Parte I - Definizioni e Giurisprudenza
In tema di balconi, nonostante le molteplici sentenze della Cassazione, ancora oggi c'è un grande dibattito ed ancora non sono fugati i dubbi operativi in merito all'atteggiamento dell'amministratore e dell'assemblea quando si tratti di intervenire su dette parti del fabbricato.
E' corretto partire dalla definlzione tecnica di balcone. E' corretto tenere presente che oltre al bene fisico balcone, nel nostro studio entrerà in considerazione un bene NON MATERIALE e cioè il decoro del fabbricato.
E' corretto affermare che nonostante la proprietà di un bene possa essere esclusivamente in capo ad un soggetto, nel condominio esiste la possibilità che la manutenzione di quel bene sia a carico della collettività per i benefici indiretti che ne derivano, o perché esso è un bene materiale (di proprietà privata) che incide sul valore di un bene immateriale (condominiale).
Partiamo dunque dalla definizione di BALCONE dal Dizionario TRECCANI:
- Balco s. m. [dal longob. balk "trave, palco di legname"; cfr. palco] (pl. -chi), ant.
- Balcone:
- Finestra aperta fino al piano del pavimento e munita di una balaustra o ringhiera, secondo un tipo diffusissimo specialmente nei paesi meridionali.
- Complesso architettonico costituito da una struttura generalmente sporgente a sbalzo dalla facciata dell'edificio, in modo da formare un ripiano accessibile attraverso una o più porte-finestre e circondato da un parapetto in muratura o a balaustrata, o da una ringhiera metallica.
La definizione di cui al punto due indica una condizione "generalmente" esistente, cioè la sporgenza, che di per sè quindi è facoltativa e che determina alcune differenze strutturali fondamentali che hanno riflesso anche sulla disciplina del bene. Il caso più comune è comunque il BALCONE AGGETTANTE che è ben rappresentato nella figura.
E' evidente che il balcone è parte della facciata del fabbricato:
- facciala s. f. [der. di faccia] - La parte esterna anteriore, frontale, o comunque principale, di un fabbricato, sia come struttura murale, sia nelle sue soluzioni architettoniche, in senso più ampio, il prospetto esterno di un fabbricato, corrispondente a ciascuno dei lati del suo perimetro: la f. anteriore, la f. posteriore, le due f. laterali dell'edificio.
Quindi è evidente che il BALCONE incide sulle parti comuni, ma per ciò esso è BENE COMUNE? Se così fosse, staremmo discutendo del nulla. Dunque così non è. Lo afferma in più occasioni la Cassazione:
In un edificio condominiale, a differenza del solaio divisorio di due piani, che funziona da: sostegno del piano soprastante e da copertura di quello sottostante, l'aggetto costituito da un balcone (o terrazzo) appartiene esclusivamente al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, il quale, pertanto è esclusivo responsabile del danno cagionato a terzi da un pezzo di muratura staccatosi dal balcone.
* Cass, Civ., Sez. III, 10 settembre 1986, n. 5541. Conforme, alla prima parte della massima, Cass. civ., sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861
L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva. Salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea.
* Cass. Civ., Sez. II, 30 agosto 1994, n. 7603
I balconi, essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non costituiscono parti comuni dell'edificio (ai sensi dell'art. 111 7 c.c.). anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano. Conseguentemente la domanda di demolizione dei medesimi va proposta nei confronti dei condomini proprietari degli appartamenti ai quali sono annessi i balconi, sicché il contraddittorio può considerarsi integro anche se non sono stati chiamati in giudizio il condominio ovvero tutti gli altri condomini dell'edificio.
* Cass. Civ., Sez. II, 23 giugno 1995, n. 7148
I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso.
* Cass, Civ., Sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159
I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, ne essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.
* Cass. Civ., Sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637
In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti egli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile).
* Cass. Sez. II. n. 6624 30/4/2012
In tema di condominio, i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno nè di necessaria copertura dell'edificio come invece accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e a essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cc: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
* Cass. Civ. Sez. II, 27/2/2012 n. 13509
In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio ai proprietari dei singoli piani.
* Cass. Civ. 14576 del 30/7/2014
PER CONVERSO e secondo lo stesso principio:
I balconi di cui sono dotate le sale di un edificio condominiale, che sono accessibili unicamente da queste ed hanno una funzione architettonica, lucifera e di aerazione, costituiscono parte organica ed integrante dell'intero fabbricato e debbono, pertanto, presumersi di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c.
* Cass. Civ., sez. II, 13 dicembre 1979, n. 6502
Se dunque da una parte la Cassazione ESCLUDE la proprietà condominiale dei balconi privati ed esclude altresì la comunione tra i due proprietari l'uno soprastante all'altro della soletta per la diversa funzione del balcone rispetto al SOLAIO tra due piani, afferma però la possibilità (da valutare caso per caso) che sussista una incidenza sul bene immateriale comune costituito dal decoro.
E' dunque questa la scriminante per attrarre l'onere di manutenzione del balcone (o meglio dei suoi elementi decorativi), nell'ambito CONDOMINIALE, pur rimanendo esso proprietà privata; perché è questo il valore aggiunto che quegli elementi danno alla facciata: il decoro.
A questo punto tutto sembra risolto, ma dobbiamo ancora stabilire:
- cosa è il decoro?
- quali sono gli elementi decorativi del balcone?
- quando tali elementi si inseriscono nel prospetto e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole? E quindi sono decoro per la facciata e non solo per l'unità immobiliare alla quale appartengono?
- cosa ne discende in termini di potestà decisionale, responsabilità e potere di intervento e spesa.
IL DECORO
Partiamo ancora dalla definizione della Treccani:
- decoro s. m. [dal lat. decorum, uso sostantivato dell'agg. decorus: v. la voce prec.].-
a. Dignità che nell'aspetto, nei modi, nell'agire, è conveniente alla condizione sociale di una persona o di una categoria: vivere, comportarsi con d.; era vestito con d.; lo esige il d.; non lo consente il d.; il d. della magistratura. Si dice anche, per estens., d'altre cose, col sign. più generico di dignità, sostenutezza, decenza e sim.: il d. della lingua, dello stile, dell'arte.
b. II sentimento della propria dignità, la coscienza di ciò che si addice e che è dovuto al proprio grado, alla propria funzione o condizione: non avere d.; persona senza d.; priva di d.; trattamento economico che offende il d. dei funzionari. Nel codice di diritto canonico è detto d. clericale l'ideale di maggior santità interiore e il carattere di esemplare comportamento esteriore, che, in forza della loro alta professione, i chierici devono realizzare nei confronti dei semplici laici. 2. Decorazione scenica, scenario (in questo sign. ricalca il fr. décor).
3. fig. Ornamento, onore, lustro, riferito a persona: essere il d. della famiglia, della città, della patria, il dotto e il ricco ed il patrizio vulgo, Decoro e mente al bello italo regno (Foscolo).
4. leter. ant. Armoniosa proporzione richiesta nelle opere d'arte tra le parti e il tutto, tra la forma e il contenuto (o anche, nelle opere d'architettura, rispondenza della costruzione allo scopo cui è destinata), in conformità dei canoni estetici rinascimentali e classicisti.
Confrontiamo con il concetto costruito dalla giurisprudenza:
Il decoro architettonico può definirsi come l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali. Il decoro architettonico è, quindi, l'estetica complessiva data dall'insieme delle linee e strutture ornamentali che conferisce una armoniosa fisionomia ed un unica impronta all'aspetto dell'edificio.
* (cfr. Cass., sez. II, 25 gennaio 201 0, n. 1286)
<<Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l`estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia. L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile.>>
* (Cass., sez. II, sent. 3 settembre 1998, n. 8731)
Il decoro architettonico <<può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interrompere la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità (Cass.. n. 14455 del 2009; Cass. n. 2755 l del 2005>>.
* (Cass., sent. 22 novembre 2011, n. 24645)
Dunque il decoro nel fabbricato (in qualunque fabbricato) è dato dall'insieme delle linee architettoniche e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio stesso nel suo insieme una determinata fisionomia e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile. (Cass.13/7/65 n. 1472)
Il decoro così definito è dunque qualità propria di tutti i fabbricati e di ciascuna costruzione. Nessun Architetto o Ingegnere nel progettare un fabbricato si sforzerebbe di dare alla sua creatura un aspetto esteticamente connotato da indegnità o bruttezza (intesa nel senso classico di mancanza di "canoni" e misure, cioè di insieme di linee architettoniche e ornamentali atte a rendere esteticamente apprezzabile la costruzione).
Ne discende che per dare un senso alle innumerevoli sentenze della Cassazione, tutte conformi nel subordinare l'interesse condominiale sui balconi all'esistenza di un quid pluris, costituito appunto dall'incidenza sul decoro del fabbricato, bisogna concepire il decoro come un fatto particolare, diverso dal semplice aspetto esteriore, privo di qualsivoglia valore economicamente apprezzabile.
Occorre che quel decoro acquisisca un pregio, un onore, un lustro economicamente apprezzabile (poco o tanto non importa), tale per cui l'assenza di quell'elemento decorativo comporterebbe un deprezzamento dell'immobile.
E qui soccorre la costante Giurisprudenza proprio con riferimento al decoro che nel codice è richiamato negli articoli 1120 e 1127 per garantirne la tutela rispetto alle attività poste in essere del singolo, nell'esercizio del suo diritto di proprietà e di utilizzo del bene privato.
Il limite alla proprietà privata è proprio quello del decoro non inteso come divieto di impattare sull'estetica del fabbricato tout court (giacché questa sarebbe comunque interessata da ogni e qualsiasi cambiamento rendendolo di fatto impossibile), ma solo quando questo impatto determini una modifica peggiorativa dell'estetica che incida negativamente deprezzando le unità immobiliari presenti nel condominio.
Se l'edificio non aveva alcun valore architettonico o era già stato oggetto di precedenti interventi che ne avevano già menomato l'aspetto estetico non può l'intervento attuale essere considerato lesivo del decoro architettonico (cfr. Cass. n. 3549/7989).
Il decoro architettonico <<può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interromperne la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità (Cass. n. 14455 del 2009, Cass. n. 2755 I del 2005)>> (Cass., sent. 22 novembre 2011, n. 24645).
La lesività estetica dell'opera abusiva - costituente l'unico profilo di illegittimità dell'opera stessa addotto dall'attrice - non poteva assumere rilevanza in presenza di una già evidente grave compromissione di detto decoro a causa di precedenti interventi. (Cass., sez. II, sent. 17 ottobre 2007 n. 21835, Cass. Civ., n. 10324/2008 e Case. n. 26796/2007).
<<il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata - in quanto di per se meritevole di salvaguardia - dalle norme che ne vietano l'alterazione (Cass., 31 marzo 2006, n. 7625, Cass., 15 aprile 2002, n. 5417)>> (Cass., sent. 23 maggio 2012, n. 8174).
Occorre premettere in tema di condominio, non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino: la valutazione circa il degrado della facciata del fabbricato è oggetto riservato all'indagine del giudice di merito che è insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato. (Cass., sez. II, sent. 7 settembre 2012, n. 14992)
GLI ELEMENTI DECORATIVI
Applicando i concetti così delineati ai balconi che come abbiamo visto sono proprietà privata, la Giurisprudenza ha stabilito:
Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso e al godimento comune e, quindi, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi. Ne consegue che la delibera con la quale l'assemblea abbia ripartito tra i condomini le spese necessarie alla rimozione e alla riparazione dei predetti elementi decorativi pericolanti non è viziata da nullità assoluta, ma può essere impugnato nel termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c.
* Cass. Civ., sez. II, 9 luglio 1980, n. 4377
Con riguardo al rivestimento del fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del terzo comma dell'art. 1117 c.c. ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, frontalini di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come gocciolatoi).
* Cass. civ., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831
Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte e della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio. Tale funzione può essere esclusa solo in presenza di prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.
* Cass. civ., sez. II, 17 luglio 1999, n. 7603
Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore e legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art. 1669 c.c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente funzione estetica per l'intero edificio.
* Cass. civ., sez. II, 28/1 1/1992, n. 12792
Gli elementi verticali dei balconi, soprattutto quando si tratti di edifici moderni nei quali i balconi, incolonnati ed allineati secondo un preciso disegno architettonico rappresentano il tratto ornamentale essenziale della facciata, devono considerarsi parti integranti della facciata e componenti del bene del decoro dell'edificio, onde alle loro riparazioni devono concorrere tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di partecipazione alla proprietà comune; fra tali elementi rientrano pertanto i frontalini, le piantane e le fasce marcapiano.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 7 maggio 1992
Con riguardo al rivestimento del fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del terzo comma dell'art. 1117 c.c. ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie la S.C. ha confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, frontalini di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come gocciolatoi).
* Cass. Civ., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831
Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3 c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
* Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 568
Da quanto sopra deriva dunque un principio ben chiaro che deve guidare i condomini e gli amministratori:
I balconi nella loro interezza (pavimento, soletta, sottobalcone, frontalino, parapetto, ringhiera, copertina) sono proprietà privata; rivestono carattere condominiale esclusivamente gli elementi decorativi che sono tali da valorizzare l'aspetto architettonico del fabbricato nel suo insieme o che assumono funzione prevalentemente comune.
Quegli elementi sono attratti dall'interesse condominiale al decoro del fabbricato e quindi la loro manutenzione va fatta a cura e spese del condominio, che è legittimato dunque a deliberare al riguardo.
La valutazione di merito è demandata al Giudice. Alcuni Regolamenti di condominio possono aiutare a determinare la competenza su detti elementi architettonici, come sui balconi in generale.
In linea di principio: gli elementi decorativi quali fregi, statue, colonnine contribuiscono al decoro specifico dell'immobile. Le ringhiere i parapetti,i frontalini non di pregio non sono ritenuti rilevanti ai fini del decoro.
Per quanto riguarda i frontalini (esclusivamente il rivestimento pittorico) se costituiscono una linea continua con il marcapiano della facciata contribuiscono per questo al decoro del fabbricato e ricadono dunque nell'interesse condominiale.
Per quanto concerne il caso specifico della terrazza a livello che sostituisce lastrico solare, ma che presenta una porzione in aggetto, si ritiene che l'aggetto sia da considerarsi alla stregua di un balcone e non afferente il LASTRICO ad uso esclusivo (Cass. II 8159/96; Tr. Roma 9390/12; C. Appello L'aquila 14/292).
Parte II - Delibere e attività amministratore
Stabilito che i balconi sono di proprietà privata, occorre adesso entrare nel dettaglio delle attività da compiere per arrivare ad effettuare lavori sugli stessi.
- Caso in cui il balcone sia esso stesso elemento decorativo della facciata o abbia elementi decorativi rilevanti quindi comuni
E' il caso più semplice, nel senso che l'assemblea è competente a deliberare le attività necessarie su di esso balcone e ne assume i costi. Ovviamente per quanto concerne gli elementi sia strutturali che decorativi nel caso in cui il balcone in sé sia l'elemento dominante della facciata; esclusivamente per gli elementi decorativi, nel caso in cui siano essi elementi a determinare il decoro del fabbricato (quindi con rifacimento pavimentazione e altri elementi non decorativi a carico del proprietario).
In questo secondo caso non basterà la delibera dell'assemblea per mettere mano al balcone, ma sarà necessario che il proprietario condivida l'esigenza di intervenire sulle parti di proprietà esclusiva, soprattutto per non vanificare l'intervento di manutenzione delle parti ornamentali, qualora esse possano essere danneggiate anche dal deterioramento dei materiali (ad esempio impermeabilizzazione del pavimento privato).
Nessun problema se il condomino è collaborativo. In ogni caso l'amministratore avrà cura di fargli sottoscrivere prima della sigla del contratto con la Ditta appaltatrice l'accettazione dei costi relativi alle parti di sua esclusiva proprietà nella misura che sarà stata già indicata nell'offerta accettata.
Va da sé che nessuno potrà imporre al condomino l'esecuzione dei lavori a suo carico per mezzo della Ditta scelta dall'assemblea per la facciata. L'amministratore avrà però certamente cura e metodo per farlo convenire sulla necessità di intervenire con modalità e tempistiche adeguate non solo alla riuscita dei lavori, ma anche alle problematiche inerenti la gestione del cantiere e la economicità dell'intervento.
Comunque, l'amministratore avrà cura di intimare al condomino l'esecuzione del lavori di sua competenza forte della sua facoltà di tutela degli interessi collettivi (decoro del fabbricato) e di prevenzione di pregiudizi (danni).
- Caso in cui il balcone non abbia elementi decorativi rilevanti
L'assemblea non è competente a deliberare lavori sui balconi. Quindi l'amministratore deve avere cura di coordinare i lavori sui singoli balconi, ma sarà necessario che i proprietari condividano l'esigenza di intervenire sulle parti di proprietà esclusiva (interne ed esterne), soprattutto per non vanificare l'intervento di manutenzione generale delle facciate, qualora esse possano essere danneggiate anche dal deterioramento dei materiali (ad esempio impermeabilizzazione del pavimento privato) oppure rimanere danneggiate nel decoro perché nonostante interventi manutentivi sui prospetti, alcuni balconi siano rimasti ancora in uno stato di degrado che si ripercuote sull'intero edificio.
Nessun problema se i condomini sono collaborativi. In ogni caso l'amministratore avrà cura di far sottoscrivere a ciascuno prima della sigla del contratto con la Ditta appaltatrice l'accettazione dei costi relativi alle parti di sua esclusiva proprietà nella misura che sarà stata già indicata nell'offerta accettata.
Va da sé che nessuno potrà imporre ai condomini singolarmente o collettivamente l'esecuzione dei lavori privati per mezzo della Ditta scelta dall'assemblea per la facciata. L'amministratore avrà però certamente cura e metodo per farli convenire sulla necessità di intervenire con modalità e tempistiche adeguate non solo alla riuscita dei lavori, ma anche alle problematiche inerenti la gestione del cantiere e soprattutto (trattandosi di interventi sulle parti esterne dei balconi) la economicità dell'intervento.
Comunque, l'amministratore avrà cura di intimare a ciascun condomino l'esecuzione del lavoro di sua competenza forte della sua facoltà di tutela degli interessi collettivi (decoro del fabbricato) e di prevenzione di pregiudizi (danni).
CASI DI NECESSITA' E URGENZA
I casi sopra rappresentati sono riferiti a situazioni di programmazione degli interventi.
Cosa succede invece nei casi in cui invece sussistono problematiche di sicurezza?
E' bene chiarire immediatamente che garantire la sicurezza dei terzi da danni derivanti dal fabbricato amministrato è compito dell’amministratore, che ne è custode.
L’amministratore sarà dunque facoltizzato ad intervenire con i mezzi che riterrà di volta in volta più adatti alla prevenzione dei danni a persone e cose o alla limitazione degli stessi in caso di incidente, indipendentemente dal fatto che tali danni o pericoli possano derivare da beni di proprietà privata dei condomini.
Quindi si parla di transennamento; di battitura delle parti pericolanti; di inibizione dell'uso di impianti e spazi condominiali o privati qualora l'uso sia di per sé pericoloso o assoggetti a pericolo.
Naturalmente ogni intervento dovrà essere valutato e commisurato alla gravità del caso.
Nel Caso dei balconi privati, l’amministratore - oltre a porre in essere i presidi di minima sicurezza, avrà cura di segnalare al proprietario, diffidandolo per iscritto, la situazione di pericolo verificatasi, intimandogli un tempo per adempiere congruo alla fattispecie.
In caso di incuria del proprietario intimato, l’amministratore dovrà portare la questione in assemblea per farsi autorizzare a promuovere un giudizio per ottenere la condanna ad agire e per il recupero delle somme eventualmente già spese per la sicurezza.
Potrebbe trattarsi di un balcone privato. Ebbene l'amministratore dovrà comportarsi esattamente come sopra:
- intervenire immediatamente per prevenire i danni (transenne, divieti di utilizzo spazi, dcc.);
- segnalare al proprietario, diffidandolo per iscritto, la situazione di pericolo verificatasi e la diffida ricevuta dall'Autorità, precisando che trattandosi di proprietà privata gli interventi non sono di sua competenza come amministratore e intimandogli quindi un tempo per adempiere congruo alla fattispecie.
Dovrà inoltre comunicare immediatamente all'Autorità intimante quanto ha effettuato ai fini della sicurezza; i dati del proprietario del bene che determina la situazione di pericolo e inviare copia della intimazione ad intervenire.
In ogni caso sarà bene seguire la pratica amministrativa perchè l'inottemperanza ad un ordine dell'Autorità è reato.
In caso di incuria del proprietario intimato, l'amministratore dovrà portare la questione in assemblea per farsi autorizzare a promuovere un giudizio per ottenere la condanna ad agire e per il recupero delle somme eventualmente già spese per la sicurezza ovvero per dare esecuzione alla diffida dell'Autorità.
Relativamente alla trattazione dell’argomento in epigrafe, sembra opportuno citare innanzitutto una nota pronuncia a Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione risalente al 2005 (n. 4806); quest’ultima, sebbene emessa al fine precipuo di comporre il contrasto giurisprudenziale insorto con riferimento ai vizi della delibera in caso di omessa convocazione di un condomino, contiene un’importante elencazione dei criteri di classificazione delle delibere nulle/ annullabili, nonché dei più importanti esempi di delibere che appartengano all’una o all’altra delle predette categoria di invalidità. A tal riguardo, si fa notare la seguente affermazione: “debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale che incidono sui diritti individuali, sulle cose o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini”.
