IL CORTILE PUO’ DEFINIRSI ESCLUSIVO SOLO SE RISULTA DA UN TITOLO D’ACQUISTO - CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809

Per far valere il proprio diritto di proprietà esclusiva su spazi comuni, il ricorrente deve vincere la presunzione stabilita dall'art. 1117 c.c., e dare prova di tale diritto producendo un titolo d'acquisto da cui risulti escluso il bene dalla comunione.

Dall'esame della sentenza risulta che la Corte territoriale ha esaminato tutte le risultanze dell'istruttoria ed i documenti prodotti, escludendo, con valutazione di merito logicamente argomentata, che fosse stata raggiunta anche la prova dell'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà del cortile, difettando la prova di un uso esclusivo dello stesso da parte dell'odierno ricorrente, risultando al contrario provato un accesso diretto ed un godimento ed utilizzo comune dell'area da parte di diversi condomini. La Cassazione conferma quanto argomentato dalla Corte d’appello e rigetta il ricorso.

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CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809 - cortile esclusivo? lo dice il titolo d'acquisto

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CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emili  -  Presidente   

Dott. ORILIA    Lorenzo -  Consigliere  

Dott. FEDERICO  Guido  -  rel. Consigliere  

Dott. GRASSO    Giuseppe  -  Consigliere  

Dott. SCALISI   Antonino -  Consigliere 

ha pronunciato la seguente:  

                                      

ORDINANZA

sul ricorso 28011-2013 proposto da: 

F.E., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato S. M., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato G. P; 

- ricorrente - 

CONTRO

T.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SALVIUCCI 2, presso lo studio dell'avvocato RUGGERO MARIA GENTILE, rappresentata e difesa dall'avvocato LAMBERTO FERRARA; 

- controricorrente - 

E CONTRO

T.M.C.,  + ALTRI OMESSI 

- intimati - 

avverso la sentenza n. 1078/2012 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il 03/11/2012; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/04/2017 dal Consigliere Dott. GUIDO FEDERICO.

FATTI

Con atto di citazione notificato in data 30.03.1992 F.E. convenne innanzi al Tribunale di Genova T.A. e T.M. per sentir accertare che il cortile antistante il locale magazzino, sito in via (OMISSIS) era di sua esclusiva proprietà e per sentir condannare i convenuti a cessare le turbative che gli stessi realizzavano utilizzando abitualmente tale cortile come posto auto.

I convenuti contestavano la domanda attorea ed in via riconvenzionale chiedevano la dichiarazione del diritto di proprietà dei condomini del caseggiato sito in via (OMISSIS) e via (OMISSIS) sul cortile in questione, previo accertamento del possesso ultraventennale esercitato uti domini da parte degli stessi.

Il processo veniva interrotto per la morte di T.A. e veniva riassunto nei confronti degli eredi di questi T.M.C., B.A.M. e T.M. che si costituivano in giudizio.

Il Tribunale di Genova rigettava la domanda principale ritenendo applicabile al cortile in esame la presunzione legale di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., presunzione che l'attore non era riuscito a vincere, non avendo prodotto in causa un titolo idoneo, quale l'atto costitutivo del condominio. Rigettava, altresì, la domanda riconvenzionale, ritenendo che non fosse stata raggiunta la prova del possesso esclusivo ventennale del cortile.

La Corte d'Appello di Genova confermava la sentenza di primo grado, dichiarando inammissibili, ai sensi dell'art. 345 c.p.c., comma 3, i nuovi documenti prodotti dall'appellante, in quanto non indispensabili ai fini del decidere e non dotati di evidenza probatoria assoluta. Rigettava, inoltre, le censure nel merito ritenendo che l'attore non avesse superato la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., in quanto gli atti prodotti nel giudizio non contenevano alcun riferimento alla volontà del costruttore o unico, originario proprietario di escludere il cortile de quo dalla comunione, nè risultava provato il possesso esclusivo ventennale di F.E. pur sommato a quello dei suoi danti causa.

Per la cassazione di detta sentenza, propone ricorso, con cinque motivi, illustrati da memoria ex art. 378 c.p.c., F.E..

T.M. resiste con controricorso.

Gli altri intimati non hanno svolto, nel presente giudizio, attività difensiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che la Corte ha erroneamente dichiarato inammissibili i nuovi documenti prodotti da F.E. in quanto non indispensabili ai fini del decidere, perchè ai giudizi iniziati in epoca anteriore al 30 aprile 1995, come quello in esame, trova applicazione l'art. 345 c.p.c. quale risultante per effetto della L. n. 581 del 1950, art. 36.

La Corte avrebbe quindi dovuto ammettere i documenti suddetti, senza svolgere alcuna valutazione di indispensabilità.

Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che l'art. 345 c.p.c., anche nella formulazione successiva alla novella del 1990 prevede il divieto di produrre nuovi mezzi di prova facendo riferimento esclusivamente alle prove costituende e non a quelle precostituite come i documenti.

Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che la Corte ha erroneamente ritenuto che debbano essere considerati indispensabili solo i documenti dotati di evidenza probatoria assoluta, dovendo invece tale indispensabilità essere valutata in relazione al concreto evolversi del contraddittorio tra le parti e, pertanto, nuovi documenti possono essere ritenuti indispensabili ove siano relativi a questioni su cui non vi è stato contraddittorio.

I motivi, in quanto intimamente connessi, devono essere unitariamente esaminati e sono infondati.

Occorre premettere che, secondo il consolidato indirizzo interpretativo di questa Corte, con riferimento ai processi iniziati, in primo grado, in epoca anteriore al 30 aprile 1995, trova applicazione, quanto al giudizio di appello, indipendentemente dall'epoca in cui questo si svolge, l'art. 345 c.p.c. nella formulazione precedente alle modifiche ad esso apportate dalle L. n. 353 del 1990 e L. n. 69 del 2009, sicchè le parti, in presenza di tali condizioni, possono proporre nuove eccezioni, produrre nuovi documenti e chiedere l'ammissione di nuovi mezzi di prova (Cass. Civ. Sez. 6 ord. del 07/01/2016 n. 120).

Il giudizio in esame è stata iniziato nel 1992 e pertanto la Corte avrebbe dovuto applicare l'art. 345 c.p.c. nella formulazione risultante per effetto della L. n. 581 del 1950, art. 36.

Occorre pertanto correggere sul punto la motivazione della sentenza impugnata.

Ciò premesso, risulta però che tali documenti, indicati, pur sommariamente, anche nel ricorso in esame, sono stati in ogni caso specificamente esaminati e valutati dal giudice di appello, seppure ai fini della loro indispensabilità, e la Corte territoriale ha escluso non solo la loro indispensabilità, ma anche la loro rilevanza probatoria.

Tale valutazione è condivisibile.

Ed invero la Corte d'Appello, ha correttamente escluso che i documenti prodotti in appello dall'odierno ricorrente avessero una rilevanza probatoria, in quanto l'atto di vendita ( A. - C.) dell'intero appezzamento di terreno del 10.1.1928 evidentemente nulla provava in ordine alla proprietà esclusiva del cortile condominiale, come nessun rilievo poteva avere la mappa della zona, tra l'altro riferibile al periodo 2001-2008, nè le note di trascrizione intervenute nei confronti di soggetti diversi rispetto alle parti in causa.

Tali documenti, infatti, come rilevato nell'impugnata sentenza, non hanno ad oggetto la prova richiesta ai fini di superare la presunzione posta dall'art. 1117 c.c., costituita da un titolo d'acquisto idoneo ad escludere il cortile in esame dalla comunione, vale a dire l'atto costitutivo del condominio, che, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, si identifica con il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario proprietario ad altro soggetto (Cass.11812/2011; 5633/2002; 11844/97; 9062/1994) da cui risulti che la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie cortile) sia riservata ad uno solo dei contraenti.

Con il quarto motivo di ricorso il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 345, 115, 167, 347 c.p.c. e art. 1117 c.c. deducendo che la Corte ha erroneamente valutato le risultanze istruttorie, escludendo l'esistenza di un titolo idoneo a superare la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c..

Il motivo è infondato.

Occorre premettere che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, la presunzione stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune (Cass. Civ. sent. del 23/08/2007 n.17928) e colui che rivendica la proprietà esclusiva deve superare tale presunzione fornendo la prova di tale diritto, producendo un titolo d'acquisto da cui risulta escluso il bene dalla comunione. A tal fine, titolo d'acquisto deve ritenersi, come già evidenziato, l'atto costitutivo del condominio, che si identifica col primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario ad altro soggetto (Cass. Civ. Sez. 2 sent del 27/05/2011 n. 11812).

Giova precisare che quella prevista dall'art. 1117 c.c. non costituisce una presunzione in senso tecnico ma, piuttosto, l'attribuzione legale della natura comune ai beni elencati in tale norma. Attribuzione, questa, che può essere derogata solo con patto contrario, risultante dall'atto costitutivo del condominio o con usucapione. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie, portico e cortile) risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.

Ciò premesso, la Corte territoriale risulta essersi conformata a tale indirizzo interpretativo della giurisprudenza di legittimità, poichè ha escluso l'idoneità dei documenti prodotti e delle risultanze probatorie ad escludere la natura condominiale del cortile in questione, atteso che, come già evidenziato in occasione dell'esame dei primi tre motivi, non risulta prodotto il titolo idoneo ad escludere la natura comune del bene, e cioè il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario proprietario ad altro soggetto.

Con il quinto motivo il ricorrente denuncia l'omesso esame di un l'atto decisivo deducendo che la Corte ha omesso di esaminare le circostanze emerse durante l'istruttoria orale e tutti i documenti prodotti volti a dimostrare l'intervenuta usucapione in capo a F.E. della proprietà del cortile.

Il motivo è infondato.

Dall'esame della sentenza impugnata risulta che la Corte territoriale ha esaminato tutte le risultanze dell'istruttoria ed i documenti prodotti, escludendo, con valutazione di merito logicamente argomentata, che fosse stata raggiunta la prova dell'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà del cortile, difettando la prova di un uso esclusivo dello stesso da parte dell'odierno ricorrente, risultando al contrario provato un accesso diretto ed un godimento ed utilizzo comune dell'area da parte di diversi condomini.

La ragione di censura ex art. 360 c.p.c., n. 5) nella nuova formulazione, applicabile ratione temporis, non può, invero, consistere nella difformità dell'apprezzamento dei fatti e delle prove date dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l'attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all'uno o all'altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge, in cui alla prova è assegnato un valore legale (Cass. n.6064/2008).

Il ricorso va dunque respinto ed il ricorrente va condannato alla refusione delle spese del giudizio in favore della controricorrente costituita, T.M..

Nulla sulle spese avuto riguardo agli altri intimati, non costituiti.

Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater Dpr 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio in favore di T.M., che liquida in complessivi 3.200,00 di cui 200,00 curo per rimborso spese vive, oltre a rimborso forfettario spese generali in misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, il 19 aprile 2017.

Depositato in Cancelleria il 14 giugno 2017

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LASTRICO ESLUSIVO. LA SPESA SOLO ALLE UNITA’ IMMOBILIARI COPERTE DALLA SUPERFICIE

In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura. La Suprema Corte spiega che l'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto. Nello specifico, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressochè inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione.

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CASSAZIONE 10 MAGGIO 2017, N. 11484 - in tema di lastrico solare

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CASSAZIONE 10 MAGGIO 2017, N. 11484

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE 

SESTA SEZIONE CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:              

Dott. PETITTI  Stefano -  Presidente  

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni -  Consigliere   

Dott. GIUSTI   Alberto -  Consigliere   

Dott. PICARONI Elisa  -  Consigliere  

Dott. SCARPA   Antonio -  rel. Consigliere  

ha pronunciato la seguente: 

                                         

ORDINANZA

                                   

sul ricorso 2693/2016 proposto da: 

M.R.,  MI.AN.MA., M.A., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato G. F. R., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato M.A.; 

- ricorrenti - 

CONTRO

S.C., elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato E. Z., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato B. P.; 

- controricorrente - 

E CONTRO

CONDOMINIO,  P.M., C.M.G., CA.FA., F.S.M., C.B.G., INTIS SRL; 

- intimati - 

avverso la sentenza n. 2642/2015 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 22/06/2015; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/04/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

                           

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Mi.An.Ma., M.R. e M.A. propongono ricorso per cassazione articolato in unico motivo avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 2642/2015 del 22 giugno 2015. La sentenza impugnata, in parziale riforma della decisione di primo grado resa dal Tribunale di Busto Arsizio, sezione distaccata di Gallarate, ha dichiarato che le spese inerenti il rifacimento dei lastrici solari siti al quinto ed al sesto piano della scala B dell'edificio del Condominio (OMISSIS), oggetto della deliberazione assembleare del 23 giugno 2011, debbano essere sostenute per un terzo dai proprietari esclusivi dei lastrici e per due terzi da tutti i restanti condomini. La Corte d'Appello di Milano ha posto in evidenza come i lastrici solari insistono su "porzione di immobile in seno alla quale si trovano anche parti di proprietà comune dell'intera Comunione (galleria pedonale, portico pedonale, portineria, atrio, piani interrati, corselli box)", e quindi costituiscono "copertura non solo delle unità immobiliari site ai piani sottostanti e di proprietà esclusiva dei rispettivi comunisti, ma pure, appunto, di tali parti comuni".

Per questo, a dire dei giudici dell'appello, non vi sarebbe ragione alcuna per cui i condomini della scala B debbano farsi esclusivo carico di parti che ricadono nella proprietà comune anche della scala A. Inoltre, la Corte d'Appello ha messo in rilievo come l'art. 8 del Regolamento Condominiale preveda che le spese riguardanti le parti comuni si suddividano in proporzione della quota millesimale di proprietà di ciascuno dei comproprietari.

L'unico complesso motivo del ricorso di Mi.An.Ma., M.R. e M.A., denuncia il travisamento dell'art. 1126 c.c., e art. 68 disp. att. c.c..

Resiste con controricorso S.C..

Rimangono intimati, senza svolgere attività difensiva, il Condominio (OMISSIS), Ca.Fa., INTIS s.r.l., F.S.M., C.B.G., C.M.G. e P.M..

Ritenuto che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all'art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio.

L'unico motivo di ricorso è fondato.

La decisione della Corte d'Appello di Milano contrasta con la giurisprudenza di questa Corte consolidatasi sulla base di risalente e costante orientamento.

L'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002).

Come meglio ancora spiegato da Cass. Sez. 2, n. 2821 del 16/07/1976, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio (come invece ha ritenuto la Corte d'Appello di Milano), ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressochè inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione.

Giacchè, peraltro, l'art. 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'art. 1138 c.c., certamente il regolamento del condominio può stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, pure ponendo le stesse a carico di tutti i condomini, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale, e tale certamente non si rivela l'art. 8 del Regolamento condominiale cui fa cenno la Corte d'Appello di Milano, il quale, disponendo che le spese per le parti comuni si suddividono in proporzione alla quota millesimale di proprietà di ciascuno, risulta mera traslitterazione dell'art. 1123 c.c., comma 1.

La sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d'appello di Milano, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

Il giudice di rinvio deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto:

"In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura".

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Milano anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta - 2 Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 7 aprile 2017.

Depositato in Cancelleria il 10 maggio 2017

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A maggioranza si può decidere all’uso turnario, non quello esclusivo

Mentre è legittima la delibera, anche assunta a maggioranza, che permette l’utilizzo turnario dei posti auto tra i vari condomini, non lo è quella che delibera la trasformazione del cortile comune in posto auto riservato perennemente ad un singolo condomino o in favore di un gruppo specifico di condomini in quanto, in questo caso, viene leso il diritto di ciascun condomino di utilizzare i beni comuni. La delibera assunta a maggioranza, che riserva solo in favore di alcuni condomini l’utilizzo esclusivo del cortile deve essere dichiarata nulla e, come tale, può essere impugnata ben oltre il termine dei trenta giorni previsto per l’impugnativa delle delibere nulle. diritto di condominio ha il suo fondamento nel fatto che le parti siano necessarie per l’esistenza, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune.

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Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18dicembre 2015 – 27 maggio 2016, n. 11034

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Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 dicembre 2015 – 27 maggio 2016, n. 11034

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 dicembre 2015 – 27 maggio 2016, n. 11034 

Presidente Mazzacane – Relatore Falabella

Un principio pacifico e non controverso ma che spesso, nelle assemblee di condominio, tanto pacifico non è. Nel lontano 1980 il condominio, con delibera a maggioranza, attribuisce ad alcuni condomini l’uso esclusivo di alcuni posti auto nel cortile comune. Dodici anni dopo, nel 1992, l’assemblea conferisce mandato all’amministratore di verificare se l’utilizzo di tali posti auto sia legittimo, ritenendo la nullità della delibera del 1980. Una delle beneficiarie delle assegnazioni del 1980 conviene in giudizio il condominio per sentir accertare la nullità della delibera del 1992 (e la legittimità di quella del 1980). “Il Condominio si costituiva in giudizio deducendo che il verbale di assemblea approvato da ultimo non avesse alcun valore e concordava con l’attrice circa la validità della suddetta delibera relativa ai posti auto” (sic!). Altri condomini, successivamente, citano il Condominio e alcuni assegnatari per sentir dichiarare nulla la delibera del 1980 ed illegittimo l’uso esclusivo dei parcheggi. Le cause vengono riunite ed in primo grado il Tribunale di Roma “accertava che le aree a cortile e il giardino risultavano di proprietà condominiale e di uso comune: per conseguenza - affermava - le medesime non potevano essere destinate al godimento anche di un solo condomino. Rilevava inoltre che l’assemblea del 29 giugno 1980, con cui era stato concesso a quattro condomini il diritto di parcheggio esclusivo della loro autovettura, con esclusione del concorrente diritto degli altri, non era stata adottata all’unanimità. Concludeva nel senso che la delibera stessa dovesse considerarsi affetta la nullità: invalidità, questa, che escludeva la decadenza per il decorso del termine previsto dall’art. 1137”. Dopo una parziale riforma in appello, la causa approda in CAssazione, ove si afferma che, astrattamente, la decisione con cui l’assemblea regolamenta la fruizione dei posti auto “in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, 5 co. c.c., non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi “ Tale facoltà di disciplina incontra un limite netto nell’art. 1120 cod.civ.:“Tuttavia, la proposizione in tanto vale in quanto la delibera regolamenti l’uso e il godimento nel senso di disporre una innovazione diretta al miglioramento, all’uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni a norma dell’art. 1120, 1 co. cod.civ. … È lo stesso art. 1120 a marcare il limite che si frappone all’attuazione di innovazioni che abbiano un diverso effetto: il secondo (ora quarto) comma dell’articolo prevede infatti che sono vietate le innovazioni “che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”. Il divieto di tali innovazioni ha proprio lo scopo di evitare che il singolo condomino veda contrarsi il suo diritto di godere, entro i limiti della propria quota, di parti del condominio che sono comuni, e quindi destinate alla fruizione collettiva. Sul punto, la disposizione replica il precetto, di carattere più generale, dettato in materia di comunione dall’art. 1102 c.c.: precetto che trae origine dalla medesima ragione ispiratrice e che fa infatti divieto a ciascun comunista di impedire agli altri partecipanti della comunione di fare parimenti uso della cosa secondo il loro diritto. In tal modo, deve negarsi che l’utilizzo che il singolo condomino faccia del bene comune possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, degli altri.” La corte dunque giunge ad un giudizio di censura delle decisioni di merito: “Sulla base delle considerazioni che precedono si deve allora riconoscere che l’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione), di posti macchina all’interno di un’area condominiale sia illegittima, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune…In sintesi, dunque, la predetta assegnazione è di per sé lesiva di un uso e godimento paritario del bene: uso e godimento che va apprezzato sulla scorta di un’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio… Ha errato quindi la corte territoriale nel ritenere che la delibera del 26 settembre 1980, adottata a maggioranza, potesse assegnare l’uso, in via esclusiva, di posti macchina ad alcuni dei condomini. E sul punto va rammentato che è nulla (e non soltanto annullabile) la deliberazione dell’assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione - senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell’edificio condominiale - rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui”.

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LASTRICI SOLARI ESCLUSIVI E NON: uso corretto, nuove problematiche e novità giurisprudenziali in materia di ripartizione spese

I gravissimi fatti accaduti a Roma e consistenti nel crollo dei soffitti degli ultimi due piani di un palazzo costruito negli anni '30, per fortuna senza avere causato danni alle persone, invitano tutti ad un momento di riflessione su quelle che potrebbero essere le concause di dissesti strutturali potenzialmente individuabili anche in un utilizzo improprio dei lastrici solari e delle terrazze.

E quando si dice "tutti" ci si riferisce, in primo luogo, alla comunità condominiale che, proprietaria e custode dei beni comuni, troppo spesso sottovaluta e/o dimentica che l'integrità degli stessi coincide ed incide sulla solidità delle proprietà esclusive.

Immediatamente a seguire non possiamo trascurare i "singoli", in quanto soggetti costitutivi di tale compagine, i quali devono partecipare attivamente alla vita condominiale impegnandosi, da un lato, a segnalare all'amministratore eventuali problematiche o segnali di pericolo e, dall'altro, ad adottare nel godimento della proprietà esclusiva comportamenti che rispettino i più basilari fondamenti della sicurezza.

Da questo elenco, infine, non può essere escluso l'amministratore di condominio il quale, nell'esercizio dei poteri a lui conferiti dalla legge, deve mettere in atto tutte le necessarie misure di prevenzione. E ciò non solo a tutela degli immobili dal medesimo amministrato e dei suoi abitanti, ma anche a garanzia dei terzi e di sé stesso, in considerazione del fatto che, qualora dovessero emergere fatti colposi a suo carico (come nel caso in cui fosse rimasto inerte nei confronti di segnalazioni che gli fossero pervenute) potrebbe risultare personalmente responsabile, ai sensi del combinato disposto degli artt. 40 c.p. (Rapporto di causalità "non impedire un evento, che si ha l'obbligo di impedire, equivale a cagionarlo") e 677 c.p. (rubricato "omissione dei lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina").

La giurisprudenza sul punto è costante, tanto è vero che ancora di recente il Tribunale di Milano, in perfetta linea con quanto affermato dai giudici di legittimità ha ritenuto che "il condominio, in persona dell'amministratore, ha un obbligo di controllo della manutenzione del lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, trattandosi di manufatto che svolge una funzione di copertura del fabbricato, conseguentemente, ben opera l'amministratore che - a seguito di segnalazione - richieda, in ottemperanza al proprio onere di custodia ex art. 2051 c.c., sia una perizia tecnica dei luoghi che un intervento di riparazione, le cui spese devono essere ripartite secondo quanto disposto dal regolamento condominiale, che fa stato tra le parti, in quanto diversa convenzione prevista per legge" (Trib. Milano 22 ottobre 2014).

Il tema specifico è sicuramente di grande interesse per i rappresentanti dell'Ente ma, ovviamente, per la sua delicatezza e complessità merita un esame più che approfondito da rinviare ad altra sede.

Per tornare in argomento, quindi, direi che è importante, o meglio essenziale, che lo stabile sia da "tutti" costantemente monitorato e che eventuali segnali premonitori, ritenuti a torto di scarso rilievo, potrebbero, con il tempo, aggravarsi con conseguenze imprevedibili.

• Lastrico solare esclusivo: quali i divieti nel suo utilizzo?
• Come arredare un lastrico/terrazzo nel rispetto della sicurezza?
• Il lastrico solare può essere trasformato in un giardino pensile?
• Ripartizione delle spese.

di Adriana Nicoletti

Avvocato del Foro di Roma

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LASTRICO SOLARE: ripartizione delle spese

La normativa codicistica prevede che le spese inerenti alla manutenzione, conservazione e ricostruzione dei lastrici solari ad uso esclusivo (art. 1126 c.c.) devono essere ripartite tra il condomino che ne abbia l'uso o la proprietà ed il condominio nella misura di un terzo a carico del primo, mentre i rimanenti due terzi sono posti a carico dei piani sottostanti ai quali il lastrico funge da copertura. La ratio di tale norma è stata sempre individuata nella circostanza che il condomino che abbia la completa disponibilità di tale superficie deve rispondere in ragione della maggiore utilità che il bene esplica nei suoi confronti.

Se invece il lastrico è di proprietà comune si applica l'art. 1123 c.c., con una ripartizione degli importi fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, pur con i correttivi previsti dal medesimo articolo comma 3, in base al quale se in un edificio vi siano più lastrici solari, che servano parti differenti dell'immobile, le spese relative andranno ripartite in relazione al gruppo dei condomini che ne trae utilità. L'espressione usata dal legislatore "più lastrici" fa presumere che gli stessi siano nettamente separati tra di loro, pur se appartenenti allo stesso condominio, mentre se la struttura dovesse essere unitaria si applicherebbe il comma 1 dell'art.1123 c.c.

La legge, invece, non parla di come ripartire tra i condomini l'eventuale somma riconosciuta a titolo di risarcimento al soggetto danneggiato dalle infiltrazioni derivate alla sua proprietà dal sovrastante lastrico, ma a questo ha supplito, nel corso degli anni, la giurisprudenza che ha esteso i criteri dettati dal codice in materia di riparazione o ricostruzione anche al ristoro dei danni. E da questo punto di vista è la stessa Cassazione che ha affermato che il termine "riparazione" riferito al lastrico solare di cui all'art. 1126 c.c. è da considerarsi come sinonimo di manutenzione (Cass. 25 febbraio 2002, n. 2726).

L'opera interpretativa si è sviluppata tramite un imponente produzione giurisprudenziale che, di recente, si è espressa con un provvedimento - sia pure interlocutorio - che potrebbe modificare un precedente orientamento.

Mi riferisco all'ordinanza n. 13526 emessa in data 13 giugno 2014 con la quale è stato affermato che "deve essere rimessa al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite la questione se, nel caso di danno cagionato all'appartamento sottostante da infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva per difetto di manutenzione da parte del condominio, debba applicarsi il criterio di riparto stabilito dall'art. 1126 c.c. per le spese di riparazione del terrazzo oppure il criterio dell'imputazione per colpa aquiliana".

Sul punto, dopo approfondita argomentazione, i giudici di legittimità hanno testualmente prospettato la necessità di un "ripensamento dell'orientamento sin qui maggioritariamente applicato [che] impone di rimettere gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite".

Il principio che ora i giudici metterebbero in dubbio è quello pacifico e costantemente applicato, così come determinato dalle SS.UU. della Corte Suprema con sentenza n. 3672/1997 in base al quale obbligati - sia alle riparazioni che al risarcimento dei danni arrecati all'appartamento sottostante sono "i condomini che usufruiscono della copertura del terrazzo in concorso con il proprietario superficiario" secondo la proporzione indicata dall'art. 1126 c.c. In buona sostanza i giudici di legittimità, che hanno operato il rinvio, ritengono che il risarcimento del danno prescinde da qualsivoglia utilità che il condomino, utilizzatore esclusivo del lastrico, trae dal bene e che il risarcimento, con la relativa proporzione, debba essere considerato solo in relazione alla condotta dello stesso, ovvero alla mancata solerzia del condominio che deve intervenire prima che il danno si produca nell'appartamento sottostante.

L'invito al ripensamento, peraltro, troverebbe la sua giustificazione nel fatto che malgrado il principio enunciato dalle Sezioni Unite della Corte nel lontano 1997, vi sarebbe stato nel corso degli anni un contrastante orientamento da parte della dottrina e della stessa giurisprudenza.

Sempre in materia di ripartizione delle spese in questione va ricordata un'altra decisione della Suprema Corte che, in tema di responsabilità per danni da infiltrazioni ha precisato che "la disposizione dell'art. 1126 cc. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di ripartizione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera - come nel caso di cattiva impermeabilizzazione del lastrico o di una inadeguatezza delle canalizzazioni condominiali per lo smaltimento delle acque piovane accertata dal ctu - indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., sia sotto il profilo dell'esistenza dei suoi obblighi quanto alla impermeabilizzazione del lastrico, sia con riferimento all'incidenza causale di eventuali carenze di impermeabilizzazione ad esso imputabili nel verificarsi dei danni accertati e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio" (Cass. 30 aprile 2013, n. 10l95). Questa decisione sembra in linea con i dubbi sollevati dalla citata ordinanza n. 13526/14 oggetto di esame da parte delle Sezioni Unite.

Non sembra, invece, particolarmente innovativa la decisione del Tribunale di Roma del 15 settembre 2015 (Sezione V, dott. Cinque, n. 18106) con la quale viene anche meglio specificata la ratio sottesa all'art. 1126 c.c.

II giudice capitolino, infatti, nel risolvere il caso specifico di una unità immobiliare che non beneficiava della copertura del lastrico solare di natura condominiale, facendo parte di un corpo di fabbrica che si sviluppava autonomamente rispetto all'edificio principale, ha ribadito l'applicabilità dell'art. 1123 e non dell'art.1126. Non Senza prima precisare che con tale ultima norma, riferita ai beni di proprietà od uso esclusivo, l'obbligo della contribuzione per i soggetti sottostanti al lastrico solare sorge non per il fatto di essere genericamente "partecipanti al condominio", ma per la circostanza che il condomino, che sia proprietario di una unità immobiliare sita nella zona dell'edificio coperta dal lastrico, da tale posizione trae concreta utilità.

Mentre, per quanto concerne la ripartizione delle spese del lastrico solare comune ma che non copriva l'unità immobiliare autonoma, il Tribunale, peraltro uniformandosi alla giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha ribadito correttamente l'applicabilità della norma generale prevista dall'art. 1123, co. 3 c.c.

Sicuramente diversa sarebbe stata la decisione se vi fosse stato un regolamento di condominio contrattuale che avesse regolamentato le spese oggetto di controversia in modo difforme dai criteri stabiliti dal legislatore.

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LASTRICO SOLARE: può essere trasformato in un giardino pensile?

Fino a qualche anno fa sarebbe sembrato di parlare di una ipotesi non realizzabile, ma forse non tutti sanno che dal 2009 tale possibilità è stata presa in considerazione dal legislatore e dalle autorità ministeriali che, confortati dai pareri degli esperti nel settore, hanno inquadrato tale intervento nell'ambito di quelli finalizzati a favorire il risparmio energetico, tanto che attualmente è anche oggetto di un apposito disegno di legge depositato in Senato.

La deliberazione n. 1/14 del Comitato per lo Sviluppo del verde pubblico, organismo istituito presso il Ministero dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare, si è indirizzata in questo senso sulla scia di preesistenti norme legislative quali ad esempio la legge n. 10/2013 (art. 6, co. 1), secondo la quale gli enti locali, nell'ambito delle loro competenze e delle risorse disponibili, devono adottare misure volte a favorire il risparmio e l'efficienza energetica, con particolare riferimento, fra l'altro, alle coperture a verde di cui all'art. 2, Co. 5 del DPR n. 59/2009 da intendersi tali "le coperture continue dotate di un sistema che utilizza specie vegetali in grado di adattarsi e svilupparsi nelle condizioni ambientali caratteristiche della copertura di un edificio. Tali coperture sono realizzate tramite un sistema strutturale che prevede in particolare uno strato colturale sul quale radificano associazioni di specie vegetali, con minimi interventi di manutenzione, coperture a verde estensivo o con interventi di manutenzione media e alta, coperture a verde intensive".

Si afferma nella delibera che la legislazione vigente, che ammette alla fruizione del regime fiscale di favore determinati tipi di interventi (quali ad esempio l'installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale e quant'altro), essendo priva di un "elenco ricognitivo con valore tassativo" della tipologia di interventi ammessi alla fruizione del c.d. bonus fiscale, non osta alla detraibilità delle spese sostenute per la copertura a verde, tanto più che la Circolare n. 29/E/13 dellAgenzia delle Entrate "qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che incida sulla prestazione energetica dell'edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla normativa di riferimenlo, é ammessa al beneficio fiscale".

Pur presentando la direttiva in questione profili di carattere meramente fiscale e da approfondire nelle opportune sedi, va considerato che la stessa, nella parte finale, subordina l'applicabilità delle agevolazioni ad un'apposita e successiva delibera che estenda i detti vantaggi anche alla trasformazione dei lastrici in giardini pensili (trasformazione che, correttamente, esclude qualsiasi sgravio nel caso in cui la modifica sia stata realizzata per meri motivi di bellezza che nulla hanno a che fare con il risparmio energetico) e che, dal suo esame, emergono alcuni elementi degni di rilievo. A tale fine si deve considerare che:

• ove tali interventi dovessero essere realizzati su di un lastrico solare comune si potrebbero inquadrare nell'ambito dell'art. 1120, comma 2, n. 2, c.c. (interventi per il contenimento energetico degli edifici) che richiedono per la loro approvazione la maggioranza di cui all'art. 1136, co. 2, c.c.;
• ove, invece, l'intervento sia da realizzare su di un lastrico di uso o di proprietà esclusiva il condomino, come previsto dall'art. 1122 c.c., ne dovrà dare preventiva notizia all'amministratore il quale è tenuto a riferirne all'assemblea. Ciò) significa che l'rgano deliberante, sussistendone fondate ragioni, potrà negare il permesso di procedere. La norma, infatti, se si riducesse ad una mera informativa non avrebbe gran significato;
• in entrambi i casi di appartenenza del lastrico solare, comunque, resta fermo il divieto in relazione alla salvaguardia ed alla sicurezza del fabbricato, Nel caso in questione l'intervento, che indubbiamente presenta caratteri inediti e del tutto singolari, dovrebbe richiedere uno studio di fattibilità molto approfondito proprio per le potenziali conseguenze sulle strutture dell'edificio, anche se la delibera richiamata sembra limitare il tipo di cultura alla messa in opera di verde a copertura;
• non poche perplessità, infine, sorgono in merito al divieto posto nell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. (in relazione alla inservibilità all'uso ed al godimento del bene comune anche di un solo condomino) ed alla sua conciliabilità con il disposto dellart. 1117 ter, a norma del quale la modificazione delle destinazioni d'uso può essere approvata, quando risponda ad esigenze di interesse condominiale, con la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e dei millesimi di proprietà. Norma che, tuttavia, non elimina il pregiudizio ostativo della sicurezza e stabilità dell'edificio, mentre ai fini dell'interpretazione della nozione "esigenze di interesse condominiale" sembra corretto lasciare la parola alla giurisprudenza che non mancherà di interpretare l'espressione utilizzata dal legislatore.

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• Ripartizione delle spese.

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LASTRICO SOLARE: come arredarlo nel rispetto della sicurezza?

Come arredare un lastrico/terrazzo nel rispetto della sicurezza. L'ipotesi é di scuola. E' più che comprensibile, infatti, che il proprietario di spazi esterni di ampie dimensioni ed immediatamente accessibili dal proprio appartamento, ne voglia godere al meglio, attrezzandoli e rendendoli sempre più accoglienti.

Il modo più classico è quello di arredare il lastrico/terrazza con piante che diano l'impressione di vivere in una sorta di oasi verde inserita nel contesto cementificato della città. Altre volte si pretende che tale spazio assuma anche l'aspetto di una estensione dell'appartamento al quale è annesso, ed allora, anche affascinati dalle riviste specializzate, l'arredamento viene completato con l'inserimento di elementi che siano nel contempo decorativi e strutturali, costituiti da materiali pregiati ma spesso, obiettivamente, non adatti per occupare questo tipo di superfici. Mi riferisco, ad esempio, a tavoli e sedili in pietra, fontane o, comunque, altri arredi che per il loro peso, alla lunga, potrebbero risultare pericolosi, non solo per la stabilità del manufatto sul quale vanno a poggiare ma, più semplicemente e senza prospettare conseguenze estreme, per la possibilità di incrinare il manto della struttura creando, nel tempo, pericolose infiltrazioni che, alla fine, avranno sicuramente ripercussioni sui piani sottostanti.

In tutti questi casi il primo consiglio che viene da dare ai condomini è quello di affidarsi preventivamente sempre a persona competente (ovvero un tecnico quale ingegnere, architetto, geometra), che potrà suggerire come comportarsi e, soprattutto, saprà individuare i punti deboli della struttura sulla quale evitare di posizionare gli arredi.

In ogni caso, secondo regole che rispondono ad una logica elementare ed intuitiva va evidenziato che:

• sul lastrico/terrazzo non devono essere poste piante che, per la loro sopravvivenza, richiedano vasi di grandi dimensioni in quanto l'elevato quantitativo di terra ivi contenuto reso più pesante dalle innaffiature crea un elemento di pericolo per la sicurezza. Per lo stesso motivo la scelta dei vasi si deve indirizzare verso recipienti costituiti da materiali meno pesanti (ad esempio: vetroresina) anche se meno estetici di quelli tradizionali (cotto, ghisa, ecc.);
• è indispensabile che i vasi siano sollevati dal pavimento, poiché l'acqua che fuoriesce dal contenitore a contatto diretto con il piano di copertura, nel tempo, determina sempre una persistente zona di umidità, che può causare lesioni capillari al rivestimento della superficie di copertura che danno il via a micro-infiltrazioni, il cui sviluppo e percorso è sempre inaspettato. A tale fine è opportuno, inoltre, che per evitare tali conseguenze, al di sotto dei vasi siano sempre presenti dei raccoglitori di acqua, da svuotare con regolarità soprattutto nel periodo estivo per evitare il ristagno del liquido defluito dalla pianta;
• da evitare il posizionamento sul lastrico solare di aiuole in muratura sicuramente piacevoli e decorative ma assolutamente non adatte alla superficie che fa loro da base;
• prima di arredare il terrazzo con piante di grandi dimensioni è sempre opportuno consultare il regolamento di condominio che, se di natura contrattuale e come tale recepito dai condomini nei singoli atti di acquisto, potrebbe contenere norme e/divieti che impediscano l'uso di piante fuori misura,
• è, altresì, importante avere conoscenza anche del regolamento di polizia urbana della propria città, poiché potrebbe imporre limiti e dettare direttive per gli arredi di spazi di proprietà esclusiva a salvaguardia di sicurezza e stabilità;
• la sicurezza deve essere garantita anche in tutti quei casi in cui le piante possano essere messe a dimora nelle fioriere che siano collocate negli spazi in aggetto rispetto ai confini di un lastrico solare o di una terrazza. Situazione, questa, non rara in cui la sicurezza deve essere considerata sotto un duplice profilo: quello per cui la parte in aggetto deve poter sorreggere il peso di una o più cassette di fiori, e quello dato dal fermo ancoraggio del vaso in modo che lo stesso non rischi di cadere nel vuoto. Ed in questo senso, in generale, i regolamenti di polizia urbana contengono norme specifiche, come ad esempio il regolamento di Roma che nella sezione "Tutela della incolumità pubblica" (art. 27: "Oggetti mobili sulle finestre e sui balconi") prescrive il divieto di "tenere sui davanzali delle finestre, sui parapetti dei balconi, sui cornicioni e su altre sporgenze prospicienti strade, piazze, cortili ed altri spazi di transito, vasi di fiori ed altri oggetti mobili non convenientemente assicurati".
• vasi le cui dimensioni siano al di fuori della norma, quanto al loro peso, non dovranno essere mai collocati in posizione concentrata ma adeguatamente distribuiti sul lastrico/terrazza. Ciò consentirà, infatti, un maggior bilanciamento del peso sulla superficie evitando di indebolire i punti critici.

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LASTRICO SOLARE ESCLUSIVO: quali i divieti nel suo utilizzo?

Per lastrico solare si intende notoriamente quella superficie, calpestabile e posta alla sommità dell'edificio, la cui funzione primaria è quella di copertura dei piani o delle porzioni di piano sottostanti. La struttura può essere comune a tutti i condomini, come previsto dall'art. 1117 c.c., se il contrario non risulta dal titolo, ma anche può essere di appartenenza o di uso da parte di un solo condomino.

In relazione alla titolarità del lastrico solare si applica un regime normativo differente che riguarda la ripartizione degli oneri di spesa; la titolarità degli obblighi di manutenzione e conservazione e tutta una serie di questioni relative alle diverse responsabilità in ordine ai danni derivanti da una cattiva o assente cura del bene in questione.

Sempre prendendo spunto da quanto accaduto a Roma vorrei qui ribadire quello che dovrebbe essere già chiaro, ma che, invece, nella realtà non sembra essere poi così scontato considerato che molto spesso i condomini ritengono di avere il diritto di utilizzare il proprio lastrico solare/terrazza in piena libertà e senza il rispetto delle più elementari regole preordinate a garantire, più che il decoro architettonico dell'edificio (certamente bene comune di rilevante importanza), la sicurezza e la stabilità dello stabile.

Nelle disposizioni del codice civile in materia di condominio "sicurezza e stabilità" sono aspetti che sono stati oggetto di particolare attenzione da parte del legislatore, il quale ha trattato l'argomento con riferimento a quegli interventi che, se troppo invasivi, potrebbero interferire con la solidità delle strutture condominiali.

Per questo mi riferisco agli articoli:

• 1117 ter, introdotto dalla legge n. 220/2012 che ha previsto, per la prima volta, la possibilità di modificare la destinazione d'uso delle cose comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale;
• 1120, ultimo comma, c.c. (innovazioni votate dai condomini con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c. ovvero maggioranza dei partecipanti all'assemblea pari a due terzi dei millesimi);
• 1122, primo comma, c.c. (opere su parti di proprietà esclusiva o uso individuale) come novellato dalla legge di riforma del condominio;
• 1122 bis c.c. (interventi concernenti la realizzazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili), introdotto ex novo dalla legge del 2012, ove il diritto del condomino alla realizzazione di tali opere incontra precisi divieti;
• 1127 c.c. (sopraelevazione) secondo il quale l'intervento non è ammesso se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono.

In tutti questi casi, di cui solo gli artt. 1117 ter e 1120 c.c. prendono in considerazione modificazioni ed innovazioni approvate nell'interesse della comunità, ricorrono sempre i termini sicurezza, stabilità, mentre per la sopraelevazione la legge parla di condizioni statiche.

Senza avere la presunzione di addentrarci in un terreno squisitamente tecnico, basterà solamente rilevare che, nella fattispecie della sopraelevazione, il legislatore ha evidenziato nella staticità dell'edificio il limite da non superare proprio in considerazione del fatto che la nuova opera, che si andrà ad edificare sul lastrico solare è talmente importante che richiede, nell'esame dello studio di fattibilità, la certezza che le strutture dell'edificio condominiale siano idonee a sorreggerne il peso.

Accertamenti che, naturalmente, dovranno essere effettuati ex ante.

A questo proposito giova anche ricordare quanto affermato in argomento dai giudici di legittimità (sentenza n. 3196 dell 11 febbraio 2008) i quali del concetto di stabilità hanno fornito una interpretazione più articolata rispetto a quanto non emerga dalla norma relativa regolatrice "il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, secondo comma, c.c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione e vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, secondo comma, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico. (Fattispecie relativa ad una sopraelevazione sul lastrico solare eseguita a Napoli, senza il rispetto delle cautele imposte dalla legge n. 64 del 1974)".

Decisione, questa, seguita da altra più recente ove gli ermellini hanno specificato che "...le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato" (Cass. 30 novembre 2012, n. 21419).

Il tutto uniformandosi la Corte Suprema al principio espresso nei lontani anni '80 dalle Sezioni Unite ad avviso delle quali "la sopraelevazione realizzata dal proprietario dell'ultimo piano di edificio condominiale, in violazione delle prescrizioni e cautele tecniche fissate dalle norme speciali antisismiche, è riconducibile nell'ambito della previsione dell'art. 1127 secondo comma c.c. in tema di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni statiche del fabbricato. A fronte di tale opera, pertanto, deve riconoscersi la facoltà del condominio di ottenere una condanna alla demolizione del manufatto, nonché la legittimazione alla relativa azione dell'amministratore del condominio medesimo, vertendosi in materia di atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio" (Cass. Sez. Un. 8 marzo 1986, n. 1552).

Detto questo occorre solo precisare che tali divieti devono essere, a maggior ragione, rispettati quando la terrazza esclusiva a livello si presenti in "aggetto" rispetto ai piani sottostanti.

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Beni comuni e individuali Parte 3

Una corposa sentenza in tema di regolamento e dintorni e altre riflessioni

Il condomino non è terzo rispetto al condominio, 

quindi non può domandare una somma in suo favore 

per le opere da lui eseguite sul bene comune, 

del quale è proprietario (in parte) lui stesso, non

trovando pertanto applicazione la disposizione di 

cui all’art. 936 c.c.. (massima ufficiale)

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 

13 novembre 2014 – 11 marzo 2015, 

n. 4901

Il principio dell’accessione non si applica al Condominio: un condomino, nel caso di specie, ha realizzato un impianto sportivo su un bene condominiale e chiede che il Condominio venga condannato a pagare ” ai sensi dell’art. 936 c.c., la corresponsione di una somma pari al valore dei materiali e della manodopera impiegati per la realizzazione di un impianto sportivo ovvero di una somma corrispondente all’aumento di valore prodotto al fondo”. La Suprema Corte conferma la lettura della Corte d’appello di Milano esprimendo un concetto chiarissimo “il giudice del merito coerentemente ed adeguatamente (ha) argomentato il proprio convincimento sulla non applicabilità al caso in esame della disciplina dettata all’art. 936 c. c. nella parte in cui specifica che si applicano le norme in materia di comunione al condomino che realizzi opere sul bene condominiale, essendo lo stesso titolare pro quota del bene in misura proporzionale alla sua partecipazione al condominio, escludendo per l’effetto l’applicabilità della disciplina dettata dall’art. 936 c. c. in materia di accessione. La sentenza pronunciata dalla Corte d’Appello di Milano si mostra dunque esente dai lamentati per essere il V. condomino del Condominio “Villaggio Zara” e, quindi, comproprietario del fondo sul quale ha realizzato l’impianto sportivo; lo status di condomino, pacifico perché provato e mai contestato, è sufficiente ad escludere l’esistenza del presupposto della terzietà che, ai sensi dell’art. 936 c.c., legittima il costruttore a domandare una somma a titolo di indennizzo al proprietario del fondo a fronte della sua accessione alle opere sullo stesso erette”.

Afferma ancora la Cassazione che “le norme in materia di accessione retrocedono in favore della disciplina sulla comunione ogniqualvolta le modifiche del fondo, comportanti l’alterazione della consistenza materiale o della destinazione d’uso dell’immobile, siano realizzate dal condomino sulla cosa comune; l’esclusione in ipotesi di bene condominiale dell’operatività della disciplina dettata in materia di accessione, non applicabile neanche in via analogica per essere le eventuali lacune normative colmate dalle norme sulla comunione, rappresenta conseguenza eziologica dell’assenza del presupposto dell’altruità del bene: non può, difatti, il ricorrente agire per il riconoscimento dell’indennizzo ex art. 936 c. c. laddove è egli stesso comproprietario del fondo sul quale ha realizzato le opere (Cassa n. 7523 del 2007; Cass. n. 21901 del 2004; Cass n. 4120 del 2001; Cass n. 3675 del 1996; Cass n. 10699 del 1994; Cass. n. 3853 del 1993).” In virtù del richiamo disposto dall’art. 1139 c.c. sono solo le norme della comunione che possono integrare la disciplina del Condominio e non possono essere richiamate sic et simpliciter quelle sulla proprietà, specie quando presuppongono l’appartenenza dei beni oggetto di disputa a due soggetti diversi.

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Beni comuni e individuali Parte 1

Una corposa sentenza in tema di regolamento e dintorni e altre riflessioni

La presunzione di proprietà condominiale sulle strutture essenziali all’esistenza dell’edificio, elencate nell’art. 1117 n. 1 c.c., come nella  specie le scale, può essere superata soltanto da un titolo, proveniente da colui che ha costituito il condominio ovvero da tutti i condomini successivamente, nel quale si affermi la proprietà esclusiva a favore del condomino, mentre la stessa presunzione non può essere superata dal concreto accertamento della destinazione delle suddette strutture all’uso esclusivo del singolo condomino. (Massima non ufficiale)

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 3 novembre 2014 – 20 marzo 2015, n. 5657 Presidente Triola – Relatore Falaschi

Un interessante pronuncia che tocca un tema di grande rilievo all’interno del condominio, ovvero la rilevanza ed opponibilità di regolamenti che prevedano clausole che incidono sulla proprietà delle parti comuni. La sentenza è densa di riflessioni e spunti non solo per il giurista ma che possono essere di grande ausilio anche a colui che si trova sul campo ad amministrare.

La pronuncia tocca anche, per chi si occupa di processo, in maniera approfondita il regime delle preclusioni in appello, ovvero la possibilità di produrre e utilizzare nuovi documenti dopo la sentenza di primo grado, tema che non toccheremo in quanto di pertinenza meramente difensiva. Il processo prende origine da una impugnativa di delibera assembleare: “I.U.A. evocava, dinanzi al Tribunale di Roma, il Condominio via (omissis), nonché i singoli condomini del medesimo, ed impugnava la delibera assembleare del 17.12.2001 deducendo che in detta adunanza era stato approvato a maggioranza, con il suo voto contrario, regolamento di condominio che conteneva la costituzione di diritti su parti comuni dell’edificio in favore di alcuni condomini ed in danno di altri, come l’art. 3, lett. a) che statuiva “salvo l’uso esclusivo delle rampe dal piano terzo al piano attico” e l’ultima parte dell’art. 4 che sanciva “le rampe delle scale a partire dal pianerottolo degli appartamenti del piano quarto (attivo) saranno di uso esclusivo perenne del proprietario o dei proprietari degli appartamenti posti al piano quarto e con il diritto ad apporre una chiusura di sicurezza, con la possibilità, inoltre, di limitare l’accesso dell’ascensore all’ultimo piano”. Tanto premesso, chiedeva che fosse dichiarata nulla la predetta delibera assembleare ovvero, in subordine, che fossero dichiarate nulle le predette clausole del regolamento condominiale”. 

Il Tribunale di Roma, in primo grado, dichiarava la nullità della delibera mentre la Corte d’appello, in totale riforma della sentenza di primo grado, dichiarava inammissibile la domanda svolta in primo grado, affermando che “essendo l’impugnazione sostanzialmente volta all’accertamento della invalidità del regolamento condominiale approvato nella seduta del 17.12.2001, legittimato passivo non poteva essere il Condominio ma solo i singoli condomini e per l’effetto la domanda attorea andava dichiarata inammissibile nei confronti del Condominio, mentre la tempestività dell’impugnazione rispetto ai condomini discendeva dal fatto che veniva fatta valere azione di nullità del regolamento condominiale, non soggetta al termine decadenziale di cui all’art. 1137 c.c.”.

La corte capitolina, quale ulteriore argomentazione nel merito, osservava che “risultava vigere nel Condominio un regolamento contrattuale, predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio, che espressamente aveva escluso dall’uso comune le rampe di scala dal piano terzo al piano attico, riservandolo ad uso esclusivo e perenne del proprietario degli appartamenti posti al piano quarto, su cui gravava per intero l’onere di manutenzione, con il diritto di apporre una chiusura di sicurezza, con la possibilità di limitare l’accesso dell’ascensore all’ultimo piano, regolamento che del tutto superfluamente l’amministratore del Condominio, nell’intento di superare i contrasti insorti fra i condomini, aveva ritenuto di sottoporre all’approvazione dell’assemblea. Inoltre risultava dai singoli atti di compravendita stipulati dai vari condomini, che questi ultimi si erano impegnati all’osservanza del regolamento per sé e per i loro aventi causa”.

Il tema giunge in Cassazione dove, seppur con lettura che non si discosta dai canoni tradizionali ma che per l’amministratore può essere di particolare interesse pratico alla luce delle riflessioni svolte, si provvede a fornire risposta a numerosi quesiti di diritto che il ricorso sottende. Il primo attiene alla legittimazione processuale passiva dell’amministratore: “Dica la Suprema Corte se l’impugnativa della delibera assunta dall’assemblea dei condomini a maggioranza per la approvazione del regolamento di condominio che contenga disposizioni di natura condominiale debba essere esperita (anche) nei confronti dell’ente in persona dell’amministratore pro tempore ovvero soltanto nei confronti di tutti i singoli condomini”.

La risposta della Corte è secca, sintetica, chiara ed in linea con l’orientamento dominante: nei giudizi che hanno ad oggetto la censura di una delibera è sempre legittimato passivo anche l’amministratore “(è) pur vero che - come asserito dalla stessa ricorrente - sono stati evocati in giudizio sia il Condominio sia ciascun condomino in proprio, tuttavia va affermata la legittimazione passiva dell’Amministratore del Condominio tutte le volte che venga in rilievo, come nella specie, un vizio dell’atto assembleare (cfr Cass. 11 luglio 2012 n. 11757), o meglio la delibera di approvazione dell’ambito delle proprietà comuni“.

Il secondo quesito di diritto, sottoposto alla disamina della Corte, riguarda invece il tema specifico del regolamento “Dica la Suprema Corte se il regolamento di condominio edilizio predisposto unilateralmente dall’originario unico proprietario e contenente clausole limitative dei diritti su cose comuni, ma non risultante dai pubblici registri e nemmeno diversamente depositato o registrato con formalità e/o modalità di garanzia idonee a renderlo conoscibile dagli interessati e altresì non alterabile, per essere vincolante nei confronti dei vari acquirenti delle unità immobiliari site nel fabbricato condominiale debba da tutti questi ultimi essere specificamente accettato per iscritto ovvero, ove ritenuta sufficiente una accettazione mediante indicazione per relationem, debba comunque essere determinato ed indicato in modo chiaro ed inequivocabile”.

Il primo paletto che pone la Corte in ordine alla opponibilità e conoscibilità del regolamento contrattuale è che lo stesso debba concretamente esistere al momento in cui si costituisce il condominio e vengono stipulati i singoli atti di compravendita delle unità immobiliari. Non è sufficiente, alla scopo, l’impegno ad osservare un regolamento che verrà redatto successivamente: il principio recepisce un consolidato orientamento giurisprudenziale “l’obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, come non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest’ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto”. La conoscibilità da parte dei condomini deriva inoltre dalla trascrizione del regolamento negli appositi registri previsti dal combinato disposto degli artt. 1129 e 1138 c.c. “deve aggiungersi che, come si desume dalla sentenza impugnata, il regolamento di cui si tratta era stato unicamente depositato presso lo studio notarile G. , diverso da quello che ha rogato la compravendita della I. , dott. D’.Lu. , e, quindi, non era stato nemmeno trascritto nell’apposito registro di cui all’art. 1129 c.c., u.c., secondo la previsione dell’art. 1138 c.c., comma 3, in modo da poter assolvere la funzione di pubblicità notizia per essere opponibile nei confronti di tutti i condomini”. Viene infine affrontato il passaggio cruciale: “la presunzione di proprietà condominiale sulle strutture essenziali all’esistenza dell’edificio, elencate nell’art. 1117 n. 1 c.c., come nella specie le scale, può essere superata soltanto da un titolo, proveniente da colui che ha costituito il condominio

ovvero da tutti i condomini successivamente, nel quale si affermi la proprietà esclusiva a favore del condomino, mentre la stessa presunzione non può essere superata dal concreto accertamento della destinazione delle suddette strutture all’uso esclusivo del singolo condomino (cfr in termini v. Cass. 24 febbraio 1999 n. 1568)”. La Corte affronta poi il terzo quesito di diritto sottoposto alla sua attenzione: “Dica la Suprema Corte se l’interesse ad agire previsto nell’azione di impugnativa di delibera condominiale ovvero di regolamento condominiale ricorra senza particolari oneri probatori nel caso in cui si censurino di nullità clausole costitutive di diritti su parti comuni in favore di alcuni soltanto dei condomini ed in danno dei diritti di comunione degli altri o se invece debba fornirsi la prova concreta dei pregiudizi adottati”.

Ovvero: chi impugna determinate clausole del regolamento che assume in contrasto con i propri diritti deve anche dimostrare l’esistenza di un particolare pregiudizio oppure ha interesse ad ottenere dal giudice una sentenza che ne accerti la nullità anche senza dover dimostrare che quelle clausole gli procurano un effettivo danno? La risposta fornita dalla Suprema Corte chiarisce che non è necessario che chi impugna fornisca anche prova del proprio interesse ad agire per l’esistenza di un danno concreto in quanto l’interesse a promuovere la causa è già integrato dal fatto stesso di vedere censurate le clausole regolamentari viziate: “l’interesse ad agire di un condomino per la rimozione di una deliberazione contraria alla legge o al regolamento di condominio, oltre a sostanziarsi nell’utilità di ciascun condomino allo svolgimento secondo regola delle relazioni condominiali, è costituito proprio dall’accertamento dei vizi da cui è affetta la deliberazione (v. Cass. n. 17276 del 2005; Cass. n. 4270 del 2001 e Cass. n. 2912 del 1997)”.

L’ulteriore quesito di diritto su cui si pronuncia la Corte riguarda la tempestività della impugnazione rispetto al termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. “Dica la Corte Suprema se, essendo nella specie unicamente legittimati passivamente i condomini uti singuli, possa valere ai fini della tempestività della impugnazione del regolamento condominiale, ex artt. 1138 e 1107 c.c., la notifica all’amministratore del condominio, carente di legittimazione passiva”. La risposta fornita dalla Suprema Corte dovrebbe essere nota a chiunque abbia frequentato almeno un paio di lezioni del corso di formazione iniziale per amministratore: “La delibera all’origine dell’attuale controversia, adottata in data 17 dicembre 2001, deve considerarsi nulla, perché non rientra nei poteri dell’assemblea, deliberando a maggioranza, stabilire l’ambito delle rispettive proprietà, determinando i beni di proprietà esclusiva rispetto a quelli di proprietà comune, potendo tale previsione essere inserita soltanto in un (valido) regolamento contrattuale, approvato all’unanimità (Cass. 18 maggio 2011 n. 10929)”. Infine, l’ultimo quesito di diritto sottoposto al giudizio della Cassazione: “Dica la Corte Suprema se sia valida o meno l’approvazione a maggioranza di un regolamento condominiale ai sensi degli artt. 1138 e 1136 c.c., e ciò poiché l’art. 1138 c.c. non menziona, tra gli articoli di legge che non possono comunque essere derogati dal regolamento, l’art. 1117 c.c.”.

La risposta elaborata dalla Corte, nella sua chiarezza ed esaustività è da manuale e serve all’associato a ripercorrere un concetto essenziale nella interpretazione e utilizzazione dei regolamenti secondo un orientamento ormai consolidato: “Nell’ambito dei regolamenti condominiali vanno distinte le clausole con contenuto tipicamente regolamentare dalle clausole contrattuali le quali devono essere approvate all’unanimità. È fuori discussione che una clausola, che limita ad un determinato uso un immobile escludendo gli altri possibili, costituisce limitazione del diritto di proprietà. Pertanto le norme del regolamento condominiale, che incidono sull’utilizzabilità e sulla destinazione delle parti dell’edificio, in particolare sullo stato giuridico di una cosa comune, come nella specie le scale, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall’originario proprietario dello stabile, debbono essere accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto ovvero con atti separati, e, se invece deliberate dall’assemblea condominiale, debbono essere approvate all’unanimità (cfr. tra le tante, Cass. 11 febbraio 1977 n. 621). E, non potendo formare oggetto di decisione assembleare a maggioranza, sono assolutamente nulle le deliberazioni delle assemblee condominiali lesive dei diritti di proprietà comune. Ciò posto, non vi è dubbio che la clausola (del regolamento condominiale approvato dall’assemblea a maggioranza) che destina alla proprietà esclusiva dei proprietari dell’appartamento posto al piano terzo ed attico dello stabile le scale di collegamento fra i due piani, costituisce “di per sé” lesione del diritto di proprietà comune dei condomini, comprimendo in maniera eccessiva e ingiustificata l’esercizio di facoltà connesse all’uso o al godimento delle parti comuni dell’edificio - divieto di accedere in una parte delle scale - escludendo alcune destinazioni dall’uso che avrebbe potuto altrimenti farsi della cosa comune”. Una sentenza che è un lungo viaggio all’interno del fenomeno condominio e che contiene innumerevoli spunti di riflessione giuridica e pratico-applicativa. E che impone anche una riflessione assai più prosaica: spesso i condomini e i loro difensori potrebbero essere decisamente più essenziali nella proposizione di questioni che da tempo hanno trovato unanime risposta di legittimità evitando di produrre contenzioso di tal natura!

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