lunedì 30 novembre 2015

Il contratto di rendimento energetico (EPC)

E'cosa nota che, prima di procedere con manutenzioni straordinarie o innovazioni, ai sensi dell’articolo 1135 n. 4 codice civile, l’amministratore debba obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Qualunque sia l’interpretazione della citata disposizione, pare possa escludersi il pagamento rateale delle opere protratto per alcuni anni.
Può soccorrere, in questo caso, il Decreto Legislativo 4 luglio 2014 n. 102 il quale, su indicazione dell’Unione Europea, ha dato maggior forza al Contratto di Rendimento Energetico (o EPC, cioè Energy Performance Contracting).
Tale strumento, nell’ottica del perseguimento dell’obbiettivo di contenere i consumi energetici e, con essi, diminuire i costi per i cittadini, prevede anche il pagamento dilazionato negli anni in modo proporzionale ai risparmi conseguiti.
E’ questa una norma speciale che deroga la norma generale e, pertanto, prevale su essa.
Questa tipologia contrattuale è utilizzabile solo qualora l’intervento porti al miglioramento dell’efficienza degli usi finali dell’energia (intesa quest’ultima in tutte le forme di prodotti energetici, combustibili, energia termica, energia rinnovabile, energia elettrica o qualsiasi altra forma di energia). Il contratto può avere ad oggetto opere sia sull’edificio (cappotto, coibentazione ecc) sia sugli impianti (riqualificazione centrale termica, solare termico, fotovoltaico, termoregolazione e contabilizzazione, ecc). Il campo d’applicazione, quindi, è quello riferibile agli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento dei consumi energetici di cui all’articolo 26 comma 2 della Legge 9 gennaio 1991 n. 10, oppure delle innovazioni così dette “virtuose” previste dal novellato articolo 1120 comma 2 del codice civile.
Tuttavia, poiché, come meglio si vedrà qui di seguito, è indispensabile avere la diagnosi energetica o l’attestato di prestazione energetica (APE), il quorum è sempre quello di cui alla Legge 10/1991, cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi, sia in prima sia in seconda convocazione. Il punto di partenza è il costo annuo (in termini sia energetici sia economici) sostenuto dal condominio.
Come sopra anticipato, è necessario ricorrere ad una diagnosi energetica o ad un attestato di prestazione energetica (APE). Questi documenti, in alternativa tra loro, saranno in grado di dare una serie importantissima di informazioni.
La diagnosi energetica è infatti l’elaborato tecnico che individua e quantifica le opportunità di risparmio energetico sotto il profilo dei costi-benefici dell’intervento, individua gli interventi per la riduzione della spesa energetica e i relativi tempi di ritorno degli investimenti nonché i possibili miglioramenti di classe dell’edificio nel sistema di certificazione energetica e la motivazione delle scelte impiantistiche che si vanno a realizzare. La diagnosi deve riguardare sia l’edificio che l’impianto. L’attestato di prestazione energetica, invece, è il documento rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica. Giova ricordare che la prestazione energetica di un edificio è la quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell’immobile, i vari bisogni energetici dell’edificio, la climatizzazione invernale ed estiva, la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e, per il settore terziario, l’illuminazione, gli impianti ascensori e scale mobili. Tale quantità viene espressa da uno o più descrittori che tengono conto del livello di isolamento dell’edificio e delle caratteristiche tecniche e di installazione degli impianti tecnici.
Lo studio dovrà quindi necessariamente individuare quali interventi effettuare al fine di ottenere un risparmio di energia e, quindi, anche economico.
Dovranno anche essere calcolati i potenziali risparmi (energetici ed economici) successivi agli interventi ed il rapporto tra questi ed il costo necessario per ottenerli.
Gli investimenti (lavori, forniture o servizi) realizzati saranno poi pagati in funzione del livello di miglioramento dell’efficienza energetica stabilito contrattualmente o di altri criteri di prestazione energetica concordati, quali i risparmi finanziari.
La diagnosi energetica o l’APE rivestiranno un ruolo di fondamentale importanza nella preparazione del contratto spostando decisamente il rischio in capo all’impresa che si sarà assunta l’impegno di migliorare l’efficienza energetica del palazzo.
Contrattualmente, quindi, dovranno essere individuati i costi complessivi per l’esecuzione delle opere, nonché il risparmio annuo conseguente alle stesse. L’importo sostenuto per l’esecuzione delle opere sarà pagato a rate in funzione del livello di miglioramento dell’efficienza energetica stabilito contrattualmente o di altri criteri di prestazione energetica concordati, quali i risparmi finanziari.
Sostanzialmente il condominio pagherà gli interventi con i risparmi ad essi conseguenti.
Si faccia il seguente esempio. Fatto 100 il costo iniziale annuo del riscaldamento per il condominio (comprensivo dell’acquisto del combustibile, dell’energia elettrica, della manutenzione degli impianti ecc), si ipotizzi una spesa per le opere pari a 120. Successivamente ad esse, il costo annuale per il condominio riferito al riscaldamento a seguito del risparmio energetico, sarà pari a 60. Il risparmio di 40 verrà utilizzato per pagare l’investimento in 3 anni.
Si possono anche prevedere forme intermedie. Si potrà anche concordare che del risparmio di 40, 20 sia riconosciuto al condominio ed il restante 20 venga utilizzato per il pagamento. La durata del contratto sarà così di 6 anni. Sostanzialmente, maggiore sarà il risparmio, prima verrà completato il pagamento. Il contratto è quindi particolarmente complesso sotto il profilo dei calcoli che dovranno tenere in considerazioni tanti fattori variabili quali, ad esempio, il costo del combustibile, la maggiore o minore temperatura registrata nel corso della stagione termica ecc. Lo stesso legislatore prevede che l’effettivo miglioramento dell’efficienza energetica venga verificato e monitorato durante l’intera durata del contratto. Questo dovrà contenere disposizioni chiare e trasparenti per la quantificazione e la verifica dei risparmi garantiti conseguiti, controlli della qualità e garanzie.
Conseguentemente, dovranno essere previste disposizioni che chiariscono la procedura per gestire le modifiche delle condizioni quadro che incidono sul contenuto e i risultati del contratto (a titolo esemplificativo: modifica dei prezzi del combustibile, intensità d’uso di un impianto). Particolare attenzione dovrà essere prestata per dettagliare gli obblighi di ciascuna delle parti contraenti e le sanzioni in caso di inadempienza.
I benefici del contratto di rendimento energetico sono quindi molteplici sotto vari aspetti. Innazitutto, come detto, non sarà necessario raccogliere integralmente tutti i danari prima di dare esecuzione ad opere necessariamente costose. Queste dovranno essere necessariamente precedute da calcoli attenti e precisi il più possibile che, da una parte daranno modo ai condomini di effettuare con attenzione le loro scelte, dall’altra costringeranno le imprese esecutrici del contratto ad effettuare gli interventi nel miglior modo possibile. Oltre a ciò, di fatto i condomini pagheranno l’intervento con i risparmi procurati dallo stesso. Sostanzialmente le opere “si ripagano da sole”. A questo vanno aggiunti anche gli eventuali benefici fiscali.

di Edoardo Riccio
Coordinatore Giuridico Csn

Nessun commento:

Posta un commento

Commenti, critiche e correzioni sono ben accette e incoraggiate, purché espresse in modo civile. Scrivi pure i tuoi dubbi, le tue domande o se hai richieste: il team dei nostri esperti ti risponderà il prima possibile.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...