ANTICIPAZIONI DELL’AMMINISTRATORE, cosa fare?

L’amministratore che intenda riprendere dal Condominio eventuali somme anticipate è sottoposto ad un rigoroso onere della prova, relativamente alle modalità tempi e importi degli esborsi. L’eventuale inesistenza di un disavanzo di cassa e il fatto che i creditori del Condominio siano stati saldati non sono elementi - in assenza d detti riscontri portatori - che da soli possano far ritenere che tali somme sono state anticipate dall’amministratore. In tal senso si è ormai consolidata la giurisprudenza negli ultimi anni.

Cass. Civ., 9 giugno 2010 n.13878 - In tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex articolo 1720 del c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati.

L'obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto quando il mandatario abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali all'individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico”

Cassazione civile, sez. II, 09/05/2011, n. 10153 - deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate; pertanto, ove il rendiconto - che è soggetto al principio di cassa - evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l'approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell'assemblea, su un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale.

Cassazione civile, sez. II, 27/01/2012, n. 1224 Per poter richiedere il rimborso delle anticipazioni sostenute per l'amministrazione di un fabbricato è necessario, in primo luogo, farsi legittimare dall'assemblea nella carica di amministratore; in secondo luogo, sottoporre all'approvazione dei condomini il regolamento e le tabelle millesimali; infine, far approvare dall'assemblea le voci di spesa. In assenza di una deliberazione dell'assemblea, infatti, nemmeno l'amministratore può pretendere il rimborso delle spese da esso sostenute, in quanto il principio posto dall'art. 1720 c.c. (in base al quale il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario) deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo cui il credito dell'amministratore non può considerarsi né liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea. (In applicazione di questo principio la Cassazione ha confermato la sentenza del giudice di merito rigettando, così, la richiesta di rimborso di una società - originaria proprietaria di un edificio successivamente caduto in condominio - che, nei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari alienate, si era assunta l'incarico di redigere e depositare il regolamento con le annesse tabelle millesimali nonché di curare l'amministrazione condominiale e che, in adempimento di tale mandato, aveva provveduto al pagamento delle spese necessarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni senza, però, essere stata mai nominata dall'assemblea amministratrice dello stabile né aver sottoposto all'approvazione dei condomini alcunché). conforme Cassazione civile, sez. II, 20/08/2014, n. 18084.

di Massimo Ginesi

Direttore Centro Studi regione Liguria

COORDINATORE CENTRO STUDI NAZIONALE