A chi spettano le spese per rifacimento della pavimentazione/impermeabilizzazione terrazza a livello ad uso esclusivo?

Lavori di pavimentazione di terrazze ad uso esclusivo 

Sono stati deliberati interventi di rifacimento della pavimentazione/impermeabilizzazione di alcune terrazze ad uso esclusivo site al piano attico, finalizzati a risolvere problemi infiltrativi nelle sottostanti unità immobiliari.

Le terrazze ad uso esclusivo per una parte svolgono funzione di copertura dei sottostanti appartamenti, per una parte risultano aggettanti rispetto alla facciata condominiale. L’Amministrazione ha provveduto a ripartire la spesa ponendo interamente a carico del proprietario del terrazzo ad uso esclusivo il costo della parte aggettante e ripartendo secondo l’art. 1126 c.c. la restante parte con funzione di copertura. Tale criterio è stato contestato dai proprietari delle terrazze i quali sostengono che l’intero costo (parte coprente e parte aggettante) debba essere suddiviso ex art. 1126 c.c., tenuto conto che negli anni passati analogo lavoro era stato così ripartito”.

Il richiedente chiede di conoscere quale sia il corretto criterio di ripartizione da applicare ed in particolare se il precedente criterio utilizzato a suo tempo possa costituire un precedente da seguire per tutti i successivi analoghi interventi.

L’art. 1126 c.c. si colloca all’interno delle norme (artt. 1123, 1124, 1125 e, appunto, 1226 c.c.) che regolano la ripartizione delle spese necessarie alla gestione del condominio.

Tale norma, finalizzata alla alla disciplina di una particolare tipologia di costi, al pari delle altre, assume la veste di un criterio legale di ripartizione, che, in quanto tale, si pone come obbligatorio per le spese di manutenzione del lastrico solare esclusivo e delle terrazze a livello che fungono da copertura alle porzioni di piano sottostanti, poste nella verticale della sua proiezione.

La ripartizione dell’art. 1126 c.c. trova ragione e giustificazione in considerazione della funzione di copertura che svolgono tali manufatti in relazione alle unità immobiliare sottoposte, sicchè essa è ritenuta dalla giurisprudenza non applicabile alla parte aggettante del lastrico/terrazza a livello, che, protendendosi al di fuori del perimetro dell’edificio, non esercita la predetta funzione di copertura.

Il corretto criterio di ripartizione della spesa di rifacimento del terrazzo esclusivo parzialmente aggettante prevede che, conformemente ad un orientamento giurisprudenziale ormai acquisito, siano addebitate al solo utilizzatore esclusivo le spese afferenti la parte in aggetto, mentre la restante parte avente funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti viene ripartita ai sensi dell'art.1126 cod.civ.

Secondo la giurisprudenza, infatti, la parte aggettante di una terrazza di piano attico rappresenta infatti esclusivamente un ampliamento della superficie utile della terrazza, considerando tale superficie come quella di un balcone (Trib. Catania 20 marzo 1986, n. 410: “le spese relative agli sporti della terrazza a livello- aggetti- di godimento esclusivo di un singolo condomino gravano per intero sul proprietario di cui sono al servizio, mentre per tutto il resto della terrazza soccorre l’art. 1126 c.c.”). 

Le spese di riparazione della parte in aggetto della terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini gravano soltanto su questo ultimo (App. L'Aquila 14 febbraio 1992).

E’ dunque corretto il criterio di riparto adottato dal ricorrente.

Quanto alla vincolatività del pregresso diverso criterio adottato all’assemblea, ciò può affermarsi solo se questo fu deciso con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

In mancanza, la pregressa suddivisione non costituisce valore di precedente cui obbligatoriamente attenersi.

Qualora si decidesse di applicare il precedente, ovvero una regolamentazione di spesa diversa da quella correttamente applicata dal richiedente, è necessario far presente ai condomini che la relativa delibera potrebbe essere impugnata, perché in contrasto con il criterio legale dettato dall’art. 1126 c.c. ed il principio di diritto ad esso sotteso, che impone tale criterio in ragione della funzione/utilità rappresentata dalla parte di “copertura”.

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Come si ripartisce la spesa di impermeabilizzazione di un cortile sotto il quale sono posti i box?

Ripartizione della spesa di impermeabilizzazione di un cortile sotto il quale sono posti i box 

Vorrei conoscere le modalità di ripartizione della spesa di impermeabilizzazione di un cortile sotto il quale sono posti i box esclusivi di alcuni condomini, accessibili da una rampa. Il Regolamento non è chiaro sul punto. Si precisa che le infiltrazioni investono alcuni box e la loro corsia di manovra e che alcuni box non sono coperti dal detto cortile, essendo ricavati sotto il fabbricato. 

La fattispecie sembra poter essere disciplinata con il criterio di ripartizione di cui all'art.1125 cod.civ., che prevede la ripartizione della spesa in parti uguali fra i proprietari dei due diversi piani. 

Nel caso che ci occupa, infatti, il solaio di copertura dei locali interrati funge da sostegno al terrazzo (Cass.14-9-2005 n.18194, con un precedente in Cass.18-3-1989 n.1362 e altre). 

Si riporta in massima la recente sentenza, che ha innovato l'orientamento precedente: 

"In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'articolo 1126 cod. civ. (presupponendosi l'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a livello), dovendosi invece procedere ad una applicazione analogica dell'art. 1125 cod.civ. il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificando un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 comma 2 cod. civ.". 

La spesa andrà quindi sostenuta per metà dalla proprietà dell'autorimessa e per l'altra metà da tutti i condòmini che utilizzano la detta area, secondo le quote eventualmente stabilite da Regolamento, con la precisazione che restano a carico del proprietario superiore le spese per la pavimentazione e a carico di quello sottostante l'intonaco, la tinteggiatura e la decorazione. 

Sulla quota di spesa relativa al cortile. 

La metà della spesa relativa al cortile andrà ripartita in base alla tabella di proprietà generale. In favore di questa soluzione operano due elementi: il primo è la destinazione del cortile all'uso generale, non solo di transito e sosta, ma anche di distacco dagli stabili adiacenti per fornire aria e luce alle unità immobiliari del Condominio, talchè stante la presunzione di cui all'art.1117 cod. civ. il cortile può ben dirsi di uso comune; il secondo è la previsione, un po' vaga ed impropria, del Regolamento che annovera fra le parti comuni "il suolo su cui sorge lo stabile e relative pertinenze". 

Sulla quota di spesa relativa all'autorimessa. 

L'altra metà della spesa deve essere ripartita fra tutti coloro che sono proprietari di un box secondo la rispettiva quote millesimale. 

In risposta all'obiezione sollevata da taluni condòmini, va precisato che nessuna rilevanza può avere la ubicazione dei punti di infiltrazione, atteso che il cortile funge da copertura di tutti i box e relativa aree di manovra e pertanto non può ammettersi l'esonero di alcun proprietario dalla partecipazione alla spesa da dividere pro quota. 

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Quale criterio si deve applicare per la ripartizione di spesa di rifacimento del cortile che copre una sottostante palestra e, sotto ancora, un garage privato?

Criterio riparazione spese rifacimento cortile

Premesso che il lavoro di rifacimento del cortile in questione comprende l”opera di impermeabilizzazione, devono esaminarsi le norme del Regolamento che possono disciplinare la fattispecie.

Nel Regolamento si rileva che:

1) l”art.5, alla lett.f), comprende fra le parti comuni di tutti i condòmini in proporzione della tabella A/1 “il cortile interno compresi i muri di recinzione”.

2) L”art.55 stabilisce che “le spese per la manutenzione del cortile (pavimentazione)” vengono ripartite secondo proporzioni percentuali fra le scale che su di esso affacciano e accedono.

3) L”art.56 stabilisce una diverso criterio di ripartizione per le spese di pulizia del cortile.

La soluzione al quesito deve essere data secondo un criterio normativo ed uno interpretativo.

Sotto il primo profilo deve escludersi la ripartizione della spesa in base all'art.1126 cod.civ., poiché non si verte in tema di lastrici di “uso esclusivo”: la giurisprudenza è attestata su posizioni rigorose in tale senso.

Deve parimenti escludersi una ripartizione in base al criterio dell'art.1125 cod.civ. (in applicazione analogica) in quanto la manutenzione apporta beneficio non solo all”immobile del primo piano sotterraneo (palestra), ma anche a quello del secondo piano sotterraneo (autorimessa) che con tale criterio verrebbe invece esclusa dalla spesa.

Sembra quindi opportuno fare riferimento ad un criterio combinato fra il disposto dell'art.1123 cod.civ. e quello del Regolamento, applicando soprattutto un criterio interpretativo.

In particolare le disposizioni degli artt. 55 e 56 del Regolamento si contrappongono in quanto la prima sembra disporre circa spese di manutenzione straordinaria, mentre la seconda riguarda solo spese ordinarie (la pulizia).

Ne discende che, pur con qualche dubbio, il criterio da applicare per la ripartizione della spesa è quello dell'art.55 Regolamento cond.le.

L”espressione “manutenzione del cortile (pavimentazione)”, contrapposta a “pulizia”, ancorché del tutto sommariamente, sembra comprendere oltre alla manutenzione del semplice piano di calpestio, anche la manutenzione di tutta l”impermeabilizzazione del cortile, coinvolgendo quindi anche la funzione di copertura indiscutibilmente svolta dal cortile stesso in favore dei locali sottostanti

In favore di tale soluzione deve peraltro considerarsi che la scala A, esclusa dal computo ex art.55 Regolamento, effettivamente non ha alcun passaggio nel cortile, avendo diverso accesso.

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A chi spettano le spese per impermeabilizzazione e pavimentazione terrazze ad uso esclusivo?

Lavori di pavimentazione di terrazze ad uso esclusivo

Sono stati deliberati interventi di rifacimento della pavimentazione/impermeabilizzazione di alcune terrazze ad uso esclusivo site al piano attico, finalizzati a risolvere problemi infiltrativi nelle sottostanti unità immobiliari.

Le terrazze ad uso esclusivo per una parte svolgono funzione di copertura dei sottostanti appartamenti, per una parte risultano aggettanti rispetto alla facciata condominiale. L’Amministrazione ha provveduto a ripartire la spesa ponendo interamente a carico del proprietario del terrazzo ad uso esclusivo il costo della parte aggettante e ripartendo secondo l’art. 1126 c.c. la restante parte con funzione di copertura. Tale criterio è stato contestato dai proprietari delle terrazze i quali sostengono che l’intero costo (parte coprente e parte aggettante) debba essere suddiviso ex art. 1126 c.c., tenuto conto che negli anni passati analogo lavoro era stato così ripartito”.

Il richiedente chiede di conoscere quale sia il corretto criterio di ripartizione da applicare ed in particolare se il precedente criterio utilizzato a suo tempo possa costituire un precedente da seguire per tutti i successivi analoghi interventi.

L’art. 1126 c.c. si colloca all’interno delle norme (artt. 1123, 1124, 1125 e, appunto, 1226 c.c.) che regolano la ripartizione delle spese necessarie alla gestione del condominio.

Tale norma, finalizzata alla alla disciplina di una particolare tipologia di costi, al pari delle altre, assume la veste di un criterio legale di ripartizione, che, in quanto tale, si pone come obbligatorio per le spese di manutenzione del lastrico solare esclusivo e delle terrazze a livello che fungono da copertura alle porzioni di piano sottostanti, poste nella verticale della sua proiezione.

La ripartizione dell’art. 1126 c.c. trova ragione e giustificazione in considerazione della funzione di copertura che svolgono tali manufatti in relazione alle unità immobiliare sottoposte, sicchè essa è ritenuta dalla giurisprudenza non applicabile alla parte aggettante del lastrico/terrazza a livello, che, protendendosi al di fuori del perimetro dell’edificio, non esercita la predetta funzione di copertura.

Il corretto criterio di ripartizione della spesa di rifacimento del terrazzo esclusivo parzialmente aggettante prevede che, conformemente ad un orientamento giurisprudenziale ormai acquisito, siano addebitate al solo utilizzatore esclusivo le spese afferenti la parte in aggetto, mentre la restante parte avente funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti viene ripartita ai sensi dell'art.1126 cod.civ.

Secondo la giurisprudenza, infatti, la parte aggettante di una terrazza di piano attico rappresenta infatti esclusivamente un ampliamento della superficie utile della terrazza, considerando tale superficie come quella di un balcone (Trib. Catania 20 marzo 1986, n. 410: “le spese relative agli sporti della terrazza a livello- aggetti- di godimento esclusivo di un singolo condomino gravano per intero sul proprietario di cui sono al servizio, mentre per tutto il resto della terrazza soccorre l’art. 1126 c.c.”).

Le spese di riparazione della parte in aggetto della terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini gravano soltanto su questo ultimo (App. L'Aquila 14 febbraio 1992).

E’ dunque corretto il criterio di riparto adottato dal ricorrente.

Quanto alla vincolatività del pregresso diverso criterio adottato all’assemblea, ciò può affermarsi solo se questo fu deciso con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

In mancanza, la pregressa suddivisione non costituisce valore di precedente cui obbligatoriamente attenersi.

Qualora si decidesse di applicare il precedente, ovvero una regolamentazione di spesa diversa da quella correttamente applicata dal richiedente, è necessario far presente ai condomini che la relativa delibera potrebbe essere impugnata, perché in contrasto con il criterio legale dettato dall’art. 1126 c.c. ed il principio di diritto ad esso sotteso, che impone tale criterio in ragione della funzione/utilità rappresentata dalla parte di “copertura”.

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Quali sono i millesimi necessari per nominare l'amministratore?

Millesimi per la nomina dell'amministratore

L'amministratore di un condominio è stato confermato nell'incarico dall'assemblea con la maggioranza di 372 mm. Chiedo se i millesimi raggiunti per la conferma siano sufficienti.

L'art.1136 comma 4 cod.civ. stabilisce che "Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore... devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma", ossia una maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio (500 mm).

L'indirizzo della giurisprudenza, quasi unanimemente, è andato nel senso di ritenere che tale disposto valga anche per le ipotesi di conferma dell'amministratore nel mandato a suo tempo ricevuto, poichè trattasi pur sempre di nomina anche nei casi di mera conferma.

Altra dottrina, prescindendo dal dato testuale dell'assenza di ipotesi diverse dalla nomina o dalla revoca, ha ritenuto che la conferma dell'amministratore da parte dell'assemblea sia una fattispecie diversa da quella della nomina.

Mentre la nomina riguarderebbe solo il nuovo amministratore in sostituzione del precedente, richiedendo quindi una maggioranza qualificata per aversi una decisione ponderata e largamente condivisa fra i condòmini, la conferma consisterebbe solo nella mera ripetizione di una volontà fiduciaria già a suo tempo espressa.

E dunque, non essendo prevista dalla legge una maggioranza specifica, la conferma sarebbe validamente adottata con la maggioranza di cui al comma 3 dell'art.1136 cod.civ. (un terzo dei condòmini e un terzo dei millesimi).

Quest'ultimo indirizzo dottrinario, non accolto dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, è stato invece condiviso da alcune recenti pronunce di merito, in particolare dal Tribunale di Roma, con sentenza n. 10701/2009 e dal Tribunale di Bologna con sentenza del 17-9-2009.

Non si può fare a meno di osservare tuttavia che tale orientamento è assai recente, non ancora recepito dalla giurisprudenza di Cassazione, e le due pronunce, da considerare con prudente apprezzamento, non costituiscono certamente un indirizzo diffuso o consolidato.

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Chi paga le spese condominiali deliberate prima dell'acquisto della proprietà?

Spese condominiali deliberate prima dell'acquisto della proprietà 

Nel mese di gennaio 2009 un perito nominato dal condominio ha certificato la necessità di abbattimento di alcuni alberi condominiali, senza però che si procedesse all'abbattimento degli alberi e senza decidere null'altro in merito.

Successivamente il condominio ha venduto a terza persona un appartamento comune e l'adiacente stenditoio.

Di recente il sottoscritto amministratore ha proceduto all'abbattimento degli alberi ed all'approvazione della ripartizione di spesa a carico di tutti i condòmini, compresa la nuova proprietaria dell'appartamento comune e dello stenditoio.

La condòmina ha contestato l'attribuzione affermando che al momento della vendita il condominio era già a conoscenza del problema.

Si chiede di sapere se la condòmina ha ragione.

Si chiede inoltre di sapere se sia corretto aderire alla richiesta della condòmina di indicare in riparto la somma delle spese relative alle due unità immobiliari acquistate indicando solo una di esse (l'appartamento) con la somma delle due quote millesimali.

Dal quesito formulato risulta che la necessità di abbattimento degli alberi pericolanti nel giardino condominiale si è manifestata nel mese di gennaio 2009, anche se poi non si è provveduto tempestivamente all'operazione.

Nel frattempo il Condominio ha venduto l'appartamento condominiale ed un adiacente stenditoio ad una condòmina, che oggi, chiamata a sostenere pro quota la spesa di abbattimento, rifiuta di parteciparvi in funzione della nuova unità immobiliare.

Alla luce della prospettazione fornita, la condòmina ha ragione.

Secondo la prevalente giurisprudenza di legittimita' che negli ultimi anni si e' venuta formando, l'obbligo del condòmino nei confronti del condominio di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessita' della spesa ovvero la concreta attuazione dell'attivita' di manutenzione e quindi per effetto dell'attivita' gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministrazione per il compimento di una determinata attivita' di gestione, (cfr. tra le altre Cass. 12013/2004; 6323/2003; 4393/1997).

Una sostanziale importante conferma di questo indirizzo viene da ultimo dalla sentenza Cass.9 settembre 2008 n.23345 nonché dalla sent. Cass.9 novembre 2009 n.23686.

E' dunque irrilevante che l'assemblea non abbia approvato la spesa per l'abbattimento prima della vendita dell'unità immobiliare, poiché si deve aver riguardo al momento in cui sorge la necessità gestionale (24 gennaio 2009, data della perizia) e non alla successiva eventuale delibera di approvazione, che ha un valore meramente dichiarativo e non sostanziale.

La condòmina dunque appare estranea alla spesa, anche se sostenuta successivamente all'acquisto.

La spesa andrà quindi ripartita fra tutti i condomini, con esclusione della proprietà dell'unità immobiliare già di appartenenza comune.

In secondo luogo, l'accorpamento dello stenditoio con l'appartamento int.10 nella ripartizione delle spese può avere rilevanza giuridica solo se corrisponde ad un effettivo accorpamento (anche catastale) delle due unità in una sola. Diversamente sarà opportuno indicare le due unità separatamente, anche se il risultato aritmetico in entrambi i casi non varia.

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