ANIMALI IN CONDOMINIO - Condominio, il medioevo prossimo venturo?

La realizzazione di “un’area cani” all’interno del condominio potrebbe risultare molto utile ai proprietari degli animali, siano essi condomini abitanti nell’edificio piuttosto che affittuari abitanti nell’edificio medesimo. La realizzazione potrebbe rientrare nell’ambito delle innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. .

1. La norma: art. 1138, 5° comma, norma derogabile o inderogabile?
2. Animali domestici: quali sono?
3. Il rispetto delle regole: quali adempimenti dell’amministratore? Quali limiti?
4. Il futuro prossimo venturo: quali orizzonti?

• La norma: art.1138, 5° comma c.c., norma derogabile o inderogabile?

L’art. 1138, 5° comma, nuova norma in vigore dal 18 giugno 2013, prevede “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. La norma non specifica di quale regolamento si tratta (se “assembleare” oppure “contrattuale”) e non è inserita nell’elenco dettagliato (contenuto nel precedente 4° comma) delle norme inderogabili, ossia di quelle che mai e in alcun modo possono essere derogate.

Dunque si pone un primo problema: si tratta di norma derogabile o inderogabile?

Vanno allo scopo richiamati i principii che la Cassazione ha sancito allo scopo di individuare il carattere imperativo o meno, e dunque di considerare l’inderogabilità, della norma che non sia espressamente dichiarata inderogabile.

Le norme giuridiche si distinguono in norme imperative (o cogenti) quando la loro osservanza è inderogabile, e dispositive, quando contengono regole di utilità pubblica derogabili per volontà del privato che vi abbia interesse.

La contrarietà a norme imperative costituisce una delle cause di nullità del contratto (art. 1418 cod. civ.) La nullità di singole clausole non importa la nullità del contratto quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative (art. 1419, 2° comma cod.civ.).

La Cassazione ha precisato che per individuare il carattere “imperativo” di una norma quando questa espressamente non prevede la nullità degli atti ad essa contrari, e dunque non dichiari esplicitamente la propria inderogabilità, è necessario verificare lo scopo della norma e la natura della tutela al quale è destinata, e dunque se si tratta di interesse pubblico o privato; se la norma è destinata a tutelare un interesse pubblico essa ha, in ogni caso, carattere imperativo (Cass. SS.UU. 21 agosto 1972 n. 2697, Cass. 18 luglio 2003 n. 11256); di conseguenza saranno nulle le pattuizioni contrarie.

Tornando all’argomento che ci occupa, la dottrina ha ritenuto il divieto contenuto nel 5° comma dell’art. 1138 inderogabile sulla scorta della legislazione, anche europea, che da diversi anni a questa parte ha riconosciuto l’importanza, e la necessità della relativa tutela, del rapporto tra le persone e gli animali, rapporto così elevato al rango di interesse pubblico.

L’ importanza del rapporto con gli animali di compagnia/di affezione, sulla base del quale si fonda la motivazione della “imperatività”, della norma in esame, si trova sancita in diversi provvedimenti legislativi.

L’importanza del rapporto con gli animali di compagnia/di affezione, sulla base del quale si fonda la motivazione della “imperatività”, della norma in esame, si trova sancita in diversi provvedimenti legislativi.

Art. 1 - Principi Generali

Lo Stato promuove e disciplina la tutela degli animali di affezione, condanna gli atti di crudeltà contro di essi, i maltrattamenti ed il loro abbandono, al fine di favorire la corretta convivenza tra uomo e animale e di tutelare la salute pubblica e l’ambiente.

Art. 2 – Trattamento dei cani e di altri animali di affezione

1. Il controllo della popolazione dei cani e dei gatti mediante la limitazione delle nascite viene effettuato ………………

2. I cani vaganti ….. non possono essere soppressi………

7. E’ vietato a chiunque maltrattare i gatti che vivono il libertà.

Art. 5 – Sanzioni

1.Chiunque abbandona cani e, gatti o qualsiasi altro animale custodito nella propria abitazione è punito con la sanzione del pagamento di una somma da Lire 300.000 a Lire 1.000.000.

Legge 4 novembre 2010 n. 201 - Ratifica ed esecuzione della Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia,fatta a Strasburgo il 13 novembre 1987.

Art. 4 Traffico illecito di animali da compagnia 

1.Chiunque, al fine di procurare a sé o ad altri un profitto, reiteratamente o tramite attività organizzate, introduce nel territorio nazionale animali da compagnia di cui all’allegato I, parte A, del Regolamento CE n. 998/2003 del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 26 maggio 2003, privi di sistema per l’identificazione individuale e delle necessarie certificazioni sanitarie e non muniti, ove richiesto, di passaporto individuale è punito………………………………………….

Legge 2 agosto 2008 n. 130 ratifica del Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea

Art. 13 – Il Trattato stabilisce che l’Unione e gli Stati membri “tengono pienamente conto delle esigenze in materia di benessere degli animali in quanto esseri senzienti.

Codice Penale

Il codice penale dedica diversi articoli ai comportamenti in danno degli animali (da art. 544 bis a art. 544 sexies). Sono così puniti i reati di maltrattamento e di uccisione di animali per crudeltà o senza necessità, di sevizie o strazio arrecati durante spettacoli o manifestazioni, è sancito il divieto di combattimenti tra animali.

E’ importante segnalare come i comportamenti citati configurino una particolare ipotesi di delitto e non rientrano più nei “delitti contro il patrimonio” nei quali il bene protetto era la proprietà privata dell’animale da parte di un proprietario.
La differenza è stata sancita dalla Cassazione (sent. N. 24734/2010) la quale chiarisce che il delitto di cui all’art. 544 tutela il sentimento per gli animali, e viene riconosciuta una condotta lesiva nei confronti dell’animale stesso, non del suo padrone.
L’art 727 punisce con l’arresto o con l’ammenda il reato di abbandono di animali.

Codice della Strada

Legge 29 luglio n.120/2010 – art. 31 e successivo DM attuativo n. 271/2012: hanno apportato modifiche al Codice della Strada disciplinando l’uso di mezzi di soccorso e il trasporto di animali in gravi condizioni di salute, e ponendo l’obbligo all’utente della strada di fermarsi e prestare soccorso all’animale d’affezione coinvolto in un incidente dall’utente medesimo provocato o comunque a lui ricollegabile (integrazioni così apportate agli artt. 177 e 189 del D.Lgs n. 285/1992).

Art. 514 Codice di Procedura Civile

Oltre alle cose dichiarate impignorabili da speciali disposizioni di legge, non si possono pignorare: ………..

6 bis: gli animali di affezione o da compagnia tenuti presso la casa del debitore o negli altri luoghi a lui appartenenti, senza fini produttivi, alimentari o commerciali.

Si pone poi una seconda questione: può un regolamento contrattuale validamente prevedere il divieto? è ancora valido il divieto contenuto in un regolamento contrattuale antecedente l’entrata in vigore della Riforma?

Per dare risposta alla domanda bisogna ricordare che la legge di riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, è irretroattiva in forza dei principi generali di legge.

La legge 220/2012 non contiene le “norme transitorie” ossia quelle disposizioni che disciplinano il graduale adeguamento della nuova normativa rispetto a quella previgente; da ciò possono derivare problemi nella applicazione concreta delle nuove norme.

Per quanto riguarda il regolamento di condominio, sarà utile ricorrere all’applicazione del principio sancito nell’art. 155 disp.att. codice civile, a norma del quale le disposizioni dell’allora (anno 1942) nuovo codice civile concernenti la revisione dei regolamenti di condominio e la trascrizione di essi si applicano anche ai regolamenti approvati prima del 28 ottobre 1941. Lo stesso art. 155 disp. att. dispone altresì espressamente che cessano di avere effetto le disposizioni dei regolamenti di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell’ultimo comma dell’art. 1138 e nell’art. 72 disp. att.: vale a dire le norme condominiali “inderogabili”.

Si può dunque concludere che i regolamenti di condominio contrattuali vigenti alla data del 18 giugno 2013 mantengono inalterata la loro validità; se però contengono clausole che siano divenute, a seguito della nuova normativa, contrarie a norme inderogabili, tali clausole saranno nulle e potranno di conseguenza non essere applicate, senza necessità di espressa modifica del regolamento.

La clausola divenuta “nulla” sarà sostituita di diritto dalla nuova norma imperativa, e il regolamento continuerà ad essere valido per tutto il resto del suo contenuto.

Allo stesso modo la nuova normativa inderogabile sarà applicata di diritto, anche se nessuna disposizione al riguardo è contenuta nel regolamento. Si riportano qui di seguito le sentenze di due giudici di merito (il Tribunale di Cagliari e il Giudice di Pace di Pordenone) che hanno deciso in maniera conforme sia all’interpretazione della dottrina che, come si è detto, ha attribuito il carattere “imperativo” all’art. 1138, 5° comma, sia ai principii generali applicativi, appena visti, della legge in vigore dal giugno 2013.

Il Tribunale di Cagliari (ordinanza n. 7170 del 22 luglio 2016) decidendo una controversia instaurata tra un condomino proprietario di un cane e un Condominio nel quale vigeva un Regolamento che vietava la detenzione di animali domestici in casa, ha statuito che: - la norma del regolamento indipendentemente dalla natura (contrattuale o assembleare) deve ritenersi affetta da nullità sopravvenuta, a seguito della nuova norma di legge, siccome contraria ai principi di ordine pubblico ravvisabili nel consolidamento della giurisprudenza e della legislazione, nazionale ed europea, diretta a valorizzare il rapporto delle persone con gli animali – la nuova norma di legge costituisce precetto generale valevole per qualsiasi tipo di regolamento.

Il Giudice di Pace di Pordenone (sentenza 21 luglio 2016 n. 224) ha deciso che qualunque divieto alla detenzione di animali previsto da un previgente regolamento condominiale deve intendersi caducato ex art. 1138, 5° comma configurandosi una forma di nullità sopravvenuta delle clausole contrarie al nuovo disposto normativo. Il Giudice di Pace ha evidenziato che il Legislatore ha riconosciuto la valenza sociale del rapporto uomo-animale, sancendo un diritto alla relazione affettiva con l’animale che va oltre il solo ambito condominiale producendo effetto su tutti i rapporti giuridici aventi ad oggetto l’uso di immobili per fini abitativi.

Dunque, benchè decidendo due domande diverse dal punto di vista processuale (davanti al Tribunale di Cagliari si chiedeva la declaratoria di nullità di clausola regolamentare, davanti al Giudice di Pace di Pordenone si chiedeva di sanzionare la violazione del Regolamento) entrambe le sentenze interpretano la norma (che in effetti per come è formulata e collocata all’interno dell’art. 1135 può lasciare adito a dubbi) nel senso di attribuirle la caratteristica di inderogabilità, stante la rilevanza del suo contenuto di carattere “imperativo”. Dal che deriva la conseguente sopravvenuta nullità della clausola, di segno contrario, contenuta in un regolamento previgente.

Si ricorda che con costante giurisprudenza antecedente la Riforma (Cass. 15/2/2011 n. 3705, Cass. 25/10/2001 n. 13164) la Suprema Corte aveva ritenuto ammissibile il divieto di tenere animali domestici negli appartamenti in condominio solo se contenuto in un regolamento assembleare assunto all’unanimità, in quanto incidente, menomandole, sulle facoltà comprese nel diritto di proprietà; oppure se contenuto in un regolamento contrattuale richiamato espressamente negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, costituendosi con tali divieti servitù reciproche.

• Animali domestici: quali sono?  

All’aggettivo “domestico” nel dizionario DevotoOli, oltre alla definizione generale di “pertinente alla casa e alla famiglia”, con riferimento agli animali si legge “assuefatto alla vicinanza dell’uomo o da questo allevato per la propria utilità”. Per “affezione “ si intende in genere una inclinazione sentimentale che, ad esempio, fa attribuire ad un oggetto un valore superiore al valore reale giustificato da un particolare interesse per l’oggetto (c.d. “prezzo d’affezione”). Per “compagnia” si intende: un rapporto di vicinanza o di conversazione cercato sul piano affettivo. L’art. 1138, 5° comma menziona solo gli animali “domestici” per l’individuazione dei quali sarà comunque necessario riportarsi alle disposizioni contenute nella legislazione europea.

Regolamento CE 576/13 e Regolamento Applicativo 577/13 (abrogano il Regolamento 998/2003)

Definizioni: Animale da compagnia - Un animale di una specie elencata nell’All. I che accompagna il suo proprietario o una persona autorizzata durante un movimento a carattere non commerciale che rimane sotto la responsabilità del proprietario o della persona autorizzata per tutta la durata del movimento.

Allegato 1 Due gruppi

a) Cane, gatto, furetto (PET)

b) Invertebrati (no api e bombi, molluschi e crostacei)

Animali acquatici ornamentali

Uccelli (no pollame)

Roditori e conigli (no per alimentazione)

Va poi ricordato l’Accordo 6/2/2003 tra Ministero Salute, e le Regioni e le Provincie di Trento e Bolzano nel quale si definisce animale da compagnia o affezione “ogni animale tenuto o destinato ad essere tenuto dall’uomo, per la compagnia o affezione senza fini produttivi od alimentari, compresi quelli che svolgono attività utili all’uomo, come il cane per i disabili, gli animali da Pet Therapy, da riabilitazione e impiegati e impiegati nella pubblicità”.

Più spesso di quanto si possa pensare succede che nelle abitazioni private vengano tenuti animali non propriamente “assuefatti alla vicinanza dell’uomo” nè alle condizioni ambientali e geografiche del nostro territorio nazionale.

Si pensi a pitoni e iguane e altri rettili dei quali quasi sempre si scopre l’esistenza quando escono dalle abitazioni e si trovano, anche a loro rischio, a girare per il giardino o nel parcheggio condominiale, creando comprensibile scompiglio...

Va precisato che iguane, pitoni, lucertole sono varie specie di rettili, si tratta dunque di animali vertebrati, che pertanto non rientrano nei tipi di “animali da compagnia” di cui al sopracitato Regolamento Europeo.

E’ dato ritenere pertanto possibile, al di là degli aspetti connessi alle “immissioni” di cui tra poco si dirà, porre divieti regolamentari che impediscano la detenzione di animali non domestici, tra i quali i rettili citati.

Un divieto di tal genere non va contro il dettato legislativo che si riferisce, appunto, agli animali “domestici”.

• Il rispetto delle regole: quali limiti? Quali adempimenti dell’Amministratore?

Il diritto di tenere animali domestici nella propria abitazione non esclude l’obbligo di rispettare le parti comuni e quelle esclusive, e di evitare immissioni intollerabili.

Il proprietario/detentore dell’animale dovrà altresì rispettare la normativa vigente applicabile al particolare tipo di animale (si pensi alle razze di cani definiti “pericolosi”.

Quanto alla obbligatorietà di museruola e guinzaglio, a norma dell’art. 83 DPR 320/1954 “Regolamento di polizia veterinaria” nelle vie e in qualunque altro luogo aperto al pubblico i cani, quando non siano condotti al guinzaglio, debbono portare la museruola che corrisponda ai requisiti prescritti dai regolamenti locali di igiene (eccetto quanto di norma disposto per i cani da guardia, da pastore, da caccia, per non vedenti).

Il rispetto delle parti comuni comporterà il corretto uso delle stesse e la pulizia o il ripristino in caso di sporcizia o danni arrecati dal proprio animale. Lo stesso è a dirsi per le proprietà esclusive.

In materia di rispetto delle parti comuni si ricorda la recente sentenza del Tribunale di Monza (sentenza 28 marzo 2017) con la quale il Tribunale ha deciso il caso di un regolamento condominiale contenente il divieto per i condomini di utilizzare l’ascensore accompagnati dai propri cani.

Il Tribunale ha ritenuto valida tale clausola in quanto l’art. 1138, 5° comma contiene un limite alla potestà regolamentare che incide sulla proprietà esclusiva, ma che non riguarda l’uso delle parti comuni: uso che ben può essere disciplinato dal regolamento anche escludendo la facoltà di usare l’ascensore in compagnia del proprio animale.

Dunque, secondo il Tribunale, i condomini dovranno utilizzare le scale, non risultando in alcun modo menomato il loro diritto ad accedere alle rispettive abitazioni.

Tale decisione è stata criticata da Antonio Scarpa (magistrato di Cassazione) secondo il quale il legislatore ha voluto sottrarre in modo assoluto all’autonomia privata dei condomini la materia della detenzione di animali domestici. Per non dire poi della difficoltà di utilizzare le scale e non l’ascensore, per una persona affetta da qualche impedimento nella deambulazione.

Non di rado gli animali presenti in condominio provocano “immissioni” che possono diventare intollerabili.

Si ricorda l’art. 844 codice civile a norma del quale “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tenere conto delle priorità di un determinato uso”.

L’elenco contenuto nell’art. 844 è indicativo, non esaustivo.

Al soggetto che subisce le immissioni “intollerabili” è riconosciuta una triplice tutela: a) la richiesta di cessazione della immissione; b) la richiesta di risarcimento del danno subito in conseguenza della immissione; c) la richiesta di indennizzo per il diminuito valore della proprietà.

Questa norma, di carattere generale, si applica pacificamente anche nell’ambito del condominio. Anzi, nell’ambito del condominio c’è una possibilità in più per tutelarsi da disturbi molesti che configurino ipotesi di “immissione”: infatti, al fine di sostenere la intollerabilità e la illegittimità di una qualunque “immissione”, il soggetto che la subisce può invocare l’applicazione di un’altra norma, e precisamente di quella eventualmente contenuta nel Regolamento vigente nel Condominio dove si verificano i fatti.

E’ infatti principio costantemente affermato dalla Corte di Cassazione che il Regolamento condominiale contrattuale possa contenere una disciplina relativa alle immissioni ancor più rigorosa di quella contenuta nel codice civile (Cass. 4/4/2001 n. 4962), e che ad essa disciplina debba farsi riferimento, piuttosto che a quella del codice, al fine di accertare nel caso concreto la intollerabilità della immissione lamentata.

Nella vita condominiale l’abbaio del cane del vicino di casa è sicuramente una delle “molestie” rumorose più frequentemente lamentate. I giudici in genere ritengono che il semplice abbaio sia un fatto naturale del cane, che rientra nei normali rumori di fondo che caratterizzano il vivere collettivo; dunque una molestia intollerabile ci sarà solo quando l’abbaiare sia tale da superare la normale soglia di tollerabilità (art. 844 c.c.) ossia quando i latrati siano insistenti – e quindi non episodi saltuari di disturbo – visto che la natura del cane non può essere coartata al punto da impedirgli del tutto di abbaiare (Cass. n. 7856/2008).

Sempre in materia di cani ( e animali in genere) le immissioni olfattive, per essere moleste, devono superare la normale tollerabilità prevista dall’art. 844 c.c..

Sotto il profilo penale, la presenza di esalazioni gravemente moleste può configurare il reato di getto pericoloso di cose (art. 674 c.p.) soprattutto quando vi sia omessa custodia di animali dalla quale sia derivato il versamento di deiezioni animali atte ad offendere imbrattare o molestare persone (Cass. n. 32063/2008). La Cassazione penale con sentenza 27 ottobre 2015 n. 48460 ha confermato la condanna alla pena dell’ammenda di euro 200,00 per “non avere impedito lo strepitio del proprio cane, pastore tedesco, così disturbando le occupazioni e il riposo dei residenti”. L’illecito consiste nel non avere impedito all’animale di abbaiare in maniera smodata e in orari tali da disturbare l’intero condominio: così aveva precisato ancor prima la stessa Cassazione penale con sentenza 27 settembre 2001 n. 35234.

Ed ancora la Suprema Corte ha precisato che il reato di cui all’art. 659 codice penale (contravvenzione) disturbo della quiete pubblica, ha natura di reato di pericolo presunto e ai fini della sua configurazione non è necessaria la prova dell’effettivo disturbo di più persone ma è sufficiente l’idoneità del fatto a disturbare un numero indeterminato di persone, ancorchè non tutte siano state, poi, disturbate; e la volontarietà della condotta va desunta da oggettive circostanze di fatto senza che risulti necessaria l’intenzione dell’agente di disturbare la quiete pubblica (Cass. penale 14 gennaio 2011 n. 715).

Vanno poi ricordati i seguenti reati che possono rilevare in materia: l’art. 672 (omessa custodia e malgoverno di animali) a norma del chiunque lascia liberi o non custodisce con le debite cautele animali pericolosi da lui posseduti o ne affida la custodia a persone inesperte è punito con una sanzione amministrativa.

L’art 638 (uccisione o danneggiamento di animali altrui) a norma del quale chiunque senza necessità uccide o rende inservibili o comunque deteriora animali che appartengono ad altri è punito, salvo che il fatto costituisca più grave reato, con la reclusione o la multa.

L’Amministratore ha la facoltà/il potere rientrante nelle attribuzioni che la legge gli riconosce di intervenire per richiedere l’eliminazione dell’immissione “intollerabile”, se l’attività illegittima contestata incide sull’uso o sul godimento delle parti comuni, indipendentemente dal numero di condomini ai quali viene recato pregiudizio. L’Amministratore è legittimato ad intervenire nei confronti dell’autore materiale delle immissioni, anche non proprietario dell’immobile da cui derivano e dunque anche nei confronti del locatario (Cass. 1/12/2000 n. 15392).

Inoltre, come già si è detto, i regolamenti contrattuali possono contenere limitazioni ancor più rigorose di quelle indicate nell’art. 844 c.c.: in tale caso per valutare l’intollerabilità della immissione, si farà riferimento al criterio fissato nel regolamento (Cass. 7/01/2004 n. 23).

L’Amministratore ha il dovere di curare l’osservanza del regolamento e può agire a tutela dello stesso anche senza delibera assembleare.

Il regolamento va rispettato tanto dal condominio quanto dal conduttore e/o comodatario.

• Il futuro prossimo venturo: quali orizzonti? 

Non volendo pensare ad un “medioevo condominiale prossimo venturo” inteso come periodo di oscurantismo sociale e culturale, e volendo piuttosto confidare in una convivenza improntata al bilanciamento degli opposti interessi e alla ricerca di soluzioni utili a risolvere conflitti, si può provare ad immaginare quali nuovi scenari potrebbero concretizzarsi in relazione alla sempre maggiore presenza, non più oggetto di divieti regolamentari, di animali domestici in condominio. “Area cani” nel giardino/cortile condominiale.

La realizzazione di una “area cani” all’interno del condominio potrebbe risultare molto utile ai proprietari degli animali, siano essi condomini abitanti nell’edificio condominiale piuttosto che affittuari abitanti nell’edificio medesimo; si pensi in particolare a persone, anziane o meno, affette da problemi di deambulazione all’esterno dell’edificio. La realizzazione potrebbe rientrare nell’ambito delle innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., ossia delle innovazioni deliberate dall’assemblea a maggioranza nell’interesse comune, e/o di quelle rientranti nell’ambito dell’art. 1102 c.c., ossia delle modifiche apportate dal singolo nel proprio interesse e a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso della cosa comune.

Le innovazioni sono modificazioni/nuove opere che determinano l’alterazione della entità materiale o il mutamento della destinazione originaria della cosa comune la quale, appunto, avrà diversa consistenza o sarà utilizzata per fini diversi da quelli precedenti (Cass. n. 11445/2015).

Le innovazioni disciplinate dall’art. 1120 c.c. gravano su tutta la totalità dei condomini anche dissenzienti (Cass. n.24006/2004).

Gli articoli 1102 e 1120 sono disposizioni non sono sovrapponibili avendo presupposti e ambiti di operatività diversi.

Le innovazioni di cui all’art. 1120 non corrispondono alle modificazioni cui si riferisce l’art. 1102: le prime sono costituite da opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione; le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati dall’art. 1102 (Cass. 19/10/1012 n. 18052).

Tra le due nozioni corre una differenza che è di carattere innanzi tutto oggettivo, poichè, fermo il tratto comune della trasformazione della cosa o del mutamento della destinazione, quel che rileva nell’art. 1120 (mentre è estraneo all’art. 1102) è l’interesse collettivo espresso da una delibera dell’assemblea. Le modificazioni dell’uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 non si confrontano con un interesse generale perché perseguono solo l’interesse del singolo.

L’art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l’approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; ma ove non debba procedersi a tale ripartizione, per essere stata la spesa relativa alle innovazioni assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 c.c. che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uguale uso secondo il loro diritto e, pertanto può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune.

La Cassazione ha altresì precisato che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo perché diversamente si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tute le volte che questa fosse insufficiente a tal fine (Cass. sent. 12873/2005).

Addirittura la modifica deve ritenersi legittima anche quando sia prevedibile che altri partecipanti non faranno pari uso del bene (Cass. n. 14107/2012).

Corte d’Appello di Palermo 15 febbraio 2017 n. 262

E’ legittima la delibera con cui l’assemblea decida di stabilire due aree comuni, prive di specifica destinazione, allo svolgimento di attività sportive per i condomini (beach volley e calcetto) senza che ciò comporti alcuna modificazione dei luoghi mediante la costruzione di opere in muratura, o comunque stabili, o una alterazione dello stato vegetativo del fondo, ma solo la collocazione, amovibile in qualsiasi momenti, di due porte da calcio e di una rete, tali da consentire solo un uso temporaneo e non prolungato nel tempo. Tale utilizzo, infatti, non impedisce ai condomini di fare pari uso del fondo per attività parallele.

La delibera avente ad oggetto la destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini ed in parte a parco giochi ha da oggetto una innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune (Cass. sent. N. 24146 del 29/12/2004).

Il Regolamento di Polizia Urbana del Comune di Milano è stato integrato (con delibera Consiglio Comunale del 17 settembre 2012) con l’art. 83 bis intitolato “Giochi dei bimbi” che così recita “Il Comune di Milano riconosce il diritto dei bambini al gioco e alle attività ricreative proprie della loro età.

Nei cortili, nei giardini e nelle aree scoperte delle abitazioni private deve essere favorito il gioco dei bambini, fatte salve le fasce orarie di tutela della quiete e del riposo stabilite dai regolamenti condominiali”.

Servizio condominiale di “dog sitting”

Servizi comuni devono intendersi le prestazioni le attività, le funzioni dirette a soddisfare attraverso beni, impianti, parti comuni dell’edificio bisogni specifici dei proprietari esclusivi ossia dei condomini ai quali i servizi devono essere garantiti.

Anche un servizio condominale di tale genere potrebbe rivelarsi estremamente utile e favorire le persone in difficoltà.

Articolo 1135, 3° comma e “Pet therapy” 

Tale norma, introdotta ex novo dalla riforma, prevede che “L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato”.

Perché non pensare ad una assemblea attenta alle necessità di condomini in difficoltà, che, traendo spunto da questa norma, autorizzi l’Amministratore a partecipare a progetti e/o aderire ad associazioni, anche di volontariato, che offrano una “pet therapy” condominiale, oppure il servizio di “dog sitting” a favore di chi ne ha bisogno?

di Marina Figini

Componente CSN ANACI 

Continua a leggere...

L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: pensieri e...

Valenza sociale dell’amministratore di condominio

Spesso, o meglio, tutti i giorni, la giornata dell'amministratore di condominio non si apre con il pensiero a leggere il codice civile, ma dopo una notte, a volte turbata da tante scadenze, apre l'agenda della propria memoria per raccattare tutti quei problemi che nel corso della giornata devono essere risolti.

Problemi che collimano e coincidono, in modo strettamente connesso a quelli che sono i bisogni dell'uomo.

In una giornata di lavoro, senza tempo e senza pause, l'amministratore deve contemperare le urgenze scaturenti da occorrenze di lavoro, scadenze, pagamenti, a quelle altre necessità che vengono dal trillo di un telefono, dalle richieste più disparate dei propri utenti amministrati. Il condominio, questo microcosmo, questa piccola cellula sociale è uno spaccato della società in cui viviamo dove si mescolano e confliggono situazioni che nascono dalla natura umana. Radici che affondano in quella gamma di stili comportamentali, interpersonali, che agitano i rami di una dottrina quale la "sociologia dell'abitazione". Rami che si agitano al vento dell'approccio al rapporto del gruppo sociale, nella normalità la famiglia, in uno spazio triangolare sui cui cateti sostano l'individuo, il gruppo, lo spazio comune.

Bisogni essenziali, bisogni primari, bisogni secondari. Se i bisogni essenziali sono quelli della vita umana, quali mangiare, bere, dormire, al primo posto dei bisogni primari c'è l'abitare. L'habitat. La casa, la fruibilità di un bene dove tutti i bisogni dell'uomo convergono.

Spicca, in questo miscuglio di situazioni il ruolo sociale dell'amministratore. Il condominio non è soltanto un edificio, una scatola di cemento e mattoni, ma è un insieme di persone che vivono sotto uno stesso tetto, dove, gomito a gomito, ciascuno con i propri problemi, con le diverse aspettative che, in questa comunità, pongono domande all'unica persona che al di fuori delle parti, dovrà dare risposte. Risposte che molto spesso non sono mirate alla valorizzazione del bene, quanto invece alla complessità di comportamenti, diseguali, antitetici, differenti tra l'una e l'altro componente questa comunità.

Persone che assillate dai propri problemi personali si alzano rancorose per sfogare con l'amministratore, persone frustrate da problemi familiari che ritorcono la loro insoddisfazione verso gli altri, persone che legano i propri interessi a scapito degli altri, persone che lamentano l'agire degli altri.

Cesare Pavese, nel suo "il mestiere di vivere" scriveva: Vigono, nei problemi di convivenza, le stesse leggi che regolano il mercato. Essere tanto indifferenti da sapere contrattare. Sinceri con se stessi, falsi con gli altri.

La casa, l'abitazione quale bisogno primario dell'individuo è costituita da uno spazio vitale nel quale l'uomo organizza la propria vita, la propria attività il modo con cui esprime i propri aspetti funzionali.

La funzione dell'abitare inserita in un contesto complesso quale è il condominio comporta uno stile di vita diverso da quello di abitare isolato, coinvolgendo altri individui verso i quali confinano altri aspetti culturali e globali dell'abitare. L'amministratore di condominio attiva la propria professionalità in questo spazio geografico, assimilando i diversi modi e stili di vita per condurli verso orientamenti univoci per quanto riguarda il nodo che unisce le singole case alla globalità dell'edificio.

Uno dei nodi spesso da sciogliere è quello derivante dalle mutazioni degli stili di vita tra vecchie e nuove generazioni. Viene a porsi la necessità di trovare un rapporto equilibrato di socializzazione che non deve, comunque, confliggere con la privacy, distinguendo spazio privato e territorio comune, senza che l'una o l'altro si sovrastino o si scontrino.

Sempre più nel quadro amplissimo delle varie normative, la funzione dell'amministratore entra nel mondo della sociologia, scienza che studia ed analizza le diverse forme del vivere umano ed, in particolare, come nello specifico pianeta condominiale, le relazioni tra le persone ed il loro comportamento.

Processi sociali globali che, entrando dal portone dell'edificio, creano una struttura sociale. In questa comunità il ruolo dell'amministratore non è soltanto di guida, ma, oggi, in particolare, assume sempre più una figura di un gestore sociale. Nel condominio si vive, si dorme, si mangia, si fa l'amore, si cresce, si muore. Ogni vita si muove dentro queste mura, tra le quali si mescolano diversi gradi di cultura, di stati sociali, di abitudini, di modi e stili comportamentali, di diverse possibilità economiche. Persone che avevano iniziato ad abitare da giovani, oggi, anziani o vecchi, hanno mutato nel tempo, dentro quella scatola di cemento, le loro abitudini ed i giovani di oggi che entrano, per mutazione del tempo, a far parte di questa comunità, contrappongono esigenze diverse che, a volte, generano conflittualità.

L'intervento dell'amministratore diventa essenziale perché lui sa bene che non solo devono funzionare gli impianti, ma è prevalente che funzioni la ragione. Opera di persuasione, di mediazione, per conciliare bisogni ed aspettative diverse. Spesso le richieste dei propri amministrati non sono pertinenti al ruolo ed alla descrizione giuridica del mandato. Ma anche a confronto con una richiesta assurda, l'amministratore non chiude il telefono, ma veste il saio della pazienza.

L'arte di amministrare un condominio non la si impara dai libri. L'esperienza sul campo detta i modi e gli atteggiamenti e senza voler dare ragione a tutti, a volte, o spesso, l'amministratore riesce a calmare l'interlocutore offeso ed indignato dal comportamento del vicino.

Lo svolgimento del mandato diuturnamente lo conduce a solcare la soglia del condominio ed è molto diverso dall'osservare questo organismo edilizio dall'esterno, una prospettiva teorica, altro che a vedere con occhi, a sentire con orecchie tutte le questioni che pulsano dentro una rete di evenienze dove sempre si miscelano problemi legati all'uomo, alla società ed al diritto. Dentro questo organismo non vibrano soltanto cavi, condutture, impianti, ma sempre, in primo piano, i bisogni della natura umana.

Nella mia lunga esperienza di amministratore ho avuto modo di comprendere come la gestione di un immobile riesce più facile se, come un confessore,l'amministratore si pone come l'interlocutore a cui, in ogni momento, è possibile confidarsi.

Valenza sociale dell'amministratore anche nei conflitti di tipo personale che spesso insorgono tra più comproprietari, nella proprietà indivisa, nelle diatribe tra coniugi separati o divorziati che, ai tempi, erano uniti dalla comunione del bene.

Rapporti che vanno condotti con la tolleranza, dove sempre più avanza un aspetto sociologico del condominio.

Vale la pena di meditare, più che leggere e studiare, due passi del "nuovo" codice civile, dove l'amministratore veste l'abito del mediatore, allorquando l'amministratore deve interporre i propri uffici nei casi in cui un condomino utilizzi in modo improprio o illecito la proprietà comune (art.1122) e nell'altro caso in cui in una proprietà indivisa (art.67 disp.att. c.c.) non riesca, per conflittualità tra i comproprietari, a nominare un proprio rappresentante a partecipare all'assemblea.

L'amministratore conosce i problemi della gente che vive in questa comunità. Conosce necessità e bisogni, conosce il perché un condomino vota no in una assemblea, anche se vorrebbe aderire, ma è il portafoglio che gli fa dire no.

Conosce le situazioni e fatti reali di chi prima lavorava e poi si trova in pensione con un reddito minore, conosce i drammi di chi ha perso il lavoro.

Così la mattina si apre sfogliando l'agenda per attivare gli interventi ma, anche, per rassicurare la condomina che lamenta di aver trovato il balcone imbrattato dalla pipì del povero cane (oggi ai sensi della legge 220 un CANdomino), che la signora del piano di sopra ancora non si decide a portarlo fuori e quando lo farà, uscendo dall'ascensore, sarà bruciata dallo sguardo feroce da chi la attendeva dal basso ed appena poi a casa, farà suonare il telefono dell'amministratore.

di Francesco Maniscalco

Direttore centro studi ANACI Palermo

Continua a leggere...

La comunità condominiale allargata anche ai migliori amici dell’uomo?

A prescindere dalla proprietà del cucciolo, entrambi i partner manterranno pari diritti e doveri, laddove le decisioni più importanti saranno prese di comune accordo, così come le spese di mantenimento e quelle impreviste andranno salomonicamente divise a metà.

Diceva il Mahatma Gandhi che “la grandezza di una nazione ed il suo progresso morale si possono giudicare dal modo in cui essa tratta gli animali”, e sembra che anche i giudici del nostro Paese siano sempre più sensibili a questo importante messaggio.

Si registrano, infatti, provvedimenti dell’autorità giudiziaria che riconoscono il “diritto di visita” in carcere al cane del detenuto, in quanto “membro della famiglia”, o che autorizzano il cane ad andare a trovare in ospedale il paziente ivi ricoverato, costituendo il rapporto uomo-animale “un’attività realizzatrice della personalità umana”; e in quest’ottica che si pone la sentenza del Tribunale di Roma, la quale ha stabilito l’affido “condiviso” di tale bestiola (v. sent. n. 5322 del 15 marzo 2016).

In effetti, allorché una coppia decida di separarsi, potrebbe sorgere il problema a chi vanno attribuiti gli animali domestici, in quanto non si rinviene alcuna disposizione legislativa che contempla tale ipotesi, sicché cani e gatti vengono trattati alla stregua di comuni “cose”.

Nulla vieta a marito e moglie, in caso di separazione consensuale, di concordare i tempi ed i modi della gestione dell’amico a quattro zampe, segnatamente stabilendo con chi vada a vivere l’animale, quando l’altro abbia diritto a portarlo a spasso, come regolarsi durante le vacanze, chi debba sostenere le “manutenzione” ordinaria, come debbano ripartirsi le spese eccezionali, ecc.

Le cose si complicano, però, qualora non vi sia l’accordo tra gli ex coniugi e, in tale situazione di vuoto normativo, si inserisce la decisione di cui sopra che, in buona sostanza, applica per analogia la disciplina vigente per i figli minori (nella specie, in realtà, trattavasi di coppia non sposata, ma la soluzione si rivela in linea con la progressiva assimilazione della convivenza more uxorio ai rapporti fondati sul matrimonio, come di recente sancita dalla legge n. 76/2016).

Nello specifico, il giudice capitolino ha prescritto che Fido (nome ovviamente di fantasia) trascorrerà sei mesi con il suo padrone e sei mesi con la sua padrona, i quali dovranno pagare al 50% le spese relative a cibo, cure mediche e “quanto altro eventualmente necessario al benessere” del cane; nei sei mesi in cui una delle due parti non starà con quest’ultimo, l’altro potrà comunque “vederlo e tenerlo due giorni la settimana, anche continuativi, notte compresa”.

Dunque, a prescindere dalla proprietà del cucciolo, entrambi i partner manterranno pari diritti e doveri, laddove le decisioni più importanti saranno prese di comune accordo, così come le spese di mantenimento e quelle impreviste andranno salomonicamente divise a metà: insomma, quello che rileva, e deve ritenersi preminente, è l’interesse primario dell’animale, proprio come per i figli!

Analoghe sensibilità mostrate per gli animali domestici si trovano in una recente decisione del Tribunale di Cagliari (v. ord. n. 7170 del 22 luglio 2016), che offre lo spunto per interessanti considerazioni riguardo ai limiti dei regolamenti di condominio e agli effetti, anche a livello di diritto transitorio, della riforma della normativa di settore entrata in vigore il 18 giugno 2013 (in argomento, si consenta il rinvio a A. CELESTE, Vietato … vietare cani e gatti negli appartamenti, in questa Rivista, giugno 2013, n. 175, p. 374 ss.).

La causa prendeva le mosse da un ricorso proposto - ai sensi dell’art. 702-bis c.p.c. (disciplinante il procedimento sommario di cognizione) - da un condomino il quale, proprietario di un cane di piccola taglia, aveva chiesto che venisse dichiarato nullo e/o venisse annullato e/o venisse comunque dichiarato privo di efficacia l’articolo del regolamento del condominio che vietava di tenere animali domestici in casa, e che, pertanto, venisse consentito al proprio cane l’accesso al condominio.

Al riguardo, si evidenziava la nullità sopravvenuta della predetta disposizione per effetto sia della modifica dell’art. 1138, ultimo comma, c.c., intervenuta con l’art. 16 della legge n. 220/2012 (in forza della quale le norme del regolamento non potevano vietare di possedere e detenere animali domestici), sia dell’art. 155 disp. att. c.c. (a mente del quale le disposizioni regolamentari contrarie a determinate disposizioni codicistiche cessavano di avere effetto).

Il Condominio si era costituito in giudizio, sottolineando la legittimità del divieto e della conseguente disposizione in merito all’obbligo di tenere il cane all’interno dell’appartamento e, solo in ulteriore subordine, nel giardino di pertinenza. In particolare, il resistente sosteneva, innanzitutto, la natura contrattuale del regolamento, predisposto dall’originario unico proprietario e costruttore dello stabile condominiale e richiamato, in quanto tale, nei singoli atti di trasferimento e, dunque, approvato dai relativi acquirenti - come da atto di acquisto del ricorrente, contenente l’obbligo da quest’ultimo assunto di far osservare il regolamento di condominio depositato presso il notaio - mentre l’innovazione introdotta nel 2013 riguardava i soli regolamenti assembleari assunti a maggioranza; inoltre, si metteva in luce la finalità perseguita dalla disposizione impugnata, ravvisabile nella necessità di tutelare le porzioni condominiali e di proprietà esclusiva dal pericolo contro eventuali imbrattamenti, stante l’assenza di delimitazioni materiali nei giardini, e fastidi derivanti dall’eventuale abbaiare di cani.

Il ricorso è stato ritenuto fondato e meritevole di accoglimento.

In particolare, si è osservato che la disposizione del regolamento del condominio impugnato fosse affetta da “nullità sopravvenuta”, conseguente all’introduzione, con la legge n. 220/2012, del disposto di cui all’art. 1138, ultimo comma, c.c., secondo cui “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Ad avviso del decidente, la suddetta disposizione deve, infatti, reputarsi applicabile - contrariamente a quanto sostenuto dal Condominio resistente - a tutte le disposizioni con essa contrastanti, indipendentemente dalla natura dell’atto che le contiene (regolamento contrattuale o assembleare), ed indipendentemente dal momento dell’introduzione di quest’ultimo (prima o dopo la novella del 2012).

Al contempo, si è affermato che l’eventuale norma regolamentare difforme da tale precetto fosse inficiata da nullità, siccome “contraria ai principi di ordine pubblico”, ravvisabili, per un verso, nell’essersi indirettamente consolidata, nel diritto vivente ed a livello di legislazione nazionale, la necessità di valorizzare il rapporto uomo-animale e, per altro verso, nell’affermazione di quest’ultimo principio anche a livello europeo.

L’introduzione del citato divieto é stata preceduta dai principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità che, nel prendere posizione in merito alla legittimità dei regolamenti che vietavano l’accesso e il mantenimento di animali domestici negli appartamenti, aveva più volte sostenuto la necessità che essi fossero espressione, in caso di regolamenti assembleari, dell’unanimità dei consensi dei condomini, siccome “atti ad incidere, menomandole, sulle facoltà comprese nel diritto di proprietà”, sia comune che esclusivo, dei singoli, oppure, in caso di regolamenti contrattuali, ossia quelli predisposti dall’originario unico proprietario, che fossero richiamati negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, costituendosi con essi servitù reciproche (v., tra le altre, Cass. 15 febbraio 2011 n. 3705; Cass. 25 ottobre 2001 n. 13164).

Quanto alla legislazione interna, si richiamano: a) la legge n. 281/1991 (legge-quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo), con la quale è stata prevista la condanna degli atti di crudeltà, maltrattamenti e abbandono degli animali, al fine di “favorire la corretta convivenza tra uomo e animale” (art. 1); b) la legge n. 189/2004, che ha introdotto nel codice penale i nuovi delitti di “animalicidio” e di maltrattamento di animali, di cui agli artt. 544-bis ss. c.p.; c) l’art. 31 della legge n. 120/2010 (nuovo Codice della strada) e il successivo d.m. attuativo n. 217/2012, che ha disposto l’obbligo di fermarsi a soccorrere l’animale ferito in caso di incidente.

A livello europeo, poi, vengono citati: a) la Convenzione europea per la protezione degli animali da compagnia, firmata a Strasburgo il 13 novembre 1987, ratificata ed eseguita in Italia con la legge n. 201/2010, nella quale è sancito l’obbligo morale dell’uomo “di rispettare tutte le creature viventi” e l’importanza degli animali da compagnia e il loro valore per la società per il contributo da essi fornito alla qualità della vita; b) il Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea, ratificato dalla legge n. 130/2008, il quale, all’art. 13, stabilisce che l’Unione e gli Stati membri “tengono pienamente conto delle esigenze in materia di benessere degli animali in quanto esseri senzienti”.

Alla luce di quanto sopra, non si è condiviso l’orientamento che vorrebbe limitare l’àmbito applicativo dell’introdotto divieto ai soli regolamenti successivi all’entrata in vigore della norma o ai soli regolamenti assembleari, essendo stati con la novella del 2012 sostanzialmente codificati, anche nella realtà condominiale, i principi già operanti nel diritto vivente e nella legislazione nazionale e internazionale, frutto dell’evoluzione, nella coscienza sociale, della rinnovata considerazione del rapporto uomo-animale, assurto ad “espressione dei più generali diritti inviolabili” di cui all’art. 2 Cost.

Ma se così è - ad avviso del magistrato sardo - il divieto scolpito dall’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. deve costituire espressione dei principi di ordine pubblico, dalla cui violazione discende necessariamente la nullità insanabile della statuizione ad esso contraria.

Si aggiunge, in proposito, che, dal “mero inquadramento geografico” della norma, non possa nemmeno trarsi alcun elemento idoneo a restringerne la portata ai soli casi di regolamento c.d. assembleare.

Se è vero che le disposizioni contenute nei commi precedenti dell’art. 1138 c.c. dettano regole in ordine ai casi in cui l’adozione del regolamento diviene obbligatoria e al quorum necessario per la sua approvazione, riferendosi evidentemente al c.d. regolamento assembleare, è altresì vero che nessuna indicazione in merito alla natura del regolamento è contenuta nella rubrica della norma, denominata genericamente “regolamento di condominio”, e neppure nello stesso ultimo comma, ossia quello contenente il divieto, nel quale è citato il “regolamento” senza alcun’altra specificazione.

Se, quindi, nessun indizio può trarsi dall’esame lessicale dell’art. 1138 c.c. e della norma contenente il divieto, appare riduttivo far discendere una qualsiasi conseguenza dal fatto che quest’ultima sia stata “fisicamente” inserita in una disposizione che regola anche le ipotesi di regolamento c.d. assembleare, non soltanto perché la sua stessa ratio conduce a risultati differenti, come si è visto sopra, ma anche perché le stesse conseguenze della sua violazione, specificamente previste dall’art. 155 disp. att. c.c. - secondo il quale “cessano di avere effetto le disposizioni del regolamento di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell’ultimo comma dell’articolo 1138 del codice” - sanciscono definitivamente la correttezza della tesi della nullità del regolamento contrario al divieto, costituendo l’inefficacia mera conseguenza di un’invalidità e non invalidità essa stessa.

Pertanto - secondo la sentenza in esame - “può fondatamente sostenersi come la norma in esame non sia strettamente connessa alle ipotesi di regolamento assembleare, ma costituisca precetto generale, valevole per qualsiasi regolamento, indipendentemente dalla fonte della sua adozione”, conseguendone la declaratoria di nullità della disposizione del regolamento sopra delineata laddove vietava la detenzione tout court di animali domestici.

E’ stata, altresì, rigettata l’ulteriore domanda proposta dal Condominio, con la quale si era chiesto che venisse disposto l’obbligo, in capo al ricorrente, di tenere il cane all’interno dell’appartamento e, in subordine, nel giardino di pertinenza, non soltanto perché il riconoscimento del diritto del condomino di tenere animali domestici nella propria abitazione non esclude l’obbligo di rispettare le proprietà comuni e ancor più quelle esclusive nonché di evitare immissioni, anche sonore, intollerabili, ma anche perché l’inibitoria può ipotizzarsi e, prima ancora, l’interesse processualmente rilevante ad avanzarne richiesta, soltanto quando si presenti la lesione e non anche “in via del tutto precauzionale”.

Ad ogni buon conto, si deve dare atto che l’argomento affrontato dalla sentenza in commento si rivela di viva attualità, non fosse altro che, in Italia, circa una famiglia su quattro ne sembra interessata; ciò ha trovato indiretta conferma, da un lato, negli ultimi resoconti parlamentari sulla riforma della normativa condominiale, in cui la maggiore attenzione dei nostri legislatori si era incentrata sulla detenzione di animali domestici all’interno delle unità immobiliari, e, dall’altro, nella lettura dei giornali e riviste dell’epoca che, occupandosi di tale riforma, avevano dedicato ampio spazio a tale tematica.

Sul versante del “tecnicismo giuridico”, la tesi che fa leva sul disposto dell’art. 152 disp. att. c.c. - a ben vedere - potrebbe … provare troppo, perché tale norma era stata concepita nel momento dell’entrata in vigore del codice civile del 1942, ma non risulta che il legislatore del 2012 abbia introdotto un’analoga disposizione, inducendo a ritenere che le nuove disposizioni valgano soltanto ex nunc.

Del pari, è opinabile che la preclusione debba operare anche nei confronti dei regolamenti contrattuali, e non solo per quelli assembleari (in disparte l’inquadramento giuridico come norma imperativa, che appare un argomento tranchant).

Da un lato, milita a favore della tesi positiva la collocazione della norma posta dopo la previsione dei limiti inderogabili contemplati nel comma 4 dell’art. 1138: in pratica, gli ultimi due capoversi di tale disposto normativo dovrebbero leggersi, in combinato disposto, nel senso che “tutti i regolamenti, anche quelli non assembleari, non possono menomare …, non possono derogare …, e comunque non possono vietare … di detenere animali”.

Non si nasconde, però, che tale soluzione potrebbe comportare una forte riduzione dell’autonomia dei condomini, che si vedrebbero inibita la possibilità di adottare il divieto all’unanimità - ad esempio, per la presenza, all’interno del condominio, di soggetti allergici o sofferenti di gravi forme di asma provocate dal contatto o dalla mera vicinanza con gli animali - e, quindi, di opporre tale limitazione ai proprietari subentranti.

Peraltro, la commissione giustizia del Senato, in sede di approvazione della norma, aveva chiarito che il divieto non riguardava i regolamenti di natura contrattuale in coerenza con i principi dell’autonomia contrattuale (art. 1322 c.c.), consentendo ai condomini di deliberare limitazioni ai diritti dominicali loro spettanti.

Inoltre, si potrebbe sostenere che la norma de qua sia applicabile solo ai regolamenti redatti successivamente all’entrata in vigore della riforma, in quanto, stante il principio generale sancito dall’art. 11 preleggi, la nuova previsione non può operare retroattivamente, tuttavia, visto il regolamento de quo come contratto ad esecuzione continuata e, quindi, applicabile anche a rapporti successivi alla sua stipula, la previsione potrebbe comportare la “sopravvenuta inefficacia” - come disposto nella sentenza del tribunale isolano - delle eventuali disposizioni, in esso contenute, che contemplino il divieto di tenere animali domestici.

In conclusione, possiamo con serenità sancire il “via libera definitivo” agli animali negli appartamenti, nel senso che “tutti” i regolamenti di condominio, anche se approvati all’unanimità ed anche se redatti prima della riforma del 2012, sono automaticamente nulli nella parte in cui impediscono tale sacrosanto diritto?

In realtà, è un vero rebus, reso complicato dal patrio legislatore, maldestro nel non aver aggiornato l’elenco di cui all’art. 1138 c.c. e sbadato nel non aver introdotto una disciplina transitoria; comunque, va riconosciuto il giusto merito del giudice sardo per aver affermato rilevanti principi, in materia di relazione uomo-animale di affezione, evincibili espressamente dalla legislazione vigente (nazionale e non) nonché desumibili implicitamente dall’evoluzione (e rinnovata considerazione) del comune sentire dei cittadini.

D’altronde, anche la norma de qua è destinata ad un inevitabile aggiornamento, pur consentito dalla lettera e della ratio, ed è, comunque, soggetta ad una costante osmosi con riferimento a nozioni e interessi direttamente derivanti dal corpo sociale e dalla coscienza civile.

In conclusione, per sorridere un po’: quando una persona è triste e ci si interroga sul perché, si suole dire “che c’hai? ti è morto il gatto?”; personalmente, ho assistito a pianti a dirotto per la definitiva scomparsa del cane mentre analoghi sentimenti non li ho riscontrati per la prematura perdita della suocera, ma queste sono altre considerazioni!

di Alberto Celeste

Sostituto Procuratore Generale della Corte di Cassazione

Continua a leggere...

Sondaggio: Qual'è il problema principale che riscontri nella tua vita di condominio?

Si è concluso il primo di una serie di sondaggi dal titolo in oggetto:

Qual'è il problema principale che riscontri nella tua vita di condominio?

Sul totale dei voti, il risultato è stato il seguente:

Rumori (57%)
Infiltrazioni (10%)
Occupazioni improprie (3%)
Convivenza con inquilini (14%)
Pulizia delle parti comuni (3%)
Animali domestici (7%)
Amministratore   (3%)

Visto che il problema principale riscontrato è quello relativo ai rumori, ecco una serie di articoli che vi potrebbero interessare:

• Interventi volti alla riduzione dell'impatto acustico
• L'abbaiar di cani all'interno del condominio
• Richiesta di cessazione attività rumorosa
• Il cane abbaia giorno e notte, che fare?
• Le emissioni di fumi e vapori da parte di un'unità commerciale che rechino disturbo a tutti i condomini possono integrare il reato di getto pericoloso di cose ex art.674 c.p.?
• Rumori in condominio: quali sono i limiti delle immissioni sonore?
• Animali domestici: la responsabilità è del padrone del cane?Animali domestici: detenzione, danni, rumori ed omessa custodia
• Quando si può fare rumore in condominio?
• Articolo 844 c.c. - Immissioni

Continua a leggere...

Interventi volti alla riduzione dell'impatto acustico

Ti è mai capitato di alzarti e battere contro il muro per far capire al vicino che alle 2 di notte non è il caso di mettersi a ristrutturare la casa? La mattina dopo andare a citofonare e lamentarsi del fatto che sarebbe ora di smetterla a 75 anni di fare feste fino alle 4 di mattina? O che il cane lasciato troppo da solo, che ha la necessità di andare a farsi una 'camminata', inizia a ululare come un branco di lupi con la luna piena?

Se la risposta è sì, allora ti possiamo aiutare. Facciamo un rapito riepilogo di quali sono le fasi giuste per procedere in maniere crescente, partendo dalla più semplice

1. Andare dal vicino rumoroso e constatare che in determinati momenti crea disturbo sonoro. Mantenendo la calma, chiedergli se può limitare l'attività rumorosa.
2. Scrivere una lettera all'amministratore, in cui si lamenta il fatto. L'amministratore a sua volta dovrà scrivere al condomino rumoroso, intimandolo che se non cessa l'attività sonora si dovrà procedere per via legale, (fac-simile della lettera) facendo riferimento all'art 844 del CC, dove si parla di limite di tollerabilità.

• ''In caso di regolamento condominiale che vieti tassativamente di recare ‹‹disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura››, il continuo abbaiare di tre cani pastori ed il suono di una batteria configurano sia la lesione di tale norma regolamentare che violazione dell'art. 844 c.c.'' Trib. civ. Milano, 28 maggio 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 792

A questo punto si può procedere per due strade. La prima è quella legale: nominare un perito tecnico, che dimostri che viene superata la soglia di tollerabilità, cioè utilizzando un fonometro e misurando i decibel prodotti da un determinato rumore si può procedere con una perizia che portata davanti a un giudice porta a condannare il vicino rumoroso. Il limite di tollerabilità è di 3 decibel superiore al livello sonoro di fondo.

La seconda strada invece è quella di intervenire ingegneristicamente per limitare i rumori provenienti dagli ambienti vicini. Prima di parlare di come intervenire è giusto fare un ragionamento: parlando di rumori non si isola in centimetri ma in decibel, quindi si deve fare una valutazione rapida su quanti sono i decibel prodotti dagli ambienti vicini e quanti sono tollerabili dall'orecchio umano.

Natura del rumore	Livello sonoro [dB]	Impressione soggettiva	Conversazione con voce normale
Turboreattore al banco di collaudo	140	Distruzione dell'orecchio	Impossibile
Maglio	130	Soglia del dolore	Conversazione impossibile
Colpi di martello su acciaio	115	Rumori sopportabili soltanto per breve tempo
Laboratorio di caldareria	110
Sega da legno a 1 m / Martello pneumatico a 3 metri	100	Rumori molto dolorosi	Conversazione possibile solo urlando
Fucina	90
Laboratorio di tornitura / Circolazione stradale intensa a 1 m	80	Rumori sopportabili ma ambiente giudicato rumoroso	Conversazione difficile
Ristorante rumoroso	70
Granzi magazzini	60	Rumori comuni	Conversazione possibile solo ad alta voce
Appartamento che da su una strada trafficata con le finestre aperte	50
Appartamento rumoroso	45	Ambiente giudicato calmo se si è in attività	Conversazione con voce normale
Ufficio tranquillo	40
Giardino calmo	30
Conversazione a bassa voce	25	Ambiete giudicato molto calmo	Conversazione con voce sussurrata
Studio di registrazione	20
Soglia di udibilità	0

Per capire quanti si deve isolare si dovrebbe chiamare un tecnico che faccia le dovute considerazioni e calcoli. Questa guida può essere utile.

Il DPCM 5.12.97 prescrive che tutte le partizioni verticali tra ambienti abitabili di distinte unità immobiliari debbano essere dimensionate per raggiungere (in opera) un potere fonoisolante apparente di almeno 50 dB. Fanno eccezione solo le partizioni di edifici adibiti a ospedali, cliniche, case di cura e assimilabili, per i quali vige il limite di 55 dB.

È ormai comunemente condiviso il fatto che il limite di 50 dB è tutt’altro che un limite di comfort. Infatti, accade spesso che, a pesanti lamentele circa l’isolamento acustico di partizioni verticali, corrisponda invece il pieno rispetto dei limiti di norma, quando si proceda alla verifica strumentale in opera.

Tanti palazzi italiani sono stati costruiti in tempi in cui non si aveva il concetto di comfort ne acustico, ne tanto meno energetico. Le pareti sono realizzati con mattoni a 6 fori messi di coltello, che hanno uno spessore che in alcuni casi arriva ai 6 cm, ma in media se ne hanno 10 cm (attualmente è procedura normale isolare un appartamento da quello vicino con spessore dei muri di 20 cm se non 30 in caso si usi l'intercapedine). Nelle case contemporanee si hanno standard di isolamento acustico ben superiori. Ma come si fa ad avere gli stessi standard in palazzi più datati?

Da considerare due termini differenti: fonoassorbente e fonoisolante. Il primo indica un materiale capace di assorbire l'onda sonora, trasformandola in altro tipo di energia, riflettendo e ostacolando il propagarsi del suono. Mentre per fonoisolante si intende un materiale la cui caratteristica principale è quella di riflettere l'energia dell'onda sonora che riceve. Un materiale di per sé sarà capace di assorbire una parte di onda e di trasmetterne un'altra parte, a seconda della caratteristica principale si può classificare in una categoria o nell'altra.

Iniziamo a dire come si devono isolare le pareti. Ad oggi è possibile isolare le pareti divisorie tra due unità abitative con sistemi efficaci, non invasivi, reversibili, economici e fai-da-te, mediante contropareti acustiche realizzate per incollaggio o contro-placcaggio. Queste pareti hanno materiale capaci di assorbire le onde sonore. 

Si interviene con i pannelli di dimensioni che sono uno multiplo di 60 (solitamente), di dimensioni di da 1 m a 3 m. Gli spessori fanno da 20 mm a 40 mm per i casi eccezionali. 

Si consiglia naturalmente di iniziare a posare i pannelli dal basso a partire da una delle due estremità del muro. Lo spazio restante fino ad al soffitto viene riempito da un pannello tagliato a misura con un comune cutter.

È sufficiente quindi sigillare il giunto tra i pannelli con tradizionale nastro da cartongesso e stucco, posare lo zoccolino precedentemente rimosso, per procedere alla tinteggiatura della parete così ottenuta.

Particolare costruttivo di controplaccaggio
alla parete

Se l'altezza tra pavimento e soffitto è adeguata, si può decidere di intervenire anche alzando il pavimento e diminuendo l'altezza del soffitto. Facendo un controsoffitto con inseriti degli opportuni pannelli isolanti. Per il pavimento esistono diverse soluzioni, se l'altezza è abbandonante si possono inserire dei pannelli dello spessore di 3 cm sul solaio su cui si andrà a gettare lo strato di massetto e quindi il pavimento sopra.  Viene qui inserito il cosiddetto materassino isolante che impedisce il passaggio dell'onda sonora del calpestio. Il massetto sopra viene chiamato galleggiante perché è appoggiato sul materassino fonoassorbente.  

Se le altezze non ci sono, si può comunque inserire un foglio di materiale fonoisolante, questo permetterà di ridurre notevolmente il rumore trasmesso: l'onda sonora viene trasmessa in base al materiale che incontra, se è presente un materiale diverso questo fa effetto cuscinetto e viene ridotta. Si inserisce questo strato dallo spessore di pochi millimetri di un materiale spugnoso che rompe l'onda. 

Si tratta di materassini elastici in polietilene espanso reticolato chimicamente a cellule chiuse con densità di circa 30 Kg/m3 studiata per completare le prestazioni di isolamento acustico anticalpestio. In commercio esistono elementi dotati di un foglio alluminato e groffato per aumentare la resistenza all'abrasione al passaggio del vapore.  Gli spessori disponibili sono di 3, 5 e 10 mm.

Esempio di voce di Capitolato:

- Placcaggio diretto alle pareti e soffitto: lastre di cartongesso spess. 12,5 mm accoppiate in fabbrica alla lana minerale spess. da 30 a 50 mm; densità minima 80 kg/m3 – posate stuccate e rasate pronte alla finitura, il fissaggio sarà per mezzo di colle o malta, come da specifiche nelle schede tecniche del materiale;

Per avere una stima quantità di acquisto si calcolano i metri quadrati necessari: (superficie pareti + superficie soffitto)*1,10

- La controparete fonoisolante sarà svincolata dal muro esistente e realizzata con la posa a pavimento ed a soffitto di un profilo in acciaio zincato sezione U da mm 50 ancorato alla parete esistente; qualsiasi punto di contatto del solo profilo con le strutture murarie avverrà con interposizione di un speciale nastro antivibrante; in verticale con un passo di 600 mm verranno disposti dei profili in acciaio sezione H da mm 50; l’intercapedine tra i profili metallici sarà riempita con lana di vetro ISOVER PAR 70 (spessore 7 cm) in alternativa fibra di poliestere di densità 20 kg/mc e spessore 80 mm; sarà poi completato il rivestimento con DUE lastre in cartongesso accoppiata su di un lato con una massa fonoisolante e antivibrante in gommapiombo (EPDM) AKUSTIK GIPS ART.2 spessore 15 mm; sigillatura e rasatura dei punti di giunzione con idoneo nastro coprigiunto e stucco; parete pronta a ricevere le normali finiture.

SULLO STESSO ARGOMENTO:

• L'abbaiar di cani all'interno del condominio
• Richiesta di cessazione attività rumorosa
• Il cane abbaia giorno e notte, che fare?
• Le emissioni di fumi e vapori da parte di un'unità commerciale che rechino disturbo a tutti i condomini possono integrare il reato di getto pericoloso di cose ex art.674 c.p.?
• Rumori in condominio: quali sono i limiti delle immissioni sonore?
• Animali domestici: la responsabilità è del padrone del cane?Animali domestici: detenzione, danni, rumori ed omessa custodia
• Quando si può fare rumore in condominio?
• Articolo 844 c.c. - Immissioni

Continua a leggere...

L'ABBAIAR DI CANI ALL'INTERNO DEL CONDOMINIO

L'Abbaiare dei Cani tra inibitorie sul versante civilistico e configurazioni di fattispecie penali

Qualora un regolamento condominiale vieti la detenzione di animali che possano turbare la quiete della collettività, il semplice “possesso” di cani non è sufficiente a far incorrere i condomini in questo divieto, essendo necessario che si accerti effettivamente il pregiudizio causato ai condomini sotto il profilo della quiete.

Commentando l’inserimento, ad opera della legge n. 220/2012, di riforma della normativa condominiale, entrata in vigore il 18 giugno 2013, dell’ulteriore comma (a questo punto, il quinto) all’art. 1138 c.c. - a tenore del quale “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici” - si era avvertito che la presenza di questi ultimi, all’interno degli appartamenti privati, dovesse rivelarsi comunque in linea con le altre previsioni normative contemplate dalla legislazione di settore, segnatamente il codice civile, non escludendo nemmeno il concretizzarsi di fattispecie di rango penale. In altri termini, il fatto che, attualmente, è vietato… vietare la detenzione di animali domestici - comportando, in futuro, l’invalidità in parte qua di eventuali clausole regolamentari che stabiliscano preclusioni in tal senso e, forse, anche per il passato, di previsioni limitatrici in regolamenti già esistenti - non fa scattare il riconoscimento tout court di un diritto soggettivo pieno ed incondizionato in capo al relativo titolare. Invero, l’esistenza di animali all’interno di unità immobiliari poste in un edificio in condominio potrebbe essere fonte di immissioni ex art. 844 c.c. e, al contempo, potrebbe recare disturbo alle occupazioni o al riposo delle persone, ai sensi dell’art. 659 c.p. che disciplina la contravvenzione di disturbo alla quiete pubblica.

Non va, parimenti, sottaciuto che, talvolta, a monte dei possibili intollerabili fastidi che le bestie creano al normale svolgimento della vita quotidiana, si nascondono altri tipologie di insofferenze di carattere personale.

Oggetto di queste brevi note è, in particolare, l’abbaiare dei cani che ha interessato il profilo civile e quello penale.

Partendo da quest’ultimo, si ricorda che l’art. 659 c.p. (“disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone”), contempla due distinte ipotesi di reato contravvenzionale: per quel ci interessa in questa sede, quella del comma 1, punita con l’arresto fino a 3 mesi o con l’ammenda fino a euro 309,00, prevede l’ipotesi in cui chiunque, mediante schiamazzi o rumori, o abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, o “suscitando o non impedendo strepiti di animali”, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, oppure gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici.

Al riguardo, vale la pena di citare la recente Cass. pen. 27 ottobre 2015 n. 48460, la quale ha confermato la sentenza di merito che aveva giudicato una condomina (sempre una donna!) colpevole della contravvenzione di cui al citato art. 659 e l’aveva condannata alla pena di euro 200,00 di ammenda, addebitandogli di “non aver impedito lo strepitio del proprio cane, pastore tedesco, così disturbando le occupazioni ed il riposo dei residenti”. La suddetta condomina aveva proposto ricorso per cassazione, deducendo due motivi.

In primo luogo, la ricorrente aveva evidenziato la mancanza/contraddittorietà/manifesta illogicità della motivazione, in quanto il Tribunale l’avrebbe condannata pur in difetto di qualsivoglia accertamento tecnico, oggettivo, volto a verificare il superamento della soglia di normale tollerabilità. In secondo luogo, la stessa ricorrente si doleva del fatto che la sua condanna sarebbe stata fondata esclusivamente su tre deposizioni, e non vi sarebbe stata alcuna prova, pertanto, del potenziale disturbo ad un numero indeterminato di persone, tali non potendosi ritenere tre soli condomini.

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso “manifestamente infondato”.

Si è osservato che il Tribunale aveva riconosciuto la responsabilità della condomina in ragione di plurimi elementi istruttori e, in particolare, delle deposizioni rese da tre testimoni, il quali - senza alcun motivo di astio o risentimento verso la ricorrente - avevano confermato quanto contestato ai sensi dell’art. 659 c.p., e, nello specifico, che il cane di proprietà della stessa era “solito abbaiare di giorno e quasi tutte le notti, con grande frequenza, sì da disturbare il sonno, reso quasi impossibile, e recare evidente disturbo al riposo” degli stessi, tutti abitanti nello stesso edificio.

La sentenza impugnata aveva anche esaminato gli elementi di prova indotti dalla difesa, ma, con motivazione logica e congrua, ne aveva affermato l’inattendibilità (due testi erano ex fidanzati della ricorrente), fino a precisare - emergenza non contestata neppure in sede di legittimità - che la stessa condomina aveva ammesso che “il cane abbaiava, pure se non così continuamente come mi si accusava ... anche perché il cane dorme, non è che stava 24 ore ad abbaiare di continuo”.

Orbene, in forza di questa motivazione - che gli ermellini hanno apprezzato per completezza, congruità e logicità - la sentenza ha richiamato, per un verso, il costante principio secondo cui l’affermazione di responsabilità per la fattispecie de qua non implica, attesa la natura di “reato di pericolo presunto”, la prova dell’effettivo disturbo di più persone, essendo sufficiente “l’idoneità della condotta a disturbarne un numero indeterminato” (v., per tutte, Cass. pen. 24 giugno 2014 n. 8351), e per altro verso, l’ulteriore principio, del pari consolidato, per cui l’attitudine dei rumori a disturbare il riposo delle persone non va necessariamente accertata mediante consulenza tecnica, sicché il giudice ben può fondare il proprio convincimento su elementi probatori di diversa natura, quali le dichiarazioni di coloro che sono in grado di riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti, sì che risulti oggettivamente superata la soglia della normale tollerabilità (v., tra le altre, Cass. pen. 5 febbraio 2015 n. 11031, secondo cui, in tema di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone, l’effettiva idoneità delle emissioni sonore ad arrecare pregiudizio ad un numero indeterminato di persone costituisce un accertamento di fatto rimesso all’apprezzamento del giudice di merito, il quale non è tenuto a basarsi esclusivamente sull’espletamento di specifiche indagini tecniche, ben potendo fondare il proprio convincimento su altri elementi probatori in grado di dimostrare la sussistenza di un fenomeno in grado di arrecare oggettivamente disturbo della pubblica quiete).

Per il resto, la piena attendibilità delle deposizioni assunte, riguardanti il latrato del cane della suddetta condomina, non risultava contestata con argomenti concreti neppure nel ricorso per cassazione, sì da manifestarsi la piena infondatezza degli argomenti dedotti e, segnatamente, l’invocata necessità di esperire comunque accertamenti di natura tecnica, nonché di provare il numero indeterminato di soggetti potenzialmente danneggiati, non risultando a ciò sufficienti tre persone.

In argomento, va ricordato che la richiamata Cass. pen. n. 8351/2014 ha chiarito che la contravvenzione di cui all’art. 659, comma 1, c.p. è reato “solo eventualmente permanente”, che si può consumare anche con un’unica condotta rumorosa o di schiamazzo recante, in determinate circostanze, un effettivo disturbo alle occupazioni o al riposo delle persone, in quanto non è necessaria la prova che il rumore abbia concretamente molestato una platea più diffusa di persone, essendo sufficiente l’idoneità del fatto a disturbare un numero indeterminato di individui (nella specie, si era ritenuto penalmente rilevante l’insistente abbaiare di un cane per una notte intera, sebbene ad intervalli).

Quanto, poi, alla figura del reato di pericolo presunto, Cass. pen. 24 gennaio 2012 n. 7748 ha ribadito che, per la sua integrazione, è sufficiente l’idoneità della condotta ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone, non occorrendo l’effettivo disturbo alle stesse, per cui si è considerata integrata la fattispecie a carico del proprietario di cani, tenuti in un giardino recintato, che non aveva impedito il loro continuo abbaiare, tale da arrecare disturbo al riposo delle persone dimoranti in abitazioni contigue (v., altresì, Cass. pen. 21 ottobre 1996 n. 12984, che, sempre in una fattispecie concernente l’abbaiare di un cane, ha confermato che la contravvenzione di cui sopra non è reato di danno, sicché per la sua sussistenza, non è necessario la prova che il disturbo investa un numero indeterminato di persone, essendo sufficiente la dimostrazione che la condotta posta in essere dall’agente sia tale da poter disturbare un numero indeterminato di persone).

Di converso, sempre sul presupposto che il reato di cui all’art. 659 c.p. ha natura di reato di pericolo presunto e che, ai fini della sua configurazione, non è necessaria la prova dell’effettivo disturbo di più persone, ma è sufficiente “l’idoneità del fatto a disturbare” un numero indeterminato di persone, Cass. pen. 8 ottobre 2004 n. 40393 ha censurato la decisione del giudice di merito che aveva pronunciato la declaratoria di non luogo a procedere per il suddetto reato sulla base della considerazione che l’abbaiare del cane non disturbava tutti i vicini.

Nella stessa lunghezza d’onda, si è posta Cass. pen. 9 dicembre 1999 n. 1394, la quale, dovendo decidere sulla sentenza nella quale il giudice di merito aveva ritenuto sussistere il disturbo all’occupazione e al riposo delle persone nel fatto di un soggetto che non impediva gli strepiti e l’abbaiare di un cane tenuto presso la propria abitazione, ha precisato che, ai fini della configurabilità del reato, è necessario che i lamentati rumori abbiano attitudine a propagarsi ed a costituire un disturbo per una potenziale pluralità di persone, “ancorché non tutte siano state, poi, disturbate”.

Resta fermo che i rumori, gli schiamazzi e gli strepiti, per costituire l’elemento materiale della contravvenzione ex art. 659 c.p., devono avere una certa “potenzialita diffusa” per modo che l’evento del disturbo possa essere risentito da un numero indeterminato di persone (in quest’ordine di principi, Cass. pen. 20 gennaio 1969 n. 77 aveva escluso l’estremo della molestia nell’isolato abbaiare di un cane).

Sotto il profilo civilistico, viene sùbito in mente il disposto dell’art. 844 c.c., che vieta le immissioni, nella specie rumori, che superino la normale tollerabilità (in questa sede, si prescinde dall’eventuale esistenza di una normativa di tipo pubblicistico, che è volta precipuamente a regolare il rapporto tra il privato, proprietario dell’immobile da cui provengono le immissioni, e l’autorità deputata alla vigilanza sull’osservanza degli standard ambientali fissati dal legislatore).

In questa prospettiva, una pronuncia di merito (v. Trib. Bari 12 aprile 2006) ha ritenuto che la detenzione di un animale può integrare la fattispecie di cui all’art. 844 c.c., poiché tale norma, interpretata estensivamente, è suscettibile di applicazione in tutte le ipotesi di immissioni che provochino una situazione di intollerabilità attuale (nella specie, si trattava di inibire la condotta illecita del proprietario del cane, a causa del danno alla tranquillità e alla qualità della vita conseguenti all’abbaiare rivelatosi improvviso nel manifestarsi e persistente nel tempo, anche in ore destinate al riposo).

Tuttavia, in presenza di un’apposita disposizione regolamentare, è ragionevole ritenere che, stante la sua generica portata, il divieto in essa contemplato non si riferisca al solo fatto di tenere in casa gli animali, ma è necessario che si sia effettivamente verificato quel pregiudizio concreto previsto dalla compagine condominiale (secondo Trib. Milano 22 marzo 1990, il disturbo dell’abbaiare di un cane nel condominio non va presunto ma pur sempre inquadrato nei limiti della normale tollerabilità).

In senso conforme, si è pronunciato Pret. Campobasso 12 maggio 1990, rilevando che, qualora un regolamento condominiale vieti la detenzione di animali che possano turbare la quiete della collettività, il semplice “possesso” di cani non è sufficiente a far incorrere i condomini in questo divieto, essendo necessario che si accerti effettivamente il pregiudizio causato ai condomini sotto il profilo della quiete; in altri termini, è vero che la predisposizione di un regolamento impegna coloro che lo hanno recepito, ma è altrettanto vero che la violazione delle relative disposizioni deve essere stata effettivamente posta in essere, sicché, per integrare il suddetto divieto, occorre che gli animali de quibus abbiano turbato, concretamente ed in maniera rilevante, la quiete dei condomini.

Nella stessa lunghezza d’onda, si pone Trib. Milano 28 maggio 1990, secondo cui, in caso di regolamento condominiale che vieti tassativamente di recare disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura, il continuo abbaiare di tre cani pastore configura la lesione di tale norma regolamentare (contra, appare Trib. Napoli 29 maggio 1998, il quale ha reputato che le immissioni di rumori, che rechino danni o semplice disturbo agli altri partecipanti, consistenti nell’abbaiare di cani - nella specie, quattro huski siberiani - provenienti da un alloggio in un edificio condominiale, devono essere inibite solo nell’ipotesi in cui sussista il divieto assoluto di tenere nel giardino e nei balconi dei singoli appartamenti in base a disposizioni del regolamento di natura contrattuale, aventi valore di legge a norma dell’art. 1372 c.c.).

Qualora, invece, non ci sia un regolamento di condominio o questo sia silente sul punto, il singolo può avere con sé in casa cani di qualsiasi razza, purché impedisca agli stessi di provocare immissioni intollerabili ai vicini ed alla compagine condominiale sotto i diversi profili della quiete, tranquillità, sicurezza, incolumità e quant’altro. Invero, la mera detenzione di un animale può integrare in astratto la fattispecie di cui all’art. 844 c.c., in quanto tale norma, interpretata estensivamente, è suscettibile di trovare applicazione in tutte le ipotesi di immissioni, che abbiano carattere materiale, mediato o indiretto, e siano fonte di una situazione di intollerabilità; pertanto, ad avviso di Trib. Piacenza 10 aprile 1990, in mancanza di un regolamento di tipo contrattuale che vieti al singolo di detenere animali nell’immobile di sua esclusiva proprietà, la legittimità di tale detenzione, teoricamente possibile in quanto esplicazione del diritto di proprietà ex art. 832 c.c., deve essere accertata alla luce dei criteri che presiedono la valutazione della tollerabilità delle immissioni; nella specie, il conflitto nasceva tra un singolo condomino e l’inquilino di un appartamento contiguo, il quale aveva adibito il cortile dell’immobile da lui occupato a ricovero e pensione di cani in numero rilevante, e le immissioni provocate da tale situazione si traducevano nel fastidio causato dai continui latrati delle bestie, da indurre il vicino ad abbandonare il proprio immobile (sul presupposto, quindi, che rientra nella nozione di immissione qualsiasi manifestazione immateriale che sia percepita dai sensi dell’uomo come intollerabile, continua, ma anche periodica, pur se non ad intervalli regolari, si è acclarato che i cani in questione, poiché non governati a dovere, abbaiavano oltre misura, tenendo, peraltro, conto dell’alta percentuale di bestie in una sola unità immobiliare che era fonte di disturbo anche dal punto di vista dell’igiene e della pulizia).

In tutte queste situazioni - raggiungimento di livelli insostenibili e non mero fastidio - appare evidente la necessità di ricorrere in via d’urgenza al magistrato per ottenere un provvedimento di allontanamento dell’animale molesto, soprattutto nel caso di abbandono degli animali in totale libertà ed incuria (all’interno delle abitazioni o negli spazi comuni), o nel caso di mancata osservanza delle più elementari regole di buon governo, provocando disagi al resto della compagine condominiale, a causa di latrati, pericoli di aggressioni, e quant’altro.

Il ricorso al provvedimento cautelare inibitorio ex art. 700 c.p.c. è ancor più giustificato, considerando, da un lato, i tempi lunghi di un giudizio ordinario, durante il quale il diritto alla salute degli abitanti nello stabile de quo potrebbe essere minacciato da un pregiudizio “imminente ed irreparabile”, e, dall’altro, lo stato di coazione personale fisica e psicologica che i condomini potrebbero subire per la serie di abusi che si ripetono secondo tempi e modalità indeterminati ed imprevisti, ma permanenti.

di Alberto Celeste

Sostituto Procuratore Generale della Corte di Cassazione

Continua a leggere...