Balconi in condominio

Si ritiene nulla la delibera condominiale che approvi interventi di manutenzione e/o ricostruzione sui balconi aggettanti. Se si accede a tale soluzione, laddove una delibera di tale portata fosse comunque assunta dall’assemblea di condominio, essa risulterebbe comunque inefficace ed, ineseguibile da parte dell’amministratore.

Relativamente alla trattazione dell’argomento in epigrafe, sembra opportuno citare innanzitutto una nota pronuncia a Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione risalente al 2005 (n. 4806); quest’ultima, sebbene emessa al fine precipuo di comporre il contrasto giurisprudenziale insorto con riferimento ai vizi della delibera in caso di omessa convocazione di un condomino, contiene un’importante elencazione dei criteri di classificazione delle delibere nulle/ annullabili, nonché dei più importanti esempi di delibere che appartengano all’una o all’altra delle predette categoria di invalidità. A tal riguardo, si fa notare la seguente affermazione: “debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale che incidono sui diritti individuali, sulle cose o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini”.

Per quanto qui di interesse, la predetta enunciazione assume la veste di principio generale al quale ricorrere allorquando si discuta di lavori di manutenzione straordinaria aventi ad oggetto i balconi cosiddetti “aggettanti”. Infatti, tali beni sono ritenuti – da giurisprudenza ormai celebre e consolidata – di esclusiva pertinenza dell’unità immobiliare alla quale accedono e, di conseguenza, nella piena disponibilità del proprietario di questa. In coerenza con tale definizione la stessa Cassazione ha espressamente qualificato i suddetti balconi quali “elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato”, non costituenti “parti comuni dell’edificio” e, pertanto, di appartenenza dei “proprietari delle unità immobiliari corrispondenti” da considerarsi, quindi, “gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta dei frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati” (cfr. Cass. n. 8159 del 7 settembre 1996). Ad ulteriore supporto di quanto or ora riportato, nonché a conferma del fatto che si è configurato un vero e proprio orientamento di legittimità, può servire il richiamo ad una più recente pronuncia nella quale si legge che “i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio” (cfr. Cass. n. 6624 del 30 aprile 2012).

Alla luce di quanto precisato in merito alla natura privata dei balconi “aggettanti” va da sé che le spese per la loro manutenzione e ricostruzione gravino interamente sul proprietario dell’unità immobiliare della quale costituiscono il prolungamento; in proposito la Cassazione ha asserito, nello specifico, che non sussiste per tali tipi di balcone alcuna possibilità di interpretazione estensiva dell’art. 1125 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese dei soffitti, delle volte e dei solai, norma che invece si applica in via estensiva ai cosiddetti “balconi incassati” (cfr. Cass. n. 11155 del 24 dicembre 1994), vista la loro funzione di sostegno e copertura del piano sovrastante.

Come già rilevato innanzi, sembra evidente che dalla stessa distinzione tra parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune consegue anche l’individuazione del soggetto responsabile di eventuali danni originatisi dal distacco di porzioni di balcone o da infiltrazioni dallo stesso provenienti.

Secondo quanto finora asserito ed argomentato, in piena conformità alle pronunce della giurisprudenza di legittimità, non si può che ritenere radicalmente nulla la delibera condominiale che approvi interventi di manutenzione e/o ricostruzione sui balconi aggettanti. Se si accede a tale soluzione, laddove una delibera di tale portata fosse comunque assunta dall’assemblea di condominio, essa risulterebbe comunque inefficace (quod nullum est nullum producit effectum) e, pertanto, ineseguibile da parte dell’amministratore. La diligenza professionale dell’amministratore di condominio impone, infatti, la non esecuzione delle delibere nulle, come tali improduttive di effetti giuridicamente rilevanti. Più in chiaro, sul piano pratico, le ulteriori conseguenze della nullità giuridica di una delibera condominiale sono:

1. la totale inefficacia degli atti esecutivi posti in essere dall’amministratore in ossequio ad essa; egli, infatti, “agendo” su parti di proprietà esclusiva, risulterebbe se non altro sfornito dei poteri rappresentativi e delle attribuzioni legali di cui all’art. 1131 c.c.;
2. la impugnabilità della stessa senza limiti temporali da parte di chiunque vi abbia interesse;
3. l’impossibilità di una qualsiasi “sanatoria” o convalida della stessa, costituendo questi rimedio rispettivamente eccezionale e riservato solo agli atti annullabili.

Oltre agli aspetti che concernono l’invalidità della delibera assunta, sembra opportuno affrontare anche altri profili di estrema rilevanza per l’attività dell’amministratore; si pensi alle implicazioni che si possono verificare, in primis, rispetto al compenso straordinario dell’amministratore medesimo, ed in secundis, rispetto al recupero crediti ed alla gestione del conto corrente condominiale. Sul piano generale, occorre tener presente che la giurisprudenza si orienta nel senso di tener distinti i lavori su parti comuni da quelli sui beni comuni.

Nello specifico, con riferimento al primo profilo sopra posto in rilievo, si ricorda che la Suprema Corte, in una vicenda in cui i singoli condomini avevano sottoscritto un unico contratto di appalto, commissionando opere concernenti sia parti di loro esclusiva proprietà sia parti comuni, per un unico prezzo unico da dividere, poi, nei rapporti interni, ha negato il diritto dell’amministratore a percepire una provvigione per la mediazione prestata in relazione alla conclusione dell’operazione limitatamente alle parti di proprietà esclusiva dei condomini asserendo che per queste ultime egli risultava sprovvisto del potere di rappresentanza (cfr. Cass. n. 10419 del 23 ottobre 1997).

Con riferimento invece al potere/dovere dell’amministratore di agire per il recupero delle quote condominiali eventualmente emesse a seguito di interventi manutentivi su parti di proprietà esclusiva (quali risultano essere i balconi “aggettanti”), deve essere segnalata la recente pronuncia della Corte di Cassazione del 12 gennaio 2016 n. 305. La Suprema Corte, in questa occasione, ha statuito che deve essere revocata l’ingiunzione di pagamento per il recupero delle spese dei lavori, se l’assemblea ha deliberato la manutenzione straordinaria anche sui balconi di proprietà esclusiva, senza chiedere l’autorizzazione al proprietario. In sede di opposizione a decreto ingiuntivo, infatti, il giudice può sempre rilevare d’ufficio la nullità della delibera a fondamento del provvedimento monitorio, laddove la validità della stessa rappresenti comunque un elemento costitutivo della domanda. Più in chiaro, come si legge nella medesima pronuncia, il divieto di eccepire l’invalidità delle delibere condominiali in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, vale solo nei casi di annullabilità delle stesse, ben potendo invece essere rilevata la nullità quando si controverta in ordine all’applicazione di atti (delibera condominiale) posti a fondamento della richiesta del decreto ingiuntivo reso, la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda.

Infine, per quanto concerne gli obblighi dell’amministratore, fissati dall’art. 1129 c.c., in relazione all’utilizzazione del conto corrente condominiale, assume particolare rilevanza l’affermazione che gestione del conto stesso non debba eseguirsi “secondo modalità che possono generare possibilità di confusione fra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini”. Orbene, a ben riflettere, il pagamento di somme afferenti beni di proprietà esclusiva come parti di “quote” confluenti sul conto corrente condominiale provocherebbe un duplice effetto negativo per l’amministratore: da un lato, la deplorata confusione dei patrimoni dei condomini con la gestione condominiale, dall’altro il rischio di utilizzare indebitamente somme esorbitanti la gestione dei beni comuni con conseguente possibilità che si configuri l’illecito di appropriazione indebita di somme di denaro.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi, si condivide il monito espresso da autorevole dottrina in ordine alla necessità di tenere sempre distinte le opere relative a beni comuni e beni esclusivi dei singoli condomini. In particolare, si afferma che “sarebbe sempre auspicabile la stipula di separati contratti di appalto, uno per le parti comuni e tanti altri quante siano le proprietà esclusive interessate dall’intervento di manutenzione”; coerentemente, quindi, “l’amministratore nell’effettuare pagamenti all’appaltatore nella qualità di rappresentante del codominio per i beni comuni dovrà indicare, di volta in volta, il debito al quale riferire l’adempimento, in modo da evitare che a ciascun versamento non segua l’effetto solutorio di una delle distinte obbligazioni, spettando diversamente al condominio o al singolo condomino, convenuto per il pagamento del saldo residuo del rispettivo rapporto di appalto, provare, a norma dell’art. 2697 c.c., il fatto o parzialmente estintivo dedotto.

di Gianni Masullo

Componente CSN ANACI

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L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: pensieri e...

Valenza sociale dell’amministratore di condominio

Spesso, o meglio, tutti i giorni, la giornata dell'amministratore di condominio non si apre con il pensiero a leggere il codice civile, ma dopo una notte, a volte turbata da tante scadenze, apre l'agenda della propria memoria per raccattare tutti quei problemi che nel corso della giornata devono essere risolti.

Problemi che collimano e coincidono, in modo strettamente connesso a quelli che sono i bisogni dell'uomo.

In una giornata di lavoro, senza tempo e senza pause, l'amministratore deve contemperare le urgenze scaturenti da occorrenze di lavoro, scadenze, pagamenti, a quelle altre necessità che vengono dal trillo di un telefono, dalle richieste più disparate dei propri utenti amministrati. Il condominio, questo microcosmo, questa piccola cellula sociale è uno spaccato della società in cui viviamo dove si mescolano e confliggono situazioni che nascono dalla natura umana. Radici che affondano in quella gamma di stili comportamentali, interpersonali, che agitano i rami di una dottrina quale la "sociologia dell'abitazione". Rami che si agitano al vento dell'approccio al rapporto del gruppo sociale, nella normalità la famiglia, in uno spazio triangolare sui cui cateti sostano l'individuo, il gruppo, lo spazio comune.

Bisogni essenziali, bisogni primari, bisogni secondari. Se i bisogni essenziali sono quelli della vita umana, quali mangiare, bere, dormire, al primo posto dei bisogni primari c'è l'abitare. L'habitat. La casa, la fruibilità di un bene dove tutti i bisogni dell'uomo convergono.

Spicca, in questo miscuglio di situazioni il ruolo sociale dell'amministratore. Il condominio non è soltanto un edificio, una scatola di cemento e mattoni, ma è un insieme di persone che vivono sotto uno stesso tetto, dove, gomito a gomito, ciascuno con i propri problemi, con le diverse aspettative che, in questa comunità, pongono domande all'unica persona che al di fuori delle parti, dovrà dare risposte. Risposte che molto spesso non sono mirate alla valorizzazione del bene, quanto invece alla complessità di comportamenti, diseguali, antitetici, differenti tra l'una e l'altro componente questa comunità.

Persone che assillate dai propri problemi personali si alzano rancorose per sfogare con l'amministratore, persone frustrate da problemi familiari che ritorcono la loro insoddisfazione verso gli altri, persone che legano i propri interessi a scapito degli altri, persone che lamentano l'agire degli altri.

Cesare Pavese, nel suo "il mestiere di vivere" scriveva: Vigono, nei problemi di convivenza, le stesse leggi che regolano il mercato. Essere tanto indifferenti da sapere contrattare. Sinceri con se stessi, falsi con gli altri.

La casa, l'abitazione quale bisogno primario dell'individuo è costituita da uno spazio vitale nel quale l'uomo organizza la propria vita, la propria attività il modo con cui esprime i propri aspetti funzionali.

La funzione dell'abitare inserita in un contesto complesso quale è il condominio comporta uno stile di vita diverso da quello di abitare isolato, coinvolgendo altri individui verso i quali confinano altri aspetti culturali e globali dell'abitare. L'amministratore di condominio attiva la propria professionalità in questo spazio geografico, assimilando i diversi modi e stili di vita per condurli verso orientamenti univoci per quanto riguarda il nodo che unisce le singole case alla globalità dell'edificio.

Uno dei nodi spesso da sciogliere è quello derivante dalle mutazioni degli stili di vita tra vecchie e nuove generazioni. Viene a porsi la necessità di trovare un rapporto equilibrato di socializzazione che non deve, comunque, confliggere con la privacy, distinguendo spazio privato e territorio comune, senza che l'una o l'altro si sovrastino o si scontrino.

Sempre più nel quadro amplissimo delle varie normative, la funzione dell'amministratore entra nel mondo della sociologia, scienza che studia ed analizza le diverse forme del vivere umano ed, in particolare, come nello specifico pianeta condominiale, le relazioni tra le persone ed il loro comportamento.

Processi sociali globali che, entrando dal portone dell'edificio, creano una struttura sociale. In questa comunità il ruolo dell'amministratore non è soltanto di guida, ma, oggi, in particolare, assume sempre più una figura di un gestore sociale. Nel condominio si vive, si dorme, si mangia, si fa l'amore, si cresce, si muore. Ogni vita si muove dentro queste mura, tra le quali si mescolano diversi gradi di cultura, di stati sociali, di abitudini, di modi e stili comportamentali, di diverse possibilità economiche. Persone che avevano iniziato ad abitare da giovani, oggi, anziani o vecchi, hanno mutato nel tempo, dentro quella scatola di cemento, le loro abitudini ed i giovani di oggi che entrano, per mutazione del tempo, a far parte di questa comunità, contrappongono esigenze diverse che, a volte, generano conflittualità.

L'intervento dell'amministratore diventa essenziale perché lui sa bene che non solo devono funzionare gli impianti, ma è prevalente che funzioni la ragione. Opera di persuasione, di mediazione, per conciliare bisogni ed aspettative diverse. Spesso le richieste dei propri amministrati non sono pertinenti al ruolo ed alla descrizione giuridica del mandato. Ma anche a confronto con una richiesta assurda, l'amministratore non chiude il telefono, ma veste il saio della pazienza.

L'arte di amministrare un condominio non la si impara dai libri. L'esperienza sul campo detta i modi e gli atteggiamenti e senza voler dare ragione a tutti, a volte, o spesso, l'amministratore riesce a calmare l'interlocutore offeso ed indignato dal comportamento del vicino.

Lo svolgimento del mandato diuturnamente lo conduce a solcare la soglia del condominio ed è molto diverso dall'osservare questo organismo edilizio dall'esterno, una prospettiva teorica, altro che a vedere con occhi, a sentire con orecchie tutte le questioni che pulsano dentro una rete di evenienze dove sempre si miscelano problemi legati all'uomo, alla società ed al diritto. Dentro questo organismo non vibrano soltanto cavi, condutture, impianti, ma sempre, in primo piano, i bisogni della natura umana.

Nella mia lunga esperienza di amministratore ho avuto modo di comprendere come la gestione di un immobile riesce più facile se, come un confessore,l'amministratore si pone come l'interlocutore a cui, in ogni momento, è possibile confidarsi.

Valenza sociale dell'amministratore anche nei conflitti di tipo personale che spesso insorgono tra più comproprietari, nella proprietà indivisa, nelle diatribe tra coniugi separati o divorziati che, ai tempi, erano uniti dalla comunione del bene.

Rapporti che vanno condotti con la tolleranza, dove sempre più avanza un aspetto sociologico del condominio.

Vale la pena di meditare, più che leggere e studiare, due passi del "nuovo" codice civile, dove l'amministratore veste l'abito del mediatore, allorquando l'amministratore deve interporre i propri uffici nei casi in cui un condomino utilizzi in modo improprio o illecito la proprietà comune (art.1122) e nell'altro caso in cui in una proprietà indivisa (art.67 disp.att. c.c.) non riesca, per conflittualità tra i comproprietari, a nominare un proprio rappresentante a partecipare all'assemblea.

L'amministratore conosce i problemi della gente che vive in questa comunità. Conosce necessità e bisogni, conosce il perché un condomino vota no in una assemblea, anche se vorrebbe aderire, ma è il portafoglio che gli fa dire no.

Conosce le situazioni e fatti reali di chi prima lavorava e poi si trova in pensione con un reddito minore, conosce i drammi di chi ha perso il lavoro.

Così la mattina si apre sfogliando l'agenda per attivare gli interventi ma, anche, per rassicurare la condomina che lamenta di aver trovato il balcone imbrattato dalla pipì del povero cane (oggi ai sensi della legge 220 un CANdomino), che la signora del piano di sopra ancora non si decide a portarlo fuori e quando lo farà, uscendo dall'ascensore, sarà bruciata dallo sguardo feroce da chi la attendeva dal basso ed appena poi a casa, farà suonare il telefono dell'amministratore.

di Francesco Maniscalco

Direttore centro studi ANACI Palermo

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INERZIA ASSEMBLEARE E RESPONSABILITA’ DEI CONDOMINI

In tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare che consenta all'amministratore di adoperarsi al riguardo, sussiste a carico del singolo condomino l'obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall'attribuibilità al medesimo dell'origine della stessa.

Nella specie trattasi di distacco di intonaco dai prospetti.

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CASSAZIONE 13 APRILE 2001, N. 15759: RESPONSABILITA' DEI CONDOMINI IN CASO DI INERZIA ASSEMBLEARE

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CASSAZIONE 13 APRILE 2001, N. 15759

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA PENALE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:  

Dott.  Mario  SOSSI  - Presidente                          

Dott.  Camillo  LOSANA  - Consigliere                      

Dott. Severo CHIEFFI - Consigliere                                

Dott. Piero  MOCALI - Consigliere                                

Dott. Emilio GIRONI - Consigliere                                

ha pronunciato la seguente 

                                         

SENTENZA

sul ricorso proposto da:                                             

DE M. E.;                                   

avverso la sentenza del Pretore di Catania, in data 19.5.1999;       

Sentita la relazione fatta dal Consigliere Dott. Piero MOCALI        

letta la requisitoria del P.G. che ha  concluso  per  l'annullamento senza rinvio della sentenza impugnata  con  trasmissione  degli  atti all'autorità amministrativa;                                                               

FATTO

OSSERVA

Colla sentenza di cui in epigrafe il Pretore dichiarava il De M. colpevole di contravvenzione all'art. 677 c. 1 e 3 c.p., condannandolo alla pena di L. 600.000 di ammenda.

Rilevava il Pretore che al De M. come a tutti gli altri condomini dello stabile interessato, era stato imposto di provvedere, a seguito della caduta di calcinacci, all'accertamento dell'idoneità statica dell'edificio e all'effettuazione dei necessari lavori di consolidamento. Di avervi adempiuto non aveva dato prova il De M., la cui responsabilità, non poteva essere esclusa dalla presenza di un amministratore condominiale; e fermo restando che la pericolosità dell'edificio per la pubblica incolumità si era protratta nel tempo ancorché eliminata dopo apprezzabile intervallo.

Avverso tale pronuncia ricorreva per cassazione il De M. che denunciava:

- col primo motivo di ricorso, violazione di legge e vizio della motivazione. Tutti i condomini si erano subito adoperati per eliminare i riscontrati pericoli dando incarico all'amministratore, che quindi doveva ritenersi il responsabile, non avendo deciso alcunché in concreto l'assemblea condominiale;

- col secondo motivo, violazione di legge. Dall'appartamento del ricorrente non derivava alcuna situazione pericolosa e quindi nessun obbligo di provvedere individualmente;

- col terzo motivo, violazione di legge. L'ingiunzione del sindaco avvertiva che, in caso di omesso intervento, l'autorità comunale si sarebbe sostituita nell'esecuzione dei lavori ai condomini; era maturata, conseguentemente, nel ricorrente la convinzione che, anche in caso di inottemperanza all'ingiunzione, non sarebbe sorta responsabilità penale.

Era dunque chiesta l'applicazione dell'art. 129 c.p.p., con annullamento della decisione impugnata.

Rileva preliminarmente la Corte che, al contrario di quanto affermato dal P.G. nella sua requisitoria scritta, il fatto addebitato al De M. - coinvolgendo il c. 3 dell'art. 677 c.p. - non è stato depenalizzato, come invece accaduto per le ipotesi contemplate nei primi due commi della norma citata.

Ciò premesso, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile. Per quanto concerne i primi due motivi, va osservato - da una parte - che ammettendo lo stesso ricorrente che l'amministratore condominiale, non potè procedere alla esecuzione dei lavori necessari per la mancata formazione della volontà assembleare sul punto, sul medesimo non può scaricarsi la responsabilità penale, come invece sarebbe accaduto nel caso contrario; e - dall'altra parte - che quando, come nella specie, il pericolo deriva da parti comuni dell'edificio stesso (qui si trattava di distacco di calcinacci dalla facciata) l'obbligo giuridico del (com) proprietario di rimuovere la situazione pericolosa sussiste, indipendentemente dall'attribuibilità all'obbligato dell'origine della lamentata situazione (cfr. Sez. I, 3.10.1996, n. 1000).

Quanto al terzo motivo, il minacciato intervento sostitutivo della pubblica amministrazione, in caso di inottemperanza da parte dei privati, è finalizzato solo alla tutela della pubblica incolumità, non rimuove l'obbligo penalmente sanzionato dei soggetti privati tenuti ad intervenire in linea primaria e, quindi, non elide la responsabilità dei medesimi.

Alla dichiarata inammissibilità del ricorso, seguono le ulteriori statuizioni indicate nel dispositivo.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, oltre al versamento della somma di L. 1.000.000 alla Cassa delle ammende.

Così deciso in Roma, il 6 febbraio 2001.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 13 APR. 2001

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L’applicabilità dell’art. 1126 c.c. alla ripartizione tra i condomini

Non è possibile equiparare la posizione del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare a quella del proprietario della terrazza a livello: nel primo caso l’uso esclusivo deriva da una situazione di fatto, nella seconda ipotesi l’uso esclusivo deriva dalla proprietà esclusiva dell’appartamento al quale accede la terrazza.

Recentemente la S.C. ha affermato che qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, co. 1°, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, co. 1°, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio. Va, innanzitutto, rilevato che, contrariamente a quanto ritenuto dalla S.C., l’art. 1126 c.c. considera solo l’ipotesi in cui un condomino abbia l’uso esclusivo del lastrico solare e non quella in cui un condomino o un terzo sia il proprietario esclusivo del lastrico solare, prevista, invece, in altre disposizioni (art. 1117, n. 1, e 1127, co. 1°, c.c.).

Il silenzio sul punto non può non significare che le spese relative alla riparazione o ricostruzione del lastrico (ed indirettamente l’obbligo relativo alla esecuzione della relative opere) , in tale ipotesi, sono a carico soltanto del proprietario esclusivo dello stesso, a nulla rilevando che tale bene svolga anche una funzione di copertura dell’appartamento sottostante.

Né si potrebbe, invocare, per quanto riguarda la ricostruzione, una applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., mancando la identità di ratio, nel senso che non sembra logico far concorrere il non proprietario alle spese di ricostruzione di un bene in proprietà altrui come se lo stesso fosse comune.

Ad ogni modo, non si vede come possa ipotizzarsi un obbligo dell’assemblea di provvedere ad opere che riguardano una parte dell’edificio in proprietà esclusiva.

Lo stesso discorso vale per la terrazza a livello, la quale non è altro che un lastrico solare in proprietà esclusiva il quale accede ad un appartamento ugualmente in proprietà esclusiva.

Non è quindi possibile equiparare la posizione del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare a quella del proprietario della terrazza a livello. Nella prima ipotesi l’uso esclusivo deriva da una situazione di fatto (di solito la proprietà dell’ultimo piano) che consente solo ad uno od alcuni condomini di godere del lastrico solare; è significativo, in proposito, che nell’art. 1126, co. 1°, c.c., non si parli di “diritto” e che si faccia riferimento ai “condomini” al plurale. Nella seconda ipotesi l’uso esclusivo deriva dalla proprietà esclusiva dell’appartamento al quale accede la terrazza.

Il ritenere che alla terrazza a livello sia applicabile l’art. 1126 c.c., sia in ordine alle spese per le riparazioni o la ricostruzione, sia in ordine alla ripartizione dei danni derivanti dalla omessa effettuazione delle opere relative, poi, porterebbe a conseguenze inique nel caso in cui al di sotto della terrazza vi sia una sola unità immobiliare in proprietà esclusiva, sia per quanto riguarda le spese, in quanto il proprietario della stessa dovrebbe partecipare per due terzi alle spese che interessano un bene in proprietà esclusiva di un altro condomino, che per quanto riguarda i danni eventualmente subiti da terzi, i quali (nei rapporti interni) verrebbero ripartiti in eguale misura, pur essendo responsabile degli stessi il condominio, per non avere provveduto alla esecuzione delle opere necessarie per evitare o eliminare tali danni.

Per quanto riguarda il lastrico solare in uso esclusivo, secondo la S.C. il titolare del relativo diritto si trova in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l’uso esclusivo, lo costituisce quale custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposta alla necessaria manutenzione . Resta difficile capire quale sia il fondamento della (cor)responsabilità del titolare dell’uso esclusivo del lastrico solare nel caso in cui il condominio ometta di effettuare la straordinaria manutenzione e viceversa quale sia il fondamento della (cor) responsabilità del condominio nel caso in cui il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico ometta l’ordinaria manutenzione dello stesso.

Ugualmente appare difficile fondare la (cor)responsabilità del condominio appare difficile fondarla sull’art. 1130, n. 4, c.c. (dal momento che gli “atti conservativi” ai quali fa riferimento tale disposizione sono quelli di natura giudiziaria ) e sull’art. 1135, co. 1°, n. 4, c.c. (che prevede unicamente la competenza dell’assembla a deliberare – anche – in tema di opere di manutenzione straordinaria). E’ più semplice fondare una responsabilità esclusiva, invece, sull’art. 2051 c.c., dal momento che il lastrico solare in uso esclusivo non cessa di essere parte comune sulla quale il condominio continua ad esercitare la custodia). Per quanto riguarda la ripartizione interna tra i condomini dei danni derivanti da omessa manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo, la S.C. si è espressa per l’applicabilità dell’art. 1126 c.c., ma senza motivare tale conclusione, per la quale è difficile trovare una giustificazione logica. Se, infatti, è logico che chi ha l’uso esclusivo debba contribuire in misura maggiore di quella cui sarebbe tenuto in base alle tabelle millesimali alle spese per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare, in considerazione del logorio che allo stesso tale uso esclusivo può arrecare (anche se si può dubitare della razionalità dell’art. 1126 c.c. nella parte in cui fa riferimento anche alla ricostruzione del lastrico, la cui necessità, di regola, non è ricollegabile al normale godimento), non altrettanto può dirsi in relazione alla ripartizione secondo lo stesso criterio dei danni derivati a terzi dalla omessa esecuzione da parte del condominio delle opere necessarie per evitarli.

In altri termini non sembra esservi un nesso logico tra l’affermata applicabilità dell’art. 1126 c.c. in ordine alla ripartizione dei danni derivanti dalla inerzia del condominio ed il fatto che se il condominio avesse provveduto ad eseguire le opere necessarie ad evitare tali danni, il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare avrebbe dovuto contribuire alle spese secondo quanto stabilito da tale norma.

Sembra, invece, preferibile ritenere che, il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, c.c. 1°, c.c. , con conseguente applicabilità, nei rapporti interni, del co. 3°, in base al quale, nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali, per cui, in linea di principio, nei rapporti interni il risarcimento andrà ripartito in parti uguali tra i condomini e non in base ai millesimi, a meno che non possa essere superato il principio di pari responsabilità in considerazione della gravità delle singole colpe e dell’entità delle conseguenze che ne sono derivate, ai sensi del co. 2° dell’art. 2055 c.c.

A tal fine il giudice potrà prendere in considerazione l’atteggiamento dei condomini i quali si siano espressi in senso favorevole alle opere di riparazione e ricostruzione, la cui esecuzione, però, non è stata deliberata dall’assemblea, oppure dei millesimi, sembrando ragionevole che ogni condomino risponda dei danni derivanti a terzi in misura proporzionale al contributo che avrebbe potuto dare nell’adozione di quelle delibere di esecuzione dei lavori diretti a prevenire o limitare i danni che poi il condominio ha dovuto risarcire.

• LA RIPARAZIONE DEI SOLAI INTERMEDI

La ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell’art. 1125 c.c., riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati. In applicazione di tale principio, si è ritenuto che il condomino del piano sottostante che agisce nei confronti del condomino del piano di sopra per il risarcimento dei danni al suo solaio deve dimostrare, ai sensi dell’art. 2043 c.c., che essi dipendono da fatti imputabili a quest’ultimo. Qualora tale onere probatorio non venga assolto, le spese per la riparazione di esso dovranno essere ripartite in parti uguali tra il proprietario dell’alloggio sovrastante (per il quale il solaio costituisce il pavimento) ed il proprietario di quello inferiore (per il quale realizza il soffitto), ai sensi dell’art. 1125 c.c., che prevede una presunzione assoluta di comunione tra detti condomini del solaio; da ciò deriva, altresì, l’inapplicabilità – nei rapporti tra detti proprietari – dell’art. 2051 c.c. diretto, invece, a tutelare i terzi danneggiati dalle cose che altri hanno in custodia e non i comunisti tra loro.

• DANNI CAUSATI DA BALCONI

Sul presupposto che, a differenza del solaio divisorio di due piani, che funziona da sostegno del piano soprastante e da copertura di quello sottostante, l’aggetto costituito da un balcone (o terrazzo) appartiene esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, è stata affermata la esclusiva responsabilità di quest’ultimo per il danno cagionato a terzi da un pezzo di muratura staccatosi dal balcone.

Riguardo, invece, ai fregi ornamentali e gli elementi decorativi che ad essi ineriscono (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), qualora adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle singole porzioni immobiliari, rientrano tra le parti condominiali, con la conseguenza che è onere del proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti e, citato per il relativo risarcimento, al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno è stato causato dal distacco di elementi decorativi, che, per la loro funzione ornamentale dell’intero edificio, appartengono alle parti comuni di esso. Accertato che la fatiscenza del soffitto di un balcone è dovuta a difetto di manutenzione dello sgocciolatoio destinato allo smaltimento delle acque provenienti dal piano di calpestio del balcone sovrastante, il proprietario di questo è tenuto, ex art. 2051 c.c. al risarcimento, anche in forma specifica, dei danni causati alla contigua proprietà dal proprio fatto doloso o colposo, e non vengono in rilievo norme riguardanti la disciplina del condominio.

di Roberto Triola

già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione

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BALCONI E DECORO - linee guida

Parte I - Definizioni e Giurisprudenza

In tema di balconi, nonostante le molteplici sentenze della Cassazione, ancora oggi c'è un grande dibattito ed ancora non sono fugati i dubbi operativi in merito all'atteggiamento dell'amministratore e dell'assemblea quando si tratti di intervenire su dette parti del fabbricato.

E' corretto partire dalla definlzione tecnica di balcone. E' corretto tenere presente che oltre al bene fisico balcone, nel nostro studio entrerà in considerazione un bene NON MATERIALE e cioè il decoro del fabbricato.

E' corretto affermare che nonostante la proprietà di un bene possa essere esclusivamente in capo ad un soggetto, nel condominio esiste la possibilità che la manutenzione di quel bene sia a carico della collettività per i benefici indiretti che ne derivano, o perché esso è un bene materiale (di proprietà privata) che incide sul valore di un bene immateriale (condominiale).

Partiamo dunque dalla definizione di BALCONE dal Dizionario TRECCANI:

• Balco s. m. [dal longob. balk "trave, palco di legname"; cfr. palco] (pl. -chi), ant.
• Balcone:

1. Finestra aperta fino al piano del pavimento e munita di una balaustra o ringhiera, secondo un tipo diffusissimo specialmente nei paesi meridionali.
2. Complesso architettonico costituito da una struttura generalmente sporgente a sbalzo dalla facciata dell'edificio, in modo da formare un ripiano accessibile attraverso una o più porte-finestre e circondato da un parapetto in muratura o a balaustrata, o da una ringhiera metallica.

La definizione di cui al punto due indica una condizione "generalmente" esistente, cioè la sporgenza, che di per sè quindi è facoltativa e che determina alcune differenze strutturali fondamentali che hanno riflesso anche sulla disciplina del bene. Il caso più comune è comunque il BALCONE AGGETTANTE che è ben rappresentato nella figura.

E' evidente che il balcone è parte della facciata del fabbricato:

• facciala s. f. [der. di faccia] - La parte esterna anteriore, frontale, o comunque principale, di un fabbricato, sia come struttura murale, sia nelle sue soluzioni architettoniche, in senso più ampio, il prospetto esterno di un fabbricato, corrispondente a ciascuno dei lati del suo perimetro: la f. anteriore, la f. posteriore, le due f. laterali dell'edificio.

Quindi è evidente che il BALCONE incide sulle parti comuni, ma per ciò esso è BENE COMUNE? Se così fosse, staremmo discutendo del nulla. Dunque così non è. Lo afferma in più occasioni la Cassazione:

In un edificio condominiale, a differenza del solaio divisorio di due piani, che funziona da: sostegno del piano soprastante e da copertura di quello sottostante, l'aggetto costituito da un balcone (o terrazzo) appartiene esclusivamente al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, il quale, pertanto è esclusivo responsabile del danno cagionato a terzi da un pezzo di muratura staccatosi dal balcone.

* Cass, Civ., Sez. III, 10 settembre 1986, n. 5541. Conforme, alla prima parte della massima, Cass. civ., sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861

L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva. Salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea.

* Cass. Civ., Sez. II, 30 agosto 1994, n. 7603

I balconi, essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non costituiscono parti comuni dell'edificio (ai sensi dell'art. 111 7 c.c.). anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano. Conseguentemente la domanda di demolizione dei medesimi va proposta nei confronti dei condomini proprietari degli appartamenti ai quali sono annessi i balconi, sicché il contraddittorio può considerarsi integro anche se non sono stati chiamati in giudizio il condominio ovvero tutti gli altri condomini dell'edificio.

* Cass. Civ., Sez. II, 23 giugno 1995, n. 7148

I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso.

* Cass, Civ., Sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159

I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, ne essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.

* Cass. Civ., Sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637

In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti egli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile).

* Cass. Sez. II. n. 6624 30/4/2012

In tema di condominio, i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno nè di necessaria copertura dell'edificio come invece accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e a essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cc: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

* Cass. Civ. Sez. II, 27/2/2012 n. 13509

In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;

soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio ai proprietari dei singoli piani.

* Cass. Civ. 14576 del 30/7/2014

PER CONVERSO e secondo lo stesso principio:

I balconi di cui sono dotate le sale di un edificio condominiale, che sono accessibili unicamente da queste ed hanno una funzione architettonica, lucifera e di aerazione, costituiscono parte organica ed integrante dell'intero fabbricato e debbono, pertanto, presumersi di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c.

* Cass. Civ., sez. II, 13 dicembre 1979, n. 6502

Se dunque da una parte la Cassazione ESCLUDE la proprietà condominiale dei balconi privati ed esclude altresì la comunione tra i due proprietari l'uno soprastante all'altro della soletta per la diversa funzione del balcone rispetto al SOLAIO tra due piani, afferma però la possibilità (da valutare caso per caso) che sussista una incidenza sul bene immateriale comune costituito dal decoro.

E' dunque questa la scriminante per attrarre l'onere di manutenzione del balcone (o meglio dei suoi elementi decorativi), nell'ambito CONDOMINIALE, pur rimanendo esso proprietà privata; perché è questo il valore aggiunto che quegli elementi danno alla facciata: il decoro.

A questo punto tutto sembra risolto, ma dobbiamo ancora stabilire:

1. cosa è il decoro?
2. quali sono gli elementi decorativi del balcone?
3. quando tali elementi si inseriscono nel prospetto e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole? E quindi sono decoro per la facciata e non solo per l'unità immobiliare alla quale appartengono?
4. cosa ne discende in termini di potestà decisionale, responsabilità e potere di intervento e spesa.

IL DECORO

Partiamo ancora dalla definizione della Treccani:

• decoro s. m. [dal lat. decorum, uso sostantivato dell'agg. decorus: v. la voce prec.].-

a. Dignità che nell'aspetto, nei modi, nell'agire, è conveniente alla condizione sociale di una persona o di una categoria: vivere, comportarsi con d.; era vestito con d.; lo esige il d.; non lo consente il d.; il d. della magistratura. Si dice anche, per estens., d'altre cose, col sign. più generico di dignità, sostenutezza, decenza e sim.: il d. della lingua, dello stile, dell'arte.

b. II sentimento della propria dignità, la coscienza di ciò che si addice e che è dovuto al proprio grado, alla propria funzione o condizione: non avere d.; persona senza d.; priva di d.; trattamento economico che offende il d. dei funzionari. Nel codice di diritto canonico è detto d. clericale l'ideale di maggior santità interiore e il carattere di esemplare comportamento esteriore, che, in forza della loro alta professione, i chierici devono realizzare nei confronti dei semplici laici. 2. Decorazione scenica, scenario (in questo sign. ricalca il fr. décor).

3. fig. Ornamento, onore, lustro, riferito a persona: essere il d. della famiglia, della città, della patria, il dotto e il ricco ed il patrizio vulgo, Decoro e mente al bello italo regno (Foscolo).

4. leter. ant. Armoniosa proporzione richiesta nelle opere d'arte tra le parti e il tutto, tra la forma e il contenuto (o anche, nelle opere d'architettura, rispondenza della costruzione allo scopo cui è destinata), in conformità dei canoni estetici rinascimentali e classicisti.

Confrontiamo con il concetto costruito dalla giurisprudenza:

Il decoro architettonico può definirsi come l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali. Il decoro architettonico è, quindi, l'estetica complessiva data dall'insieme delle linee e strutture ornamentali che conferisce una armoniosa fisionomia ed un unica impronta all'aspetto dell'edificio.

* (cfr. Cass., sez. II, 25 gennaio 201 0, n. 1286)

<<Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l`estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia. L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile.>>

* (Cass., sez. II, sent. 3 settembre 1998, n. 8731)

Il decoro architettonico <<può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interrompere la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità (Cass.. n. 14455 del 2009; Cass. n. 2755 l del 2005>>.

* (Cass., sent. 22 novembre 2011, n. 24645)

Dunque il decoro nel fabbricato (in qualunque fabbricato) è dato dall'insieme delle linee architettoniche e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio stesso nel suo insieme una determinata fisionomia e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile. (Cass.13/7/65 n. 1472)

Il decoro così definito è dunque qualità propria di tutti i fabbricati e di ciascuna costruzione. Nessun Architetto o Ingegnere nel progettare un fabbricato si sforzerebbe di dare alla sua creatura un aspetto esteticamente connotato da indegnità o bruttezza (intesa nel senso classico di mancanza di "canoni" e misure, cioè di insieme di linee architettoniche e ornamentali atte a rendere esteticamente apprezzabile la costruzione).

Ne discende che per dare un senso alle innumerevoli sentenze della Cassazione, tutte conformi nel subordinare l'interesse condominiale sui balconi all'esistenza di un quid pluris, costituito appunto dall'incidenza sul decoro del fabbricato, bisogna concepire il decoro come un fatto particolare, diverso dal semplice aspetto esteriore, privo di qualsivoglia valore economicamente apprezzabile.

Occorre che quel decoro acquisisca un pregio, un onore, un lustro economicamente apprezzabile (poco o tanto non importa), tale per cui l'assenza di quell'elemento decorativo comporterebbe un deprezzamento dell'immobile.

E qui soccorre la costante Giurisprudenza proprio con riferimento al decoro che nel codice è richiamato negli articoli 1120 e 1127 per garantirne la tutela rispetto alle attività poste in essere del singolo, nell'esercizio del suo diritto di proprietà e di utilizzo del bene privato.

Il limite alla proprietà privata è proprio quello del decoro non inteso come divieto di impattare sull'estetica del fabbricato tout court (giacché questa sarebbe comunque interessata da ogni e qualsiasi cambiamento rendendolo di fatto impossibile), ma solo quando questo impatto determini una modifica peggiorativa dell'estetica che incida negativamente deprezzando le unità immobiliari presenti nel condominio.

Se l'edificio non aveva alcun valore architettonico o era già stato oggetto di precedenti interventi che ne avevano già menomato l'aspetto estetico non può l'intervento attuale essere considerato lesivo del decoro architettonico (cfr. Cass. n. 3549/7989).

Il decoro architettonico <<può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interromperne la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità (Cass. n. 14455 del 2009, Cass. n. 2755 I del 2005)>> (Cass., sent. 22 novembre 2011, n. 24645).

La lesività estetica dell'opera abusiva - costituente l'unico profilo di illegittimità dell'opera stessa addotto dall'attrice - non poteva assumere rilevanza in presenza di una già evidente grave compromissione di detto decoro a causa di precedenti interventi. (Cass., sez. II, sent. 17 ottobre 2007 n. 21835, Cass. Civ., n. 10324/2008 e Case. n. 26796/2007).

<<il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata - in quanto di per se meritevole di salvaguardia - dalle norme che ne vietano l'alterazione (Cass., 31 marzo 2006, n. 7625, Cass., 15 aprile 2002, n. 5417)>> (Cass., sent. 23 maggio 2012, n. 8174).

Occorre premettere in tema di condominio, non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino: la valutazione circa il degrado della facciata del fabbricato è oggetto riservato all'indagine del giudice di merito che è insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato. (Cass., sez. II, sent. 7 settembre 2012, n. 14992)

GLI ELEMENTI DECORATIVI

Applicando i concetti così delineati ai balconi che come abbiamo visto sono proprietà privata, la Giurisprudenza ha stabilito:

Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso e al godimento comune e, quindi, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi. Ne consegue che la delibera con la quale l'assemblea abbia ripartito tra i condomini le spese necessarie alla rimozione e alla riparazione dei predetti elementi decorativi pericolanti non è viziata da nullità assoluta, ma può essere impugnato nel termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c.

* Cass. Civ., sez. II, 9 luglio 1980, n. 4377

Con riguardo al rivestimento del fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del terzo comma dell'art. 1117 c.c. ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, frontalini di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come gocciolatoi).

* Cass. civ., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831

Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte e della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio. Tale funzione può essere esclusa solo in presenza di prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.

* Cass. civ., sez. II, 17 luglio 1999, n. 7603

Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore e legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art. 1669 c.c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente funzione estetica per l'intero edificio.

* Cass. civ., sez. II, 28/1 1/1992, n. 12792

Gli elementi verticali dei balconi, soprattutto quando si tratti di edifici moderni nei quali i balconi, incolonnati ed allineati secondo un preciso disegno architettonico rappresentano il tratto ornamentale essenziale della facciata, devono considerarsi parti integranti della facciata e componenti del bene del decoro dell'edificio, onde alle loro riparazioni devono concorrere tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di partecipazione alla proprietà comune; fra tali elementi rientrano pertanto i frontalini, le piantane e le fasce marcapiano.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 7 maggio 1992

Con riguardo al rivestimento del fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del terzo comma dell'art. 1117 c.c. ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie la S.C. ha confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, frontalini di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come gocciolatoi).

* Cass. Civ., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831

Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3 c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

* Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 568

Da quanto sopra deriva dunque un principio ben chiaro che deve guidare i condomini e gli amministratori:

I balconi nella loro interezza (pavimento, soletta, sottobalcone, frontalino, parapetto, ringhiera, copertina) sono proprietà privata; rivestono carattere condominiale esclusivamente gli elementi decorativi che sono tali da valorizzare l'aspetto architettonico del fabbricato nel suo insieme o che assumono funzione prevalentemente comune.

Quegli elementi sono attratti dall'interesse condominiale al decoro del fabbricato e quindi la loro manutenzione va fatta a cura e spese del condominio, che è legittimato dunque a deliberare al riguardo.

La valutazione di merito è demandata al Giudice. Alcuni Regolamenti di condominio possono aiutare a determinare la competenza su detti elementi architettonici, come sui balconi in generale.

In linea di principio: gli elementi decorativi quali fregi, statue, colonnine contribuiscono al decoro specifico dell'immobile. Le ringhiere i parapetti,i frontalini non di pregio non sono ritenuti rilevanti ai fini del decoro.

Per quanto riguarda i frontalini (esclusivamente il rivestimento pittorico) se costituiscono una linea continua con il marcapiano della facciata contribuiscono per questo al decoro del fabbricato e ricadono dunque nell'interesse condominiale.

Per quanto concerne il caso specifico della terrazza a livello che sostituisce lastrico solare, ma che presenta una porzione in aggetto, si ritiene che l'aggetto sia da considerarsi alla stregua di un balcone e non afferente il LASTRICO ad uso esclusivo (Cass. II 8159/96; Tr. Roma 9390/12; C. Appello L'aquila 14/292).

Parte II - Delibere e attività amministratore

Stabilito che i balconi sono di proprietà privata, occorre adesso entrare nel dettaglio delle attività da compiere per arrivare ad effettuare lavori sugli stessi.

• Caso in cui il balcone sia esso stesso elemento decorativo della facciata o abbia elementi decorativi rilevanti quindi comuni

E' il caso più semplice, nel senso che l'assemblea è competente a deliberare le attività necessarie su di esso balcone e ne assume i costi. Ovviamente per quanto concerne gli elementi sia strutturali che decorativi nel caso in cui il balcone in sé sia l'elemento dominante della facciata; esclusivamente per gli elementi decorativi, nel caso in cui siano essi elementi a determinare il decoro del fabbricato (quindi con rifacimento pavimentazione e altri elementi non decorativi a carico del proprietario).

In questo secondo caso non basterà la delibera dell'assemblea per mettere mano al balcone, ma sarà necessario che il proprietario condivida l'esigenza di intervenire sulle parti di proprietà esclusiva, soprattutto per non vanificare l'intervento di manutenzione delle parti ornamentali, qualora esse possano essere danneggiate anche dal deterioramento dei materiali (ad esempio impermeabilizzazione del pavimento privato).

Nessun problema se il condomino è collaborativo. In ogni caso l'amministratore avrà cura di fargli sottoscrivere prima della sigla del contratto con la Ditta appaltatrice l'accettazione dei costi relativi alle parti di sua esclusiva proprietà nella misura che sarà stata già indicata nell'offerta accettata.

Va da sé che nessuno potrà imporre al condomino l'esecuzione dei lavori a suo carico per mezzo della Ditta scelta dall'assemblea per la facciata. L'amministratore avrà però certamente cura e metodo per farlo convenire sulla necessità di intervenire con modalità e tempistiche adeguate non solo alla riuscita dei lavori, ma anche alle problematiche inerenti la gestione del cantiere e la economicità dell'intervento.

Comunque, l'amministratore avrà cura di intimare al condomino l'esecuzione del lavori di sua competenza forte della sua facoltà di tutela degli interessi collettivi (decoro del fabbricato) e di prevenzione di pregiudizi (danni).

• Caso in cui il balcone non abbia elementi decorativi rilevanti

L'assemblea non è competente a deliberare lavori sui balconi. Quindi l'amministratore deve avere cura di coordinare i lavori sui singoli balconi, ma sarà necessario che i proprietari condividano l'esigenza di intervenire sulle parti di proprietà esclusiva (interne ed esterne), soprattutto per non vanificare l'intervento di manutenzione generale delle facciate, qualora esse possano essere danneggiate anche dal deterioramento dei materiali (ad esempio impermeabilizzazione del pavimento privato) oppure rimanere danneggiate nel decoro perché nonostante interventi manutentivi sui prospetti, alcuni balconi siano rimasti ancora in uno stato di degrado che si ripercuote sull'intero edificio.

Nessun problema se i condomini sono collaborativi. In ogni caso l'amministratore avrà cura di far sottoscrivere a ciascuno prima della sigla del contratto con la Ditta appaltatrice l'accettazione dei costi relativi alle parti di sua esclusiva proprietà nella misura che sarà stata già indicata nell'offerta accettata.

Va da sé che nessuno potrà imporre ai condomini singolarmente o collettivamente l'esecuzione dei lavori privati per mezzo della Ditta scelta dall'assemblea per la facciata. L'amministratore avrà però certamente cura e metodo per farli convenire sulla necessità di intervenire con modalità e tempistiche adeguate non solo alla riuscita dei lavori, ma anche alle problematiche inerenti la gestione del cantiere e soprattutto (trattandosi di interventi sulle parti esterne dei balconi) la economicità dell'intervento.

Comunque, l'amministratore avrà cura di intimare a ciascun condomino l'esecuzione del lavoro di sua competenza forte della sua facoltà di tutela degli interessi collettivi (decoro del fabbricato) e di prevenzione di pregiudizi (danni).

CASI DI NECESSITA' E URGENZA

I casi sopra rappresentati sono riferiti a situazioni di programmazione degli interventi.

Cosa succede invece nei casi in cui invece sussistono problematiche di sicurezza?

E' bene chiarire immediatamente che garantire la sicurezza dei terzi da danni derivanti dal fabbricato amministrato è compito dell’amministratore, che ne è custode.

L’amministratore sarà dunque facoltizzato ad intervenire con i mezzi che riterrà di volta in volta più adatti alla prevenzione dei danni a persone e cose o alla limitazione degli stessi in caso di incidente, indipendentemente dal fatto che tali danni o pericoli possano derivare da beni di proprietà privata dei condomini.

Quindi si parla di transennamento; di battitura delle parti pericolanti; di inibizione dell'uso di impianti e spazi condominiali o privati qualora l'uso sia di per sé pericoloso o assoggetti a pericolo.

Naturalmente ogni intervento dovrà essere valutato e commisurato alla gravità del caso.

Nel Caso dei balconi privati, l’amministratore - oltre a porre in essere i presidi di minima sicurezza, avrà cura di segnalare al proprietario, diffidandolo per iscritto, la situazione di pericolo verificatasi, intimandogli un tempo per adempiere congruo alla fattispecie.

In caso di incuria del proprietario intimato, l’amministratore dovrà portare la questione in assemblea per farsi autorizzare a promuovere un giudizio per ottenere la condanna ad agire e per il recupero delle somme eventualmente già spese per la sicurezza.

Potrebbe trattarsi di un balcone privato. Ebbene l'amministratore dovrà comportarsi esattamente come sopra:

1. intervenire immediatamente per prevenire i danni (transenne, divieti di utilizzo spazi, dcc.);
2. segnalare al proprietario, diffidandolo per iscritto, la situazione di pericolo verificatasi e la diffida ricevuta dall'Autorità, precisando che trattandosi di proprietà privata gli interventi non sono di sua competenza come amministratore e intimandogli quindi un tempo per adempiere congruo alla fattispecie.

Dovrà inoltre comunicare immediatamente all'Autorità intimante quanto ha effettuato ai fini della sicurezza; i dati del proprietario del bene che determina la situazione di pericolo e inviare copia della intimazione ad intervenire.

In ogni caso sarà bene seguire la pratica amministrativa perchè l'inottemperanza ad un ordine dell'Autorità è reato.

In caso di incuria del proprietario intimato, l'amministratore dovrà portare la questione in assemblea per farsi autorizzare a promuovere un giudizio per ottenere la condanna ad agire e per il recupero delle somme eventualmente già spese per la sicurezza ovvero per dare esecuzione alla diffida dell'Autorità.

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LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA

Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari

Il codice civile, all’art. 1117 comma 1 c.c. numero 1) dispone, salvo che risulti diversamente dal titolo, che sono oggetto di proprietà comune (dei proprietari dei diversi piani o porzione di piani di un edificio) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune tra le quali vi rientra anche il lastrico solare. Per lastrico solare di copertura deve intendersi (Cass. 27942/2013) quella parte terminale di tutto o di porzione dell’edificio che sia costruita non con una copertura a tegole, coppi, ecc.. (in tal caso si parla, infatti, di tetto), bensì in genere con gettate di cemento o con una pavimentazione o, alcune volte, con una semplice asfaltatura. Solitamente il lastrico di copertura non ha mai un vero e proprio parapetto ma, semplicemente, un cordolo, dell’altezza di una trentina di centimetri circa, che lo delimita nel suo perimetro. Ne consegue che il lastrico solare di copertura è, in genere, limitatamente praticabile, cosi come lo è un qualsiasi tetto coperto a tegole, coppi, ecc. Va però precisato che non tutto ciò che è presente sul lastrico può essere considerato parte integrante del medesimo. In tal senso, nella medesima pronuncia (Cass. 27942/2013) è stato affermato che il concetto di lastrico “non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni”. I lastrici solari in generale assolvono alla duplice funzione a) di copertura e b) di piano di calpestio. Le due diverse funzioni possono essere destinate anche a favore di soggetti diversi, allorquando il lastrico, pur coprendo una porzione di edificio (funzione di copertura) in favore di una pluralità di condomini, viene utilizzato anche, in via sussidiaria, da altro soggetto, come piano di calpestio, in piena proprietà o proprietà superficiaria esclusiva o in uso esclusivo. In tal caso si dice che il lastrico è di proprietà e/o uso esclusivo: più precisamente si parla di “terrazzo di copertura” di proprietà e/o uso esclusivo. Per terrazzo di copertura deve intendersi, quindi, un lastrico solare “strutturalmente portante” il quale sia delimitato nel suo perimetro da un parapetto - come un qualsiasi altro balcone - che gli consenta di adempiere, oltre che alla normale ed imprescindibile funzione di copertura dell’ edificio (o di parte di esso), anche a tutte quelle altre funzioni per l’uso comune, che presuppongono necessariamente e sempre l’accesso e la praticabilità del terrazzo stesso (vedute, stenditoi, accesso ai locali della cabina ascensore, ecc.). Il terrazzo di copertura, come si detto, può essere tanto di uso comune quanto di uso esclusivo di uno o più condomini. Allorquando il terrazzo di copertura (Cass. 10195/2013) si trova allo stesso livello dell’appartamento all’uso esclusivo del quale e destinato, esso viene denominato “terrazzo a li-vello”. La giurisprudenza afferma che la copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, assolve anch’essa alla funzione di copertura e quindi il regime giuridico è equiparabile a quello delle terrazzo a livello, infatti nel caso di specie vengono assolte le due dette funzione quella di copertura e di calpestio.

• LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA
• Il lastrico/terrazzo di proprietào uso esclusivo
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedel lastrico (regola generale)
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedella superficie di utilità condominialeche funge anche da “lastrico”di copertura (applicazione analogica)
• Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

Amministrare Immobili

di Davide Longhi

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Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

Di solito, il rifacimento (impermeabilizzazione) del lastrico solare si rende necessario quando si verificano infiltrazioni ai piani sottostanti e, oltre alla riparazione del lastrico, occorre anche procedere al risarcimento dei danni agli appartamenti sottostanti, i cui proprietari partecipano alla spesa relativa al risarcimento essendo comunque condomini/comproprietari del lastrico stesso. Ai diritti e prerogative previste dalla legge in favore della collettività dei condomini ovvero di singoli soggetti, corrisponde, per l’inverso, analogo obbligo alla conservazione e manutenzione del lastrico di copertura (artt. 2051 e 1126 c.c. ). Trattasi, come si è detto, di una obbligazione propter rem. Non sussiste alcuna difficoltà logica o giuridica ad ammettere l’esistenza, nella entità materiale apparentemente unitaria configurata dal lastrico solare, di due distinti beni giuridici, i quali rispettivamente adempiono a) alla funzione di copertura dell’edificio, e perciò formano oggetto di condominio, e b) alla funzione di calpestio (che in sintesi esprime altre molteplici utilità), e come tali formano oggetto di proprietà superficiaria o di uso esclusivo. Da quanto sin qui detto, infatti, discende che la manutenzione del lastrico compete esclusivamente al condominio (art. 2051 c.c.). Nessun problema sussisterà se il lastrico è di proprietà condominiale in questo caso per ogni manutenzione/riparazione e risarcimento del danno provvederà il condominio quale proprietario/ custode del bene ex art. 2051 c.c. Nel caso in cui il lastrico sia in proprietà o in uso esclusivo, (ferme restando le due funzione di cui sopra), spetta a tutti i condomini concorrere al pagamento delle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione delle terrazze a livello, avendo esse anche la funzione di copertura del fabbricato.

Il criterio dell’utilitas infatti prevale su quello della proprietà (Cass. 18164/2014), quindi per stabilire la ripartizione delle spese delle terrazze a livello con funzioni di copertura non si fa riferimento al diritto di proprietà delle terrazze medesime, ma al principio “in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.” V’e da sottolineare, poi, che -secondo l’orientamento giurisprudenziale di legittimità - il termine riparazione, adoperato dal legislatore nell’art. 1126 c.c. deve ritenersi equiparato per identità di significato al vocabolo manutenzione (Cass. 2726/2002). La circostanza che un lastrico solare sia attribuito in proprietà o uso esclusivo di uno dei condomini (o di terzo estraneo), infatti, non fa venir meno la funzione primaria dello stesso che è quella di copertura del fabbricato. Detto ciò, il problema da affrontare è quello relativo alle modalità di ripartizione delle spese derivanti da danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o uso esclusivo, e più precisamente occorre valutare la natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva e i conseguenti oneri risarcitori, per i casi in cui il danno non sia direttamente riconducibile al comportamento del proprietario o utilizzatore esclusivo. La giurisprudenza ha originariamente manifestato due orientamenti.

• 1° orientamento: ritiene applicabile l’art. 1126 c.c. anche per la ripartizione ed imputazione del risarcimento del danno derivante da infiltrazioni;
• 2° orientamento: ritiene applicabile l’art. 2051 c.c. in quanto la responsabilità conseguente ai danni da infiltrazioni provenienti dai lastrici solari è inquadrabile nell’ambito della responsabilità extracontrattuale per i danni da cose in custodia, circostanza diversa dal criterio di ripartizione della spesa prevista dall’art. 1126 c.c.. Il condominio è chiamato a rispondere anche per i danni derivanti da vizi costruttivi relativi a beni in custodia (art. 1669 c.c.). Per questa giurisprudenza anche in ambito condominiale ricorrono i due requisiti per l’applicazione dell’art. 2051 c.c. cioè la periocolosità oggettiva del bene e l’elemento soggettivo riguardante la relazione tra il soggetto e la cosa. Per questo orientamento l’imputazione e la suddivisione devono avvenire sulla base degli artt. 2055-2056-1123-1226-1227 c.c. Oggi appare controverso se la custodia del lastrico solare ex art. 2051 c.c. sia riferibile solo al condomino titolare del diritto di fruizione esclusiva del lastrico che ne abbia il godimento (Cass. 1618/1987; Cass. 12606/1995; Cass. 3465/2012) oppure sia riferibile all’ intero condominio (Cass. 15131/2001; Cass. 25288/15). La Corte di Cassazione con la sua decisione (Cass s.u. 3672/1197) ha mutato l’allora orientamento giurisprudenziale maggioritario che configurava una responsabilità extra contrattuale ai sensi dell’art. 2051 c.c. Secondo le sezioni unite l’art. 1126 c.c. non è solamente una norma contenente il criterio di ripartizione delle spese per i lastrici di uso esclusivo ma una vera e propria fonte di obblighi (propter rem) e di responsabilità verso i danneggiati. Questa decisione ha avuto il merito di fare chiarezza in un ambito certamente contrastato, tuttavia non ha mai convinto del tutto: troppe le complicazioni riguardanti l’applicazione della disciplina sulla responsabilità del debitore (art. 1218 c.c.) per non rendersi conto che la soluzione proposta più che chiarire avrebbe potuto complicare, ed in effetti così è stato se è vero com’è vero, si legge nella sentenza n. 13526, che dopo il 1997 la stessa Cassazione ha specificato l’ambito applicativo del principio prevedendo delle vere e proprie eccezioni. La stessa chiarisce che l’assunta responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem non impedisce, ovviamente, che con essa possa concorrere una responsabilità extracontrattuale per tutti i possibili rapporti che possono costituirsi all’esterno di quello condominiale potendo trovare applicazione la diversa responsabilità insita nella custodia e che può far carico, separatamente o congiuntamente, 1) al condominio, 2) al condomino, 3) al proprietario o l’usuario o anche al conduttore, a secondo del rapporto di causalità, incontrando, in tali fattispecie, il limite del caso fortuito. Le perplessità di cui sopra hanno portato nuovamente la Corte di Cassazione con la sentenza 13 giugno 2014, n. 13526, a rimettere al Primo Presidente della Corte la questione relativa alla valutazione della natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva. Gli ermellini, nella sentenza in esame, ricordano che esiste un altro articolo del codice civile - riguardante la responsabilità per danni da cose in custodia - il quale meglio si attaglia a delimitare compiti e responsabilità. (art. 2051 c.c.). In sintesi il quesito sottoposto alle sezioni Unite è il seguente: i casi di danno da infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo - non dipendenti da fatto imputabile al solo utilizzatore - configurano un’ipotesi: a) di inadempimento di un’obbligazione (art. 1126 c.c.) o b) un caso di responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.)? Sul punto la decisione della Corte di Cassazione con al sentenza sez. unite n. 9449/2016 (pubblicata il 10 maggio 2016) ha risolto definitivamente la questione pronunciando il seguente principio di diritto “… in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso dei lastrico solare non sia comune a tutti I condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria dei lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. clv.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio…”. Con tale decisione la Suprema Corte ha confermato la natura extracontrattuale della responsabilità gravante sul condomino titolare del diritto d’uso esclusivo ex art 2051 c.c.; dichiarato la responsabilità concorrente del condominio in base alla norma di norma di cui all’art 1130 nell’ipotesi in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.; il parametro di divisione delle spese resta quello di cui all’art. 1126 c.c.

• LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA
• Il lastrico/terrazzo di proprietào uso esclusivo
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedel lastrico (regola generale)
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedella superficie di utilità condominialeche funge anche da “lastrico”di copertura (applicazione analogica)
• Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

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