La prescrizione e la decadenza dei diritti del condominio

La prescrizione si verifica per un consapevole abbandono del diritto da parte del suo titolare, mentre la decadenza si perfeziona solo con il decorso del tempo, oggettivamente considerato, essendo totalmente inefficaci gli atti tendenti a richiederne l’esecuzione a colui che deve adempierlo.

L’esercizio di un diritto e l’azione finalizzata a farlo valere, sono soggetti a estinguersi per l’inerzia del suo titolare nel non compiere, nei termini prescritti dalla legge, atti idonei a conseguirne l’adempimento, anche coattivamente, se necessario.

Il condominio, che ha la capacità soggettiva di assumere obbligazioni, deve, conseguentemente, tenere in considerazione il decorrere del tempo per evitare di sentirsi opporre la prescrizione o la decadenza del suo diritto.

L’amministratore deve curarne la tempistica, soprattutto al momento dell’eventuale passaggio di consegne, informando subito il subentrante dell’esistenza di eventuali scadenze dei termini, che debbano essere interrotti, fornendogli, altresì l’idonea documentazione.

• La prescrizione

Il legislatore, al fine di non tenere obbligati all’infinito i debitori per una prestazione pecuniaria o di fare, ovvero non fare, ha previsto un’estinzione dei diritti ex lege con una duplice modalità: prescrizione e decadenza.

La loro prescrizione si verifica allorché il creditore non lo eserciti per il tempo determinato dalla legge, con eccezione per quelli espressamente indicati dalla legge stessa, ai sensi dell’art. 2934 cod. civ., per esempio, la nullità dei contratti, rilevanti per l’amministratore soprattutto per quanto attiene alle delibere nulle.

L’istituto ha carattere generale e attribuisce rilevanza a un interesse individuale di natura civile, configurandosi come un disinteresse alla tutela del proprio diritto vantato da un soggetto giuridico.

Oggetto della prescrizione è, quindi, un diritto soggettivo avente carattere patrimoniale, anche relativo a una Pubblica Amministrazione che abbia stipulato un contratto jure privatorum.

La prescrizione inizia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, per esempio, dall’effettiva conoscenza dei gravi difetti di un immobile, ex art. 1669 cod. civ..

Inoltre, la prescrizione non è rilevabile d’ufficio e, dunque, deve essere eccepita dal convenuto, per esempio, dal condominio a fronte di una domanda giudiziale di pagamento da parte di un fornitore.

Si tratta di una libera scelta dello stesso convenuto a contrastare la richiesta di soddisfacimento del suo interesse avanzata dalla controparte, esercitando un proprio potere dispositivo.

Peraltro, compete al convenuto chiamato in giudizio per sentirsi condannare, per esempio, al pagamento di un debito, dimostrare, non solo, l’avvenuta estinzione del credito preteso dall’attore, ma anche che il tempo inerente alla prescrizione del credito sia interamente trascorso senza che gli siano stati notificati atti efficaci a interromperla. Conseguentemente alla prescrizione, così detta, estintiva, sussiste la prescrizione, così detta, acquisitiva, inerente all’usucapione di un diritto reale immobiliare, ex art. 1158 cod. civ., per esempio la proprietà dell’ultima rampa di scale, da parte dell’unico proprietario dell’appartamento sito all’ultimo piano dello stabile.

La prescrizione estintiva ordinaria è di dieci anni, ex art. 2946 cod. civ., mentre quella acquisitiva per usucapione è di venti anni, ex art. 1158 cod. civ.. Sussistono, però, alcuni diritti che si prescrivono in tempi più brevi, quale il pagamento delle spese condominiali e altri che si presumono prescritti nei termini di legge, salva la prova contraria.

La prescrizione si verifica quando si è compiuto l’ultimo giorno del termine disposto per esercitare il diritto e i termini si computano secondo il calendario comune, senza considerare il giorno iniziale; qualora il termine scada in un giorno festivo, si proroga al giorno seguente non festivo per il combinato disposto degli artt. 2963 e 2964 cod. civ.. Il decorso del tempo, affinché maturi la prescrizione, può essere sospeso ex art. 2941 cod. civ., nei casi particolari e specifici previsti dall’articolo de quo e dal successivo art. 2942 cod. civ., non rilevanti per il condominio, e, in questa ipotesi, il decorso del termine si interrompe al verificarsi dell’evento e riprende a decorrere per il residuo periodo al suo cessare.

Il precitato decorso del tempo può, invece, essere interrotto ex art. 2943 cod. civ., per una volontà, espressa e inequivocabile, del creditore tramite un atto che può essere sia stragiudiziale, per esempio, con una raccomandata con ricevuta di ritorno oppure con una diffida ad adempiere, sia giudiziale, con un atto di citazione o il deposito di un ricorso, per esempio, per un accertamento tecnico preventivo inerente ai vizi dell’opera appaltata.

È necessario che l’amministratore di condominio si scadenzi per tempo i termini di prescrizione al fine di interromperli, per esempio inviando una pec alla compagnia di assicurazione che tardi a liquidare un sinistro verificatosi nel condominio.

• La decadenza

Questo istituto, introdotto ex novo dal codice civile del 1942, si distingue dalla prescrizione, soprattutto ex art. 2964 cod. civ., sia per il riferimento al trascorrere del tempo, solitamente molto breve, sia per l’inapplicabilità delle regole della prescrizione concernenti, in particolare, la sospensione e l’interruzione dei termini.

La decadenza si verifica, in modo perentorio, allorché l’avente diritto non lo eserciti entro il determinato termine prescritto ex lege e stabilito contrattualmente, tra le parti contraenti, ai sensi dell’art. 2965 cod. civ..

Il mancato esercizio del diritto può essere anche incolpevole, ma la mancanza di colpa non impedisce il maturare del termine di decadenza, eccettuata l’ipotesi, nella decadenza convenzionale, del riconoscimento del diritto proveniente dal soggetto contro il quale si deve farlo valere, ex art. 2966 cod. civ..

Ne discende che la prescrizione si verifica per un consapevole abbandono del diritto da parte del suo titolare, mentre la decadenza si perfeziona solo con il decorso del tempo, oggettivamente considerato, essendo totalmente inefficaci gli atti tendenti a richiederne l’esecuzione a colui che deve adempierlo.

Pur nel silenzio esplicito della legge, ritengo che se il termine della decadenza scada in un giorno festivo, sia prorogato di diritto al giorno seguente non festivo ex art. 2963, comma III, cod. civ.. Anche la decadenza non può essere rilevata d’ufficio dal giudice, salvo quanto disposto dall’art. 2969 cod. civ. che ancora non rileva per i condomini.

• Le fattispecie relative al condominio

Le principali fattispecie che riguardano i condomini sono rappresentate da:

1. Contratto d’appalto: a. Vizi della cosa ex art. 2667 cod. civ.: due anni decorrenti dalla consegna dell’opera. b. Gravi difetti ex art. 2669 cod. civ.: dieci anni decorrenti dall’ultimazione dei lavori e un anno decorrente dall’effettuata denuncia dei precitati difetti; deve essere stato comunque pur sempre rispettato il termine di decadenza per la denuncia dei difetti.
2. Contratto di assicurazione: a. Diritti derivanti dal contratto: due anni decorrenti dal giorno del verificarsi del fatto. b. Diritti derivanti da Responsabilità Civile: due anni decorrenti dal giorno della richiesta del terzo. Entrambi i casi sono disciplinati dall’art. 2952 cod. civ..
3. Fatti illeciti previsti dall’art. 2043 cod. civ. e dall’art. 2051 cod. civ. (Cose in custodia): cinque anni decorrenti dal giorno del verificarsi dell’evento che ha provocato il danno ex art. 2947 cod. civ.

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN ANACI