Entro quali limiti un condomino può impugnare una sentenza sfavorevole al condominio?

Secondo una recente decisione della S.C. nel giudizio di impugnazione della delibera dell’assemblea di condominio, il singolo condomino è legittimato ad impugnare la sentenza emessa nei confronti dell’amministratore e da questi non impugnata, anche qualora la delibera controversa persegua finalità di gestione di un servizio comune ed incida sull’interesse esclusivo del condomino soltanto in via mediata (Cass. 6 agosto 2015 n. 16562, con riferimento ad una ipotesi in cui un condomino aveva impugnato con ricorso per cassazione la sentenza che aveva accolto l’impugnazione della delibera con la quale era stata respinta la proposta di un altro condomino a che il condominio accertasse il suo diritto a non corrispondere le spese per l’utilizzo dell’impianto centralizzato, sancendo per contro il perdurante obbligo dei condomini che si erano staccati da detto impianto a sopportare tutte le spese ad esso inerenti). 

La S.C. ha ritenuto di non seguire l’orientamento più recente secondo il quale l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla partecipazione al condominio, e quindi di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti del condominio non trova applicazione relativamente alle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni della assemblea che perseguono finalità di gestione di un servizio comune e tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive, senza attinenza diretta all’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, per cui la legittimazione ad impugnare spetta in via esclusiva all’amministratore, con esclusione della possibilità di impugnazione da parte del singolo condomino (Cass. 21 settembre 2011 n. 19223; Cass. 19 ottobre 2010 n. 21444; Cass. 4 maggio 205 n. 9213).

Secondo la S.C., da un lato, sarebbe privo di un appagante fondamento normativo il distinguere tra incidenza immediata oppure mediata sulla sfera patrimoniale del singolo, derivante dalla caducazione di una decisione sulla gestione della cosa comune, al fine di identificare i soggetti legittimati alla relativa impugnativa nell’inerzia del condominio); dall’altro, nel caso in esame, il prospettabile maggiore peso economico della gestione del riscaldamento centralizzato senza la contribuzione del condomino che se ne fosse staccato e gli oneri derivanti da eventuali malfunzionamenti per il diverso regime di esercizio a cui l’impianto potrebbe andare soggetto –eventi che potevano determinarsi in caso di accoglimento della domanda di esonero dalla relativa contribuzione – necessariamente incidevano, in via diretta, sulla posizione dei singoli condomini, così facendo emergere i profili fattuali a sostengo della denegata loro legittimazione. In senso contrario va osservato che nel caso in venga impugnata una delibera assembleare, la decisione se proporre appello o ricorso per cassazione contro la sentenza che dovesse accogliere l’impugnazione spetta all’amministratore, quale rappresentante ex lege dei condomini, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea. Ove si consentisse che un condomino possa proporre autonomamente appello o ricorso per cassazione, da un lato, si verrebbe ad incidere sulle prerogative dell’amministratore e, dall’altro, si porrebbe il problema dei limiti soggettivi di efficacia della sentenza emessa all’esito del relativo giudizio. Nelle controversie in cui, invece, la decisione se proporre impugnazione contro una sentenza sfavorevole al condominio spetta all’assemblea, il difetto di una autonoma legittimazione dei singoli condomini deriva dalla adozione, in tema di gestione del condominio, del metodo collegiale e del principio di maggioranza, in deroga al modello dell’autonomia. Nel circoscritto settore della gestione, il metodo collegiale ed il principio maggioritario vengono impiegati per scegliere tra interessi individuali finali in conflitto tra loro: in virtù del principio maggioritario gli interessi individuali, volta per volta, diventano maggioritari o restano in minoranza (CORONA, Proprietà e maggioranza nel condominio negli edifici, Torino, 211, 232 ss.). Né sembra corretto sostenere (Cass.12 marzo 1994 n. 2392) che dalla ricostruzione della figura dell’amministratore del condominio come mandatario, con rappresentanza, dei proprietari dei singoli piani o porzioni di piano siti nell’edificio, segue, anzitutto, che egli agisce in nome e per conto dei mandanti; segue, inoltre, che la rappresentanza si riconduce sempre alla volontà dei rappresentanti e che, pertanto, può venire meno in tutti i casi, nei quali viene meno il mandato per qualsivoglia ragione, per cui alla stregua di queste premesse si risolve il problema se i condomini, i quali non hanno personalmente partecipato al giudizio di primo grado siccome rappresentati nel processo dall’amministratore del condominio, possano proporre impugnazione in luogo dell’amministratore, presente nel giudizio di primo grado, ma non appellante. 

Come non sussistono ostacoli a che una persona, rappresentata in primo grado dal mandatario, cui ha conferito la procura a rappresentarla in giudizio, possa personalmente proporre l’impugnazione, non sussistono impedimenti a che i singoli condomini, i quali in primo grado non abbiano partecipato al giudizio siccome rappresentati dall’amministratore, propongano personalmente l’impugnazione, se l’amministratore non impugna. In tal modo non si tiene conto delle peculiarità della rappresentanza dei condomini da parte dell’amministratore ed in particolare del fatto che a seguito della nomina dell’amministratore i singoli condomini non possono ingerirsi direttamente nella gestione del condominio. Va, poi, ricordato che sul presupposto che ai sensi dell’art. 1135 c.c., l’assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d’interesse comune, si è ritenuto che tale potere si estende anche alle alla approvazione delle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell’art. 1108, comma 3, c.c., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni (Cass. 16 gennaio 2014 n. 821). Eppure tale transazione può incidere,in via diretta sulla posizione dei singoli condomini dissenzienti, in quanto può costringerli e pagare più di quanto essi potrebbero essere tenuti a pagare a seguito del giudizio che si vuole evitare o chiudere con la definizione convenzionale della controversia.

fonte: amministrare immobili

di Roberto Triola già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione