IL REGISTRO DIMENTICATO (dall’art. 71 bis delle Disposizioni di Attuazione del codice civile)

Con la nuova normativa condominiale sono stati fissati dall'art. 71 bis delle Disposizioni di Attuazione del codice civile alcuni importanti requisiti per svolgere l'incarico di amministratore (godimento diritti civili, conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado, assenza di annotazione nell'elenco dei protesti cambiari, non essere interdetti o inabilitati, assenza di condanne per delitti non colposi, non essere stati sottoposti a misure di prevenzione definitive, frequenza di un corso di formazione iniziale svolgendo attività di formazione periodica specifica), titolo di studio e formazione non sono necessari se l’amministratore è scelto fra i condomini dello stabile.

Soltanto l’assemblea dei condomini ha l’incarico di valutare il possesso di tali requisiti e di verificare la formazione periodica dell’amministratore in quanto il Registro, tuttora previsto nel codice civile all'art. 71 delle stesse Disposizioni Attuative, ha un contenuto vuoto dal 1944 quando l'Associazione dei proprietari è stata soppressa con Decreto Luogotenenziale n. 369/1944.

Durante l'esame del disegno di legge presso la Camera dei Deputati è stato infatti espunto l’affidamento di tale Registro alle Camere di Commercio in ordine al quale anche l’Ordine del Notariato in sede di audizione aveva evidenziato la garanzia sulle qualità professionali e personali degli iscritti e quindi di un interesse pubblico volto alla conoscenza dei soggetti abilitati all’esercizio dell’attività di amministratore di condominio.

Secondo un autorevole parere già acquisito da ANACI Roma il condominio non potrebbe esperire l’azione contrattuale di danno nei confronti dell'amministratore per “mala gestio” invocando eventualmente l’inadempienza contrattuale agli obblighi imposti dall'art. 1710 c.c. perché il contratto di mandato con l’amministratore è da considerare nullo in quanto concluso in violazione di legge (il citato art. 71 bis). E l’art. 1227 c.c. stabilisce comunque che il risarcimento non è dovuto per i danni che si potevano evitare usando la ordinaria diligenza.

La responsabilità dell'amministratore di condominio è di natura contrattuale in quanto con il “cliente” condominio si instaura un contratto di lavoro autonomo stabilito normativamente; una figura nuova dell’amministratore non più come semplice mandatario, con compiti e responsabilità anche di natura pubblica, che travalicano la natura contrattuale del rapporto con i condomini. Una evoluzione della figura dell’amministratore: dalla diligenza del buon padre di famiglia alla diligenza professionale qualificata.

II crescente grado di organizzazione professionale ed i numerosi obblighi della legislazione speciale soprattutto in tema di sicurezza impongono l'adozione di un criterio più rigido. Diligenza qualificata ai Sensi dell'art. 1176 c.c. comma 2 che richiede di uniformare il proprio modello di condotta attraverso un adeguato sforzo tecnico, con impiego delle energie e dei mezzi normalmente necessari in relazione alla natura dell'attività esercitata, volto all'adempimento della prestazione dovuta e ad evitare eventi dannosi. Facendo appello a tale articolo ai sensi del quale “nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività stessa”. Una diligenza nell'adempimento delle obbligazioni assunte di contenuto quindi tanto maggiore in funzione della prestazione richiesta.

La figura dell’amministratore di condominio non si esaurisce nelle prerogative d’ufficio, considerato che anche numerose leggi speciali gli imputano il dovere di impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni a terzi.

La verifica dei requisiti anzidetti da parte di un ente terzo (art. 71 Disp. att. c.c.) dovrebbe assicurare la forma di pubblicità finalizzata a rendere conoscibili attraverso sistemi informatici alcune rilevanti notizie riguardanti la vita del condominio e la tutela di interessi generali per assicurare all'utente la capacità tecnica e professionale dell’amministratore, senza oneri a carico dello Stato.

Per negare agli amministratori di condominio l'istituzione di un albo o di un registro destinato a controllare il possesso dei requisiti fissati dalla cosiddetta “riforma della normativa condominiale” a tutela del consumatore-condomino si è a torto individuato un meccanismo costrittivo della concorrenza pur affidando all’amministratore il perseguimento di obiettivi di interesse pubblico.

Altri provvedimenti legislativi hanno invece istituito l’albo dei soggetti abilitati all'installazione e manutenzione degli impianti (DPR n. 380/2001), l’albo dei soggetti abilitati alla gestione dei servizi di posta certificata (DPR 68/2005), l’albo dei consulenti finanziari (D.Lgs n. 58/1998 con funzioni di vigilanza alla CONSOB), ora riorganizzato nella legge di stabilità 2016 (legge 28/12/2015, n. 208, comma 36) per l’attività di promotori e consulenti finanziari ed agenti assicurativi, esiste persino l’albo dei buttafuori (legge n. 94/2009 e DM 7/10/2009), con modalità di controllo delle attività di spettacolo.

E' singolare che il legislatore italiano abbia previsto sin dal 1934 (RDL n. 56), con norma inderogabile un registro per nomina e revoca dell'amministratore di condominio (art. 1129 c.c.) con evidente utile funzione pubblicistica e che l’attuale art. 71 d.a.c.c. sia un contenitore vuoto, privando la comunità condominiale di una possibile verifica dei requisiti di ogni amministratore.

Anche le direttive 2005/36/CE e 2013/55/UE 20 novembre 2013 (riconoscimento qualifiche professionali) il cui recepimento è in scadenza il 18 gennaio 2016, non ha ancora contribuito a favorire la mobilità degli amministratori di condominio italiani. Il Regolamento di esecuzione UE 2015/983 del 24 giugno 2015 ha infatti disciplinato la procedura di rilascio della tessera professionale europea soltanto per Guide alpine, Farmacisti, Fisioterapisti, Infermieri e Agenti immobiliari.

Art. 71 Disposizioni di attuazione c.c.

II registro indicato dal quarto comma dell’art. 1129 c.c. (non esiste alcuna indicazione) e dal terzo comma dell’art. 1138 (registro dei verbali) del codice è tenuto presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati.

Normativa di riferimento

LEGGE 11 dicembre 2012 , n. 220 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. (GU n. 293 del 17-12-2012 ) e Decreto 13 agosto 2014 n. 140 (DM 140/2014)

Art. art. 25

1. Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:

«Art. 71-bis. - Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la

legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; 

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Durata: ore 72

di Carlo Parodi

Consigliere Nazionale ANACI