CASSAZIONE: La condominialita’ del lastrico va ricercata nella funzione di copertura dell’edificio - 01/03/2018, N. 4906

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE 

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati

Dott. GIUSTI  Alberto  -  Presidente   

Dott. PICARONI  Elisa  -  Consigliere  

Dott. GRASSO  Giuseppe  -  Consigliere 

Dott. SCARPA  Antonio  -  Consigliere  

Dott. CRISCUOLO Mauro  -  rel. Consigliere  

ha pronunciato la seguente: 

                                         

ORDINANZA

sul ricorso 9344/2016 proposto da: 

B.A.,    BA.AN. elettivamente domiciliate in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. D. A., rappresentate e difese dall'avvocato R. M. giusta procura a margine del ricorso; 

- ricorrenti - 

E CONTRO

S.M.A.; 

- intimata - 

avverso la sentenza n. 4501/2015 della CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE di ROMA, depositata il 05/03/2015; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18/01/2018 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

S.M.A. ha agito nel dicembre 1998 contro le sorelle Ba. An. e A. per far accertare la proprietà comune del lastrico solare del fabbricato sito in (omissis), nel quale ella è proprietaria dell’appartamento avente ingresso da via (omissis), sottostante quello delle convenute, avente ingresso da via (omissis).

Lamentava che dal 1991-92 le convenute avevano realizzato una scala per accedere al lastrico, impedendole di recarvisi.

Nella resistenza delle convenute che affermavano di essere le costruttrici del lastrico in luogo dell’originario tetto in legno, eccependone l’usucapione, il Tribunale di Cagliari ha accolto la domanda principale, rilevando che l’opposizione all’accesso della S. risaliva a sei - sette anni prima dell’atto di citazione e che la costruzione della scala di accesso risaliva al 1980, epoca insufficiente al maturare dell’usucapione in favore delle B. .

La Corte di appello di Cagliari con sentenza dell’8 aprile 2008 ha confermato la sentenza di primo grado, osservando che era irrilevante che l’attrice non avesse accesso diretto al lastrico, ma vi giungesse attraverso un edificio confinante di proprietà della sorella.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 4501/2015 ha rigettato il ricorso delle B., osservando che correttamente era stata ravvisata la comproprietà del bene in capo alla S. in applicazione della previsione di cui all’art. 1117 c.c., rientrando il bene conteso tra quelli appunto contemplati dalla norma in questione.

A nulla poi rilevava che la S. non avesse un accesso diretto al lastrico, circostanza che a detta delle ricorrenti avrebbe permesso di vincere la presunzione di cui all’art. 1117 c.c..

Tale norma, con riferimento ai beni in esso indicati e a quegli altri che assolvano in vario modo alle medesime funzioni (tra i quali rientrano i tetti e i lastrici solari, v. art. 1117 n. 1), atteso il carattere non tassativo dell’elencazione, non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in modo positivo detta natura condominiale, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell’ipotesi di presunzione), ma solo in forza di un titolo specifico, inevitabilmente in forma scritta, riguardando beni immobili. Correttamente i giudici di merito avevano concentrato la loro indagine sull’esistenza o meno di un titolo che riservasse la proprietà del lastrico solare ai danti causa nell’atto costitutivo del condominio, con la conseguenza che in assenza di un titolo siffatto, la proprietà era comune.

Dopo avere disatteso anche il quarto motivo di ricorso, con il quale si affermava che la S. non avrebbe contitolarità del lastrico solare dell’edificio condominiale poiché esso "dal punto di vista soggettivo è nel godimento esclusivo dei titolari del piano superiore", mancando "possibilità di accesso dal piano terreno", riteneva non decisiva l’affermazione dei giudici di merito che avevano ritenuto che non costituisse indebito esercizio di servitù, l’accesso al lastrico esercitato dalla S. passando attraverso un edificio alieno confinante. Ed, infatti trattasi di condotta che manifesta l’asservimento del lastrico solare, in comunione tra le parti, a favore del fondo posto a confine, e che contrasta con la costante giurisprudenza della Corte che reputa illegittima l’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell’edificio condominiale dal comproprietario per mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva ubicato nel medesimo fabbricato con altro immobile pure di sua proprietà estraneo al condominio.

Tuttavia tale affermazione non inficia la ratio della decisione, relativa alla proprietà condominiale del lastrico solare conteso. Infine, quanto al sesto motivo, la Corte chiariva che l’effettivo contenuto della decisione impugnata era nel senso che una volta riconosciuta la comproprietà di un bene condominiale, andava consentito al comproprietario di utilizzare il bene con le modalità di cui all’art. 1102 c.c., pur palesandosi illegittimo l’accesso attraverso altro fabbricato. Restava dunque ferma la validità della generica condanna delle convenute a non impedire l’accesso, se ed in quanto esercitato con modalità compatibili con tale norma.

Ba.An. e B.A. hanno proposto ricorso per revocazione avverso tale sentenza sulla base di un motivo. S.M.A. non ha svolto difese in questa fase. L’unico motivo di ricorso per revocazione denunzia l’errore di fatto nel quale sarebbe incorsa questa Corte, laddove è stata rigettata l’eccezione di usucapione formulata dalle ricorrenti.

Si rileva che erroneamente si sarebbe ritenuto non maturato il termine utile a tal fine, avuto riguardo al fatto che il primo atto di interversione del possesso sarebbe avvenuto solo 6-7 anni prima dell’introduzione del giudizio, risalendo invece la costruzione della scala esterna solo al 1980.

Si deduce a contrario che le ricorrenti avevano sempre sostenuto di avere utilizzato il lastrico in maniera esclusiva e da almeno 50 anni, in quanto, anche prima della creazione della scala esterna, il lastrico era raggiungibile tramite una scala a pioli sistemata all’interno dell’appartamento delle B., come peraltro confortato anche dalla deposizione testimoniale di A.M. .

Ne consegue che le ricorrenti avevano escluso la S. dal godimento del lastrico, utilizzandolo come proprietarie esclusive.

Il motivo è manifestamente infondato, in quanto la doglianza non si confronta con il tenore della decisione impugnata.

La Corte ha, invero, affermato che la natura comune del lastrico discendeva dalla sua qualificazione come bene condominiale rientrando evidentemente tra quelli di cui all’art. 1117 c.c., ed in assenza di un titolo contrattuale che deponesse in maniera inequivoca in senso contrario.

In tal senso, la sentenza impugnata, nell’esaminare il quarto motivo di ricorso che appunto mirava a contestare la natura comune del bene, sul presupposto che fosse stato goduto in maniera esclusiva dalle B., ha evidenziato che il lastrico assolveva alla sua naturale funzione di copertura di un fabbricato comune, che vedeva la sovrapposizione delle proprietà esclusive sia dell’attrice che delle convenute.

Non esistevano quindi obiettive caratteristiche strutturali che potessero far propendere per un asservimento esclusivo del lastrico all’uso ed al godimento solo di una parte dell’immobile, ribadendosi quindi, a pag. 7, che deve essere tenuto ben distinto "il profilo della destinazione strutturale dei tetti e lastrici solari, che fonda la condominialità, da quello del godimento di fatto, che esclude la condominialità solo se il bene non esplichi nel contempo funzione essenziale (ad es. di copertura) anche per la porzione di immobile dal quale non vi si acceda direttamente".

Alla luce di tali motivazioni, anche laddove voglia ravvisarsi un errore di fatto (il che non è dato affermare, non avendo la Corte sostenuto in sentenza l’esistenza di circostanze di fatto in contrasto con quanto dedotto dalle ricorrenti), lo stesso sarebbe del tutto privo del carattere della decisorietà, posto che l’acceso esclusivo al lastrico, ancorché risalente ad oltre cinquanta anni prima dell’introduzione del giudizio, non avrebbe menomato il compossesso della S. (e dei suoi danti causa), essendo la condominialità legata alla sola funzione obiettiva della copertura dell’immobile, essendo invece necessario ai fini dell’usucapione, come appunto evidenziato dalla pronuncia gravata, il compimento di uno specifico atto di interversione da parte del condomino, che non può essere ravvisato nel fatto che le sole B. potessero accedervi direttamente.

Il motivo appare quindi surrettiziamente volto a denunciare un errore di giudizio e ciò in contrasto con i limiti e le finalità dell’istituto della revocazione.

Il ricorso deve pertanto essere dichiarato inammissibile.

Nulla per le spese atteso che l’intimata non ha svolto attività difensiva.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è dichiarato inammissibile, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

Dichiara il ricorso inammissibile;

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, l. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte delle ricorrenti del contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 18 gennaio 2018.

Depositato in Cancelleria il 1 marzo 2018

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L’accettazione della nomina dell’amministratore di condominio

I. L’obbligo di nomina

II. Il perfezionamento del rapporto di amministrazione

III. Contenuto della delibera di nomina

IV. Nomina e regolamento

V. Contenuto dell’atto di accettazione

VI. La polizza come condizione di efficacia della nomina.

Il riformato comma 1 dell’art. 1129 c.c. stabilisce che l’obbligo di nomina dell’amministratore si determina quando i condomini sono più di otto. L’obbligo sorge a carico dei condomini, e dunque della relativa assemblea, ovviamente, e giammai a carico del venditore delle singole unità abitative di cui è composto il condominio . Lo stesso obbligo di nomina diviene attuale non appena venga raggiunto il requisito numerico, cosi rideterminato da quattro ad otto dalla legge n. 220/2012, ovvero quando i condomini, intesi come proprietari esclusivi, pro indiviso, di una parte dell’edificio medesimo, in conseguenza di acquisto per atto tra vivi, o di divisione o anche di successione mortis causa, divengano, appunto, più di otto.

La norma non esclude, peraltro, la possibilità di nomina di un amministratore quando i condomini siano otto o meno di otto. Qualora, cioè, in relazione al numero degli appartamenti, non sia integrato il requisito numerico di nomina obbligatoria, può darsi comunque incarico ad un apposito mandatario di svolgere taluna delle funzioni attribuite dalla legge all’amministratore.

Vengono contemplate in dottrina due situazioni che sfuggono all’esplicita regolamentazione dell’art. 1129 c.c.: l’ipotesi dell’amministratore nominato, appunto, in un edificio in cui il numero dei condomini sia inferiore a nove, che dovrebbe comunque rimanere soggetto alla relativa disciplina; l’ipotesi, all’inverso, in cui, pur essendo i partecipanti più di otto, gli stessi concordino sulla superfluità di nominare l’amministratore, nel qual caso, ferma la possibilità sempre di sperimentare la strada della nomina giudiziale, il punto di riferimento nei rapporti con i soggetti esterni al condominio dovrebbe individuarsi nella «persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore» (v. art. 1129, comma 6, c.c.).

II. Il perfezionamento del rapporto di amministrazione.

La nomina dell’amministratore è da ritenere realizzata, con la derivante efficacia nei confronti dei terzi, anche ai fini della rappresentanza processuale dell’ente, solo dal momento in cui sia adottata la rispettiva deliberazione dell’assemblea nelle forme di cui all’art. 1129 c.c. e ad essa consegua l’accettazione dell’amministratore designato. Non rileva, quanto meno sotto l’aspetto dei rapporti con i terzi, il dato che l’amministratore possa anche essere nominato pure mediante una manifestazione di volontà diversa dall’espressa investitura nell’ufficio da parte dell’assemblea: la formale deliberazione di nomina, nelle modalità supposte dall’art. 1129, comma 1, c.c., e la sua conforme accettazione soddisfano le esigenze di certezza e di affidamento avvertite dagli estranei che debbano negoziare con il condominio o agire in giudizio nei suoi confronti. Il terzo che vuol far valere in giudizio un diritto nei confronti del condominio ha, quindi, l’onere di chiamare in causa colui che ne ha la rappresentanza sostanziale secondo la delibera dell’assemblea dei condomini, e non può tener conto di risultanze derivanti da documenti diversi dal relativo verbale, sicché è inesistente la notificazione di un atto processuale a soggetto che appaia soltanto essere amministratore del condominio.

La necessità dell’accettazione della nomina da parte dell’amministratore dall’assemblea si desume da due esplicite norme della riformata disciplina del condominio:

1.  l’art. 1129, comma 2, c.c. prevede che l’amministratore “contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico” debba comunicare “i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore ed il registro di contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”.
2. l’art. 1129, comma 14, c.c., secondo il quale “l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

L’art. 1130, n. 7, c.c. postula, a sua volta, anche che il verbale di nomina dell’amministratore debba essere annotato in apposito registro.

L’esigenza di un’accettazione formale della nomina da parte dell’amministratore incaricato è conclusione quindi imposta dalla Riforma del 2012, a differenza di quanto poteva sostenersi in precedenza. La fattispecie normativa della nomina assembleare dell’amministratore assume, infatti, inequivoci contorni di proposta contrattuale, rivolta dal gruppo dei condomini, inteso quale unitaria parte complessa, all’amministratore designato, avendosi per perfezionato l’accordo sol con l’accettazione di quest’ultimo.

L’art. 1129, comma 2, c.c., che enuncia gli obblighi di informazione, di trasparenza e di completezza, cui è vincolato l’amministratore al momento stesso del conferimento dell’incarico, e l’art. 1129, comma 14, c.c., che sancisce un generale principio di predeterminazione onnicomprensiva del corrispettivo, rendono, infatti, incompatibile con la nomina dell’amministratore del condominio la disposizione dell’art. 1392 c.c., secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita. Sembra non più sostenibile, in sostanza, che la nomina dell’amministratore possa risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell’assemblea e dall’annotazione nello speciale registro, pure dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio.

Si perviene così ad un’interpretazione ormai omogenea rispetto a quella che si segue per gli amministratori delle società di capitali, con riguardo ai quali si sostiene pacificamente che, ai fini della costituzione del rapporto di amministrazione, non è sufficiente la nomina, essendo indispensabile l’accettazione del nominato, cui fa espresso riferimento l’art. 2385 c.c.

In quanto accettazione di proposta contrattuale, quella dell’amministratore nominato rimane regolata dall’art. 1326 c.c., sicchè essa, per determinare l’instaurazione del rapporto di amministrazione, deve essere conforme alle condizioni stabilite nella deliberazione dell’assemblea ed essere comunicata all’assemblea stessa nel termine da questa stabilito, ovvero in quello che possa ritenersi necessario, vista la natura dell’affare.

E’ da intendersi quindi per superato, alla stregua dei citati riferimenti di diritto positivo emergenti dalla legge n. 220/2012, l’orientamento giurisprudenziale che riconosceva pienezza di poteri gestori all’amministratore la cui nomina assembleare non era stata immediatamente seguita dall’accettazione (nella specie, per aver il nominato amministratore subordinato l’accettazione dell’incarico a determinate condizioni, successivamente non avveratesi), sull’assunto che l’operatività della nomina dell’amministratore condominiale non discende dall’accettazione, perché “questo specifico rapporto di mandato non ha una fonte contrattuale, ma trova la sua regolamentazione iniziale nell’investitura dell’assemblea” . Già, del resto, si era negata l’ammissibilità del giuramento, sia decisorio che suppletorio, sulla qualità di amministratore di condominio, essa implicando, appunto, l’accettazione della nomina, che è un atto negoziale e non un fatto storico.

III. Contenuto della delibera di nomina. 

L’obbligo di cui all’art. 1129, comma 1, c.c. può però dirsi rispettato soltanto allorché, nel condominio, al quale partecipino più di otto condomini, l’amministratore sia nominato dall’assemblea per un periodo di un anno, con facoltà di revoca in ogni tempo, ma con conferimento delle “normali” attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. L’assemblea, al più, può esonerare l’amministratore da talune delle competenze ad esso riservate dal citato art. 1130 c.c., ma non invece privarlo di ogni sua funzione, ovvero delle sue essenziali mansioni gestorie e rappresentative, perché ciò equivarrebbe ad un’elusione dei meccanismi di nomina e di revoca, posti dal medesimo art. 1129 c.c., e lascerebbe inevasa, di conseguenza, la necessità di darsi un amministratore effettivo, sottolineata dalla disciplina inderogabile in esame. Stando al dato testuale dell’art. 1131 c.c., pare perciò indubbio che l’assemblea o il regolamento possano ampliare i poteri dell’amministratore, ma non espropriarlo delle medesime attribuzioni. Le facoltà dell’amministratore sono inderogabili “in peius” dall’assemblea, sia pur soltanto per dettarne norme di comportamento, e ciò in ragione innanzitutto della tutela dei terzi che entrano in contatto col condominio. Anzi, il potere dell’amministratore di rappresentare il condominio nell’ambito delle attribuzioni conferitegli dall’art. 1130 c.c. non risulta limitabile nemmeno per volontà dell’amministratore stesso.

Per alcuni non si può affatto consentire all’assemblea di ridurre la rappresentanza processuale e sostanziale dell’amministratore, stante l’inderogabilità dell’art. 1131 c.c. da parte del regolamento di condominio, in base al rinvio operato dall’art. 1138, comma 4, c.c. Sicché nemmeno una deliberazione unanime, o comunque l’assenso di tutti i condomini, potrebbero negare o diminuire la funzione di rappresentanza esterna dell’amministratore, in quanto espressione della coesione del gruppo posta a presidio degli interessi dei terzi . Il discorso potrebbe dirsi diverso unicamente per i condomini che non hanno più di otto membri, laddove l’assemblea è libera di nominare o meno un amministratore, e deve perciò essere altrettanto libera di conferirgli, o meno, in tutto, o in parte, i tipici poteri di rappresentanza.

Sennonché, la contrapposta derogabilità dell’art. 1130 c.c. ha indotto la giurisprudenza ad ammettere che il regolamento condominiale (approvato per contratto o frutto di deliberazione della maggioranza) possa legittimamente sottrarre all’amministratore stesso, e quindi conferire all’assemblea, il potere di decidere autonomamente in ordine al compimento di eventuali atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, subordinando alla decisione dell’organo collegiale l’esercizio da parte dell’amministratore della relativa azione giudiziaria . Si sostiene, altrimenti, che l’assemblea dei condomini, essendo provvista di una competenza generalizzata, può in ogni momento sostituirsi all’amministratore e privarlo dei suoi poteri, in base al criterio di normale revocabilità del mandato di cui all’art. 1723 c.c. . Né sarebbe ravvisabile un interesse giuridico dell’amministratore all’esecuzione dell’attività gestoria delle cose comuni, in forza di un obbligo assunto in tal senso dall’assemblea, tale da rendere irrevocabile il mandato, ai sensi dell’art. 1723, comma 2, c.c., essendo, piuttosto, il potere di rappresentanza dell’amministratore unicamente orientato alla tutela dell’interesse comune, è, cioè, alla tutela dell’interesse espresso dalla maggioranza dei condomini all’utilizzazione ed al godimento delle parti comuni. L’argomento è che “l’amministratore agisce infatti per conto del condominio e non può quindi opporsi a che il condominio decida e compia atti che lo concernono” . Se, del resto, fosse appropriata la configurazione normativa in termini di mandato della relazione che unisce l’amministratore ai condomini, bisognerebbe consentirsi all’assemblea di rimodulare, in misura, anche rilevante la sfera di attribuzioni delineata dall’art. 1130 c.c. Essendo l’assemblea quella che conferisce il mandato, essa potrebbe sempre ampliarlo o restringerlo.
Si è anche richiamata l’attenzione sul diverso trattamento che le norme sul condominio dedicano al profilo processuale della rappresentanza dell’amministratore, nel senso dell’inderogabilità dell’art. 1131 c.c., ed al profilo sostanziale del mandato ex lege, nel senso, invece, della derogabilità dell’art. 1130 c.c. Le attribuzioni gestorie dell’amministratore non sembrano, insomma, privare l’assemblea della competenza a deliberare circa l’amministrazione delle cose comuni, dovendosi comprendere il potere di amministrare nel contenuto del diritto di condominio; e nella generalizzata competenza dell’assemblea si include la facoltà di modificare o di ridurre – mediante approvazione di norma regolamentare o di deliberazione adottata a norma dell’art. 1138, comma 3, c.c. - le attribuzioni sostanziali dell’amministratore, fino al punto di sostituirsi a quest’ultimo nelle decisioni di gestione, sia pur sempre per taluni affari o per un tempo definito, in modo da non lasciare il condominio privo dell’indispensabile rappresentante voluto dal codice. Poco conta che i poteri appaiano conferiti all’amministratore - mandatario direttamente dalla legge, atteso che il mandato voluto dall’art. 1130 c.c. persegue esclusivamente gli interessi dei condomini-mandanti. Per l’intima connessione esistente tra mandato e rappresentanza processuale, ridotte le attribuzioni sostanziali dell’amministratore, ne verrebbe corrispondentemente limitata pure la rappresentanza processuale. Beninteso, tale limitazione della rappresentanza processuale dell’amministratore sarebbe concepibile per la sola legittimazione ad agire, e non per la legittimazione ad essere convenuto in giudizio: giacché la legittimazione attiva attiene essenzialmente alla relazione tra condomini ed amministratore, e ammette, quindi, di essere ampliata e circoscritta secondo volontà ed interesse dell’assemblea, laddove non può rimettersi alla disponibilità della medesima assemblea la legittimazione passiva dell’amministratore in ordine alle liti concernenti le parti comuni, prevista dall’art. 1131, comma 2, c.c., sopperendo in questi casi la rappresentanza processuale attribuitagli all’esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti di tutti i condomini.

IV. Nomina e regolamento.
L’art. 1138, comma 4, c.c., peraltro, elenca una serie di disposizioni, relative all’ordinamento condominiale, ivi comprese quelle concernenti la nomina e la revoca dell’amministratore, la cui inderogabilità è assoluta: la disciplina non può subire deroghe o modifiche neppure in base a regolamenti condominiali, ancorché contrattuali, o ad altre convenzioni intercorse tra le parti. Ne discende che le clausole con le quali, ad esempio, il costruttore del fabbricato intenda derogare ai presupposti numerici di nomina obbligatoria dell’amministratore, o ai doveri informativi e di predeterminazione del compenso, incombenti sullo stesso amministratore contestualmente alla sua nomina o al suo rinnovo, o ai poteri dell’assemblea di esigere la prestazione di una polizza per la responsabilità civile, o alla durata dell’incarico, o alla necessità dei requisiti soggettivi imposti dall’art. 71-bis disp. att. c.c., ancorché contenute in un regolamento condominiale contrattuale o nei singoli rogiti d’acquisto, devono ritenersi prive di effetti.
In particolare, ove una clausola regolamentare preveda la non obbligatorietà della nomina dell’amministratore, essa sarà inefficace sin dall’inizio se i condomini, intesi appunto come proprietari pro indiviso delle parti dell’edificio, siano originariamente almeno nove, e, diversamente, diventa inefficace nel momento in cui i condomini raggiungano tale numero.
Del pari nulla è la clausola che, in contrasto con quanto stabilisce l’art. 1129 c.c. con riguardo alla competenza assembleare circa la nomina dell’amministratore ed alla durata dell’incarico, riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio.
A proposito dell’evidenziato presidio di inderogabilità assoluta dell’art.1129 c.c., per come richiamato dall’art. 1138, comma 4, c.c., bisogna considerare il comma 11 dell’art. 1129 c.c., il quale stabilisce che la revoca dell’amministratore può essere deliberata dall’assemblea non soltanto con la maggioranza legale, ma anche “con le modalità previste dal regolamento di condominio”, dal che sembra desumibile che pure la stessa disciplina concernente la revoca dell’amministratore possa avere matrice strettamente regolamentare, in quanto rivolta a disegnare l’organizzazione e la gestione dell’ente comune, e possa perciò essere validamente disposta con deliberazione maggioritaria dell’assemblea, ai sensi dell’art 1136, comma 2, c.c..

V. Contenuto dell’atto di accettazione.
Circa le comunicazioni cui l’amministratore è chiamato dall’’art. 1129, comma 2, c.c. all’atto di accettare la nomina, va aggiunto che l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore deve, inoltre, essere “affissa sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, agevolmente raggiungibile pure dai terzi” (art. 1129, comma 5, c.c.).
In mancanza di amministratore nominato, ad analoga affissione pubblicitaria, relativa a dati anagrafici e recapiti, è soggetta la “persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore” (art. 1129, comma 6, c.c.). La norma sembra riferirsi all’eventualità in cui, in relazione al numero degli appartamenti, non sia stato nominato l’amministratore del condominio, rivolgendosi a colui il quale, avendone ricevuto incarico, svolga, a titolo di mero mandatario, talune delle mansioni attribuite dalla legge all’amministratore.
L’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati indicati costituisce “grave irregolarità” sanzionata con la revoca dell’amministratore (art. 1129, comma 12, n. 8, c.c.).
Si tratta di un dovere di informazione ex lege che non precede la fase della nomina, e, dunque, di un’informazione non richiesta ai fini di una corretta formazione della volontà assembleare: il dovere informativo in esame non è, in sostanza, relativo a circostanze di cui mettere a corrente i condomini prima della deliberazione di designazione. L’obbligo di informazione è esigibile, piuttosto, contestualmente all’accettazione della nomina o del rinnovo, e quindi già in fase esecutiva del mandato.
Il difetto di una comunicazione completa e veritiera dei dati anagrafici e dei recapiti dell’amministratore, non relazionandosi ad un obbligo precontrattuale di informazione incombente sul mandatario, non è dunque sanzionato con l’annullamento della nomina, ma identificato come “grave irregolarità”, motivo di possibile revoca.
L’omissione informativa, elevata a causa di rimozione dell’amministratore, viene, cioè, presuntivamente intesa come condotta che possa pregiudicare o porre in pericolo gli interessi comuni. Ciò tuttavia lascia supporre che, nonostante la mancata comunicazione dei dati e dei recapiti in sede di nomina, il rapporto di amministrazione si sia regolarmente costituito, producendo per intero i suoi effetti tipici.
I dati da fornire all’atto della nomina specificano, così, legalmente l’obbligo di diligenza del mandatario amministratore, dando contenuto a quella correttezza che è lecito attendersi da qualunque soggetto, consapevole degli impegni e delle relative responsabilità proprie dell’amministrazione condominiale. La comunicazione tempestiva di dati anagrafici e recapiti costituisce, allora, un’attività preparatoria e strumentale, di necessario complemento rispetto al diligente compimento, da parte dell’amministratore, delle sue attribuzioni.
Si consideri, in ogni caso, come, nell’esercizio dei suoi poteri di rappresentanza, compresi quelli correlati alla gestione amministrativa del condominio, quale, ad esempio, la riscossione dei contributi, deve considerarsi altrimenti che l’amministratore domicili nel luogo od ufficio a ciò specificamente destinato nell’ambito dell’edificio in condominio. La diffusa qualificazione dell’amministratore condominiale come mandatario ha generalmente indotto in passato ad ammettere, ai sensi dell’art. 1717 c.c., che lo stesso potesse delegare le proprie funzioni ad un terzo, con conseguente attribuzione altresì della rappresentanza processuale, in difetto di contraria manifestazione da parte dell’assemblea nella delibera di nomina . Questo perché il mandato, pur essendo caratterizzato dall’elemento della fiducia, non è tuttavia basato necessariamente sull’intuitus personae, di tal che al mandatario non è vietato avvalersi dell’opera di un sostituto, a meno che il divieto sia espressamente stabilito oppure si tratti di attività rientrante nei limiti di un incarico strettamente fiduciario.
Parimenti, la giurisprudenza aveva ritenuto che non sussistessero norme incompatibili con l’attribuzione ad una pluralità di persone della qualità di amministratore del condominio . La possibilità di nominare più amministratori, anzi, è apparsa conforme a quanto il legislatore, nell’art. 1106, comma 2, c.c., prevede per la comunione e che, in relazione al rinvio generale contenuto nell’art. 1139 c.c., ben può essere esteso al condominio, stante l’esportabilità della ratio che giustifica la delega dell’amministrazione della comunione a più partecipanti (come anche ad un estraneo), e cioè la maggiore tutela degli interessi dei singoli partecipanti rimessa alla loro volontà. Neppure l’art. 1131 c.c. escluderebbe la possibilità di configurare come legittima una pluralità di amministratori, comportando, piuttosto, in linea di principio, l’attribuzione della qualità di rappresentanti del condominio a tutti i soggetti che amministrano, anche rispetto ai terzi, e rimettendosi ai condomini, per una migliore organizzazione ed al fine di evitare conflitti nell’azione dei vari amministratori, la predisposizione di regole che ripartiscano le competenze di ciascuno con esclusiva validità nei rapporti interni. Ora, è da osservare che tanto in ipotesi di nomina di pluralità di amministratori, come di sostituzione dell’amministratore (che sia, poi, non autorizzata dall’assemblea, ovvero autorizzata dall’assemblea senza indicazione della persona del sostituto, o, ancora, autorizzata dall’assemblea con contemporanea indicazione del sostituto), l’incarico, congiunto o delegato, non possa essere svolto da persona non in possesso dei requisiti inderogabili posti dall’art. 71-bis disp. att. c.c..
Gli artt. 1129 c.c. e 71-bis disp. att. c.c. corredano, peraltro, di forme necessarie e di condizioni soggettive essenziali la nomina dell’amministratore affidata all’assemblea.
Di conseguenza, lo svolgimento in via di fatto da parte di un singolo condomino, o addirittura di un estraneo, di attribuzioni tipiche dell’amministratore condominiale non dovrebbe fondare alcun affidamento dei terzi in ordine al mandato tacito o all’utile gestione svolti da quello, di tal che non è dato comprendere il senso dell’obbligo di renderne accessibile a tutti l’indicazione delle generalità e dei recapiti.
Sempre dall’atto formale di accettazione dell’incarico deve emergere, in forza dell’art. 1129, comma 14, c.c., “a pena di nullità, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
La locuzione “attività svolta” deve ovviamente intendersi “attività da svolgersi”, non potendo il compenso correlarsi, al momento della nomina, ad un’attività già espletata, ovvero commisurarsi ad un fatto o ad un’opera già avvenuti prima che avesse inizio il rapporto di amministrazione.
Si deve del resto, alla stessa Riforma del 2012 il richiamo, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, all’applicabilità delle disposizioni sul mandato. In tal senso, la presunzione di onerosità del mandato, prevista dall’art. 1709 c.c., va qui considerata con riferimento al disposto dell’art. 1135, n. 1), c.c., che continua a prevedere come “eventuale” la retribuzione dell’amministratore, ciò lasciando intendere che l’assemblea o il regolamento possono espressamente determinarsi per la gratuità dell’incarico.
L’amministratore deve quindi stabilire, in sede di nomina prima e poi in sede di rinnovo, quale sia il suo compenso. Il compenso così fissato sarà corrispettivo di tutte le attribuzioni gestorie, ovvero, oltre che delle attività espressamente elencate dalla legge, anche degli atti preparatori e strumentali, nonché di quelli ulteriori, che dei primi costituiscono il necessario completamento e ne raffigurano lo svolgimento naturale.
La mancata analitica specificazione del compenso preteso dall’amministratore è causa di nullità della nomina, la quale, pertanto, deve sostanziarsi nella redazione di un apposito documento, proveniente dall’amministratore e rivolto all’assemblea, dal quale possa desumersi la concreta instaurazione del rapporto di amministrazione con le indispensabili determinazioni in ordine alle prestazioni da rendere ed al compenso da corrispondere. Il compenso potrà allora essere determinato dall’assemblea nella delibera di nomina, valendo essa così come proposta completa di tutti gli elementi essenziali del contratto di amministrazione, sicchè il perfezionamento del rapporto si ha al momento stesso dell’accettazione integrale dell’amministratore consacrata nel verbale della riunione. Secondo il generale principio normativamente sancito dall’art. 1326 c.c., un’accettazione dell’amministratore non conforme alla proposta dell’assemblea sull’importo del compenso equivale, invece, a nuova proposta, e comporta l’ovvia conseguenza che solo con l’accettazione di quest’ultima da parte dell’assemblea si dia per verificata la conclusione del contratto, e alle diverse condizioni della controproposta. Fin quando non sussista un verbale di assemblea che consacri in un unico documento le clausole disciplinanti il rapporto di amministrazione, ivi compreso il compenso spettante all’amministratore, non c’è valida instaurazione dell’incarico.
La previsione espressa di nullità della nomina, in assenza di specificazione del compenso, porta a ritenere che tale invalidità investa totalmente il contratto di mandato tra amministratore e condominio, e non soltanto il sistema di determinazione del corrispettivo, soluzione, quest’ultima, cui sarebbe altrimenti conseguita la determinazione del medesimo, in relazione all’opera effettivamente prestata, secondo le tariffe, o gli usi, o in via giudiziale, a norma degli artt. 1709 e 1419, comma 2, c.c.
Il difetto di predeterminazione del compenso e la conseguente nullità della nomina possono evidentemente essere rilevati d’ufficio dal giudice chiamato a decidere sulla domanda dell’amministratore volta al pagamento della sua retribuzione.
Rimanere invocabile dall’amministratore, comunque, l’art. 1720 c.c., secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni e risarcirgli i danni che abbia subito a causa dell’incarico, oltre a pagargli il compenso spettante.

VI. La polizza come condizione di efficacia della nomina.
L’art. 1129 c.c., al comma 3, prevede, inoltre, che “l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato”.
La mancata presentazione della polizza per la responsabilità civile, richiesta dall’assemblea, non è stata elevata dalla Riforma a motivo di nullità della nomina dell’amministratore, né a causa tipica di sua revoca, facendosi quindi comunque salva la regolare costituzione del rapporto di amministrazione. Il legislatore ha, piuttosto, disposto che l’assemblea possa “subordinare la nomina dell’amministratore” alla presentazione della polizza (art. 1129, comma 3, c.c.).
Si è in presenza, allora, della previsione di una prestazione contrattuale come condizione sospensiva della nomina dell’amministratore, potendo questa, per volontà dell’assemblea, non spiegare gli effetti suoi propri sino a quando non sia realizzata, appunto, la condizione sospensiva stabilita. Solo stipulando il contratto di assicurazione, l’amministratore designato adempie il proprio obbligo e fa realizzare la condizione imposta. La polizza richiesta dall’assemblea, ai sensi del riformato art. 1129, non è, pertanto, un semplice contratto (concluso fra amministratore e società assicuratrice) a favore del terzo (condominio); essa appare un elemento della struttura della deliberazione di nomina, essendo questa subordinata alla copertura assicurativa, a diretto beneficio del gruppo dei condomini ed indiretta garanzia dell’amministratore dalla responsabilità civile.

di Antonio Scarpa

Consigliere della Corte di Cassazione

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Sì alla canna fumaria sull'esterno del condominio anche senza il parere dei condomini

TAR MARCHE – sentenza 1° agosto 2017* (sulla legittimità o meno del permesso di costruire per la realizzazione di una canna fumaria sul muro perimetrale di un edificio condominiale, rilasciato senza il preventivo consenso di tutti i condomini)

Parte ricorrente impugna gli atti relativi all’installazione di una canna fumaria per le braci a servizio di un’attività commerciale (ristorante), in un immobile all’interno del centro storico di Senigallia.

Unitamente al provvedimento conclusivo adottato dal SUAP (Sportello unico attività produttive) del Comune di Senigallia, prot. n. 78618 del 28 dicembre 2015 avente ad oggetto l’assenso alla installazione della canna fumaria a servizio dell’attività di ristorazione esercitata dal controinteressato Sig. Vitantonio Giotta, sono impugnati i prodromici pareri positivi degli Enti preposti rispettivamente alla tutela sanitaria e alla tutela paesaggistica, ovvero segnatamente il parere ASUR del 10 giugno nonché il parere favorevole della Soprintendenza del 26 novembre 2015. Con i motivi aggiunti è impugnato il parere ASUR 101806/15, conosciuto successivamente dal ricorrente.

Con il primo motivo del ricorso introduttivo, si eccepisce la violazione dell’art. 11 del DPR n. 380 del 2001 in quanto la parte controinteressata non sarebbe titolare di alcun diritto dominicale sulla corte interna al fabbricato ove è situata la proprietà del ricorrente.

Con il secondo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 21, comma 4, 143 e 146 del d.lgs. n. 42 del 2004 e l’eccesso di potere per carenza di istruttoria, in quanto la Soprintendenza avrebbe adottato il parere senza alcuna istruttoria e la canna fumaria avrebbe dovuto essere sottoposta ad autorizzazione paesaggistica.

Con il terzo motivo si deduce la violazione e la falsa applicazione del Regolamento Edilizio del Comune di Senigallia ed in particolare dell’art. 103 dello stesso, nonché del complesso normativo richiamato dal Regolamento, con particolare riferimento alla norma UNI 7129 e UNI 10683 e all’allegato IX alla parte V del d.lgs n. 152 del 2006 il quale prevede che: “2.9.. Le bocche dei camini devono essere posizionate in modo tale da consentire una adeguata evacuazione e dispersione dei prodotti della combustione e da evitare la reimmissione degli stessi nell’edificio attraverso qualsiasi apertura. A tal fine le bocche dei camini devono risultare più alte di almeno un metro rispetto al colmo dei tetti, ai parapetti ed a qualunque altro ostacolo o struttura distante meno di 10 metri”. Nel caso in esame la regola relativa al posizionamento della canna fumaria non sarebbe stata rispettata, e la stessa sarebbe stata costruita a ridosso del terrazzo del ricorrente.

Con il quarto motivo si deduce la violazione e falsa applicazione del DPCM n. 171 del 2014: Eccesso di potere sotto il profilo dello sviamento e della carenza di istruttoria.

Sarebbe illegittimo e immotivato il rigetto, da parte del Comune, della richiesta di riesame da parte della Commissione Regionale per il Patrimonio Culturale.

Con i motivi aggiunti è impugnato il parere istruttorio del comune di Senigallia del 4 giugno 2015, che conformemente al parere ASUR del 13 maggio 2015, asseritamente conosciuti solo dopo la notifica del ricorso, i quali detterebbero l’obbligo di costruzione della canna fumaria oltre il tetto.

Si sono costituiti il Comune di Senigallia e il controinteressato, deducendo l’inammissibilità del ricorso e controdeducendo nel merito.

Con ordinanza n. 128 del 2016, il Tribunale respingeva l’istanza cautelare, fissando comunque l’udienza di trattazione di merito della causa.

Alla pubblica udienza del 27 gennaio 2017, il ricorso è e stato trattenuto in decisione.

1 Deve anzitutto essere respinta l’eccezione di inammissibilità del ricorso dedotta dal controinteressato e dal Comune di Senigallia. Difatti, la presenza, senza opposizione alla riunione di condominio che ha dato l’assenso al progetto, non può essere considerata acquiescenza al medesimo.

1.1 Il ricorso è però infondato nel merito. Le ragioni su cui si fonda l’impugnata autorizzazione, espresse nel provvedimento, impugnato e i relativi pareri regolarmente acquisiti dal Comune di Senigallia sono condivisibili.

1.2 Con il primo motivo il ricorrente deduce che il controinteressato non avrebbe la comproprietà del cortile condominiale, titolo necessario per innalzare la canna fumaria. La censura non è condivisibile. Per costante giurisprudenza, la collocazione di canne fumarie sul muro perimetrale di un edificio o una corte interna), può essere effettuata anche senza il consenso degli altri condomini, purché non impedisca agli altri condomini l’uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità. Il singolo condomino ha quindi titolo, anche se il condominio non abbia dato o abbia negato il proprio consenso, a ottenere la concessione edilizia per un’opera a servizio della sua abitazione e sita sul muro perimetrale comune, che si attenga ai limiti suddetti (si veda Tar Toscana 28 ottobre 2015 n. 147 e la giurisprudenza ivi richiamata).

1.3 La possibilità di installare la canna fumaria non è impedita dalla circostanza che il titolare dell’autorizzazione commerciale sia, come appare incontestato in atti, locatario dell’immobile (infatti, l’istanza di installazione della canna fumaria è stata presentata congiuntamente con il proprietario). Ancora, l’affermata assenza della proprietà indivisa della corte condominiale è una mera illazione che scaturisce dalla non esplicita menzione di quest’ultima nel contratto di compravendita dell’immobile e dalla circostanza che il medesimo contratto riporterebbe che la proprietà confina con i cortile condominiale. Si tratta, in tutta evidenza, di circostanze che non sono sufficienti a superare la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. per cui non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà delle parti comuni, essendo sufficiente, per presumere la natura condominiale, l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè il collegamento strumentale, materiale o funzionale con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale (Cassazione civile 5 maggio 2016, n. 9035). Al contrario spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva (o, come nel caso in esame, l’assenza di comunione in una singola proprietà) fornirne prova. Tale prova non è fornita dal ricorrente.

2 Il secondo motivo è palesemente infondato. In tutta evidenza, per un’opera interna, è più che sufficiente il parere espresso dalla Soprintendenza con il riferimento alla documentazione descrittiva (in atti) contenuto nell’impugnata autorizzazione della Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici delle Marche nr. 13481 del 26 novembre 2015.

3 E’ infondato anche il terzo motivo, ove parte ricorrente afferma la violazione del Regolamento Edilizio del Comune di Senigallia (e degli allegato al Codice dell’Ambiente cui fa riferimento) dove si prescrive che “le bocche dei camini devono risultare più alte di almeno un metro rispetto al colmo dei tetti, ai parapetti ed a qualunque altro ostacolo o struttura distante meno di 10 metri.” Difatti, la ratio della norma di cui sopra è quella di evitare immissioni sgradevoli o nocive rispetto ad altri condomini (Cons. Stato sez. IV, 25 ottobre 2016, n. 4458). Di conseguenza, tali limitazioni vanno interpretate in modo funzionale, per evitare risultati paradossali in quanto, ad esempio, applicando acriticamente ed in maniera generalizzata il principio secondo il quale la canna fumaria deve sovrastare di una certa distanza il colmo dell’edificio vicino si dovesse pretendere un’altezza superiore a quella anche del più alto grattacielo confinante (Tar Lazio Roma 21 dicembre 2016 n. 12712, Cons. Stato, V, 5.gennaio 2015 n.1). Il regolamento edilizio comunale peraltro prevede chiaramente delle alternative per il caso che la canna fumaria non sia costruita in aderenza al colmo del tetto, dettando norme per i parapetti ed altre ostacoli o strutture. Nel caso in esame, il progetto prevede con chiarezza che la canna fumaria sia costruita ben sopra il terrazzo del ricorrente, che non fornisce alcuna prova relativa alla rilevanza di eventuali emissioni. Inoltre, il progetto prevede comunque che la canna fumaria medesima sia portata all’altezza del tetto. In realtà, le critiche di parte ricorrente al progetto, che non sarebbe eseguito a regola d’arte per vari motivi, sono rivolte (con l’eccezione della appena trattata altezza della canna fumaria) a valutazioni tecniche di competenza di comune e ASR (sicurezza ed emissioni) senza che sia argomentata in maniera puntuale alcuna altra violazione normativa.

4 E’ infondato anche il quarto motivo. Come correttamente argomentato dal Ministero dei Beni Culturali, non vi era alcun obbligo per l’ente di procedere al riesame del proprio parere favorevole, dato che l’istituto del riesame da parte della Commissione Regionale per il Patrimonio Culturale è previsto per le amministrazioni e non per i privati (art. 39 del DPCM n. 171 del 2014).

5 Con riguardo ai motivi aggiunti il Comune ha documentato come i pareri impugnati riguardassero un diverso procedimento, ove il progetto oggetto del presente ricorso non era ancora stato esaminato. Il successivo parere ASUR del 6 giugno 2015 prevede che lo sbocco sia portato al tetto, come previsto dal progetto. Non sono quindi presenti i profili di eccesso di potere dedotti dal ricorrente.

6 Alla luce delle considerazioni fin qui svolte il ricorso è infondato e deve essere respinto.

6.1 Le spese possono essere compensate, in considerazioni della complessità della normativa applicabile.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

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LE SCADENZE FISCALI DEL MESE DI LUGLIO 2017

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LE SCADENZE FISCALI DEL MESE DI GIUGNO 2017

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LE SCADENZE FISCALI DEL MESE DI MAGGIO 2017

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LE SCADENZE FISCALI DEL MESE DI APRILE 2017

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LE SCADENZE FISCALI DEL MESE DI MARZO 2017

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INFORMATIVA SU GARANTE DELLA PRIVACY

Da alcuni anni ANACI sta ulteriormente proseguendo nella sua attività di approfondimento delle tematiche vicine all'amministratore di condominio, tra le quali è ben presente anche la normativa in materia di protezione dei dati personali (DLgs n. 196/2003 cd. b "Codice Privacy") destinata, a breve, ad essere sostituita dal nuovo Regolamento UE n. 679/2016 (all. 1). Nel 2015 il nostro Presidente Nazionale Francesco Burrelli, sempre coadiuvato dal Direttore del CSN Gian Vincenzo Tortorici, aveva interpellato il Garante della Privacy; ne sono scaturite alcune richieste, le osservazioni del Garante, le ulteriori annotazioni di ANACI e infine la comunicazione del 3/2/2017 del Garante; le tre note sono quivi allegate per gli opportuni approfondimenti che dovrà fare ciascun amministratore.

L'argomento esaminato nelle note riguarda la forma e i contenuti della documentazione, inerente il regolamento condominiale, destinata a circolare nell'ambito della compagine condominiale, con particolare riferimento all'ipotesi dell'allegazione al regolamento di una procura resa dall'acquirente al costruttore-venditore e volta alla modifica del regolamento stesso, qualora la procura medesima sia contenuta/annessa all'originario atto di compravendita.

Secondo il Garante, l'allegazione al regolamento di condominio di tale documentazione (procura + atto notarile di compravendita, contenente quest'ultimo numerosi dati personali dell'acquirente/condomino) può comportare un trattamento di dati personali eccedente e non pertinente rispetto alla legittima attività di gestione e amministrazione condominiale (cfr. art. 11 Codice Privacy). Per questa ragione il Garante, nell'espletamento dei suoi compiti finalizzati fra l'altro "a curare la conoscenza tra il pubblico della disciplina rilevante in materia di trattamento dei dati personali e delle relative finalità (art. 154, c. 1, lett. h del Codice Privacy), chiede ad ANACI di richiamare l'attenzione dei propri associati al rispetto delle predette disposizioni secondo due possibili modalità così, sintetizzabili: o richiedendo ab origine al notaio solo una copia parziale o estratto dell'atto di compravendita con annessa procura, da allegare al regolamento; oppure a fornire alla compagine condominiale il regolamento nella forma del solo articolato, privo perciò della documentazione attestante le procure rese dai condomini. Per il necessario approfondimento si rinvia comunque all'integrale consultazione dei documenti qui allegati, ed in particolare alla lettera del Garante della Privacy del 3 febbraio 2017. Anche in questo modo ANACI fornisce ai propri iscritti un ulteriore supporto per svolgere al meglio il proprio servizio di sempre maggiore qualità e indirizzato ai livelli più alti dal punto di vista professionale. Grazie a tutti per l'attenzione che presterete ai documenti trasmessi e al lavoro svolto dalla Dirigenza ANACI.

• Autorità Garante del 03/02/2017
• Risposta ANACI del 05/10/2015
• Autorità Garante del 11/08/2015

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LE SCADENZE FISCALI DEL MESE DI GENNAIO 2017

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LE SCADENZE FISCALI DEL MESE DI NOVEMBRE 2016

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Installazione tubature in pretesa violazione delle norme in tema di distanze - Cass. 17/06/2016 n.12633

Le norme sull'uso delle parti comuni prevalgono in regime di specialità sulle norme in tema di distanze, qualora si generi un contrasto applicativo

Cassazione, 17 giugno 2016 n. 12633

Il caso nasce dalla installazione di tubature in pretesa violazione delle norme in tema di distanze rispetto alla proprietà esclusiva del condomino.

La Corte di Cassazione conferma il proprio consolidato indirizzo per il quale, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 c.c., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari, pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito e tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali. In particolare, nel caso di installazione delle condutture idriche, la deroga al rispetto delle distanze postula l'impossibilità di posizionare altrimenti le tubazioni, attesa la necessaria contiguità delle unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale. Nel caso di specie, a giudizio della Suprema Corte, tale presupposto è stato correttamente escluso dai giudici di merito in quanto l'installazione delle tubazioni a distanza illegale non era dovuta ad una situazione strutturale obiettiva dell'edificio ovvero a necessità che rendevano irragionevole il rispetto delle distanze, bensì all'esigenza soggettiva del condomino di rendere commerciabile sul mercato il proprio immobile.

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LE SCADENZE FISCALI DEL MESE DI SETTEMBRE 2016: Aggiornamento

Di seguito il calendario di tutte le scadenze fiscali del mese di Settembre anno 2016

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LE SCADENZE FISCALI DEL MESE DI SETTEMBRE 2016

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BALCONI E DECORO - linee guida

Parte I - Definizioni e Giurisprudenza

In tema di balconi, nonostante le molteplici sentenze della Cassazione, ancora oggi c'è un grande dibattito ed ancora non sono fugati i dubbi operativi in merito all'atteggiamento dell'amministratore e dell'assemblea quando si tratti di intervenire su dette parti del fabbricato.

E' corretto partire dalla definlzione tecnica di balcone. E' corretto tenere presente che oltre al bene fisico balcone, nel nostro studio entrerà in considerazione un bene NON MATERIALE e cioè il decoro del fabbricato.

E' corretto affermare che nonostante la proprietà di un bene possa essere esclusivamente in capo ad un soggetto, nel condominio esiste la possibilità che la manutenzione di quel bene sia a carico della collettività per i benefici indiretti che ne derivano, o perché esso è un bene materiale (di proprietà privata) che incide sul valore di un bene immateriale (condominiale).

Partiamo dunque dalla definizione di BALCONE dal Dizionario TRECCANI:

• Balco s. m. [dal longob. balk "trave, palco di legname"; cfr. palco] (pl. -chi), ant.
• Balcone:

1. Finestra aperta fino al piano del pavimento e munita di una balaustra o ringhiera, secondo un tipo diffusissimo specialmente nei paesi meridionali.
2. Complesso architettonico costituito da una struttura generalmente sporgente a sbalzo dalla facciata dell'edificio, in modo da formare un ripiano accessibile attraverso una o più porte-finestre e circondato da un parapetto in muratura o a balaustrata, o da una ringhiera metallica.

La definizione di cui al punto due indica una condizione "generalmente" esistente, cioè la sporgenza, che di per sè quindi è facoltativa e che determina alcune differenze strutturali fondamentali che hanno riflesso anche sulla disciplina del bene. Il caso più comune è comunque il BALCONE AGGETTANTE che è ben rappresentato nella figura.

E' evidente che il balcone è parte della facciata del fabbricato:

• facciala s. f. [der. di faccia] - La parte esterna anteriore, frontale, o comunque principale, di un fabbricato, sia come struttura murale, sia nelle sue soluzioni architettoniche, in senso più ampio, il prospetto esterno di un fabbricato, corrispondente a ciascuno dei lati del suo perimetro: la f. anteriore, la f. posteriore, le due f. laterali dell'edificio.

Quindi è evidente che il BALCONE incide sulle parti comuni, ma per ciò esso è BENE COMUNE? Se così fosse, staremmo discutendo del nulla. Dunque così non è. Lo afferma in più occasioni la Cassazione:

In un edificio condominiale, a differenza del solaio divisorio di due piani, che funziona da: sostegno del piano soprastante e da copertura di quello sottostante, l'aggetto costituito da un balcone (o terrazzo) appartiene esclusivamente al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, il quale, pertanto è esclusivo responsabile del danno cagionato a terzi da un pezzo di muratura staccatosi dal balcone.

* Cass, Civ., Sez. III, 10 settembre 1986, n. 5541. Conforme, alla prima parte della massima, Cass. civ., sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861

L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva. Salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea.

* Cass. Civ., Sez. II, 30 agosto 1994, n. 7603

I balconi, essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non costituiscono parti comuni dell'edificio (ai sensi dell'art. 111 7 c.c.). anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano. Conseguentemente la domanda di demolizione dei medesimi va proposta nei confronti dei condomini proprietari degli appartamenti ai quali sono annessi i balconi, sicché il contraddittorio può considerarsi integro anche se non sono stati chiamati in giudizio il condominio ovvero tutti gli altri condomini dell'edificio.

* Cass. Civ., Sez. II, 23 giugno 1995, n. 7148

I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso.

* Cass, Civ., Sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159

I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, ne essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.

* Cass. Civ., Sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637

In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti egli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile).

* Cass. Sez. II. n. 6624 30/4/2012

In tema di condominio, i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno nè di necessaria copertura dell'edificio come invece accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e a essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cc: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

* Cass. Civ. Sez. II, 27/2/2012 n. 13509

In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;

soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio ai proprietari dei singoli piani.

* Cass. Civ. 14576 del 30/7/2014

PER CONVERSO e secondo lo stesso principio:

I balconi di cui sono dotate le sale di un edificio condominiale, che sono accessibili unicamente da queste ed hanno una funzione architettonica, lucifera e di aerazione, costituiscono parte organica ed integrante dell'intero fabbricato e debbono, pertanto, presumersi di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c.

* Cass. Civ., sez. II, 13 dicembre 1979, n. 6502

Se dunque da una parte la Cassazione ESCLUDE la proprietà condominiale dei balconi privati ed esclude altresì la comunione tra i due proprietari l'uno soprastante all'altro della soletta per la diversa funzione del balcone rispetto al SOLAIO tra due piani, afferma però la possibilità (da valutare caso per caso) che sussista una incidenza sul bene immateriale comune costituito dal decoro.

E' dunque questa la scriminante per attrarre l'onere di manutenzione del balcone (o meglio dei suoi elementi decorativi), nell'ambito CONDOMINIALE, pur rimanendo esso proprietà privata; perché è questo il valore aggiunto che quegli elementi danno alla facciata: il decoro.

A questo punto tutto sembra risolto, ma dobbiamo ancora stabilire:

1. cosa è il decoro?
2. quali sono gli elementi decorativi del balcone?
3. quando tali elementi si inseriscono nel prospetto e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole? E quindi sono decoro per la facciata e non solo per l'unità immobiliare alla quale appartengono?
4. cosa ne discende in termini di potestà decisionale, responsabilità e potere di intervento e spesa.

IL DECORO

Partiamo ancora dalla definizione della Treccani:

• decoro s. m. [dal lat. decorum, uso sostantivato dell'agg. decorus: v. la voce prec.].-

a. Dignità che nell'aspetto, nei modi, nell'agire, è conveniente alla condizione sociale di una persona o di una categoria: vivere, comportarsi con d.; era vestito con d.; lo esige il d.; non lo consente il d.; il d. della magistratura. Si dice anche, per estens., d'altre cose, col sign. più generico di dignità, sostenutezza, decenza e sim.: il d. della lingua, dello stile, dell'arte.

b. II sentimento della propria dignità, la coscienza di ciò che si addice e che è dovuto al proprio grado, alla propria funzione o condizione: non avere d.; persona senza d.; priva di d.; trattamento economico che offende il d. dei funzionari. Nel codice di diritto canonico è detto d. clericale l'ideale di maggior santità interiore e il carattere di esemplare comportamento esteriore, che, in forza della loro alta professione, i chierici devono realizzare nei confronti dei semplici laici. 2. Decorazione scenica, scenario (in questo sign. ricalca il fr. décor).

3. fig. Ornamento, onore, lustro, riferito a persona: essere il d. della famiglia, della città, della patria, il dotto e il ricco ed il patrizio vulgo, Decoro e mente al bello italo regno (Foscolo).

4. leter. ant. Armoniosa proporzione richiesta nelle opere d'arte tra le parti e il tutto, tra la forma e il contenuto (o anche, nelle opere d'architettura, rispondenza della costruzione allo scopo cui è destinata), in conformità dei canoni estetici rinascimentali e classicisti.

Confrontiamo con il concetto costruito dalla giurisprudenza:

Il decoro architettonico può definirsi come l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali. Il decoro architettonico è, quindi, l'estetica complessiva data dall'insieme delle linee e strutture ornamentali che conferisce una armoniosa fisionomia ed un unica impronta all'aspetto dell'edificio.

* (cfr. Cass., sez. II, 25 gennaio 201 0, n. 1286)

<<Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l`estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia. L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile.>>

* (Cass., sez. II, sent. 3 settembre 1998, n. 8731)

Il decoro architettonico <<può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interrompere la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità (Cass.. n. 14455 del 2009; Cass. n. 2755 l del 2005>>.

* (Cass., sent. 22 novembre 2011, n. 24645)

Dunque il decoro nel fabbricato (in qualunque fabbricato) è dato dall'insieme delle linee architettoniche e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio stesso nel suo insieme una determinata fisionomia e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile. (Cass.13/7/65 n. 1472)

Il decoro così definito è dunque qualità propria di tutti i fabbricati e di ciascuna costruzione. Nessun Architetto o Ingegnere nel progettare un fabbricato si sforzerebbe di dare alla sua creatura un aspetto esteticamente connotato da indegnità o bruttezza (intesa nel senso classico di mancanza di "canoni" e misure, cioè di insieme di linee architettoniche e ornamentali atte a rendere esteticamente apprezzabile la costruzione).

Ne discende che per dare un senso alle innumerevoli sentenze della Cassazione, tutte conformi nel subordinare l'interesse condominiale sui balconi all'esistenza di un quid pluris, costituito appunto dall'incidenza sul decoro del fabbricato, bisogna concepire il decoro come un fatto particolare, diverso dal semplice aspetto esteriore, privo di qualsivoglia valore economicamente apprezzabile.

Occorre che quel decoro acquisisca un pregio, un onore, un lustro economicamente apprezzabile (poco o tanto non importa), tale per cui l'assenza di quell'elemento decorativo comporterebbe un deprezzamento dell'immobile.

E qui soccorre la costante Giurisprudenza proprio con riferimento al decoro che nel codice è richiamato negli articoli 1120 e 1127 per garantirne la tutela rispetto alle attività poste in essere del singolo, nell'esercizio del suo diritto di proprietà e di utilizzo del bene privato.

Il limite alla proprietà privata è proprio quello del decoro non inteso come divieto di impattare sull'estetica del fabbricato tout court (giacché questa sarebbe comunque interessata da ogni e qualsiasi cambiamento rendendolo di fatto impossibile), ma solo quando questo impatto determini una modifica peggiorativa dell'estetica che incida negativamente deprezzando le unità immobiliari presenti nel condominio.

Se l'edificio non aveva alcun valore architettonico o era già stato oggetto di precedenti interventi che ne avevano già menomato l'aspetto estetico non può l'intervento attuale essere considerato lesivo del decoro architettonico (cfr. Cass. n. 3549/7989).

Il decoro architettonico <<può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interromperne la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità (Cass. n. 14455 del 2009, Cass. n. 2755 I del 2005)>> (Cass., sent. 22 novembre 2011, n. 24645).

La lesività estetica dell'opera abusiva - costituente l'unico profilo di illegittimità dell'opera stessa addotto dall'attrice - non poteva assumere rilevanza in presenza di una già evidente grave compromissione di detto decoro a causa di precedenti interventi. (Cass., sez. II, sent. 17 ottobre 2007 n. 21835, Cass. Civ., n. 10324/2008 e Case. n. 26796/2007).

<<il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata - in quanto di per se meritevole di salvaguardia - dalle norme che ne vietano l'alterazione (Cass., 31 marzo 2006, n. 7625, Cass., 15 aprile 2002, n. 5417)>> (Cass., sent. 23 maggio 2012, n. 8174).

Occorre premettere in tema di condominio, non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino: la valutazione circa il degrado della facciata del fabbricato è oggetto riservato all'indagine del giudice di merito che è insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato. (Cass., sez. II, sent. 7 settembre 2012, n. 14992)

GLI ELEMENTI DECORATIVI

Applicando i concetti così delineati ai balconi che come abbiamo visto sono proprietà privata, la Giurisprudenza ha stabilito:

Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso e al godimento comune e, quindi, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi. Ne consegue che la delibera con la quale l'assemblea abbia ripartito tra i condomini le spese necessarie alla rimozione e alla riparazione dei predetti elementi decorativi pericolanti non è viziata da nullità assoluta, ma può essere impugnato nel termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c.

* Cass. Civ., sez. II, 9 luglio 1980, n. 4377

Con riguardo al rivestimento del fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del terzo comma dell'art. 1117 c.c. ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, frontalini di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come gocciolatoi).

* Cass. civ., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831

Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte e della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio. Tale funzione può essere esclusa solo in presenza di prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.

* Cass. civ., sez. II, 17 luglio 1999, n. 7603

Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore e legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art. 1669 c.c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente funzione estetica per l'intero edificio.

* Cass. civ., sez. II, 28/1 1/1992, n. 12792

Gli elementi verticali dei balconi, soprattutto quando si tratti di edifici moderni nei quali i balconi, incolonnati ed allineati secondo un preciso disegno architettonico rappresentano il tratto ornamentale essenziale della facciata, devono considerarsi parti integranti della facciata e componenti del bene del decoro dell'edificio, onde alle loro riparazioni devono concorrere tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di partecipazione alla proprietà comune; fra tali elementi rientrano pertanto i frontalini, le piantane e le fasce marcapiano.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 7 maggio 1992

Con riguardo al rivestimento del fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del terzo comma dell'art. 1117 c.c. ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie la S.C. ha confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, frontalini di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come gocciolatoi).

* Cass. Civ., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831

Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3 c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

* Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 568

Da quanto sopra deriva dunque un principio ben chiaro che deve guidare i condomini e gli amministratori:

I balconi nella loro interezza (pavimento, soletta, sottobalcone, frontalino, parapetto, ringhiera, copertina) sono proprietà privata; rivestono carattere condominiale esclusivamente gli elementi decorativi che sono tali da valorizzare l'aspetto architettonico del fabbricato nel suo insieme o che assumono funzione prevalentemente comune.

Quegli elementi sono attratti dall'interesse condominiale al decoro del fabbricato e quindi la loro manutenzione va fatta a cura e spese del condominio, che è legittimato dunque a deliberare al riguardo.

La valutazione di merito è demandata al Giudice. Alcuni Regolamenti di condominio possono aiutare a determinare la competenza su detti elementi architettonici, come sui balconi in generale.

In linea di principio: gli elementi decorativi quali fregi, statue, colonnine contribuiscono al decoro specifico dell'immobile. Le ringhiere i parapetti,i frontalini non di pregio non sono ritenuti rilevanti ai fini del decoro.

Per quanto riguarda i frontalini (esclusivamente il rivestimento pittorico) se costituiscono una linea continua con il marcapiano della facciata contribuiscono per questo al decoro del fabbricato e ricadono dunque nell'interesse condominiale.

Per quanto concerne il caso specifico della terrazza a livello che sostituisce lastrico solare, ma che presenta una porzione in aggetto, si ritiene che l'aggetto sia da considerarsi alla stregua di un balcone e non afferente il LASTRICO ad uso esclusivo (Cass. II 8159/96; Tr. Roma 9390/12; C. Appello L'aquila 14/292).

Parte II - Delibere e attività amministratore

Stabilito che i balconi sono di proprietà privata, occorre adesso entrare nel dettaglio delle attività da compiere per arrivare ad effettuare lavori sugli stessi.

• Caso in cui il balcone sia esso stesso elemento decorativo della facciata o abbia elementi decorativi rilevanti quindi comuni

E' il caso più semplice, nel senso che l'assemblea è competente a deliberare le attività necessarie su di esso balcone e ne assume i costi. Ovviamente per quanto concerne gli elementi sia strutturali che decorativi nel caso in cui il balcone in sé sia l'elemento dominante della facciata; esclusivamente per gli elementi decorativi, nel caso in cui siano essi elementi a determinare il decoro del fabbricato (quindi con rifacimento pavimentazione e altri elementi non decorativi a carico del proprietario).

In questo secondo caso non basterà la delibera dell'assemblea per mettere mano al balcone, ma sarà necessario che il proprietario condivida l'esigenza di intervenire sulle parti di proprietà esclusiva, soprattutto per non vanificare l'intervento di manutenzione delle parti ornamentali, qualora esse possano essere danneggiate anche dal deterioramento dei materiali (ad esempio impermeabilizzazione del pavimento privato).

Nessun problema se il condomino è collaborativo. In ogni caso l'amministratore avrà cura di fargli sottoscrivere prima della sigla del contratto con la Ditta appaltatrice l'accettazione dei costi relativi alle parti di sua esclusiva proprietà nella misura che sarà stata già indicata nell'offerta accettata.

Va da sé che nessuno potrà imporre al condomino l'esecuzione dei lavori a suo carico per mezzo della Ditta scelta dall'assemblea per la facciata. L'amministratore avrà però certamente cura e metodo per farlo convenire sulla necessità di intervenire con modalità e tempistiche adeguate non solo alla riuscita dei lavori, ma anche alle problematiche inerenti la gestione del cantiere e la economicità dell'intervento.

Comunque, l'amministratore avrà cura di intimare al condomino l'esecuzione del lavori di sua competenza forte della sua facoltà di tutela degli interessi collettivi (decoro del fabbricato) e di prevenzione di pregiudizi (danni).

• Caso in cui il balcone non abbia elementi decorativi rilevanti

L'assemblea non è competente a deliberare lavori sui balconi. Quindi l'amministratore deve avere cura di coordinare i lavori sui singoli balconi, ma sarà necessario che i proprietari condividano l'esigenza di intervenire sulle parti di proprietà esclusiva (interne ed esterne), soprattutto per non vanificare l'intervento di manutenzione generale delle facciate, qualora esse possano essere danneggiate anche dal deterioramento dei materiali (ad esempio impermeabilizzazione del pavimento privato) oppure rimanere danneggiate nel decoro perché nonostante interventi manutentivi sui prospetti, alcuni balconi siano rimasti ancora in uno stato di degrado che si ripercuote sull'intero edificio.

Nessun problema se i condomini sono collaborativi. In ogni caso l'amministratore avrà cura di far sottoscrivere a ciascuno prima della sigla del contratto con la Ditta appaltatrice l'accettazione dei costi relativi alle parti di sua esclusiva proprietà nella misura che sarà stata già indicata nell'offerta accettata.

Va da sé che nessuno potrà imporre ai condomini singolarmente o collettivamente l'esecuzione dei lavori privati per mezzo della Ditta scelta dall'assemblea per la facciata. L'amministratore avrà però certamente cura e metodo per farli convenire sulla necessità di intervenire con modalità e tempistiche adeguate non solo alla riuscita dei lavori, ma anche alle problematiche inerenti la gestione del cantiere e soprattutto (trattandosi di interventi sulle parti esterne dei balconi) la economicità dell'intervento.

Comunque, l'amministratore avrà cura di intimare a ciascun condomino l'esecuzione del lavoro di sua competenza forte della sua facoltà di tutela degli interessi collettivi (decoro del fabbricato) e di prevenzione di pregiudizi (danni).

CASI DI NECESSITA' E URGENZA

I casi sopra rappresentati sono riferiti a situazioni di programmazione degli interventi.

Cosa succede invece nei casi in cui invece sussistono problematiche di sicurezza?

E' bene chiarire immediatamente che garantire la sicurezza dei terzi da danni derivanti dal fabbricato amministrato è compito dell’amministratore, che ne è custode.

L’amministratore sarà dunque facoltizzato ad intervenire con i mezzi che riterrà di volta in volta più adatti alla prevenzione dei danni a persone e cose o alla limitazione degli stessi in caso di incidente, indipendentemente dal fatto che tali danni o pericoli possano derivare da beni di proprietà privata dei condomini.

Quindi si parla di transennamento; di battitura delle parti pericolanti; di inibizione dell'uso di impianti e spazi condominiali o privati qualora l'uso sia di per sé pericoloso o assoggetti a pericolo.

Naturalmente ogni intervento dovrà essere valutato e commisurato alla gravità del caso.

Nel Caso dei balconi privati, l’amministratore - oltre a porre in essere i presidi di minima sicurezza, avrà cura di segnalare al proprietario, diffidandolo per iscritto, la situazione di pericolo verificatasi, intimandogli un tempo per adempiere congruo alla fattispecie.

In caso di incuria del proprietario intimato, l’amministratore dovrà portare la questione in assemblea per farsi autorizzare a promuovere un giudizio per ottenere la condanna ad agire e per il recupero delle somme eventualmente già spese per la sicurezza.

Potrebbe trattarsi di un balcone privato. Ebbene l'amministratore dovrà comportarsi esattamente come sopra:

1. intervenire immediatamente per prevenire i danni (transenne, divieti di utilizzo spazi, dcc.);
2. segnalare al proprietario, diffidandolo per iscritto, la situazione di pericolo verificatasi e la diffida ricevuta dall'Autorità, precisando che trattandosi di proprietà privata gli interventi non sono di sua competenza come amministratore e intimandogli quindi un tempo per adempiere congruo alla fattispecie.

Dovrà inoltre comunicare immediatamente all'Autorità intimante quanto ha effettuato ai fini della sicurezza; i dati del proprietario del bene che determina la situazione di pericolo e inviare copia della intimazione ad intervenire.

In ogni caso sarà bene seguire la pratica amministrativa perchè l'inottemperanza ad un ordine dell'Autorità è reato.

In caso di incuria del proprietario intimato, l'amministratore dovrà portare la questione in assemblea per farsi autorizzare a promuovere un giudizio per ottenere la condanna ad agire e per il recupero delle somme eventualmente già spese per la sicurezza ovvero per dare esecuzione alla diffida dell'Autorità.

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