Cassazione: Senza prova contraria, androne e lastrico solare sono proprietà comune - 05/10/2017, N. 23300 - Il testo

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CASSAZIONE 05 OTTOBRE 2017, N. 23300

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SESTA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. PETITTI  Stefano  -  Presidente   

Dott. PICARONI Elisa  -  Consigliere  

Dott. FALASCHI Milena  -  Consigliere   

Dott. SCALISI  Antonino  -  rel. Consigliere  

Dott. SCARPA  Antonio  -  Consigliere  

ha pronunciato la seguente:  

ORDINANZA

sul ricorso 16494-2016 proposto da:

C. M. G., C. I., C. R., elettivamente domiciliate in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. G., rappresentate e difese dall'avvocato G. G.;

- ricorrenti -

CONTRO

C. I., C. G., in qualità di eredi di C. L. elettivamente domiciliate in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. G., che le rappresenta e difende unitamente all'avvocato G. V.;

- controricorrente – 

NONCHÈ CONTRO

C. G. G. A.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 710/2016 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 26/04/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 09/06/2017 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI.

FATTI DI CAUSA

Preso atto che:

il Consigliere relatore dott. A. Scalisi ha proposto che la controversia fosse trattata in Camera di Consiglio non partecipata della Sesta Sezione Civile di questa Corte, ritenendo l’infondatezza del ricorso: A) Infondato il primo motivo giusti i principi espressi da questa Corte con le sentenze. nn. 16698 e 7394 del 2010. B) Assorbito il secondo.

La proposta del relatore è stata notificata alle parti. Letti gli atti del procedimento di cui in epigrafe.

Il Collegio premesso che:

C.L. con atto di citazione del 20 aprile 2005 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Palermo C.R. , C.M.G. , C.I. e, premettendo di esser comproprietario con le convenute delle parti comuni dell’edificio sito in (omissis) , lamentava che a seguito della modifica delle chiavi del portoncino di ingresso ad iniziativa delle convenute gli era stato precluso l’accesso all’androne condominiale, ove erano collocati i contatori dell’acqua, nonché l’accesso al terrazzo dello stesso edificio, ove era installata la propria antenna televisiva. Chiedeva, pertanto, che venisse dichiarato il proprio diritto ad accedere liberamente, uti dominus, nelle parti comuni di tale edificio.

Si costituivano le convenute, contestando le domande di parte attrice e chiedendo il rigetto, rilevando che C.L. non aveva alcun diritto sulle parti comuni dello stabile, essendo tale edificio di proprietà esclusiva delle convenute ed, eccependo, in subordine, l’avvenuta usucapione.

Il Tribunale di Palermo, con sentenza del 3 giugno 2009, rigettava le domande dell’attore e lo condannava al pagamento delle spese del giudizio.

La Corte di Appello di Palermo, pronunciandosi su appello proposto da C.L. , nel contraddittorio delle parti, con sentenza n. 1273 del 2016 accoglieva l’appello e, in riforma della sentenza impugnata, dichiarava il diritto di C.L. ad accedere all’androne ed al terrazzo di copertura dell’edificio oggetto del giudizio. Condannava le appellate al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio. Secondo la Corte di Palermo, dovendo ritenere che l’androne e il terrazzo di copertura, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., sono beni condominiali ed essendo l’appartamento di proprietà di C.L. parte del fabbricato di cui si dice, C.L. non poteva essere escluso dal godimento dei beni condominiali.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da C.R. , C.M.G. , C.I. con ricorso affidato a due motivi. C.I. e C.G. (eredi di C.L. ) hanno resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.= Con il primo motivo di ricorso C.R. , C.M.G. , C.I. , lamentano la violazione e falsa applicazione della norma di cui all’art. 1117 cod. civ. (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.). Avrebbe errato la Corte distrettuale, secondo i ricorrenti nel dichiarare il diritto di C.L. ad accedere all’androne e al terrazzo di copertura all’edificio sito in (OMISSIS) perché non ha tenuto conto che la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 cod. civ. può essere superata se la cosa per obiettive caratteristiche strutturali serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria. Nel caso in esame, specificano i ricorrenti, le aree di cui si dice, per la configurazione strutturale degli immobili appartenenti rispettivamente alle odierne ricorrenti (ubicati nella via (omissis) ) e al sig. C.L. (via (omissis) ), avrebbe dovuto essere escluse dalla comunione ex art. 1117 cod. civ.

1.1. = Il motivo è infondato ed essenzialmente perché l’assunta violazione di legge si basa e presuppone una diversa valutazione e ricostruzione delle risultanze acquisiste nel giudizio di merito, censurabile - e solo entro certi limiti - sotto il profilo del vizio di motivazione, secondo il paradigma previsto per la formulazione di detto motivo. Va qui ribadito che, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e quindi implica necessariamente un problema interpretativo della stessa (di qui la funzione di assicurare l’uniforme interpretazione della legge assegnata alla Corte di cassazione dall’art. 65 ord. giud.); viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e impinge nella tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione; il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi - violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta - è segnato, in modo evidente, dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (in tal senso essenzialmente cfr. Cass. n. 16698 e 7394 del 2010).

Nel caso in esame, contrariamente a quanto sostenuto dalle ricorrenti, la Corte distrettuale, ha accertato che i beni di che trattasi erano destinati all’uso comune, specificando che neppure gli appellati (odierni ricorrenti) avevano contestato l’oggettiva destinazione all’uso comune dell’area dell’ingresso e del terrazzo.

2.= Con il secondo motivo le ricorrenti lamentano omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio (art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ.). Secondo le ricorrenti, la sentenza impugnata sarebbe illegittima anche perché la Corte distrettuale non avrebbe tenuto conto delle caratteristiche strutturali degli immobili oggetto della controversia.

2.1.= Il motivo rimane assorbito perché, quali che fossero le caratteristiche strutturali degli immobili oggetto di controversia, comunque, la Corte distrettuale ha accertato la destinazione all’uso comune dell’area di ingresso o del terrazzo. Senza dire che l’unità di piano terra di proprietà di C.L. (adesso degli eredi) costituisce parte strutturale e funzionale integrante della palazzina condominiale cui ineriscono i diritti sulle parti comuni della palazzina stessa e tra le quali rientrano l’ingresso e la terrazza di copertura, oggettivamente destinati all’uso comune, tanto è vero che, come specifica la stesa sentenza impugnata nell’androne condominiale si trovavano collocati i contatori dell’acqua e sul terrazzo dell’edificio fino a due anni prima vi era installata la antenna televisiva, appartenente a C.L. .

In definitiva, il ricorso va rigettato e ricorrenti in ragione del principio di soccombenza condannati a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione, che vengono liquidate con il dispositivo. Il Collegio dà atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002, sussistono i presupposti per il versamento, da parte delle ricorrenti dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, condanna ricorrenti in solido a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% del compenso ed accessori, come per legge; dà atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 sussistono i presupposti per il versamento da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Depositato in Cancelleria il 5 ottobre 2017

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Cassazione: Senza prova contraria, androne e lastrico solare sono proprietà comune - 05/10/2017, N. 23300 - Il commento

In tema di condominio androne e terrazzo di copertura, sono pacificamente parti comuni ai sensi e per gli effetti dell’art. 1117 c.c. e quindi non è possibile escludere alcuni proprietari dal godimento di detti beni. Nel caso in questione un condomino agiva in giudizio richiedendo di sanzionare gli altri proprietari per aver modificato la serratura del portone d’ingresso del palazzo impedendo l’accesso sia all’androne che al terrazzo. La Corte distrettuale sovverte le valutazioni del giudice di prime cure, accertando, la destinazione all’uso comune dell’area di ingresso e del terrazzo. La Cassazione conferma la condominialità dei beni a prescindere dalle obiettive caratteristiche strutturali dell’immobile.

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DANNI DA LASTRICO SOLARE ESCLUSIVO: Le Sezioni unite risolvono il dilemma fra gli artt. 1123 e 1126 cod.civ.?

In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, c.c.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

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Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza28 aprile – 10 maggio 2016, n. 9449

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LASTRICO SOLARE: Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza 28 aprile – 10 maggio 2016, n. 9449

Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza 28 aprile – 10 maggio 2016, n. 9449

Presidente Rovelli – Relatore Petitti

Un contrasto giurisprudenziale sul quale, da molti mesi, si attendeva una pronuncia che lo appianasse. Sul punto le Sezioni Unite si erano già pronunciate nell’ormai lontano 1997, con sentenza n.2672, ove si affermava: “poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo”. Per molti anni gli operatori del diritto e gli amministratori si erano attenuti a tale indirizzo, anche se la giurisprudenza e la dottrina degli anni successivi, aveva individuato comunque soluzioni contrastanti: “La sentenza ora richiamata non ha uniformato la giurisprudenza successiva, essendosi registrate decisioni (Cass. n. 6376 del 2006; Cass. n. 642 del 2003; Cass. n. 15131 del 2001; Cass. n. 7727 del 2000) che hanno ricondotto la vicenda in esame all’ambito di applicazione dell’art. 2051 cod. civ.. Si è, infatti, sostenuto che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte la misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde, in base al disposto dell’art. 2051 cod. civ., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini. Secondo questo indirizzo, dunque, la legittimazione passiva del condominio sussiste anche per quanto riguarda i danni subiti dai singoli condomini (Cass. n. 6849 del 2001; Cass. n. 643 del 2003), in quanto, a tal fine, i criteri di ripartizione delle spese necessarie (ex art. 1126 cod. civ.) non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 cod. civ. (Cass. n. 3676 del 2006; Cass. n. 5848 del 2007; Cass. n. 4596 del 2012).”

La Seconda Sezione civile della Corte, con la ordinanza interlocutoria n. 13526 del 2014, ha rimesso la questione alle Sezioni Unite, sollevando diverse perplessità e in particolare: “Il Collegio ha condiviso gli orientamenti critici della dottrina e della giurisprudenza discordante e ha ritenuto condivisibile la tesi che sostiene la responsabilità ex art. 2051 cod. civ., sottolineando, in particolare, l’indebita applicazione degli artt. 1123 e 1126 cod. civ., che vengono interpretati dalla sentenza del 1997, non più come norme che disciplinano la ripartizione delle spese interne, ma come fonti da cui scaturiscono le obbligazioni propter rem. Nell’ordinanza interlocutoria vengono individuati i seguenti passaggi qualificanti dell’orientamento criticato delle S.U. del 1997: 1. l’esclusione, in via di principio, che la responsabilità per danni prodotti nell’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare per difetto di manutenzione si ricolleghi al disposto dell’art. 2051 cod. civ.; 2. l’affermazione che “dall’art. 1123 e dall’art. 1126 cod. civ. discendono obbligazioni poste dalla legge a carico ed a favore dei condomini dell’edificio, da qualificare come obbligazioni propter rem di cui i partecipanti al condominio sono ad un tempo soggetti attivi e soggetti passivi”; 3. la deduzione da tali premesse che “le obbligazioni reali di conservazione riguarderebbero tutti i rapporti reali inerenti, con la conseguenza che la susseguente responsabilità per inadempimento concerne i danni arrecati ai beni costituenti il fabbricato”; 4. l’assimilazione delle “condizioni materiali di dissesto e di degrado del lastrico” come species dell’unico concetto tecnico “di difetto di manutenzione” e quale coincidente conseguenza “dell’inadempimento delle obbligazioni propter rem”; 5. la conclusione per cui la responsabilità e il risarcimento dei danni sono regolati secondo gli stessi criteri di imputazione e di ripartizione, cioè quelli prescritti dall’art. 1126 cod. civ.” Nel provvedimento di remissione si osserva che “il fatto costitutivo dell’illecito risale alla condotta omissiva o commissiva dei condomini, che fonda una responsabilità aquiliana, la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive colpe dei condomini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza utilizzare la normativa coniata ad altro fine”. In sostanza, afferma la sezione che ha sollevato il contrasto, se vi è stata omessa manutenzione del lastrico dal quale deriva danno, tale omessa manutenzione deve essere ricondotta all’obbligo di custodia che grava su tutti i condomini ex art. 2051 cod.civ., le conseguenze che ne derivano devono essere ascritte alla categoria del fatto illecito relativo ad una parte comune e di tale illecito dovranno rispondere tutti i condomini che ne sono responsabili per i propri millesimi, prescindendo dalla minore o maggior utilità che il bene possa arrecare nello specifico, atteso che - secondo tale giudice - la norma specifica di cui all’art. 1126 cod.civ. non è volta a disciplinare la responsabilità dei condomini ma unicamente a determinare il loro contributo alla spesa. Le Sezioni Unite non mutano orientamento rispetto al 1997 quanto alla soluzione finale, cui tuttavia pervengono con un articolato logico del tutto differente. Allora la Corte aveva fondato la responsabilità dei condomini sullo schema delle obbligazioni propter rem ritenendo che “la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare (lastrico condominiale o in proprietà o uso esclusivo), per difetto di manutenzione, si ricollegasse, piuttosto che al disposto dell’art. 2051 cod. civ., ed al generale principio del neminem laedere, direttamente alla titolarità del diritto reale e, perciò, dovesse considerarsi come conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1123, primo comma, cod. civ.) e del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (art. 1126 cod. civ.).” Quella particolare obbligazione - secondo la pronuncia degli anni 90 - era declinata secondo le regole previste dagli artt. 1123 e 1126 cod. civ., con la conseguenza che al risarcimento dei danni cagionati all’appartamento sottostante per difetto di manutenzione dovrebbero essere tenuti gli obbligati inadempienti. Le Sezioni Unite attuali virano di 90 gradi rispetto a tale lettura ed affermano principio del tutto diverso: “Tuttavia, la configurabilità di un siffatto rapporto obbligatorio non sembra tenere conto che il proprietario dell’appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l’inadempimento dell’obbligo di conservazione della cosa comune (in tal senso, v., di recente, Cass. n. 1674 del 2015); il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare dell’uso esclusivo del lastrico e, per la natura comune del bene, dello stesso condominio. Nell’ambito di tale tipo di responsabilità, poi, deve ritenersi che le fattispecie più adeguate di imputazione del danno siano quella di cui all’art. 2051 cod. civ., per il rapporto intercorrente tra soggetto responsabile e cosa che ha dato luogo all’evento, ovvero quella di cui all’art. 2043 cod. civ., per il comportamento inerte di chi comunque fosse tenuto alla manutenzione del lastrico. In tal senso deve quindi escludersi la natura obbligatoria, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, e deve affermarsi la riconducibilità della detta responsabilità nell’ambito dell’illecito aquiliano”. Afferma la Suprema Corte quindi che “In quest’ambito, come detto, non può essere posta in discussione la specificità del lastrico solare, quando questo sia anche solo in parte in uso esclusivo. Esso, invero, per la parte apparente, e quindi per la superficie, costituisce oggetto dell’uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; per altra parte, e segnatamente per la parte strutturale sottostante, costituisce cosa comune, in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio o di parte di esso. Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell’uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. (nei rispettivi testi originari), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio”. Non più dunque obbligazione propter rem ma responsabilità extracontrattuale, per il cui riparto - per la specifica natura del bene destinato a diverse funzioni - si dovrà comunque mutuare un criterio tratto dall’art. 1126 cod.civ. : “La naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune - sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna e in relazione alla quale è invece operante il dovere di controllo in capo all’amministratore del condominio ai sensi del richiamato art. 1130, primo comma n. 4, cod. civ. induce tuttavia ad individuare una regola di ripartizione della responsabilità mutuata dall’art. 1126 cod. civ. … il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante”. L’aver ricondotto la fattispecie alla ipotesi della responsabilità extracontrattuale, e non più ad una ipotesi di obbligazione di altra natura, comporta rilevanti conseguenze applicative che la Corte sottolinea e a cui anche l’operatore sul campo dovrà prestare adeguata attenzione: “Dalla attrazione del danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità civile discendono conseguenze di sicuro rilievo. Trovano, infatti, applicazione tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, prime fra tutte quelle relative alla prescrizione e alla imputazione della responsabilità, dovendosi affermare che del danno provocato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello risponde il proprietario o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti beni al momento del verificarsi del danno. Una volta esclusa la applicabilità della disciplina delle obbligazioni, deve infatti escludersi che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto. Trova applicazione altresì la disposizione di cui all’art. 2055 cod. civ., ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio. In tal senso, del resto, si è già affermato che “il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, primo comma, cod. civ., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota, anche quando il danneggiato sia un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo, sicché devono individuarsi nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia, presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051 cod. civ., non può essere imputata né al condominio, quale ente di sola gestione di beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condomini” (Cass. n. 1674 del 2015). Trova, infine, applicazione l’intera disciplina dell’art. 2051 cod. civ., anche per i limiti alla esclusione della responsabilità del soggetto che ha la custodia del bene da cui è stato provocato il danno.” Una sentenza lunga e complessa, di grande rilievo interpretativo e di sicura incidenza pratica, di cui è apparso utile riportare ampi stralci ma che non sarà inopportuno che il soggetto che opera professionalmente nel campo del diritto condominiale legga per esteso. Una sentenza, infine, che contribuisce a dare una ulteriore spallata alla categoria delle obbligazioni propter rem, che la migliore dottrina dell’ultimo decennio e parte della giurisprudenza - con sempre maggior vigore - ritengono avere scarsa cittadinanza nell’edificio in condominio, ove più spesso prevalgono obblighi legati a parametri che prescindono dalla mera titolarità del bene e sono correlati unicamente alla funzione o utilità che lo stesso bene rende ai condomini. 

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LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA

Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari

Il codice civile, all’art. 1117 comma 1 c.c. numero 1) dispone, salvo che risulti diversamente dal titolo, che sono oggetto di proprietà comune (dei proprietari dei diversi piani o porzione di piani di un edificio) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune tra le quali vi rientra anche il lastrico solare. Per lastrico solare di copertura deve intendersi (Cass. 27942/2013) quella parte terminale di tutto o di porzione dell’edificio che sia costruita non con una copertura a tegole, coppi, ecc.. (in tal caso si parla, infatti, di tetto), bensì in genere con gettate di cemento o con una pavimentazione o, alcune volte, con una semplice asfaltatura. Solitamente il lastrico di copertura non ha mai un vero e proprio parapetto ma, semplicemente, un cordolo, dell’altezza di una trentina di centimetri circa, che lo delimita nel suo perimetro. Ne consegue che il lastrico solare di copertura è, in genere, limitatamente praticabile, cosi come lo è un qualsiasi tetto coperto a tegole, coppi, ecc. Va però precisato che non tutto ciò che è presente sul lastrico può essere considerato parte integrante del medesimo. In tal senso, nella medesima pronuncia (Cass. 27942/2013) è stato affermato che il concetto di lastrico “non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni”. I lastrici solari in generale assolvono alla duplice funzione a) di copertura e b) di piano di calpestio. Le due diverse funzioni possono essere destinate anche a favore di soggetti diversi, allorquando il lastrico, pur coprendo una porzione di edificio (funzione di copertura) in favore di una pluralità di condomini, viene utilizzato anche, in via sussidiaria, da altro soggetto, come piano di calpestio, in piena proprietà o proprietà superficiaria esclusiva o in uso esclusivo. In tal caso si dice che il lastrico è di proprietà e/o uso esclusivo: più precisamente si parla di “terrazzo di copertura” di proprietà e/o uso esclusivo. Per terrazzo di copertura deve intendersi, quindi, un lastrico solare “strutturalmente portante” il quale sia delimitato nel suo perimetro da un parapetto - come un qualsiasi altro balcone - che gli consenta di adempiere, oltre che alla normale ed imprescindibile funzione di copertura dell’ edificio (o di parte di esso), anche a tutte quelle altre funzioni per l’uso comune, che presuppongono necessariamente e sempre l’accesso e la praticabilità del terrazzo stesso (vedute, stenditoi, accesso ai locali della cabina ascensore, ecc.). Il terrazzo di copertura, come si detto, può essere tanto di uso comune quanto di uso esclusivo di uno o più condomini. Allorquando il terrazzo di copertura (Cass. 10195/2013) si trova allo stesso livello dell’appartamento all’uso esclusivo del quale e destinato, esso viene denominato “terrazzo a li-vello”. La giurisprudenza afferma che la copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, assolve anch’essa alla funzione di copertura e quindi il regime giuridico è equiparabile a quello delle terrazzo a livello, infatti nel caso di specie vengono assolte le due dette funzione quella di copertura e di calpestio.

• LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA
• Il lastrico/terrazzo di proprietào uso esclusivo
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedel lastrico (regola generale)
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedella superficie di utilità condominialeche funge anche da “lastrico”di copertura (applicazione analogica)
• Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

Amministrare Immobili

di Davide Longhi

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Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

Di solito, il rifacimento (impermeabilizzazione) del lastrico solare si rende necessario quando si verificano infiltrazioni ai piani sottostanti e, oltre alla riparazione del lastrico, occorre anche procedere al risarcimento dei danni agli appartamenti sottostanti, i cui proprietari partecipano alla spesa relativa al risarcimento essendo comunque condomini/comproprietari del lastrico stesso. Ai diritti e prerogative previste dalla legge in favore della collettività dei condomini ovvero di singoli soggetti, corrisponde, per l’inverso, analogo obbligo alla conservazione e manutenzione del lastrico di copertura (artt. 2051 e 1126 c.c. ). Trattasi, come si è detto, di una obbligazione propter rem. Non sussiste alcuna difficoltà logica o giuridica ad ammettere l’esistenza, nella entità materiale apparentemente unitaria configurata dal lastrico solare, di due distinti beni giuridici, i quali rispettivamente adempiono a) alla funzione di copertura dell’edificio, e perciò formano oggetto di condominio, e b) alla funzione di calpestio (che in sintesi esprime altre molteplici utilità), e come tali formano oggetto di proprietà superficiaria o di uso esclusivo. Da quanto sin qui detto, infatti, discende che la manutenzione del lastrico compete esclusivamente al condominio (art. 2051 c.c.). Nessun problema sussisterà se il lastrico è di proprietà condominiale in questo caso per ogni manutenzione/riparazione e risarcimento del danno provvederà il condominio quale proprietario/ custode del bene ex art. 2051 c.c. Nel caso in cui il lastrico sia in proprietà o in uso esclusivo, (ferme restando le due funzione di cui sopra), spetta a tutti i condomini concorrere al pagamento delle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione delle terrazze a livello, avendo esse anche la funzione di copertura del fabbricato.

Il criterio dell’utilitas infatti prevale su quello della proprietà (Cass. 18164/2014), quindi per stabilire la ripartizione delle spese delle terrazze a livello con funzioni di copertura non si fa riferimento al diritto di proprietà delle terrazze medesime, ma al principio “in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.” V’e da sottolineare, poi, che -secondo l’orientamento giurisprudenziale di legittimità - il termine riparazione, adoperato dal legislatore nell’art. 1126 c.c. deve ritenersi equiparato per identità di significato al vocabolo manutenzione (Cass. 2726/2002). La circostanza che un lastrico solare sia attribuito in proprietà o uso esclusivo di uno dei condomini (o di terzo estraneo), infatti, non fa venir meno la funzione primaria dello stesso che è quella di copertura del fabbricato. Detto ciò, il problema da affrontare è quello relativo alle modalità di ripartizione delle spese derivanti da danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o uso esclusivo, e più precisamente occorre valutare la natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva e i conseguenti oneri risarcitori, per i casi in cui il danno non sia direttamente riconducibile al comportamento del proprietario o utilizzatore esclusivo. La giurisprudenza ha originariamente manifestato due orientamenti.

• 1° orientamento: ritiene applicabile l’art. 1126 c.c. anche per la ripartizione ed imputazione del risarcimento del danno derivante da infiltrazioni;
• 2° orientamento: ritiene applicabile l’art. 2051 c.c. in quanto la responsabilità conseguente ai danni da infiltrazioni provenienti dai lastrici solari è inquadrabile nell’ambito della responsabilità extracontrattuale per i danni da cose in custodia, circostanza diversa dal criterio di ripartizione della spesa prevista dall’art. 1126 c.c.. Il condominio è chiamato a rispondere anche per i danni derivanti da vizi costruttivi relativi a beni in custodia (art. 1669 c.c.). Per questa giurisprudenza anche in ambito condominiale ricorrono i due requisiti per l’applicazione dell’art. 2051 c.c. cioè la periocolosità oggettiva del bene e l’elemento soggettivo riguardante la relazione tra il soggetto e la cosa. Per questo orientamento l’imputazione e la suddivisione devono avvenire sulla base degli artt. 2055-2056-1123-1226-1227 c.c. Oggi appare controverso se la custodia del lastrico solare ex art. 2051 c.c. sia riferibile solo al condomino titolare del diritto di fruizione esclusiva del lastrico che ne abbia il godimento (Cass. 1618/1987; Cass. 12606/1995; Cass. 3465/2012) oppure sia riferibile all’ intero condominio (Cass. 15131/2001; Cass. 25288/15). La Corte di Cassazione con la sua decisione (Cass s.u. 3672/1197) ha mutato l’allora orientamento giurisprudenziale maggioritario che configurava una responsabilità extra contrattuale ai sensi dell’art. 2051 c.c. Secondo le sezioni unite l’art. 1126 c.c. non è solamente una norma contenente il criterio di ripartizione delle spese per i lastrici di uso esclusivo ma una vera e propria fonte di obblighi (propter rem) e di responsabilità verso i danneggiati. Questa decisione ha avuto il merito di fare chiarezza in un ambito certamente contrastato, tuttavia non ha mai convinto del tutto: troppe le complicazioni riguardanti l’applicazione della disciplina sulla responsabilità del debitore (art. 1218 c.c.) per non rendersi conto che la soluzione proposta più che chiarire avrebbe potuto complicare, ed in effetti così è stato se è vero com’è vero, si legge nella sentenza n. 13526, che dopo il 1997 la stessa Cassazione ha specificato l’ambito applicativo del principio prevedendo delle vere e proprie eccezioni. La stessa chiarisce che l’assunta responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem non impedisce, ovviamente, che con essa possa concorrere una responsabilità extracontrattuale per tutti i possibili rapporti che possono costituirsi all’esterno di quello condominiale potendo trovare applicazione la diversa responsabilità insita nella custodia e che può far carico, separatamente o congiuntamente, 1) al condominio, 2) al condomino, 3) al proprietario o l’usuario o anche al conduttore, a secondo del rapporto di causalità, incontrando, in tali fattispecie, il limite del caso fortuito. Le perplessità di cui sopra hanno portato nuovamente la Corte di Cassazione con la sentenza 13 giugno 2014, n. 13526, a rimettere al Primo Presidente della Corte la questione relativa alla valutazione della natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva. Gli ermellini, nella sentenza in esame, ricordano che esiste un altro articolo del codice civile - riguardante la responsabilità per danni da cose in custodia - il quale meglio si attaglia a delimitare compiti e responsabilità. (art. 2051 c.c.). In sintesi il quesito sottoposto alle sezioni Unite è il seguente: i casi di danno da infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo - non dipendenti da fatto imputabile al solo utilizzatore - configurano un’ipotesi: a) di inadempimento di un’obbligazione (art. 1126 c.c.) o b) un caso di responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.)? Sul punto la decisione della Corte di Cassazione con al sentenza sez. unite n. 9449/2016 (pubblicata il 10 maggio 2016) ha risolto definitivamente la questione pronunciando il seguente principio di diritto “… in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso dei lastrico solare non sia comune a tutti I condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria dei lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. clv.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio…”. Con tale decisione la Suprema Corte ha confermato la natura extracontrattuale della responsabilità gravante sul condomino titolare del diritto d’uso esclusivo ex art 2051 c.c.; dichiarato la responsabilità concorrente del condominio in base alla norma di norma di cui all’art 1130 nell’ipotesi in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.; il parametro di divisione delle spese resta quello di cui all’art. 1126 c.c.

• LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA
• Il lastrico/terrazzo di proprietào uso esclusivo
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedel lastrico (regola generale)
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedella superficie di utilità condominialeche funge anche da “lastrico”di copertura (applicazione analogica)
• Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

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Ripartizione della spesa per la manutenzione della superficie di utilità condominiale che funge anche da lastrico di copertura

Fatta sempre salva una diversa disciplina di ripartizione della spesa contenuta nel regolamento di condominio di tipo contrattuale o nel titolo (Cass. 15093/13 caso relativo ad un giardino pensile), in un certo senso invertita rispetto al caso del lastrico solare è l’ipotesi in cui una superficie di utilità condominiale (cortile e/o giardino condominiale o passaggio comune) sia destinata a fungere da copertura di locali di proprietà esclusiva di uno dei condomini (per esempio boxes, cantine etc). Appare evidente come applicare nella fattispecie l’art. 1126 c.c.condurrebbe a conseguenze del tutto esagerate ed esorbitanti. Per tale motivo la Corte di Cassazione ha stabilito, nella specie, che occorra fare ricorso ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c. (che disciplina il riparto delle spese nel caso di volte e soffitti), sulla scorta della più generale regola di cui all’art. 1123 comma 2 c.c. (Cass. 1362/1998; Cass. 17989/2004; Cass. 18194/2005; Cass. 10858/2010; Cass. 15841/2011; Cass. 2243/2012). In realtà la giurisprudenza di legittimità sul punto prima di confermare con citate sentenze l’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., ha assunto vari orientamenti che possono cosi riassumersi:

• 1° orientamento: applicazione del criterio di cui all’art. 1126 c.c. in virtù dell’equiparazione alla terrazza a livello (1/3 a carico di condomini e 2/3 della proprietà sottostante) in quanto la funzione di copertura risulta essere principale e non sussidiaria (Cass. 3542/1994; Cass. 11283/1998; Cass 13858/2001; Cass. 110296/2003);
• 2° orientamento: nel confermare il principio di cui al precedente orientamento, ha statuito che la parte soprastante (cortile e/o giardino) non costituisce una semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale che ne obbliga il proprietario a sopportare l’intera spesa (Cass. 7472/2001). Nel caso di specie è stata decisa la seguente ripartizione in applicazione in parte sia dell’art. 1125 che 1126 c.c.:

a) spese di rimozione, accantonamento e ripristino del giardino pensile e di viali pedonali e carrai, sono a totale carico del proprietario del giardino stesso, (quindi se il giardino è comune tutti devono partecipare pro quota),
b) spese riguardanti la guaina sottostante devono essere ripartite per 1/3 a carico del proprietario del giardino (quindi se il giardino è comune tutti devono partecipare pro quota) ed i restanti 2/3 a carico dei condomini sottostanti, nel caso di specie i proprietari dei soli boxes. Questo perché pur essendo il giardino soprastante comune e di suo comune a tutti anche in via potenziale, la guaina svolge una funzione di copertura del corpo boxes.

• 3° orientamento (preferibile): applicazione integrale in via analogica dell’art. 1125 c.c. in quanto stante l’utilità assolta dal bene comune (cortile e/o giardino) si verifica “un’applicazione partico lare del principio generale dettato dall’art. 1123 comma 2 c.c.” e non può essere equiparato al lastrico solare (Cass. 1362/1998; Cass. 17989/2004; Cass. 18194/2005; Cass. 10858/2010; Cass. 15841/2011; Cass. 2243/2012) con la conseguenza che la spesa sarà ripartita in misura del 50% tra i condomini (parte di calpestio) ed il restante 50% a carico della proprietà sottostante che gode della c.d. copertura. Infine, si pensi al caso in cui un giardino/terrazzo in proprietà esclusiva assolva, oltre alla funzione di calpestio, alla funzione di copertura di una sola proprietà esclusiva sottostante. In questo caso l’applicazione all’art. 1125 c.c. in via analogica è molto facilitata in quanto la situazione di fatto è equiparabile a quella espressamente disciplinata dal predetto articolo.

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• Ripartizione della spesa per la manutenzionedel lastrico (regola generale)
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedella superficie di utilità condominialeche funge anche da “lastrico”di copertura (applicazione analogica)
• Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

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Ripartizione della spesa per la manutenzione del lastrico

Quando il lastrico solare, di proprietà comune, adempie alla sola funzione di copertura dello stabile, è evidente che le relative spese di riparazione e di ricostruzione siano poste a carico di tutti i condomini, nella misura e con le modalità previste dall’art. 1123 c.c.. Identico criterio deve essere seguito nel caso in cui il lastrico solare, pur sempre di proprietà comune, sia suscettibile di altro (ulteriore) uso (quale: stenditoio, veduta, ecc.) -oltre quello di copertura- da parte dei condomini tutti, divenendo cosi quello che nel linguaggio comune si chiama, appunto, terrazzo di copertura. La ripartizione di tali spese, invece, segue un diverso criterio quando il lastrico solare (sempre di proprietà comune) pur adempiendo alla funzione di copertura, venga usato sì per altri scopi (stenditoio, veduta, ecc.), ma solo da uno o più condomini, o addirittura da parte di terzi estranei, e non da tutti. E’ da precisare, tuttavia, che attesa la funzione preminente ed imprescindibile di copertura del fabbricato cui adempie il lastrico (sia esso mero lastrico di copertura che terrazzo di copertura ovvero terrazzo a livello), secondo l’orientamento prevalente e direi quasi unanime della giurisprudenza e della dottrina, la responsabilità della conservazione del lastrico, innanzitutto ai fini della legittimazione passiva in caso di contenzioso, viene attribuita al condominio, in quanto custode del bene, in forza di quanto dispone l’art. 2051 c.c.. Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l’art. 1125 c.c. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno (Cass. 1109/2003). In questo caso, sempre in applicazione del principio generale secondo il quale le spese seguono l’uso (di cui al richiamato art. 1123 c.c.), l’onere delle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico è stato posto per un terzo a carico del condomino (o dei condomini o dei terzi estranei al condominio) che ne abbiano l’uso esclusivo, e per gli altri due terzi a carico di tutti quei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso serva da copertura (c.d. principio della verticalità effettivita Cass. 1451/2014), comprendendo, naturalmente tutti i condomini e quindi anche coloro che ne hanno l’uso esclusivo ed ai quali è stato già imposto il terzo delle spese, qualora e nella misura in cui di tale copertura fruiscano (Cass. 11449/1992). Per cui stante il principio della verticalità effettiva (se, ovviamente, il lastrico non copre tutto l’edificio) in presenza di una unità immobiliare coperta solo in parte dal lastrico, cioè compresa solo in parte nella verticale del lastrico, le spese del lastrico saranno ripartite limitatamente alla parte di immobile effettivamente coperta dal lastrico, di conseguenza sarà esclusa dalla ripartizione delle spese manutentive del lastrico, la parte di immobile non coperta dal lastrico (affermazione del principio per cui si deve concorrere al pagamento di una sola copertura). Identico criterio deve valere, anche in forza dell’art. 1069 comma 3 c.c., nell’ipotesi in cui il lastrico solare non sia di proprietà comune alla collettività dei condomini, ma appartenga soltanto ad uno o più condomini in modo esclusivo, e serva di copertura allo stabile condominiale, in quanto per determinare le spese in relazione ai vantaggi ben ci si può riportare a quanto disposto dall’art. 1126 c.c.. Tale richiamo analogico non sembra, invece, consentito, ove il lastrico solare, che serva esclusivamente di copertura allo stabile, appartenga ad un terzo estraneo al condominio, in quanto in tal caso viene meno il vantaggio derivante dall’uso esclusivo. La clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha però una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempre che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dall’art. 1126 c.c., escludendo il menzionato criterio legale (1/3 – 2/3) (Cass. 2726/02). D’altronde quando i vizi non dipendono dalla vetustà e dal naturale degrado del manufatto, bensì da errori nella realizzazione/costruzione dello stesso effettuata dal proprietario dell’ultimo piano, costui ne risponde integralmente, senza che venga in considerazione il predetto criterio legale (Cass. 2840/13 di cui infra).

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• Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

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Il lastrico/terrazzo di proprietà o uso esclusivo

Affinché una terrazza di copertura possa ritenersi di proprietà esclusiva, è necessario che tale circostanza risulti da uno specifico atto negoziale, dal regolamento di condominio di tipo contrattuale, ovvero da un’espressa riserva in sede di cessione da parte del proprietario esclusivo dell’edificio che avesse a cederne singole porzioni a terzi (Cass. 13279/04). Non gioverebbe a tal fine la considerazione delle semplici risultanze catastali, dovendosi sempre far riferimento all’originario titolo negoziale (Cass.1947/2014). Ai lastrici solari sono equiparabili:

1. le terrazze a livello
2. i giardini con manto erboso per la loro identica funzione

Questi ultimi, però, a differenza dei lastrici solari, costituiscono quasi sempre un bene esclusivo del singolo condomino proprietario dell’appartamento contiguo e che su di esso si affaccia. Allorquando, poi, si tratti di terrazza a livello, qualora difetti il titolo, per attribuire la proprietà esclusiva, è necessario far riferimento alla sua funzione sussidiaria. Il punto nodale è talvolta costituito dalla ricognizione della titolarità del diritto all’utilizzo esclusivo del lastrico solare: a questo fine è decisivo l’esame del titolo di provenienza (Cass. 10323/96) e, in difetto di speciali indicazioni in esso contenute, la considerazione della situazione di fatto (es.: l’accesso esclusivo da un solo appartamento Cass. 9629/91). Affinché, infatti, la terrazza possa ritenersi di proprietà esclusiva, occorre che essa faccia parte integrante, da un punto di vista strutturale e funzionale, del piano cui è annessa, di guisa che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria (Cass. 3832/94). E’ ben evidente, quindi, l’importanza che il legislatore attribuisce al criterio della funzionalità del bene ai fini della risoluzione delle problematiche che ne scaturiscono in ordine alla responsabilità per la custodia e manutenzione del lastrico e, quindi, al conseguente onere contributivo inerente alle relative spese (Cass. 18164/2014). E’ opportuno sottolineare, poi, che l’obbligazione relativa alla tutela della integrità e funzionalità del manufatto, è di natura reale (trattasi di obblgationem propter rem). La diversa o anche contestuale, funzione cui può assolvere il lastrico solare comporta una diversa soluzione delle problematiche relative agli obblighi facenti capo alla comunità dei condomini ovvero al proprietario o utilizzatore in via esclusiva del lastrico. L’individuazione del soggetto che trae utilità dall’uso del lastrico (che funge da copertura ovvero da calpestio in via esclusiva) consente di individuare, altresì, il soggetto tenuto a provvedere alla conservazione e manutenzione dello stesso e, quindi, il soggetto in capo al quale cade l’obbligo della relativa spesa e la misura della stessa. La corretta applicazione del principio della funzionalità del lastrico consente di dare una altrettanto corretta risposta agli innumerevoli quesiti che quotidianamente vengono sollevati e che sono forieri di un corposo contenzioso non adeguatamente risolto dalla giurisprudenza.

• LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA
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• Ripartizione della spesa per la manutenzionedel lastrico (regola generale)
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedella superficie di utilità condominialeche funge anche da “lastrico”di copertura (applicazione analogica)
• Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

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LASTRICO SOLARE: per le infiltrazioni rispondono il proprietario esclusivo e i condomini

Sentenza della Cassazione a Sezioni unite: le osservazioni punto per punto

La questione delle infiltrazioni d'acquaprovenienti dal lastrico solare o dal terrazzo, è da sempre stato al centro di molte questioni condominiali e di conseguenza oggetto di diverse interpretazioni da parte della magistratura. La Corte di Cassazione a Sezione Unite ha sciolto i nodi legati sia al tema della responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di uso esclusivo e sia ai criteri di ripartizione delle relative spese. Le Sezioni Unite hanno in primis distinto la responsabilità del titolare del diritto esclusivo per i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico, da quella a carico del condominio.

• Il caso: per le infiltrazioni dal tetto chi paga?
• Altre osservazioni sulla sentenza

in collaborazione con:

it.blastingnews.com

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IL CONDOMINIO RISPONDE DEI DANNI PROVENIENTI DA UNA TERRAZZA DI USO ESCLUSIVO?

Il condominio risponde ex art. 2051 c.c. del danno da infiltrazioni provenienti dalla terrazza di uso esclusivo, che non siano imputabili al proprietario.

Cassazione II 16 dicembre 2015 n. 25288

La vicenda riguarda la richiesta formulata da alcuni condomini per il risarcimento dei danni da infiltrazioni di acqua provenienti dal terrazzo esclusivo nei rispettivi appartamenti.

II condominio convenuto in giudizio aveva sostenuto di non essere legittimato in quanto le infiltrazioni non provenivano da parti comuni, ma dal terrazzo di proprietà di un singolo e pertanto il giudizio avrebbe dovuto svolgersi fra i soli proprietari interessati.

La domanda veniva accolta sia in primo grado che in appello. La Corte di Cassazione, nel confermare a sua volta la decisione in sede di gravame, ha specificato che il condominio ha, nei confronti di chi sia danneggiato, una responsabilità per la custodia (art. 2051 c.c.) dei lastrici solari, anche se in proprietà o uso esclusivo, stante la funzione di copertura svolta dal bene; mentre il criterio di ripartizione di cui all'art. 1126 c.c. verrà richiamato solo ai fini della ripartizione interna della spesa per regolare i rapporti fra coloro che risultano obbligati.

Tale criterio di ripartizione interna della spesa non esclude certamente la legittimazione passiva del condominio in persona dell'amministratore, quale custode.

II condominio è quindi comunque tenuto alla attività manutentiva del lastrico o terrazzo essendone custode ex art. 2051 c.c., anche in funzione del potere-dovere dell'amministratore di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, mentre la suddivisione della spesa ex art.1126 c.c. interviene in un secondo momento e riguarda i rapporti interni tra i condomini coinvolti (il proprietario esclusivo del lastrico solare e i condomini proprietari delle unità immobiliari per le quali il lastrico svolge funzione di copertura).

di Carlo Patti

Consulente Legale ANACI Roma

Fonte: Dossier Condominio

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Diversa ripartizione delle spese: Casi Particolari

La ripartizione delle spese va fatta secondo particolari criteri, spesso stabiliti per legge nazionali, di carattere generale oppure per i diversi tipi. La ripartizione delle spese è tendenzialmente coordinata dal testo del regolamento di condominio al momento della sua approvazione, integrato successivamente da delibere dell'assemblea: il regolamento dovrebbe contenere delle specifiche tabelle che tenendo conto dei millesimi suddividono le varie categorie di spese, come ad esempio per l'impianto di riscaldamento si tiene conto dei metri cubi riscaldati. 

Se il regolamento non tiene conto di determinati casi, si dovrà fare riferimento all'art. 1123 del codice civile Italiano, che tiene conto di due criteri per la divisione delle spese:

• Primo criterio: tiene conto del valore delle singole proprietà
• Secondo criterio: tiene conto dell'utilizzazione differenziata da parte dei condomini

CASI PARTICOLARI

La legge aiuta il lavoro della divisione delle spese, inserendo delle tipologie particolari di divisione, che elenchiamo di seguito:

SCALE E ASCENSORI

Le spese di gestione, manutenzione ordinaria e straordinaria, relative alle scale e gli ascensori vanno divise in secondo all'uso dei singoli condomini ed in particolare:

• 1/2 del costo si divide in base ai millesimi di proprietà
• 1/2 del costo si divide in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (piano sono anche cantine, soffitte, lastrici solare, palchi morti, se non sono di proprietà comune).

La formula da usare per il calcolo sarà la seguente:

(Spesa / 2) • [(valore appartamento / valore complessivo degli appartamenti serviti) + altezza del piano dal suolo/somma complessiva delle altezze dal suolo di tutti gli appartamenti)]

Esempio

Ammettiamo che la spesa per la manutenzione delle scale sia di euro 3.600, tra 3 appartamenti, i cui valori (rapportati in millesimi) siano rispettivamente:

• n°1 immobile dal valore di 500 sito al piano terra (altezza da terra pari a zero)
• n°1 immobile dal valore di 300 sito al primo piano (altezza mt 2,80)
• n°1 immobile dal valore di 200 sito la piano secondo (altezza mt 5,60)

Il calcolo della somma che ogni singolo condomino dovrà predisporre è la seguente:

(3.600/2) x [(500/1.000)+(0/8,40)] = 900 €

(3.600/2) x [(300/1.000)+(2,80/8,40)] = 1.140 €

(3.600/2) x [(200/1.000)+(5,60/8,40)] = 1.560 €

Come si evince da questo esempio, anche se l'unità immobiliare dal maggior valore è quella al piano terra, il valore che dovrà versare per l'uso delle scale è molto più bassa se paragonata a quella dell'ultimo piano.

SOLETTE DIVISORIE

Quando si dovrà fare la manutenzione, o l'eventuale ricostruzione, delle solette divisorie, cioè della parte strutturale  intermedia tra i due piani di un edificio, le spese saranno da ripartire in parti eguali tra i due proprietari dei piani interessati: 50% al piano superiore e 50% al piano inferiore. La parte strutturale è comune ai due piani.

Ammettiamo il caso in cui al piano di sopra ci siano 2 proprietari e al piano di sotto 3 proprietari:

• il 50% del piano superiore dovrà essere diviso tra i 2 proprietari in base al valore delle singole proprietà;
• il 50% del piano inferiore dovrà essere diviso tra i 3 proprietari in base al valore delle singole proprietà;

In questo caso si intendono solo il costo delle parti strutturali, il resto dei costi, cioè la pavimentazione e gli impianti  che passano sotto al pavimento dell'estradosso, saranno a carico del proprietario del piano superiore, e la tinteggiatura dell'intradosso ed eventuali passaggi di cavi per l'illuminazione saranno a carico del proprietario del piano di sotto.  

LASTRICI SOLARI DI SUO ESCLUSIVO

Questo argomento, che abbiamo più volte trattato, viene regolato dall'art. 1126 del codice civile, in quanto il lastrico solare non è comune a tutti i condomini ed uno di essi (o alcuni di essi) ne hanno l’uso esclusivo. In tal caso, le spese per la gestione, manutenzione sia ordinaria che straordinaria, va così ripartita:

• 2/3 a carico dei condomini in base proporzionale al valore del piano
• 1/3 a carico dei soggetti che hanno l'uso esclusivo del lastrico

Questa regola è basata su un principio in base al quale la suddivisione delle spese deve tener conto sia della funzione protettiva del lastrico solare sul condominio sia sul diritto dell'uso esclusivo da parte di uno o più condomini.

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Spese per lastrico solare di parte di fabbricato si ripartiscono in base all'art. 1123 o 1126?

Le spese per il lastrico solare condominiale che copre una parte del fabbricato si ripartiscono in base al criterio dell'art. 1123 co. 2 e 3 c.c. e non in base all'art. 1126 c.c..

Tribunale di Roma V Sez. Giudice Dr. Cinque, sent. n. 18106/2015

La vicenda riguarda l'impugnazione di una delibera assembleare che ha illegittimamente ripartito fra tutti i condomini la spesa di restauro di un terrazzo posto a copertura di una parte del fabbricato. Il Tribunale di Roma ritiene che nella fattispecie non sia applicabile l'art. 1126 c.c., invocato dal condomino impugnante per far valere la situazione di copertura parziale. Ritiene invece il Tribunale che il lastrico solare in questione sia un bene di interesse e proprietà comune, destinato a fornire utilità ad una parte del fabbricato, e che pertanto per la ripartizione della relativa spesa manutentiva debba applicarsi l'art.1123 comma 3 c.c., relativo alle situazioni di c.d. condominio parziale, dovendosi attribuire la spesa al gruppo dei condomini che ne trae utilità. Conclude il Tribunale per l'illegittimità della delibera impugnata che ha ripartito la spesa fra tutti i condomini e non fra i soli che traggono utilità dal lastrico in questione.

Ne è conseguita la pronuncia di annullamento della delibera adottata in violazione dei criteri previsti dalla legge.

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Terrazza con funzione di lastrico, pagano i negozi distaccati?

Rifacimento della terrazza condominiale con funzione di lastrico e dei torrini: esclusi dalla partecipazione alla spesa i negozi separati dall’edificio e con ingresso autonomo.

Tribunale civ. Roma, sez. V, Dr. Cinque, sentenza n. 21234 del 24.10.2013

“Avuto riguardo alla tipologia di beni condominiali di cui ai commi 2 e 3 dell’art. 1123 c.c., fatto salvo il diverso accordo dei condomini, il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione non può non tenere conto del rapporto di effettiva e concreta strumentalità della cosa comune rispetto alle proprietà esclusive.”

Il caso concreto

L’assemblea condominiale delibera il rifacimento del manto impermeabilizzante il terrazzo posto alla sommità dell’edificio e dei relativi torrini, includendo fra gli obbligati alla spesa anche i proprietari delle botteghe poste al piano stradale, sebbene i locali di questi ultimi siano ubicati al di fuori dello stabile interessato e pertanto non coperti dal suddetto bene comune.

Le tesi diverse

Costoro impugnano ex art. 1137 c.c. il deliberato, richiamando l'omessa applicazione dei principi di cui ai commi 2 e 3 dell’art. 1123 c.c., che espressamente fanno si che la ricaduta della spesa comune debba avvenire in relazione "all’uso che ciascuno può farne... ed al gruppo di condomini che ne trae utilità".

Di contrario avviso la prospettazione difensiva del condominio, fondando essenzialmente Ia difesa della legittimità del criterio di ripartizione adottato riguardo due 

aspetti della controversia. Il primo, in quanto la terrazza condominiale è espressamente annoverata fra i beni comuni della compagine dall'originario regolamento condominiale accettato contrattualmente. Il secondo, sebbene non contesti che i locali-botteghe per effetto della loro particolare ubicazione siano estranei alla funzione di copertura assolta dalla terrazza-lastrico, allorchè si pone riguardo alla indiscriminata facoltà di diversa utilizzazione della quale i relativi proprietari hanno diritto di fruire (stenditoio etc).

La decisione

Il Tribunale, accogliendo l’impugnativa, richiama il principio già sancito da Case. n. 12281 del 1992 precisando che trattandosi di lavori straordinari riguardanti beni condominiali per loro natura destinati a servire una parte del condominio o singole proprietà esclusive, il condominio avrebbe dovuto considerare il diverso grado di utilità apportato dalla cosa comune alle proprietà individuali.

Riguardo poi alla previsione del regolamento condominiale, I’aspetto che tali beni siano espressamente previsti come comuni non vale anche a far ricomprendere il principio di ripartizione della conseguente spesa di rifacimento nella nozione di cui al primo comma dell'art. 1123 c.c., in quanto a ciò sarebbe dovuta seguire una ulteriore clausola contrattuale del regolamento che, in deroga ai generali principi codicistici, La ripartizione della spesa venisse espressamente prevista in capo all’intera comunità condominiale.

Quanto poi alle ulteriori funzionalità di utilizzazione che la terrazza condominiale intrinsecamente ha Ia potenzialità di assolvere, deve desumersi dalla sentenza in commento che dette non abbiano avuto rilievo posto mente che gli interventi di ripristino riguardavano esclusivamente il manto impermeabilizzante e per l’effetto quindi, solo tale funzione.

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