Regolamento condominiale

Il testo a seguire è un modello di un regolamento di condominio generale e molto semplice. E' una buona base per iniziare a lavorarci, ampliarlo, completarlo. 

CONDOMINIO ………………………………………

sito in via …........................................ , 
al n° …......, comune di …........................

Art. 1

AMBITO DI APPLICAZIONE

Il presente regolamento si applica al condominio denominato ...................................... sito in ........................................, Via ........................................., n° ..... , costruito sull'area distinta al catasto terreni di .............., foglio n. ...., mappale n. ...., così confinante:

• a nord ....
• a est ....
• a sud ....
• a ovest ....

composto da:

• n° ........... piani interrati
• n° ........... piani fuori terra
• n° ........... unità immobiliari adibiti a box
• n° ........... unità immobiliari adibiti a cantine
• n° ........... unità immobiliari adibiti a funzione commerciale
• n° ........... unità immobiliari adibiti ad appartamento

Art. 2

Parti comuni

Sono di proprietà comune ed indivisibile ed inalienabile fra i proprietari di tutti gli appartamenti e di tutti i negozi:

• l'area su cui è edificato il corpo del fabbricato comprendente gli appartamenti, i negozi, l'ingresso, l'androne e il cortile interno;
• le fondazioni, i muri perimetrali e maestri, il tetto o terrazzo al lastrico solare di copertura del caseggiato, compreso l'uso dello stesso, i canali di gronda, i parapetti, le condotte dell'acqua potabile dalla bocca di presa al casotto, il casotto per i serbatoi dell'acqua e macchinario ascensore, le condotte di scolo delle acque immonde a partire da ciascun ramo verticale di conduttura ed inoltre tutte le parti costituenti l'edificio sulle quali non possa alcun Condomino vantare la proprietà esclusiva giustificata da titolo e tutte le altre opere destinate all'uso comune.

Sono di proprietà comune ed indivisibile ed inalienabile fra i proprietari di tutti gli appartamenti: il portico, il pianerottolo di accesso alle scale, le scale, l'ascensore e i locali adibiti a portineria.

Sono di proprietà ed uso comune dei condomini, proprietà ed uso che devono intendersi indivisibili ed irrinunciabili, tutte quelle parti, locali, cose impianti dell'edificio previste in materia esclusiva di uno o più condomini, della ditta costruttrice — venditrice o di terzi.

Saranno pure di proprietà comune tutte le altre proprietà destinate a servizi comuni, o parti di esse, che l'impresa costruttrice — venditrice cedesse a titolo gratuito od oneroso a tutti i condomini.

Art. 3

QUOTE SULLE PARTI COMUNI

I diritti di ciascun partecipante sulle cose comuni sono espressi in millesimi nelle tabelle allegate al presente Regolamento di Condominio.

Art. 4

ATTIVITA’ VIETATE

E’ vietata nelle proprietà esclusive qualsiasi attività che sia incompatibile con le norme igieniche, con la tranquillità degli altri condomini, con il decoro dell'edificio o con la sua sicurezza.

Le unita immobiliari del piano terra sono destinate ad uso di esercizio commerciale o comunque a locali aperti al pubblico, con assoluto divieto di destinazione ed uso di attività di: ambulatorio e/o gabinetto medico; laboratorio e/o gabinetto di fisica e/o chimica; scuola e/o circolo di musica, canto e ballo; albergo, pensione, locanda o affittacamere; ufficio pubblico o sede di organizzazione politica e/o sindacale; pescheria e/o rivendita di pesce; bar, ristorante, pizzeria o simili, la cui attività oltrepassi le ore 24, nonché a qualunque altro uso od attività che arrechi o possa arrecare danno e/o disturbo o dia o possa dar luogo ad immissioni moleste e/o dannose di qualsiasi genere (rumore, fumo, calore, luce, freddo, esalazioni, scuotimento, vibrazioni, e/o simili propagazioni) nella proprietà degli altri condomini e/o nei luoghi comuni. Si fanno salve le attività oggi in atto. Le pertinenze delle suddette unità immobiliari sono destinate all'esclusivo uso di magazzino o deposito.

Le unità immobiliari sovrastanti quelle del piano terra sono destinate esclusivamente ad uso di civile abitazione.

E’ vietato nel modo più assoluto ai proprietari degli appartamenti che hanno finestre o aperture che affacciano sul cortile comune gettare immondizia o altro. I trasgressori saranno perseguiti a termine di legge e saranno considerati responsabili dei danni arrecati.

Art. 5

INNOVAZIONI

Per le innovazioni alle cose comuni si fa rinvio a quanto la legge prescrive in materia (artt. 1120 e 1121 c.c.).

E’ vietato apportare varianti all'immobile che possono alterarne l'estetica e la simmetria; per ogni variante dev'essere richiesta l'approvazione dell'Assemblea dei condomini che delibererà, valutato il parere di un tecnico a spese dell'istante. Le varianti esterne si intendono concesse in ogni caso quando sono tali che l'Assemblea possa in ogni tempo ordinare la rimozione delle opere in modo da riportare l'immobile nello stato primitivo a spese sempre del richiedente. L'Assemblea può apportare al caseggiato le varianti necessarie per mantenere lo stabile in buono stato di conservazione e tutte quelle che risultassero di utilità comune.

Art. 6

USO DELLE PARTI COMUNI

Sono vietati i seguenti usi delle cose comuni:

• occupare, anche temporaneamente, gli spazi comuni in qualunque modo, (eccezione fatta per i lavori di manutenzione, riparazione o trasformazione, ma per il tempo strettamente necessario che, comunque, deve essere prestabilito prima di ottenere il permesso dall'amministratore) e con qualunque oggetto, come bidoni, per immondizie, vasi di fiori, bauli, mobili etc.
• alloggiare animali nelle parti comuni;
• stendere panni fuori dai balconi, sulla facciata principale dell'edificio o comunque senza rispetto dei Regolamenti Comunali;
• E’ vietato l'uso dell'ascensore ai minori di anni 12 non accompagnati dagli adulti, come pure è vietato introdurvi animali;
• E’ vietato l'uso dell'ascensore a più di .................. persone contemporaneamente;
• Le antenne televisive potranno essere sistemate soltanto nel casotto di copertura sito sul lastrico solare del caseggiato;
• Sugli spazi di accesso e sulla piazzetta antistanti il caseggiato è fatto divieto di svolgervi qualunque genere di giochi e attività che portino molestia;
• E’ altresì vietato a chiunque installarvi materiali ingombranti oppure in contrasto con l'igiene, l'estetica ed il decoro del caseggiato.

Art. 7

LAVORI DI INTERESSE COMUNE NELLE PROPRIETA’ PRIVATE

I condomini e i loro conduttori devono permettere, ogni qualvolta si renda necessario, l'accesso agli incaricati nei loro locali, nelle ore meno incomode, per consentire lo svolgimento dei lavori di comune interesse.

I lavori devono essere eseguiti con la massima sollecitudine e con le dovute cautele. Eventuali danni derivati da tali lavori devono essere riparati o indennizzati.

Art. 8

ORGANI DEL CONDOMINIO

Gli organi di rappresentanza e di amministrazione del condominio sono: l'Amministratore, il Consiglio di Condominio e l'Assemblea.

Art. 9

AMMINISTRATORE

L'Amministratore è nominato dall'Assemblea. Dura in carica un anno e, alla scadenza del mandato, può essere confermato per l'anno successivo.

L'Amministratore è il rappresentante legale del Condominio. Provvede all'amministrazione, alla sorveglianza e alla manutenzione ordinaria dello stabile coadiuvato da un Consiglio di Condominio che è composto da tre membri e viene nominato dall'Assemblea ogni anno.

L'Amministratore non può ordinare riparazioni straordinarie, salvo che in caso di assoluta urgenza e previo parere favorevole del Consiglio di Condominio; in questa ipotesi l'Amministratore deve convocare al più presto l'Assemblea per la ratifica, se la spesa supera la cifra di Euro ....

L'Amministratore deve compilare il preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e il progetto di ripartizione fra i condomini in base ai criteri e alle tabelle stabilite dal presente Regolamento. Al termine di ciascun anno deve rendere conto della sua gestione all'Assemblea.

Trattandosi di regolamento contrattuale, possono essere previste le seguenti limitazioni:

divieto di voto da parte dell'amministratore quando si tratti di approvare la sua nomina, o il rendiconto ove lo stesso sia condomino divieto di essere delegato da parte di uno o più condomini

la esclusiva nomina di professionista la turnazione dell'amministratore da parte dei condomini.

Art. 10

CONSIGLIO DI CONDOMINIO

Il Consiglio di Condominio è composto da tre comproprietari eletti dall'Assemblea e dura in carica un anno.

Il Consiglio di Condominio è l'organo consultivo dell'Amministratore e lo sostituisce in caso di assenza temporanea; deve, inoltre, esercitare il controllo amministrativo, tecnico e contabile sulla gestione del Condominio e riferirne all'Assemblea.

Art. 11

ASSEMBLEA DI CONDOMINIO

L'Assemblea di Condominio si riunisce in via ordinaria non oltre i 90 giorni dalla chiusura dell'anno finanziario e in via straordinaria quando l'Amministratore lo ritiene necessario o ne ha avuto richiesta scritta e motivata da due o più condomini che rappresentano almeno un sesto del valore dell'edificio.

L'Assemblea dev'essere convocata dall'Amministratore mediante avviso individuale da riceversi, per lettera raccomandata a mezzo posta o a mano, almeno cinque giorni prima della data fissata insieme con la copia del rendiconto, del preventivo di bilancio e del progetto di riparto spese. L'avviso deve essere indirizzato al domicilio o alla residenza del comproprietario, quale risulta dalla comunicazione da quest'ultimo fatta, come è suo obbligo, o, in mancanza di tale indicazione, verrà recapitato in uno dei locali di sua proprietà compresi nell'edificio. L'avviso deve contenere l'indicazione del luogo, del giorno e dell'ora dell'adunanza, l'elenco delle materie da sottoporre alla deliberazione dell'Assemblea e la data di adunanza in prima convocazione e in seconda convocazione, per il caso in cui la prima andasse deserta o non fosse raggiunto il numero degli intervenuti e la maggioranza voluta dalla legge per deliberare validamente.

I convenuti all'Assemblea, prima dell'inizio della seduta, nomineranno un Presidente e un Segretario scegliendoli fra i condomini, escluso in ogni caso l'Amministratore.

Ogni condomino ha diritto di farsi rappresentare nell'Assemblea da una persona anche estranea al Condominio, escluso in ogni caso l'Amministratore, munita di delega scritta anche in calce dell'avviso di convocazione.

Qualora una quota di Condominio sia di proprietà di più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante.

I singoli condomini devono astenersi dal partecipare a deliberazioni che abbiano per oggetto cose e servizi alla cui conservazione o gestione non abbiano interesse.

L'Assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al Condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'Assemblea non può validamente deliberare per mancanza del quorum richiesto, delibera in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso non oltre dieci giorni da quella; la deliberazione è valida se raggiunge un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al Condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che riguardano la nomina e la revoca dell'Amministratore, le liti attive e passive, relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'Amministratore dell'edificio, e le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.

Le deliberazioni dirette al miglioramento e all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini e i due terzi del valore dell'edificio.

L'Assemblea non può deliberare se tutti i condomini non sono stati avvisati della riunione.

Delle deliberazioni dell'Assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'Amministratore.

Tutte le deliberazioni prese dall'Assemblea e divenute definitive sono obbligatorie per tutti i condomini, salvo il diritto di opposizione da esercitarsi nel caso indicato dal secondo comma dell'art. 1137 c.c..

Anche qui, per convenzione, trattandosi del c.d. regolamento di origine esterna o contrattuale, le parti possono:

stabilire un termine superiore ai cinque giorni di intervallo tra l'assemblea di prima convocazione e la ricezione dell'avviso;

la possibilità in caso di inerzia dell'assemblea, della nomina del Presidente, che la funzione vanga espletata direttamente dall'amministratore;

la limitazione del numero delle deleghe per ogni portatore ovvero che il delegato posa essere unicamente un condomino o parenti del delegante;

la restrizione delle attribuzioni dell'amministratore rispetto al contenuto dell'art. 1130 c.c.;

l'obbligo della redazione del processo verbale in assemblea e lettura dello stesso.

Art. 12

SPESE PER RIPARAZIONI NELLE PROPRIETA’ PRIVATE

Le spese per le riparazioni, ordinarie e straordinarie, all'interno delle singole proprietà sono a carico di ciascun condomino.

Art. 13

ASSICURAZIONE

Lo stabile deve essere assicurato contro i danni del fuoco, del fulmine, dello scoppio del gas o di apparecchi a vapore e contro la responsabilità civile per danni a terzi.

Dev'essere altresì assicurato in tutte le altre forme che concernono il servizio di portierato.

Art. 14

ASCENSORE

Non possono usare l'ascensore i minori di dodici anni non accompagnati, coloro che sono affetti da malattie infettive o contagiose e chiunque rechi oggetti pesanti, ingombranti o che possono insudiciare o danneggiare la cabina ivi compresi valigie e bauli.

E’ vietato introdurre cani o altri animali.

Art. 15

INSEGNE

Ogni condomino e i loro conduttori possono collocare sulla superficie esterna dei muri perimetrali corrispondenti alla rispettiva unità immobiliare insegne luminose o pubblicitarie, sempre che siano decorose, estetiche, intonate alla distinzione del caseggiato e relative all'attività professionale, commerciale o industriale da loro svolta.

Art. 16

RIPARTIZIONE DELLE SPESE COMUNI

Le spese per:

• amministrazione;
• acqua potabile (salvo i consumi delle proprietà esclusive indicati dai contatori), la luce comune, fognatura bianca, custodia e pulizia parti comuni;
• manutenzione e riparazione della strada di accesso;
• sistemazione e mantenimento del locale contenente la cassa dell'acqua potabile e relativa copertura, nonché la cisterna ed accessori;
• sistemazione delle aiuole;
• tinteggiatura, manutenzione, riparazione e ricostruzione scale; restauro, pulizia, tinteggiatura delle facciate dell'edificio;
• imposte e tasse ed assicurazioni riguardanti il fabbricato nel suo complesso e in genere tutte le spese per la conservazione, le innovazioni e la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti e impianti comuni dell'edificio; fatta eccezione per il riscaldamento e l'ascensore;
• vengono ripartite fra tutti Condomini in proporzione ai millesimi corrispondenti al valore delle proprietà di ciascuno.
• Nessun Condomino può sottrarsi al contributo per le spese sopraindicate, nemmeno nel caso che non ne tragga diretto vantaggio e beneficio e non sia interessato per qualsivoglia motivo alle spese stesse, accettandosi il principio della solidarietà condominiale.
• E’ tuttavia ammesso che l'Assemblea, nell'approvare una spesa che interessi solo un gruppo di Condomini, purché non sia inerente a restauri o tinteggiatura della facciata e del vano scala, determini come tale spesa vada, eccezionalmente e per quella volta, ripartita in modo diverso.

Art. 17

VERSAMENTO DEI CONTRIBUTI

I contributi risultanti dallo stato di ripartizione allegato al preventivo ed approvato dall'Assemblea devono essere versati direttamente dai singoli condomini entro 20 giorni dalla approvazione, ove non siano stabilite altre scadenze.

Il condomino non può astenersi dal pagamento dei suddetti contributi adducendo a motivo che obbligato è il proprio inquilino, nel caso che abbia dato in locazione ed uso il proprio immobile. Trascorsi 20 giorni dalla avvenuta approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, senza che siano stati versati i relativi contributi, a saldo, i condomini morosi dovranno versare, a titolo di indennità di mora, alla amministrazione una somma pari ad Euro ....; qualora poi il ritardo dei versamenti superi i 30 giorni, la indennità è elevata a Euro ....

Le indennità versate e riscosse saranno ricevute o trattenute dall'amministratore a titolo di fondo e contributo spese condominiali.

Nel caso più grave di persistenza della morosità oltre tali limiti, l'amministratore è autorizzato ad adire le vie giudiziarie competenti, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale.

Nel caso di impugnazione, nei termini e nei modi di legge, dei bilanci preventivo e consuntivo, da parte del condominio, questi è comunque obbligato a rimettere alla amministrazione le somme che ritiene di dover pagare, in attesa della decisione definitiva dell'autorità giudiziaria adita.

Art. 18

NORME FINALI

a. Locazione delle proprietà individuali.

Il condomino che dà a terzi in locazione la sua unità immobiliare è tenuto ad inserire nel contratto di affitto l'obbligo del rispetto del regolamento condominiale e sarà responsabile in solido con il suo locatario di tutte le eventuali violazioni del regolamento, danni, etc, provocati dal locatario stesso.

b. Accesso alle proprietà individuali.

Nessun condomino può opporsi alla visita nella sua unità immobiliare da parte dell'amministratore, verso semplice preavviso, né può impedire che nella sua proprietà vengano eseguiti lavori urgenti e necessari che interessino le parti comuni dell'edificio. E’ fatto salvo il risarcimento degli eventuali danni conseguiti alle opere, con esclusione del risarcimento per limitazione temporanea e parziale del godimento delle proprietà esclusive se non nella misura in cui sia dovuto all'eventuale locatario del Condominio, a norma dell'art. 1584 del codice civile.

Ciascun Condomino deve lasciare libero accesso per la lettura del contatore dell'acqua potabile.

c. Spese di riparazione e risarcimento danni derivanti da rotture o intasamenti delle tubazioni e da altri sinistri.

L'intero condominio risponderà delle conseguenze dannose causate alle proprietà individuali dei singoli condomini da perdite d'acqua e allagamenti per intasamento o rottura di condutture, fognature, pluviali e simili, anche a causa di gelo, dello scoppio della caldaia, della canna fumaria etc. sempreché tali sinistri abbiano avuto origine da impianti o parti comuni dell'edificio e non sia individuato l'eventuale responsabile.

Il singolo Condomino risponde invece dei danni provocati alle parti comuni ed alle proprietà esclusive degli altri Condomini nell'ipotesi di spandimento di acqua e allagamento derivante da impianti igienici, di riscaldamento, di acqua potabile, sifoni etc. di sua proprietà.

d. Attacco di tende al balcone del piano superiore

Ogni condomino può attaccare, mediante opere che non pregiudichino la stabilità e che non provochino danni e non richiedano rappezzi dell'intonaco esterno, le proprie tende alla base del balcone del piano superiore.

La qualità, le caratteristiche ed il colore delle tende, per uniformità, dovranno essere stabilite dall'amministratore, sentito il parere della Ditta Costruttrice

e. Obblighi particolari del Condomino

Il Condomino deve notificare all'amministratore il proprio domicilio, in difetto di che si intenderà domiciliato, agli effetti del presente regolamento, nei locali di sua proprietà.

In caso di trasferimento di proprietà egli è tenuto:

a comunicare all'Amministratore le generalità e l'indirizzo del nuovo proprietario;

a fare accettare al nuovo proprietario il contenuto del presente Regolamento, che dovrà essere richiamato nell'atto di trasferimento;

a cedere al nuovo comproprietario l'eventuale sua quota di comproprietà dei fondi di riserva per spese straordinarie e per ammortamento dell'impianto di riscaldamento o ascensore;

a determinare, d'accordo con gli altri interessati, conformemente a quanto già disposto al precedente articolo 7 le quote di valore e di contributi spettanti ad ogni parte distintamente assegnata in caso di frazionamento della proprietà.

In caso di trasloco dal o nel proprio appartamento è tenuto a comunicare o a far comunicare dal proprio inquilino all'amministratore la data e le ore del trasloco con l'anticipo di almeno tre giorni affinché l'amministratore possa controllare che il trasloco venga effettuato senza danneggiamento alle proprietà comuni o di singoli condomini.

Per le infrazioni al presente regolamento di Condominio, l'Amministratore può applicare la sanzione pecuniaria di Euro 50,00 aumentabile sino a Euro 100,00, nei casi di maggiore gravità senza pregiudizio per le eventuali maggiori responsabilità del trasgressore. Le multe suddette dovranno essere pagate entro 10 giorni dalla comunicazione.

Art. 19

CLAUSOLA COMPROMISSORIA

Tutte le controversie che potranno sorgere tra i condomini, tra questi e l'amministratore e tra i condomini e il Condominio, ivi comprese le controversie previste dall'art. 1137 c.c., saranno risolte da tre arbitri irrituali amichevoli compositori, i primi due nominati uno da ciascuna delle parti ed il terzo dai due arbitri come sopra nominati o, in difetto, su istanza della parte più diligente, dal Presidente del Tribunale di ...., il quale provvederà a nominare anche l'arbitro per la parte che non avesse provveduto a nominarlo.

Le parti accettano sin d'ora come proprie in via di transazione le determinazioni degli arbitri.

Resta ferma la competenza dell'Autorità Giudiziaria per i procedimenti cautelari, d'urgenza e per i procedimenti analoghi.

Art. 20

RINVIO

Per tutto quanto non dispone diversamente il presente Regolamento saranno applicate le norme del Codice Civile e delle leggi speciali vigenti in materia.

.... (Si allegano le tabelle).