(Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civili, sentenza 10 maggio 2016 n. 9449)
“In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.
E’ questo il principio di diritto della Corte di Cassazione
a Sezioni Unite Civili del 10 maggio 2016
n. 9449
In passato, sul punto si erano già pronunciate le
Sezioni Unite della stessa Corte di Cassazione con
la sentenza n. 2672 del 1997 secondo la quale
“poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto
al regime del condominio) svolge la funzione di
copertura del fabbricato anche se appartiene in
proprietà superficiaria o se è attribuito in uso
esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di
provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione
sono tenuti tutti i condomini, in concorso
con il proprietario superficiario o con il titolare
del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni
d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato
per difetto di manutenzione, rispondono
tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di
conservazione, secondo le proporzioni stabilite
dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai
quali il lastrico serve da copertura, in proporzione
dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria
o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre
utilità, nella misura del terzo residuo”.
Le precedenti Sezioni Unite avevano ritenuto che
la responsabilità per danni prodotti all’appartamento
sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti
dal lastrico solare (lastrico condominiale o
in proprietà o uso esclusivo), per difetto di manutenzione,
si ricollegasse, piuttosto che al disposto
dell’art. 2051 cod. civ., ed al generale principio del
neminem laedere, direttamente alla titolarità del
diritto reale e, perciò, dovesse considerarsi come
conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni
di conservare le parti comuni, poste a carico dei
condomini (art. 1223, primo comma, cod. civ.) e
del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso
esclusivo (art. 1126 cod. civ.).
La sentenza del 1997 ora richiamata non ha però
uniformato la giurisprudenza successiva, essendosi
registrate decisioni (Cass. n. 6376/2006;
Cass. n. 642/2003; Cass. n. 15131/2001; Cass. n.
7727/2000) che hanno ricondotto la vicenda in esame
all’ambito di applicazione dell’art. 2051 cod. civ..
Si è, infatti, successivamente sostenuto che
il condominio di un edificio, quale custode dei
beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad
adottare tutte la misure necessarie affinché le
cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno,
risponde, in base al disposto dell’art. 2051 cod.
civ., dei danni da queste cagionati alla porzione
di proprietà esclusiva di uno dei condomini.
Secondo questo indirizzo, dunque, la legittimazione
passiva del condominio sussiste anche per
quanto riguarda i danni subiti dai singoli condomini (Cass. n. 6849/2001; Cass. n. 643/2003), in
quanto, a tal fine, i criteri di ripartizione delle
spese necessarie (ex art. 1126 cod. civ.) non incidono
sulla legittimazione del condominio nella
sua interezza e del suo amministratore, comunque
tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti
inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi
dell’art. 1130 cod. civ. (Cass. n. 3676/2006; Cass.
n. 5848/2007; Cass. n. 4596/2012).
La Seconda Sezione civile di questa Corte, con
ordinanza interlocutoria n. 13526 del 2014, ha
quindi ritenuto opportuno un nuovo intervento
delle Sezioni Unite, manifestando perplessità con
riferimento alla posizione argomentativa espressa
dalla sentenza del 1997, e sollecitando quindi un
ripensamento sulla natura giuridica della responsabilità
per danni provenienti dal lastrico solare
di uso o di proprietà esclusiva e conseguenti oneri
risarcitori. Il Collegio ha condiviso gli orientamenti
critici della dottrina e della giurisprudenza
discordante e ha ritenuto condivisibile la tesi
che sostiene la responsabilità ex art. 2051 cod.
civ., sottolineando, in particolare, l’indebita applicazione
degli artt. 1123 e 1126 cod. civ., che
vengono interpretati dalla sentenza del 1997, non
più come norme che disciplinano la ripartizione
delle spese interne, ma come fonti da cui scaturiscono
le obbligazioni propter rem.
Secondo le Sezioni Unite del 2016, la responsabilità
per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico
solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo
va attratta all’ambito di operatività dell’art.
2051 cod. civ., avuto riguardo alla posizione del
soggetto che del lastrico o della terrazza abbia
l’uso esclusivo. Ritiene, altresì, che, tenuto conto
della funzione assolta in ambito condominiale dal
lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell’edificio
o di una sua parte, sia configurabile anche
una concorrente responsabilità del condominio,
nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare
gli obblighi conservativi delle cose comuni su di
lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma,
n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea
non adotti le determinazioni di sua competenza
in materia di opere di manutenzione straordinaria,
ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod.
civ. (entrambe tali disposizioni nei rispettivi testi
originari, applicabili ratione temporis al caso di
specie, e comunque non modificati, per quanto
rileva in questa sede, nell’ambito della riscrittura
dell’art. 1130 e dell’art. 1135 da parte della legge
11 dicembre 2012, n. 220).
I profili maggiormente critici della soluzione data
dalla decisione del 1997 alla questione in esame
sono sostanzialmente ravvisabili in ciò che risulta
attratta ad una disciplina di tipo obbligatorio una
situazione in cui viene in rilievo la produzione di un danno ad un terzo, per effetto della violazione
di un obbligo di custodia e comunque del dovere di
manutenzione della cosa comune. Se la previsione
legislativa del concorso tra condominio e condomino
che abbia l’uso esclusivo del lastrico solare o di
una sua parte, di cui all’art. 1126 cod. civ., trova
la propria giustificazione nella diversità di utilizzazione
della cosa comune e quindi nella esigenza
che chi sia legittimato a fare un uso esclusivo della
cosa comune concorra in misura maggiore - predeterminata
in un terzo - alle spese per le riparazioni
o le ricostruzioni del lastrico, restando gli altri due
terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o
della parte di questo a cui il lastrico solare serve,
in proporzione del valore del piano o della porzione
di piano di ciascuno, altrettanto non può dirsi per
i danni che dalla mancanza di manutenzione derivino
alle proprietà sottostanti o a terzi.
È innegabile, infatti, che chi ha l’uso esclusivo del
lastrico solare o di una terrazza a livello si trovi in
rapporto alla copertura dell’edificio condominiale
in una posizione del tutto specifica, che se da un
lato gli consente appunto l’uso esclusivo, dall’altro
lo costituisce quale custode della superficie
del lastrico o della terrazza, con il conseguente
insorgere a suo carico di una responsabilità ex
art. 2051 cod. civ.. In proposito, si è affermato
che per la sussistenza di una simile responsabilità
è sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa
in custodia e il danno arrecato, mentre non assume
rilievo la condotta del custode e l’osservanza
o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la
nozione di custodia non presuppone, né implica,
uno specifico obbligo di custodia analogo a quello
previsto per il depositario, responsabilità a chi,
di fatto, si trova nella condizione di controllare i
rischi inerenti alla cosa. La speciale responsabilità
ex art. 2051 cod. civ. va ricercata nella circostanza
che il custode “ha il potere di governo
sulla cosa” (Cass. n. 3676 del 2006; Cass. n. 5848
del 2007; Cass. 4596 del 2012).
Risultano allora chiare le diverse posizioni del
titolare dell’uso esclusivo e del condominio: il
primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art.
2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto
con il bene potenzialmente dannoso, ove
non sia sottoposto alla necessaria manutenzione;
il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma,
n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. (nei
rispettivi testi originari), a compiere gli atti conservativi
e le opere di manutenzione straordinaria
relativi alle parti comuni dell’edificio (per l’affermazione
della responsabilità del condominio, v.,
in particolare, Cass. n. 3522 del 2003).
Ed è nel concorso tra tali due tipi di responsabilità
che va risolta la questione di massima sottoposta
all’esame delle Sezioni Unite.
Invero, in disparte il caso in cui risulti provato
che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico
solare o della terrazza a livello sia responsabile
dei danni provocati ad altre unità immobiliari
presenti nell’edificio per effetto di una condotta
che abbia essa stessa provocato l’infiltrazione e
quindi il danno, deve ritenersi che le due responsabilità
concorrano.
Dall’attrazione del danno da infiltrazioni nell’ambito
della responsabilità civile discendono conseguenze
di sicuro rilievo. Trovano, infatti, applicazione
tutte le disposizioni che disciplinano la
responsabilità extracontrattuale, tra le quali, ad
esempio:
- quelle relative alla prescrizione;
- quelle relative all’imputazione della responsabilità,
dovendosi affermare che del danno provocato
dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare
o dalla terrazza a livello risponde il proprietario
o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti
beni al momento del verificarsi del danno: una
volta esclusa la applicabilità della disciplina delle
obbligazioni, deve infatti escludersi che l’acquirente
di una porzione condominiale possa essere
ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in
conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi dei detti danni
rispondere il proprietario della unità immobiliare
al momento del fatto;
- l’art. 2055 cod. civ., ben potendo il danneggiato
agire nei confronti del singolo condomino,
sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio;
in tal senso, del resto, si è già affermato
che “il risarcimento dei danni da cosa in
custodia di proprietà condominiale soggiace alla
regola della responsabilità solidale ex art. 2055,
primo comma, cod. civ., norma che opera un rafforzamento
del credito, evitando al creditore di
dover agire coattivamente contro tutti i debitori
pro quota, anche quando il danneggiato sia un
condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo,
sicché devono individuarsi nei singoli condomini
i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia,
presupposta dalla struttura della responsabilità
per danni prevista dall’art. 2051 cod. civ.,
non può essere imputata né al condominio, quale
ente di sola gestione di beni comuni, né al suo
amministratore, quale mandatario dei condomini”
(Cass. n. 1674 del 2015).
- l’art. 2051 cod. civ., anche per i limiti alla
esclusione della responsabilità del soggetto che
ha la custodia del bene da cui è stato provocato
il danno.
di Edoardo Riccio
Coordinatore Giuridico CSN
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