Il condominoo in potenziale conflitto d'interesse può votare sull'ordine del giorno. CASSAZIONE 25 GENNAIO 2018, N. 1853 - Il testo

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CASSAZIONE 25 GENNAIO 2018, N. 1853

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SESTA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. MANNA   Felice  -  Presidente  

Dott. D'ASCOLA Pasquale   -  Consigliere 

Dott. ORICCHIO Antonio   -  Consigliere 

Dott. GRASSO  Giuseppe  -  Consigliere 

Dott. SCARPA  Antonio  -  rel. Consigliere 

ha pronunciato la seguente:    

                                      

ORDINANZA

                                   

sul ricorso 2026/2017 proposto da: 

C.G.,  G.F.,  N.M.S.,  O.SA.,  A.R.E., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. T., rappresentati e difesi dall'avvocato M. S.; 

- ricorrenti - 

CONTRO

CONDOMINIO, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato F. D. C., rappresentato e difeso dall'avvocato D. S.; 

- controricorrente - 

avverso la sentenza n. 1666/2016 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 10/11/2016; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/12/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

G.F., Co.Sa., A.R.E., C.G. e N.M.S. hanno proposto ricorso articolato in due motivi (violazione e falsa applicazione dell'art. 1394 c.c.; violazione e falsa applicazione dell'art. 2373 c.c.) avverso la sentenza 10 novembre 2016, n. 1666/2016, resa dalla Corte d'Appello di Catania, la quale, in parziale accoglimento dell'appello proposto dal Condominio (OMISSIS), contro la pronuncia di primo grado resa dal Tribunale di Catania, ha respinto l'impugnazione della deliberazione assembleare del 19 febbraio 2010.

Il Condominio (OMISSIS), resiste con controricorso.

La Corte d'Appello di Catania ha escluso che fosse ravvisabile, in relazione all'impugnata deliberazione assembleare, un conflitto di interessi (in analogia al disposto di cui all'art. 2373 c.c.) in capo al condomino L.S., in quanto titolare dell'impresa appaltatrice dei lavori di manutenzione dell'edificio condominiale, le cui spese erano state approvate appunto con la delibera del 19 febbraio 2010. Ha sostenuto la Corte d'Appello che fosse rimasta indimostrata la circostanza che i lavori condominiali, se affidati in appalto ad altra impresa, avrebbero comportato un risparmio di spesa rispetto al corrispettivo da versare all'impresa del condomino L., sicchè mancava in concreto prova dello specifico conflitto di interessi denunciato.

Ora G.F., Co.Sa., A.R.E., C.G. e N.M.S., condomini che avevano proposto due distinte azioni ex art. 1137 c.c., poi riunite, allegano, col primo motivo, la violazione e falsa applicazione dell'art. 1394 c.c., giacchè, a differenza di quanto affermato dalla Corte di Catania, per aversi annullamento del contratto concluso da rappresentante in conflitto di interessi, non occorrerebbe prova specifica di un concreto danno arrecato al rappresentato, avendo peraltro, nella specie, l'assemblea dovuto votare "in blocco" il bilancio consuntivo degli anni 2004-2008, con indicazione dei lavori eseguiti in un'unica voce, senza neppure poter verificare la convenienza di un'eventuale diversa offerta. Col secondo motivo, i ricorrenti prospettano la violazione e falsa applicazione dell'art. 2373 c.c., ribadendo, pure con riferimento a questa norma, come per la rilevanza del conflitto di interessi basti la potenzialità del danno, nonchè un potenziale conflitto tra l'interesse del singolo condomino e quello del condominio.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all'art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio.

I ricorrenti hanno presentato memoria ai sensi dell'art. 380 bis c.p.c., comma 2. Va al riguardo premesso che, come questa Corte ha già precisato, l'art. 380-bis c.p.c., modificato dal D.L. n. 168 del 2016, art. 1 bis, (conv., con modif., dalla L. n. 197 del 2016), non prevede che la "proposta" del relatore di trattazione camerale possa e debba essere motivata, potendo essa contenere sommarie o schematiche indicazioni, ritenute dal presidente meritevoli di segnalazione alle parti, al momento della trasmissione del decreto di fissazione della camera di consiglio, al fine di una spontanea e non doverosa agevolazione nell'individuazione dei temi della discussione, senza che possa riconoscersi un loro corrispondente diritto (Cass. Sez. 6 - 3, 22/02/2017, n. 4541).

I due motivi di ricorso si rivelano comunque il primo inammissibile ed il secondo infondato.

Il primo motivo rivela carenza di specificità e riferibilità della censura alla decisione impugnata. Si invoca dai ricorrenti, a parametro di legittimità della sentenza della Corte d'Appello di Catania, l'art. 1394 c.c., ma nella fattispecie astratta prevista da questa norma il conflitto di interessi si manifesta al momento dell'esercizio del potere rappresentativo, e verte sul contrasto tra l'interesse personale del rappresentato e quello, pure personale, del rappresentante, laddove, nel caso previsto dall'art. 2373 c.c., sul quale si è incentrata, piuttosto, la presente controversia, il conflitto di interessi si manifesta in sede di assemblea al momento dell'esercizio del potere deliberativo, e verte sul contrasto tra l'interesse proprio del partecipante al voto collegiale e quello comune della collettività (arg. da Cass. Sez. 1, 10/10/2013, n. 23089).

Il secondo motivo di ricorso è infondato alla stregua dell'orientamento espresso sul punto da questa Corte, che il Collegio intende riaffermare. Si è chiarito come, in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio (così Cass. Sez. 2, 28/09/2015, n. 19131; Cass. Sez. 2, 30/01/2002, n. 1201). E' noto come tale orientamento discenda dal presupposto dell'ammissibilità, nella disciplina delle assemblee di condominio, di una "interpretazione estensiva" (o meglio, del ricorso ad un'applicazione analogica) dell'art. 2373 c.c., norma riguardante il conflitto di interessi del socio nelle deliberazioni della società per azioni. Nel testo dell'art. 2373 c.c., conseguente alla riformulazione operatane dal D.Lgs. n. 6 del 2003, è venuta meno la disposizione che portava a distinguere, in caso di conflitto di interesse, tra quorum costitutivo dell'assemblea e quorum deliberativo della stessa, e si afferma unicamente che la deliberazione approvata con il voto determinante di soci, che abbiano un interesse in conflitto con quello della società, è impugnabile, a norma dell'art. 2377 c.c., qualora possa recarle danno. Nella ricostruzione da ultimo offerta da Cass. Sez. 2, 28/09/2015, n. 19131 (ma si veda anche Cass. Sez. 2, 16/05/2011, n. 10754), dunque, soltanto se risulti dimostrata una sicura divergenza tra l'"interesse istituzionale del condominio" e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti ed abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare, la deliberazione approvata sarà invalida. L'invalidità della delibera discende, quindi, non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione. Il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini in conflitto ricorre, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, ovvero di esigenze lesive dell'interesse condominiale all'utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell'edificio. In ogni modo, il sindacato del giudice sulle delibere condominiali deve pur sempre limitarsi al riscontro della legittimità di esse, e non può estendersi alla valutazione del merito, ovvero dell'opportunità, ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei partecipanti (si veda, ad esempio, Cass. Sez. 2, 20/06/2012, n. 10199). L'impugnazione ex art. 1137 c.c., grazie anche al rinvio all'art. 1109 c.c. consentito dall'art. 1139 c.c., si amplia al più all'ipotesi in cui la delibera ecceda dai poteri dell'organo assembleare, non potendosi consentire alla maggioranza del collegio, distolta dal perseguimento di interessi particolari, di ledere l'interesse collettivo. Allorchè la decisione dell'assemblea sia deviata dal suo modo di essere, perchè viene formata con il voto determinante di partecipanti ispirati da finalità extracondominiali, al giudice non può quindi chiedersi comunque di controllare l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dal collegio, quanto, piuttosto, di stabilire che essa non costituisca il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (cfr. Cass. Sez. 6 2, 21/02/2014, n. 4216; Cass. Sez. 2, 14/10/2008, n. 25128). Nel caso in esame, la Corte d'Appello di Catania ha fatto corretto uso di questi principi, motivatamente escludendo che, nell'approvare con la delibera del 19 febbraio 2010 le spese dell'appalto eseguito dall'impresa del condomino L., l'assemblea dei condomini, supportata dal voto dello stesso L., abbia perseguito apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione di interessi incompatibili con l'interesse collettivo alla buona gestione dell'amministrazione.

Il ricorso va perciò rigettato e i ricorrenti vanno condannati a rimborsare al Condominio controricorrente le spese del giudizio di cassazione.

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto l'art. 13, comma 1 quater, del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell'obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta - 2 Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 7 dicembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 25 gennaio 2018

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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: PRIMA O SECONDA CONVOCAZIONE

Se ci si riunisce in prima o in seconda convocazione

Se l’assemblea in prima convocazione va deserta o non si raggiunge il quorum costitutivo, il verbale va redatto ugualmente. Diversamente, come innanzi anticipato, tale omissione costituisce la violazione dell’obbligo di regolare tenuta del registro dei verbali di assemblee che grava sull'amministratore ai sensi dell’art. 1130 n. 7 c.c. e che può dar luogo alla revoca dello stesso, integrando una “grave irregolarità”, espressamente menzionata dall'art. 1129, comma 12 n. 7, c.c.. Si ricorda che in tale ipotesi anche un solo condomino può ricorrere all'Autorità Giudiziaria per ottenere la revoca dell’Amministratore, senza necessità di preventiva convocazione dell'assemblea sull'argomento.

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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: ORDINE DEL GIORNO

L'Ordine del Giorno

Indicato nell'avviso di convocazione va riportato anche nel verbale. Ovviamente vi deve essere coincidenza e solo gli argomenti espressamente indicati nell'avviso di convocazione possono essere oggetto di discussione e deliberazione da parte dell’assemblea. Come è noto “varie ed eventuali” è solo l’occasione per l'amministratore e/o i condomini per dare comunicazioni o sollevare questioni da porre all'ordine del giorno di una prossima assemblea, ma mai può essere oggetto di delibera. Unica eccezione e data dall'ipotesi che tutti i partecipanti al condominio siano presenti alla riunione ed accettino di deliberare in merito ad un argomento non inserito nell'ordine del giorno. Diversamente, la delibera è annullabile da parte degli assenti o di coloro che abbiano fatto verbalizzare la propria contrarietà a discutere (e quindi deliberare) detto nuovo argomento. Il condomino presente, che, invece, abbia accettato la discussione e la votazione di argomenti che non sono all'ordine del giorno, non può, poi, impugnare la relativa decisione, eccependo tale vizio (Cass. 24456/2009). L’ordine del giorno deve indicare chiaramente, nei termini essenziali, l’argomento oggetto di trattazione, in modo che tutti gli aventi diritto possano prepararsi all'assemblea e decidere se parteciparvi o meno o se delegare qualcuno in loro vece, ma ciò non significa che esso debba prevedere anticipatamente tutti i possibili sviluppi della discussione ed il risultato dei singoli punti da trattare.

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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: ELENCO DEI CONDOMINI e DEI RELATIVI MILLESIMI

L’elenco dei condomini presenti (personalmente o per delega) ed i relativi millesimi

Tale elemento è indispensabile per verificare se sia stato raggiunto il quorum costitutivo previsto dall’art. 1136 c.c. per l'assemblea in prima o in seconda convocazione e dunque per accertare se possa o meno aprirsi la discussione sui vari argomenti posti all’ordine del giorno. Per ciò che concerne la regolarità delle deleghe, ora è ammessa unicamente la delega scritta che deve essere consegnata all'inizio della riunione, al momento, appunto, della verifica delle presenze ed allegata al verbale. Spetta, poi, al presidente tener conto di eventuali norme del regolamento di condominio che limitino il numero di deleghe da poter conferire alla stessa persona o indichino i soggetti che sia possibile delegare (ad esempio solo altri condomini, escludendo terzi estranei al condominio). L’art. 67 disp. att. c.c., come riformato dalla legge n. 220/2012, inoltre, ha limitato il numero di deleghe di cui ciascun soggetto può essere portatore in assemblea qualora i partecipanti al condominio siano in numero superiore a venti. II nuovo art. 67 disp. att. c.c. dispone, infatti, che in tale ipotesi il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini ed un quinto del valore millesimale dello stabile (cioè il 20% del numero delle teste e dei millesimi). 

Il nuovo 4° comma dell’art. 67 disp. att. c.c ha introdotto, inoltre, il divieto assoluto di delegare l’amministratore per qualsiasi assemblea, indipendentemente dagli argomenti posti all’ordine del giorno, risolvendo, cosi, in radice il problema del conflitto di interessi dello stesso. Strettamente connessa alla verifica delle presenze e la questione dell'individuazione dei soggetti legittimati a partecipare all'assemblea allorquando un’unità immobiliare sia gravata da usufrutto o concessa in locazione. Se prima della riforma potevano sussistere dubbi sulla convocazione e partecipazione di tali soggetti all'assemblea condominiale, ora non più. L'art. 1136 c.c. al comma 6, come modificato dalla legge n. 220/20.12, precisa che “L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto (e non più tutti i condomini) sono stati regolarmente convocati”. Concetto questo che viene ribadito anche dal nuovo art. 66 disp. att. c.c. ove si statuisce che: “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e annullabile ai sensi dell’art. 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati”. 

L'art. 67, Comma 6, disp. att. c.c. statuisce che l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. In tali ipotesi, pertanto, è l’usufruttuario che ha diritto di intervenire, discutere e votare (nonché di impugnare l’eventuale delibera invalida), non il condomino-nudo proprietario. Se quest’ultimo si presenta alla riunione potrà discutere e votare detti argomenti solo se munito di delega scritta dell'usufruttuario. Lo stesso dicasi nel caso inverso: ad esempio se oggetto della delibera sia un intervento di manutenzione straordinaria, l’usufruttuario potrà sostituire nella discussione e votazione il condominio-nudo proprietario solo se regolarmente delegato da quest’ultimo. 

Unica ipotesi in cui l’usufruttuario vota in luogo del nudo proprietario è prevista dal successivo comma dell’art. 67 disp.att.c.c., ma tale “deroga” opera solo nei casi di legge tassativamente ivi richiamati (art. 1006, art. 985 e 986 c.c.). L’usufruttuario, dunque, in difetto di delega regolarmente conferita, non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle decisioni riguardanti le spese o gli interventi che la legge pone nella sua esclusiva competenza e viceversa. Ognuno di loro è, infatti, titolare di un autonomo e diverso diritto che li legittima in certi casi a partecipare anche contestualmente alla medesima assemblea e ad esprimere la propria volontà non già in sostituzione l’una dell'altro, bensì in assoluta autonomia e su materie diverse. Neppure è data facoltà all’assemblea (o al regolamento di condominio) di introdurre deroghe ai criteri di imputazione e di ripartizione che la legge ha fissato per tali due distinti soggetti: le spese a carico dell’usufruttuario devono essere solo da lui deliberate. Ricordiamo a riguardo che l'art. 67 disp. att. c.c. è norma inderogabile. 

In caso vi siano più comproprietari della medesima unità immobiliare essi hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea. La delega non è frazionabile, poiché la qualità di condomino, intesa come “testa”, è unica ed indivisibile. 

Qualora più comproprietari della stessa unità immobiliare si presentino alla riunione, senza aver raggiunto l’accordo su chi debba rappresentarli, ora non spetta più al presidente risolvere il problema, estraendo a sorte tra gli stessi il nominativo del rappresentante. Il nuovo articolo 67 disp. att. c.c. prevede, infatti, che siano i comproprietari a designare detto rappresentante, decidendo a maggioranza di quote secondo l’art. 1106 c.c. Tale richiamo, però, implica anche che, qualora i comproprietari non raggiungano detta maggioranza e/o non si accordino in altro modo, non resterà loro che rivolgersi all’Autorità Giudiziaria ai sensi dell’art. 1105 c.c., cui rinvia il suddetto art. 1106 c.c.. Va da sé che, in tale ultima evenienza, non sarà possibile considerare presente alcuno dei suddetti comproprietari in assemblea. Situazione diversa ovviamente si profila se alla riunione partecipi un solo comproprietario o si presenti un soggetto terzo con la delega di uno solo dei comproprietari. ln tale ipotesi non sorge alcun problema di verificare la volontà degli altri comproprietari sulla scelta del rappresentante e sarà rappresentata l'intera proprietà per i complessivi millesimi. 

Nell'ipotesi dei c.d. “multiproprietari”, dal punto di vista dei quorum dovranno essere considerati come i comproprietari. Gli stessi, perciò, avranno diritto ad un solo rappresentante in assemblea, designato a norma dell'art. 1106 c.c.



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: NOMINA DEL PRESIDENTE e DEL SEGRETARIO

La nomina del Presidente e del Segretario

Tali figure svolgono funzioni diverse, di grande importanza al fine del buon svolgimento dell’assemblea. L'art. 1136 c.c. come riformato, però, non fa più menzione del Presidente e nemmeno il nuovo art. 67 disp. att. c.c. (allorquando in passato lo stesso era chiamato a risolvere il conflitto tra i comproprietari della medesima unità immobiliare che non si accordavano su chi dovesse rappresentarli in assemblea). Alla luce di ciò, qualche commentatore sostiene che tale figura sarebbe venuta meno e non vada più nominata. A parere, invece, della maggior parte della dottrina il Presidente è “sopravvissuto” alla Legge n.220/2012 e dunque va sempre nominato dai condomini intervenuti alla riunione (a maggioranza semplice degli stessi e cioè in base al dato numerico ed a prescindere dai millesimi, oppure per appello nominale etc.). Appare difficile pensare che tale figura non sia più necessaria dal momento che spetta al presidente verificare ed attestare la regolarità della convocazione (ad es. controllare che tutti gli aventi diritto siano stati convocati, che siano stati rispettati i termini e le forme di comunicazione dell’avviso di convocazione etc.), la regolarità delle deleghe rilasciate ai presenti, la sussistenza del quorum costitutivo (dichiarando la valida costituzione dell’assemblea) e di quelli deliberativi, supervisionare la discussione dei vari argomenti, disciplinando il dibattito ed intervenendo, quando necessario, per moderare i toni sino a sospendere la riunione, nonché per determinare “i tempi” di ciascun intervento. Ciò non vuol dire che il presidente possa impedire ai condomini di esprimere nel corso del dibattito la loro opinione, ma può sollecitare la conclusione degli interventi dei singoli partecipanti che siano troppo lunghi o esulino dall’oggetto della riunione (sulla durata degli interventi cfr. Cass. Civ. 13/11/2009 n. 24132). Nel caso, poi, in cui nell’avviso di convocazione siano state indicate le ulteriori date ed ore dell’eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi, è sempre compito del presidente decidere che, data l’ora, alcuni argomenti rimasti da trattare vengano affrontati nella riunione consecutiva già fissata (Cfr. art. 66 ultimo comma disp. att. c.c.). Egli dunque è il “garante” del regolare svolgimento dell’assemblea e dovrà preoccuparsi che vengano osservate, non solo le norme di legge, ma anche quelle contenute nell’eventuale regolamento di condominio che disciplinino lo svolgimento dell'assemblea. Il regolamento può ad esempio introdurre dei limiti numerici alla possibilità di conferire deleghe alla stessa persona o limitare il potere di rappresentanza a determinate persone (ad es. parenti o altro condomino). Il Supremo Collegio ha ritenuto valide simili clausole del regolamento purché non contrastino con il diritto inderogabile del condomino di farsi rappresentare in assemblea (Artt. 67 e 72 disp.att.c.c.), ma si limitino a disciplinare le concrete modalità di esercizio di tale diritto (Cass civ. 11/08/1982 n. 4530). Bisogna comunque porre attenzione e valutare in concreto la legittimità delle singole clausole regolamentari, escludendo quelle che introducano gravi ed ingiustificate restrizioni all’esercizio del diritto, comprimendolo eccessivamente. Si potrebbe, infatti, verificare che la clausola del regolamento sia troppo “stringente”, impedendo di fatto al condomino la possibilità di farsi rappresentare qualora ad esempio preveda la possibilità di delegare il solo coniuge o un fratello. E di tutta evidenza, infatti, che in tali ipotesi il condomino che sia celibe e figlio unico si vedrebbe negato il diritto in esame. Una simile clausola sarebbe, pertanto, nulla, ponendosi in contrasto con una norma inderogabile, quale, appunto, è l’art. 67 disp. att. c.c. 

Il segretario può essere nominato dai condomini presenti o indicato dallo stesso presidente, che lo chiama a coadiuvarlo in quella assemblea. Tali soggetti svolgono due funzioni diverse poiché il Presidente, dopo aver effettuato le necessarie verifiche preliminari sulla validità della convocazione e della costituzione dell’assemblea, sostanzialmente “dirige” la riunione, mentre il segretario svolge una funzione meramente materiale, avendo il compito di redigere il verbale, sotto il controllo e/o dettatura dello stesso presidente. Di solito, per praticità, tale ruolo è ricoperto dall'amministratore; salvo ovviamente che vi sia una norma del regolamento condominiale che lo vieti.



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: PRESIDENTE e SEGRETARIO non vengono nominati-che succede?

Cosa succede nel caso in cui il Presidente o il Segretario non vengano nominati?

La nomina del presidente e del segretario non è prevista espressamente da alcuna norma (tali figure sono state mutuate dalle assemblee delle società di capitali). Giurisprudenza e dottrina maggioritarie hanno, quindi, avuto modo di chiarire che da tale omissione non deriverebbe alcuna ipotesi di invalidità dell'assemblea. La Suprema Corte con la sentenza n. 5709/1987 ha, infatti, ritenuto che “la nomina del presidente e del segretario non è prevista a pena di nullità delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini, che è validamente costituita se sussiste la maggioranza prescritta dalla legge”. L’importante, dunque, è che ricorrano le maggioranze di legge per la validità della costituzione e delle deliberazioni e che sia redatto un verbale.

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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: DISCUSSIONE

La discussione

Il verbale deve riportare tutte le attività compiute, anche se non siano state adottate deliberazioni. Il già citato art. 1130 n. 7 c.c., inoltre, precisa che in esso devono essere annotate le “brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta”. Ciò significa che il verbale deve contenere un riassunto della discussione e che il condomino non può pretendere che il segretario divenga uno “scrivano sotto dettatura per pagine intere del verbale. Se le dichiarazioni di cui egli chiede la verbalizzazione sono lunghe e desidera che siano riportate fedelmente, sarà onere del condomino medesimo presentarsi con un foglio scritto e chiedere che venga allegato al verbale a costituirne parte integrante, ed ovviamente il segretario ed il presidente non potranno rifiutarsi di acquisirlo. E’ bene allegare al verbale i documenti che vengono esaminati in assemblea o votati (ad es. diffide, preventivi, relazioni tecniche, pareri legali etc). Ad ogni modo, il presidente non può mai impedire ai condomini di esprimere la loro opinione sugli argomenti indicati nell'ordine del giorno, poiché ciascuno deve poter rendere noto agli altri il motivo per cui intende approvare o meno un determinato argomento. Il dibattito è, infatti, un momento centrale ed importantissimo dell’assemblea perché e in esso che si forma il convincimento della maggioranza che porterà alla formazione della volontà del condominio con l’adozione dell’atto collegiale. Il presidente perciò potrà riassumere gli interventi dei partecipanti alla riunione e disciplinare anche i tempi di ciascun intervento, ma non potrà impedire al condomino la discussione dei punti all'ordine del giorno. Diversamente la delibera sarà annullabile (Cass. 11/05/1984 n. 2893).



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: RISULTATI DELLA VOTAZIONE

I risultati della Votazione

Per ciascuna delibera debbono essere indicati espressamente i nomi dei condomini votanti con la specificazione dei favorevoli, dei dissenzienti e degli astenuti nonché dei corrispondenti millesimi. Ora il legislatore ha chiarito definitivamente che l’astenuto deve essere considerato al pari del dissenziente sia per ciò che concerne il calcolo della maggioranza sia per ciò che concerne la legittimazione ad impugnare la delibera assembleare (cfr. 2° comma art.1137 c.c.). Poter desumere dal verbale le modalità di voto dei vari condomini è fondamentale poiché è strettamente connesso alla verifica della sussistenza o memo delle maggioranze di legge richieste per adottare una determinata decisione ed all'individuazione dei soggetti legittimati a proporre l’impugnativa di cui all'art. 1137 c.c.. La delibera nel cui verbale si ometta l'individuazione dei singoli condomini assenti, assenzienti, dissenzienti ed astenuti o il valore delle rispettive quote è annullabile in quanto è impedito al condomino il controllo sulla sussistenza o memo delle maggioranze richieste dalla legge (Cass. Civ., Sezioni Unite, 07/03/2005 n. 4806). Da tener presente, comunque, che in certi casi soccorre il principio secondo cui “in tema di delibere di assemblee condominiali, non è annullabile la delibera in cui il verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, nominativa, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza (quanti) e quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall'art.1136 c.c.” (Cass. Civ. 18192/2009).



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: CONDOMINO IN CONFLITTO D'INTERESSE

Nel caso di condomino in posizione di conflitto di interesse

(ad esempio perché ha promosso una causa contro il condominio e l'assemblea debba decidere se resistere o meno a detta domanda), secondo la giurisprudenza e dottrina dominanti questi va convocato alla relativa riunione condominiale, ma poi è opportuno che non partecipi alla votazione e la relativa quota millesimale non andrà considerata ai fini del calcolo delle maggioranze. Si tratta comunque di una valutazione di mera opportunità, la cui scelta è riservata al condomino medesimo, cui, comunque, non può essere impedito di votare, qualora intenda farlo. Nel caso in cui il condomino in conflitto di interessi sia portatore di deleghe anche di altri condomini a rappresentarli in assemblea, la situazione di conflitto che Io riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse -non personale, ma quale componente della collettività- e Io abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato (Cass. Civ. n. 10683 del 22/07/2002; Cass. Civ. n. 22234 del 25/11/2004, Cass. Civ. n. 18192 del 10/08/2009).

Altra evenienza che spesso si verifica è quella del condomino che si allontana dall'adunanza, dichiarando che, per quello che lo riguarda, voterà gli argomenti rimasti da trattare secondo quello che sarà l’intendimento della maggioranza.

Una simile dichiarazione non ha valore. Egli, infatti, può delegare (sempre per iscritto) qualcuno dei presenti a rappresentarlo per il prosieguo dell’assemblea, impartendogli istruzioni ed indicandogli anche le modalità di voto (approvare o non i vari argomenti all’ordine del giorno), ma non si può tenere conto di “adesioni” espresse in un momento diverso da quello della votazione (ed in Certi casi addirittura anteriori alla fase della discussione nella quale si forma il convincimento di ciascuno, attraverso il confronto con gli altri), dato che solo questa determina la fusione delle volontà dei singoli nella manifestazione unitaria che origina l’atto collegiale (Cass. 18/07/1985 n. 4225; Cass. 23/02/1 999 n. 1510; Cass. 13/02/1999 n. 1208).

Altro aspetto importante della verbalizzazione è quello di annotare sempre le eventuali variazioni della compagine dei presenti; di annotare puntualmente, cioè, i nomi ed i corrispondenti millesimi dei condomini che intervengono in un secondo tempo all'adunanza nonché il relativo orario, così come gli eventuali allontanamenti (definitivi o temporanei). Dette variazioni non incidono sul quorum costitutivo nel senso che è necessario che Io stesso sussista all’inizio della riunione, quando il presidente accerta la regolare costituzione dell’assemblea, ma influiscono sul quorum deliberativo e sul calcolo della maggioranza e permettono altresì, se registrate, di determinare i soggetti legittimati ad impugnare la delibera. Nel Caso in cui un condomino si allontani dall'assemblea, dovrà essere considerato assente per la parte della riunione in relazione alla quale si è, appunto, allontanato con la conseguenza che il verbale andrà comunicato allo stesso e da tale momento decorrerà il termine per l'impugnazione delle statuizioni adottate dopo il suo allontanamento. Sul punto, comunque, si rinvengono anche orientamenti diversi. Nulla vieta, pero, come già innanzi detto, che il condomino che si allontani definitivamente dalla riunione possa delegare per iscritto uno dei presenti a rappresentarlo nella parte di assemblea rimanente. Il delegato, invece, non può, a sua volta, delegare, se, per tanto, il delegato si deve allontanare dalla riunione condominiale prima della conclusione della stessa non può delegare un’altra persona, atteso che la delega è paragonabile ad un mandato intuitus personae.



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: ORARIO CHIUSURA e SOTTOSCRIZIONE del VERBALE

L’orario di chiusura dell’assemblea e la sottoscrizione del verbale da parte del Presidente e del segretario

Terminata la discussione e la votazione degli argomenti posti all’ordine del giorno, il segretario da lettura del verbale ed il Presidente dichiara chiusa la riunione e scioglie l’assemblea, sottoscrivendo con il segretario il verbale medesimo. Questo non può essere riaperto e/o modificato, soprattutto se alcuni condomini si siano già allontanati dal luogo della riunione. Come già detto innanzi, la verbalizzazione di quanto accade nell'assemblea condominiale deve essere contestuale allo svolgimento della stessa e copia del verbale deve essere consegnata seduta stante a tutti i presenti, mentre dovrà essere inviata agli assenti mediante Racc. A.R. (poiché dalla data di ricevimento del suddetto verbale decorre per gli stessi il termine per impugnare la delibera, se annullabile). La Suprema Corte con sentenza n. 6552 del 31/03/2015 ha affrontato la questione se il verbale dell'assemblea debba essere corretto necessariamente nel corso ed alla presenza dell'assemblea oppure possa essere corretto o modificato anche in assenza dell’organo Collegiale, essendo a riguardo sufficiente che esso rechi la sottoscrizione del presidente e del segretario che lo ha redatto e modificato. Nella decisione in rassegna, la Corte di legittimità ha stabilito che eventuali interventi correttivi meramente materiali apportati al verbale successivamente alla chiusura dell’assemblea su disposizione del presidente e con l’esecuzione da parte del segretario non comportano l’invalidità della delibera allorquando le rettificazioni non abbiano inciso significativamente sul computo della maggioranza richiesta per l’assunzione della delibera stessa, nel senso che non l’abbiano, in ogni caso, fatta venire meno (nel caso specifico, esso veniva corretto, indicando presente una condomina rappresentata per delega, in un primo tempo indicata come assente). Riassumendo: una volta che il verbale sia stato sottoscritto dal presidente, Io stesso non può essere più variato, salva l'esistenza di errori materiali o di calcolo, che devono essere rilevati dal solo presidente in calce al verbale stesso, sottoscritto nuovamente, conservando la leggibilità del testo originario e la chiara imputabilità agli autori della correzione medesima (cfr, Baldacci, Meo). 

Il Presidente ed il segretario con la firma del verbale attestano (fino a prova contraria) la veridicità di quanto contenuto in tale documento. Il verbale, infatti, Io si ripete, offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essere avvenuti in assemblea (ma non si estende ovviamente al contenuto sostanziale delle dichiarazioni fatte in assemblea e cita alla verità ed esattezza delle stesse, documentando solo che esse sono state rese).



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: GIORNO, LUOGO E ORA

Il giorno, l’ora ed il luogo della riunione

Come è noto, tali elementi vanno obbligatoriamente indicati nell’avviso di convocazione e non possono essere modificati all’ultimo momento. Qualora sopravvengano delle variazioni, sarà necessario inviare un nuovo avviso di convocazione, che sostituisca il precedente, e/o quantomeno una comunicazione (scritta) in tal senso, nei modi e nei termini di legge. E’ accaduto, infatti, ad esempio che i condomini intervenuti nel luogo previsto per la riunione, abbiano deciso di spostarsi in altra sede, giudicandolo inidoneo. Il condomino presentatosi in ritardo, non avendo trovato nessuno nel luogo indicato nell’avviso di convocazione, se ne andava, ritenendo che l’assemblea fosse andata deserta. Solo con la ricezione del verbale, lo stesso apprendeva che la riunione si era invece tenuta, ma in un luogo diverso, e conseguentemente impugnava la deliberazione assunta. I tribunali di merito (ad es. Trip. di Roma, sex. V, 24/03/2014 n. 6798) e la Suprema Corte chiamati a giudicare casi similari, affrontando la problematica dell’inidoneità del luogo prescelto dall'amministratore per svolgere l’assemblea, hanno ritenuto le relative delibere annullabili (cfr. Cass. 09/01/2006 n. 63; Cass. 30/07/2004 n. 14560; Case. 21/1 0/2010 n. 21449; Cass. 13/09/2003 n. 13350).



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione: PRESIDENTE e/o SEGRETARIO non sottoscrive il VERBALE - cosa succede?

Che cosa accade se il presidente e/o il segretario non sottoscrive il verbale?

Secondo una pronuncia della Suprema Corte (Cass. Civ. Sez. ll, Sent., 09-11-2009, n. 23687) un verbale di assemblea condominiale privo della sottoscrizione del Presidente e del segretario, sarebbe inesistente come documento e ciò ben può essere rilevato anche d'ufficio dal Giudice. 

La delibera che sia stata adottata dopo lo scioglimento dell’assemblea stessa e l’allontanamento di alcuni condomini, a seguito della riapertura del verbale non preceduta da una nuova rituale convocazione a norma dell’art. 66 disp.att.c.c., è invalida risultando violate sia le disposizioni sulla convocazione che il principio della collegialità della deliberazione. 

Nel caso in cui in occasione della riunione condominiale si raggiunga un accordo di natura negoziale tra alcuni condomini presenti e/o tra gli intervenuti e soggetti terzi (ad es. l'appaltatore), di cui si dia atto nel verbale, è necessario affinchè esso abbia efficacia che rechi la firma, non solo del presidente e del segretario, ma di tutti gli intervenuti. La sottoscrizione del presidente e del segretario è infatti sufficiente a conferire validità alla decisione assembleare in relazione a quelle materie che possono essere oggetto di delibera, ma non può essere valida espressione della volontà contrattuale dei condomini, i quali pertanto dovranno sottoscrivere personalmente il verbale. 

Come già innanzi detto, il verbale di assemblea viene redatto dal segretario, che generalmente è chiamato dal presidente (nominato dai presenti alla riunione). Tale incarico, di solito, è svolto per praticità dall’amministratore, ma nulla vieta che possa essere ricoperto da un condomino o da altro soggetto intervenuto con delega. 

Vediamo, ora, brevemente la stretta correlazione che sussiste tra il verbale di assemblea e l’impugnativa della delibera condominiale di cui all’art. 1137 c.c.. l vizi del verbale si traducono in vizi della delibera in esso contenuta e da esso dimostrata. La giurisprudenza con orientamento ormai consolidato, confermato dalla nota Sentenza della Corte di Cassazione a Sezione Unite n. 4806 del 07 marzo 2005, ha distinto le cause di nullità da quelle di annullabilità della delibera ed ha statuito che le irregolarità e/o omissioni della verbalizzazione danno luogo a vizi di annullabilità della delibera, come nel caso in cui il verbale assembleare contenga omissioni relative all'individuazione dei singoli condomini assenti, dissenzienti ed assenzienti o al valore delle rispettive quote (in tal senso cfr. anche Cass. 29/01/1999 n. 810; Cass. 22/01/2000 n. 697; Cass. 22/05/1999 n. 5014, Cass. 19/10/1998 n. 10329; Cass. Civ. n. 18192/2009, Case. Civ. n. 24132/2009). ln tale pronuncia la Suprema Corte ha, infatti, precisato che “la formula dell’art. 1737 c.c. deve interpretarsi nel senso che per le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio si intendono le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prescritte dall'art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.. Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni. Pertanto, se gli stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato senza l'osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca il loro interesse a chiedere l'annullamento. Il difetto di impugnazione in termine può assumere significato di personale successiva adesione alla delibera”. 

Per ciò che concerne l’interesse ad impugnare, il Tribunale di Roma con sentenza n. 23980 del 06/12/2012 ha statuito che il condomino che impugni giudizialmente la delibera assembleare, chiedendone l’annullamento, non ha legittimazione ad impugnare la delibera per un vizio di convocazione di ALTRI condomini. Ciò ancor più sulla scorta del riformato art. 66 disp. att. c.c., il quale precisa che l’impugnativa può essere fatta valere solo dai diretti interessati, purché assenti o dissenzienti (“su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati). 

Come innanzi accennato vi sono, comunque, alcune pronunce che in determinati casi concreti hanno ritenuto che una delibera fosse da considerarsi valida, anche in difetto di puntuale individuazione nel verbale dei nomi dei condomini favorevoli e di quelli contrari e dei corrispondenti valori millesimali, purché fosse ugualmente possibile, da un’analisi complessiva della stessa e dei suoi allegati (l’elenco dei presenti e degli assenti con l’indicazione dei millesimi di pertinenza e l’elenco delle deleghe), verificare il raggiungimento delle maggioranze di legge attraverso la semplice sottrazione aritmetica dei millesimi facenti capo ai condomini dissenzienti analiticamente indicati ed in assenza di astenuti (Cass. Civ. 10/10/2007 n. 21298, Trib. Verona 22/06/2004; in tal senso anche le già Citate Cass. Civ. n, 18192/2009 e Cass. Civ. n. 24132/2009). 

Alla luce di tutto quanto sopra, è evidente l’importanza di una corretta verbalizzazione al fine di evitare l’insorgere di contenziosi ed esporre il condominio al rischio di impugnative delle delibere assunte.



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Il Verbale blindato a prova di impugnazione

II verbale di assemblea condominiale è un atto spesso sottovalutato che, in realtà, ha una rilevanza notevole e dalla cui omessa, inesatta e/o irregolare redazione possono scaturire conseguenze pregiudizievoli, non solo per la regolare gestione dello stabile in ipotesi di impugnazione delle delibere cui tali verbali si riferiscono, ma anche per Io stesso amministratore, in quanto last. 1129, comma 12, n. 7) c.c., come modificato dalla Legge n. 220/2012, prevede tra i casi di gravi irregolarità che possono dar luogo alla revoca dell’amministratore, l’inottemperanza all'obbligo di Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee.

Le norme del codice civile che fanno riferimento al verbale dell’assemblea sono innanzitutto l'art. 1136, Comma 7, c.c. il quale dispone che: “delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore”. A riguardo, si evidenzia immediatamente che anche il comma in esame è stato riformato dalla Legge n. 220/2012 poichè è stato sostituito l’originario obbligo di verbalizzazione delle “delibere” con l’attuale obbligo di verbalizzazione delle “riunioni”. In altre parole, il legislatore chiarisce che deve essere redatto un autonomo verbale per ogni riunione dell’assemblea che sia stata indicata nell’avviso di convocazione, e ciò anche se in prima convocazione non si raggiungano i quorum di legge o la riunione vada deserta. La redazione del verbale, perciò, raffigura un momento necessario del procedimento collegiale e la sua mancata o irregolare redazione costituisce uno dei vizi di forma che legittima l’impugnazione.

In esso occorre dare conto di tutte le attività compiute, anche se non sono state adottate deliberazioni. Tale norma è strettamente collegata al novellato art. 1130 n. 7 c.c., il quale impone all'amministratore l’obbligo di curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee e subito dopo precisa espressamente che in tale registro debbono essere annotate:

• le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea (ribadendo il concetto già espresso nel già citato art. 1136, comma 7, c.c.),
• le deliberazioni,
• le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta.

A tale registro, inoltre, va allegato il regolamento di Condominio, se adottato.

Siffatta norma, dunque, fornisce alcune indicazioni circa le modalità di redazione ed il contenuto del verbale di assemblea.

La giurisprudenza con orientamento consolidato ha chiarito che il verbale di assemblea offre una prova presuntiva dei fatti verificatisi nella riunione -presunzione semplice di veridicità- (cfr. Case. 13/1 0/'I999 n. 11526; Trip. Milano 24/07/1997).

Spetterà, per tanto, al condomino che impugna la delibera provare, con qualsiasi mezzo, che quanto riportato nel verbale non corrisponde a verità. Sul punto, si ricorda che i condomini non possono svolgere la funzione di testimoni. Come è noto, l’assemblea di condominio non è una riunione pubblica, di conseguenza possono presenziarvi solo gli aventi diritto (i condomini e/o gli usufruttuari e/o i conduttori), facenti parte della compagine del condominio, e/o i di loro delegati nonchè gli estranei che siano stati espressamente invitati (Come un tecnico, un avvocato, il titolare della ditta appaltatrice etc.) purché la loro partecipazione sia stata indicata nell’avviso di convocazione. In difetto, gli intervenuti alla riunione dovranno acconsentire la partecipazione dei suddetti soggetti terzi. La permanenza di questi ultimi, inoltre, sarà limitata al tempo strettamente necessario a trattare l’argomento posto all'ordine del giorno in relazione al quale la loro presenza e stata richiesta, dovendo poi allontanarsi. Il verbale e la delibera sono due cose diverse. La delibera potrebbe esistere a prescindere dal verbale cosi come può esistere un verbale di assemblea che non contenga alcuna decisione. Il verbale di regola è il mezzo volto a riprodurre la volontà dell’assemblea ed a permettere agli assenti di conoscere il contenuto delle decisioni adottate nonchè di verificare la regolarità della costituzione assembleare ed il raggiungimento dei quorum di legge. Esso, pertanto, assolve ad una funzione meramente probatoria.

Quanto alla FORMA, non vi sono prescrizioni di legge che richiedano determinati requisiti nella redazione, purché il verbale sia scritto, senza correzioni, abrasioni, spazi in bianco, trasporti a margine e va redatto in lingua italiana (anche se a tale ultimo riguardo vi è da segnalare una pronuncia del Tribunale di Rovereto del 2005 che ha ritenuto che, essendo la maggioranza dei partecipanti di uno stabile ubicato in Trentino Alto Adige di lingua tedesca, l’assemblea poteva validamente deliberare che il verbale fosse redatto in una lingua diversa dall’italiano -in tedesco appunto- in considerazione del fatto che il verbale è un atto privato e non un atto pubblico).

Per ciò che concerne il CONTENUTO, il verbale di assemblea deve essere completo, riportando tutti gli accadimenti degni di interesse che si verificano durante la riunione (e non solo le deliberazioni adottate dalla maggioranza) e deve contenere tutti gli elementi necessari affinchè chi non abbia partecipato alla riunione possa ricavarne le informazioni indispensabili per verificare il contenuto e la validità delle deliberazioni. Come già precisato dalla giurisprudenza in numerose pronunce e ribadito dal legislatore all'art. 1130 c.c. (allorquando precisa che esso deve riportare le brevi dichiarazioni rese dai condomini), il verbale va redatto in forma riassuntiva. Ciò significa che non va riportato in esso pedissequamente tutto quanto detto ed accaduto in assemblea, ma debbono essere comunque riscontrabili con precisione le volontà che si intendono esprimere con le deliberazioni.

E’ opinione comune che la verbalizzazione debba essere contestuale all'assemblea e che il verbale debba essere diramato con la massima sollecitudine (pur in assenza di una norma che lo disponga espressamente). La prassi di prendere appunti in assemblea e di redigere il verbale nei giorni successivi non è considerata corretta, poiché l’amministratore potrebbe colpevolmente o intenzionalmente attendere che trascorrano 30 giorni dalla riunione prima di inviare il verbale a tutti i condomini, privando così quelli presenti alla riunione, che abbiano votato negativamente o si siano astenuti, della possibilità di verificare quanto verbalizzato e impugnare la delibera nei termini di legge (cfr. art. 1137 c.c.) nel caso in cui la stessa sia inficiata da un vizio di mera annullabilità (se, invece, la delibera è nulla può essere impugnata da chiunque -anche da chi ha votato favorevolmente- ed in qualsiasi tempo). Tale comportamento errato dell'Amministratore potrebbe essere contestato in giudizio dal condomino, leso nel proprio diritto di impugnazione, ed inoltre, se adeguatamente provato come indice di un vero e proprio cattivo “abitus” dell’amministratore medesimo, il quale, così facendo, vuole intenzionalmente impedire l’esercizio del diritto di impugnazione ai condomini presenti alla riunione, essere considerato dal giudice anche una “grave irregolarità” ex art. 1129 c.c. idonea a giustificare la revoca dello stesso.

Il verbale, inoltre, va letto in assemblea, prima che venga dichiarata chiusa la riunione e lo stesso venga sottoscritto dal presidente e dal segretario.

Tale documento deve riportare:

1. il giorno, l’ora ed il luogo della riunione
2. se ci si riunisce in prima o in seconda convocazione
3. l'elenco dei condomini presenti (personalmente o per delega) ed i relativi millesimi
4. l'ordine del giorno
5. la nomina del Presidente e del segretario
6. cosa succede nel caso in cui il Presidente o il segretario non vengano nominati?
7. la discussione
8. i risultati della votazione
9. nel caso di condomino in posizione di conflitto di interessi
10. l’orario di chiusura dell’assemblea e la sottoscrizione del verbale da parte del Presidente e del segretario
11. che cosa accade se il presidente e/o il segretario non sottoscrive il verbale?

Fonte: Dossier Condominio

Avv. Elena DUCA

del Foro di Ancona

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Richiesta inserimento punti all'ordine del giorno

Quando si vuole discutere di qualche cosa nella prossima assemblea di condominio, si deve scrivere una lettera all'amministratore per chiedergli di inserire i punti all'ordine del giorno. Se si desidera si potrà anche motivare tale richiesta. Lettera inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Sig. …................................

Residente in via …........................ , n° …...

Comune di ….......................

Spett. Condominio ...................................... 

Comune di .................................................. 

Via ............................................... n° .........

OGGETTO: RICHIESTA INSERIMENTO PUNTI ALL'ORDINE DEL GIORNO

Il sottoscritto ….......................…......................., nato a ….......................…....................... il ….......................…......................., proprietario dell'immobile situato al piano_____ del condominio di via …....................... n. ….. chiede di inserire nell'ordine del giorno della prossima assemblea condominiale i seguenti punti (elencare argomenti):

1. ______________________________________________
2. ______________________________________________
3. ______________________________________________

Sicuro della Sua collaborazione, colgo l'occasione per porLe i miei più cordiali saluti.




Luogo e data


......................................................

Firma......................................................

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Uso improprio di parcheggi condominiali

In tanti condomini si hanno degli spazi comuni con parcheggi di proprietà, in affitto, ecc... dei vari condomini. Alcune volta capita che la maleducazione o la disattenzione porti a parcheggiare in uno spazio su cui non si può vantare diritto, provocando di conseguenza un danno. Una questione di pochi attimi, con un cartello messo sul cruscotto con indicato il numero da chiamare in caso di necessità, può ancora essere tollerata, ben diverso è quando si crea l'abitudine di parcheggiare negli spazi altrui. Questo può essere discusso in assemblea, e si può porre rimedio. Come? Installando delle sbarre o dei dissuasori mobili che proibiscano di parcheggiare a chi non ne ha diritto. Tuttavia ciò ha un costo, che se viene evitato è meglio per tutti. 

Questo modello invita l'amministratore di condominio a mettere nel prossimo ordine del giorno il punto in questione. Deve essere inviato con raccomandata con ricevuta di ritorno.

Oggetto: USO IMPROPRIO DI PARCHEGGI CONDOMINIALI

Egregio Amministratore,

il sottoscritto …........................................., residente nel condominio …................................., sito nel comune di …........................... , in via............................. n° …..... da lei amministrato, vuole porre alla sua attenzione che alcuni condomini abitualmente sostano il proprio mezzo nei parcheggi che non sono di loro competenza, nell'occasione ne ricevo sempre danno in quanto non posso parcheggiare il mio mezzo mio parcheggio.

La invito a inserire un punto nel prossimo ordine del giorno per discutere e prendere soluzioni in merito alla situazione.

Nel caso ciò non avvenisse intraprenderò vie legali per salvaguardare i miei diritti.

Sicuro della Sua collaborazione, colgo l'occasione per porLe i miei più distinti saluti.

Luogo e data

......................................................

Firma......................................................   

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Assemblea di condomino, ordine del giorno, varie ed eventuali

L’avviso di convocazione dell’assemblea deve contenere l’elenco preciso delle materie da trattare; questo elenco viene detto "Ordine del Giorno".

In base all'ordine del giorno i condomini hanno la possibilità di informarsi ed essere così pronti ad affrontare gli argomenti trattati senza incorrere in "sorprese".

L'Assemblea viene "convocata" in prima convocazione e, a distanza di oltre 24h, in seconda convocazione se nella data precedente non si è raggiunto il numero legale delle teste e dei millesimi per poter affrontare gli argomenti che, devono essere gli stessi in entrambe le adunanze.

Gli argomenti non possono essere vaghi, ma devono essere indicati in modo chiaro. La descrizione dell'argomento può essere sintetica e non è obbligatorio che abbiano un'indicazione particolareggiata, ma che si capisca il fine dell'argomento stesso consentendo la discussione e la delibera in merito da parte dell'assemblea. Vedi sentenze di Cassazione nr. 23269/2005 e nr. 14814/2006

Per quanto sin'ora detto, se la descrizione dell'argomento è generica, la delibera assembleare è annullabile, ovvero entro 30 giorni per i presenti in assemblea (di persona o per delega) e 30 giorni del ricevimento del verbale per gli assenti.

La genericità dell'argomento o la sua incompletezza non comporta necessariamente l’invalidità della delibera, ma la stessa è valida se il condomino sia stato compiutamente informato in altro modo che non sia quello della convocazione ufficiale.

La preventiva informazione non è infatti un adempimento formale, ma risponde solo all’esigenza di mettere tutti i condomini a conoscenza degli argomenti che verranno affrontati, come da Cassazione nr.63/2006.

Se uno o più degli argomenti inseriti all’ordine del giorno dovessero richiedere una discussione particolarmente lunga, la riunione potrà essere proseguita in altra data e la nuova riunione, come da Cassazione nr. 1516/1988, sarà considerata come la legittima continuazione della precedente assemblea a condizione che il rinvio sia stabilito con l’accordo degli intervenuti e che a tutti coloro che risultavano assenti venga comunicata la data fissata per la prosecuzione dell’assemblea.

L’ultimo punto dell’ordine del giorno generalmente viene inserito con la dicitura “varie ed eventuali” e sotto questa voce vengono indicate le materie che l’amministratore o i partecipanti intendono trattare a puro titolo informativo.

Sotto tale voce infatti è consentita solo la discussione su argomenti di ordinaria amministrazione, ed in particolare vi si fanno rientrare indicazioni, suggerimenti, solleciti, richieste di chiarimenti o raccomandazioni al fine di una migliore gestione del condominio.

Se in seguito alle informazioni fornite o alla discussione che ne è scaturita, dovesse sorgere la necessità di assumere una delibera sott la voce “varie ed eventuali”, si dovrà rimandarne la decisione ad un’altra assemblea in cui l’argomento venga indicato come espressamente nell’ordine del giorno.

In questo modo tutti i condomini, compresi quelli che non hanno partecipato alla precedente assemblea, ne saranno messi a conoscenza e si eviterà il rischio che venga presa una delibera su argomenti non inseriti nell’ordine del giorno.

Non è possibile infatti, come da cassazione nr. 4316/1986, fare rientrare sotto la voce “varie ed eventuali” esborsi di spesa, salvo che si tratti di esborsi minimi, o decisioni relative al rifacimento della facciata del condominio o innovazioni riguardanti parti comuni dell’edificio, oppure la stipula di un contratto di assicurazione contro gli incendi così come il pagamento del compenso ad un professionista che ha operato per il condominio.

Nel caso in cui si deliberi ugualmente su uno di questi argomenti non inclusi nell’ordine del giorno, la delibera è invalida e può essere impugnata.

Secondo numerosi giuristi, la voce “varie ed eventuali” può comprendere comunicazioni da parte dell’amministratore o dei condomini senza che da ciò ne derivino impegni di spesa per il condominio, salvo minimi esborsi; suggerimenti e raccomandazioni rivolte dai condomini nei confronti dell’amministratore e viceversa; richieste di chiarimenti rivolte dai condomini allo stesso amministratore al fine di ottenere indicazioni operative in merito a particolari condotte o prassi applicative; richieste di inserimento di una determinata questione o argomento all’ordine del giorno di una prossima assemblea; relazioni di aggiornamento su questioni già oggetto di precedente discussione all’esito di mandati esplorativi o di attività di scrutinio e selezione di preventivi di spesa ed argomenti di secondaria importanza e di minimo rilievo pratico tali pertanto da non richiedere una specifica menzione nell’ordine del giorno e di essere oggetto di una deliberazione assembleare.

Per quanto sopra, quindi, qualora a seguito dell’informazione e della relativa discussione sul punto dovesse emergere la necessità di votare su una specifica questione particolarmente rilevante, l’assemblea dovrà essere aggiornata ad altra data e l’argomento dovrà essere inserito espressamente nel relativo ordine del giorno.

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