E' affermazione ormai costante nella giurisprudenza di legittimità che anche nell'ambito dei regolamenti c.d. contrattuali, occorre fare una distinzione: sono disposizioni contrattuali quelle che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino, hanno natura regolamentare, invece, le norme che riguardano le modalità d'uso delle cose comuni e, in genere, l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali. Non e infatti essenziale che una clausola sia inserita in un regolamento di tipo contrattuale onde attribuire alla medesima identica natura posto che occorre considerare non la formale collocazione della clausola, ma il suo contenuto (ex multis Cass. 857/1997, Cass. Sez. Un. 943/1999).
Alla modificazione della norma del regolamento l'assemblea potrà pervenire in forza non già del consenso di tutti i condomini - indispensabile solo allorquando si modifica una norma a contenuto strettamente negoziale - bensì dalla volontà espressa anche soltanto da quella maggioranza dei condomini prevista dall'art. 1138 c.c.
L'art. 1138 c.c. prevede che il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno metà del valore dell'edificio).
Spetta a chi invochi la natura negoziale della clausola provare la relative volontà dei condomini al momento dell'adozione del regolamento e cioè che i condomini si erano reciprocamente impegnati a considerare clausole contrattuali anche le disposizioni tipicamente regolamentari inserite nel regolamento predisposto dal costruttore.
Non è corretto quindi ritenere che un regolamento c.d. contrattuale contenga esclusivamente clausole negoziali.
Se le tabelle millesimali prevedono oneri diversi a carico dei condomini che traggono utilità dal servizio di portierato si potrà provvedere alla loro revisione, ove ricorrano le condizioni, previste dell'art. 69 disp. att. c.c..
La soppressione dei servizio di portierato, in sé considerata, non costituisce innovazione.
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