RESPONSABILITA' PER INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE

La nuova definizione della responsabilità per le infiltrazioni dal lastrico solare in uso esclusivo

CONSEGUENZE ESPLICITE ED IMPLICITE 

I danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o terrazza di copertura) in uso esclusivo di un condomino costituiscono, come noto, frequente occasione di contenzioso in quanto viene in questione il ripristino della funzionalità di una porzione complessa sulla quale concorrono il diritto di godimento del condomino usuario e la funzione di copertura nell'interesse dell'intero edificio (o, comunque, di un'autonoma articolazione del fabbricato).

Nel maggio del 2016 le Sezioni Unite della Cassazione hanno definitivamente sottratto la responsabllità per i danni derivanti da tale porzione all'ambito delle obbligazioni reali o propter rem per ricondurla nell'orbita della responsabilità extracontrattuale ai sensi dell'art.2051 c.c. o dell'art.2043 c.c., sancendo, al contempo, il concorso di responsabilità tra usuario esclusivo del lastrico solare e condominio (Cass. sez. un. 10 maggio 2016 n. 9449): il principio di diritto è, infatti, che qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, c.c., il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c..

Il richiamo a tale articolo, invero, ai fini della ripartizione del risarcimento tra usuario esclusivo e condominio - un terzo all'uno e due terzi all'altro - potrebbe far credere che gli effetti pratici, al di la della qualificazione giuridica della responsabilità, non più contrattuale ma aquiliana, siano rimasti sostanzialmente identici rispetto al pregresso orientamento, laddove si applicava l'art.1126 c.c. per la suddivisione sia delle spese di ripristino della copertura sia del risarcimento dei danni arrecati all'unità immobiliare sottostante. Ma sarebbe un'impressione fuorviante, perchè l'affermata natura extracontrattuale della responsabilità - sia dell'usuario che del condominio - implica notevoli conseguenze non solo nelle architetture dei giuristi ma anche sul piano operativo.

Talune implicazioni sono state rese esplicite nella stessa motivazione della sentenza della Cassazione, ove si è evidenziato, innanzitutto, che si applica il regime di prescrizione proprio della responsabilità aquiliana e, quindi, il diritto al risarcimento si prescrive con il decorso non più dei dieci anni previsti dall'art.2946 c.c. ma dei cinque anni ai sensi dell'art.2947 c.c., una tutela del credito, quindi, al riguardo meno estesa, anche se, in concreto, ancora adeguata in ragione del notevole lasso di tempo comunque consentito per reagire alle patite infiltrazioni.

Più insidiosa è, invece, l'altra conseguenza, pure evidenziata dalla Suprema Corte, inerente alla individuazione del soggetto obbligato al risarcimento nel caso in cui la proprietà del lastrico solare (o della terrazza di copertura) si trasferisca ad altri dopo la verificazione delle infiltrazioni: una volta rinnegata, infatti, la configurazione della responsabilità come derivante da inadempienza ad una obbligazione reale o propter rem, deve riconoscersi il fondamento personale - non reale - dell'obbligazione risarcitoria, la quale, pertanto, non si trasferisce ex lege con la proprietà del lastrico solare ma resta a carico di colui che era condomino all'epoca della maturazione del fatto illecito dannoso.

Tale implicazione completa, in effetti, l'altro principio di diritto, parimenti formulato dalla Cassazione a Sezioni Unite pochi mesi prima (Cass. sez. un. 16 febbraio 2016 n. 2951), ove si è affermato che il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un bene non costituisce un accessorio del diritto di proprietà ma è un diritto di credito, distinto ed autonomo rispetto al diritto reale, sicchè, in caso di alienazione del bene, non si trasferisce insieme al diritto reale, come accadrebbe se fosse un elemento accessorio, anche se è suscettibile di specifica cessione specificamente pattuita. In sostanza, quindi, i soggetti creditori e debitori del risarcimento restano, almeno ex lege e salvo patto contrario, definitivamente individuati al momento della verificazione del danno. Non è, invece, incisa la qualificazione della contribuzione alla gestione dei beni e servizi comuni come obbligazione (questa si) propter rem, commisurata al valore relativo della proprietà esclusiva ovvero alla peculiare utilità ricavata da ciascuna unità immobiliare (art. 1123, I e II c., c.c.): tale obbligazione si trasferisce, del resto, ex lege al nuovo acquirente della porzione immobiliare sia pure nei limiti del biennio previsto dall'art.63, IV c., disp. att. c.c..

Ulteriore implicazione della natura extracontrattuale della responsabilità per danni al locale sottostante il piano di copertura in uso esclusivo è il regime di solidarietà che contrassegna l'obbligo risarcitorio a carico del condominio: a ciascuno dei partecipanti può, quindi, essere richiesto il pagamento dell'intera somma accollata al condominio, entro i limiti, naturalmente, della quota dei due terzi prevista dall'art.1126 c.c., con eventuale diritto di regresso nei confronti degli altri condomini. Mentre, quindi, l'obbligazione contributiva resta parziaria, almeno secondo l'ultima sistemazione nomofilattica operata dalla Cassazione (Cass. sez. un. 8 aprile 2008, n. 9148), nel senso che ogni condomino può essere chiamato ad adempiere alle obbligazioni assunte dall'amministratore nei confronti dei terzi solo nei limiti della rispettiva quota propter rem (art. 1123, I e II c., c.c., in disparte l'impatto della responsabilità sussidiaria ex art. 63, II c., disp. att. c.c.), l'obbligazione risarcitoria è, invece, caratterizzata dal vincolo di solidarietà tra coloro che hanno concorso alla verificazione del fatto illecito dannoso ai sensi dell'art.2055 c.c.. Per giustificare tale regime obiettivamente penalizzante per ogni condomino viene, in particolare, condiviso un passo motivazionale di un'altra recente sentenza (Cass., II, 29 gennaio 2015, n. 1674, ove si evidenzia che la custodia dei beni comuni, ai fini della responsabilità ex art. 2051 c.c., è configurabile come onere a carico di ciascuno dei condomini e non del condominio, quale mero ente di gestione né dell'amministratore, quale mero mandatario dei condomini stessi.

La Cassazione non precisa, invero, l'ambito soggettivo del condominio gravato dall'obbligo risarcitorio per la quota di due terzi ex art. 1126 c.c., se cioè sia esteso a tutti i partecipanti, in quanto comproprietari della "struttura" del lastrico solare oppure sia circoscritto ai condomini ulteriori rispetto al proprietario esclusivo della copertura, già gravato della quota di un terzo del risarcimento. 

E' da ritenere che sia stata implicitamente adottata tale seconda soluzione, in quanto conforme alla consolidata interpretazione del criterio di riparto di cui all'art. 1126 c.c., specificamente richiamato proprio per regolare il concorso tra usuario esclusivo e condominio (si possono, al riguardo, citare Cass., II, 15 Iuglio 2003, n. 11029, Cass., II, 9 novembre 2001, n. 13858): si deve, quindi, a tal riguardo intendere per "condominio" l'insieme dei proprietari delle unità immobiliari nei confronti delle quali il lastrico solare (o la terrazza) svolge funzione di copertura, con l'eventualità della c.d. doppia contribuzione ove tra tali porzioni sia compresa anche una appartenente al condomino già titolare dell'uso esclusivo della copertura (per un caso di unite immobiliare su due livelli, Cess. II, 23 gennaio 2014, n. 1451).

Altro aspetto problematico non espressamente affrontato dalla Cassazione, con la richiamata pronuncia a Sezioni Unite, e quello relativo all'incidenza del natura del vizio della copertura che ha dato origine alle infiltrazioni al piano sottostante, essendo al riguardo la giurisprudenza di legittimità risultata piuttosto oscillante. Secondo un indirizzo, infatti, il condominio risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare anche nell'ipotesi in cui i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originari (Cass., III, 8 novembre 2007, n. 23308, Cass., II, 28 novembre 2001, n. 15131), altro orientamento ritiene, invece, che l'art.1126 c.c. trovi applicazione alle sole riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, sicchè, in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche, sia pure in via concorrenziale, al condominio (Cass., II, 30 aprile 2013, n. 10195, Cass., II, 6 febbraio 2013, n. 2840).

E' da ritenere, tuttavia, che la definitiva riconduzione della fattispecie nell'ambito della concorrente responsabilità extracontrattuale, dell'usuario esclusivo e del condominio, implichi il superamento della rilevanza di ogni distinzione soggettiva fondata sulla natura del vizio della copertura - secondo che imputabile a difetto di conservazione o ad un originario vizio costruttivo - venendo, comunque, in questione un bene complesso sul quale sempre concorrono distinte posizioni soggettive attive rispettivamente sulla parte superficiale e su quella strutturale - e dal quale, correlativamente, discendono distinte responsabilità.

Altro indirizzo giurisprudenziale che puòb ritenersi superato è, infine, quello secondo cui la domanda volta alla eliminazione dei danni derivati dal lastrico solare in uso esclusivo era da proporsi nei confronti del solo condominio, in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati, e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale poteva essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove avesse frapposto impedimenti all'esecuzione dei lavori di ripristino, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi (Cass., II, 4 gennaio 2010, n. 20, Cass., II, 21 febbraio 2006, n. 3676).

Nella nuova sistemazione della fattispecie, infatti, il titolare dell'uso esclusivo della copertura è responsabile direttamente nei confronti del danneggiato dalle infiltrazioni sia pure nei limiti di un terzo - e, quindi, è senz'altro legittimato passivamente, unitamente al condominio, nel giudizio volto ad ottenere il risarcimento del danno, per equivalente od in forma specifica.

E' da ritenere, invece, che sussista la legittimazione passiva del solo condominio, unitariamente considerato, laddove sia chiesto in giudizio soltanto il ripristino della copertura costituita dal lastrico solare o della terrazza in uso esclusivo, vale a dire la manutenzione della "struttura" quale bene comune in adempimento degli obblighi di cui agli artt. 1130, I c., n. 4 e 1135, I c., n. 4, c.c e non l'eliminazione dei danni patiti dall'unita immobiliare sottostante, resta, poi, integra l'eventuale esclusiva legittimazione passiva dell'autore della specifica condotta colposa o dolosa - un condomino od un terzo - integrante un fatto illecito da sanzionare ai sensi dell'art. 2043 c.c.

di Franco Petrolati

Consigliere Corte di Appello di Roma

sullo stesso argomento:

• BALCONI E DECORO - linee guida
• Balconi in condominio, ripartizioni e proprietà
• L’amministratore è penalmente responsabile se non segnala il pericolo per l’incolumità delle persone
• L'Amministratore è responsabile di danno cagionato anche in assenza di delibera assembleare?
• QUANDO UNA “TERRAZZA” POSSA QUALIFICARSI “A LIVELLO” e casi Speciali
• LASTRICI SOLARI ESCLUSIVI E NON: uso corretto, nuove problematiche e novità giurisprudenziali in materia di ripartizione spese
• LASTRICO SOLARE: per le infiltrazioni rispondono il proprietario esclusivo e i condomini
• A chi spettano le spese per rifacimento della pavimentazione/impermeabilizzazione terrazza a livello ad uso esclusivo?
• A chi spettano le spese per impermeabilizzazione e pavimentazione terrazze ad uso esclusivo
• Interventi su parti private e comuni destinate all'uso individuale
• Beni comuni e individuali Parte 2
• LASTRICO SOLARE ESCLUSIVO: quali i divieti nel suo utilizzo?
• Lastrici solari e non
• Terrazza con funzione di lastrico, pagano i negozi distaccati?
• Come arredare un lastrico/terrazzo nel rispetto della sicurezza?
• Il lastrico solare può essere trasformato in un giardino pensile?
• Spese per lastrico solare di parte di fabbricato si ripartiscono in base all'art. 1123 o 1126?
• La tettoia va demolita se non rispetta le distanze anche in senso verticale?
• Costruire ed installare pergolati, tettoie e strutture amovibili su balconi e terrazzi privati è possibile?
• Caduta di calcinacci dalla facciata e responsabilità dell'amministratore
• Cassazione Civile Sezione II 6/2/2005 n. 3102
• E' ammesso l'utilizzo della cosa comune?
• DM 236/89 - CAPO II - Art. 4 - Criteri di progettazione per l'accessibilità
• DM 236/89 - CAPO IV - Art. 8 - Specifiche funzionali e dimensionali
• Questo è mio e me lo gestisco io. condominio e beni comuni - uso e limiti all'utilizzo
• Il fondamento e l’applicazione del criterio di ripartizione delle spese condominiali in base all’uso ex art. 1123 comma 2 c.c.
• LASTRICO SOLARE: ripartizione delle spese
• Tinteggiatura balconi condomini: specifiche sulle tipologie e criteri di ripartizione spese (in collaborazione con CONDOMINIOSI)
• RESPONSABILITA' PER INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE

Continua a leggere...

LASTRICO SOLARE: danni da omessa manutenzione - CASSAZIONE 23 SETTEMBRE 2016, N. 18759

In tema di condominio negli edifici, dei danni derivanti dall'omessa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, c.c., ed il concorso di tali responsabilità va risolto, di regola, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione che, a seguito del crollo di una terrazza di uso esclusivo, aveva ripartito le conseguenti spese di riparazione senza valutare l'ascrivibilità, o meno, delle cause dell'evento, determinato dalla corrosione delle strutture portanti in ferro per assenza di manutenzione del pavimento, alla responsabilità esclusiva dell'usuario).

per scaricare la Sentenza CLICCA QUI

sullo stesso argomento:

• BALCONI E DECORO - linee guida
• Balconi in condominio, ripartizioni e proprietà
• L’amministratore è penalmente responsabile se non segnala il pericolo per l’incolumità delle persone
• L'Amministratore è responsabile di danno cagionato anche in assenza di delibera assembleare?
• QUANDO UNA “TERRAZZA” POSSA QUALIFICARSI “A LIVELLO” e casi Speciali
• LASTRICI SOLARI ESCLUSIVI E NON: uso corretto, nuove problematiche e novità giurisprudenziali in materia di ripartizione spese
• LASTRICO SOLARE: per le infiltrazioni rispondono il proprietario esclusivo e i condomini
• A chi spettano le spese per rifacimento della pavimentazione/impermeabilizzazione terrazza a livello ad uso esclusivo?
• A chi spettano le spese per impermeabilizzazione e pavimentazione terrazze ad uso esclusivo
• Interventi su parti private e comuni destinate all'uso individuale
• Beni comuni e individuali Parte 2
• LASTRICO SOLARE ESCLUSIVO: quali i divieti nel suo utilizzo?
• Lastrici solari e non
• Terrazza con funzione di lastrico, pagano i negozi distaccati?
• Come arredare un lastrico/terrazzo nel rispetto della sicurezza?
• Il lastrico solare può essere trasformato in un giardino pensile?
• Spese per lastrico solare di parte di fabbricato si ripartiscono in base all'art. 1123 o 1126?
• La tettoia va demolita se non rispetta le distanze anche in senso verticale?
• Costruire ed installare pergolati, tettoie e strutture amovibili su balconi e terrazzi privati è possibile?
• Caduta di calcinacci dalla facciata e responsabilità dell'amministratore
• Cassazione Civile Sezione II 6/2/2005 n. 3102
• E' ammesso l'utilizzo della cosa comune?
• DM 236/89 - CAPO II - Art. 4 - Criteri di progettazione per l'accessibilità
• DM 236/89 - CAPO IV - Art. 8 - Specifiche funzionali e dimensionali
• Questo è mio e me lo gestisco io. condominio e beni comuni - uso e limiti all'utilizzo
• Il fondamento e l’applicazione del criterio di ripartizione delle spese condominiali in base all’uso ex art. 1123 comma 2 c.c.
• LASTRICO SOLARE: ripartizione delle spese
• Tinteggiatura balconi condomini: specifiche sulle tipologie e criteri di ripartizione spese (in collaborazione con CONDOMINIOSI)

Continua a leggere...

CASSAZIONE 23 SETTEMBRE 2016, N. 18759

per leggere il commento CLICCA QUI

Presidente Bianchini – Relatore Cosentino

Svolgimento del processo

La società M.G. s.r.l. otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti della sig.ra S.E. per il pagamento della somma di lire 3.522.794, portata dalla fattura n. (omissis) e relativa al pagamento, pro quota, di spese che l’opposta assumeva di avere sostenuto per la manutenzione ordinaria e straordinaria di parti ed impianti comuni compresi nel cosiddetto “Condominio (omissis) “, un complesso immobiliare sito in località (omissis) , al cui interno la stessa M.G. s.r.l. esercitava un’attività alberghiera. La sig.ra S. proponeva opposizione, che il Giudice di pace di Alghero rigettava con sentenza confermata dal Tribunale di Sassari. Quanto al primo motivo di gravame, con cui l’appellante contestava l’applicabilità, nella specie, della disciplina di cui all’art. 1110 c.c. in tema di comunione, anziché la diversa e più rigorosa normativa in materia di condominio, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., il Tribunale ha rilevato: – che il rimborso delle spese per la conservazione o manutenzione delle parti comuni, anticipate dalla società appellata, va in effetti regolato ai sensi dell’art. 1134 cod. civ.; – che il richiamo all’art. 1134 cod. civ. (anziché all’art. 1110 cod. civ., come ritenuto dal primo giudice) non è tuttavia dirimente, giacché nella specie, e con riferimento all’epoca (anno 2000) in cui erano state sostenute le spese in questione da parte di M.G., di fatto non era mai stata riunita un’assemblea condominiale né mai si era provveduto alla nomina di un amministratore delle parti comuni e, comunque, nessuna decisione era stata, di fatto, presa o attuata sul punto; – che in considerazione della situazione di fatto in cui si trovava, nel periodo in oggetto, il complesso ricettivo in questione, era configurabile l’urgenza richiesta dall’art. 1134 cod. civ., intesa quale necessità di eseguire senza alcun ritardo le opere necessarie alla manutenzione e conservazione delle parti comuni; – che gli interventi posti in essere dalla M.G. si inserivano in una situazione non solo di diffusa inerzia da parte di tutti gli altri titolari di immobili compresi nel complesso ma anche di evidente estrema difficoltà, in difetto di alcuna iniziativa da parte di un’amministrazione condominiale a ciò deputata, di procurarsi tempestivamente il consenso e la necessaria cooperazione degli altri condomini, assai numerosi e per lo più residenti fuori della Sardegna; – che l’inerzia dei condomini era risultava confermata dalle allegazioni della stessa appellante, che più volte aveva rimarcato che le unità immobiliari (sottoposte a sequestro dall’autorità giudiziaria per l’illecito mutamento della loro destinazione da turistica a residenziale) non venivano utilizzate dai rispettivi proprietari. Il Tribunale ha inoltre dichiarato inammissibili ex art. 345 c.p.c. – perché non sollevate nel corso del giudizio di primo grado – le contestazioni mosse dalla S. sia con riguardo alla ripartizione della spesa fra i condomini, con particolare riferimento alla corretta individuazione della quota millesimale a lei attribuita), sia con riguardo alla debenza della somma addebitata a titolo di IVA. Il giudice di secondo grado ha poi giudicato generico il motivo di appello attinente alla dimostrazione dell’entità delle spese anticipate (tanto più che l’appellata M.G. aveva dato la prova dell’entità delle spese anticipate e della loro attinenza alle parti comuni attraverso la produzione di fatture e ricevute di pagamento, oltre che con prove testimoniali), ed ha ritenuto infondate le doglianze con cui l’appellante lamentava che la M.G. srl aveva ceduto ad un tour operator, la società “(OMISSIS) “, i diritti inerenti alle parti comuni e aveva limitato il godimento delle parti comuni da parte degli altri condomini per avere, essa sola, ottenuto la licenza amministrativa necessaria all’esercizio di attività alberghiera. Infine, il Tribunale ha dichiarato inammissibili le istanze istruttorie proposte dall’appellante. Per la cassazione della sentenza del Tribunale la sig.ra B.R.J. (erede della sig.ra S. , deceduta in pendenza del giudizio di appello) ha proposto ricorso sulla base di sei motivi; poiché, nella pendenza del termine per l’impugnazione, la M.G. srl è stata dichiarata fallita con la sentenza del Tribunale di Sassari il 27.9.11, il ricorso per cassazione è stato notificato al Curatore fallimentare, il quale non si è costituto in questa sede. Con relazione ex art. 380 bis c.p.c. del 22.3.2013 la causa veniva rimessa alla trattazione in camera di consiglio, con la proposta di declaratoria di inammissibilità del ricorso per cassazione perché tardivamente proposto. Nella relazione si evidenziava che il ricorso per cassazione era stato notificato dopo il decorso del termine di cui all’articolo 327 c.p.c.. Né, secondo tale relazione, poteva condividersi l’assunto della ricorrente secondo cui nella specie, ai sensi dell’articolo 328 c.p.c, il termine “lungo” per l’impugnazione sarebbe stato prorogato di sei mesi dal giorno del fallimento dell’intimata, intervenuto dopo sei mesi dalla pubblicazione della sentenza gravata. Ciò in quanto l’articolo 299 c.p.c, a cui fa richiamo l’articolo 328 c.p.c., non sarebbe applicabile nel giudizio di legittimità, dominato dall’impulso ufficioso, cosicché gli eventi S. interruttivi non potrebbero spiegare effetto nemmeno ai fini della interruzione del termine per il ricorso per cassazione. Il ricorso veniva discussa nell’adunanza di camera di consiglio del 23.10.13, per la quale la ricorrente depositava memoria illustrativa e, all’esito, il Collegio, non ravvisando la sussistenza dei presupposti per la definizione camerale, rinviava alla pubblica udienza. Il ricorso è quindi stato discusso nuovamente alla pubblica udienza del 14.6.16, per la quale la ricorrente ha depositato una ulteriore memoria illustrativa ex art. 378 c.p.c. e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.

Motivi della decisione

Preliminarmente va dichiarata la tempestività del ricorso. Al riguardo il Collegio rileva, in linea di fatto, che: la sentenza del tribunale di Sassari è stata depositata il 7.12.10; il ricorso è stato notificato, nelle forme di cui alla legge n. 53/94, con raccomandata spedita il 27.3.12, oltre il termine di cui all’articolo 327 c.p.c. ma entro il termine di sei mesi dall’apertura del fallimento (dichiarato con sentenza del Tribunale di Sassari del 27.9.11, successiva al decorso di sei mesi dalla pubblicazione della sentenza gravata). In linea di diritto, il Collegio osserva che il rilievo che l’articolo 299 c.p.c. non operi dopo l’instaurazione del giudizio di cassazione non implica l’inoperatività dell’articolo 328 c.p.c., il quale riguarda l’instaurazione, non lo svolgimento, del giudizio di cassazione. D’altra parte, un risalente, ma mai smentito, precedente di questa Corte (sent. n. 717/66) ha stabilito che è ammissibile il ricorso per Cassazione che sia stato proposto dopo il sessantesimo giorno dalla notificazione della sentenza di secondo grado, se, durante la decorrenza del termine per proporre ricorso, sia intervenuto il fallimento della controparte; ciò in quanto, ai sensi dell’art. 328 c.p.c., la dichiarazione di fallimento interrompe il termine predetto ed il nuovo termine decorre dal giorno in cui la notificazione della sentenza è stata rinnovata. Poiché non vi sono ragioni per ritenere che, nel caso di fallimento della parte destinataria dell’impugnazione, l’articolo 328 c.p.c. trovi applicazione solo per il primo comma, e non anche per il terzo, deve concludersi per l’ammissibilità del ricorso. Passando all’esame dei motivi di ricorso, si osserva che la sig.ra B. svolge le seguenti doglianze. Con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione dell’art. 1134 c.c. e il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Premesso che, pur essendo il complesso immobiliare (OMISSIS) un ente condominiale, le parti comuni di tale complesso, nella comproprietà pro quota millesimale di tutti i condomini, venivano di fatto utilizzate in via esclusiva da M.G., come bene aziendale nell’esercizio dell’impresa alberghiera (giacché ai condomini era inibito l’utilizzo residenziale delle proprie unità abitative), la ricorrente censura che il giudice d’appello abbia ritenuto richiedibili ai condomini le spese sostenute dalla società per il suo esclusivo godimento delle parti comuni, quali le spese di pulizia, sorveglianza, piccola manutenzione, acqua, energia elettrica. Avrebbe inoltre errato il Tribunale a ritenere sussistente il requisito dell’urgenza: siccome la spesa non era dovuta sulla base di un evento improvviso, imprevedibile e gravemente dannoso per la cosa comune, il singolo condomino (la società M.G.) non aveva facoltà di intervento diretto, bensì unicamente quella di sollecitare la convocazione dell’assemblea condominiale per l’adozione delle provvidenze e, nell’evenienza di paralisi dell’assemblea o di mancato raggiungimento dell’accordo, quella di rivolgersi all’autorità giudiziaria competente ai sensi dell’art. 1105 cod. civ.. Il giudice d’appello avrebbe, inoltre, omesso di considerare che vi era un amministratore del Condominio (OMISSIS) e che le assemblee sono sempre state indette annualmente. Infine, le pretese spese costituivano non utile gestione della cosa comune, quanto piuttosto obbligazione derivante da un contratto stipulato con un soggetto terzo verso corrispettivo, e, essendo finalizzate al mero miglioramento dell’immagine del complesso e, quindi, dell’accrescimento delle possibilità di vendita dei soggiorni nel complesso da parte de (OMISSIS) , non costituivano in ogni caso utile gestione della cosa comune, ma mera operazione privata avente natura commerciale. Con il secondo motivo (violazione degli artt. 167 e 345 c.p.c. e art. 1123 c.c.; nullità della sentenza per omesso esame di un motivo d’appello; motivazione omessa, insufficiente o contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio) la ricorrente lamenta che il Tribunale non abbia considerato che la contestazione in ordine alla corretta individuazione della quota millesimale a lei attribuita era già stata sollevata in primo grado. Con il terzo motivo (violazione degli artt. 167 e 345 c.p.c. e del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633; motivazione omessa, insufficiente o contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio) si sostiene che il giudice d’appello avrebbe errato a considerare questione nuova la deduzione della non debenza della somma addebitata a titolo di IVA. Con il quarto motivo (violazione dell’art. 167 c.p.c., nonché motivazione omessa, insufficiente o contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio), la ricorrente censura la conclusione cui è giunto il giudice di appello là dove ha ritenuto raggiunta la dimostrazione dell’entità delle spese anticipate e della loro attinenza alle parti comuni. Con il quinto la ricorrente lamenta, sotto il profilo del vizio di motivazione omessa, insufficiente o contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, che non sia stato considerato che, proprio in ragione del provvedimento di concessione della licenza di esercizio esclusivamente in favore della società M.G., l’utilizzo dei beni comuni da parte di quest’ultima risultava esclusivo ed impeditivo dell’altrui pari utilizzo. Con il sesto motivo (violazione dell’art. 345 c.p.c. e vizio di motivazione) si censura la declaratoria di inammissibilità delle istanze istruttorie proposte dall’appellante. Il primo motivo va giudicato fondato, in conformità a quanto questa Corte ha già statuito, in causa perfettamente sovrapponibile alla presente, con la sentenza n. 20151/13. In ordine alla rilevanza delle spese anticipate dal singolo condomino, l’art. 1134 c.c. fissa criteri particolari, in deroga al disposto dell’art. 1110 c.c., dettato in tema di comunione, che riconosce il diritto al rimborso in favore del comunista il quale ha anticipato le spese necessarie per la cosa comune nel caso di “trascuranza degli altri partecipanti e dell’amministratore”. Nel condominio la “trascuranza” degli altri partecipanti e dell’amministratore non è sufficiente. Il condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l’amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di “spese urgenti” (Cass., Sez. Un., 31 gennaio 2006, n. 2046; Cass., Sez. 2, 12 ottobre 2011, n. 21015). Il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, per tali intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., Sez. 2, 6 dicembre 1984, n. 6400; Cass., Sez. 2, 26 marzo 2001, n. 4364), l’urgenza dovendo essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass., Sez. 2, 19 dicembre 2011, n. 27519; Cass., Sez. 6-2, 19 marzo 2012, n. 4330). La disposizione dell’art. 1134 c.c., invero, è diretta ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti alla gestione del fabbricato riservata agli organi del condominio, essendo previsti dalle norme processuali strumenti alternativi (art. 1105 c.c., comma 4) al fine di ovviare alla inerzia nella adozione o nella esecuzione di provvedimenti non urgenti, ma tuttavia necessari per la conservazione ed il godimento dell’edificio (Cass., Sez. 2, 26 maggio 1993, n. 5914). Il diritto al rimborso in seguito all’attività gestoria, svolta dal singolo condomino in deroga alla competenza dell’assemblea e dell’amministratore, si giustifica, quindi, soltanto in ragione dell’urgenza delle spese (Cass., Sez. 2, 27 ottobre 1995, n. 11197; Cass., Sez. 6-2, 19 marzo 2012, n. 4330, cit.). In questo contesto, il giudizio sull’urgenza della spesa compiuto dal giudice del merito non appare congruamente motivato. Il Tribunale, innanzitutto, nel considerare che le spese effettuate muovevano dall’esigenza “di provvedere senza indugio all’adeguamento di tutti gli impianti e servizi comuni alle normative di igiene e sicurezza pubblica disciplinanti l’attività alberghiera” esercitata nel complesso condominiale in questione (cfr. pag. 7, rigo 10, della sentenza), non ha tenuto adeguatamente conto che molte delle spese sostenute dal condomino M.G. appaiono piuttosto finalizzate (si pensi alla tinteggiatura dei muri esterni e agli interventi sugli impianti tecnologici) al mero miglioramento dell’immagine del condominio (OMISSIS) e, quindi, all’accrescimento delle possibilità di vendita dei soggiorni nel complesso da parte de (OMISSIS) (come emerge dal contratto intercorso tra la s.r.l. M.G. e la società (OMISSIS) ). Inoltre, la premessa del ragionamento del giudice dell’appello (il non essersi mai provveduto, nel periodo cui si riferiscono le spese in questione, alla nomina di un amministratore delle parti comuni ed il non essere mai stata presa o attuata alcuna decisione sul punto, cfr. pag. 6, penultimo cpv, della sentenza) appare contraddetta, per un verso, dalla sentenza di questa Corte 5 febbraio 2007, n. 2478, che ha definito il giudizio in cui la società M.G. s.r.l. aveva impugnato la deliberazione dell’assemblea condominiale del condominio (OMISSIS) del 24 aprile 1999, nel cui giudizio si era costituito l’amministratore del condominio, proponendo appello e poi ricorso per cassazione in via incidentale; per l’altro verso, dalle fatture in atti, relative proprio all’anno 2000, concernenti l’esecuzione di opere (abbattimento di alberi; rifacimento di una veranda) relative al condominio. La sentenza del Tribunale, pertanto, non reca una motivazione adeguata sul fatto che la spesa sia stata affrontata dalla condomina società M.G. per conservare la cosa comune e in una situazione di necessità di eseguire i relativi lavori senza ritardo, e quindi nell’impossibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. Per effetto dell’accoglimento del primo motivo resta assorbito l’esame degli altri motivi. La causa deve essere rinviata al Tribunale di Sassari, che la deciderà in persona di diverso magistrato. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, al Tribunale di Sassari, in persona di diverso giudicante.

Continua a leggere...

LASTRICO ESCLUSIVO E DANNI. SENZA LA VERIFICA DELL’IMPUTABILITA' SOGGETTIVA SENTENZA CASSATA E RINVIATA

Una terrazza a livello veniva ricostruita a seguito di un crollo e secondo la Corte d’appello la suddivisione segue il principio stabilito dal 1126 c.c. Ricorrono per Cassazione i proprietari dell’appartamento sottostante che lamentano il mancato accertamento dei motivi del crollo imputabili dall’assenza di manutenzione del pavimento che aveva comportato la corrosione dei ferri d’armatura e quindi il crollo. I Giudici di Piazza Cavour ribadiscono il principio che delle SS.UU. 9449/2016, che in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezioni unite hanno di recente affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonchè sull'assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio. Ebbene, la Corte territoriale non ha preliminarmente verificato l’imputabilità soggettiva del danno ragion per cui la sentenza viene cassata con rinvio.

per scaricare la Sentenza CLICCA QUI

Continua a leggere...

CASSAZIONE 7 FEBBRAIO 2017, N. 3239: in tema di lastrico solare

per leggere il commento alla Sentenza CLICCA QUI

CASSAZIONE 7 FEBBRAIO 2017, N. 3239

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. MIGLIUCCI Emilio -  Presidente   

Dott. BIANCHINI Bruno  -  Consigliere  

Dott. MANNA Felice -  Consigliere  

Dott. ORILIA Lorenzo -  rel. Consigliere  

Dott. ABETE Luigi -  Consigliere  

ha pronunciato la seguente:

                                          

SENTENZA

                                 

sul ricorso 21098/2012 proposto da: 

M.M.T.,    M.S.,   M.A.,  M.D.R.,    MU.SA., M.F.G., elettivamente domiciliati in ROMA,presso lo studio dell'avvocato A. P., rappresentati e difesi dall'avvocato L. S. S.; 

- ricorrenti - 

CONTRO

C.C., elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell'avvocato S. C., rappresentata e difesa dall'avvocato M. L.; C.M.G., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato S. C., rappresentati e difesi dall'avvocato M. D. C.; 

- controricorrenti - 

e contro 

C.B.M.; 

- intimata - 

avverso la sentenza n. 1262/2011 della CORTE D'APPELLO di CATANZARO, depositata il 02/12/2011; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/12/2016 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA; 

uditi gli Avvocati L. C. difensore di C.C. che ha chiesto il rigetto del ricorso, C. M. D. difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso; 

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso e per la condanna alle spese.

                        

RITENUTO IN FATTO

1 Per quanto ancora interessa in questa sede, la Corte d'Appello di Catanzaro, con sentenza 2.12.2011, accogliendo l'impugnazione proposta da C.C. (erede di C.G.) contro Cr.Co. (ed in contraddittorio degli altri eredi), in riforma della sentenza di primo grado ha ridotto a 1/3 la misura della contribuzione degli eredi C. alle spese di rifacimento della terrazza a livello di loro proprietà sovrastante l'appartamento della Cr. sito nel fabbricato in (OMISSIS). La Corte territoriale ha motivato la sua decisione richiamando il principio dell'art. 1126 c.c., e dunque ha ritenuto che la Cr. debba contribuire per i rimanenti 2/3 quale proprietaria dell'immobile sottostante alla terrazza.

2 Contro tale decisione propongono ricorso per cassazione gli eredi di Cr.Co. in epigrafe indicati con due censure a cui resistono con separati, ma identici controricorsi, C.C. nonchè C.F. e C.M.G.. C.B.M. non ha svolto attività difensiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1 Con il primo motivo i ricorrenti lamentano falsa applicazione dell'art. 1126 c.c., rilevando che la terrazza non è di proprietà comune, ma di proprietà esclusiva degli eredi C. perchè, a differenza del solaio intermedio, non solo funge da copertura all'immobile sottostante, ma serve anche da affaccio all'appartamento dei predetti: da ciò consegue che le spese delle parti di terrazzo avulse dalla funzione di copertura (parapetti, ringhiere, ecc.) restano a carico di chi proprietario esclusivo. Secondo i ricorrenti, quindi, il principio dell'art. 1126 c.c., si applica solo per le spese relative al solaio e quindi la Corte d'Appello ha errato nel porre le spese della terrazza in proporzione tra le parti.

Il motivo è inammissibile per difetto di specificità perchè dà per scontato che siano state addebitate alla Cr. anche le spese per ringhiere e parapetti senza però assolutamente dimostrarlo: nel ricorso infatti non si fornisce alcun elemento che possa sorreggere l'affermazione dei ricorrenti.

2 Col secondo motivo denunziano omesso esame e omessa motivazione circa un fatto decisivo (crollo della terrazza determinato - secondo la ricostruzione del CTU - dall'assenza di manutenzione del pavimento e, quindi, dalla corrosione delle strutture portanti in ferro). Tale fatto decisivo avrebbe dovuto indurre i giudici di appello a ritenere i proprietari del terrazzo responsabili esclusivi del crollo e, come tali, quindi unici obbligati ad accollarsi il rifacimento, in mancanza di prova liberatoria.

Il motivo è fondato.

La Corte d'Appello, nel regolare la misura della contribuzione al rifacimento della terrazza crollata, ha applicato il principio di cui all'art. 1126 cc e dunque ha posto a base della propria decisione il fatto che le unità delle parti in lite facciano parte di un edificio condominiale: una tale ricostruzione in fatto non è oggetto di censura e pertanto la natura condominiale del fabbricato non è più in discussione.

Ciò posto, in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezioni unite hanno di recente affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonchè sull'assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (v. Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016 Rv. 639821).

Il principio citato, affermato - come si è detto - in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale logicamente anche nel caso di specie, in cui si discute pur sempre di danni da omessa manutenzione (ma anzi, forieri di ben più gravi conseguenze, rappresentate addirittura dal crollo della terrazza a livello).

Ebbene, nel caso in esame, la Corte d'Appello di Catanzaro ha applicato seccamente la regola dell'art. 1126 c.c., ma non si è posta il preliminare problema di verificare, sulla scorta degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali, l'imputabilità soggettiva del danno, e cioè di stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili ad un concorso di responsabilità dei due proprietari interessati oppure a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza stessa che, come pure precisato dalle sezioni unite, ne è anche il custode, con tutti i doveri di cui all'art. 2051 c.c..

L'indagine era assolutamente decisiva perchè solo in caso di risposta positiva al primo quesito si sarebbe rivelata giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all'art. 1126 c.c..

La sentenza deve pertanto essere cassata per nuovo esame, sulla scorta del citato principio, da parte del giudice di rinvio (altra sezione della medesima Corte territoriale) che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte rigetta il primo motivo di ricorso; accoglie il secondo e cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'Appello di Catanzaro.

Così deciso in Roma, il 20 dicembre 2016

Depositato in Cancelleria il 7 febbraio 2017

Continua a leggere...

Danni derivanti da un lastrico solare o da una terrazza a livello

Anche se assume figura di terrazza, cioè lastrico accessibile e protetto da parapetti che consentano la veduta, fungendo, pur sempre, da copertura, il lastrico solare è comune e resta tale anche se uno o più condomini ne abbiano la proprietà o l’uso esclusivo proprio perché è la sua stessa funzione lo rende comune.

• I BENI COMUNI

Il legislatore del 1942, per ciò che attiene alla disciplina giuridica del condominio, ha ripreso il r. d. 15 gennaio 1934 n. 56, rielaborando il codice civile e il codice del commercio rispettivamente del 1865 (r. d. 25 giugno 1865, n. 2358) e del 1882, che hanno costituito la prima disciplina di natura civilistica dopo l’unità d’Italia. Del resto il condominio, già conosciuto dal diritto romano, seppure riferito a una differente struttura di domus, si è sviluppato a decorrere dal 1920 circa, con l’introduzione in Italia del cemento armato che ha facilitato la costruzione di edifici sviluppati in altezza. Peraltro, il legislatore, inserendo tale normativa nel libro terzo “della proprietà” e quale capo secondo della disciplina della comunione, non ne ha stabilito la natura, limitandosi a elencare nell’art. 1117 cod. civ., i beni e i servizi che devono presumersi comuni a tutti i condomini, sostituendo in tal modo l’art. 554 del precedente codice civile. Il legislatore, con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, così detta di riforma della disciplina del condominio, ha provveduto soltanto a modificare l’arcaica espressione “piano o porzione di piano” nella più attuale “singole unità immobiliari dell’edificio” introducendo l’innovativo riferimento alla multiproprietà e aggiornando, ai dettami della giurisprudenza e della tecnica, soprattutto impiantistica, i beni da considerarsi presuntivamente comuni. La giurisprudenza di legittimità e di merito costante, ha statuito che l’art. 1117 c.c. individua le cose che si devono presumere di proprietà comune “in relazione alla loro funzione, al loro collegamento materiale e strutturale e alla loro attitudine oggettiva di destinazione d’uso con le unità di proprietà esclusiva” (Cass. civ., Sez. VI, 29 aprile 2016, n. 8492; Cass. civ., Sez. II, 8 febbraio 2012, n. 1806), senza alcun riferimento alla proprietà delle singole unità immobiliari costituenti l’edificio condominiale, per il cui diritto valgono i principi generali dettati dall’art. 832 e seguenti del codice civile. La parte che intenda vincere questa presunzione, considerato che si tratta esclusivamente di una presunzione juris tantum, deve fornire la prova con un contratto che ne dimostri la proprietà esclusiva, con significato espresso in modo esplicito e redatto in forma scritta (Cass. civ., Sez. VI, 9 marzo 2016, n. 4664; Cass. civ., Sez. II, 4 agosto 2015, n. 16367; Cass. civ., Sez. II, 30 aprile 2013, n. 10195).

• LA PROPRIETÀ ESCLUSIVA

Il diritto di comproprietà, sulle parti comuni dello stabile, si fonda sulla circostanza che sono necessarie per la sua stessa esistenza, per esempio, le fondamenta, le scale, il tetto, le facciate, finalizzate al godimento di tutti i condomini e perciò, qualora un bene serva per l’utilizzo di un solo condomino, viene meno il presupposto della contitolarità del diritto di proprietà, per esempio, una porzione di cortile o di giardino o ancora della parte terminale di un pianerottolo o delle scale, o una chiostra o i locali della portineria (Cass. civ., Sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127). Del resto il diritto di proprietà è mutato con il decorso dei secoli conservando, pur sempre, i caratteri principali: a) l’efficacia del diritto erga omnes ; b) l’inerenza del diritto al bene posseduto. Il Code civil des Français, promulgato da Napoleone Bonaparte il 21 marzo 1804, ha da ultimo definito il contenuto del diritto di proprietà che, in Italia, disciplinato dalle norme dei codici succedutisi nel tempo, è stato in fine statuito dall’art. 42 della Costituzione, che recita: <<[…] la proprietà privata è riconosciuta e garantita […]>>; tuttavia lo stesso dettato costituzionale ha posto alla facoltà di disporre e di godere di un bene alcune limitazioni che hanno origine da tre differenti fonti: a) la normativa pubblicistica, per esempio, quella urbanistica inerente al controllo dell’edificazione nel territorio comunale; b) la normativa privatistica, per esempio, del codice civile per quanto attiene alle distanze legali e alle servitù coattiva; c) l’autonoma autodeterminazione dei privati, per esempio, con l’approvazione delle clausole contrattuali di un regolamento di condominio. Il diritto di proprietà deve esplicare anche una funzione sociale ex art. 42 Cost. che è rappresentata dalle modalità in cui lo stesso è esercitato, assoggettato, a volte, a prevalenti interessi collettivi dello Stato, per esempio, un esproprio di un terreno per costruirvi una strada pubblica o un parco giochi per i bambini del rione. Si tratta, comunque, di un potere immanente che il singolo esercita sulla res potendone escludere il godimento a qualsiasi altro soggetto. I “diritti reali“ sono, infatti, caratterizzati dalla pretesa del titolare, nei confronti di chiunque altro, di non essere molestato o pregiudicato nell’esercizio del suo potere assoluto di godere, per esempio, utilizzandolo in proprio o locandolo, e di disporre, per esempio, alienandolo o donandolo, del bene di sua proprietà, seppure sempre nel rispetto dei limiti de quibus.

• IL LASTRICO SOLARE

Tra i beni comuni vi è il tetto dello stabile e, oltre a questo, può fungere da copertura dello stabile condominiale anche il lastrico solare. Il lastrico solare, in virtù della funzione sopra esposta, non può costituire un bene pertinenziale del piano che immediatamente sovrasta ma è, viceversa, di proprietà comune, sempre che il contrario non emerga da un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad un singolo condomino (Cass. civ., Sez. II, 16 febbraio 2005, n. 3102). Anche se assume figura di terrazza, cioè lastrico accessibile e protetto da parapetti che consentano la veduta, fungendo, pur sempre, da copertura, il lastrico solare è comune e resta tale anche se uno o più condomini ne abbiano la proprietà o l’uso esclusivo proprio perché è la sua stessa funzione che lo rende comune (Cass. civ., Sez. II, 21 settembre 2012, n. 16117). La concomitanza di una funzione tipicamente comune ed essenziale ai fini dell’esistenza dell’edificio, come quella della copertura del fabbricato, e di un possibile uso esclusivo da parte di un singolo condomino ovvero, addirittura, della proprietà esclusiva sempre di un singolo partecipante, ha indotto il legislatore a regolare specificamente (art. 1126 del codice civile) la ripartizione degli oneri contributivi relativi alla sua conservazione, ricostruzione, manutenzione.Ne consegue peraltro che, in caso di danni a terzi cagionati dall’omessa esecuzione dei lavori di manutenzione a tale bene, tutti i condomini sono tenuti al risarcimento dei danni con riparto tra loro della spesa ex art. 1126 c. c. (Cass. civ., Sez. III, 25 agosto 2014, n. 18164). Ai lastrici solari sono equiparabili le terrazze a livello per la loro identica funzione. Queste, però, a differenza dei lastrici solari, costituiscono sempre un bene esclusivo del condomino proprietario dell’appartamento attiguo e che vi si affaccia; non può infatti presumersi una comproprietà condominiale non essendo tali beni elencati nell’art. 1117 c.c. (Cass. civ., Sezioni Unite, 7 luglio 1993, n. 7449). Una volta accertata, quindi, l’esclusività della proprietà o dell’uso da parte di un singolo condomino della terrazza a livello, la suddivisione degli oneri manutentivi deve essere sempre effettuata in base al criterio stabilito dall’art. 1126 del c.c.. La terrazza a livello pertanto adempie sì al miglior godimento dell’appartamento dal quale vi si accede, ma altresì alla funzione di copertura dei piani sottostanti, per cui il diritto del proprietario di tale manufatto non è assoluto, non potendo, ad esempio, provvedere alla sua demolizione.

• LA RESPONSABILITÀ AQUILIANA

Gli articoli da 2043 a 2059 del c.c. disciplinano le obbligazioni derivanti da fatti illeciti, dolosi o colposi, che cagionano un danno ingiusto ad altri, compresi gli stessi condomini; si distinguono dai danni provocati da un inadempimento contrattuale, che è rappresentato da una violazione del principio che impone ai contraenti di eseguire correttamente e diligentemente le loro prestazioni. La responsabilità extracontrattuale, o aquiliana, deriva dal fatto dell’uomo, che può essere anche omissivo e che cagiona un danno ingiusto ad altri. L’art.. 2051 c.c. dispone che chiunque abbia in custodia una cosa, sia esso proprietario, possessore o detentore, che provoca un danno a terzi, è responsabile di quanto verificatosi, sempre che non dimostri l’esistenza di un fattore estraneo che, per il carattere dell’imprevedibilità e dell’eccezionalità, sia idoneo a escludere il comportamento colposo del custode del bene (App. Lecce, Sez. I, 16 giugno 2015; Trib. Palermo, Sez. III, 16 luglio 2015). La responsabilità del custode di un bene scaturisce conseguentemente a una violazione di un suo obbligo di fare anche se questa può produrre un danno indipendentemente da un’attività o da un’omissione del suo custode, ma anche da un processo spontaneo derivato da fenomeni diversi e estranei da costui. “La responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. sussiste qualora ricorrano due presupposti: un’alterazione della cosa che, per le sue intrinseche caratteristiche, determina la configurazione nel caso concreto della, così detti, insidia o trabocchetto e l’imprevedibilità e l’invisibilità di tale “alterazione” per il soggetto che, in conseguenza di questa situazione di pericolo, subisce un danno” (Cass. civ. Sez. III, 13 maggio 2010, n. 11592). In tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza a livello sia responsabile dei danni da infiltrazioni d’acqua e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex art. 2051 c. c., le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del condomino danneggiato, proprietario del sottostante terrazzo trasformato in veranda, devono essere regolate esclusivamente dalle norme poste dagli artt. 2051 e 2056 c. c., con riferimento all’art. 1227 c. c., che disciplinano la responsabilità aquiliana e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni . (App. Potenza, 15 gennaio 2016).

• CONCLUSIONI

Le conseguenze derivanti, da tutto quanto sopra dedotto, si evidenziano in:

1. qualora un lastrico solare e una terrazza a livello siano di proprietà o di uso esclusivo di un condomino, il che lo è sempre per una terrazza a livello, costui può utilizzarli e goderne come più gli aggrada, avendo la facoltà di esporre vasi con piante e fiori, sdraio, tavolo e sedie ombreggiati da strutture fisse para sole o da ombrelloni;
2. il condomino, usufruendo dei beni, non deve porre in essere azioni o omissioni dalle quali possano derivare danni a terzi; anzi, a suo carico è posto l’obbligo di provvedere alla loro manutenzione ordinaria per garantirne costantemente la funzionalità e segnalare tempestivamente all’amministratore eventuali vizi accertabili, causati dalla loro normale usura e dalla loro vetustà;
3. considerata la specifica funzione di protezione della struttura del fabbricato, tutti i condomini, quali proprietari dei beni individuali e comproprietari dei beni comuni, ai primi collegati indissolubilmente, devono sostenere le spese per la loro manutenzione straordinaria pro quota;
4. qualora in un edificio sussistano sia tetti sia lastrici solari e terrazze a livello, che coprano in modo misto le varie unità sottostanti, per esempio in un appartamento la così detta zona giorno è coperta dal lastrico, mentre la così detta zona notte è coperta dal tetto, è opportuno predisporre una tabella millesimale ad hoc, prevista, peraltro, dall’art. 68 disp. att. c.c.; la tabella, che può essere proposta dallo stesso amministratore del condominio, deve essere deliberata all’unanimità dei partecipanti al condominio, anche se la nomina del tecnico redattore può essere adottata con la maggioranza degli intervenuti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio;
5. qualora, per un difetto di manutenzione siano provocati danni alle unità immobiliari sottostanti e/o agli arredi delle medesime e danni fisici agli occupanti, questi devono essere risarciti personalmente e interamente dal proprietario o dall’usufruttuario del lastrico o della terrazza, se imputabili per colpa o dolo agli stessi, per esempio, perché pur essendo stati riscontrati vizi non si sia provveduto alla loro eliminazione; per contro sono a carico del condominio se sono vizi occulti, per esempio, per lacerazione della guaina sottostante alla pavimentazione e, quindi, non visibile. In quest’ultima ipotesi la spesa del risarcimento deve essere ripartita con il criterio stabilito dell’art. 1126 c.c.;
6. se i vizi derivino da gravi difetti di costruzione, il proprietario del terrazzo o del lastrico deve agire in proprio nei confronti del costruttore, ex art. 1669 c.c., sempre che non sia scaduto il termine decennale previsto da quest’ultimo articolo; in caso contrario la spesa per la loro manutenzione e per il risarcimento danni, eventualmente dovuto a terzi, è ripartita secondo i criteri precitati dell’art. 1126 c.c..

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN ANACI

Continua a leggere...

La responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare

(Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civili, sentenza 10 maggio 2016 n. 9449)

“In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.

E’ questo il principio di diritto della Corte di Cassazione a Sezioni Unite Civili del 10 maggio 2016 n. 9449 In passato, sul punto si erano già pronunciate le Sezioni Unite della stessa Corte di Cassazione con la sentenza n. 2672 del 1997 secondo la quale “poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo”. Le precedenti Sezioni Unite avevano ritenuto che la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare (lastrico condominiale o in proprietà o uso esclusivo), per difetto di manutenzione, si ricollegasse, piuttosto che al disposto dell’art. 2051 cod. civ., ed al generale principio del neminem laedere, direttamente alla titolarità del diritto reale e, perciò, dovesse considerarsi come conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1223, primo comma, cod. civ.) e del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (art. 1126 cod. civ.). La sentenza del 1997 ora richiamata non ha però uniformato la giurisprudenza successiva, essendosi registrate decisioni (Cass. n. 6376/2006; Cass. n. 642/2003; Cass. n. 15131/2001; Cass. n. 7727/2000) che hanno ricondotto la vicenda in esame all’ambito di applicazione dell’art. 2051 cod. civ.. Si è, infatti, successivamente sostenuto che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte la misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde, in base al disposto dell’art. 2051 cod. civ., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini. Secondo questo indirizzo, dunque, la legittimazione passiva del condominio sussiste anche per quanto riguarda i danni subiti dai singoli condomini (Cass. n. 6849/2001; Cass. n. 643/2003), in quanto, a tal fine, i criteri di ripartizione delle spese necessarie (ex art. 1126 cod. civ.) non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 cod. civ. (Cass. n. 3676/2006; Cass. n. 5848/2007; Cass. n. 4596/2012). La Seconda Sezione civile di questa Corte, con ordinanza interlocutoria n. 13526 del 2014, ha quindi ritenuto opportuno un nuovo intervento delle Sezioni Unite, manifestando perplessità con riferimento alla posizione argomentativa espressa dalla sentenza del 1997, e sollecitando quindi un ripensamento sulla natura giuridica della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva e conseguenti oneri risarcitori. Il Collegio ha condiviso gli orientamenti critici della dottrina e della giurisprudenza discordante e ha ritenuto condivisibile la tesi che sostiene la responsabilità ex art. 2051 cod. civ., sottolineando, in particolare, l’indebita applicazione degli artt. 1123 e 1126 cod. civ., che vengono interpretati dalla sentenza del 1997, non più come norme che disciplinano la ripartizione delle spese interne, ma come fonti da cui scaturiscono le obbligazioni propter rem. Secondo le Sezioni Unite del 2016, la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta all’ambito di operatività dell’art. 2051 cod. civ., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo. Ritiene, altresì, che, tenuto conto della funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell’edificio o di una sua parte, sia configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. (entrambe tali disposizioni nei rispettivi testi originari, applicabili ratione temporis al caso di specie, e comunque non modificati, per quanto rileva in questa sede, nell’ambito della riscrittura dell’art. 1130 e dell’art. 1135 da parte della legge 11 dicembre 2012, n. 220). I profili maggiormente critici della soluzione data dalla decisione del 1997 alla questione in esame sono sostanzialmente ravvisabili in ciò che risulta attratta ad una disciplina di tipo obbligatorio una situazione in cui viene in rilievo la produzione di un danno ad un terzo, per effetto della violazione di un obbligo di custodia e comunque del dovere di manutenzione della cosa comune. Se la previsione legislativa del concorso tra condominio e condomino che abbia l’uso esclusivo del lastrico solare o di una sua parte, di cui all’art. 1126 cod. civ., trova la propria giustificazione nella diversità di utilizzazione della cosa comune e quindi nella esigenza che chi sia legittimato a fare un uso esclusivo della cosa comune concorra in misura maggiore - predeterminata in un terzo - alle spese per le riparazioni o le ricostruzioni del lastrico, restando gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, altrettanto non può dirsi per i danni che dalla mancanza di manutenzione derivino alle proprietà sottostanti o a terzi. È innegabile, infatti, che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trovi in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l’uso esclusivo, dall’altro lo costituisce quale custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex art. 2051 cod. civ.. In proposito, si è affermato che per la sussistenza di una simile responsabilità è sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, mentre non assume rilievo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone, né implica, uno specifico obbligo di custodia analogo a quello previsto per il depositario, responsabilità a chi, di fatto, si trova nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa. La speciale responsabilità ex art. 2051 cod. civ. va ricercata nella circostanza che il custode “ha il potere di governo sulla cosa” (Cass. n. 3676 del 2006; Cass. n. 5848 del 2007; Cass. 4596 del 2012). Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell’uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. (nei rispettivi testi originari), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio (per l’affermazione della responsabilità del condominio, v., in particolare, Cass. n. 3522 del 2003). Ed è nel concorso tra tali due tipi di responsabilità che va risolta la questione di massima sottoposta all’esame delle Sezioni Unite.

Invero, in disparte il caso in cui risulti provato che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato l’infiltrazione e quindi il danno, deve ritenersi che le due responsabilità concorrano. Dall’attrazione del danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità civile discendono conseguenze di sicuro rilievo. Trovano, infatti, applicazione tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, tra le quali, ad esempio:

- quelle relative alla prescrizione;

- quelle relative all’imputazione della responsabilità, dovendosi affermare che del danno provocato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello risponde il proprietario o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti beni al momento del verificarsi del danno: una volta esclusa la applicabilità della disciplina delle obbligazioni, deve infatti escludersi che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto;

- l’art. 2055 cod. civ., ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio; in tal senso, del resto, si è già affermato che “il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, primo comma, cod. civ., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota, anche quando il danneggiato sia un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo, sicché devono individuarsi nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia, presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051 cod. civ., non può essere imputata né al condominio, quale ente di sola gestione di beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condomini” (Cass. n. 1674 del 2015).

- l’art. 2051 cod. civ., anche per i limiti alla esclusione della responsabilità del soggetto che ha la custodia del bene da cui è stato provocato il danno.

di Edoardo Riccio

Coordinatore Giuridico CSN

Continua a leggere...

Responsabilità risarcitoria per infiltrazioni dal terrazzo esclusivo

Cassazione Sezioni Unite, 10 maggio 2016 n.9449

"In tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comune (art. 1130, primo comma, n. 4, c.c.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio".

Con la pronuncia sopra riportata le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno dato risposta alla richiesta della Seconda sezione di dare soluzione di un contrasto giurisprudenziale in ordine alla imputabilità degli oneri risarcitori in applicazione del criterio legale dell'art.1126 c.c.

Con l'ordinanza interlocutoria n.13526/2014 la seconda sezione della Cassazione aveva rimesso la questione al Primo Presidente.

Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, infatti, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le stesse proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. (due terzi ai condomini ai quali il terrazzo serve da copertura e un terzo al titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo). Ciò in quanto all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione della funzione di copertura del fabbricato. Il Collegio rimettente riteneva che tale orientamento avesse indebitamente applicato le norme relative alle sole riparazioni e ricostruzioni, estendendole anche al risarcimento del danno. Più coerentemente altre pronunce (Cass. 7727/2007, 6376/2006, 642/2003, 15131/2001) avevano invece richiamato, nell'ipotesi di cattiva manutenzione, l'applicazione dell'art. 2051 c.c., seguendo il principio che addebita il danno ai singoli oppure al condominio secondo l'eventuale comportamento lesivo di chi lo ha cagionato. Il principio influisce sul criterio di individuazione del soggetto passivo dell'azione risarcitoria, talchè nel caso di danni dovuti a vetustà esclusivamente legittimato sarebbe il condominio, mentre nel caso di danni conseguenti a difetti di progettazione o di esecuzione dell'opera indebitamente tollerati dal proprietario, sarebbe legittimato quest'ultimo (Cass. 9084/2010, 15300/2013).

Le SS.UU. sanano il contrasto applicando invece il criterio di cui all'art. 1126 c.c. anche in caso di risarcimento dei danni, stante la concorrente responsabilità, facendo però salva la dimostrazione della responsabilità esclusiva dell'uno (proprietario esclusivo e custode del bene) o dell'altro (condominio tenuto alla conservazione della funzione di copertura svolta dal terrazzo).

di Carlo Patti

consulente legale ANACI Roma

dossier condominio

Continua a leggere...