Chi paga le spese condominiali deliberate prima dell'acquisto della proprietà?

Spese condominiali deliberate prima dell'acquisto della proprietà 

Nel mese di gennaio 2009 un perito nominato dal condominio ha certificato la necessità di abbattimento di alcuni alberi condominiali, senza però che si procedesse all'abbattimento degli alberi e senza decidere null'altro in merito.

Successivamente il condominio ha venduto a terza persona un appartamento comune e l'adiacente stenditoio.

Di recente il sottoscritto amministratore ha proceduto all'abbattimento degli alberi ed all'approvazione della ripartizione di spesa a carico di tutti i condòmini, compresa la nuova proprietaria dell'appartamento comune e dello stenditoio.

La condòmina ha contestato l'attribuzione affermando che al momento della vendita il condominio era già a conoscenza del problema.

Si chiede di sapere se la condòmina ha ragione.

Si chiede inoltre di sapere se sia corretto aderire alla richiesta della condòmina di indicare in riparto la somma delle spese relative alle due unità immobiliari acquistate indicando solo una di esse (l'appartamento) con la somma delle due quote millesimali.

Dal quesito formulato risulta che la necessità di abbattimento degli alberi pericolanti nel giardino condominiale si è manifestata nel mese di gennaio 2009, anche se poi non si è provveduto tempestivamente all'operazione.

Nel frattempo il Condominio ha venduto l'appartamento condominiale ed un adiacente stenditoio ad una condòmina, che oggi, chiamata a sostenere pro quota la spesa di abbattimento, rifiuta di parteciparvi in funzione della nuova unità immobiliare.

Alla luce della prospettazione fornita, la condòmina ha ragione.

Secondo la prevalente giurisprudenza di legittimita' che negli ultimi anni si e' venuta formando, l'obbligo del condòmino nei confronti del condominio di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessita' della spesa ovvero la concreta attuazione dell'attivita' di manutenzione e quindi per effetto dell'attivita' gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministrazione per il compimento di una determinata attivita' di gestione, (cfr. tra le altre Cass. 12013/2004; 6323/2003; 4393/1997).

Una sostanziale importante conferma di questo indirizzo viene da ultimo dalla sentenza Cass.9 settembre 2008 n.23345 nonché dalla sent. Cass.9 novembre 2009 n.23686.

E' dunque irrilevante che l'assemblea non abbia approvato la spesa per l'abbattimento prima della vendita dell'unità immobiliare, poiché si deve aver riguardo al momento in cui sorge la necessità gestionale (24 gennaio 2009, data della perizia) e non alla successiva eventuale delibera di approvazione, che ha un valore meramente dichiarativo e non sostanziale.

La condòmina dunque appare estranea alla spesa, anche se sostenuta successivamente all'acquisto.

La spesa andrà quindi ripartita fra tutti i condomini, con esclusione della proprietà dell'unità immobiliare già di appartenenza comune.

In secondo luogo, l'accorpamento dello stenditoio con l'appartamento int.10 nella ripartizione delle spese può avere rilevanza giuridica solo se corrisponde ad un effettivo accorpamento (anche catastale) delle due unità in una sola. Diversamente sarà opportuno indicare le due unità separatamente, anche se il risultato aritmetico in entrambi i casi non varia.