Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condomlniale se rimane nel limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. (Cass. 144/2012; Cass. 6915/2007).
Il principio sopra enunciato caratterizza la recente giurisprudenza in materia di soppressione dei servizi comuni e costituisce la soluzione elaborata dai giudici per evitare di "paralizzare" il condominio ogni volta che si è in presenza di un regolamento c.d. contrattuale che prevede un determinato servizio.
Un'esigenza è quindi quella di trovare una soluzione idonea a superare l'ostacolo unanimità e consentire al condominio di effettuare tutte le trasformazioni, ritenute dalla maggioranza, opportune per adattarsi alle mutate condizioni sociali ed economiche senza dover subire il veto anche solo di un condomino.
Posto infatti che il servizio è facilmente sopprimibile con le maggioranze ordinarie in assenza di previsioni regolamentari ed è sopprimibile, in presenza di specifica clausola inserita in un regolamento assembleare, in applicazione del disposto dell'art. 1138, comma 3, c.c., con le maggioranze previste dall'art.1136, comma 2, c.c., il problema si pone, ed è stato risolto mediante applicazione del principio sopra enunciato, quando ci si trova in presenza di servizi previsti e disciplinati da regolamenti di natura c.d. contrattuale.
In tale contesto si inserisce anche la distinzione ormai costantemente presente nella giurisprudenza di legittimità tra disposizioni del regolamento che hanno natura contrattuale (quelle che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino) che non possono essere modificate se non con il consenso unanime dei condomini e norme regolamentari che riguardano le modalità d'uso delle cose comuni e l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali (tra le quali il servizio di portierato) modificabili dalla maggioranza dei condomini prevista dall'art. 1138 c.c.
Le sentenze esaminate contengono tutte, in maniera più o meno espressa, il riferimento ai principi sopra enunciati
- La prima riguarda l'uso di un vano destinato a condotta di scarico dell'immondizia in disuso da anni per installare, ad opera di alcuni condomini, un contatore e l'eventuale caldaia di produzione d'acqua calda. La S.C. ha precisato che, in tale fattispecie, si versa nell'ambito dell'art. 1102 c.c. ed ha escluso, evidenziandone i principi di diritto, che si tratti di innovazione.
- La seconda è relativa alla soppressione del servizio di portierato e la Cassazione ha ribadito la distinzione tra disposizioni contrattuali che hanno natura negoziale e norme che riguardano le modalità d'uso delle cose comuni e l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali modificabili dalla maggioranza.
- La terza riguarda la soppressione dell'antenna centralizzata che viene definita una di quelle opere, installazioni e manufatti di qualunque genere che servono all'uso ed al godimento comune che l'assemblea, con deliberazione a maggioranza ha il potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere, anche in presenza di una disciplina prevista dal regolamento
condominiale, sempre che non incida sui diritti dei singoli condomini.
- La quarta, più complessa, vista la copiosa recente produzione normativa, riguarda la trasformazione del riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas. La sentenza in esame prende in considerazione alcuni aspetti tra cui quello della validità della delibera assunta a maggioranza anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità previsto dall'art. 28, co. 1 della L. 10/91.
Nessun commento:
Posta un commento
Commenti, critiche e correzioni sono ben accette e incoraggiate, purché espresse in modo civile. Scrivi pure i tuoi dubbi, le tue domande o se hai richieste: il team dei nostri esperti ti risponderà il prima possibile.