Balconi in condominio, ripartizioni e proprietà

Per inquadrare correttamente se i balconi possano rientrare tra i beni comuni oppure no è necessario definire l’attitudine e la funzione del manufatto, ovvero se faccia parte integrante della facciata o meno. 

La facciata infatti va vista non solo dal punto di vista strutturale, ma anche da quello architettonico. 

Al riguardo non è possibile fare un discorso unitario, in quanto da un lato i balconi sono destinati all’utilizzazione esclusiva da parte dei proprietari degli appartamenti cui accedono, dall’altra hanno, ad essi correlati, parti comuni, quali cordoli, frontalini, parapetti, fregi ecc., che sono inerenti, appunto, alla facciata dell’edificio. 

Occorre pertanto innanzitutto considerare come il balcone sia di per sé un elemento accidentale e non portante della struttura del fabbricato e, come tale, appartenga ai proprietari delle unità immobiliari a cui serve, costituendo il loro naturale prolungamento. 

Fermo restando questo principio, proprio nel ritenere che anche strutturalmente il balcone sia il prolungamento del solaio dell’appartamento a cui è inerente, la Cassazione, con diverse sentenze, ebbe a ritenere che la soletta del balcone era assoggettata al regime di comunione tra il proprietario soprastante e quello sottostante. 

Di conseguenza la suprema Corte decretò che nel regime delle spese si dovesse applicare l’articolo 1125 del codice civile, dettato per i solai, in virtù del quale in caso di riparazione delle mattonelle a pavimento la spesa spettasse al proprietario dell’appartamento soprastante, la soletta risultava divisa in due in parti uguali perché struttura dello stesso balcone, ed il sottobalcone, per analogia del soffitto, spettasse al proprietario dell’immobile sottostante. 

Così ragionando il balcone era in comproprietà ai due condomini del piano di calpestio e di quello sottostante, per cui a questo ultimo era riconosciuto anche il diritto di fruirne, per attaccare tende, come copertura di una veranda ecc. 

Questo indirizzo deve ora ritenersi superato alla luce dei più recenti orientamenti della Suprema Corte che, condividendo un precedente orientamento, fin dal 2007 e precisamente con la sentenza nr. 15913, ha ritenuto che nel caso di balconi aggettanti, cioè di quei balconi che sporgono dalla facciata dell’edificio, essi siano appunto un prolungamento dell’appartamento a cui servono e, quindi, come tali appartengano allo stesso proprietario. 

Oggi si deve pertanto ritenere pacifico che i balconi che sporgono dall’edificio non svolgono una funzione di sostegno né di copertura dell’edificio, come invece accade per le terrazze incassate nel corpo dell’edificio, per cui non possono considerarsi al servizio dei piani sovrapposti e quindi di proprietà comune ai proprietari di tali piani; pertanto ad essi non potrà nemmeno applicarsi il disposto di cui all’articolo 1125 del codice civile nella ripartizione delle spese. 

Di conseguenza, essendo il balcone di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento soprastante, il proprietario sottostante che vuole agganciare una tenda alla soletta è tenuto a chiedergli preventivamente il permesso. 

La ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei balconi va pertanto risolta alla luce di questo indirizzo giurisprudenziale che ritiene come i balconi costituiscano pertinenze delle parti comuni se ad essi si accede attraverso parti comuni dell’edificio condominiale, e pertinenze delle proprietà esclusive se, invece, vi si acceda attraverso proprietà esclusive secondo, appunto, il regime delle pertinenze. 

Nel primo caso, non vi è dubbio alcuno che le spese spettino a tutti i condòmini laddove i balconi servano proprietà comuni di uso indistinto mentre spettino ai soli condòmini che se ne possono servire nel caso in cui siano posti al servizio di parti comuni destinate all’uso di un solo gruppo di condomini come ad esempio nel caso dei ballatoi di una scala, quando nell’edificio le scale siano più di una. 

Nel secondo caso, servendo i balconi proprietà esclusive, ogni spesa relativa alla loro manutenzione sarà a carico dei condomini che ne sono proprietari.; si tratta di quelle spese sostenute per la manutenzione della superficie praticabile del balcone, come ad esempio di quelle relative al ripristino della pavimentazione del piano di calpestio e della parte interna dei davanzali e dei parapetti. 

Rimangono fuori da tale previsione le parti del balcone che rientrano tra gli elementi della facciata. 

Devono pertanto essere ripartite fra tutti i condomini le spese di rifacimento e di manutenzione di cornici, fregi, parapetti e balaustre, come anche le spese di manutenzione dei frontalini e degli elementi decorativi che sono situati al di sotto dei balconi in quanto anch’essi rientrano tra gli elementi della struttura esterna del balcone che hanno la finalità di concorrere all’integrità architettonica dell’edificio come componenti della facciata. 

Analogo principio vale anche per i gocciolatoi che, secondo la tesi generalmente seguita dalla giurisprudenza, servirebbero a preservare l’intero edificio dalle infiltrazioni d’acqua. 

Tali criteri saranno osservati chiaramente nel caso di riparazioni dovute a vetustà o cedimenti mentre nel caso in cui si siano verificate delle infiltrazioni dovute a carenza di manutenzione della pavimentazione è responsabile unico il proprietario dell’immobile soprastante che, come tale, sarà tenuto al pagamento dell’intera spesa. 

Infine per quanto riguarda i frontalini la Cassazione, con diversi pronunciamenti ha ritenuto che abbiano il più delle volte una funzione ornamentale, pertanto le spese ad essi relative andranno ripartite tra tutti i condomini; pertanto occorre procedere caso per caso al fine di determinare se i frontalini si inseriscano o meno quale parte integrante nel decoro della facciata, perché in tale caso essi dovranno ritenersi beni comuni a tutti (Cassazione nr. 12792/1992). 

La giurisprudenza ha precisato, proprio con riferimento ai frontalini, che il rivestimento dei parapetti e della soletta possono essere considerati beni comuni quando svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo, conseguentemente, elementi decorativi ed essenziali della facciata. 

Pertanto potranno essere configurati quali beni comuni solo in presenza di particolari caratteristiche, costituendo parte integrante dei connotati e dell’aspetto armonico della facciata, con la conseguenza che alla loro manutenzione sarà interessata l’intera collettività dei condomini. 

Come da giurisprudenza concorde della Suprema Corte quando i balconi sono disposti in modo da conferire all’immobile una particolare e armonica fisionomia, dovranno quindi essere considerati parte integrante della facciata, che, grazie ad essi, acquista un particolare decoro architettonico. 

In conclusione, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; a sua volta i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi aggettanti si devono considerare beni comuni a tutti, ex articolo 1117 del codice civile solo quando s’inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente. 

In tale situazione, quindi, i balconi, che si compongono di una pluralità di elementi, ovvero piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, assolvono ad una duplice funzione costituiendo da un lato una proiezione dell’appartamento cui accedono e dall’altro parte integrante e strutturale della facciata, ponendosi come elemento decorativo ed estetico dello stabile. 

Ne deriva che la dottrina e la giurisprudenza oggi prevalenti considerano i balconi di proprietà esclusiva come proiezione della proprietà individuale per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre tendono a considerarli come parti comuni in relazione alla loro stretta inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali. 

A questa duplice funzione individuale e collettiva dei balconi viene, pertanto, ricondotto il regime di riparto delle relative spese di manutenzione. 

Si afferma, in generale, che competono al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone mentre, invece, gravano sul condominio le spese necessarie per garantire e salvaguardare l’armonia estetica della facciata, ovvero tutte quelle spese relative agli elementi esterni dei balconi inerenti alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico che costituisce un bene comune dell’edificio. 

Devono, pertanto, essere considerate di competenza dell’assemblea condominiale le spese relative alle parti che, pur essendo ricomprese nella proprietà esclusiva dei singoli condomini, sono strettamente connesse con le facciate del fabbricato in quanto collegate a queste ultime, sotto il profilo tecnico, da un inscindibile rapporto di funzionalità e di complementarità. 

Le spese che si riferiscono alla funzionalità del balcone come proiezione della proprietà individuale devono, per contro, essere eseguite dal proprietario dell’appartamento cui il balcone inerisce, quali sono quelle per la manutenzione della soletta e della pavimentazione.