TRIBUNALE BOLOGNA 12 GIUGNO 2017, N. 1010 - limiti all'articolo 1102 c.c.

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE  ORDINARIO DI BOLOGNA       

TERZA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Alessandra Arceri ha pronunciato la seguente                                              

                               

SENTENZA

                        

nella  causa civile di I Grado iscritta al n. r,g. 9505/2016 promossa da:                                                                  

E. B. C. C. S. C.

--omissis--),   con   il   patrocinio  dell'avv.  L.  N..

--omissis--)  elettivamente  domiciliato  in presso il difensore avv. L. N.                                

                                                              ATTRICE

CONTRO

CONDOMINIO, con il patrocinio  nell'avv.  M. M., elettivamente domiciliato in RASTIGNANO (BO) presso il difensore avv. M. M.                                                              

CONVENUTO

CONCLUSIONI

Le  parti hanno concluso all'udienza del 2 marzo 2017 rispettivamente l'attrice  EMILBANCA  come  da  atto di citazione e seconda memoria ex art.  183,  comma 6, c.p.c.; il convenuto CONDOMINIO come da comparsa di  risposta  e  seconda  memoria  ex  art.  183.  comma 6, c.p.c. Le conclusioni si riportano di seguito.                                 

Per parte attrice:                                                   

Voglia   l'Ill.mo  Tribunale  intestato,  ogni  contraria  istanza ed eccezione   disattesa,   con   sentenza  provvisoriamente  eseguibile nonostante gravame,                                                  

IN VIA PRINCIPALE                                                    

Accertare  e  dichiarare  che  la  Emil  Banca  - Credito Cooperativo Società  Cooperativa,  e  per  essa  la  sua conduttrice In S Mercato S.p.a.  ed  i  clienti  di  questa,  ha  il  diritto di utilizzare il corse/lo facente parte dei beni comuni del Condominio di Alfa nn. 5 - 7  Via  Beta  nn.  1  -  3,  meglio  descritto nel presente alto, per l'accesso  tramite autoveicoli al parcheggia da realizzare nel locale posta  al  piano  interrata  dell'edificio  condominiale, di proprietà esclusiva  della  Banca stessa, facente parte della porzione distinta al  Catasto Fabbricati del Comune di Bologna al foglio 242, part. 38, sub. 83, piano T -S1, e per l'effetto Accertare e dichiarare la nullità della delibera condominiale assunta all'esito  dell'assemblea del Condominio tenutasi in data 15 febbraio 2016, comunicata alla Banca attrice il 18 successivo, perché comprime e  viola  illegittimamente il diritto individuale della Emil Banca di utilizzare e fare utilizzare alla sua conduttrice In 'S Mercato S, p. a.   ed   ai   clienti  di  questa  il  corsello  stesso,  quale bene condominiale,  nonché   perché  supera  i  limiti  della  competenza  dell'assemblea condominiale stessa,                                                 

IN VIA SUBORDINATA                                                   

Accertare   e   dichiarare   che  la  delibera  assembleare  stessa è annullabile  per  i  medesimi  motivi,  nonché  ed  in ogni caso, per difetta di valida costituzione.                                      

IN TUTTI I CASI                                                      

Condannare il Condominio, in persona dell'Amministratore pro tempore, attualmente  Dott.  G. S., al risarcimento in favore delta Emil Banca dei  danni  tutti  da  questa subiti e subendi per i motivi di cui al presente  atto, nella misura di E 96.000,00 annui dal I° gennaio 2016 sino  alla  decisione  definitiva, ovvero in quella da determinarsi in esito  all'esperenda  istruttoria  ovvero  e se del caso anche in via equitativa  a  sensi  dell'art.  1226  c.c.,  con maggiorazione degli accessori di legge.                                                  

Con vittoria di spese e compensi.                                    

IN VIA ISTRUTTORIA                                                   

AMMETTERE, se del caso, Consulenza Tecnica d'Ufficio con formulazione del  seguente quesito: il C. T. U., esaminati gli atti e documenti di causa nonché eventualmente, previo consenso delle parti, documenti non prodotti  in  giudizio, a sensi dell'art. 198, 2° comma c.p.c. nonché assunte - se del casa con autorizzazione a sensi dell'art. 213 c.p.c.

-  informazioni presso tutte le competenti Pubbliche Amministrazioni,  *accerti se ed in quale misura dall'utilizzo del corsello condominiale di  cui  è  causa  anche da parte dei futuri clienti del supermercato possa  conseguire  un  aumento  del flusso delle autovetture lungo il corsello  condominiale:  stesso,  * stabilisca se da tale aumento del flusso   possa   derivare   un  pregiudizio  che  superi  la  normale tollerabilità  tale  da  risultare  incompatibile  con il diritto dei condomini di utilizzare il ridetto corsello, che impedisca o comunque comprima tale diritto,                                               

AMMETTERE prova per testi sulle seguenti circostanze.                

1)  Vero  che la In S Mercato, tramite il Dott. B, in data 27 gennaio2016,  presso Io Studio dell'Amministratore del Condominio convenuta, allorquando  i condomini dello stabile avevano manifestato contrarietà alla  richiesta  che  il  corsello  condominiale  di cui è causa fosse utilizzato  anche  dai clienti del futuro supermercato da realizzarsi nella   proprietà   esclusiva   della   Emil   Banca,  si  offriva di regolamentare  l'ingresso dei clienti al parcheggio del punto vendita con  un sistema di chiamata con apertura direttamente dall'interno del punto  vendita stesso, operante solo durante gli orari di esercizio ed assicurando  la  costante  presenza  di  un addetto, con il compito di aprire e chiudere telematicamente il cancello di entrata al corsello; 

2)  Vero  che la In S Mercato, tramite il Dott. B, in data 27 gennaio 2016,  pressa lo Studio dell'Amministratore del Condominio convenuto, allorquando  i condomini dello stabile avevano manifestato contrarietà alla  richiesta  che  il  corsello  condominiale  di cui è causa fosse utilizzato  anche  dai clienti del futuro supermercato da realizzarsi nella  proprietà  esclusiva  della Emil Banca, faceva presente la sua disponibilità  ad  impegnarsi  a  fare  in  modo che il parcheggio al sotterraneo  dello  stabile di Via Levante-BETA non fosse accessibile negli orari di chiusura del supermercato;                            

3)  Vero  che la In S Mercato, tramite il Dott. B, in data 27 gennaio 2016,  presso lo Studio dell'Amministratore del Condominio convenuto, allorquando  i condomini dello stabile avevano manifestato contrarietà alla  richiesta  che  il  corsello  condominiale  di cui è causa fosse utilizzato  anche  dai clienti del futuro supermercato da realizzarsi nella  proprietà esclusiva della Emil Banca, si offriva di installare a  proprie  spese  un  circuito  di  telecamere  ad  infrarossi per la sorveglianza  e la sicurezza delle vetture dei condomini parcheggiale lungo tutto il corsello;                                             

4)  Vero  che la In S Mercato, tramite il Dott. B, in data 27 gennaio 2016,  presso lo Studia dell'Amministratore del Condominio convenuto, allorquando  i condomini dello stabile avevano manifestato contrarietà alla  richiesta  che  il  corsello  condominiale  di cui é causa fosse utilizzato  anche  dai clienti del futuro supermercato da realizzarsi nella proprietà esclusiva della Emil Banca, si offriva di contribuire al  pagamento  delle  spese condominiali in misura maggiore di quella prevista secondo le tabelle millesimali, e da definirsi ira le parti, anche versando una cifra una tantum sempre da definirsi tra le parti, o   alternativamente,   di   realizzare   a  proprie  spese  opere di manutenzione   straordinaria  che  il  Condominio,  sulla  base delle proprie  necessità, avesse inteso richiedere, sempre da definirsi tra le parti:                                                             

5)  Vero  che la In S Mercato, tramite il Dott. B. in data 27 gennaio 2016,  presso lo Studio dell'Amministratore del Condominio convenuto, allorquando  i condomini dello stabile avevano manifestato contrarietà alla  richiesta  che  il  corsello  condominiale  di cui e causa fosse utilizzato  anche  dai clienti del futuro supermercato da realizzarsi nella proprietà esclusiva della Emil Banca, si dichiarava disponibile a  rinunciare  ad utilizzare quei posti auto condominiali posti lungo il  corsello  che  le sarebbero spettati in forza del godimento della porzione di proprietà della Banca;                                   

6)  Vero  che  la In S Mercato, sulla base di stime relative ad altri suoi  punti  vendita  situati anch'essi in zone semicentrali di altre città,  ha  stimato  che  i 29 posti auto previsti dal parcheggio del negozio   stesso   risulteranno  più  che  sufficienti  rispetto alla prevista affluenza della clientela che ivi si recherà in automobile; 

7)  Vero  che  per la zona in cui il supermercato aprirà al pubblico, situata  nella prima periferia di Bologna, intensamente edificata con grandi  palazzi  abitati per lo più da famiglie, che nel suo ambito si spostano prevalentemente a piedi. per il contesto in generale. Nonché per  come  sarà  strutturato il locale stesso, si può ragionevolmente supporre   che   il  negozio  sarà  raggiunto  dalla  clientela nella stragrande maggioranza dei casi a piedi.                             

Si  indica  a  teste: - Dott. B, residente in (omissis) (Padova), via (omissis) n. (omissis), su lutti i capitoli.                         

Per parte convenuta:                                                 

Piaccia  all'Ill.mo  Tribunale adito, contrariis rejectis, respingere per  i motivi dedotti tutte le domande attorce in quanto in/Ondate in fotto e diritto. Vinte le spese di lite.                                              

In  via  istruttoria,  senza  con  questo  volere  comunque invertire l'onere  della  prova, si chiede ammettersi la prova testimoniale dei sigg.  R. R. e A. C., entrambi residenti in via Trotti n.1 a Bologna, i quali non sono condomini, sui seguenti capitoli:                   

1) Vero che il cortile del fabbricato di Alfa nn. 5-7 e Via Prudi nn. 1-3  in  Bologna  condominiale  viene utilizzato per il passeggio dei condomini con animali e per il gioco dei bambini ivi residenti;       

2)   Dica  il  teste  con  che  frequenza  l'utilizzo  predetto viene esercitato;                                                          

3)  Vero  che  il  cortile condominiale viene utilizzato anche per il transito pedonale dei condomini verso l'adiacente area verde.

FATTO

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Nel presente giudizio E. B. S. C., in qualità di condomino proprietario di immobile in Alfa n. 7 (DOC. 2 atto di citazione), conveniva in giudizio il CONDOMINIO, in primo luogo al fine di veder accertato ed affermato il proprio diritto d'uso del corsello condominiale ai sensi dell'art. 1102 c.c., secondo le modalità partitamente indicate in atto introduttivo, ed in secondo luogo al fine di ottenere declaratoria di nullità o in subordine l'annullamento della delibera assembleare a data 15 febbraio 2016 (DOC. 5 atto di citazione) nella quale i condomini, all'unanimità, avevano negato a parte attrice la facoltà di utilizzare il corsello condominiale così come richiesto. Si domandava, inoltre, la condanna del Condominio al risarcimento dei danni subiti per effetto di quello che, ad avviso di parte attrice, era un diniego espresso illegittimamente, ovvero in violazione di un proprio diritto soggettivo a fare del corsello di cui si tratta un uso più intenso, ma ricompreso entro le facoltà delineate dall'art. 1102 c.c.. da cui era conseguita l'impossibilità di stipulare il contratto di locazione con l'aspirante conduttore, ed il mancato incasso dei relativi canoni: infatti EMILBANCA aveva intrapreso trattative con IN S SUPERMERCATI volte a stipulare un contratto di locazione dell'immobile di proprietà in favore dell'esercente commerciale allo scopo di stabilire un punto vendita IN S nei relativi locali (DOC. 3 atto di citazione), e si lamentava che il contratto di locazione, allo stadio di semplice puntuazione, non si era potuto perfezionare proprio a causa del perdurante dissenso espresso dai condominio all'utilizzo del torsello condominiale da parte del conduttore e dei suoi clienti e fornitori che, tramite tale via d'accesso, avrebbero potuto parcheggiare i loro veicoli nello spazio sottostante l'immobile - punto vendita, adibito a parcheggio.

In particolare, netto diniego alle richieste in tal senso dell'Istituto di credito era stato espresso con delibera in data 15 febbraio 2016, che veniva pertanto impugnata da quest'ultimo deducendosene, al contempo, vizi di nullità e di annullabilità, come meglio si esplicherà in prosieguo.

Nel giudizio cosa radicato, si costituito il Condominio convenuto, chiedendo respingersi ogni domanda ex adverso proposta, e rilevando, in particolare, che l'uso del corsello condominiale come prospettato dall'istituto di credito non rispettava i limiti disegnati dall'art. 1102 c.c., in quanto, di fatto, esso si sarebbe tradotto in una inammissibile (ove non deliberata con le maggioranze richieste per le innovazioni ex art. 1120 c.c.) modificazione della destinazione d'uso del bene comune, ed in quanto, date le circostanze concrete del caso, ed in particolare, in considerazione del fatto che l'apertura del corsello all'utilizzo di tutti i terzi clienti e fornitori del supermercato avrebbe determinato un intenso transito sul medesimo, di fatto impeditivo dell'utilizzo che in precedenza di esso veniva fatto dai condomini (area di svago e parcheggio per veicoli dei condomini), si sarebbe realizzata in violazione patente del diritto al pari uso da parte dei restanti condomini.

Il Tribunale ha invitato le parti a precisare le conclusioni non ritenendo la causa abbisognevole di istruttoria.

Pertanto, deve rilevarsi nel merito:

A) Il preliminare motivo circa l'illegittima costituzione del consesso assembleare del 15 febbraio 2016, vizio determinato dall'eccesso di deleghe in capo ad un solo condomino 5 deleghe segnate al condomino sig. R., contrariamente a quanto disposto dal Regolamento Condominiale (DOC. 13 atto di citazione), nel quale è prevista la possibilità di assegnare un numero massimo di 3 deleghe a ciascun condomino presente - non è in questa sede esaminabile in quanto l'impugnazione in punto, concernente vizio di inammissibilità, è stata proposta oltre il termine perentorio di 30 giorni previsto ex art. 1.137 c.c.: in particolare, la delibera è stata donata in data 15.02.16, comunicata in data 18.02.16, il termine di 30 giorni per l'impugnativa giurisdizionale veniva pertanto a scadere il 20.03.16. L'atto introduttivo del presente giudizio è stato notificato al CONDOMINO soltanto il 20.06.16, pertanto, oltre il termine perentorio previsto dalla legge con effetto di decadenza dalla relativa impugnativa, alla quale, comunque, il Condominio convenuto si era opposto in ragione degli esiti della cd prova di resistenza;

B) Con riferimento, poi, all'ulteriore motivo di doglianza sollevato da parte attrice, secondo il quale la delibera impugnata sarebbe da reputarsi viziata per impossibilità dell'oggetto, in quanto l'assemblea non avrebbe potuto deliberare la sua personale limitazione del diritto di godimento di un bene comune, rientrante nella sfera dei diritti inviolabili del comproprietario, vi è da rilevare preliminarmente che tale vizio, se sussistente, determinerebbe la nullità della delibera assembleare, deducibile senza limiti di tempo. Si ritiene, tuttavia, per quanto si dirà oltre, che la domanda di nullità della delibera sia infondata poiché il diritto all'utilizzo del corsello,. come richiesto dalla BANCA, non rientra nella facoltà del condomino di uso particolare della parte comune ex art. 1102 c.c. ma costituisce un vero c proprio mutamento della destinazione d'uso dell'area, in senso limitativo, se non ablativo, del diritto al pari uso da parte degli altri condomini, traducendosi, in sintesi, nell'imposizione di servitù di passaggio a favore dei locali di proprietà dell'istituto di credito. Un simile mutamento di destinazione, con imposizione, quale effetto ultimo, di servitù a favore di un singolo condomino, avrebbe invero richiesto una delibera espressa all'unanimità dei condòmini ex art. 1108, comma 3, c.c.; ciò motivandosi, dunque, anche in riferimento alla ulteriore domanda di accertamento formulata dall'impugnante, non può non osservarsi e concludersi, infatti, come la modalità d'uso del corsello proposta dalla banca quale oggetto di specifica autorizzazione da parte del Condominio non rientri affatto, al contrario di quanto dalla stessa sostenuto, nell'ambito della facoltà di uso più intenso della parte comune, consentita sì al singolo condomino ex art. 1102 c.c., ma solo nel rispetto del duplice limite di non mutamento della destinazione d'uso della parte comune e del diritto di 'pari uso' degli altri condomini (Cass. 21256 del 05.10.2009 sul limite del diritto di uso particolare del condomino qualora sia prevedibile che tale uso diverso limiti il simultaneo 'pari uso' degli altri condomini. Conforme Casa. 15203 del 11.07.2011). Ed invero, in materia condominiale, non si può prescindere dall'analisi del caso concreto per stabilire se vi sia o meno il rispetto dei limiti previsti dall'art. 1102 c.c. in caso di uso particolare del bene comune da parte di un solo condomino. E nel caso di specie, é evidente che la richiesta apertura del corsello condominiale al transito, continuo e pressoché indiscriminato, se non per modeste limitazioni di tempo e modi, di veicoli di soggetti terzi rispetto ai condomini (clienti e fornitori del potenziale conduttore) viola i limiti previsti ex art. 1102 c.c., norma dettala per la comproprietà ma applicabile pacificamente anche in materia condominiale, poiché, in primo luogo, costituisce illegittima modifica di destinazione di uso del corsello, da 'privato' a 'pubblico', senza previo consenso degli altri condomini, ed inoltre, risulta chiaro che il passaggio di veicoli di soggetti terzi limiterebbe sensibilmente l'uso normale del passaggio, carrabile e pedonale, svolto da parte degli altri condomini, ciò implicando la trasformazione di un accesso riservato in un ingresso aperto al pubblico (Cass. 17279 del 23.07.2009 "L'area di parcheggio destinata agli utenti di un ipermercato - ancorché sia di proprietà privata, sia inclusa per intero in uno stabile di proprietà privata (nella specie, al piano interrato del! 'edificio ove aveva sede l'ipermercato,) e sia delimitata da strutture destinate a regolare l'accesso dei veicoli (sbarra di ingresso) - è da ritenere aperta all'uso da parte del pubblico e ordinariamente adibita al traffico veicolare, considerato che chiunque ha la possibilità di accedervi"). Peraltro, la particolare condizione in cui il corsello in oggetto verrebbe a trovarsi (continuamente usufruito da clienti diretti al supermercato, ovvero dai fornitori di esso, per le operazioni di carico e scarico), per effetto del ridetto mutamento di destinazione, implicherebbe in definitiva l'imposizione, sul medesimo, di una servitù a vantaggio esclusivo del fondo di proprietà attorca (la giurisprudenza, in ambito condominiale, ha ritenuto che la modifica di destinazione d'uso di una parte comune realizzata da un condomino a vantaggio della sua proprietà esclusiva, c non a favore della collettività condominiale, comporti la costituzione di una servitù imposta sulla proprietà comune a vantaggio della sola proprietà esclusiva e la valida costituzione della servitù implica, per ciò solo, il consenso unanime di tutti i condomini 1108, comma 3, c.c.: cfr. Cass. n. 25775 del 14.12.2016).

In definitiva, per le motivazioni suesposte, sono infondate e non meritano accoglimento tanto l'impugnazione della delibera assembleare in data 15 febbraio 2016, quanto la domanda di accertamento proposta da parte attrice nel Merito, e di conseguenza, si rende superflua la motivazione in ordine alla domanda risarcitoria di parte attrice, proposta sul presupposto della ritenuta illegittimità del diniego espresso dal Condominio, illegittimità esclusa sulla base delle superiori motivazioni.

Le ragioni della decisione includono ovviamente anche la valutazione già espressa di superfluità delle istanze istruttorie avanzate dalle parti, che non avrebbero apportato, ove anche accolte e concretamente espletate, elementi ulteriori utili alla decisione, cui si è potuti pervenire sulla scorta di quanto già presente e valutabile in atti.

Le spese di lite seguono la regola della soccombenza e sono liquidate in dispositivo ex d.m. 55/2014; alla causa è stato attribuito dall'attore valore indeterminabile con la conseguenza che, per la liquidazione delle spese, ai sensi del medesimo decreto, dovrà essere considerato uno scaglione di valore non inferiore a 26.000 euro né superiore a 260.000 euro. Lo scagliane utilizzato nel caso di specie è quello da 26.000 a 52.000 euro data la non particolare difficoltà delle questioni trattate.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

- Rigetta tutte le domande di parte attrice e, per l'effetto,

- Condanna la parte attrice E. BANCA SOC. COOP. a rimborsare alla parte convenuta CONDOMINIO VIA ALFA 5-7 VIA BETA 1-3 le spese di lite, che si liquidano in E 7.254 per spese, oltre i.v.a., c.p.a. e 15% per spese generali, come per legge.

Bologna, 8 marzo 2017

Depositata in Cancelleria il 12/06/2017