Diversa ripartizione delle spese: Casi Particolari

La ripartizione delle spese va fatta secondo particolari criteri, spesso stabiliti per legge nazionali, di carattere generale oppure per i diversi tipi. La ripartizione delle spese è tendenzialmente coordinata dal testo del regolamento di condominio al momento della sua approvazione, integrato successivamente da delibere dell'assemblea: il regolamento dovrebbe contenere delle specifiche tabelle che tenendo conto dei millesimi suddividono le varie categorie di spese, come ad esempio per l'impianto di riscaldamento si tiene conto dei metri cubi riscaldati. 

Se il regolamento non tiene conto di determinati casi, si dovrà fare riferimento all'art. 1123 del codice civile Italiano, che tiene conto di due criteri per la divisione delle spese:

• Primo criterio: tiene conto del valore delle singole proprietà
• Secondo criterio: tiene conto dell'utilizzazione differenziata da parte dei condomini

CASI PARTICOLARI

La legge aiuta il lavoro della divisione delle spese, inserendo delle tipologie particolari di divisione, che elenchiamo di seguito:

SCALE E ASCENSORI

Le spese di gestione, manutenzione ordinaria e straordinaria, relative alle scale e gli ascensori vanno divise in secondo all'uso dei singoli condomini ed in particolare:

• 1/2 del costo si divide in base ai millesimi di proprietà
• 1/2 del costo si divide in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (piano sono anche cantine, soffitte, lastrici solare, palchi morti, se non sono di proprietà comune).

La formula da usare per il calcolo sarà la seguente:

(Spesa / 2) • [(valore appartamento / valore complessivo degli appartamenti serviti) + altezza del piano dal suolo/somma complessiva delle altezze dal suolo di tutti gli appartamenti)]

Esempio

Ammettiamo che la spesa per la manutenzione delle scale sia di euro 3.600, tra 3 appartamenti, i cui valori (rapportati in millesimi) siano rispettivamente:

• n°1 immobile dal valore di 500 sito al piano terra (altezza da terra pari a zero)
• n°1 immobile dal valore di 300 sito al primo piano (altezza mt 2,80)
• n°1 immobile dal valore di 200 sito la piano secondo (altezza mt 5,60)

Il calcolo della somma che ogni singolo condomino dovrà predisporre è la seguente:

(3.600/2) x [(500/1.000)+(0/8,40)] = 900 €

(3.600/2) x [(300/1.000)+(2,80/8,40)] = 1.140 €

(3.600/2) x [(200/1.000)+(5,60/8,40)] = 1.560 €

Come si evince da questo esempio, anche se l'unità immobiliare dal maggior valore è quella al piano terra, il valore che dovrà versare per l'uso delle scale è molto più bassa se paragonata a quella dell'ultimo piano.

SOLETTE DIVISORIE

Quando si dovrà fare la manutenzione, o l'eventuale ricostruzione, delle solette divisorie, cioè della parte strutturale  intermedia tra i due piani di un edificio, le spese saranno da ripartire in parti eguali tra i due proprietari dei piani interessati: 50% al piano superiore e 50% al piano inferiore. La parte strutturale è comune ai due piani.

Ammettiamo il caso in cui al piano di sopra ci siano 2 proprietari e al piano di sotto 3 proprietari:

• il 50% del piano superiore dovrà essere diviso tra i 2 proprietari in base al valore delle singole proprietà;
• il 50% del piano inferiore dovrà essere diviso tra i 3 proprietari in base al valore delle singole proprietà;

In questo caso si intendono solo il costo delle parti strutturali, il resto dei costi, cioè la pavimentazione e gli impianti  che passano sotto al pavimento dell'estradosso, saranno a carico del proprietario del piano superiore, e la tinteggiatura dell'intradosso ed eventuali passaggi di cavi per l'illuminazione saranno a carico del proprietario del piano di sotto.  

LASTRICI SOLARI DI SUO ESCLUSIVO

Questo argomento, che abbiamo più volte trattato, viene regolato dall'art. 1126 del codice civile, in quanto il lastrico solare non è comune a tutti i condomini ed uno di essi (o alcuni di essi) ne hanno l’uso esclusivo. In tal caso, le spese per la gestione, manutenzione sia ordinaria che straordinaria, va così ripartita:

• 2/3 a carico dei condomini in base proporzionale al valore del piano
• 1/3 a carico dei soggetti che hanno l'uso esclusivo del lastrico

Questa regola è basata su un principio in base al quale la suddivisione delle spese deve tener conto sia della funzione protettiva del lastrico solare sul condominio sia sul diritto dell'uso esclusivo da parte di uno o più condomini.