La normativa codicistica prevede che le spese inerenti alla manutenzione, conservazione e ricostruzione dei lastrici solari ad uso esclusivo (art. 1126 c.c.) devono essere ripartite tra il condomino che ne abbia l'uso o la proprietà ed il condominio nella misura di un terzo a carico del primo, mentre i rimanenti due terzi sono posti a carico dei piani sottostanti ai quali il lastrico funge da copertura. La ratio di tale norma è stata sempre individuata nella circostanza che il condomino che abbia la completa disponibilità di tale superficie deve rispondere in ragione della maggiore utilità che il bene esplica nei suoi confronti.
Se invece il lastrico è di proprietà comune si applica l'art. 1123 c.c., con una ripartizione degli importi fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, pur con i correttivi previsti dal medesimo articolo comma 3, in base al quale se in un edificio vi siano più lastrici solari, che servano parti differenti dell'immobile, le spese relative andranno ripartite in relazione al gruppo dei condomini che ne trae utilità. L'espressione usata dal legislatore "più lastrici" fa presumere che gli stessi siano nettamente separati tra di loro, pur se appartenenti allo stesso condominio, mentre se la struttura dovesse essere unitaria si applicherebbe il comma 1 dell'art.1123 c.c.
La legge, invece, non parla di come ripartire tra i condomini l'eventuale somma riconosciuta a titolo di risarcimento al soggetto danneggiato dalle infiltrazioni derivate alla sua proprietà dal sovrastante lastrico, ma a questo ha supplito, nel corso degli anni, la giurisprudenza che ha esteso i criteri dettati dal codice in materia di riparazione o ricostruzione anche al ristoro dei danni. E da questo punto di vista è la stessa Cassazione che ha affermato che il termine "riparazione" riferito al lastrico solare di cui all'art. 1126 c.c. è da considerarsi come sinonimo di manutenzione (Cass. 25 febbraio 2002, n. 2726).
L'opera interpretativa si è sviluppata tramite un imponente produzione giurisprudenziale che, di recente, si è espressa con un provvedimento - sia pure interlocutorio - che potrebbe modificare un precedente orientamento.
Mi riferisco all'ordinanza n. 13526 emessa in data 13 giugno 2014 con la quale è stato affermato che "deve essere rimessa al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite la questione se, nel caso di danno cagionato all'appartamento sottostante da infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva per difetto di manutenzione da parte del condominio, debba applicarsi il criterio di riparto stabilito dall'art. 1126 c.c. per le spese di riparazione del terrazzo oppure il criterio dell'imputazione per colpa aquiliana".
Sul punto, dopo approfondita argomentazione, i giudici di legittimità hanno testualmente prospettato la necessità di un "ripensamento dell'orientamento sin qui maggioritariamente applicato [che] impone di rimettere gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite".
Il principio che ora i giudici metterebbero in dubbio è quello pacifico e costantemente applicato, così come determinato dalle SS.UU. della Corte Suprema con sentenza n. 3672/1997 in base al quale obbligati - sia alle riparazioni che al risarcimento dei danni arrecati all'appartamento sottostante sono "i condomini che usufruiscono della copertura del terrazzo in concorso con il proprietario superficiario" secondo la proporzione indicata dall'art. 1126 c.c. In buona sostanza i giudici di legittimità, che hanno operato il rinvio, ritengono che il risarcimento del danno prescinde da qualsivoglia utilità che il condomino, utilizzatore esclusivo del lastrico, trae dal bene e che il risarcimento, con la relativa proporzione, debba essere considerato solo in relazione alla condotta dello stesso, ovvero alla mancata solerzia del condominio che deve intervenire prima che il danno si produca nell'appartamento sottostante.
L'invito al ripensamento, peraltro, troverebbe la sua giustificazione nel fatto che malgrado il principio enunciato dalle Sezioni Unite della Corte nel lontano 1997, vi sarebbe stato nel corso degli anni un contrastante orientamento da parte della dottrina e della stessa giurisprudenza.
Sempre in materia di ripartizione delle spese in questione va ricordata un'altra decisione della Suprema Corte che, in tema di responsabilità per danni da infiltrazioni ha precisato che "la disposizione dell'art. 1126 cc. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di ripartizione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera - come nel caso di cattiva impermeabilizzazione del lastrico o di una inadeguatezza delle canalizzazioni condominiali per lo smaltimento delle acque piovane accertata dal ctu - indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., sia sotto il profilo dell'esistenza dei suoi obblighi quanto alla impermeabilizzazione del lastrico, sia con riferimento all'incidenza causale di eventuali carenze di impermeabilizzazione ad esso imputabili nel verificarsi dei danni accertati e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio" (Cass. 30 aprile 2013, n. 10l95). Questa decisione sembra in linea con i dubbi sollevati dalla citata ordinanza n. 13526/14 oggetto di esame da parte delle Sezioni Unite.
Non sembra, invece, particolarmente innovativa la decisione del Tribunale di Roma del 15 settembre 2015 (Sezione V, dott. Cinque, n. 18106) con la quale viene anche meglio specificata la ratio sottesa all'art. 1126 c.c.
II giudice capitolino, infatti, nel risolvere il caso specifico di una unità immobiliare che non beneficiava della copertura del lastrico solare di natura condominiale, facendo parte di un corpo di fabbrica che si sviluppava autonomamente rispetto all'edificio principale, ha ribadito l'applicabilità dell'art. 1123 e non dell'art.1126. Non Senza prima precisare che con tale ultima norma, riferita ai beni di proprietà od uso esclusivo, l'obbligo della contribuzione per i soggetti sottostanti al lastrico solare sorge non per il fatto di essere genericamente "partecipanti al condominio", ma per la circostanza che il condomino, che sia proprietario di una unità immobiliare sita nella zona dell'edificio coperta dal lastrico, da tale posizione trae concreta utilità.
Mentre, per quanto concerne la ripartizione delle spese del lastrico solare comune ma che non copriva l'unità immobiliare autonoma, il Tribunale, peraltro uniformandosi alla giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha ribadito correttamente l'applicabilità della norma generale prevista dall'art. 1123, co. 3 c.c.
Sicuramente diversa sarebbe stata la decisione se vi fosse stato un regolamento di condominio contrattuale che avesse regolamentato le spese oggetto di controversia in modo difforme dai criteri stabiliti dal legislatore.
