Beni comuni e individuali Parte 2

Una corposa sentenza in tema di regolamento e dintorni e altre riflessioni

In tema di condominio negli edifici, l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione meramente esemplificativa dei beni, servizi ed impianti che si devono considerare di proprietà comune. La norma, quindi, non sancisce una presunzione di condominialità ma un vero e proprio diritto di condominio superabile solamente da differenti disposizioni pattizie.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 

21 ottobre 2014 – 5 marzo 2015, n. 4501 

Presidente Triola – Relatore D’Ascola

Un tema che può essere ritenuto contiguo al precedente per quel che attiene ai criteri di individuazione dei beni privati e condominiali ed una sentenza che sottolinea una importante lettura dell’art. 1117 c.c. e del suo rilievo circa la condominialità dei beni ivi indicati: “L’art. 1117 c.c., con riferimento ai beni in esso indicati e a quegli altri che assolvano in vario modo alle medesime funzioni (tra i quali rientrano i tetti e i lastrici solari, v. art. 1117 n. 1), atteso il carattere non tassativo dell’elencazione, non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in modo positivo detta natura condominiale, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell’ipotesi di presunzione), ma solo in forza di un titolo specifico, inevitabilmente in forma scritta, riguardando beni immobili. Va quindi ripetuto che è corretto, di conseguenza, il criterio di giudizio adottato dal giudice del merito che, trascurando possibili elementi desumibili da meri comportamenti degli originari unici proprietari, concentri l’indagine sull’esistenza o meno di un titolo che riservasse la proprietà del lastrico solare ai danti causa nell’atto costitutivo del condominio (così utilmente Cass. n. 6005/08).

Alla parte ricorrente sfugge (lo sancisce anche la massima ufficiale della invocata sentenza 7449/93) che l’art. 1117 c.c. non si limita a formulare, quanto alle terrazze di copertura, una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, ma formula l’espressa individuazione delle parti comuni, che può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo dell’unità immobiliare.

Il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune (Cass. 7889/00). Sostanzialmente, afferma la Suprema Corte, i beni che sono elencati nell’art. 1117 c.c. hanno natura condominiale e solo un titolo contrario (ad esempio il contratto di acquisto del singolo condomino) può mutare la loro natura da condominiale a bene di proprietà individuale.