforia” tra i condomini, nel senso della liberalizzazione incondizionata di tale iniziativa, che, invece, la nuova disciplina, riportando tralaticiamente i “paletti” imposti dalla precedente giurisprudenza di legittimità - sia pure con una tecnica legislativa che lascia alquanto a desiderare - àncora a precisi e puntuali presupposti (di natura sia tecnica che economica).

Sulla tematica de qua, sono intervenute due recenti sentenze del Supremo Collegio, quasi coeve, nell’autunno 2016, che, ovviamente, non possono riguardare distacchi realizzati dopo il 18 giugno 2013 - dopo tre anni, si arriva a stento alla conclusione di un giudizio di primo grado, figurarsi quello di appello o di cassazione! - ma appaiono interessanti per i principi ivi affermati, anche in chiave “evolutiva” (pur se non condivisibili in toto, segnatamente sul versante della regola di giudizio dell’onere della prova).

La causa decisa da Cass., sez. II, 22 novembre 2016, n. 23756, prendeva le mosse dalla domanda di un condomino, il quale assumeva di aver provveduto, previa comunicazione all’amministratore e previo consenso verbale di quest’ultimo, al distacco del suo appartamento dall’impianto di riscaldamento centralizzato, e che, ciò malgrado, il condominio pretendeva il pagamento dell’intera quota condominiale, comprensiva anche dei consumi di carburante.

L’attore chiedeva, pertanto, l’accertamento del suo diritto ad utilizzare l’impianto autonomo realizzato a servizio del suo appartamento, a seguito del distacco di cui sopra, con conseguente esonero dalla contribuzione alle suddette spese di consumo.

Il Tribunale aveva dichiarato (inspiegabilmente) inammissibile la domanda relativa all’accertamento del diritto al distacco, e, a seguito dell’appello del condomino, la Corte territoriale aveva confermato sostanzialmente tale statuizione, osservando però che era erronea la declaratoria di inammissibilità del giudice di prime cure in quanto fondata sul convincimento della necessità di una previa deliberazione assembleare.

Veniva, quindi, ribadito il principio per il quale il condomino può legittimamente rinunciare all’uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato e distaccare la diramazioni della sua unità immobiliare, anche senza necessità di autorizzazione assembleare, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto; tuttavia, ai fini di ottenere l’esonero anche dal pagamento delle spese di gestione - come richiesto dall’attore - era necessario provare altresì che il distacco non si risolvesse in una diminuzione degli oneri del servizio.

Nella fattispecie, la prova testimoniale espletata permetteva di affermare che la consapevolezza dell’amministratore dell’epoca circa l’esecuzione dei lavori di distacco, se poteva far ritenere l’insussistenza di una “volontà antagonista” a quella di distacco dell’istante, non poteva però dimostrare anche che vi fosse stata un’accettazione, vincolante per gli altri condomini, della richiesta di esonero dalla contribuzione alle spese di gestione dell’impianto centralizzato.

Occorreva, dunque, verificare, in sede giudiziaria, se l’esonero in esame fosse giustificato dall’assenza di uno squilibrio termico, in conseguenza del distacco, pregiudizievole all’erogazione del servizio oppure dall’assenza di un aggravio di spese per gli altri condomini e, sul punto, il giudice distrettuale aveva ritenuto che l’attore non avesse assolto all’onere della prova su di lui incombente, in quanto gli accertamenti tecnici espletati nel corso del giudizio non permettevano una delibazione favorevole della domanda, essendo rimaste scoperte delle lacune insanabili, anche in ragione del tempo trascorso dall’esecuzione dei lavori e della non perfetta conoscenza delle condizioni dell’impianto in epoca anteriore alle modifiche poste in essere dall’attore ab origine, e successivamente dal condominio allorchè era stata sostituita la caldaia con mutamento del tipo di alimentazione.

In buona sostanza, veniva rigettava la domanda di esonero dalla contribuzione ai costi di gestione: per la cassazione di tale decisione, il condomino soccombente proponeva ricorso sulla base di due motivi.

Con il primo, si è denunciata la omessa/insufficiente motivazione sull’affermazione circa la mancata dimostrazione dell’insussistenza dello squilibrio termico, deducendo che sarebbe errato l’assunto secondo cui l’onere della prova di tale evenienza incombeva sulla parte che pretendeva l’esonero, occorrendo in ogni caso tenere conto anche della condotta processuale della controparte che aveva omesso di mettere a disposizione la documentazione in merito alle caratteristiche progettuali dell’impianto centralizzato sia prima che dopo le modifiche apportate; inoltre, la decisione risultava contraddittoria nella parte in cui affermava che gli accertamenti tecnici erano risultati insufficienti per ritenere che non vi fosse squilibrio termico, pregiudizio all’erogazione del servizio o aggravio di spesa, laddove le conclusioni delle espletate CTU deponevano nel senso che gli altri condomini, i quali continuavano ad usufruire dell’impianto comune, non avevano dovuto potenziare i loro radiatori, e che si era verificato un ragguardevole decremento sia dei consumi sia dei costi di esercizio.

Con il secondo motivo, si è denunciata la violazione dell’art. 26 della legge n. 10/1991, in quanto la decisione gravata aveva ritenuto insufficienti, al fine di giustificare l’accoglimento della domanda attorea, gli accertamenti compiuti in corso di causa, in presenza di una dichiarazione rilasciata dal tecnico, il quale aveva curato la realizzazione dell’impianto autonomo, che attestava il perfetto funzionamento dell’impianto, dimostrando in tal modo l’insussistenza dello squilibrio termico.

I due motivi - esaminati congiuntamente in quanto volti nel complesso a contestare la correttezza della decisione impugnata, nella parte in cui aveva denegato il diritto dell’attore all’esonero dalla contribuzione alle spese di gestione - sono stati ritenuti infondati dai giudici di Piazza Cavour.

In primo luogo, si è evidenziato che era infondata la pretesa violazione delle regole dell’onere della prova, per avere il giudice di merito ritenuto che l’onere della prova circa l’esistenza delle condizioni che giustificano l’esonero del condomino distaccato dalla contribuzione alle spese di gestione dell’impianto centralizzato, incomba sullo stesso condominio che l’invoca.

In tal senso, militava la costante giurisprudenza, ad avviso della quale il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato ed a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, oppure abbia offerto la prova che dal distacco non derivano nè un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale, sicché è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l’impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare (v., tra le altre, Cass., sez. II, 29 marzo 2007, n. 7708, in Immobili & diritto, 2008, fasc. 3, 14, con nota di M. DE TILLA; Cass., sez. II, 30 giugno 2006, n. 15079, in Foro it., Rep. 2006, voce Comunione e condominio, n. 164; Cass., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5974, in Arch. loc. e cond., 2004, 568).

Correttamente - ad avviso degli ermellini - era stata invocata dal giudice di merito la regola di cui all’art. 2697 c.c., ponendo, quindi, a carico dell’attore le conseguenze negative derivanti dal mancato raggiungimento della prova circa la ricorrenza delle condizioni che legittimano il richiesto esonero.

Inoltre, dovendosi acclarare quale fosse la condizione dell’impianto anche prima dell’intervento di distacco operato dal ricorrente, l’omessa attestazione di tali circostanze ben poteva risultare imputabile alla stessa condotta dell’attore, il quale, proprio nella prospettiva di documentare la sussistenza delle condizioni per l’esonero, avrebbe dovuto far precedere il distacco da una relazione tecnica che fotografasse la situazione precedente il suo intervento, “onde precostituirsi la prova da spendere nel presente giudizio”.

Tuttavia, trattasi di affermazioni da prendere cum grano salis, nel senso che, alla luce del novellato art. 1138, comma 4, c.c., si rivela problematico - oltre che verificare in pratica i previsti presupposti per la legittimità del distacco, anche - individuare il soggetto deputato a valutarne la sussistenza e delineare quali siano le corrette modalità per realizzarlo.

Nella sede pre-contenziosa, ossia nell’àmbito della vita condominiale, con tutta probabilità, il condomino che assume volontariamente tale iniziativa provvederà ad affidare ad un tecnico specializzato del settore l’incarico di redigere una perizia in ordine alla fattibilità dell’intervento, con il rischio, però, che si possano fornire pareri interessati, espressi da rivenditori di caldaie unifamiliari o da soggetti improvvisati, unicamente intenzionati ad eseguire l’opera.

Nulla esclude, però, che il condomino si distacchi tout court, o dichiari semplicemente non sussistere squilibri e aggravi di spesa; d’altronde, l’incipit del capoverso è chiaro nel senso che “il condomino può rinunciare … in tal caso, il rinunciante … ”, facendo intendere che sia, invece, il condominio a provare l’inesistenza delle condizioni che giustificano l’iniziativa del singolo (d’altronde, in linea con l’interpretazione giurisprudenziale formatasi sul disposto dell’art. 1102 c.c.).

Può succedere, per correttezza, che quest’ultimo faccia partecipe - per il tramite l’amministratore - gli altri condomini della perizia all’uopo redatta; è ovvio che i restanti partecipanti non sono tenuti ad accettare le conclusioni del tecnico di parte senza possibilità di replica, sicché, una volta ricevuta la relazione, potranno riunirsi in assemblea per deliberare se avallare l’iniziativa del singolo o dare l’incarico ad un tecnico di loro fiducia al fine di accertare l’effettiva sussistenza dei presupposti di legge, restando inteso che, qualora le perizie portassero a conclusioni divergenti, l’unica strada per risolvere il conflitto è quella giudiziaria.

In quest’ultima sede, sembra ricadere sul condomino l’onere della prova dei presupposti legittimanti la sua iniziativa qualora impugni la delibera che approvi un consuntivo che, nonostante il distacco, pone a suo carico (anche) le spese di gestione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, e parimenti se proponga opposizione al decreto ingiuntivo che gli intima di pagare le relative spese pro quota, mentre tale onere dovrebbe ricadere sul condominio (o sui condomini attori) qualora agiscano per l’accertamento dell’illegittimità del distacco, dovendo dimostrare che da quest’ultimo derivino, in concreto, quegli inconvenienti tecnici/economici contemplati dall’art. 1118, comma 4, c.c., ossia lo squilibrio termico o l’aggravio di spesa.

Quanto, poi, alle ulteriori doglianze sviluppate nel ricorso di cui sopra, il Supremo Collegio - oltre che denunciarne il difetto di autosufficienza - ha ritenuto che si risolvessero sostanzialmente nella surrettizia richiesta di procedere ad una rivalutazione dei fatti di causa, ritenendosi non soddisfacente la valutazione degli stessi così come operata dal giudice del merito, cui in esclusiva il legislatore ha affidato questo compito, escludendo che lo stesso possa essere compiuto in sede di legittimità.

Ad ogni buon conto, la sentenza impugnata aveva dato atto che - sebbene l’appartamento dell’attore avesse conservato la sua originaria ubicazione (risultando sempre collocato al di sopra di locali non riscaldati), ed ancorchè la copertura del tetto avesse migliorato la precedente situazione di dispersione termica - l’indagine per risultare favorevole alla tesi del ricorrente avrebbe dovuto accertare in concreto se l’inevitabile ripercussione sulla strutturazione dell’impianto, a seguito del distacco, avesse avuto ricadute pregiudizievoli sul calore goduto dai restanti condomini (a parità di periodo di accensione e di costo dei consumi) e sui tempi di erogazione negli altri appartamenti di acqua calda a temperatura prefissata.

In tal senso, non era sufficiente accertare che i termosifoni fossero “abbastanza caldi”, ma occorreva verificare se, con gli stessi periodi di accensione, tutti gli altri restanti appartamenti fruissero della stessa quantità di calore goduta prima del distacco e dei medesimi tempi di erogazione del servizio di acqua calda.

In tale prospettiva, si era, invece, evidenziato che, a seguito del distacco, il radiatore più lontano dalla caldaia veniva raggiunto da acqua calda, che aveva ha una temperatura inferiore a quella che avrebbe dovuto avere, con la conseguenza che, a quel radiatore, veniva ceduta una quantità di calore inferiore a quella necessaria per fargli raggiungere la temperatura interna di progetto.

Inoltre, mentre gli appartamenti intermedi continuavano a fruire della temperatura di confort, risultava che la pompa dell’impianto operasse sotto sforzo, che l’aumento di velocità dell’acqua determinava una maggiore rumorosità, e soprattutto che, per la sua particolare collocazione, l’appartamento dell’attore continuava ad essere interessato da trasmissione di calore, essendo attraversato da ben sei montanti dell’impianto centralizzato.

A fronte, poi, di una diminuzione dei consumi per combustibile, non si era, però, saputo quantificare in termini percentuali il pregiudizio subìto dai condomini rimasti allacciati all’impianto centralizzato, non risultando quindi possibile effettuare una comparizione tra il risparmio di spesa per i consumi, il pregiudizio patito dall’appartamento posto all’ultimo piano - i cui radiatori risultavano maggiormente distanti dalla caldaia e che usufruivano, quindi, di una minore temperatura dell’acqua calda - ed il vantaggio dell’immobile dell’attore che riceveva tuttora calore dall’impianto comune.

Quanto, infine, alla pretesa violazione dell’art. 26 della legge n. 10/1991, giustamente il massimo consesso decidente ha sottolineato che l’attestazione resa sul punto concerneva “unicamente la conformità dell’impianto alle specifiche tecniche imposte dalla menzionata legge ed il suo perfetto funzionamento”, ma non poteva in alcun modo avere valenza probatoria, e per lo più privilegiata - come sperato dal ricorrente - in ordine al diverso profilo, investito dalla causa, concernente la legittimità della pretesa del condomino distaccatosi ad essere esonerato dalla contribuzione alle spese di gestione dell’impianto centralizzato.

Ne deriva che anche il principio di diritto che si assumeva essere stato violato dalla sentenza gravata, in base al quale sussisterebbe il diritto all’esonero dalle spese di gestione per il condominio che si è munito di impianto autonomo, ove vi sia attestazione rilasciata da tecnico specializzato ai sensi della legge n. 10/1991, era meramente apparente, essendo fondato sulla fallace convinzione che l’attestazione de qua risulterebbe idonea anche a documentare l’inesistenza dello squilibrio termico, essendo invece “destinata unicamente ad attestare la conformità dell’impianto autonomo alla vigente disciplina in materia di risparmio energetico, ma senza interessare anche il diverso profilo delle sorti dell’impianto centralizzato”.

Di ben altro spessore si presenta Cass., sez. VI/ II, 3 novembre 2016, n. 22285, la quale ha deciso una controversia che prendeva origine da un’impugnativa di una delibera condominiale, con la quale l’assemblea aveva deciso di “non concedere il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato” ad un condomino, in quanto aveva danneggiato le altre unità immobiliari sia sul lato economico, sia sul piano del rendimento del riscaldamento.

Il Giudice di Pace adìto - si ignora come avesse ritenuto la propria competenza a decidere … - aveva accolto l’impugnazione, dichiarando la nullità della delibera sul punto relativo al distacco del riscaldamento, e pertanto il diritto dell’impugnante ad eseguire il richiesto distacco.

Il Tribunale, andando invece di contrario avviso rispetto al primo giudice, aveva accolto l’appello e, in riforma la sentenza impugnata, aveva rigettato l’impugnazione, rilevando che il condomino non avesse dimostrato la sussistenza dei requisiti necessari per operare il distacco del proprio appartamento dal riscaldamento condominiale, e cioè che per il distacco dal proprio immobile dall’impianto di riscaldamento condominiale non fossero derivati notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condomini, non avendo il medesimo condomino prodotto alcuna relazione termotecnica.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da quest’ultimo con ricorso affidato ad un motivo, con cui si è lamentato l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che era stato oggetto di discussione tra le parti, ex art. 360, n. 5), c.p.c. (nuovo testo ex legge n. 134/2012).

In particolare, il ricorrente ha sostenuto che il Tribunale, nel ritenere che egli non avrebbe dato la prova della sussistenza dei requisiti necessari per il distacco de quo - ossia che il distacco non arrecasse squilibri di funzionamento dell’impianto condominiale e che non determinasse aggravi di spesa a carico degli altri condomini - non avrebbe considerato che la prova era nello stesso comportamento del condominio, in quanto era stato acquisito al giudizio che l’avvenuto distacco dall’impianto centralizzato era stato effettuato dal precedente proprietario ed era circostanza nota da anni all’amministratore ed ai condomini; inoltre, in tutto il tempo in cui l’appartamento dell’originario attore era risultato distaccato, né l’impianto di riscaldamento presentava squilibri di funzionamento, né si erano verificati aggravi di spesa per i rimanenti condomini.

Il suddetto motivo è stato ritenuto infondato dal Supremo Collegio.

Sul punto, si è premesso che “la questione relativa al distacco di un condominio (rectius, condomino) dall’impianto centralizzato condominiale trova la sua immediata disciplina nella normativa di cui all’art. 1118 c.c. come modificata dalla legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013 (riforma del condominio)”, la quale ha, espressamente, ammesso la possibilità del singolo condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento, ma a condizione che dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Premessa, quest’ultima, abbastanza discutibile, perché - come risulta dalla stessa sentenza - la delibera impugnata era stata adottata nel 2010, e quindi in epoca anteriore all’entrata in vigore della suddetta riforma della normativa condominiale, sembrando più corretto scrutinare la legittimità della condotta del condomino “distaccante” alla luce della normativa vigente al momento della realizzazione dell’iniziativa e non al momento della decisione del magistrato.

Si consideri, ad esempio, che, secondo la novella del 2013, il suddetto condomino non sembra più tenuto a corrispondere quel contributo in percentuale, concordato tra le parti o stabilito dal magistrato, che - ad avviso della pregressa giurisprudenza - doveva essere imposto a compensazione dei possibili aumenti di spesa per gli altri partecipanti (tenendo conto, altresì, che i condomini adiacenti all’appartamento distaccatosi potrebbero subire un calo della resa termica nella loro unità immobiliare o, comunque, “faticare” di più a scaldarsi).

Prosegue la Corte che, pertanto, il condomino che intende distaccarsi deve “fornire la prova che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all’impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”, e la preventiva informazione deve necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell’assenza di “notevoli squilibri” e di “assenza di aggravi” per i condomini che continueranno a servirsi dell’impianto condominiale.

In disparte che si utilizzano requisiti contemplati dalla nuova normativa, che non dovrebbero valere ex tunc - ci si riferisce soprattutto all’aggettivo “notevoli”, che tanto affanna l’interprete, non essendo chiaro se debba riferirsi ai soli squilibri termici o agganciarsi anche agli “aggravi di spesa” - non è certo che il condomino, il quale ha assunto l’iniziativa, debba anche sobbarcarsi dell’onere di una attestazione asseverata che dimostri la legittimità del suo operato (v. supra).

Di certo, un onere di comunicazione sussiste in capo al condomino, perché, distaccandosi, lo stesso, oltre che una maggiore comodità nella gestione del suo servizio di riscaldamento, vuole risparmiare i costi di gestione - fermi i suoi obblighi di contribuzione per la conservazione dell’impianto comune (unitamente a quelli per la manutenzione straordinaria e messa a norma) - e solo notiziando l’amministratore può realizzare il suo intento volto a non far inserire nel relativo bilancio la sua quota.

D’altronde, un onere di “preventiva notizia” (ma solo quella) all’amministratore potrebbe attualmente evincersi dal disposto del novellato art. 1122 c.c., che contempla tale incombente per tutte quelle opere realizzate nell’appartamento di proprietà esclusiva, ed anche se non rechino danno alle parti comuni o non pregiudichino la stabilità/sicurezza/estetica dell’edificio.

Chiosa la Corte che il suddetto onere della prova in capo al condomino, che intenda esercitare la facoltà del distacco “viene meno soltanto nel caso in cui l’assemblea condominiale abbia effettivamente autorizzato il distacco dall’impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza dei presupposti”, con l’ulteriore specificazione che colui che intende distaccarsi dovrà, in presenza di squilibri nell’impianto condominiale e/o aggravi per i restanti condòmini, rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante, né l’interessato, ai sensi dell’art. 1118 cod. civ., potrà effettuare il distacco e ritenere di essere tenuto semplicemente a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma, “poiché tale possibilità è prevista solo per quei soggetti che abbiano potuto distaccarsi, per aver provato che dal loro distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”.

Affermazioni, queste ultime, tutto sommato ultronee o, quantomeno, scontate, laddove, invece, il ritenere che la delibera assembleare possa avallare un’iniziativa, per ipotesi, illecita del condomino distaccante potrebbe portare ad un’indebita compressione dei diritti della minoranza.

di Alberto Celeste

Sostituto Procuratore Generale della Corte di Cassazione

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Disattivazione della corrente elettrica al condomino moroso

Che la morosità condominiale fosse - probabilmente complice la crisi generale - dura a morire lo si sapeva, ma forse si sperava che quanto disposto dalla Riforma del 2013 si muovesse nel senso di attenuarne le conseguenze, specie alla luce dei più pregnanti poteri/doveri di recupero coattivo in capo all’amministratore.

Tra questi deterrenti, indubbiamente, rientra la possibilità, in ipotesi di mancato pagamento dei contributi che si protragga per oltre sei mesi, di “sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”, contemplata dall’art. 63, comma 3, disp. att. c.c., che non prevede più la preventiva autorizzazione, a monte, da parte del regolamento di condominio.

Tuttavia, sia per il ristretto àmbito giuridico di operatività di tale norma, sia per la non agevole realizzazione pratica dell’iniziativa, sia per gli interventi ostativi da parte della magistratura (sia civile che penale), l’arma de qua si è rivelata spuntata, per cui l’amministratore di condominio si trova con sempre meno frecce al suo arco.

Ma procediamo con ordine.

Sotto il primo aspetto, si osserva che risulta difficile individuare i “servizi comuni suscettibili di godimento separato”: in quest’ottica, potrebbero esserlo il servizio di ascensore - si pensi alla transennatura dell’impianto ai relativi pianerottoli, con dotazione delle chiavi ai soli condomini puntuali nei pagamenti - il servizio idrico, il servizio di riscaldamento, mentre dubbi, per loro indivisibilità, potrebbero nutrirsi per il servizio di illuminazione ed il servizio di pulizia; si pensi, poi, al servizio di portierato, laddove il portiere custodisce lo stabile intero, con un’attività variegata, che mira alla conservazione lato sensu dell’edificio di cui beneficiano tutti coloro che vi abitano (in quest’ottica, sarebbe impensabile che il dipendente del condominio consegnasse la posta a tutti salvo che al condomino moroso o, addirittura, consentisse indirettamente l’ingresso nella sua abitazione ai ladri!).

Sotto il secondo aspetto, occorre considerare le criticità operative perché, talvolta, l’iniziativa richiede anche interventi da attuare sugli impianti da eseguirsi all’interno - non solo delle parti comuni, ma anche - della proprietà esclusiva del condomino moroso: infatti, anche se trattasi di servizi suscettibili di utilizzazione separata, per effettuare la misura di privazione dell’uso, talvolta, l’amministratore ha bisogno di accedere nell’appartamento del condomino insolvente per adottare gli opportuni “isolamenti”.

Sotto il terzo aspetto, a fronte dell’esigenza di scoraggiare pratiche dilatorie nei pagamenti da parte dei condomini - con immaginabili conseguenze per quanto concerne il soddisfacimento dei terzi creditori del condominio (appaltatori, fornitori, ecc.) e le connesse sospensioni dei relativi servizi - si evidenzia che l’amministratore ha agito motu proprio, in quanto non abbisogna più di alcuna autorizzazione da parte del regolamento, ma ciò non ha impedito ai giudici competenti di censurare la legittimità della stessa iniziativa.

In sede civile, la relativa controversia ha registrato sostanzialmente due modalità di “accesso” all’autorità giudiziaria, nel senso che il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. è stato proposto o da parte del condomino moroso che si è visto sospendere il servizio suscettibile di godimento separato ad opera dell’amministratore, oppure da parte di quest’ultimo il quale ha invocato dal magistrato l’autorizzazione per entrare nell’appartamento del suddetto condomino per adottare gli accorgimenti tecnici idonei a realizzare la sospensione del servizio medesimo.

Nella maggior parte dei casi sottoposti all’esame dei giudici di merito e nella prospettiva di un equo bilanciamento dei contrapposti interessi, hanno prevalso quelli del condomino moroso piuttosto che quelli del condominio.

Invero, sul versante del c.d. fumus boni iuris, si è ritenuto che la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il riscaldamento in periodo invernale o l’acqua potabile, è suscettibile di ledere i diritti fondamentali della persona, di rilevanza costituzionale, quale il diritto alla salute (art. 32 Cost.).

Sul versante del c.d. periculum in mora, si è sottolineato che il diritto che, con la sospensione del servizio, si intende tutelare, è puramente economico e sempre riparabile, nel senso che il recupero di eventuali crediti é sempre possibile, potendo il creditore contare anche sulla garanzia costituita dagli immobili dei singoli condomini.

In sede penale, la tematica de qua è stata affrontata da una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 47276 del 30 novembre 2015, la quale ha confermato la condanna con cui si è ritenuto un “amministratore di fatto” responsabile del delitto di cui all’art. 392 c.p., oltrechè tenuto al risarcimento del danno in favore della costituita parte civile.

In particolare, i giudici di merito avevano accertato che l’imputato, nella sua qualità di gestore di un residence, aveva “disattivato la derivazione della corrente elettrica verso l’unità abitativa di un condomino che non aveva provveduto al pagamento di utenze condominiali”.

Secondo i suddetti giudici, l’imputato, quantunque non fosse il rappresentante della società che amministrava il condominio, doveva considerarsi il gestore di quest’ultimo, essendo emerso che agiva sempre per conto di tale società, provvedendo direttamente a pagare le spese condominiali e le utenze elettriche.

Avverso la sentenza, emessa dal giudice del gravame e confermativa di quella di prime cure, ricorreva per cassazione l’imputato.Per quel che interessa in questa sede, il ricorrente lamentava soprattutto la violazione dell’art. 392 c.p. e degli artt. 125, comma 3, e 546, lett. e), c.p.p. - in relazione all’art. 606, comma 1, lett. b) ed e), c.p.p. - rilevando che i giudici di merito non avrebbero preso in considerazione la circostanza documentata in sede di appello, rilevante anche ai fini della valutazione del dolo, che l’amministratore della società, che gestiva il residence, aveva comunicato alla parte offesa di aver dato incarico ad un tecnico addetto della manutenzione di staccare l’energia elettrica del suo alloggio, per cui l’imputato avrebbe agito come mero esecutore di direttive adottate dalla società in questione.

I magistrati di Piazza Cavour hanno ritenuto tale lagnanza “palesemente infondata”, in quanto la prova che si assumeva essere stata pretermessa dai giudici di merito non aveva la forza di disarticolare l’intero ragionamento probatorio della gravata sentenza.

E’ stato ribadito, in proposito, che il vizio di “travisamento della prova”, desumibile dal testo del provvedimento impugnato o da altri atti del processo (purché specificamente indicati dal ricorrente), è ravvisabile solo se l’errore accertato sia idoneo appunto a disarticolare l’intero ragionamento probatorio, rendendo illogica la motivazione per l’essenziale forza dimostrativa del dato processuale (v., tra le tante, Cass. pen. 16 gennaio 2014 n. 5146).

Nel caso in esame, la circostanza che l’imputato avesse eseguito decisioni o direttive del titolare del diritto non escludeva affatto, di per sé, la punibilità dell’agente, in quanto - per costante giurisprudenza, v., ex multis, Cass. pen. 16 marzo 2001 n. 14335; Cass. pen. 30 aprile 1985 n. 8434 - il soggetto attivo del delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni può essere anche colui che eserciti un diritto pur non avendone la titolarità, ma agendo per conto dell’effettivo titolare.

Né tale circostanza poteva escludere, nel caso di specie, il dolo dell’agente: è stato rammentato, sul punto, che il delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, previsto dall’art. 392 c.p., richiede, oltre il dolo generico, costituito dalla coscienza e volontà di farsi ragione da sé, pur potendo ricorrere al giudice, anche quello specifico, rappresentato dall’intento di esercitare un preteso diritto nel ragionevole convincimento della sua legittimità.

In particolare, la sentenza impugnata aveva affermato che, dalle deposizioni testimoniali, era emerso che l’imputato si era occupato da sempre della riscossione, per conto della società, delle quote condominiali (tra cui quelle dell’energia elettrica).

Pertanto, l’imputato, nel momento in cui aveva effettuato l’illecito distacco dell’utenza, era ben consapevole di agire per esercitare un diritto con la coscienza che l’oggetto della pretesa competesse alla società.

Orbene, la sintetica motivazione della pronuncia degli ermellini non consente di capire se, alla base dell’iniziativa dell’amministratore del condominio (o della sua longa manus), ci fosse o meno una morosità ultrasemestrale, fatto sta che, al fine di non incappare nel delitto previsto dall’art. 392 c.p. - che punisce “chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo” - sembra che necessariamente si debba richiedere al magistrato l’autorizzazione al distacco del servizio comune a carico del condomino inadempiente.

In tal modo, riemergerebbe quel temperamento che era scomparso nella versione definitiva dell’art. 63, comma 3, disp. att. c.c., laddove, in un primo momento durante il percorso parlamentare della Riforma, si era stabilito che il suddetto potere di sospensione dalla fruizione dei servizi comuni, in capo all’amministratore, era così limitato: “salvo che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza, riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi”.

Un’ulteriore esimente per l’amministratore potrebbe essere costituita dall’autorizzazione prevista in via generale nel regolamento di condominio, con una sorta di ritorno al passato, ossia alla vecchia versione del capoverso in esame, essendo ragionevole opinare che debba trattarsi comunque di un regolamento non necessariamente contrattuale, potendosi rinvenire tale previsione anche in uno approvato con le maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., richiamato dall’art. 1138, comma 3, c.c.; d’altronde, atteso che la sanzione é volta a colpire l’inadempienza del condomino, l’unanimità sarebbe difficile da raggiungere in quanto presumibilmente proprio quest’ultimo esprimerebbe sempre il veto, perché non propenso ad approvare una misura sostanzialmente “masochistica”.

E’ opportuno, altresì, segnalare che, in una precedente versione parlamentare dello stesso capoverso - non trasfusa, poi, nel testo definitivo - si era aggiunto che i condomini in ritardo di un semestre nel pagamento dei contributi non avessero più il diritto di voto; l’opportuna eliminazione di tale previsione comporta che lo stesso risultato non possa essere stabilito da una clausola regolamentare che, parimenti, faccia discendere dalla morosità del condomino l’inibizione di tale esercizio in assemblea, atteso che una clausola limitativa della facoltà primaria del singolo partecipante, pur inserita in un àmbito di autonomia negoziale o in un regolamento di natura contrattuale, sembra decisamente alterare lo schema essenziale della disciplina legislativa del condominio.

In argomento, è intervenuta anche la magistratura amministrativa - v. T.A.R. Lazio, Sez. distac. di Latina, 2 novembre 2015 n. 711 - la quale ha affermato che il Sindaco non può ordinare al gestore del servizio idrico il ripristino immediato della fornitura di acqua a favore del condomino che non paga puntualmente le rate condominiali, con ciò annullando l’ordinanza emessa, a difesa di alcuni cittadini, ai quali era stata interrotta la relativa erogazione dell’acqua per gravi morosità.

Al riguardo, si è ribadito che il Sindaco non può intervenire d’autorità, in quanto il Comune è “estraneo al rapporto contrattuale utente-gestore”; peraltro, lo stesso strumento amministrativo utilizzato per imporre il riallaccio dell’acqua - ordinanza ex art. 50 del d.lgs. n. 267/2000 - risultava illegittimo e del tutto sproporzionato all’obiettivo da raggiungere, in carenza dei presupposti di “contingibilità” e di “urgenza” richiesti dalla legge.

Nella specie, il gestore del servizio idrico aveva proceduto alla sospensione della fornitura di acqua nei confronti di alcuni utenti per gravi morosità (da euro 3.000,00 fino a euro 20.000,00); successivamente, il Sindaco aveva adottato l’ordinanza per ripristinare immediatamente il servizio idrico, ritenendo, tra l’altro, che il suddetto gestore non potesse procedere al distacco completo del servizio idrico, ma soltanto alla riduzione del flusso al “minimo vitale”; quest’ultimo aveva impugnato l’ordinanza de qua, ritenendola contraria alle norme sulle competenze del Sindaco fissate dal Testo unico degli Enti locali, poiché non esistevano pericoli per l’igiene e la salute pubblica, tutelavano “esclusivamente gli interessi dell’utente privato”, e si basavano su irrilevanti “aspetti di natura socio-assistenziale”.

I giudici amministrativi hanno accolto il ricorso sulla base del principio - più volte affermato in giurisprudenza, v., da ultimo, T.A.R. Cagliari n. 855/2015 - secondo il quale il Sindaco non può intervenire con l’ordinanza prevista dall’art. 50, comma 5, T.U.E.L. a vietare al gestore del servizio idrico l’interruzione della fornitura nei confronti di singoli utenti morosi, poiché in questo caso si realizza uno “sviamento di potere”, che vede il Comune, estraneo al rapporto contrattuale gestoreutente, impedire al medesimo gestore di azionare i rimedi di legge tesi ad interrompere la somministrazione di acqua nei confronti di utenti non in regola con il pagamento della prevista tariffa.

La giurisprudenza amministrativa sembra, dunque, oramai concordare sul fatto che il Comune e, più in generale, la P.A., non possa intervenire d’autorità nella sfera dei rapporti tra privati utilizzando gli strumenti del diritto pubblico (cui adde T.A.R. Piemonte n. 996/2015, il quale ha annullato l’ordinanza con cui il Sindaco aveva imposto al condominio il ripristino del riscaldamento centralizzato e l’eliminazione degli impianti autonomi, a tutela dei condomini rimasti senza riscaldamento).

Con questo, non si vuole assolutamente provocare la lesione del diritto alla salute, all’incolumità e all’integrità fisica dei condomini privati del godimento del servizio condominiale, atteso che non si deve oltrepassare mai quella “soglia minima di solidarietà e di rispetto” comunque necessaria e doverosa nella gestione dei rapporti condominiali.

Tuttavia, si cerca di evitare quegli inconvenienti correlati alla difficoltà nei pagamenti nei confronti dei terzi creditori del condominio, mettendo in atto uno degli strumenti più persuasivi e diretti per combattere le morosità condominiali, mediante la possibilità di escludere il condomino inadempiente dall’utilizzazione dei servizi comuni, segnatamente sospendendone la fruizione di quelli suscettibili di godimento separato.

In buona sostanza, nella nuova ottica delineata dall’art. 63, comma 3, disp. att. c.c., l’interruzione di un servizio comune, qualora leda un diritto costituzionalmente tutelato - quale, nel caso concreto, il diritto alla salute - non dovrebbe trovare applicazione nei confronti di un condominio moroso, comportando che il nuovo strumento dissuasivo dovrà essere applicato con estrema prudenza da parte dell’amministratore, tanto più che ora non si prevede alcun passaggio preventivo in sede assembleare, né che vi sia un’apposita clausola del regolamento che autorizzi siffatta iniziativa.

Nel silenzio della norma, sembra che il potere discrezionale conferito all’amministratore - restando il suo dovere di perseguire il moroso, in modo incisivo, mediante il ricorso al decreto ingiuntivo di cui al comma 1 dello stesso art. 63 disp. att. c.c. - debba essere messo in atto cum grano salis, solo in situazioni talmente gravi da non consentirgli una diversa soluzione, e sempre alla luce dei canoni generali della diligenza del buon padre di famiglia, stando attenti a che il magistrato, a seguito di istanza (di regola, d’urgenza) del condomino leso, potrebbe censurare eventuali azioni che possano minacciare i diritti soggetti fondamentali della persona umana.

Ad ogni buon conto, appare chiaro il messaggio del legislatore nel senso di responsabilizzare i condomini a provvedere celermente a saldare i propri debiti, pena la sospensione del servizio comune, ma è pur sempre preferibile - qualora appunto la risposta alla morosità di uno dei partecipanti non si fermi solamente all’aspetto “economico” - che il regolamento, per così dire a monte, o l’assemblea, di volta in volta, indichi con precisione le ipotesi in presenza delle quali l’amministratore possa avvalersi del rimedio in esame e, altresì, le modalità concrete con cui attuare tale reazione “in natura”.

Invero, trattasi, pur sempre, di una misura privata abbastanza grave, per non dire odiosa, che assomiglia molto alla “ragion fattasi” - e la sentenza penale in commento ne è un’indiretta dimostrazione - riservata di solito alla pubblica amministrazione o agli esercenti pubblici servizi, in ordine alla quale il singolo condomino, privato dell’uso del servizio comune, si viene a trovare in una situazione di pati a fronte della quale non sembra possa avanzare alcuna pretesa risarcitoria.

Nel previgente regime, lo stesso legislatore, disponendo che l’inibitoria attuata dall’amministratore trovasse la fonte legittimante nel regolamento, tutelava in qualche modo lo stesso condomino moroso da decisioni arbitrarie dell’amministratore, specie laddove non venivano contemplate adeguate proporzioni tra debito del singolo e servizio sospeso.

Nel difetto della previsione regolamentare - eliminata nell’attuale regime - l’amministratore, ricorrendo a questa misura drastica, agisce a proprio rischio, nel senso che, qualora nel successivo eventuale giudizio instaurato dal condomino pregiudicato dalla suddetta privazione, si accertasse l’inesistenza della morosità del condomino medesimo o, addirittura, venisse negato il credito del condominio, potrebbe configurarsi una qualche responsabilità in capo all’amministratore medesimo.

Al contempo, non potrà evitarsi di attribuire, all’amministratore di condominio, un vero e proprio potere/dovere in tal senso, conseguendone, da un lato, che l’amministratore dovrà esercitarlo senza tenere conto della volontà dei condomini (a meno che non si pervenga ad una modifica del regolamento), e, dall’altro, che il medesimo amministratore sarà inevitabilmente costretto ad applicare la misura sanzionatoria per non incorrere lui in un inadempimento (e, quindi, in una possibile revoca assembleare o giudiziaria).

In altri termini, solo l’esperienza e la professionalità sapranno suggerire all’amministratore quando è opportuno, oltre che legittimo, esercitare tale forma di autotutela (che comporta il vivere in un appartamento gelato o il farsi la doccia fredda): è vero che ci sono condomini che non arrivano a fine mese, riuscendo con difficoltà a “sbarcare il lunario”, vivendo stentatamente e mettendo insieme il denaro appena sufficiente alla sopravvivenza quotidiana, ma è anche vero che alcuni intenzionalmente non pagano le rate condominiali, optando per l’acquisto in leasing del suv o preferendo non privarsi dello smartphone di ultima generazione!

di Alberto Celeste

Sostituto Procuratore Generale della Corte di Cassazione

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DISTACCO DAL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO

Il condomino che intende operare il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento deve dimostrare la sussistenza delle condizioni e l'assenza di pregiudizio  

Cassazione 3 novembre 2016 n. 22285

I principi di diritto espressi con esemplare chiarezza dalla sentenza in commento sono di notevole importanza nella materia del distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento.

La vicenda. Un condominio, interessato a distaccare la propria unità dall'impianto centralizzato di riscaldamento si vede opporre un rifiuto dall'assemblea, sulla base della mancata dimostrazione dell'assenza di pregiudizi in capo agli altri utenti. Impugnata la delibera per nullità, ritenendo il proprio diritto, la domanda viene accolta in primo grado, ma respinta in appello, proprio perchè il condominio non avrebbe dimostrato la sussistenza dei requisiti dell'assenza di squilibri termici o di aggravi di spesa, mancando una relazione termotecnica.
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, facendo riferimento all'art.1118 co. 4 c.c. statuisce che:

• il condominio che si distacca deve fornire la prova che dal suo distacco non derivano squilibri all'impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
• la preventiva informazione dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica che comprova l'assenza di pregiudizio tecnico ed economico per i condomini utenti dell'impianto centralizzato.

Tale onere della prova viene memo solo ove l'assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di propria autonoma valutazione della sussistenza dei presupposti.
La Corte specifica anche che in presenza di squilibri nell'impianto e/o aggravi di spesa per i restanti condomini, colui che intende distaccarsi dovrà rinunciare dal porre in essere il distacco, perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante.
Né l'interessato potrà distaccarsi ugualmente, e ritenere di concorrere semplicemente al pagamento delle sole spese di conservazione e messa a norma, poiché tale possibilità è prevista solo per quei soggetti che abbiano potuto distaccarsi provando che dal loro distacco "non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini".

La sentenza in commento chiarisce dunque i dubbi interpretativi e applicativi derivanti dalla imperfetta tecnica legislativa che presiede alla redazione della nuova formulazione dell'art. 1118 co. 4 c.c.

Amministrare Immobili

di Carlo Patti

Consulente legale

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Quando il condomino distaccato continua a pagare le spese del carburante?

Il condomino distaccato continua a pagare le spese del carburante se ha omesso di provare che il passaggio all'impianto autonomo non ha creato squilibri nel servizio per gli altri appartamenti: prima di realizzare l'intervento, infatti, ben avrebbe potuto commissionare una relazione tecnica che fotografasse la situazione esistente, in modo da precostituirsi una prova da spendere nel giudizio contro gli altri condomini

Cassazione Sent. 22 novembre 2016 n. 23756

Con questa sentenza la Corte di Cassazione stabilisce due importanti principi.

• In primo luogo, il condomino che si distacca dall'impianto di riscaldamento centralizzato non ha necessità di una delibera autorizzativa dell'assemblea, rientrando il distacco fra le facoltà del singolo. Tuttavia, anche quando sia stato autorizzato a rinunciare all'utilizzo dell'impianto e a procedere al distacco, sempre che il contrario non risulti dal regolamento condominiale, il condomino distaccante è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione e sempre che abbia necessariamente dimostrato che il distacco non comporta un aggravio di gestione o uno squilibrio termico. Pertanto è legittima la delibera condominiale che ponga a carico anche di coloro che si sono distaccati le spese di sostituzione della caldaia, che è accessorio di proprietà comune.
• In secondo luogo, la dimostrazione della sussistenza delle condizioni per un legittimo esonero dalle spese per il caso di distacco deve essere concretamente predisposta dal condomino anche con riferimento alle condizioni antecedenti il distacco. In termini di onere della prova dell'assenza di pregiudizi, statuisce infatti la Suprema Corte che necessita "di attestare quale fosse la condizione dell'impianto anche prima dell'intervento di distacco operate dai ricorrenti" e che "l'omessa attestazione di tali circostanze ben potrebbe risultare imputabile alla stessa condotta degli attori i quali avrebbero potuto far precedere il distacco da una relazione tecnica che fotografasse la situazione precedente al loro intervento".

Dunque secondo tali principi espressi dalla S.C., il condomino che si distacca deve dimostrare che il suo distacco non comporta effetti pregiudizievoli e la prova deve essere costituita preventivamente all'operazione di distacco.

Amministrare Immobili

di Carlo Patti

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Si può vietare la rinuncia all'uso del riscaldamento centralizzato?

Il regolamento condominiale può vietare la rinuncia all'uso del riscaldamento centralizzato

Tribunale di Roma Sent. 16 maggio 2016 n. 9889

"Deve ritenersi che il regolamento contrattuale, mentre non può consentire la rinuncia all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento laddove sia mirato all'esonero dall'obbligo del contributo per le spese di conservazione e manutenzione, ben può invece vietare la rinuncia all'uso, ovvero il distacco dall'impianto, non essendo tale divieto in contrasto con la disciplina legale dell'uso della cosa comune".
II principio enunciato dal Tribunale si colloca nell'ambito di un indirizzo consolidato della giurisprudenza di legittimità che consente al regolamento contrattuale di vietare la rinuncia al servizio di riscaldamento, rendendo impossibile il distacco dall'impianto di riscaldamento.
In fatto, un condomino riteneva che l'impianto centralizzato del riscaldamento non garantisse un regolare funzionamento. A tal proposito precisava di aver manifestato la propria volontà di distaccarsi dall'impianto e che l'assemblea, successivamente, aveva deliberato di procedere alle verifiche nel rispetto della vigente normativa.
Il condomino aveva comunque proceduto al distacco e, successivamente, non aveva consentito ai tecnici di installare le valvole di contabilizzazione di calore. Le successive delibere, non riconoscevano l'avvenuto distacco e quindi conteggiavano le spese per il riscaldamento e dei contabilizzatori del calore.
Premesso ciò, l'attore chiedeva al Giudice adito l'accertamento della legittimità del distacco e l'annullamento della delibera impugnata.
Nella sentenza in commento il Tribunale, pur premettendo che l'art.1118 co.4 cod.civ. riconosce la legittimità del distacco a certe condizioni, rileva però che il Regolamento contrattuale vieta il distacco senza la previa ed espressa delibera autorizzativa del condominio.
La delibera adottata dall'assemblea ed impugnata dal condomino prevedeva soltanto di verificare se il distacco preannunciato dal singolo condomino fosse a norma di legge.
Nel caso in esame, peraltro, il regolamento imponeva che il distacco fosse autorizzato dall'assemblea.
Per il Tribunale di Roma, in mancanza di tale espressa autorizzazione il distacco è illegittimo e il condomino deve sostenere le spese del riscaldamento comune e quelle di installazione degli apparati per la contabilizzazione del calore.

Avv. Carlo Patti

Consulente Legale

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Riduzione della spesa del riscaldamento per alloggio non occupato?

DOMANDA: L’art. 13 del Regolamento condominiale prevede che: ”Il periodo di funzionamento dell’impianto di riscaldamento è normalmente fissato dal 15 Novembre al 15 Marzo successivo salva la facoltà dell’amministratore di anticipare e posticipare tali termini in relazione alle condizioni meteorologiche, previa adesione della maggioranza dei condomini interessati.

Qualora una unità immobiliare, partecipante al servizio rimanga sfitta o disabitata per l’intero periodo di funzionamento dell’impianto di riscaldamento, il proprietario di essa potrà beneficiare di una riduzione del 50% sulla quota di spese spettantegli a norma del presente regolamento. Per conseguire la riduzione il proprietario interessato, dovrà comunicare all’amministratore l’avverarsi delle circostanze richieste entro il 15 Ottobre in modo che l’amministratore possa provvedere, a spese del rinunciante, a sigillare i vari radiatori. La riduzione non potrà comunque essere limitata ad un parziale periodo o numero di elementi ed il concorso delle circostanze deve permanere per l’intero periodo del riscaldamento. In mancanza di una sola delle condizioni sopra elencate il proprietario sarà tenuto a corrispondere l’intera quota”. Si precisa che i 2 condomini interessati hanno provveduto in tempo utile ad inoltrare tale richiesta all’amministratore, il quale ha verificato le effettive condizioni per poter ricevere l’agevolazione ed ha provveduto a dare incarico al manutentore dell’impianto di riscaldamento a sigillare i caloriferi. L’assemblea condominiale ritiene che tale agevolazione non possa più essere valida a fronte della nuova normativa sulla rinuncia all’utilizzo e distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento (art. 3 legge 220/2012) riportando a verbale la seguente dicitura: “Si rammenta che la richiesta è deficitaria di relazione tecnica, come previsto dalla normativa vigente”. A fronte di quanto predetto si richiede un parere in merito: è corretto equiparare il beneficio di riduzione temporaneo del 50% sulla quota spese spettantegli a norma del regolamento condominiale alla rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, con relativa verifica che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini?

RISPOSTA: Occorre innanzitutto accertarsi della validità di una simile clausola contenuta in un regolamento di condominio. Non avrei dubbi nel caso in cui si trattasse di un regolamento avente natura contrattuale. In caso, invece, di regolamento avente natura assembleare ho rinvenuto solo questa sentenza oramai datata secondo la quale: “La norma di un regolamento di condominio contrattuale, con il quale si sia stabilito che, qualora l’appartamento rimanga disabitato per un periodo superiore ai 15 giorni consecutivi, l’interessato possa chiedere per iscritto all’amministratore che gli venga accordato, per tutto il periodo della predetta disabitazione, il pagamento ridotto al solo 20% dell’intera quota a lui spettante delle spese di riscaldamento a termosifone, fa sì che, in mancanza della richiesta scritta all’amministratore imposta dal regolamento stesso, l’interessato sia tenuto al pagamento dell’intera quota. Tale norma è perfettamente valida ed inerente al potere regolamentare dell’assemblea e non urta la disposizione inderogabile contenuta nell’art. 1138, comma 2, c.c.” (Trib.Roma, 10-02-1981). Non riterrei, personalmente, che sia norma che vada in contrasto con il potere dell’assemblea di prevedere simile disposizione. Si consideri anche che la legislazione vigente va proprio in questa direzione (vedi D. Lgs. 102/2014 articolo 9). La questione dell’aggravio di spesa mi pare assorbita dalla contribuzione del 50% della spesa (si consideri che, solitamente, le spese riferite alla quota di consumo involontario, qual è la così detta “quota fissa”, si aggira intorno al 25-30%). Resta invece la questione riferita allo squilibrio di funzionamento. L’articolo 1118 comma IV (che, però, disciplina il distacco, che è cosa ben diversa) consente di procurare uno squilibrio sino a “notevole”. In questo caso, riterrei che vi debba essere assenza di squilibrio, posto che il Legislatore ha consentito il danno solo per quanto riguarda il distacco. Non riterrei che possa trattarsi di norma che trovi applicazione analogica. Infatti la possibilità di procurare un danno alle parti comuni (nel distacco sino a “notevole”) è norma del tutto eccezionale in contrasto con il principio del neminem laedere. Accertato che non vi siano danni di alcun tipo al funzionamento dell’impianto, non vedo problemi ostativi.

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