Contratto di appalto, I lavori extra contratto

Prima di stipulare il nuovo contratto, l’amministratore deve farsi autorizzare dall’assemblea per  quanto inerisce sia alla tipologia delle opere da realizzare sia al relativo prezzo.

Qualora un condominio abbia appaltato alcuni lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio, possono insorgere, per le più svariate motivazioni, necessità e convenienze da gestire e da realizzare contestualmente all’esecuzione delle opere commissionate.

In questa ipotesi, le conseguenze che derivano da una siffatta decisione sono diverse e, quindi, devono essere seriamente valutate prima di deliberare i relativi lavori extra contratto.

I lavori extra contratto

Nelle more dell’esecuzione di una manutenzione straordinaria, appaltata per uno stabile condominiale, possono insorgere alcune esigenze od opportunità delle quali l’assemblea intende avvalersi. A questo proposito giova rammentare che un contratto è costituito dall’accordo, che interviene tra due o più soggetti, non soltanto per costituire, ma anche per modificare un rapporto già instaurato; in quest’ultima ipotesi deve esserne rideterminato l’oggetto, nel caso specifico l’opera da realizzare. Anche nell’appalto è presente la fattispecie classica dei lavori extra contrattuali, disciplinata dall’art. 1661 c.c.; si tratta, quindi, non tanto di una variazione di un’opera predeterminata, ma di lavori che sono soltanto connessi all’opera originariamente appaltata, e che sono totalmente nuovi e autonomi rispetto a quelli originariamente convenuti tali, anche, da determinare uno sconvolgimento del piano originario delle opere (Cass. civ., Sez. II, 20 giugno 2012, n. 10201). Le modifiche, in questo caso, possono costituire:

1. lavori che determinano differenze strutturali e/o funzionali rispetto all’opera originaria, come descritta nel capitolato dei lavori, o che ne comportano una radicale trasformazione, per esempio, la modifica dell’orditura del tetto;
2. opere nuove che ampliano quella originaria e che non sono necessarie per completarla ma per esempio, il rifacimento del piazzale, allorché l’appalto originario concerneva, esclusivamente, l’imbiancatura delle facciate dell’edificio.

Opere richieste dal condominio

Se queste vengono richieste dal committente solo dopo che l’opera appaltata è completamente ultimata, ma non ancora consegnata, trattandosi di lavori extra contrattuali l’appaltatore ha diritto ad una revisione del prezzo convenuto indipendentemente dal fatto che questi lavori superino o non superino il sesto del valore dell’appalto iniziale, di cui all’art. 1660 c.c., che inerisce, appunto, alle variazioni in corso d’opera che si rendano necessarie per l’esecuzione a regola d’arte (Cons. Stato, Sez. V, 11 ottobre 2013, n. 4979). Per i lavori extra contrattuali si tratta, quindi, di raggiungere un nuovo accordo fra le parti e conseguentemente di stipulare un nuovo contratto o una ricognizione del primo, il cui oggetto essenziale è sicuramente la revisione del prezzo che deve essere rideterminato tra le parti, eccettuato un espresso accordo in base al quale il prezzo unitario pattuito rimanga invariato, ovvero determinato, come sopra dedotto, dal giudice (Cass. civ., Sez. II, 4 aprile 2011, n. 9796). Nel caso di richiesta da parte del committente di un nuovo intervento nel corso dell’esecuzione dell’opera appaltata e di mancato accordo inter partes sul prezzo, saranno applicabili i criteri di cui all’art.1657 c.c., relativi alle tariffe esistenti in loco o agli usi depositati alla Camera di Commercio; in mancanza di questi sarà determinato dal giudice.

In entrambe le ipotesi, prima di stipulare il nuovo contratto, l’amministratore deve farsi autorizzare dall’assemblea per quanto inerisce sia alla tipologia delle opere da realizzare sia al relativo prezzo.

La richiesta di nuove opere può essere avanzata da uno o da alcuni condomini e, se questi pur essendo superiori a due, ma non abbiano complessivamente più di un sesto del valore dell’edificio, ex art. 66 disp. att. c.c., l’amministratore ha il potere di convocare ugualmente l’assemblea, qualora la ritenga ragionevole e plausibile, così come se voglia sottoporre personalmente la loro esecuzione al vaglio dell’assemblea.

Accettazione da parte dell’appaltatore

D’altronde ogni contraente ha un motivo per cui stipula un determinato contratto, anche se questo non rileva per la propria validità, eccettuata l’ipotesi in cui sia illecito e comune a entrambi ex art.1418 c.c.. (Cause di nullità del contratto). L’interesse che ciascuna parte intende perseguire può avere differenti e svariate motivazioni, dal completare l’estetica dell’opera al realizzare un profitto economico e, perfino, soddisfare un’esigenza etica. 

Per esempio, un condominio, se aveva appaltato la ristrutturazione del tetto, può richiedere anche il rifacimento dell’intonaco delle facciate, ovverose aveva appaltato la ritintura delle pareti esterne del fabbricato, può volere, per meglio uniformare la tinta di tutte le pareti, ridipingere anche quelle interne dell’androne e del vano scale.

D’altronde l’appaltatore, indipendentemente dal concordare un nuovo prezzo, può non aderire alla richiesta del committente non essendovi alcun obbligo a contrarre, considerato che è garantita la libera e autonoma determinazione in tal senso, ex art. 42 Costituzione e art. 1322 c.c.. Nell’ipotesi, testé menzionata, l’appaltatore che può rifiutare il nuovo incarico, per esempio, poiché già oberato da altri lavori assunti, deve pur sempre completare l’opera originariamente convenuta e il committente deve rivolgersi ad altra impresa, per l’esecuzione dei lavori extra contratto, se proprio di suo interesse, con tutte le conseguenze del caso, che deve seriamente valutare. Per esempio, deve accertare il costo per l’installazione di nuovi ponteggi o per l’affitto prolungato di quelli già esistenti, ovvero per la stipula di un ulteriore contratto al fine di conseguire la detrazione fiscale, per i condomini, conseguente alla manutenzione straordinaria del fabbricato. Non si rientra, per contro e ovviamente, nella fattispecie in esame, qualora l’appaltatore debba provvedere, a proprie spese, all’eliminazione dei vizi contestati dal committente alla consegna dell’opera ovvero dei vizi occulti tempestivamente dal medesimo denunciati allorché li rilevi. Non si tratta, infatti, di una nuova opera, ma di un esatto adempimento contrattuale, inerente alla garanzia che l’appaltatore deve prestare ai sensi dell’art. 1667 c.c.. E neppure concerne la fattispecie dei lavori extra contrattuali l’intervento dell’appaltatore dovuto ai sensi degli artt. 2043 e 2051 c.c., per riparare i danni provocati durante l’esecuzione dell’appalto, per esempio, la distruzione della pavimentazione del marciapiede condominiale ovvero la rovina dei cassonetti delle tapparelle dei singoli condomini.

di Gian Vincenzo Tortorici

Coordinatore giuridico CSN Anaci