I proprietari di posto auto scoperti sono condomini a tutti gli effetti - Cassazione 16/01/2018, N. 884 - Testo

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CASSAZIONE 16 GENNAIO 2018, N. 884

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

                           

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                            

Dott. MATERA  Lina  -  Presidente   

Dott. ORILIA  Lorenzo  -  Consigliere 

Dott. COSENTINO Antonello  -  Consigliere 

Dott. FALASCHI  Milena  -  Consigliere   

Dott. SCARPA  Antonio  -  rel. Consigliere 

ha pronunciato la seguente:                                          

ORDINANZA

                                    

sul ricorso 20800/2013 proposto da: 

C.N.,  G.F.,  D.M.G., T.P.,  elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato G. P., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato DANIELE GRANARA; 

- ricorrenti - 

CONTRO

B.A.,  CH.AN., c.a.,  V.C., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. P., che li rappresenta e difende; 

BA.GI., elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato L. R. F., che lo rappresenta e difende; 

- controricorrenti - 

E CONTRO

P.G.; 

- intimata - 

avverso la sentenza n. 222/2013 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, 

depositata il 15/01/2013; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/11/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.                                    

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

D.M.G., G.F., C.N. e T.P. hanno proposto ricorso articolato in cinque motivi contro la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 222/2013, depositata il 15 gennaio 2013. Resistono con un controricorso Ch.An., V.C., C.A. ed B.A., nonchè, con altro controricorso, Ba.Gi., mentre l'ulteriore intimata P.G. non ha svolto attività difensive.

D.M.G., G.F., C.N., T.P., R.A. e R.A.M., condomini del Condominio (OMISSIS), in quanto proprietari di appartamenti e di box auto, con citazione del 13 aprile 2001, convennero Ch.An., V.C., C.A., B.A., Ba.Gi. e P.G., a loro volta proprietari soltanto di posti auto scoperti, perchè fosse accertata l'inesistenza in capo ai convenuti di una servitù di passaggio sull'area denominata "B", e fosse inibito agli stessi il passaggio su detta area, nonchè l'uso delle aree "A" e "B" di proprietà condominiale, rimuovendo gli ingombri ivi collocati e non utilizzando i beni ed i servizi comuni. Dedussero gli attori che Ch.An., V.C., C.A., B.A., Ba.Gi. e P.G., in quanto proprietari non di appartamenti, nè di box, ma soltanto di stalli di sosta scoperti, fossero unicamente titolari di servitù di passaggio sui tratti di strada carrabile "A" (dalla via (OMISSIS) fino alla cinta muraria del complesso condominiale, nella quale si apre un cancello) e "B" (oltre il cancello e fino ai posti auto). Alcun diritto, quindi, i convenuti potevano vantare con riferimento alle aree "A" e "B" di proprietà condominiale, ubicate all'esterno della strada carrabile. I convenuti, nel costituirsi, eccepirono tutti che, in forza dei loro titoli di acquisto e della costante partecipazione alle assemblee, i loro immobili dovevano essere considerati appartenenti al complesso condominiale (OMISSIS) di (OMISSIS). Il Tribunale di Chiavari, con sentenza del 14 luglio 2004, accolse le domande degli attori quanto all'inesistenza in capo ai convenuti del diritto di servitù di passaggio sull'area "B", come del diritto di uso delle aree "A" e "B", rigettando invece per difetto di prova le domande inerenti la rimozione dei materiali, dei contatori dell'acqua e del gas e l'utilizzo dell'acqua del giardino condominiale. Proposto appello in via principale da Ch.An., V.C., C.A., B.A., Ba.Gi. e P.G., e formulato appello incidentale dagli originari attori, la Corte d'Appello di Genova accolse il primo, respingendo il secondo, e perciò rigettò la domanda formulata da D.M.G., G.F., C.N., T.P., R.A. e R.A.M., volta ad inibire alle controparti l'uso ed il passaggio sull'area denominata "A" e"B". La Corte d'Appello affermò che la strada denominata "B" rientri in una comproprietà pattizia, che vede gli stessi appellanti principali come partecipanti al condominio. Sulla base dei rilievi del CTU, la Corte di Genova ha evidenziato come il Condominio (OMISSIS) sia cinto da mura e che gli appellanti Ch.An., V.C., C.A., B.A., Ba.Gi. e P.G. sono proprietari di posti auto posti all'interno dell'area condominiale, pur trovandosi le loro abitazioni al di fuori della cinta muraria. I giudici dell'appello hanno esaminato ed interpretato l'art. 2 bis, del Regolamento di condominio, il quale ha riguardo sia al tratto che parte dalla strada comunale ed arriva fino alle mura del complesso condominiale (tratto "A", su cui il Condominio esercita un passaggio gratuito), sia al tratto che si snoda all'interno delle mura di cinta del Condominio (tratto "B", di proprietà del condominio e che "reca servizio ai box e ai posti auto"). La stessa sentenza impugnata ha quindi considerato come nelle Tabelle millesimali del Condominio (OMISSIS) siano compresi anche i proprietari dei posti auto, i quali, proprio in virtù dell'utilizzo della strada "B", hanno sempre partecipato alle assemblee di condominio e pagato le relative spese di manutenzione, come stabilito dal citato art. 2 bis, del Regolamento. Ancora, la Corte d'Appello ha affermato che nei titoli di acquisto dei posti auto gli appellanti erano indicati come "facenti parte" del complesso immobiliare (OMISSIS).

I ricorrenti ed il controricorrente Ba.Gi. hanno depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 1.

I. Il primo motivo di ricorso di D.M.G., G.F., C.N. e T.P. denuncia la violazione e mancata applicazione dell'art. 1069 c.c.. Assumono i ricorrenti che la Corte d'Appello avrebbe errato nel ricavare dall'art. 2 bis del Regolamento condominiale la qualità di condomini dei signori Ch., V., c., Br., Ba. e P., essendo tale previsione regolamentare volta unicamente a stabilire i criteri di ripartizione delle spese di uso e di manutenzione dei tratti "A" e "B" della strada carrabile, e vantando le controparti unicamente una servitù di passaggio su tale area.

Il secondo motivo di ricorso denuncia poi la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c., e di tutte le norme del Codice Civile in tema di "Condominio negli edifici", osservando che "non è configurabile tra i posti auto di proprietà degli appellanti e gli immobili degli appellati odierni resistenti, l'istituto del condominio, difettandone il presupposto strutturale e costitutivo". Ciò perchè "per acquisire la qualità di condomino è necessario essere proprietario di un'unità immobiliare nell'ambito dell'edificio condominiale", ossia di piani o porzioni di piani, mentre i resistenti sono unicamente proprietari di posti auto, a nulla rilevando, per ritenere gli stessi condomini, il fatto della loro inclusione nelle tabelle millesimali.

Il terzo motivo di ricorso allega la violazione e mancata applicazione dell'art. 1027 c.c. e ss., e l'omesso esame di fatto decisivo, contestandosi che nella decisione impugnata non si sia tenuto in alcun conto il tenore letterale degli atti di acquisto dei posti auto, dai quali non si evincerebbe affatto che ne fosse oggetto un bene ricompreso nel Condominio (OMISSIS), a tanto non valendo l'espressione "facente parte del complesso immobiliare". Viene invocato altresì il Regolamento condominiale, il quale escludeva dalle spese per le aree e i giardini comuni i titolari di soli posti auto.

Il quarto motivo di ricorso denuncia, in via subordinata, la violazione degli artt. 1138 e 1321 c.c., e l'omesso esame di fatto decisivo, giacchè la Corte d'Appello avrebbe comunque dovuto impedire ai signori Ch., V., c., Br., Ba. e P. il passaggio o l'uso delle aree "A" e "B" di proprietà condominiale, in quanto beni diversi dalla strada di accesso ai posti auto.

Il quinto motivo censura la violazione dell'art. 115 c.p.c., e dell'art. 949 c.c., nonchè l'omesso esame di fatto decisivo, circa il rigetto, confermato dalla Corte d'Appello, per mancanza di prova, delle domande inerenti l'utilizzo dell'acqua del giardino condominiale e la rimozione del materiale depositato dai proprietari dei posti auto sulle aree comuni "A" e "B". Si assume che i convenuti non avessero mai contestato di aver fatto uso del sistema di irrigazione e che la prova dell'esistenza del materiale nelle aree comuni non fosse necessaria, trattandosi di "negatoria servitutis".

II. In via pregiudiziale, va premesso che non risultano intimati R.A. e R.A.M., i quali avevano agito insieme D.M.G., G.F., C.N. e T.P. proponendo la citazione di primo grado. R.A. risulta anche nella sentenza impugnata tra gli appellanti incidentali, mentre R.A.M. era rimasta contumace nel giudizio di appello. Tuttavia, poichè il ricorso appare prima facie infondato, è superflua la fissazione del termine ex art. 331 c.p.c., per l'integrazione del contraddittorio, atteso che la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell'effettività dei diritti processuali delle parti (Cass., Sez. U, 22 marzo 2010, n. 6826).

Nel caso in esame, alcuni condomini del Condominio (OMISSIS) proposero azione negatoria convenendo i proprietari di posti auto compresi nel complesso immobiliare, indicati come meri titolari di servitù su una limitata area comune, per sentir accertare l'inesistenza di ulteriori diritti vantati dai convenuti e la cessazione di turbative o molestie da costoro poste in essere su altre parti condominiali. I convenuti, tuttavia, sia pure in via di eccezione, dedussero che gli immobili di loro proprietà, per quanto costituiti da posti auto scoperti, appartenessero a pieno titolo al Condominio (OMISSIS), difesa che è stata infine condivisa dalla Corte d'Appello di Genova nella sentenza impugnata. In tale situazione, per consolidata interpretazione di questa Corte, il contraddittorio, essendo oggetto di lite un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile, deve essere integrato nei confronti di tutti i condomini, atteso che la sentenza, ancorchè di accertamento, pronunciata in assenza di alcuni di essi, in quanto loro non opponibile, sarebbe inutiliter data. Poichè, infatti, la lite involge l'accertamento della "condominialità", ovvero la ricomprensione, o meno, di una o alcune porzioni di proprietà esclusiva nel condominio edilizio, di cui all'art. 1117 c.c. (ed all'art. 1117 bis c.c., per come aggiunto dalla L. n. 220 del 2012, pur qui inapplicabile ratione temporis), e proprio perchè viene messa in discussione - con finalità di ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato - l'estensione della comproprietà di tutti i partecipanti al condominio, la mancata partecipazione di uno o alcuno dei condomini al giudizio comporta la nullità dello stesso (arg. da Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119; Cass. Sez. 2, 06/10/1997, n. 9715; nonchè da Cass. Sez. 2, 14/10/1988, n. 5566; Cass. Sez. U, 13/11/2013, n. 25454, che suppone l'eccezione di proprietà esclusiva del bene, frapposta dal condomino convenuto da altro condomino, senza però mettere in discussione la comproprietà degli altri soggetti). L'eventuale difetto del contraddittorio, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, può, tuttavia, essere eccepita per la prima volta o rilevata d'ufficio anche in sede di legittimità, con conseguente rimessione degli atti al primo giudice, sempre che gli elementi che rivelino la sussistenza di litisconsorti pretermessi emergano, con ogni evidenza, dagli atti già ritualmente acquisiti nel giudizio di merito.

III. I cinque motivi di censura possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano infondati.

La Corte d'Appello di Genova è pervenuta al rigetto delle domande degli attuali ricorrenti, avendo dato per accertato che il tratto di strada carrabile "B", che va dal cancello posto nella cinta muraria del Condominio (OMISSIS) fino al caseggiato, alle aree esterne ed ai posti auto scoperti, appartiene in comproprietà anche ai soli proprietari di tali posti auto, che si trovano all'interno del perimetro condominiale. Ciò la sentenza impugnata ha desunto, oltre che dallo stato dei luoghi, descritto dal CTU (il quale ha evidenziato il collegamento funzionale di tale tratto di strada con i posti macchina), anche dall'art. 2 bis, del Regolamento di condominio e dall'allegata tabella millesimale, che chiamano tutti i proprietari dei posti auto (siano, o meno, titolari di appartamenti compresi nelle mura del Condominio (OMISSIS)) a contribuire alle relative spese di manutenzione di quel tratto, che "reca servizio ai box e ai posti auto". Anche i titoli di acquisto dei proprietari dei posti auto, a dire della Corte di Genova, indicano questi come "facenti parte" del complesso immobiliare (OMISSIS).

Questa Corte ha più volte affermato che la disciplina del condominio degli edifici, di cui all'art. 1117 c.c. e ss., è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, quale quelle elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c., a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso. La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purchè dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.. Peraltro, pure quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, può essere frutto della autonomia privata.

Anche, dunque, i proprietari esclusivi di spazi destinato a posti auto, compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c., e quindi presumersi comproprietari (nonchè obbligati a concorrere alle relative spese, ex art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovassero in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari (arg. da Cass. Sez. 2, 02/03/2007, n. 4973; Cass. Sez. 2, 08/05/1996, n. 4270; Cass. Sez. 2, 16/04/1976, n. 1371).

Ai fini dell'accertamento della proprietà condominiale ex art. 1117 c.c., del tratto di strada "B" e delle adiacenti aree "A" e "B" in favore dei titolari dei posti auto, non assumevano, allora, carattere dirimente, il regolamento di condominio e l'annessa tabella di ripartizione delle relative spese, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà (così Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012).

Tuttavia, la Corte d'Appello di Genova ha compiuto il proprio accertamento operando una valutazione dello stato effettivo dei luoghi ed un'indagine in ordine all'ubicazione dei beni, nonchè ricostruendo la volontà pattizia in base ai titoli di acquisto, così pervenendo al convincimento che i posti auto di proprietà esclusiva dei signori Ch., V., C., B., Ba. e P. appartengono strutturalmente al complesso edilizio condominiale e perciò, rispetto ad essi, sussiste il collegamento strumentale, materiale o funzionale, ovvero la relazione di accessorio a principale ed il rapporto di pertinenza - che è il presupposto necessario del diritto di condominio - con le parti comuni costituite dal tratto di strada "B" e delle adiacenti aree "A" e "B".

Tale indagine, diretta a stabilire, anche attraverso l'interpretazione dei titoli di acquisto, se la situazione obiettiva presenti i caratteri necessari a rendere applicabile la presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c., si risolve in un apprezzamento di fatto, che esula dal sindacato di legittimità se non nei limiti dell'omesso esame di fatto storico ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Di tale vizio non può dirsi affetta la sentenza impugnata, in quanto esso, a differenza di come denunciato dai ricorrenti nel secondo, nel terzo, nel quarto e nel quinto motivo di ricorso, per come riformulato dal D.L. n. 83 del 2012, art. 54, conv. in L. n. 134 del 2012, deve riguardare un fatto storico, principale o secondario, che abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia) e che non può concernere elementi istruttori concernenti fatti storici (quali il contenuto degli atti di acquisto, del regolamento e delle tabelle millesimali, o l'ubicazione dei beni e lo stato dei luoghi) che siano stati comunque presi in considerazione dal giudice, ancorchè la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. Sez. U, 07/04/2014, n. 8053).

Una volta ritenuto il nesso di condominialità corrente tra i posti auto di proprietà esclusiva dei signori Ch., V., c., B., Ba. e P. e il tratto di strada "B", in uno alle aree "A" e "B", l'uso di tali beni da parte dei controricorrenti trova regolamentazione nella disciplina del condominio di edifici, la quale è costruita sulla base di un insieme di diritti e obblighi, armonicamente coordinati, contrassegnati dal carattere della reciprocità, che escludono la possibilità di fare ricorso alla disciplina in tema di servitù, presupponente, invece, fondi appartenenti a proprietari diversi, nettamente separati, uno al servizio dell'altro. Nè può quindi astrattamente ipotizzarsi, come fatto a fondamento del quinto motivo di ricorso, un'azione negatoria ex art. 949 c.c., per la cessazione delle molestie attribuite (e peraltro ritenute indimostrate dalla Corte d'Appello) ai controricorrenti con riguardo al giardino condominiale ed alle aree "A" e "B", in quanto la qualità di condomini riconosciuta in capo a quest'ultimi lascerebbe al più ipotizzare un'azione, del tutto diversa per causa petendi, avente per oggetto l'uso illegittimo delle cose comuni in violazione dell'art. 1102 c.c..

IV. Il ricorso va perciò rigettato e, in ragione della soccombenza, i ricorrenti vanno condannati a rimborsare le spese del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, sia ai controricorrenti Ch.An., V.C., C.A. ed B.A., sia al controricorrente Ba.Gi., mentre non occorre provvedere al riguardo per l'ulteriore intimata P.G., la quale non ha svolto attività difensive.

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto l'art. 13, comma 1 quater, del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell'obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a rimborsare ai controricorrenti Ch.An., V.C., c.a. ed B.A., ed al controricorrente Ba.Gi., le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida per i primi in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, e per Ba.Gi. in complessivi Euro 4.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 14 novembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 16 gennaio 2018

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I proprietari di posto auto scoperti sono condomini a tutti gli effetti - Cassazione 16/01/2018, N. 884 - Commento

Anche i proprietari esclusivi di spazi destinato a posti auto, compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c., e quindi presumersi comproprietari (nonché obbligati a concorrere alle relative spese, ex art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovano in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari.

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L'amministratore non è responsabile dei mancati pagamenti se i condomini non versano - Cassazione 20 Ottobre 2017, N. 24920 - Commento

Amministratore esente da responsabilità contrattuale perché l’accertata mancanza di fondi e quindi il mancato pagamento dell’assicurazione dello stabile era stata determinata proprio dalla morosità dei condomini e i solleciti inviati a costoro erano sufficienti ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dal mandato.

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L'amministratore non è responsabile dei mancati pagamenti se i condomini non versano - Cassazione 20 Ottobre 2017, N. 24920 -

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CASSAZIONE 20 OTTOBRE 2017, N. 24920

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SESTA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott.  D’ASCOLA PASQUALE - Presidente

Dott.  ORILIA LORENZO - Rel. Consigliere

Dott.  GIUSTI ALBERTO - Consigliere

Dott.  PICARONI ELISA - Consigliere

Dott.  SCALISI ANTONINO - Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso 10777-2014 proposto da:

CONDOMINIO, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato M. B., rappresentato e difeso dall'avvocato P. C.;

- ricorrente -

CONTRO

A. R., elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato N. A. B., rappresentato e difeso dagli avvocati C. A. M., G. A.;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 501/2013 della CORTE D'APPELLO di PERUGIA, depositata il 17/10/2013;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/09/2017 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILLA;

RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1 Il Tribunale di Terni, con sentenza depositata in data 12.05.2009, accertava la responsabilità di A.R. , ex amministratore del condominio di via (omissis) per inadempimento agli obblighi derivanti dal mandato (tardivo pagamento di un premio di una polizza assicurativa); rigettava la domanda risarcitoria pure proposta dal Condominio nei confronti dell’A. (per i danni derivanti dalla mancanza di copertura assicurativa in relazione ad un incendio del tetto) e condannava il convenuto a rimborsare all’attore la metà delle spese processuali.

2 Decidendo sul gravame proposto in via principale dal Condominio e, in via incidentale dall’A. , la Corte d’appello di Perugia, accoglieva l’impugnazione incidentale dell’ex amministratore; dichiarandolo esente da responsabilità contrattuale perché l’accertata mancanza di fondi nelle casse condominiali era stata determinata proprio dalla morosità dei condomini e i solleciti inviati a costoro erano sufficienti ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dal mandato, non essendo tenuto l’A. ad anticipare le somme occorrenti per il pagamento della polizza assicurativa e non essendo obbligatorio il ricorso alla procedura monitoria per esigere i pagamenti delle quote.

3 Per la cassazione di tale sentenza ricorre il Condominio. L’A. resiste con controricorso.

4 Con unico motivo si deduce, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1710 c.c., "2795 c.c."(così testualmente, ma trattasi di mero errore materiale essendo chiaro il riferimento all’art. 2725 cc, ndr), 63 disp. att. c.c. in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. - omessa e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo della controversia. Richiamando il principio della diligenza del mandatario (che avrebbe imposto il ricorso alla procedura monitoria per il recupero dei contributi necessari alle spese condominiali), sostiene il ricorrente che la Corte d’Appello avrebbe motivato inadeguatamente sulla prova dell’esonero di responsabilità dell’A. e sulla ammissibilità della prova testimoniale in ordine ad un documento (la costituzione in mora dei condomini inadempienti nel versamento dei contributi) da provarsi per iscritto, salvo lo smarrimento dello stesso.

5 Il ricorso è manifestamente infondato.

5.1 La questione di diritto del divieto, ai sensi dell’art. 2725 cc, di prova testimoniale sulla esistenza di atti di costituzione in mora (da provarsi per iscritto) è da ritenersi nuova.

Ed infatti, poiché la relativa prova per testi era stata assunta nel giudizio di appello (ne dà atto la sentenza impugnata a pag. 6), era onere del ricorrente dimostrare di aver sollevato la questione tempestivamente in quel grado di giudizio, al momento della articolazione del mezzo istruttorio e poi in sede di precisazione delle conclusioni, ma nel ricorso nulla si dice al riguardo.

Questa Corte ha costantemente affermato che, qualora una determinata questione giuridica - che implichi un accertamento di fatto non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata né indicata nelle conclusioni ivi epigrafate, il ricorrente che riproponga la questione in sede di legittimità, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità, per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale scritto difensivo o atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare "ex actis" la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (tra le varie, sez. 1, Sentenza n. 25546 del 30/11/2006 Rv. 593077; Sez. 3, Sentenza n. 15422 del 22/07/2005 Rv. 584872 Sez. 3, Sentenza n. 5070 del 03/03/2009 Rv. 606945).

5.2 Per il resto, la censura investe l’adeguatezza della motivazione adottata dalla Corte d’Appello per escludere la responsabilità dell’ex amministratore per violazione dell’obbligo di diligenza del buon padre di famiglia gravante sul mandatario (motivazione definitiva ora inadeguata, ora carente) e, dunque, un vizio non più denunziabile, come si evince dal chiaro tenore dell’art. 360 n. 5 cpc nel testo attualmente in vigore.

Va comunque osservato che l’amministratore ha, nei riguardi dei partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, talché i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall’art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale (Cass. 9 aprile 2014, n. 8339; Cass. 4 luglio 2011, n. 14589). Nell’esercizio delle funzioni assume le veste del mandatario e pertanto è gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 c.c..

Nel caso di specie la Corte d’appello ha accertato, con apprezzamento in fatto, che l’amministratore nel periodo 2005/2006 aveva più volte sollecitato, anche per iscritto, i condomini morosi al versamento delle quote condominiali, avendo egli la facoltà e non l’obbligo di ricorrere all’emissione di un decreto ingiuntivo nei riguardi dei condomini morosi.

La deduzione appare corretta perché l’art. 63 disp. att. cc. non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condomini morosi ("può ottenere decreto di ingiunzione...") e pertanto non merita censura la decisione impugnata laddove ha escluso la violazione dell’obbligo di diligenza da parte dell’A. per essersi comunque attivato nella raccolta dei fondi, avendo comunque messo in mora gli inadempienti (e l’indagine circa l’osservanza o meno da parte del mandatario degli obblighi di diligenza del buon padre di famiglia che lo stesso è tenuto ad osservare ex articoli 1708 e 1710 c.c. - anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all’esecuzione del mandato - è affidata al giudice del merito, con riferimento al caso concreto ed alla stregua degli elementi forniti dalle parti, il cui risultato, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, è insindacabile in sede di legittimità: v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 13513 del 16/09/2002 in motivazione).

Il ricorso va pertanto respinto e le spese vanno poste a carico della parte soccombente.

Considerato che il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 per cui sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato-Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1 - quater all’art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - della sussistenza dell’obbligo di versamento, a carico della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 - quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13.

Roma, il 12.9.2.2017.

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La legittimazione passiva dell’amministratore - un passo indietro

Secondo una recentissima decisione della S.C., in tema di condominio negli edifici, qualora un condomino, convenuto dall’amministratore per il rilascio di un spazio di proprietà comune occupato sine titulo, agisca in via riconvenzionale per ottenere l’accertamento della proprietà esclusiva su tale bene, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la controdomanda sull’estensione dei diritti dei singoli, pertanto, ove ciò non avvenga e la domanda riconvenzionale sia decisa solo nei confronti dell’amministratore, l’invalida costituzione del contraddittorio, può, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, essere eccepita per la prima volta o rilevata d’ufficio anche in sede di legittimità, con conseguente rimessione degli atti al primo giudice.

Tale decisione parte dalla premessa che secondo il consolidato orientamento della S.C. ove un condomino, convenuto dall’amministratore con azione di rilascio di uno spazio di proprietà comune, proponga (non un’eccezione riconvenzionale di usucapione, al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, ma) una domanda riconvenzionale, ai sensi degli artt. 34 e 36 c.p.c., diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, viene meno la legittimazione passiva dell’amministratore rispetto alla controdomanda, dovendo la stessa, giacchè incidente sull’estensione del diritto dei singoli, svolgersi nei confronti di tutti i condomini, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale. 

In realtà da un esame approfondito della giurisprudenza, in primo luogo, risulta che l’orientamento prevalente della S.C. non è nel senso che in ogni caso in cui un condomino od un terzo, convenuto in giudizio per ottenere il rilascio di un bene condominiale comune chieda in via riconvenzionale che venga accertato che è proprietario esclusivo di tale bene il contraddittorio va integrato nei confronti dei condomini.

Tale integrazione del contraddittorio è stata, infatti, correttamente ritenuta necessaria quando il giudizio era stato instaurato non dal condominio, ma da alcuni condomini, essendo legittimato passivo in tal caso il condominio in persona dell’amministratore.

Se, poi, si considera che nella giurisprudenza più recente è pacifico che la legittimazione passiva dell’amministratore ha portata generale e sussiste, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini , si arriverebbe all’assurdo che l’integrazione dei contraddittorio nei confronti di tutti i condomini sarebbe necessaria o meno a seconda che la domanda venisse proposta in via principale o in via riconvenzionale.

Sembra, pertanto, più logico ritenere che ove la domanda venga proposta in via riconvenzionale in un giudizio instaurato dal condominio nessuna integrazione del contraddittorio è necessaria, essendo già passiva i condomini presenti in causa, in quanto rappresentati dall’amministratore.

Infine, anche volendo aderire alla tesi secondo la quale legittimati passivi in ordine alla domanda riconvenzionale sarebbero i condomini, nel caso in cui il giudizio fosse proseguito nei confronti dell’amministratore, la conseguenza sarebbe non la integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini, ma la cassazione senza rinvio della sentenza impugnata da parte della S.C..

di Roberto Triola

già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione

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Del Rio:' Obbligatorio il certificato di stabilità'

Da diversi anni si parla di regolarizzare i documenti che devono essere presenti in un contratto d'affitto o di compravendita relativi ad un immobile, è stato fatto 10 anni fa con le certificazioni energetiche, e da diversi anni si studia come poter introdurre un documento che certifichi la staticità dell'edificio.

Dopo i spaventosi terremoti che abbiamo vissuto, si è visto come tanti edifici presentino vulnerabilità tali da portarli al crollo troppo facilmente, purtroppo anche senza l'accadimento l'evento sismico. Tuttavia non è mai stato fatto nulla a riguardo per un problema semplicissimo: i costi! Oggi però secondo il ministro Del Rio questo problema verrebbe meno, e potrebbe già nelle prossime settimane, essere abbozzata una legge a riguardo che poi verrà approvata nella legge di bilancio. I dubbi sono ancora tanti, se si parlerà di classi come quelle energetiche, se è relativo al sisma atteso o alla resistenza massima della struttura. Il Ministro ha dichiarato che tale certificato potrebbe rientrare nel  rientri nel sismabonus, e che quindi sarebbe detraibile fino all'85% dall'IRPEF rende più facile le cose.

E' tuttavia da analizzare la situazione in cui i tecnici (speriamo solo ingegneri strutturisti ) andranno ad operare. Infatti, se suoi nuovi edifici la situazione è relativamente semplice, poiché esistono i progetti depositati in comune e le strutture al genio civile, oltre che perizie, foto, ecc... della fase di cantiere, per cui un tecnico sarebbe facilitato ad analizzare la staticità dell'edificio e quindi produrre un documento che si basi su dati certi. Differente è per un edificio esistente: basti pensare che solo fino a pochi anni fa la perizia geologica non veniva sempre fatta e si andava 'a naso', e quindi le fondazioni sono spesso insufficienti a dare la giusta stabilità all'edificio. Per non parlare del complesso lavoro che nascerebbe dall'analizzare la struttura portante: se è facile capire se una struttura è in cemento armato o in muratura, diverso è capire quanti ferri ci possono essere dentro a un elemento strutturale o la durezza della calcestruzzo. Se è un edificio storico, realizzato in muratura la cosa si complica ulteriormente, perché è probabile che abbia subito nella sua vita più interventi in diverse epoche, con diverse tecnologie e con diversi materiali. Se non vengono considerati tutti questi, si rischia di non fare una buona analisi (sopratutto sismica). Infatti si dovranno predisporre delle analisi anche semidistruttive per avere della campionature certe sulle quali basarsi. Questo per fare un buon lavoro, e non una porcata tipo le certificazioni energetiche, che nate per essere un'attenta analisi dei costi energetici dell'edificio, sono ora svendute a 40 € su internet, senza che nessuno venga nemmeno a vedere la casa.  Poiché inserire dentro a un software dei numeri a casaccio per arrivare ad emettere un certificato non corrispondente alla realtà, ma con cui è possibile levarsi il peso dell'atto, è diverso dal verificare con attenzione se gli chi abita una struttura è sicura di non restarci sotto o meno.

Da aggiungere che tale certificato è impossibile che riguardi la singola unità immobiliare, dovrà comprendere tutto l'immobile. I tempi di lavorazione saranno probabilmente anche lunghi che potranno arrivare anche a superare il mese se non oltre! Quindi una volta che tale certificato verrà normato, sarà meglio che i condomini si apprestino celermente a produrlo, poiché la pena sarebbe l'impossibilità da parte del Notaio o dell'AdE di convalidare l'atto di comprevendita, affitto, ecc.... Hanno anche un vantaggio a produrlo, poiché il ministro Del Rio ha dichiarato che tale documento rientrerebbe nel sismabonus, cosa che oggi è esclusa. Oggi solo se nel caso vengano eseguite lavorazioni si ha diritto ad rientrare nel sismabonus e alle detrazioni fiscali irpef.

Radiuk Ing. Raiko

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LASTRICO ESLUSIVO. LA SPESA SOLO ALLE UNITA’ IMMOBILIARI COPERTE DALLA SUPERFICIE

In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura. La Suprema Corte spiega che l'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto. Nello specifico, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressochè inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione.

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CASSAZIONE 10 MAGGIO 2017, N. 11484 - in tema di lastrico solare

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CASSAZIONE 10 MAGGIO 2017, N. 11484

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE 

SESTA SEZIONE CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:              

Dott. PETITTI  Stefano -  Presidente  

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni -  Consigliere   

Dott. GIUSTI   Alberto -  Consigliere   

Dott. PICARONI Elisa  -  Consigliere  

Dott. SCARPA   Antonio -  rel. Consigliere  

ha pronunciato la seguente: 

                                         

ORDINANZA

                                   

sul ricorso 2693/2016 proposto da: 

M.R.,  MI.AN.MA., M.A., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato G. F. R., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato M.A.; 

- ricorrenti - 

CONTRO

S.C., elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato E. Z., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato B. P.; 

- controricorrente - 

E CONTRO

CONDOMINIO,  P.M., C.M.G., CA.FA., F.S.M., C.B.G., INTIS SRL; 

- intimati - 

avverso la sentenza n. 2642/2015 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 22/06/2015; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/04/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

                           

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Mi.An.Ma., M.R. e M.A. propongono ricorso per cassazione articolato in unico motivo avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 2642/2015 del 22 giugno 2015. La sentenza impugnata, in parziale riforma della decisione di primo grado resa dal Tribunale di Busto Arsizio, sezione distaccata di Gallarate, ha dichiarato che le spese inerenti il rifacimento dei lastrici solari siti al quinto ed al sesto piano della scala B dell'edificio del Condominio (OMISSIS), oggetto della deliberazione assembleare del 23 giugno 2011, debbano essere sostenute per un terzo dai proprietari esclusivi dei lastrici e per due terzi da tutti i restanti condomini. La Corte d'Appello di Milano ha posto in evidenza come i lastrici solari insistono su "porzione di immobile in seno alla quale si trovano anche parti di proprietà comune dell'intera Comunione (galleria pedonale, portico pedonale, portineria, atrio, piani interrati, corselli box)", e quindi costituiscono "copertura non solo delle unità immobiliari site ai piani sottostanti e di proprietà esclusiva dei rispettivi comunisti, ma pure, appunto, di tali parti comuni".

Per questo, a dire dei giudici dell'appello, non vi sarebbe ragione alcuna per cui i condomini della scala B debbano farsi esclusivo carico di parti che ricadono nella proprietà comune anche della scala A. Inoltre, la Corte d'Appello ha messo in rilievo come l'art. 8 del Regolamento Condominiale preveda che le spese riguardanti le parti comuni si suddividano in proporzione della quota millesimale di proprietà di ciascuno dei comproprietari.

L'unico complesso motivo del ricorso di Mi.An.Ma., M.R. e M.A., denuncia il travisamento dell'art. 1126 c.c., e art. 68 disp. att. c.c..

Resiste con controricorso S.C..

Rimangono intimati, senza svolgere attività difensiva, il Condominio (OMISSIS), Ca.Fa., INTIS s.r.l., F.S.M., C.B.G., C.M.G. e P.M..

Ritenuto che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all'art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio.

L'unico motivo di ricorso è fondato.

La decisione della Corte d'Appello di Milano contrasta con la giurisprudenza di questa Corte consolidatasi sulla base di risalente e costante orientamento.

L'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002).

Come meglio ancora spiegato da Cass. Sez. 2, n. 2821 del 16/07/1976, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio (come invece ha ritenuto la Corte d'Appello di Milano), ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressochè inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione.

Giacchè, peraltro, l'art. 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'art. 1138 c.c., certamente il regolamento del condominio può stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, pure ponendo le stesse a carico di tutti i condomini, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale, e tale certamente non si rivela l'art. 8 del Regolamento condominiale cui fa cenno la Corte d'Appello di Milano, il quale, disponendo che le spese per le parti comuni si suddividono in proporzione alla quota millesimale di proprietà di ciascuno, risulta mera traslitterazione dell'art. 1123 c.c., comma 1.

La sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d'appello di Milano, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

Il giudice di rinvio deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto:

"In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura".

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Milano anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta - 2 Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 7 aprile 2017.

Depositato in Cancelleria il 10 maggio 2017

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Obbligo di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli entro il 31/12/2017

Sembrano poche se paragonate a quelle in altri Paesi europei, ma le macchine elettriche in Italia stanno cominciando a entrare nel mercato, grazie anche alla recente legislazione.

Tutti i Comuni entro il 31 dicembre 2017 hanno l’obbligo di adeguare il regolamento edilizio prevedendo che il conseguimento del titolo abilitativo per i nuovi edifici sia vincolato alla predisposizione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli. Lo impone il Dlgs 257/2016, pubblicato in Gazzetta il 13 gennaio che, andando a modificare il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001, stabilisce i requisiti minimi per la costruzione di infrastrutture per i combustibili alternativi, inclusi i punti di ricarica per i veicoli elettrici e i punti di rifornimento di gas naturale liquefatto, idrogeno e GPL.

Tale obbligo riguarderà gli edifici di nuova costruzione a uso diverso da quello residenziale con superficie utile superiore a 500 metri quadrati e relativi interventi di ristrutturazione profonda, e gli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative e i relativi interventi di ristrutturazione profonda.

Le infrastrutture elettriche predisposte dovranno permettere la connessione di una vettura da ciascuno spazio a parcheggio coperto o scoperto e da ciascun box per auto, siano essi pertinenziali o no, in conformità alle disposizioni edilizie di dettaglio fissate nel regolamento stesso e, relativamente ai soli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative, per un numero di spazi a parcheggio e box auto non inferiore al 20% di quelli totali.

Questo tipo di interventi senz’altro serviranno per abbattere in parte l’”ansia da ricarica” di molti potenziali clienti, anche in assenza di colonnine nelle vicinanze della propria abitazione. Con il 90% della popolazione che non percorre più di 30 km al giorno, e vetture ormai abbastanza economiche con range facilmente oltre i 100 km, sono molti gli automobilisti che potrebbero guardare con interesse a questo mercato.

Ma il mercato esiste?

Uno studio dell’ Energy&Strategy Group del Politecnico di Milano, l’“E-Mobility Report 2016”, ha stimato che il mercato potenziale delle auto elettriche potrebbe passare da 75 milioni di euro attuali a 4,5 miliardi. Per realizzare questo obiettivo però bisogna cambiare strategia, adottando una visione di sistema e spostando risorse dagli incentivi per i punti di ricarica a quelli per l’acquisto dei veicoli.

L’Italia - si legge nel Report – ora pesa solamente per circa l’1% nel mercato europeo. Nel 2016 sono state vendute 2.560 auto elettriche, circa lo 0,1% dell’intero mercato italiano dell’auto e il trend è stabile (e in controtendenza sul dato globale) rispetto al 2015.

La quota di mercato dell’auto elettrica è in Italia circa un decimo di quella degli altri grandi Paesi europei. Tale divario diventa è ancora più ampio se paragonato ai Paesi del Nord: in Svezia le immatricolazioni di veicoli elettrici sono 2,4% del totale, in Olanda il 9,7% e in Norvegia addirittura il 23,3%. A spiegare la differenza – sottolineano i ricercatori dell’E&S Group - è la presenza negli altri Paesi di meccanismi di incentivazione che in Italia mancano.

Infatti, in Norvegia si hanno incentivi per circa 20.000 euro se il mezzo è totalmente elettrico (BEV) e per circa 13.000 per le motorizzazioni ibride. In Italia invece siamo a circa 3.000 euro per un’auto full electric e 2.000 per un’ibrida (PHEV). Anche sull’infrastruttura di ricarica - con un indice di 0,66 veicoli elettrici/punti di ricarica – l’Italia è ancora indietro. Nel nostro Paese, infatti, mostra il report, si possono stimare circa 9.000 punti di ricarica: 7.000-7.500 privati (circa l’80%) e 1.750 pubblici (circa il 20%).

Le installazioni comunque sono complessivamente cresciute nel corso dell’ultimo anno di circa 2.500 unità. I punti di ricarica pubblica in particolare hanno fatto segnare un +28% segnando un certo livello di fermento ed invertendo drasticamente un trend rimasto piatto dal 2013 al 2015.

A governare lo sviluppo dell’infrastruttura di ricarica, si ricorda, in Italia c’è il cosiddetto PNIRE (Piano Nazionale Infrastrutturale per la ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica) del Ministero delle Infrastrutture, che ha come target 2020 l’installazione di 4.500-13.000 punti di ricarica normal power (ossia con un potenza pari o inferiore a 22 kW) e di 2.000-6.000 punti di ricarica high power (ossia con una potenza superiore a 22 kW) e che conta su un fondo di 33,3 milioni di euro.

Il potenziale al 2020

Lo studio si chiude con una stima del potenziale dell’e-mobility in Italia.

Due i possibili scenari di sviluppo al 2020:

• “EV pull”, ipotizza che il traino venga dalle vendite di auto elettriche attese per i prossimi anni, la stima dei veicoli elettrici che verranno immatricolati tra il gennaio del 2017 e il dicembre del 2020 in Italia, su cui hanno convenuto gli operatori intervistati, vede circa 70.000 unità, con un quota di mercato per le auto elettriche che parte dallo 0,3% del 2017 (aumento del 300% rispetto al 2016) e arriva a circa il 2% rispetto alle immatricolazioni annuali nel 2020. Ciò vuol dire che nell’orizzonte 2017-2020 un controvalore derivante dall’acquisto di veicoli elettrici compreso tra 1,75 miliardi e 2,45 miliardi di euro (contro i circa 75 milioni di euro del 2016) e per gli investimenti in colonnine di ricarica tra 225 e 384 milioni di euro.
• “PNIRE push”, ipotizza che sia invece l’infrastruttura di ricarica a comandare i volumi del mercato, gli investimenti in infrastrutture di ricarica sarebbero compresi tra 337 e 577 milioni di euro, mentre per quanto riguarda l’acquisto di veicoli ci si attende un controvalore compreso tra 3,25 e 4,55 miliardi euro.

Si nota uno scostamento importante tra i due scenari: la differenza sul totale (acquisto veicoli + infrastruttura) è di quasi 2 miliardi di euro. La ragione è in una diversa visione dell’andamento del mercato.

Il Piano Nazionale ha l’ambizione di preparare una infrastruttura per oltre 130.000 veicoli elettrici, mentre il mercato delle auto sembra non ritenere possibile andare oltre le 70.000 unità immatricolate nei prossimi 4 anni, forse perché si riscontra un invenduto delle auto tradizionali e il mercato spinge su quelle? Questo di certo non lo sapremo mai. Comunque quale delle due visioni è corretta? “Forse non è questa la domanda giusta da porsi.

Anzi è proprio l’assenza di coerenza a dover porre qualche preoccupazione”, spiegano gli autori del report. Gli esempi di altri Paesi virtuosi (come Giappone e Cina) – commentano dall’E&S Group - dovrebbero portare a riflettere sulla necessità di un riallineamento che può passare da: un “ridimensionamento” del PNIRE verso un obiettivo legato alle infrastrutture più in linea con quanto ci si attende dal mercato delle auto elettriche; un “rafforzamento” dei sistemi di incentivazione per l’acquisto di veicoli oppure una soluzione “ibrida” – che preveda l’impiego di risorse già destinate al PNIRE per l’incentivazione dell’acquisto di auto elettriche – in modo da ottenere un bilanciamento degli obiettivi.

La strada assolutamente da evitare, si avverte, “è quella di attendere per capire quale scenario avrà più probabilità di accadimento. È una strada pericolosa, che può forse essere percorsa ancora nel 2017, ma che deve essere quanto prima abbandonata, rispondendosi alla domanda critica di quale ruolo vuole giocare il nostro Paese nella mobilità elettrica”.

Ma forse non ci sarà bisogno di aspettare che, come al solito, le cose cadano dall’alto, perché i cittadini che ogni giorno prendono l’auto per recarsi al lavoro, si stanno stancando di subire il “balletto” dei costi del petrolio.

di Annalisa Galante

Membro del Comitato Scientifico Abitare Biotech

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Di chi è la colpa per mancata comunicazione al creditore dei dati dei condomini morosi

Poiché la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore non rientra tra le attribuzioni dispositive ed i poteri rappresentativi dell’amministratore riferibili al condominio alla luce degli artt. 1130 e 1131 c.c., dall’omessa esecuzione di essa non può ridondare alcuna responsabilità ricadente nella sfera giuridica del condominio

1. Il Tribunale di Roma, con ordinanza del 1 febbraio 2017, resa all’esito di un procedimento sommario di cognizione, ha condannato un condominio, già condannato nel 2010 a pagare ad un terzo creditore la somma di euro 157.433, a consegnare a quest’ultimo l’elenco completo della generalità dei condomini morosi in relazione alle quote di debito a carico di ciascuno sulla base delle vigenti tabelle millesimali, ingiungendo allo stesso condominio, ex art. 614 bis c.p.c., di versare euro 2.000,00 per ogni mese di ritardo nell’adempimento di tale obbligo di consegna. Il Tribunale di Roma ha ritenuto fondata la domanda del creditore ricorrente “atteso che, ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., il condominio e per esso il suo amministratore ha l’obbligo di comunicare al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi nel pagamento dei contribuiti condominiali relativi al credito stesso”, non avendo, peraltro, il medesimo condominio convenuto provato che il creditore fosse comunque già a conoscenza dei medesimi dati.
2. Il provvedimento in esame ha affrontato una questione che risulta essere molto diffusa nella pratica giudiziaria dopo l’entrata in vigore della Riforma del condominio del 2012: chi è “tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti … i dati dei condomini morosi”? L’amministratore o il condominio?

Il Tribunale di Roma ha affermato, come visto, che sia “il condominio e per esso il suo amministratore” il destinatario dell’obbligo di comunicare i dati dei morosi al creditore, e perciò il legittimato passivo rispetto alla domanda di questo, nonché l’obbligato a pagare una somma di denaro per l’eventuale inosservanza o ritardo, quale misura di coercizione indiretta.

Questa soluzione interpretativa non è, a mio avviso, da condividere.

Il testo dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c. è inequivoco nel senso che è l’amministratore “tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”, e ciò per un dovere impostogli dalla legge che è del tutto esulante dagli obblighi interni al rapporto di mandato corrente tra amministratore e condomini, tant’è che egli è chiamato a fornire al terzo, estraneo al mandato, il nome e le quote di debito dei propri stessi mandanti. L’ultima parte dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., delinea, cioè, un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore e non costituente affatto adempimento o incombenza che gli spetti in attuazione del programma obbligatorio interno corrente col condominio alla stregua del contratto di amministrazione. Poiché la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore non rientra tra le attribuzioni dispositive ed i poteri rappresentativi dell’amministratore riferibili al condominio alla luce degli artt. 1130 e 1131 c.c., dall’omessa o intempestiva esecuzione di essa non può ridondare alcuna responsabilità ricadente nella sfera giuridica del condominio, e la conseguente condanna deve essere emessa in danno dell’amministratore “in proprio”.

L’art. 63, comma 1, disp. att. c.c. trova, del resto, completamento nell’art. art. 1130, n. 9, c.c., il quale a sua volta prescrive che l’amministratore debba “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”. Tuttavia, mentre l’art. 1130, n. 9, c.c. rivela una forma di trattamento di dati personali nell’ambito della compagine condominiale, avente un’evidente funzionalizzazione allo svolgimento delle attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni, l’art. 63, comma 1, disp. att. c.c. ha stabilito a carico dell’amministratore un dovere legale di salvaguardia esterna dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale.

di Antonio Scarpa

Consigliere della Corte di Cassazione

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