Il revisore ex articolo 1130 bis codice civile

L’articolo 1130 bis, codice civile, in punto “revisore” cita testualmente: “L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà” Emerge immediatamente che il legislatore, nella scelta della terminologia, ha fatto ricorso ad una parola che identifica una figura professionale: il revisore.

Viene richiesto lo stesso quorum (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio) previsto per delibere di una certa rilevanza quali, ad esempio:

• la nomina e la revoca dell’amministratore;
• liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo;
• deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio;
• deliberazioni che concernono riparazioni straordinarie di notevole entità;
• le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater codice civile in materia di tutela delle destinazioni d’uso;
• innovazioni di cui all’articolo 1120, secondo comma codice civile;
• deliberazioni concernenti l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni;
• deliberazioni che autorizzano l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Lo stesso articolo 1130 bis precisa che “la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”. Tale ultima disposizione non fa altro che sottolineare il fatto che il soggetto incaricato debba necessariamente essere un professionista. A conforto di tale interpretazione si ricordi che l’articolo 1135 comma I n. 1), ancora fa riferimento all’eventualità della retribuzione in riferimento all’amministratore che, a tutti gli effetti, oggi è un professionista.

Il legislatore ha poi precisato che il revisore deve controllare la contabilità. Tale attività rientra nella competenza della professione dei revisori contabili iscritti in appositi registri o, almeno, di altri professionisti iscritti in ordini professionali abilitati a tali attività ai sensi di legge.

Lo scopo, infatti, è quello di controllare l’operato di altro professionista, cioè l’amministratore. Che questi possa essere annoverato tra i professionisti non vi è dubbio. Basti infatti ricordare l’articolo 71 bis disp. Att. Cod. Civ. il quale, di fatto, pone una soglia all’accesso alla professione e requisiti specifici per la conservazione dei requisiti rinviando al DM 140/2014. Anche la Legge 4/2013 va nella stessa direzione. Recentemente il D.L. 14/2017 (convertito in Legge 48/2017) all’articolo 7 comma 1bis, assegna all’amministratore competenze in iniziative di sicurezza urbana nel territorio, nonché per ulteriori finalità di interesse pubblico. Non apparirebbe logico, infatti, che per controllare un professionista possa essere nominato un soggetto non professionista esperto nella materia.

La locuzione “per più annualità specificamente identificate”. La frase potrebbe essere intesa anche per esercizi futuri. In riferimento alle annualità già approvate, invece, valga quanto più avanti indicato.

Al fine di capire se sia legittima o meno la delibera che affida incarico ad un revisore dei conti per le annualità pregresse, occorre capire quale sia la materia sulla quale si è già formata la volontà assembleare e quali effetti abbia prodotto.

Per le spese di manutenzione ordinaria, la nascita dell’obbligazione al pagamento coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune.

Infatti, l’obbligo insorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva individuata dall’amministratore nelle cui attribuzioni rientra “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”

(art. 1130 c.c., n. 3). Tenuto al pagamento è colui che è condomino nel momento in cui la spesa viene erogata (Cassazione Civile, Sez. II, 03.12.2010 n. 24654). Il rendiconto e la relativa ripartizione hanno l’effetto di cristallizzare il debito di ciascun condomino.

Per le innovazione e per le opere aventi ad oggetto la manutenzione straordinaria. Il pagamento di queste ultime spetta al condomino che è tale nel momento storico in cui la delibera è stata assunta (Cassazione Civile, Sez. II, 03.12.2010 n. 24654). La delibera che ha approvato un criterio di ripartizione delle spese difforme dalla legge è annullabile e, pertanto, deve essere impugnata entro trenta giorni ai sensi dell’articolo 1137 codice civile (cfr Cassazione Civile, Sez. VI 15.12.2011, n. 27016).

Decorso il termine per l’impugnazione, quel determinato ammontare (sia esso generato da manutenzione ordinaria, straordinaria o innovazione) in capo a ciascun condomino, diviene definitivo in ossequio al principio di certezza nei rapporti condominiali.

La delibera può avere l’effetto anche di convalidare attività effettuate dall’amministratore prive di delibera autorizzativa. Infatti, ai sensi dell’articolo 1711 comma I codice civile, qualora il mandatario (qual è l’amministratore) abbia compiuto atti senza autorizzazione, questi producono effetti nei confronti del mandante (quali sono i condomini) nel momento in cui avviene la ratifica. Quest’ultima si verifica espressamente oppure quando l’assemblea ha approvato il rendiconto nel quale viene fatta menzione della spesa sostenuta. In tal caso, la delibera (che è un atto interno ai condomini) ha però effetti giuridici anche verso il terzo (amministratore).

Le delibere non impugnate, pertanto, consolidano i rapporti tra i condomini e tra essi e l’amministratore.

Appare non condivisibile la tesi secondo la quale possano essere modificati con delibera successiva i rendiconti degli anni precedenti. Infatti, la modifica di una delibera legittimamente assunta porta a modificare necessariamente i rapporti di debito dei condomini nei confronti del condominio, rapporti che si sono consolidati definitivamente. Inoltre, se la delibera di modifica dovesse essere assunta a distanza di anni, vi potrebbe essere un collegio deliberante composto da soggetti diversi a seguito delle alienazioni delle unità immobiliari. La decisione assunta da questi produrrebbe effetti nei confronti di soggetti che non sono più condomini e che, da tempo, facevano affidamento sulla certezza delle delibere assunte. Nemmeno potrebbe esservi tenuto il nuovo condomino in quanto non obbligato al pagamento per le motivazioni sopra esposte.

Vi sono, poi, le delibere nulle, quelle, cioè, assunte per eccesso di potere da parte dell’assemblea. Per queste, però, occorrerebbe un incarico ad un legale piuttosto che ad un revisore in quanto è necessario individuare la natura della deliberazione e non la ripartizione della spesa che, conseguentemente, è essa stessa nulla. In caso di mancata revoca della delibera, ciascun condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria.

IN CONCLUSIONE

L’attività del Revisore è diretta alla verifica della rispondenza delle poste, mentre deve considerarsi esclusa ogni altra valutazione di merito rimessa all’assemblea.

L’incarico al revisore per la verifica della contabilità:

• può avere ad oggetto:

1. verifica della contabilità effettuata periodicamente nel corso dell’esercizio come da incarico assembleare;
2. verifica del rendiconto prima della presentazione all’assemblea;
3. verifica del rendiconto in caso di sua mancata approvazione;

• parrebbe viziato da nullità (quindi insanabile e, pertanto, impugnabile in ogni tempo anche ben oltre i 30 giorni) in quanto delibera viziata da eccesso di potere da parte dell’assemblea qualora abbia ad oggetto la verifica delle ripartizioni delle spese (ordinarie e straordinarie) ormai già consolidate; la delibera avrebbe infatti ad oggetto un incarico, comportante una spesa, per una verifica che non potrebbe portare ad alcuna modifica dei rendiconti, stante l’immutabilità degli stessi successivamente all’approvazione;
• può avere ad oggetto la verifica della contabilità degli anni precedenti esclusivamente per accertare la sussistenza (o meno) di dolo o colpa grave del mandatario (Trib. Milano Sez. VIII, 27- 06-2005) oppure in caso di caso di errore materiale, omissione, falsità o duplicazione di partite (art. 266 c.p.c.).

Non sembrerebbe idoneo l’incarico al revisore in caso di delibere nulle aventi ad oggetto l’approvazione di spese eccedenti il potere dell’assemblea (ad esempio per opere effettuate nelle unità immobiliari private). In tal caso, infatti, occorrere accertare la nullità della delibera con conseguente restituzione degli importi indebitamente versati i cui importi, però, risultano dallo stato di ripartizione.

di Edoardo Riccio

Presidente ANACI VCO Verbano Cusio Ossola 

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DIRITTO DI ABITAZIONE E DIRITTO DI PROPRIETA’ ECCO CHI PAGA LE SPESE CONDOMINIALI

In tema di pagamento oneri condominiali, qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell'art. 1026 c.c., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 c.c., che si riflettono anche, come confermato dall'art. 67 disp. att. c.c., sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un'obbligazione propter rem. Nella specie il condomino ingiunto proponeva opposizione al decreto ingiuntivo del Condominio eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, in forza del contratto di acquisto per notaio, egli non risultava proprietario dell’unità immobiliare bensì titolare del solo diritto di abitazione sull’immobile condominiale. Il Giudice di Pace, in parziale accoglimento dell’opposizione, condannava il condomino al pagamento di una minore somma per le spese condominiali di ordinaria amministrazione mentre la somma, dovuta a titolo di manutenzione straordinaria, veniva posta a carico della proprietaria dell’immobile.

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CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9920: DIRITTO DI ABITAZIONE E DIRITTO DI PROPRIETA'

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CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9920

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. BIANCHINI Bruno  -  Presidente   

Dott. ORILIA Lorenzo  -  Consigliere  

Dott. GIUSTI  Alberto  -  rel. Consigliere  

Dott. PICARONI Elisa  -  Consigliere  

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara -  Consigliere  - 

ha pronunciato la seguente:  

                                        

SENTENZA

                                     

sul ricorso proposto da: 

L.V., rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall'Avvocato V. G., con domicilio eletto nello studio dell'Avvocato I. T. in Roma,; 

- ricorrente - 

CONTRO

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dall'Avvocato F. G., con domicilio eletto nello studio dell'Avvocato G. in Roma; 

- controricorrente - 

avverso la sentenza del Tribunale di Bari, sezione distaccata di Acquaviva delle Fonti, n. 275/11 in data 20 dicembre 2011; 

Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 21 marzo 2017 dal Consigliere Alberto Giusti; 

udito l'Avvocato F. G; 

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. SALVATO Luigi, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. - Il Giudice di pace di Acquaviva delle Fonti, su ricorso del condominio (OMISSIS), con decreto del 18 novembre 2008 ingiungeva a L.V., indicato nella richiesta monitoria come proprietario di una unità immobiliare facente parte del condominio, il pagamento immediato della somma di Euro 948,96, oltre interessi legali e spese della procedura.

Notificato il decreto ingiuntivo, il debitore ingiunto proponeva opposizione, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, in forza del contratto di acquisto per notaio F.L.D. di (OMISSIS) in data 28 gennaio 2002, egli era titolare del solo diritto di abitazione sull'immobile condominiale, il cui diritto di proprietà apparteneva, invece, ad Z.A..

2. - Con sentenza in data 23 luglio 2009, il Giudice di pace accoglieva parzialmente l'opposizione, revocava il decreto ingiuntivo e condannava l'opponente, così come richiesto dal creditore opposto, al pagamento, in favore del condominio, della minore somma di Euro 714,75 per spese condominiali di ordinaria amministrazione, ritenendo che la ulteriore somma di Euro 234,41, essendo dovuta a titolo di manutenzione straordinaria, doveva gravare sulla proprietaria.

3. - Il Tribunale di Bari, sezione distaccata di Acquaviva delle Fonti, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 20 dicembre 2011, ha rigettato l'appello del L. e confermato la decisione impugnata, condannando l'appellante alla rifusione, in favore del condominio, delle spese del grado.

3.1. - Il Tribunale ha rilevato che gravano su chi ha il diritto di abitazione le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell'immobile, mentre le spese per le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario: pertanto, ha ritenuto corretta la distinzione, operata dal Giudice di pace, con riferimento alla diversa natura degli oneri condominiali pretesi al fine di individuare il soggetto tenuto al pagamento.

Il Tribunale ha altresì escluso che costituisca un radicale mutamento della domanda la deduzione, da parte del creditore opposto, che il L. era tenuto al pagamento, non in quanto proprietario ma, come titolare del diritto di abitazione sull'immobile facente parte del complesso condominiale.

4. - Per la cassazione della sentenza del Tribunale il L. ha proposto ricorso, con atto notificato il 2 febbraio 2013, sulla base di due motivi.

L'intimato condominio ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo (violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato nonchè motivazione omessa, insufficiente ed erronea su punto decisivo della controversia riguardante la legittimazione passiva del L.) ci si duole che il giudice del merito abbia obliterato la veste (di proprietario) in base alla quale il L. era stato considerato nel ricorso per decreto ingiuntivo e, quindi, nel provvedimento emesso dal Giudice di pace. E siccome il L. non è proprietario dell'immobile, ma titolare del diritto di abitazione, egli doveva essere considerato soggetto estraneo al giudizio, non solo per la somma pretesa a titolo di straordinaria amministrazione, ma anche per quella dovuta a titolo di manutenzione ordinaria.

1.1. - Il motivo è infondato.

Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell'art. 1026 c.c., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 c.c., che si riflettono anche, come confermato dall'art. 67 disp. att. c.c., sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un'obbligazione propter rem (cfr. Cass., Sez. 2^, 16 febbraio 2012, n. 2236; Cass., Sez. 2^, 28 agosto 2008, n. 21774).

Tanto premesso, non sono configurabili i vizi denunciati, giacchè la titolarità passiva del rapporto controverso in capo al L. avente il diritto reale di abitazione su un'unità immobiliare posta nel condominio "(OMISSIS)" - è stata riconosciuta in forza della domanda del condominio, creditore opposto, come emendata nel corso del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, in sede di comparsa di costituzione e risposta.

Risulta infatti per tabulas che, costituendosi in giudizio, il condominio ha precisato la propria domanda, dichiarando di voler insistere per la richiesta di condanna del L. limitatamente all'importo di Euro 714,15, corrispondente alle spese condominiali attinenti all'ordinaria amministrazione delle cose e dei servizi comuni.

2. - Il secondo motivo denuncia violazione del divieto di proporre domande diverse e nuove nel giudizio ordinario instaurato a seguito di opposizione a decreto ingiuntivo (con conseguente omesso rilievo della preclusione all'esercizio della giurisdizione), nonchè violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 99, 112, 342, 638 e 645 c.p.c., artt. 1026, 1004, 1005, 1117 e 1123 c.c., e art. 63 disp. att. c.p.c., e motivazione omessa, erronea ed insufficiente su fatti controversi e decisivi per il giudizio. Ad avviso del ricorrente, vi sarebbe diversità tra il titolo (causa petendi) originariamente allegato dal condominio nel ricorso a fondamento della domanda di pagamento del complessivo importo di Euro 948,96 (basato sulla qualifica di pieno proprietario del L. e, quindi, sull'implicito richiamo alla obbligazione propter rem collegata alla contitolarità del diritto di proprietà dei beni condominiali in capo al medesimo) e il titolo accertato in corso di causa e considerato quale presupposto al quale ricollegare l'accoglimento parziale della domanda (causa petendi individuata nell'obbligazione propter rem collegata al diritto di abitazione). Nell'ambito del motivo di impugnazione, il ricorrente articola due profili di censura. Il primo (rubricato preclusione all'esercizio della giurisdizione per inosservanza del divieto di proporre domande diverse e nuove nel giudizio ordinario instaurato a seguito di opposizione a decreto ingiuntivo, in riferimento all'art. 360 c.p.c., n. 4, e comunque violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui all'art. 339 c.p.c., comma 3, art. 113 c.p.c., comma 2, art. 112 c.p.c., e art. 24 Cost., comma 2, art. 111 Cost., comma 2, e art. 101 c.p.c.) sottolinea l'ontologica diversità tra l'elemento costitutivo della causa petendi addotto ed allegato a fondamento della domanda e il titolo alla base della pronuncia di condanna emessa dal Giudice di pace all'esito del giudizio di opposizione. Il secondo (rubricato violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 99, 112, 132, 342, 638 e 645 c.p.c., art. 2697 c.c., comma 1, artt. 2709, 1026, 1004, 1005, 1117 e 1123 c.c., art. 63 disp. att. c.c., nonchè motivazione omessa, erronea ed insufficiente) lamenta che la sentenza sia basata su un accertamento dei fatti e su una valutazione dei medesimi in termini giuridici "chiaramente difforme e divergente rispetto ai fatti (e connesse argomentazioni) allegati dal condominio in sede di originario ricorso per decreto ingiuntivo".

2.1. - Il motivo è infondato, sotto tutti i profili in cui si articola.

Esso muove dalla premessa che - a fronte di una richiesta, avanzata in sede monitoria dal condominio ingiungente, di condanna del L. al pagamento della somma di Euro 984,96, a titolo di spese condominiali dovute in qualità di proprietario di un'unità immobiliare posta nel complesso condominiale - costituisca un'inammissibile mutamento della causa petendi la deduzione, da parte del creditore opposto, della responsabilità del L. fondata sulla titolarità del diritto reale minore di abitazione sullo stesso immobile e per l'importo (inferiore) corrispondente alle sole spese condominiali di manutenzione e di ordinaria amministrazione.

Ma si tratta di un presupposto evidentemente erroneo.

Infatti, si ha mutatio libelli quando la parte immuti l'oggetto della pretesa ovvero quando introduca nel processo, attraverso la modificazione dei fatti giuridici posti a fondamento dell'azione, un tema di indagine e di decisione completamente nuovo, fondato su presupposti totalmente diversi da quelli prospettati nell'atto introduttivo e tale da disorientare la difesa della controparte e da alterare il regolare svolgimento del contraddittorio (Cass., Sez. 5^, 20 luglio 2012, n. 12621; Cass., Sez. 2^, 28 gennaio 2015, n. 1585).

Poichè in relazione al pagamento degli oneri condominiali la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa e anche le spese dovute dall'habitator si configurano come obbligazioni propter rem (cfr. Cass., Sez. 2^, 27 ottobre 2006, n. 23291), costituisce mera emendatio libelli, consentita, la richiesta, precisata da parte del condominio opposto in sede di comparsa di costituzione e risposta, di un importo minore rispetto a quello ingiunto, corrispondente alle sole spese condominiali di manutenzione e di amministrazione ordinaria, con esclusione di quelle di straordinaria amministrazione, in ragione della titolarità, in capo all'obbligato, non del diritto di proprietà, come esposto nel ricorso per decreto ingiuntivo, ma del diritto reale di abitazione sulla stessa unità immobiliare, il quale rappresenta, rispetto al diritto di proprietà, una situazione derivata minore.

3. - Il ricorso è rigettato.

Le spese processuali, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

4. - Poichè il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater all'art. 13, del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal controricorrente, che liquida in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 1.500,00, per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15% e ad accessori di legge;

dichiara - ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, - la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 21 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 19 aprile 2017

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TUTELA DELLE PARTI COMUNI SPETTA A TUTTI I CONDOMINI: CASSAZIONE 23 MARZO 2017, N. 7544

In tema di parti condominiali la tutela delle parti comuni, nella specie il sottotetto, spetta indistintamente a tutti condomini, siano essi proprietari di appartamenti anche siti in parti dello stabile fisicamente distanti dalla parte in questione. Nel caso in oggetto alcuni chiamati, pur legittimati, avevano deciso di non comparire in giudizio. Secondo la Corte, la mancanza di interesse nel giudizio non era da interpretarsi come un’ammissione del diritto vantato dal ricorrente, e non assume valore confessorio.

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CASSAZIONE 23 MARZO 2017, N. 7544: TUTELA DELLE PARTI COMUNI

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CASSAZIONE 23 MARZO 2017, N. 7544

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

                           

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                            

Dott. MIGLIUCCI Emilio -  Presidente  

Dott. CORRENTI  Vincenzo  -  Consigliere 

Dott. PICARONI  Elisa -  Consigliere 

Dott. GRASSO  Giuseppe -  rel. Consigliere 

Dott. SABATO  Raffaele -  Consigliere

ha pronunciato la seguente:    

                                      

SENTENZA

sul ricorso 22696/2012 proposto da: 

C.P., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato D. J. che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato P. P.; 

- ricorrente - 

CONTRO

R.G.,  + ALTRI OMESSI 

- controricorrenti - 

E CONTRO

B.P.,  + ALTRI OMESSI 

- intimati - 

avverso la sentenza n. 1090/2011 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 02/08/2011; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/01/2017 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE GRASSO; 

udito l'Avvocato J. D. difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso; udito l'Avv. C. G. difensore dei controricorrenti che ha chiesto l'inammissibilità, in subordine, il rigetto del ricorso; 

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IACOVIELLO Francesco Mauro, che ha concluso per l'inammissibilità del ricorso.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 5362/08 il Tribunale di Torino, accogliendo la domanda avanzata da T.D. , (+Altri), dichiarò la proprietà condominiale del locale sottotetto dell’edificio, anche nella parte sovrastante l’appartamento, sito all’ultimo piano, di proprietà di C.P. ; porzione di sottotetto che il convenuto aveva trasformato in mansarda ad uso esclusivo.

Con sentenza depositata il 17/6/2011 la Corte d’appello di Torino rigettò l’impugnazione proposta da C.P. .

Avverso la sentenza d’appello il C. ricorre per cassazione. Resistono con controricorso T.D. , (+Altri) non hanno svolto difese. Non hanno, del pari, svolto difese Ba.Er., (+Altri) (terzi chiamati appellati).

Hanno depositato memorie illustrative sia il ricorrente, che i resistenti.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo ed il secondo motivo il ricorrente deduce violazione degli artt. 100 - 112, cod. proc. civ. e 2697, cod. civ.

Secondo il C. la Corte locale aveva errato nel ritenere che l’estensione del contraddittorio, operata dal Tribunale, nei confronti di tutti i condomini dovesse considerarsi inutile. Tenuto conto della peculiare struttura dell’edificio i chiamati avevano dichiarato di non avere interesse alla contesa. Quindi non si era in presenza di un difetto di legittimazione, ma della manifestazione, nel merito, della mancanza d’interesse a contraddire la domanda del C. . Con la conseguenza che l’adesione dei medesimi avrebbe dovuto essere valutata come una confessione, sia pure, se del caso, extragiudiziale e, allo stesso tempo, importare la carenza di legittimazione anche in capo agli attori principali.

L’esposta doglianza è radicalmente priva di giuridico fondamento. La circostanza che un gruppo di condomini, le cui unità abitative facciano parte di una diversa parte del complesso condominiale, abbiano ritenuto di non avere interesse alla contesa, che perciò sono stati giudicati carenti di legittimazione, non implica affatto che un tale giudizio (mancanza di interesse) debba estendersi al resto dei condomini, che invece, detto interesse hanno prospettato di avere. Né risponde a canoni interpretativi logicamente apprezzabili affermare che la dichiarazione di mancanza di interesse equivalga ad aderire alla tesi del ricorrente, assumendo valore confessorio.

Con il terzo motivo il ricorrente allega violazione dell’art. 1117, cod. civ., in quanto il sottotetto, se diversamente non risulti dal titolo, si appartiene ai proprietari dell’ultimo piano, quale pertinenza, salvo l’utilizzazione, anche solo potenziale, da parte del condominio. In quest’ultimo caso, precisa il C. , non può che farsi riferimento alla funzione specifica assolta dal sottotetto.

La Corte di merito non aveva considerato che l’art. 5 del regolamento condominiale attribuisce ai proprietari dell’ultimo piano la facoltà di sopraelevare, con la conseguenza, quindi, di avere la disponibilità del sottotetto.

La doglianza è infondata.

Anche a volere, per ragioni espositive, solo per un momento, omettere di considerare che la circostanza è priva di autosufficienza, non constando che della facoltà edificatoria in parola si discorre nella sentenza impugnata, la prospettazione è, in ogni caso, priva di effettiva efficacia avversativa. Invero, pur ove i condomini dell’ultimo piano esercitino una tale facoltà, vi sarà sempre un volume sottotetto, sull’appartenenza del quale discorrere, senza che la sopraelevazione importi il mutamento del ragionamento in alcun modo.

Con il quarto motivo viene denunziata la violazione degli artt. 1117, 817, 2652, n. 6, cod. civ., 3-6 della legge della Regione Piemonte n. 21 del 6/8/1998. Chiarisce il C. di aver provveduto, in applicazione della predetta legge, la quale stabilisce agevolazioni economiche in caso di trasformazione abitativa del sottotetto, a trascrivere presso la Conservatoria dei RR. II. La dichiarazione unilaterale resa davanti al notaio, nella quale si afferma proprietario esclusivo del locale.

Con il quinto motivo, deducente violazione dell’art. 2652, n. 6, cod. civ. e 324-336, cod. proc. civ., si assume sussistere, in relazione a quanto esposto nel motivo che precede, la presunzione legislativa di pertinenzialità del sottotetto, che avrebbe potuto essere posta in contestazione solo impugnando la trascrizione di cui s’è detto.

Gli esposti motivi 4 e 5, fra loro osmotici, esaminati unitariamente, non meritano di essere accolti.

Non assume rilievo e pertinenza di sorta l’evocazione della legge regionale sopra richiamata. Invero la circostanza che il proprietario possa procedere alla trasformazione del sottotetto in locale abitabile non risolve di certo la questione per cui è causa. Qui il punto controverso è proprio attinente alla titolarità del diritto proprietario. Titolarità che non può di certo essere attribuita al ricorrente per il mero fatto che abbia acceduto alla pratica amministrativa prevista dalla normativa regionale. Né tantomeno concludente appare il richiamo alla trascrizione di un atto unilaterale proveniente dallo stesso soggetto, che chiede di valersi del regime amministrativo agevolato, autoproclamandosi proprietario esclusivo.

Con il sesto motivo il C. si duole della violazione degli artt. 2727 e seg., cod. civ., in relazione all’art. 5 del regolamento condominiale e alla legge regionale di cui sopra, affermando essere stata violata la regola "del più probabile che non", potendo essere praticabile una ricostruzione alternativa favorevole al ricorrente, altrettanto plausibile di quella avversa.

Ritiene il ricorrente che la Corte di Torino avrebbe dovuto reputare "più probabile che non" la funzione di esclusivo asservimento della porzione di sottotetto soprastante l’appartamento del ricorrente, essendo destinata a coibentare e proteggere lo stesso, e, comunque, escludersi l’utilizzazione condominiale.

Trattasi di doglianza inammissibile in quanto priva di specificità. Invero, la stessa si limita a protestare la propria non condivisione della scelta operata dalla Corte locale, senza contrapporre ad essa reali ed efficaci argomenti, diretti a scardinarne la tenuta.

Con il settimo motivo, si denunzia la violazione degli artt. 1102, 1139 e 1117, cod. civ.

Le affermazioni di cui in sentenza, secondo le quali vi era una destinazione funzionale del sottotetto ai servizi condominiali (collocamento d’impianti comuni), con l’ulteriore conseguenza che a nessun condomino veniva consentito di godere a titolo personale del predetto volume, a parere del ricorrente, non tenevano conto della pianta dell’edificio e, quindi, del fatto che solo in relazione ad alcune aree dello stesso potevasi affermare la destinazione collettiva, mentre in corrispondenza dell’appartamento del medesimo ciò non potevasi sostenere. In altri termini non poteva considerarsi bastevole l’astratta potenzialità, occorrendo la prova della destinazione del locale in parola a scopi comuni.

In ogni caso, soggiunge, poi, il C. , ogni singolo condomino può fare un uso più intenso delle parti comuni, non potendosi intendere che esista corrispondenza fra pari uso e uso identico.

L’atteggiamento dei condomini avversari corrisponde ad un uso, nella sostanza, abusivo del processo, perché costoro nessuna utilità particolare traevano da quel trancio di sottotetto.

Il motivo non merita accoglimento.

Il ricorrente contesta l’uso condominiale, assumendo la sussistenza di un uso individuale, in contrasto con le emergenze probatorie, ben evidenziate dalla sentenza impugnata. Sentenza la quale ha spiegato, sulla base delle acquisizioni probatorie, l’uso condominiale del sottotetto, reso peraltro evidente, dal divieto di accesso allo stesso da parte dei singoli condomini, reso effettivo attraverso l’attivazione del portiere, il quale solo per comprovate e transitorie ragioni poteva temporaneamente far accedere al sottotetto i singoli condomini. L’affermazione, poi, secondo la quale la sentenza non avrebbe preso atto che l’uso condominiale aveva riguardato solo una parte del sottotetto risulta apodittica e non autosufficiente.

L’accusa, poi, di abuso del processo è, a dir poco, inconferente a prescindere dall’esito del processo, che la sconfessa radicalmente, in quanto ogni singolo condomino ha il diritto di tutelare la cosa comune, senza che rilevi la collocazione della sua unità abitativa all’interno dell’edificio.

Infine, è appena il caso di soggiungere, l’uso più intenso che il singolo condomino può fare della cosa condominiale certamente non può risolversi nell’escludere totalmente dal godimento di una delle parti comuni il condominio e, quindi, gli altri condomini. Non è dubbio, infatti, che l’uso più intenso della cosa comune alla quale fa riferimento il ricorrente importa, appunto, che fermo restando la fruizione condominiale di quella parte, il singolo condomino, che con essa venga a trovarsi in una situazione di particolare prossimità, può goderne con particolare intensità, senza, tuttavia, si ripete, mutarne la destinazione e negarne la natura comune.

Questa Corte ha già affermato più volte che la nozione di uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102, cod. civ. - che in virtù del richiamo contenuto dell’articolo 1139 cod. civ. è applicabile anche in materia di condominio negli edifici - non va intesa nel senso di uso identico contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intenso utilizzazione, a condizione che questo sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze di interesse di tutti i partecipanti alla comunione con la conseguenza che, qualora sia prevedibile che gli altri partecipante alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Sez. 2, n. 8808, 30/5/2993, Rv. 563813; 1499/1988, Rv. 512558).

Si tratta delle ipotesi in cui il condomino apra una ulteriore porta d’accesso sul pianerottolo, un varco nella recinzione comune, che gli consenta di mettere in comunicazione uno spazio condominiale con l’area pubblica, ecc.

Nel caso alla mano, tuttavia, il richiamo all’uso più intenso si mostra, all’evidenza, fuori luogo.

Qui, infatti, il C. pretende, come già si è chiarito, di escludere del tutto il condominio, e quindi, gli altri condomini, dal godimento di una parte del sottotetto, della quale il medesimo rivendica, a torto, la proprietà esclusiva. Sottotetto, fruibile da parte di tutti i condomini e, infatti, fatto sede di impianti tecnologici comune. Inoltre, il medesimo si pone in una posizione radicalmente incompatibile con il titolo condominiale di appartenenza del bene, che assume essere di sua esclusiva proprietà.

Con l’ottavo motivo il ricorso allega vizio motivazionale su un punto controverso e decisivo, non avendo la Corte di Torino provveduto a descrivere puntualmente l’edificio, né, tantomeno, l’uso condominiale del sottotetto, né, infine, chiarito in cosa fosse consistita la vocazione condominiale potenziale dello stesso, nonostante la comprovata autonomia topografica del locale segregato dal ricorrente.

Non può, inoltre, condividersi, prosegue il ricorrente, l’assunto del CTU secondo il quale la funzione del sottotetto non è solo quella di proteggere gli appartamenti dell’ultimo piano, ma tutto l’edificio, così da scongiurare sbalzi termici, onerosi energeticamente. Perché così ragionando il sottotetto sarebbe sempre e comunque condominiale. L’unico vera parte comune destinata allo scopo predetto è, invece, il tetto, il quale costituisce una delle parti comuni per legge.

Anche questo motivo va rigettato. Al contrario di quel che assume il C. la Corte territoriale, anche avvalendosi dell’apporto del CTU, mostra di avere acquisito piena conoscenza della struttura del condominio in questione e, in particolare, della destinazione a funzione condominiale del sottotetto, all’interno del quale risultano alloggiate impianti collettivi. Alla luce di quanto acquisito risulta, pertanto, priva di decisività l’affermazione proveniente dal CTU sopra criticata in ricorso.

Con il nono motivo viene assunta la violazione degli artt. 91 e 92, cod. proc. civ., in quanto il ricorrente contesta l’addebito delle spese legali, anche di quelle di primo grado in relazione ai chiamati su ordine del giudice.

La doglianza va disattesa.

La regola da salvaguardarsi, in via prioritaria, con il riparto delle spese è diretta ad evitare che il costo del processo si scarichi sul soccombente che risulti vincitore. Ciò premesso, deve ritenersi consequenziale che, salvo le eccezioni di legge, il costo del processo deve essere sopportato dal litigante che ha visto soccombere la propria pretesa, senza che rilevi la circostanza che il detto costo, in tutto o in parte, possa attribuirsi a decisioni giudiziarie non condivise nei gradi successivi del processo, in quanto quel che rileva è l’aver messo in moto la macchina giudiziaria, avanzando un diritto risultato insussistente o, nel non avere impedito l’avvio del processo, difendendo un diritto risultato insussistente.

Le spese legali seguono la soccombenza e possono liquidarsi siccome in dispositivo, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle attività espletate.

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge. 

Così deciso in Roma, il 17 gennaio 2017.

Depositato in Cancelleria il 23 marzo 2017

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Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini

Nel condominio, considerata l’evoluzione sociale e culturale che si è manifestata, in particolare negli ultimi decenni, è sempre più richiesta la qualità dell’abitare in edifici decorosamente mantenuti, la tutela della salute in un luogo ove convivono persone che abitano e lavorano, la sicurezza degli impianti e la salvaguardia dell’ambiente.

Il vincolo che impone a ogni singolo condomino di corrispondere le spese condominiali, costituisce una obligatio propter rem, considerato che trattasi di un onere derivante dal fatto stesso di essere comproprietario dei beni condominiali.

Diverse sono le fattispecie che ineriscono all’assolvimento di questi contributi che solo in parte il legislatore ha regolamentato e la magistratura ha interpretato, a volte, in modo difforme, tra le quali il subentro di un condomino a un altro nella proprietà di una unità immobiliare.

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN ANACI

• Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini
• la natura del condominio
• La ripartizione delle spese
• Obligatio propter rem
• La gestione del condominio
• La solidarietà tra acquirente e alienante
• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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LA NATURA DEL CONDOMINIO: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

Il legislatore del 1942, nel promulgare il R.D. 16 marzo 1942, n. 262, meglio conosciuto come codice civile, ha sostanzialmente ripreso il R.D. 15 gennaio 1934, n. 56, omettendo peraltro la definizione di condominio e limitandosi ad elencare nell’art. 1117 cod. civ. le parti e i servizi che si devono presumere comuni, mentre la giurisprudenza lo ha definito, ante riforma 2012, un mero ente di gestione delle cose comuni, sprovvisto di personalità giuridica.

“Il termine «condominio» è assai antico ed era di uso frequente nel diritto intermedio, in quella complessa commistione di pubblico e privato che caratterizzava tutto il sistema feudale. Condominio era la signoria di più soggetti, ma a diverso titolo, feudatario, vassallo, valvassore, ecc. su un unico bene, nozione evidentemente assai diversa da quella di comunione e comproprietà.

[omissis]

Il r.d. 15-1-1934, n. 56, convertito in l. 10-1- 1935, n. 8, fornisce una disciplina assai più specifica ed adeguata alla crescente importanza del condomino: indicazione delle parti comuni, diritti dei partecipanti, innovazioni, sopraelevazione, manutenzione e ricostruzione, ripartizione delle spese, individuazione di inediti organi di gestione (l’assemblea, l’amministratore) e del regolamento. Con poche varianti la normativa è stata trasferita, come già si è detto, nel codice civile vigente.

La Carta costituzionale non parla espressamente di condominio e tuttavia lo presuppone là dove afferma (art. 42) che la proprietà è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale, e «renderla accessibile a tutti», e, ancora (art. 47) che la Repubblica «favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione»” [Massimo Dogliotti, Alberto Figone, Condominio negli edifici, Digesto, 2003].

La legge 11 dicembre 2012, n. 220, non ha risolto la questione ma, introducendo ex novo alcuni articoli o modificandone altri, inerenti al patrimonio del condominio, ha indotto la giurisprudenza a ritenerlo fornito di soggettività giuridica [Cass., Sezz. Unite, 18 settembre 2014, n. 19663].

L’art. 1117 cod. civ. consente che un bene o un servizio possano essere di proprietà individuale, anziché della collettività condominiale e il titolo relativo deve contenere una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno dei condomini la proprietà di alcuni beni e di escluderne gli altri [Cass., Sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657; Cass., Sez. II, 27 gennaio 2011, n. 11820].

Si tratta di una rilevante specificazione che costituisce la base di valutazione degli elementi, strutturali e tecnologici, e dei servizi che sono condominiali sia da parte degli stessi condomini sia da parte del loro rappresentante legale, vale a dire l’amministratore del condominio.

Su tale presupposto, infatti, si fondano le disposizioni di tutti gli articoli seguenti dello stesso codice civile, compresi quelli delle sue disposizioni di attuazione, e di tutte le leggi speciali in materia, sovente inerenti alle spese che devono essere sostenute nell’interesse di tutti i partecipanti per la conservazione o, addirittura, per il miglioramento e per l’innovazione delle cose comuni.

Nel condominio, considerata l’evoluzione sociale e culturale che si è manifestata, in particolare negli ultimi decenni, è sempre più richiesta la qualità dell’abitare in edifici decorosamente mantenuti; la tutela della salute in un luogo ove convivono persone che abitano e lavorano; la sicurezza degli impianti; la salvaguardia dell’ambiente.

Il testo del codice civile del 1942 è stato composto dal legislatore per riferirisi non soltanto ai giuristi, ma direttamente ai cittadini, utenti di una determinata norma regolatrice dei loro rapporti.

Infatti, le parole sono sovente riprese dalla lingua comune, i periodi sono brevi e chiari, gli articoli non rinviano ad altri articoli per essere compresi.

Pure tuttavia, non sempre erano adeguati alla nuova realtà tecnologica ed economica in essere; si pensi solo ai consorzi imobiliari e ai condomìni di posti barca. La gestione del condominio comporta l’obbligo, non soltanto di conciliare le diverse esigenze personali dei condomini, ma anche di effettuare alcune spese al fine di garantire la costante funzionalità di alcuni servizi (ad esempio, la pulizia delle scale) e la perenne conservazione delle parti e dei manufatti comuni dello stabile (per esempio, l’impianto dell’autoclave o le facciate dello stabile).

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• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

L’art. 1123 cod. civ. detta i criteri in forza dei quali le spese sostenute debbano essere ripartite tra tutti i condomini.
Vi sono, infatti, spese che sono relative a strutture immobiliari e installazioni che servono a tutti i condomini, anche se a volte per un mero uso potenziale o indiretto, anche se non simultaneo, e altre, invece, che sono destinate al godimento soltanto di alcuni di loro.
Le prime, pertanto, devono essere ripartite tra tutti i condomini nessuno escluso, seppure pro quota inerente al valore millesimale attribuito a ciascuna loro proprietà, mentre le seconde devono essere ripartite soltanto tra coloro che usano il bene o il servizio che ne ha comportato la relativa spesa; è opportuno, pertanto, prevedere sempre, fin dall’origine, questo tipo di spese.
Del resto il patrimonio immobiliare del condominio si conserva nel tempo in forza della manutenzione costante dei beni, in particolare gli impiantil, e dei servizi condominiali. Considerato, pertanto, che è interesse di tutti i condomini indistintamente provvedere alla precitata manutenzione, il legislatore ha imposto un obbligo di spesa a loro carico, in forza sia del valore proporzionale della loro proprietà esclusiva sia dell’uso che ciascuno di loro effettua dei beni e dei servizi comuni.
Il principio sopra esposto si applica a tutti i condomìni, computati quelli definiti minimi, vale a dire quelli composti da due soli condomini [Cass., Sez. VI, 3 aprile 2012, n. 5288; Cass., Sezz. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046].
I criteri, con cui l’art. 1123 cod. civ. stabilisce la ripartizione delle spese concernenti la manutenzione e il godimento dei beni e dei servizi comuni, sono tre come i commi costituenti lo stesso articolo:

a) in proporzione delle rispettive quote millesimali se i beni sono destinati al godimento di tutti i condomini;
b) in porporzione dell’uso differenziato che ciascun condomino può effettuarne;
c) in proporzione dell’utilità che un gruppo di condomini può conseguire.

Da questo concetto di diversa utilità che ogni condomino ritrae dalle cose condominiali, dottrina e giurisprudenza hanno posto in risalto le differenti fattispecie che si possono verificare nell’ambito di un condominio per cui alcuni beni possono, ad esempio, servire soltanto ad alcuni condomini e non a tutti; si pensi ad esempio a un tetto sfalzato nel caso di più corpi di fabbrica contigui che costituiscono un solo condominio ovvero a un campo per il gioco delle bocce nel quale accedono soltanto alcuni condomini o, ancora, alla tubazione della fognatura che non serve il piano seminterrato.
Nell’ipotesi in cui il condominio sia costituito da un complesso residenziale formato da un insieme d’edifici, raggruppati in blocchi, ciascuno dei quali comprenda diversi corpi di fabbrica, è configurabile, alla luce del principio di cui all’art. 1123 cod.civ., terzo comma, l’ipotesi del “condominio parziale” (con la correlativa responsabilità nella ripartizione delle spese), qualora le parti comuni relative ai singoli blocchi d’edifici appartengano ai soli proprietari delle unità immobiliari comprese in ognuno di essi.
[Cass. civ., Sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127 ].

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OBLIGATIO PROPTER REM: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

L’obbligatorietà del pagamento delle spese da parte dei condomini deriva direttamente dalla circostanza dell’essere comproprietari dei beni e dei servizi per i quali sono state effettuate le suddette spese e, quindi, non tanto dal fatto di essere state approvate in assemblea, in quanto trattandosi di una obbligazione propter rem, tale obbligo insorge nel medesimo momento in cui sono attuate le varie attività inerenti alla complessiva gestione del condominio in relazione alla necessità di gestirlo correttamente. Quanto sopra dedotto discende dal disposto dei secondo e terzo commi dell’art. 1118 cod. civ., che stabiliscono:

- Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

- Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

La giurisprudenza ritiene che, nei confronti del condominio, l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dall’approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere. ma dalla circostanza per cui sia sorta la necessità della spesa ovvero l’attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. [Cass. civ., Sez. II, 9 settembre 2009, n. 23345].

Per quanto attiene all’addebito delle spese conseguenti si tratta di verificare la funzione del bene che deve essere manutento e, nel caso sia rilevante per l’intero condominio, si applica il primo comma dell’art. 1123 cod. civ. [Cass. civ., Sez. II, 13 febbraio 2008, n. 3470 ].

Se poi una clausola contrattuale del regolamento di condominio preveda che alcune spese siano da addebitarsi pro quota a tutti i condomini, in deroga anche ai commi secondo e terzo dell’art. 1123 c. c., si deve applicare la suddetta disposizione [Cass., Sez. II, 23 novembre 2009, n. 24658 ]; per esempio tutte le spese devono essere ripartite fra i condomini in parti uguali o le spese dell’ascensore devono essere sostenute anche dai proprietari di alloggi siti al piano terreno [Cass., Sez. II, 23 dicembre 2011, n. 28679]. Sussiste, pertanto, a carico di ciascn condomino, per essere contitolare di un diritto reale sui beni condominiali, l’obbligo di concorrere alle spese per la loro conservazione e la loro integrità. Tutte le spese effettuate dall’amministratore hanno, infatti, la funzione di garantire la stabilità e l’efficienza dei beni condominiali, nonché conservarne la loro naturale destinazione e il loro ordinario servizio.

Esula da questo principio l’onere delle spese attuate ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.; in questo caso l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare. Cass., Sez. II, 27 febbraio 2007, n. 4617].

Ne consegue che tutte le spese necessarie, per attuare l’opera del singolo, devono essere sostenute dal medesimo essendo la stessa finalizzata al migliore godimento della sua proprietà esclusiva [Trib. Vicenza, Sez. II, 11 settembre 2015, in Leggi d’Italia].

La ripartizione delle spese deve essere effettuata dall’amministratore in base alle tabelle millesimali esistenti nel condominio, tabelle che nessuna delibera condominiale può modificare né per una singola apposita circostanza né in via definitiva, a meno che non si fosse pervenuti ad una nuova convenzione contrattuale in materia con una delibera adottata all’unanimità dei condomini.

La revisione delle tabelle millesimali, non trattandosi di un nuovo negozio, può essere deliberata dalla maggioranza dei condomini presenti in assemblea, rappresentanti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio condominiale, purché sussistano in concreto i presupposti previsti dall’art. 69 disp. att. cod. civ., vale a dire un errore di calcolo ovvero, il valore proporzionale dell’unità immobiliare, anche di un solo condomino, sia alterato per più di un quinto.

Normalmente le spese vengono ripartite in base alle differenti carature millesimali (di proprietà, di ascensore, di riscaldamento, di gestione generale, etc.), ma le spese che ineriscono alla manutenzione straordinaria dello stabile, con i relativi beni accessori, e all’adeguamento degli impianti condominiali sono sempre da ripartirsi tra i condomini in forza della tabella millesimale di proprietà.

Tutte le spese che ineriscono al godimento delle parti e dei servizi comuni, devono essere sempre corrisposte dai condomini anche se un impianto, ad esempio quello centralizzato di riscaldamento, non funziona per omessa riparazione, salvo il diritto dei condomini danneggiati a pretendere il risarcimento dei danni concretamente subiti [Cass., Sez. II, 4 luglio 2014, n. 15399]. 

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LA GESTIONE DEL CONDOMINIO: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

La gestione condominiale, che può non coincidere con l’anno solare, si riferisce a spese che costituiscono, per i condomini, obligationes propter rem [Cass., Sez. II, 8 novembre 2007, n. 23308] ut supra dedotto, dal quale principio discende quello della solidarietà, così detto ambulatorietà passiva, tra acquirente e alienante, previsto dall’art. 63 disp. att. cod. civ., che lascia intatte le convenzioni intervenute tra dante causa e avente causa di un’unità immobiliare, così da consentire a colui che abbia soddisfatto il debito verso il condominio, antecedente al suo acquisto, di rivalersi nei confronti del vero obbligato personale, in applicazione al pincipio generale in tema di obbligazioni solidali passive ai sensi dell’art. 1292 cod. civ..

Infatti, il contratto tra alienante e acquirente produce i suoi effetti, se ritualmente adempiuto il disposto degli articoli 1350 e 2643 cod. civ., solo tra i contraenti e non anche rispetto ai terzi per espressa previsione dell’art. 1372 cod. civ..

Il subentrante a titolo particolare, nella fattispecie in esame, gode dei diritti che il dante causa gli ha trasferito, ma è obbligato verso il condominio per gli oneri che derivano dalla comproprietà del bene immobile oggetto del contratto di compravendita, per le sole gestioni, quella in corso alla data del contratto di compravendita e quella immediatamente precedente ovvero per quelle successive, solidariamente con il dante causa, sino a che non abbia inviato all’amministratore la copia autentica del contratto de quo.

A nulla rileva che, nel riparto delle spese, sia indicato il rapporto di dare – avere risultante dal riepilogo contabile degli esercizi precedenti, in quanto i saldi pregressi costituiscono un mero riferimento contabile di saldi debitori, valevoli esclusivamente ai fini ricognitivi di chiarezza dell’amministrazione del condominio. La mera indicazione del credito non determina, pertanto, alcuna sua novazione ai sensi dell’art. 1235 cod. civ..

Diverse sono le fattispecie che sono state risolte dalla giurisprudenza: dalla ripartizione delle spese concernenti il rifacimento dell’impermeabilizzazione di un cortile condominiale, sovrastante alcuni box di proprietà esclusiva, a quelle della manutenzione dei balconi, dall’addebito delle spese al condomino apparente alla mancanza di solidarietà tra i condomini per le obbligazioni assunte verso i terzi, quali un’impresa edile o un professionista.

Senza tenere conto delle problematiche inerenti alla ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario, pur solidali tra loro ex art. 67, VIII comma, disp. att. cod. civ. dal 2013 e al diritto alle detrazioni fiscali relative a interventi di manutenzione straordinaria o finalizzati al risparmio energetico.

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LA SOLIDARIETA' TRA ACQUIRENTE ED ALIENANTE: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

La solidarietà passiva tra alienante ed acquirente di una unità immobiliare, ex art. 63 disp. att. cod. civ., comporta che l’acquirente deve pagare le spese non corrisposte dal suo dante causa per la gestione nel corso della quale avviene il trasferimento di proprietà e per la gestione immediatamente precedente e ciò anche se nel riparto consuntivo si richiama un saldo relativo a più gestioni condominiali. In tale fattispecie rientra anche l’assegnatario del bene a seguito di una vendita giudiziaria; per contro l’erede del de cuius risponde per l’intero periodo di morosità, subentrando al de cuius nella identica posizione creditizia e debitoria, quale successore universale.

Infatti:

Obbligato a versare il contributo è non soltanto chi era condomino quando si approvò il preventivo, ma anche in solido e limitatamente ai contributi dell’anno in corso e del precedente il suo successore a titolo particolare nel condominio: l’art. 63, II comma, disp. d’att. cod. civ. (ora IV comma, n.d.a.), ha qui riprodotto, con l’aggiunta di quel limite, la norma generale che abbiamo già veduto.

Superfluo dire che successore, ai fini della norma, è, sì, il comproprietario rispetto al comproprietario, l’usufruttuario del qaurtino rispetto all’usufruttuario precedente, ecc.; ma anche l’usufruttuario che ha causa dal pieno proprietario dell’appartamento, il nudo proprietario che riacquista la pienezza del suo diritto con l’estinzione dell’usufrutto, ecc.. [Giuseppe Branca, Commentario del codice civile, Zanichelli Editore, 1982, pag. 578].

La Suprema Corte di Cassazione ha ribadito che obbligato al pagamento, pro quota, è ogni titolare di diritti reali su una porzione di un immobile costituito in condominio al fine di consentire una corretta gestione, amministrativa e tecnica, dell’ente condominio. Per ciò il legislatore ha preferito concedere maggior rilevanza all’interesse della collettività, rispetto a quella del singolo condomino. Infatti, ha attribuito all’amministratore un potere autonomo, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini, per poter richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino, o condomini, moroso.

È privilegiato l’aspetto sociale del condominio per la miglior tutela del patrimonio immobiliare ed economico dei singoli; si pensi agli effetti negativi di un pignoramento dell’alloggio del portiere o del conto corrente, postale o bancario, acceso dal condominio, da parte di terzi creditori, in forza di titoli differenti da un contratto, per esempio l’Agenzia delle Entrate, per credito di imposte, o l’avvocato, che ha tutelato la controparte vittoriosa in una causa contro il condominio, o ancora il terzo danneggiato da cose in custodia del condominio, tutti creditori questi per i quali non opera la parziarietà dei debiti contrattuali del condominio verso i terzi di cui alla sentenza n. 9148 del 8 aprile 2008 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione [Cass., Sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1674].

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