ANIMALI IN CONDOMINIO - Condominio, il medioevo prossimo venturo?

La realizzazione di “un’area cani” all’interno del condominio potrebbe risultare molto utile ai proprietari degli animali, siano essi condomini abitanti nell’edificio piuttosto che affittuari abitanti nell’edificio medesimo. La realizzazione potrebbe rientrare nell’ambito delle innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. .

1. La norma: art. 1138, 5° comma, norma derogabile o inderogabile?
2. Animali domestici: quali sono?
3. Il rispetto delle regole: quali adempimenti dell’amministratore? Quali limiti?
4. Il futuro prossimo venturo: quali orizzonti?

• La norma: art.1138, 5° comma c.c., norma derogabile o inderogabile?

L’art. 1138, 5° comma, nuova norma in vigore dal 18 giugno 2013, prevede “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. La norma non specifica di quale regolamento si tratta (se “assembleare” oppure “contrattuale”) e non è inserita nell’elenco dettagliato (contenuto nel precedente 4° comma) delle norme inderogabili, ossia di quelle che mai e in alcun modo possono essere derogate.

Dunque si pone un primo problema: si tratta di norma derogabile o inderogabile?

Vanno allo scopo richiamati i principii che la Cassazione ha sancito allo scopo di individuare il carattere imperativo o meno, e dunque di considerare l’inderogabilità, della norma che non sia espressamente dichiarata inderogabile.

Le norme giuridiche si distinguono in norme imperative (o cogenti) quando la loro osservanza è inderogabile, e dispositive, quando contengono regole di utilità pubblica derogabili per volontà del privato che vi abbia interesse.

La contrarietà a norme imperative costituisce una delle cause di nullità del contratto (art. 1418 cod. civ.) La nullità di singole clausole non importa la nullità del contratto quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative (art. 1419, 2° comma cod.civ.).

La Cassazione ha precisato che per individuare il carattere “imperativo” di una norma quando questa espressamente non prevede la nullità degli atti ad essa contrari, e dunque non dichiari esplicitamente la propria inderogabilità, è necessario verificare lo scopo della norma e la natura della tutela al quale è destinata, e dunque se si tratta di interesse pubblico o privato; se la norma è destinata a tutelare un interesse pubblico essa ha, in ogni caso, carattere imperativo (Cass. SS.UU. 21 agosto 1972 n. 2697, Cass. 18 luglio 2003 n. 11256); di conseguenza saranno nulle le pattuizioni contrarie.

Tornando all’argomento che ci occupa, la dottrina ha ritenuto il divieto contenuto nel 5° comma dell’art. 1138 inderogabile sulla scorta della legislazione, anche europea, che da diversi anni a questa parte ha riconosciuto l’importanza, e la necessità della relativa tutela, del rapporto tra le persone e gli animali, rapporto così elevato al rango di interesse pubblico.

L’ importanza del rapporto con gli animali di compagnia/di affezione, sulla base del quale si fonda la motivazione della “imperatività”, della norma in esame, si trova sancita in diversi provvedimenti legislativi.

L’importanza del rapporto con gli animali di compagnia/di affezione, sulla base del quale si fonda la motivazione della “imperatività”, della norma in esame, si trova sancita in diversi provvedimenti legislativi.

Art. 1 - Principi Generali

Lo Stato promuove e disciplina la tutela degli animali di affezione, condanna gli atti di crudeltà contro di essi, i maltrattamenti ed il loro abbandono, al fine di favorire la corretta convivenza tra uomo e animale e di tutelare la salute pubblica e l’ambiente.

Art. 2 – Trattamento dei cani e di altri animali di affezione

1. Il controllo della popolazione dei cani e dei gatti mediante la limitazione delle nascite viene effettuato ………………

2. I cani vaganti ….. non possono essere soppressi………

7. E’ vietato a chiunque maltrattare i gatti che vivono il libertà.

Art. 5 – Sanzioni

1.Chiunque abbandona cani e, gatti o qualsiasi altro animale custodito nella propria abitazione è punito con la sanzione del pagamento di una somma da Lire 300.000 a Lire 1.000.000.

Legge 4 novembre 2010 n. 201 - Ratifica ed esecuzione della Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia,fatta a Strasburgo il 13 novembre 1987.

Art. 4 Traffico illecito di animali da compagnia 

1.Chiunque, al fine di procurare a sé o ad altri un profitto, reiteratamente o tramite attività organizzate, introduce nel territorio nazionale animali da compagnia di cui all’allegato I, parte A, del Regolamento CE n. 998/2003 del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 26 maggio 2003, privi di sistema per l’identificazione individuale e delle necessarie certificazioni sanitarie e non muniti, ove richiesto, di passaporto individuale è punito………………………………………….

Legge 2 agosto 2008 n. 130 ratifica del Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea

Art. 13 – Il Trattato stabilisce che l’Unione e gli Stati membri “tengono pienamente conto delle esigenze in materia di benessere degli animali in quanto esseri senzienti.

Codice Penale

Il codice penale dedica diversi articoli ai comportamenti in danno degli animali (da art. 544 bis a art. 544 sexies). Sono così puniti i reati di maltrattamento e di uccisione di animali per crudeltà o senza necessità, di sevizie o strazio arrecati durante spettacoli o manifestazioni, è sancito il divieto di combattimenti tra animali.

E’ importante segnalare come i comportamenti citati configurino una particolare ipotesi di delitto e non rientrano più nei “delitti contro il patrimonio” nei quali il bene protetto era la proprietà privata dell’animale da parte di un proprietario.
La differenza è stata sancita dalla Cassazione (sent. N. 24734/2010) la quale chiarisce che il delitto di cui all’art. 544 tutela il sentimento per gli animali, e viene riconosciuta una condotta lesiva nei confronti dell’animale stesso, non del suo padrone.
L’art 727 punisce con l’arresto o con l’ammenda il reato di abbandono di animali.

Codice della Strada

Legge 29 luglio n.120/2010 – art. 31 e successivo DM attuativo n. 271/2012: hanno apportato modifiche al Codice della Strada disciplinando l’uso di mezzi di soccorso e il trasporto di animali in gravi condizioni di salute, e ponendo l’obbligo all’utente della strada di fermarsi e prestare soccorso all’animale d’affezione coinvolto in un incidente dall’utente medesimo provocato o comunque a lui ricollegabile (integrazioni così apportate agli artt. 177 e 189 del D.Lgs n. 285/1992).

Art. 514 Codice di Procedura Civile

Oltre alle cose dichiarate impignorabili da speciali disposizioni di legge, non si possono pignorare: ………..

6 bis: gli animali di affezione o da compagnia tenuti presso la casa del debitore o negli altri luoghi a lui appartenenti, senza fini produttivi, alimentari o commerciali.

Si pone poi una seconda questione: può un regolamento contrattuale validamente prevedere il divieto? è ancora valido il divieto contenuto in un regolamento contrattuale antecedente l’entrata in vigore della Riforma?

Per dare risposta alla domanda bisogna ricordare che la legge di riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, è irretroattiva in forza dei principi generali di legge.

La legge 220/2012 non contiene le “norme transitorie” ossia quelle disposizioni che disciplinano il graduale adeguamento della nuova normativa rispetto a quella previgente; da ciò possono derivare problemi nella applicazione concreta delle nuove norme.

Per quanto riguarda il regolamento di condominio, sarà utile ricorrere all’applicazione del principio sancito nell’art. 155 disp.att. codice civile, a norma del quale le disposizioni dell’allora (anno 1942) nuovo codice civile concernenti la revisione dei regolamenti di condominio e la trascrizione di essi si applicano anche ai regolamenti approvati prima del 28 ottobre 1941. Lo stesso art. 155 disp. att. dispone altresì espressamente che cessano di avere effetto le disposizioni dei regolamenti di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell’ultimo comma dell’art. 1138 e nell’art. 72 disp. att.: vale a dire le norme condominiali “inderogabili”.

Si può dunque concludere che i regolamenti di condominio contrattuali vigenti alla data del 18 giugno 2013 mantengono inalterata la loro validità; se però contengono clausole che siano divenute, a seguito della nuova normativa, contrarie a norme inderogabili, tali clausole saranno nulle e potranno di conseguenza non essere applicate, senza necessità di espressa modifica del regolamento.

La clausola divenuta “nulla” sarà sostituita di diritto dalla nuova norma imperativa, e il regolamento continuerà ad essere valido per tutto il resto del suo contenuto.

Allo stesso modo la nuova normativa inderogabile sarà applicata di diritto, anche se nessuna disposizione al riguardo è contenuta nel regolamento. Si riportano qui di seguito le sentenze di due giudici di merito (il Tribunale di Cagliari e il Giudice di Pace di Pordenone) che hanno deciso in maniera conforme sia all’interpretazione della dottrina che, come si è detto, ha attribuito il carattere “imperativo” all’art. 1138, 5° comma, sia ai principii generali applicativi, appena visti, della legge in vigore dal giugno 2013.

Il Tribunale di Cagliari (ordinanza n. 7170 del 22 luglio 2016) decidendo una controversia instaurata tra un condomino proprietario di un cane e un Condominio nel quale vigeva un Regolamento che vietava la detenzione di animali domestici in casa, ha statuito che: - la norma del regolamento indipendentemente dalla natura (contrattuale o assembleare) deve ritenersi affetta da nullità sopravvenuta, a seguito della nuova norma di legge, siccome contraria ai principi di ordine pubblico ravvisabili nel consolidamento della giurisprudenza e della legislazione, nazionale ed europea, diretta a valorizzare il rapporto delle persone con gli animali – la nuova norma di legge costituisce precetto generale valevole per qualsiasi tipo di regolamento.

Il Giudice di Pace di Pordenone (sentenza 21 luglio 2016 n. 224) ha deciso che qualunque divieto alla detenzione di animali previsto da un previgente regolamento condominiale deve intendersi caducato ex art. 1138, 5° comma configurandosi una forma di nullità sopravvenuta delle clausole contrarie al nuovo disposto normativo. Il Giudice di Pace ha evidenziato che il Legislatore ha riconosciuto la valenza sociale del rapporto uomo-animale, sancendo un diritto alla relazione affettiva con l’animale che va oltre il solo ambito condominiale producendo effetto su tutti i rapporti giuridici aventi ad oggetto l’uso di immobili per fini abitativi.

Dunque, benchè decidendo due domande diverse dal punto di vista processuale (davanti al Tribunale di Cagliari si chiedeva la declaratoria di nullità di clausola regolamentare, davanti al Giudice di Pace di Pordenone si chiedeva di sanzionare la violazione del Regolamento) entrambe le sentenze interpretano la norma (che in effetti per come è formulata e collocata all’interno dell’art. 1135 può lasciare adito a dubbi) nel senso di attribuirle la caratteristica di inderogabilità, stante la rilevanza del suo contenuto di carattere “imperativo”. Dal che deriva la conseguente sopravvenuta nullità della clausola, di segno contrario, contenuta in un regolamento previgente.

Si ricorda che con costante giurisprudenza antecedente la Riforma (Cass. 15/2/2011 n. 3705, Cass. 25/10/2001 n. 13164) la Suprema Corte aveva ritenuto ammissibile il divieto di tenere animali domestici negli appartamenti in condominio solo se contenuto in un regolamento assembleare assunto all’unanimità, in quanto incidente, menomandole, sulle facoltà comprese nel diritto di proprietà; oppure se contenuto in un regolamento contrattuale richiamato espressamente negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, costituendosi con tali divieti servitù reciproche.

• Animali domestici: quali sono?  

All’aggettivo “domestico” nel dizionario DevotoOli, oltre alla definizione generale di “pertinente alla casa e alla famiglia”, con riferimento agli animali si legge “assuefatto alla vicinanza dell’uomo o da questo allevato per la propria utilità”. Per “affezione “ si intende in genere una inclinazione sentimentale che, ad esempio, fa attribuire ad un oggetto un valore superiore al valore reale giustificato da un particolare interesse per l’oggetto (c.d. “prezzo d’affezione”). Per “compagnia” si intende: un rapporto di vicinanza o di conversazione cercato sul piano affettivo. L’art. 1138, 5° comma menziona solo gli animali “domestici” per l’individuazione dei quali sarà comunque necessario riportarsi alle disposizioni contenute nella legislazione europea.

Regolamento CE 576/13 e Regolamento Applicativo 577/13 (abrogano il Regolamento 998/2003)

Definizioni: Animale da compagnia - Un animale di una specie elencata nell’All. I che accompagna il suo proprietario o una persona autorizzata durante un movimento a carattere non commerciale che rimane sotto la responsabilità del proprietario o della persona autorizzata per tutta la durata del movimento.

Allegato 1 Due gruppi

a) Cane, gatto, furetto (PET)

b) Invertebrati (no api e bombi, molluschi e crostacei)

Animali acquatici ornamentali

Uccelli (no pollame)

Roditori e conigli (no per alimentazione)

Va poi ricordato l’Accordo 6/2/2003 tra Ministero Salute, e le Regioni e le Provincie di Trento e Bolzano nel quale si definisce animale da compagnia o affezione “ogni animale tenuto o destinato ad essere tenuto dall’uomo, per la compagnia o affezione senza fini produttivi od alimentari, compresi quelli che svolgono attività utili all’uomo, come il cane per i disabili, gli animali da Pet Therapy, da riabilitazione e impiegati e impiegati nella pubblicità”.

Più spesso di quanto si possa pensare succede che nelle abitazioni private vengano tenuti animali non propriamente “assuefatti alla vicinanza dell’uomo” nè alle condizioni ambientali e geografiche del nostro territorio nazionale.

Si pensi a pitoni e iguane e altri rettili dei quali quasi sempre si scopre l’esistenza quando escono dalle abitazioni e si trovano, anche a loro rischio, a girare per il giardino o nel parcheggio condominiale, creando comprensibile scompiglio...

Va precisato che iguane, pitoni, lucertole sono varie specie di rettili, si tratta dunque di animali vertebrati, che pertanto non rientrano nei tipi di “animali da compagnia” di cui al sopracitato Regolamento Europeo.

E’ dato ritenere pertanto possibile, al di là degli aspetti connessi alle “immissioni” di cui tra poco si dirà, porre divieti regolamentari che impediscano la detenzione di animali non domestici, tra i quali i rettili citati.

Un divieto di tal genere non va contro il dettato legislativo che si riferisce, appunto, agli animali “domestici”.

• Il rispetto delle regole: quali limiti? Quali adempimenti dell’Amministratore?

Il diritto di tenere animali domestici nella propria abitazione non esclude l’obbligo di rispettare le parti comuni e quelle esclusive, e di evitare immissioni intollerabili.

Il proprietario/detentore dell’animale dovrà altresì rispettare la normativa vigente applicabile al particolare tipo di animale (si pensi alle razze di cani definiti “pericolosi”.

Quanto alla obbligatorietà di museruola e guinzaglio, a norma dell’art. 83 DPR 320/1954 “Regolamento di polizia veterinaria” nelle vie e in qualunque altro luogo aperto al pubblico i cani, quando non siano condotti al guinzaglio, debbono portare la museruola che corrisponda ai requisiti prescritti dai regolamenti locali di igiene (eccetto quanto di norma disposto per i cani da guardia, da pastore, da caccia, per non vedenti).

Il rispetto delle parti comuni comporterà il corretto uso delle stesse e la pulizia o il ripristino in caso di sporcizia o danni arrecati dal proprio animale. Lo stesso è a dirsi per le proprietà esclusive.

In materia di rispetto delle parti comuni si ricorda la recente sentenza del Tribunale di Monza (sentenza 28 marzo 2017) con la quale il Tribunale ha deciso il caso di un regolamento condominiale contenente il divieto per i condomini di utilizzare l’ascensore accompagnati dai propri cani.

Il Tribunale ha ritenuto valida tale clausola in quanto l’art. 1138, 5° comma contiene un limite alla potestà regolamentare che incide sulla proprietà esclusiva, ma che non riguarda l’uso delle parti comuni: uso che ben può essere disciplinato dal regolamento anche escludendo la facoltà di usare l’ascensore in compagnia del proprio animale.

Dunque, secondo il Tribunale, i condomini dovranno utilizzare le scale, non risultando in alcun modo menomato il loro diritto ad accedere alle rispettive abitazioni.

Tale decisione è stata criticata da Antonio Scarpa (magistrato di Cassazione) secondo il quale il legislatore ha voluto sottrarre in modo assoluto all’autonomia privata dei condomini la materia della detenzione di animali domestici. Per non dire poi della difficoltà di utilizzare le scale e non l’ascensore, per una persona affetta da qualche impedimento nella deambulazione.

Non di rado gli animali presenti in condominio provocano “immissioni” che possono diventare intollerabili.

Si ricorda l’art. 844 codice civile a norma del quale “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tenere conto delle priorità di un determinato uso”.

L’elenco contenuto nell’art. 844 è indicativo, non esaustivo.

Al soggetto che subisce le immissioni “intollerabili” è riconosciuta una triplice tutela: a) la richiesta di cessazione della immissione; b) la richiesta di risarcimento del danno subito in conseguenza della immissione; c) la richiesta di indennizzo per il diminuito valore della proprietà.

Questa norma, di carattere generale, si applica pacificamente anche nell’ambito del condominio. Anzi, nell’ambito del condominio c’è una possibilità in più per tutelarsi da disturbi molesti che configurino ipotesi di “immissione”: infatti, al fine di sostenere la intollerabilità e la illegittimità di una qualunque “immissione”, il soggetto che la subisce può invocare l’applicazione di un’altra norma, e precisamente di quella eventualmente contenuta nel Regolamento vigente nel Condominio dove si verificano i fatti.

E’ infatti principio costantemente affermato dalla Corte di Cassazione che il Regolamento condominiale contrattuale possa contenere una disciplina relativa alle immissioni ancor più rigorosa di quella contenuta nel codice civile (Cass. 4/4/2001 n. 4962), e che ad essa disciplina debba farsi riferimento, piuttosto che a quella del codice, al fine di accertare nel caso concreto la intollerabilità della immissione lamentata.

Nella vita condominiale l’abbaio del cane del vicino di casa è sicuramente una delle “molestie” rumorose più frequentemente lamentate. I giudici in genere ritengono che il semplice abbaio sia un fatto naturale del cane, che rientra nei normali rumori di fondo che caratterizzano il vivere collettivo; dunque una molestia intollerabile ci sarà solo quando l’abbaiare sia tale da superare la normale soglia di tollerabilità (art. 844 c.c.) ossia quando i latrati siano insistenti – e quindi non episodi saltuari di disturbo – visto che la natura del cane non può essere coartata al punto da impedirgli del tutto di abbaiare (Cass. n. 7856/2008).

Sempre in materia di cani ( e animali in genere) le immissioni olfattive, per essere moleste, devono superare la normale tollerabilità prevista dall’art. 844 c.c..

Sotto il profilo penale, la presenza di esalazioni gravemente moleste può configurare il reato di getto pericoloso di cose (art. 674 c.p.) soprattutto quando vi sia omessa custodia di animali dalla quale sia derivato il versamento di deiezioni animali atte ad offendere imbrattare o molestare persone (Cass. n. 32063/2008). La Cassazione penale con sentenza 27 ottobre 2015 n. 48460 ha confermato la condanna alla pena dell’ammenda di euro 200,00 per “non avere impedito lo strepitio del proprio cane, pastore tedesco, così disturbando le occupazioni e il riposo dei residenti”. L’illecito consiste nel non avere impedito all’animale di abbaiare in maniera smodata e in orari tali da disturbare l’intero condominio: così aveva precisato ancor prima la stessa Cassazione penale con sentenza 27 settembre 2001 n. 35234.

Ed ancora la Suprema Corte ha precisato che il reato di cui all’art. 659 codice penale (contravvenzione) disturbo della quiete pubblica, ha natura di reato di pericolo presunto e ai fini della sua configurazione non è necessaria la prova dell’effettivo disturbo di più persone ma è sufficiente l’idoneità del fatto a disturbare un numero indeterminato di persone, ancorchè non tutte siano state, poi, disturbate; e la volontarietà della condotta va desunta da oggettive circostanze di fatto senza che risulti necessaria l’intenzione dell’agente di disturbare la quiete pubblica (Cass. penale 14 gennaio 2011 n. 715).

Vanno poi ricordati i seguenti reati che possono rilevare in materia: l’art. 672 (omessa custodia e malgoverno di animali) a norma del chiunque lascia liberi o non custodisce con le debite cautele animali pericolosi da lui posseduti o ne affida la custodia a persone inesperte è punito con una sanzione amministrativa.

L’art 638 (uccisione o danneggiamento di animali altrui) a norma del quale chiunque senza necessità uccide o rende inservibili o comunque deteriora animali che appartengono ad altri è punito, salvo che il fatto costituisca più grave reato, con la reclusione o la multa.

L’Amministratore ha la facoltà/il potere rientrante nelle attribuzioni che la legge gli riconosce di intervenire per richiedere l’eliminazione dell’immissione “intollerabile”, se l’attività illegittima contestata incide sull’uso o sul godimento delle parti comuni, indipendentemente dal numero di condomini ai quali viene recato pregiudizio. L’Amministratore è legittimato ad intervenire nei confronti dell’autore materiale delle immissioni, anche non proprietario dell’immobile da cui derivano e dunque anche nei confronti del locatario (Cass. 1/12/2000 n. 15392).

Inoltre, come già si è detto, i regolamenti contrattuali possono contenere limitazioni ancor più rigorose di quelle indicate nell’art. 844 c.c.: in tale caso per valutare l’intollerabilità della immissione, si farà riferimento al criterio fissato nel regolamento (Cass. 7/01/2004 n. 23).

L’Amministratore ha il dovere di curare l’osservanza del regolamento e può agire a tutela dello stesso anche senza delibera assembleare.

Il regolamento va rispettato tanto dal condominio quanto dal conduttore e/o comodatario.

• Il futuro prossimo venturo: quali orizzonti? 

Non volendo pensare ad un “medioevo condominiale prossimo venturo” inteso come periodo di oscurantismo sociale e culturale, e volendo piuttosto confidare in una convivenza improntata al bilanciamento degli opposti interessi e alla ricerca di soluzioni utili a risolvere conflitti, si può provare ad immaginare quali nuovi scenari potrebbero concretizzarsi in relazione alla sempre maggiore presenza, non più oggetto di divieti regolamentari, di animali domestici in condominio. “Area cani” nel giardino/cortile condominiale.

La realizzazione di una “area cani” all’interno del condominio potrebbe risultare molto utile ai proprietari degli animali, siano essi condomini abitanti nell’edificio condominiale piuttosto che affittuari abitanti nell’edificio medesimo; si pensi in particolare a persone, anziane o meno, affette da problemi di deambulazione all’esterno dell’edificio. La realizzazione potrebbe rientrare nell’ambito delle innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., ossia delle innovazioni deliberate dall’assemblea a maggioranza nell’interesse comune, e/o di quelle rientranti nell’ambito dell’art. 1102 c.c., ossia delle modifiche apportate dal singolo nel proprio interesse e a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso della cosa comune.

Le innovazioni sono modificazioni/nuove opere che determinano l’alterazione della entità materiale o il mutamento della destinazione originaria della cosa comune la quale, appunto, avrà diversa consistenza o sarà utilizzata per fini diversi da quelli precedenti (Cass. n. 11445/2015).

Le innovazioni disciplinate dall’art. 1120 c.c. gravano su tutta la totalità dei condomini anche dissenzienti (Cass. n.24006/2004).

Gli articoli 1102 e 1120 sono disposizioni non sono sovrapponibili avendo presupposti e ambiti di operatività diversi.

Le innovazioni di cui all’art. 1120 non corrispondono alle modificazioni cui si riferisce l’art. 1102: le prime sono costituite da opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione; le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati dall’art. 1102 (Cass. 19/10/1012 n. 18052).

Tra le due nozioni corre una differenza che è di carattere innanzi tutto oggettivo, poichè, fermo il tratto comune della trasformazione della cosa o del mutamento della destinazione, quel che rileva nell’art. 1120 (mentre è estraneo all’art. 1102) è l’interesse collettivo espresso da una delibera dell’assemblea. Le modificazioni dell’uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 non si confrontano con un interesse generale perché perseguono solo l’interesse del singolo.

L’art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l’approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; ma ove non debba procedersi a tale ripartizione, per essere stata la spesa relativa alle innovazioni assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 c.c. che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uguale uso secondo il loro diritto e, pertanto può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune.

La Cassazione ha altresì precisato che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo perché diversamente si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tute le volte che questa fosse insufficiente a tal fine (Cass. sent. 12873/2005).

Addirittura la modifica deve ritenersi legittima anche quando sia prevedibile che altri partecipanti non faranno pari uso del bene (Cass. n. 14107/2012).

Corte d’Appello di Palermo 15 febbraio 2017 n. 262

E’ legittima la delibera con cui l’assemblea decida di stabilire due aree comuni, prive di specifica destinazione, allo svolgimento di attività sportive per i condomini (beach volley e calcetto) senza che ciò comporti alcuna modificazione dei luoghi mediante la costruzione di opere in muratura, o comunque stabili, o una alterazione dello stato vegetativo del fondo, ma solo la collocazione, amovibile in qualsiasi momenti, di due porte da calcio e di una rete, tali da consentire solo un uso temporaneo e non prolungato nel tempo. Tale utilizzo, infatti, non impedisce ai condomini di fare pari uso del fondo per attività parallele.

La delibera avente ad oggetto la destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini ed in parte a parco giochi ha da oggetto una innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune (Cass. sent. N. 24146 del 29/12/2004).

Il Regolamento di Polizia Urbana del Comune di Milano è stato integrato (con delibera Consiglio Comunale del 17 settembre 2012) con l’art. 83 bis intitolato “Giochi dei bimbi” che così recita “Il Comune di Milano riconosce il diritto dei bambini al gioco e alle attività ricreative proprie della loro età.

Nei cortili, nei giardini e nelle aree scoperte delle abitazioni private deve essere favorito il gioco dei bambini, fatte salve le fasce orarie di tutela della quiete e del riposo stabilite dai regolamenti condominiali”.

Servizio condominiale di “dog sitting”

Servizi comuni devono intendersi le prestazioni le attività, le funzioni dirette a soddisfare attraverso beni, impianti, parti comuni dell’edificio bisogni specifici dei proprietari esclusivi ossia dei condomini ai quali i servizi devono essere garantiti.

Anche un servizio condominale di tale genere potrebbe rivelarsi estremamente utile e favorire le persone in difficoltà.

Articolo 1135, 3° comma e “Pet therapy” 

Tale norma, introdotta ex novo dalla riforma, prevede che “L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato”.

Perché non pensare ad una assemblea attenta alle necessità di condomini in difficoltà, che, traendo spunto da questa norma, autorizzi l’Amministratore a partecipare a progetti e/o aderire ad associazioni, anche di volontariato, che offrano una “pet therapy” condominiale, oppure il servizio di “dog sitting” a favore di chi ne ha bisogno?

di Marina Figini

Componente CSN ANACI