Il Verbale blindato a prova di impugnazione: PRESIDENTE e/o SEGRETARIO non sottoscrive il VERBALE - cosa succede?

Che cosa accade se il presidente e/o il segretario non sottoscrive il verbale?

Secondo una pronuncia della Suprema Corte (Cass. Civ. Sez. ll, Sent., 09-11-2009, n. 23687) un verbale di assemblea condominiale privo della sottoscrizione del Presidente e del segretario, sarebbe inesistente come documento e ciò ben può essere rilevato anche d'ufficio dal Giudice. 

La delibera che sia stata adottata dopo lo scioglimento dell’assemblea stessa e l’allontanamento di alcuni condomini, a seguito della riapertura del verbale non preceduta da una nuova rituale convocazione a norma dell’art. 66 disp.att.c.c., è invalida risultando violate sia le disposizioni sulla convocazione che il principio della collegialità della deliberazione. 

Nel caso in cui in occasione della riunione condominiale si raggiunga un accordo di natura negoziale tra alcuni condomini presenti e/o tra gli intervenuti e soggetti terzi (ad es. l'appaltatore), di cui si dia atto nel verbale, è necessario affinchè esso abbia efficacia che rechi la firma, non solo del presidente e del segretario, ma di tutti gli intervenuti. La sottoscrizione del presidente e del segretario è infatti sufficiente a conferire validità alla decisione assembleare in relazione a quelle materie che possono essere oggetto di delibera, ma non può essere valida espressione della volontà contrattuale dei condomini, i quali pertanto dovranno sottoscrivere personalmente il verbale. 

Come già innanzi detto, il verbale di assemblea viene redatto dal segretario, che generalmente è chiamato dal presidente (nominato dai presenti alla riunione). Tale incarico, di solito, è svolto per praticità dall’amministratore, ma nulla vieta che possa essere ricoperto da un condomino o da altro soggetto intervenuto con delega. 

Vediamo, ora, brevemente la stretta correlazione che sussiste tra il verbale di assemblea e l’impugnativa della delibera condominiale di cui all’art. 1137 c.c.. l vizi del verbale si traducono in vizi della delibera in esso contenuta e da esso dimostrata. La giurisprudenza con orientamento ormai consolidato, confermato dalla nota Sentenza della Corte di Cassazione a Sezione Unite n. 4806 del 07 marzo 2005, ha distinto le cause di nullità da quelle di annullabilità della delibera ed ha statuito che le irregolarità e/o omissioni della verbalizzazione danno luogo a vizi di annullabilità della delibera, come nel caso in cui il verbale assembleare contenga omissioni relative all'individuazione dei singoli condomini assenti, dissenzienti ed assenzienti o al valore delle rispettive quote (in tal senso cfr. anche Cass. 29/01/1999 n. 810; Cass. 22/01/2000 n. 697; Cass. 22/05/1999 n. 5014, Cass. 19/10/1998 n. 10329; Cass. Civ. n. 18192/2009, Case. Civ. n. 24132/2009). ln tale pronuncia la Suprema Corte ha, infatti, precisato che “la formula dell’art. 1737 c.c. deve interpretarsi nel senso che per le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio si intendono le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prescritte dall'art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.. Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni. Pertanto, se gli stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato senza l'osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca il loro interesse a chiedere l'annullamento. Il difetto di impugnazione in termine può assumere significato di personale successiva adesione alla delibera”. 

Per ciò che concerne l’interesse ad impugnare, il Tribunale di Roma con sentenza n. 23980 del 06/12/2012 ha statuito che il condomino che impugni giudizialmente la delibera assembleare, chiedendone l’annullamento, non ha legittimazione ad impugnare la delibera per un vizio di convocazione di ALTRI condomini. Ciò ancor più sulla scorta del riformato art. 66 disp. att. c.c., il quale precisa che l’impugnativa può essere fatta valere solo dai diretti interessati, purché assenti o dissenzienti (“su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati). 

Come innanzi accennato vi sono, comunque, alcune pronunce che in determinati casi concreti hanno ritenuto che una delibera fosse da considerarsi valida, anche in difetto di puntuale individuazione nel verbale dei nomi dei condomini favorevoli e di quelli contrari e dei corrispondenti valori millesimali, purché fosse ugualmente possibile, da un’analisi complessiva della stessa e dei suoi allegati (l’elenco dei presenti e degli assenti con l’indicazione dei millesimi di pertinenza e l’elenco delle deleghe), verificare il raggiungimento delle maggioranze di legge attraverso la semplice sottrazione aritmetica dei millesimi facenti capo ai condomini dissenzienti analiticamente indicati ed in assenza di astenuti (Cass. Civ. 10/10/2007 n. 21298, Trib. Verona 22/06/2004; in tal senso anche le già Citate Cass. Civ. n, 18192/2009 e Cass. Civ. n. 24132/2009). 

Alla luce di tutto quanto sopra, è evidente l’importanza di una corretta verbalizzazione al fine di evitare l’insorgere di contenziosi ed esporre il condominio al rischio di impugnative delle delibere assunte.



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