La legittimazione passiva dell’amministratore - un passo indietro

Secondo una recentissima decisione della S.C., in tema di condominio negli edifici, qualora un condomino, convenuto dall’amministratore per il rilascio di un spazio di proprietà comune occupato sine titulo, agisca in via riconvenzionale per ottenere l’accertamento della proprietà esclusiva su tale bene, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la controdomanda sull’estensione dei diritti dei singoli, pertanto, ove ciò non avvenga e la domanda riconvenzionale sia decisa solo nei confronti dell’amministratore, l’invalida costituzione del contraddittorio, può, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, essere eccepita per la prima volta o rilevata d’ufficio anche in sede di legittimità, con conseguente rimessione degli atti al primo giudice.

Tale decisione parte dalla premessa che secondo il consolidato orientamento della S.C. ove un condomino, convenuto dall’amministratore con azione di rilascio di uno spazio di proprietà comune, proponga (non un’eccezione riconvenzionale di usucapione, al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, ma) una domanda riconvenzionale, ai sensi degli artt. 34 e 36 c.p.c., diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, viene meno la legittimazione passiva dell’amministratore rispetto alla controdomanda, dovendo la stessa, giacchè incidente sull’estensione del diritto dei singoli, svolgersi nei confronti di tutti i condomini, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale. 

In realtà da un esame approfondito della giurisprudenza, in primo luogo, risulta che l’orientamento prevalente della S.C. non è nel senso che in ogni caso in cui un condomino od un terzo, convenuto in giudizio per ottenere il rilascio di un bene condominiale comune chieda in via riconvenzionale che venga accertato che è proprietario esclusivo di tale bene il contraddittorio va integrato nei confronti dei condomini.

Tale integrazione del contraddittorio è stata, infatti, correttamente ritenuta necessaria quando il giudizio era stato instaurato non dal condominio, ma da alcuni condomini, essendo legittimato passivo in tal caso il condominio in persona dell’amministratore.

Se, poi, si considera che nella giurisprudenza più recente è pacifico che la legittimazione passiva dell’amministratore ha portata generale e sussiste, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini , si arriverebbe all’assurdo che l’integrazione dei contraddittorio nei confronti di tutti i condomini sarebbe necessaria o meno a seconda che la domanda venisse proposta in via principale o in via riconvenzionale.

Sembra, pertanto, più logico ritenere che ove la domanda venga proposta in via riconvenzionale in un giudizio instaurato dal condominio nessuna integrazione del contraddittorio è necessaria, essendo già passiva i condomini presenti in causa, in quanto rappresentati dall’amministratore.

Infine, anche volendo aderire alla tesi secondo la quale legittimati passivi in ordine alla domanda riconvenzionale sarebbero i condomini, nel caso in cui il giudizio fosse proseguito nei confronti dell’amministratore, la conseguenza sarebbe non la integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini, ma la cassazione senza rinvio della sentenza impugnata da parte della S.C..

di Roberto Triola

già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione