L'ADEGUAMENTO DEGLI IMPIANTI - Tra innovazione, manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria

A seguito della entrata in vigore della legge 220/2912 la S.C. non ha avuto occasione di affrontare il problema della natura delle opere di adeguamento degli impianti alla normativa sopravvenuta e dei conseguenti poteri-doveri dell’amministratore di condominio.

Il problema, pertanto, si presenta immutato.

La prima questione di carattere generale da affrontare riguarda la natura delle opere di adeguamento delle parti comuni alla legislazione vigente.

In teoria si possono formulare tre ipotesi: a)innovazioni; b) opere di manutenzione straordinaria; c) opere di manutenzione ordinaria.

E’ principio pacifico che non può qualificarsi innovazione la realizzazione di opere che rendano gli impianti conformi alla normativa per esse dettata, non eccedendo i limiti della conservazione e del godimento della cosa comune ed in ogni caso non alterandone la destinazione originaria.

Il problema si è presentato con riferimento all’impianto di riscaldamento (Cass. 22 aprile 1992 n. 4802; Cass. 20 agosto 1986 n. 5101).

Secondo una decisione (Trib. Napoli 20 aprile 1970, in Riv. giur. edilizia 1971, I, 84) la trasformazione dell’impianto di riscaldamento per adeguarlo a prescrizioni legislative non può considerarsi innovazione, in quanto con tale termine si intendono tutte quelle modifiche della cosa comune che ne importano una alterazione della struttura sostanziale o una mutazione della recedente destinazione.

Commentando tale decisione si è osservato (BRANCA, Trasformazione dell’impianto di riscaldamento e manutenzione straordinaria, in Dir. giur. 1970, 422) che se in astratto le opere di trasformazione dell’impianto di riscaldamento rientrano nelle innovazioni, nel caso in cui esse siano prescritte dal legislatore rientrano nella manutenzione ordinaria; le opere di manutenzione infatti, non sono solo quelle necessarie materialmente , ma anche quelle necessarie giuridicamente (cioè prescritte dalla legge).

Si è tuttavia chiarito che costituisce vera e propria innovazione e non opera di manutenzione straordinaria la demolizione ed asportazione dell’impianto di riscaldamento e la sua ricostruzione in altro luogo e con caratteristiche diverse, anche se determinate dalla necessità di adeguare l’impianto alla normativa antinquinamento (Cass. 9 aprile 1980 n. 2288, in Riv. giur. edilizia 1980, I, 959).

I dubbi riguardano l’inquadramento delle opere di adeguamento nel la manutenzione ordinaria o nella manutenzione straordinaria.

Le conseguenze di tale inquadramento incidono non solo sulla maggioranza necessaria a deliberare, ma, a seguito della riforma del condominio, sulle modalità stesse della stipulazione dell’appalto per l’esecuzione delle opere.

Ove si dovesse ritenere che si tratta di manutenzione straordinaria, troverebbe applicazione il n. 4 del primo comma dell’art. 1135 cod. civ., per cui sarebbe necessaria la preventiva costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Secondo una opinione sostenuta in giurisprudenza (Trib. Napoli 20 aprile 1970, cit.) se le a spesa non è veramente notevole, né in se stessa né in relazione alle singole quote, non si verte nel caso di riparazione straordinaria.

In senso contrario,in dottrina (BRANCA, op. cit.) si è affermato che si tratterebbe sempre di opere di manutenzione ordinaria.

Se, però, si parte dal presupposto che la manutenzione consiste in un intervento di carattere ripristinatorio, il che non si verifica nel caso di adeguamento degli impianti ad alla normativa sopravvenuta, che comporta un intervento di carattere aggiuntivo, forse è errata la stessa premessa della necessità dell’inquadramento delle relative opere nella manutenzione straordinaria o ordinaria.

Ed allora, in mancanza di una diversa previsione specifica, la delibera di esecuzione delle opere di adeguamento non avrà bisogno di una maggioranza qualificata.

di Roberto Triola

già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione