giovedì 19 novembre 2015

Che cos'è il Supercondominio?



Sentiamo spesso parlare di Supercondominio in maniera inappropriata, cos'è e come nasce?

Le istruzioni e le disposizioni fondamentali, utili ad amministratori e proprietari, per comprendere cosa sia e come si costituisca un supercondominio.


Si sente spesso parlare di supercondominio, talvolta senza sapere con precisione a che cosa ci si riferisca con questo termine, questo nonostante che l’esistenza di supercondomini sia molto diffusa e, soprattutto, tendente a svilupparsi in futuro.

Per l’esistenza di un supercondominio non è necessario alcun atto scritto o decisione adottata da alcuna assemblea e nemmeno è necessaria la originaria volontà del costruttore, ma è sufficiente che più edifici, che siano o meno già costituiti in condomìni, abbiano in comune alcuni impianti, cose e servizi come, ad esempio, i viali di accesso o i giardini o le aree a parcheggio oppure l’impianto per l’illuminazione o gli alloggi del portiere o servizi comuni. 
Il termine supercondominio non è stato usato dal legislatore della riforma, ma in dottrina e in giurisprudenza si trova ormai di frequente.

Per supercondominio si intende la realtà in cui vi sono più edifici che hanno in comune la proprietà di una serie di beni, funzionalmente collegati alle proprietà esclusive. 
La riforma non accenna a come e quando si costituisce un supercondominio, se sia necessario un atto apposito per la sua costituzione, se la nascita di questo ente debba essere accompagnata da una qualche formalità o se, come per il condominio, si formi da sé, dalla realizzazione delle condizioni giuridiche e di fatto per le quali venga ad esistere; però la giurisprudenza recente, innovando il precedente orientamento, risponde al quesito nel senso di una costituzione di fatto.

Come hanno chiarito i giudici di Cassazione con sentenza nr. 19.939 del 14.11.2012, è anche necessario, perché possa dirsi esistente un supercondominio, che queste cose o servizi in comune a più edifici siano in rapporto di accessorietà con gli edifici stessi; è cioè necessario che, ad esempio, i viali di accesso, così come ogni altra cosa o servizio comune, servano a tutti gli edifici tra i quali il supercondominio sussiste. 
Da queste premesse deriva la conseguenza che è del tutto inutile, per far nascere un supercondominio che gli amministratori dei singoli condomini convochino in un’unica assemblea i condomini di più palazzine per deliberare la nascita del supercondominio.; infatti se più cose o servizi o impianti servono contemporaneamente più edifici, il supercondominio è già esistente di per sé indipendentemente da qualsiasi delibera o decisione.

In un solo caso, pur esistendo cose o servizi comuni a più edifici, il supercondominio non potrà dirsi già di fatto esistente, ed è il caso in cui il regolamento del singolo condominio o gli atti di acquisto delle singole proprietà esclusive che costituiscono i singoli condomini lo vietino.

Anche la legge nr. 212/2012 di riforma del condominio ha recepito in un testo normativo il concetto di supercondominio, o di condominio complesso o condominio orizzontale come, con altre espressioni si è soliti chiamare il supercondominio, elaborato nel corso degli anni dalla giurisprudenza stabilendo, appunto, che si applicano le norme sul condominio quando più unità immobiliari o più edifici o più condominii abbiano parti comuni come quelle descritte precedentemente.

Infine, dato che al supercondominio vanno applicate le norme del condominio si dovrà procedere, attraverso apposita assemblea, a redigere un regolamento e nominare l’amministratore.


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