Il testo a seguire è un modello di un regolamento di condominio generale e molto semplice. E' una buona base per iniziare a lavorarci, ampliarlo, completarlo.
CONDOMINIO ………………………………………
sito in via …........................................ ,
al n° …......, comune di …........................
Art. 1
AMBITO DI APPLICAZIONE
Il presente regolamento si applica al condominio denominato ..............................................., sito nel comune di .................................... , in Via ...................................., così composto:
così confinante:
- a nord ....
- a est ....
- a sud ....
- a ovest ....
composto da:
- n° ........... piani interrati
- n° ........... piani fuori terra
- n° ........... unità immobiliari adibiti a box
- n° ........... unità immobiliari adibiti a cantine
- n° ........... unità immobiliari adibiti a funzione commerciale
- n° ........... unità immobiliari adibiti ad appartamento
Art. 2
RISPETTO DEL REGOLAMENTO
Ciascun condomino si obbliga in via reale e personale per le unità immobiliari acquistate, tanto in proprio che per i suoi eredi ed aventi causa, in via tra tutti solidale ed indivisibile, ad osservare le norme del presente regolamento e tutte le eventuali successive variazioni validamente deliberate dalla Assemblea dei Condomini. E’ loro imposto di farlo rispettare e vengono ritenuti responsabili solidalmente di ogni violazione commessa, da qualunque persona che, a qualsiasi titolo, anche precario, si trovi presso di loro o sia in possesso dei locali di loro proprietà.
Art. 3
PROPRIETA’ COMUNE
Sono di proprietà comune, indivisibile ed irrinunciabile di tutti i condomini le fondazioni, il sottosuolo, i muri maestri, i tetti a falde e piano, i locali, le installazioni, i manufatti, gli impianti ed i servizi esistenti, ed in genere quanto previsto dall'articolo 1117 del Codice Civile che, non risultino di uso esclusivo singolo od individuale di un condomino o del gruppo di condomini cui servono.
Art. 4
USO DELLE PARTI COMUNI
Nei limiti delle norme del presente regolamento e delle eventuali disposizioni emanate dall'Assemblea o dall'Amministratore, ciascun condomino può servirsi delle cose e parti comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Il condomino non può eseguire opere né compiere atti od omissioni che possano turbare la sicurezza, l'estetica ed il decoro dell'edificio o arrecare danno e/o molestia alle parti comuni o agli altri condomini. In particolare è tassativamente vietato:
esporre, battere, sciorinare, etc. panni, od altro fuori dalle finestre o terrazze (dentro le stesse è consentito stendere ad asciugare i panni, sempreché non siano visibili dalla pubblica via o dagli enti comuni, e sia impedito lo stillicidio; fatto salvo quanto previsto dal Regolamento di Igiene del Comune di ....;
collocare materiali sulle terrazze o sui davanzali delle finestre, eccezion fatta per i vasi con piante ornamentali, e purché siano convenientemente assicurati contro il pericolo di cadute e ne sia impedito lo stillicidio da eccessivo innaffiamento;
sovraccaricare i pavimenti o farvi ristagnare liquidi;
infiggere chiodi, ferri, ganci e simili nei muri esterni e/o nei poggioli / terrazze di proprietà esclusiva;
cucinare nelle terrazze o lavare le stesse senza impedirne lo scarico all'esterno;
detenere sostanze infiammabili, esplosive, corrosive, e/o maleodoranti;
gettare cose ingombranti in qualsiasi conduttura;
far funzionare, in qualsiasi ora, apparecchiature rumorose e suonare cantare o ballare oltre le ore 21, salvo il consenso degli abitanti latistanti, sovrastanti e sottostanti ed i Regolamenti Comunali. La particolare e attuale destinazione di porzione del complesso ad albergo consente di superare quanto sopra nel rispetto dell'art. 844 c.c. e regolamenti vigenti.
manomettere gli impianti esistenti nelle singole proprietà o quello comune senza il preventivo consenso dell'Amministratore del Condominio;
fare qualsiasi variante all'immobile che possa pregiudicarne la simmetria, l'estetica, la solidità e/o la sicurezza; in particolare è assolutamente proibito ai proprietari del piano interrato di effettuare scavi e a quelli dell'ultimo piano e/o lastrico di copertura di elevare nuovi piani;
lasciare aperto il portone d'ingresso;
permettere l'uso dell'ascensore ai minori di 12 anni non accompagnati e usare l'impianto per il trasporto di cose od oggetti voluminosi e/o pesanti;
lasciare i bambini per le scale, pianerottoli, anditi, etc., dello stabile;
gettare rifiuti od altro dalle finestre e/o terrazze, o abbandonare immondizie o qualsiasi altra cosa nelle parti di proprietà comune;
lavare veicoli di qualsiasi genere sia negli spazi comuni che nelle proprietà esclusive;
utilizzare gli spazi di proprietà esclusiva destinati a posti macchina per uso diverso da rimessa autoveicoli;
lasciare in sosta persistente negli spazi comuni autoveicoli, roulottes, campers, etc.
provvedere direttamente alle incombenze risultanti dalle leggi vigenti in relazione ai diritti dell'eventuale conduttore;
consentire che, ad iniziativa dell'Amministratore, vengano compiuti nei locali di sua proprietà esclusiva ispezioni e/o effettuati lavori, senza diritto ad alcun indennizzo all'infuori del risarcimento di eventuali danni materiali.
rendere inutilizzabili, in caso di assenza, gli impianti e servizi esistenti nei locali di sua proprietà e lasciare le chiavi di accesso a persona di sua fiducia del luogo, che dovrà essere nota all'Amministratore e da questi facilmente reperibile in qualsiasi momento: in mancanza, sarà ritenuta responsabile anche dei maggiori danni succedutivi e/o dei guasti non riparati in tempo utile ed eventi similari causati sia alle parti comuni che a quelle esclusive di altri condomini e non potrà pretendere alcun risarcimento per danni conseguenti all'eventuale forzatura degli accessi.
Art. 5
OSSERVANZA DEL REGOLAMENTO
Chi subentra a qualsiasi titolo nei diritti e nei doveri relativi alla posizione di condomino è obbligato all'osservanza delle norme del presente Regolamento, che deve essere richiamato nell'atto di trasferimento, e delle eventuali successive modificazioni e/o integrazioni deliberate dall'assemblea.
Art. 6
ASSICURAZIONE
L'intero edificio ed i relativi impianti dovranno essere assicurati per un capitale corrispondente al valore di ricostruzione. Per le variazioni che apparissero consigliabili in conseguenza dell'insorgere di nuovi rischi e quant'altro, provvederà l'Amministratore, sentito il parere del Consiglio di Condominio.
Art. 7
ORGANI
Gli organi deliberativi, consultivi, di rappresentanza e di amministrazione del Condominio sono:
l'Assemblea dei Condomini;
il Consiglio di Condominio;
l'Amministratore del Condominio.
Art. 8
L'ASSEMBLEA
Le attribuzioni ed i poteri dell'Assemblea, la sua costituzione e la validità delle sue deliberazioni sono regolati dal Codice Civile e dalle disposizioni per l'attuazione dello stesso.
Art. 9
IL CONSIGLIO DI CONDOMINIO
Il Consiglio di Condominio, composto di membri in numero di uno per ogni condominio eletto — tra i condomini — dall'Assemblea, senza diritto ad emolumenti, è convocato dall'Amministratore e deciderà, a maggioranza, senza particolari formalità, su quanto di sua competenza o per apposito mandato dell'Assemblea.
Oltre alle funzioni di ausilio per l'Amministratore, il Consiglio di Condominio, su proposta dell'Amministratore:
può decidere su ogni spesa straordinaria di importo inferiore al 5% (cinque per cento) del bilancio preventivo annuale e, per spese urgenti ed indilazionabili di importo fino al 10% (dieci per cento) potrà deliberare in via provvisoria chiedendo che venga subito convocata l'assemblea per la ratifica.
Art. 10
L'AMMINISTRATORE
L'Assemblea deve nominare un amministratore, anche estraneo al Condominio, fissando la retribuzione.
La nomina e la revoca, le funzioni, le attribuzioni, i compiti e le responsabilità dell'Amministratore sono regolati dagli artt. 1129, 1130, e 1131 del Codice Civile, dalle disposizioni per l'attuazione dello stesso e dalle leggi speciali vigenti.
Art. 11
GESTIONE
L'esercizio finanziario ha inizio il 1 maggio e termina il 30 aprile, salvo diversa delibera dell'assemblea.
Art. 12
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Ciascun condomino deve contribuire, in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, alle spese per:
- la ricostruzione, la conservazione ed il godimento dei locali, opere, installazioni, manufatti, impianti e servizi comuni ed in genere di tutte le parti comuni che non risultano di proprietà singola ed individuale di un condomino:
- il restauro e la tinteggiatura delle facciate;
- per il mantenimento, la conservazione e le pulizie delle parti comuni poste tra i muri di sostegno perimetrali e la intercapedine a cielo aperto;
- il restauro e la tinteggiatura dei balconi, anche se di proprietà esclusiva, salvo quanto stabilito negli articoli seguenti;
- l'amministratore;
- l'assicurazione globale;
- la tassa immondizie;
- la fornitura di energia elettrica;
- il servizio di pulizia;
- il restauro e la tinteggiatura della facciata;
- le spese per il risarcimento dei danni alle proprietà esclusive dei singoli condomini causate da perdite d'acqua, allagamenti, rotture delle condutture, fognature, pluviali e simili (anche a causa del gelo), etc., sempreché tali sinistri abbiano avuto origine da impianti e/o parti comuni dell'edificio che non siano coperte dall'Assicurazione e non sia stato individuato l'eventuale responsabile. Il singolo condomino risponde dei danni alle parti comuni ed alle proprietà esclusive degli altri condomini causati dagli impianti di sua proprietà esclusiva.
Art. 13
ACQUA
Le spese per la ricostruzione e per la gestione dell'impianto centralizzato di acqua calda nell'ambito dell'art. 1117 n. 3 c.c., sono ripartite in base alle risultanze del contatore, tenuto conto del costo a metro cubo dell'acqua fredda, dell'energia elettrica e calorica, della conduzione e della manutenzione ordinaria e straordinaria, detratto il 30% quale fisso.
Le spese relative all'acqua fredda, sono ripartite in base ai singoli contatori, tenuto conto dei costi relativi alla stessa.
Le spese relative al servizio di climatizzazione sono ripartite in base a contatore, tenuto conto che il fisso è stabilito, al momento, al 40%, con possibilità di aumento e/o di riduzione da parte dell'assemblea con la maggioranza di cui al 3° comma dell'art. 1136 c.c.
Il periodo e le ore di funzionamento del servizio di climatizzazione è fissato dalla temperatura esterna.
Art. 14
MANUTENZIONE E PULIZIA
Le spese per la manutenzione, per la pulizia e per l'illuminazione delle parti comuni: ingressi, scale e parti accessorie e quelle per la manutenzione e per l'esercizio dell'ascensore vanno ripartite tra i condomini, in base alla Tabella n. ....
Le spese per la ricostruzione dei beni di cui sopra nonché per la tinteggiatura della scala e dell'ingresso sono ripartite in proporzione al disposto dell'art. 1123 c.c., in base alla Tabella n. ....
Le spese per la manutenzione, ricostruzione, riparazione degli impianti di ascensore sono ripartite in base al disposto dell'art. 1124 c.c., in base alla Tabella n. ....
Art. 15
IMPIANTO CITOFONICO E TELEVISIVO
Le spese per la costruzione e per la ricostruzione dell'impianto citofonico e di quello televisivo sono ripartite in parti uguali tra le singole unità servite. Le spese di manutenzione sono ripartite in base ai millesimi di proprietà.
Art. 16
RETE FOGNARIA
Le spese per le manutenzioni, riparazioni e di mantenimento della rete fognaria orizzontale sono a carico dei singoli gruppi dei condomini che ne traggono utilità.
Art. 17
LASTRICI SOLARI
Le spese per la ricostruzione e per la manutenzione dei lastrici solari, e/o terrazze a livello, sono ripartite — a norma dell'art. 1126 c.c. — per una quota a carico del condomino proprietario o che ne ha l'uso esclusivo, e l'altra quota tra i condomini, che ne traggono diretta o indiretta utilità.
Art. 18
SOFFITTI, VOLTE E SOLAI
Le spese per la ricostruzione e per la manutenzione dei soffitti e dei solai vanno ripartite a norma dell'art.1125 del Codice Civile; quelle relative ai muri divisori sono a carico dei proprietari confinanti in parti uguali.
Le spese inerenti i tetti di copertura sono sopportate da tutti i condomini in base alla tabella n. ....
I balconi sono di proprietà privata per quanto riguarda le spese relative alla soletta, pavimentazione e impermeabilizzazione, ringhiera, frontalini e cielino fanno parte dell'aspetto architettonico del complesso.
Art. 19
IMPIANTO FOGNARIO
Le spese, relative alla fognatura sono quelle derivanti dalla manutenzione, riparazione e ricostruzione della rete di scarico e dalle tasse comunali di contributo fognatura.
Per la ripartizione delle spese devono applicarsi le norme dell'art. 1123 c.c.: la ripartizione avverrà fra tutti i condomini per quote millesimali di comproprietà per quanto riguarda il contributo di fognatura dovuto al Comune e per tutte le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione relative alle parti della rete di fognatura, che sono di uso comune per tutti i condomini.
Le spese per il risarcimento dei danni alle proprietà esclusive dei singoli condomini causati da perdita d'acqua, allagamenti, rotture delle condutture, fognature, pluviali e simili (anche a causa del gelo), dallo scoppio della caldaia, dalla canna fumaria, etc. sempreché tali sinistri abbiano avuto origine da impianti e/o parti comuni dell'edificio e non sia stato individuato l'eventuale responsabile, sono a carico dell'intero Condominio e vanno ripartite in proporzione del valore delle singole proprietà.
Il singolo condomino risponde dei danni alle parti comuni ed alle proprietà esclusive degli altri condomini causati dagli impianti di sua proprietà esclusiva.
Per quanto riguarda le spese di riparazione, manutenzione e ricostruzione degli impianti relativi alla energia elettrica, compresi i locali cabina ed accessi, sono a carico dei gruppi di condomini di cui all'art. 1 in base al disposto dell'art. 1123 c.c.
Art. 20
SPESE FATTE DAL CONDOMINO
Il condomino che ha fatto spese per le cose, parti, impianti e servizi comuni senza esserne autorizzato dall'Amministratore o dall'Assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Art. 21
DIRITTI SULLE COSE COMUNI
La rinuncia ai servizi non è ammessa.
Salvo diversa specifica norma del presente Regolamento, nessun condomino, per nessun motivo, può sottrarsi né può essere esonerato (sia totalmente che parzialmente) dall'obbligo del pagamento del proprio contributo alle spese determinato in base ai criteri di ripartizione stabiliti nei precedenti articoli, neanche rinunciando al diritto sulle parti, cose, beni, impianti e servizi etc.
Art. 22
PAGAMENTO ONERI
Dopo l'approvazione da parte dell'Assemblea dei rendiconti e dei preventivi di spesa e relativi stati di ripartizione, ogni condomino è obbligato al pagamento dell'eventuale somma a conguaglio dell'esercizio precedente e delle quote di contributi per quello in corso, entro le scadenze stabilite dall'Amministratore o dall'Assemblea.
Nessun condomino può esimersi da tale obbligo, neanche adducendo diritti o pretese creditorie nei confronti dell'Amministratore o del Condominio che, se pur fondati, non siano stati riconosciuti dall'Assemblea o da provvedimenti dell'Autorità Giudiziaria.
