Come devono essere approvate le clausole del Regolamento contrattuale che limitano il diritto di proprietà?

Le clausole del Regolamento condominiale che limitano il diritto di proprietà devono essere approvate all'unanimità.

Cassazione II - 20 marzo 2015, n. 5657 - Pres. Triola

La clausola del regolamento condominiale approvato a maggioranza che destina alla proprietéà esclusiva dei proprietari dell'appartamento posto al piano terzo ed attico dello stabile le scale di collegamento fra i due piano, costituisce "di per se" lesione del diritto di proprietà comune dei condomini, comprimendo in maniera eccessiva ed ingiustificata l'esercizio di facoltà connesse all'uso o al godimento delle parti comuni dell'edificio - divieto di accedere in una parte delle scale - escludendo alcune destinazioni dall'uso che avrebbe potuto altrimenti farsi della cosa comune.

La pronuncia in esame ribadisce che nell'ambito dei regolamenti condominiali vanno distinte le clausole con contenuto tipicamente regolamentare dalle clausole contrattuali le quali devono essere approvate all'unanimità.

Una clausola che limita ad un determinato uso un immobile escludendo gli altri possibili costituisce limitazione del diritto di proprietà. Pertanto, le norme del regolamento condominiale, che incidono sulla utilizzabilità e sulla destinazione delle parti dell'edificio, in particolare sullo stato giuridico di una cosa comune, come nella specie le scale, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto ovvero con atti separati, e, se invece deliberate dall'assemblea condominiale, debbono essere approvate all'unanimità. Non potendo formare oggetto di decisione assembleare a maggioranza, sono assolutamente nulle le relative deliberazioni delle assemblee condominiali lesive dei diritti di proprietà comune.

In particolare, precisa e riafferma la Cassazione in conformità a precedenti arresti, deve ritenersi nulla - in quanto non rientrante nei poteri dell'organo assembleare - la delibera con la quale l'assemblea dei condomini, esprimendosi a maggioranza, stabilisca l'ambito delle rispettive proprietà, determinando i beni di proprietà esclusiva rispetto a quelli di proprietà comune, potendo tale previsione essere inserita soltanto in un valido regolamento contrattuale, approvato all'unanimità. Tale nullità che inficia la deliberazione pub essere fatta valere dal condomino interessato senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di trenta giorni ai sensi dell'art. 1137 c.c..