L’assemblea: iter procedurale

Come è noto, il legislatore italiano non ha mai definito la natura giuridica del condominio, neppure con la riforma intervenuta con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, del codice civile del 1942.

La giurisprudenza, già da tempo, ha definito il condominio un ente di gestione, confermando che è privo di personalità giuridica e, del resto, la sua disciplina è inserita nel libro terzo “della proprietà” con un privilegio dei diritti di comproprietà sulle parti e sui servizi comuni, rispetto sia ai rapporti di natura obbligatoria, anch’essi previsti, sia a quelli personali sussistenti tra i condomini. La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza 18 settembre 2014, n. 19663, ha stabilito che, proprio in relazione alla mutata normativa, il condominio sia fornito, quanto meno, di una soggettività giuridica, poiché è dotato di un patrimonio e assume obbligazioni, derivate da contratti o da fatti illeciti. Come gli enti collettivi, è gestito da due “organi”: l’assemblea, che rappresenta il potere decisionale e l’amministratore che ne rappresenta il potere esecutivo.

L’assemblea delibera, con le maggioranze prescritte, in particolare, dagli artt. 1117-ter, 1120 e 1136 cod. civ., nonché dall’art. 67 disp. att. cod. civ., per ogni questione che rilevi per gli interessi e i diritti dei condomini, con esclusione, conseguentemente, degli argomenti che ne esulano, non concernendo beni e servizi comuni. Qualora avvenga ciò, la delibera è nulla (Cass. civ., Sez. VI, 15 marzo 2017, n. 6652). Si rammenta che la delibera è un atto collettivo, anche se parte della dottrina la definisce un atto complesso. Le delibere possono essere nulle e, dunque, impugnabili in ogni tempo, ovvero annullabili e, quindi, impugnabili entro i trenta giorni previsti dall’art. 67 disp. att. cod. civ., dai condomini assenti o da quelli, presenti all’assemblea, che ne siano stati contrari o si siano astenuti; i trenta giorni decorrono dalla data dell’avvenuta effettiva conoscenza della delibera da parte del condomino che intenda impugnarla. Una delibera con cui si decida in modo concreto una spesa o una attività può essere impugnata, non essendo impugnabili quelle che abbiano un mero contenuto generico e programmatico, tale da rinviare a una successiva l’adozione dell’effettiva delibera (Cass. civ., Sez. II, 25 maggio 2016, n. 104865). Si ricorda che le delibere sono nulle quando propongono un oggetto illecito o impossibile, una causa illecita, quando sono contrarie a disposizioni imperative di legge o violino i diritti soggettivi e/o reali anche di un singolo condomino; per contro, sono annullabili tutte le altre delibere che, sostanzialmente, non rispettano le norme procedurali della gestione condominiale, latu sensu intesa. In quest’ultima fattispecie, legittimato a impugnare la delibera è esclusivamente il condomino interessato a tutelare la lesione del suo diritto, per esempio, per non essere stato convocato in assemblea (Cass. civ., Sez. II, 23 novembre 2016, n. 23903), e non un altro condomino, per esempio quello regolarmente convocato. L’assemblea deve essere convocata dall’amministratore in carica ex art. 67 disp. att. cod. civ., ovvero anche da un terzo che operi quale delegato, secondo il meccanismo della rappresentanza volontaria, per esempio, il socio accomodante della società di persone, amministratrice del condominio, soprattutto se la convocazione è stata redatta sulla carta intestata della società (Cass. civ., Sez. II, 10 gennaio 2017, n. 335).

Uniche eccezioni, alla norma sopra citata, consistono: 

1. nella possibilità che anche un solo condomino convochi l’assemblea, allorché il condominio sia sprovvisto di amministratore ovvero l’amministratore sia decaduto dalla carica per essere venuti meno i requisiti di moralità prescritti dall’art. 71- bis disp. att. cod. civ.; in quest’ultima ipotesi, anche se il testo di legge riporta l’espressione “senza alcuna formalità” ritengo che le prescrizioni, di cui al precitato art. 66, debbano essere rispettate, indicando la frase de qua che non necessita alcuna preventiva dichiarata revoca da parte dell’assemblea o dell’autorità giudiziaria;
2. nella convocazione diretta dell’assemblea da parte di un condomino, allorché l’amministratore ne sia obbligato, per esempio per la revisione delle tabelle millesimali o per deliberare una innovazione prevista dal secondo comma dell’art. 1120 cod. civ., ovvero da parte di due o più condomini, rappresentanti almeno un sesto del valore millesimale dell’edificio, che richiedano un’assemblea e l’amministratore non vi provveda nei dieci giorni successivi alla ricezione della relativa raccomandata.

Tutti i condomini effettivi devono essere convocati in assemblea pur se presentino situazioni particolari; può darsi il caso che un condomino sia fallito o sia in conflitto di interessi, per esempio, per aver impugnato una precedente delibera o, ancora, sia un minore o un inabilitato o un interdetto, ovvero per un’unità immobiliare si siano stipulati un contratto di leasing, sia stata prevista la cessione della proprietà con un contratto di rent to buy o con un preliminare trascritto ai Registri Immobiliari, ex art. 2932 cod. civ., o sussistano sia il nudo proprietario sia l’usufruttuario. Se poi sia stata comunicata all’amministratore la vendita, anche parziale, per esempio, per frazionamento di appartamento, di una unità immobiliare, deve essere convocata in assemblea l’acquirente o l’acquirente della porzione di appartamento compravenduta (Cass. civ., Sez. II, 16 giugno 2016, n. 12466). Si rammenta che la convocazione dell’assemblea è un atto unilaterale recettizio e, conseguentemente, deve pervenire ai condomini, o ai conduttori allorché ne abbiano diritto, entro i termini prescritti dalla legge o dal regolamento di condominio.

La convocazione deve contenere l’ordine del giorno. L’ordine del giorno incide sulla validità della relativa assemblea, poiché i condomini devono partecipare all’assemblea informati di quanto dovranno decidere. Non è necessaria, però, un’analitica e minuziosa elencazione degli argomenti da trattare, essendo sufficiente che siano indicati con termini essenziali, tali da essere comprensibili per tutti l’importanza e il tenore di quanto si dovrà deliberare.

Qualora l’assemblea stabilisca di dibattere ugualmente un argomento, non ben specificato nell’ordine del giorno, la partecipazione alla discussione e alla susseguente deliberazione preclude al condomino, che non abbia sollevato eccezioni, di poter impugnare la delibera, adducendo l’incompletezza dell’ordine del giorno. Una volta riunitisi i condomini nel giorno, nell’ora e nel luogo dove è convocata l’assemblea, di norma a maggioranza, eleggono il presidente e il segretario. La figura del presidente era prevista nel testo dell’art. 67 disp. att. cod. civ. del 1942; la riforma della normativa del condominio, introdotta con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha modificato l’articolo de quo eliminando il riferimento al presidente. Ritengo, tuttavia, che, per analogia con quanto disposto per gli enti collettivi (cfr. art. 2375 (?) cod. civ.), la nomina del presidente sia necessaria per la posizione di direzione della discussione assembleare e di responsabilità che deve assumere in relazione ad alcune decisioni da adottare seduta stante. Ma, considerato che la norma non ne prevede espressamente la nomina, se l’assemblea non vi proceda, questa circostanza non dovrebbe produrre effetti negativi sulla validità delle delibere assunte. Il presidente, constato il quorum costitutivo, per la validità dell’assemblea, per la presenza, di persona o per delega, dei condomini, ne dichiara la validità, riportando a verbale il loro nominativo e il corrispondente valore millesimale.

Il novellato art. 67 disp. att. cod. civ. dispone che, nei condomini il cui numero di condomini sia superiore a venti, nessuno di essi può essere portatore di un numero di deleghe superiore a un quinto dell’intera compagine e dei millesimi del fabbricato.

A prescindere dalle difficoltà operative che in alcune fattispecie si creano, per esempio, qualora un solo condomino sia proprietario di più unità immobiliari, per un valore superiore a duecento millesimi, il legislatore ha desunto la norma dagli arresti degli Ermellini che, confermando la validità di una clausola del regolamento di condominio, intendevano garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, allorché il regolamento stesso limitasse il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee (da ultimo: Cass. civ., Sez. VI, 23 marzo 2017, n. 8015).

Terminata l’assemblea, l’ultimo comma dell’art. 1136 cod. civ. prevede che “si rediga” il processo verbale che ha la funzione di documentare la valida costituzione dell’assemblea, il processo formativo e il contenuto delle delibere e, dopo la novella del 2012, ai sensi dell’art. 1129 cod. civ., le brevi dichiarazioni che i condomini hanno voluto rilasciare. La veridicità di questo può essere impugnata avvalendosi di qualsiasi mezzo di prova, senza necessità di proporre una querela di falso (Cass. civ., Sez. VI, 9 maggio 2017, n. 11375); incombe sul condomino, impugnante una delibera, l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal verbale.

Considerato che l’art. 1137 cod. civ. prescrive che possano impugnare le delibere esclusivamente i condomini che sono rimasti assenti all’assemblea, quelli dissenzienti e quelli astenuti, anche in questo caso mutuando la tesi giurisprudenziale, nel verbale devono essere esattamente riportati i nominativi dei condomini dissenzienti e degli astenuti, nonché il valore delle rispettive quote millesimali, non necessitando, per la validità delle delibere, che siano riportati i nominativi di coloro che hanno votato a favore, potendosi desumere, per differenza, la verifica della sussistenza delle maggioranze prescritte dall’art. 1136 cod. civ..

La forma del verbale, deve essere necessariamente scritta dovendo essere riportata nel libro verbale prescritto dall’art. 1129 cod. civ.. È sufficiente la sottoscrizione del presidente e del segretario, che l’ha redatto in seguito alle indicazioni dello stesso presidente, soggetti che non sono, comunque, pubblici ufficiali, ma soggetti privati. Il verbale deve essere sottoscritto da tutti i condomini soltanto qualora costituisca il testo contrattuale di una convenzione stipulata tra loro. Tuttavia se la delibera inerisca a diritti reali dei condomini, il verbale deve essere redatto con forma scritta ad substantiam. Infine si deve rammentare che i verbali, in caso di contestazioni, sono interpretati dall’autorità giudiziaria “secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 cod. civ. e ss., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale e quindi, soltanto nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, utilizzando gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto.” (Cass. civ., Sez. II, 23 novembre 2016, n. 23903).

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN Anaci

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Cassazione: senza prova contraria l'androne e il lastrico sono di proprietà comune - 05/10/2017 N. 23300 - Il commento

In tema di condominio androne e terrazzo di copertura, sono pacificamente parti comuni ai sensi e per gli effetti dell’art. 1117 c.c. e quindi non è possibile escludere alcuni proprietari dal godimento di detti beni. Nel caso in questione un condomino agiva in giudizio richiedendo di sanzionare gli altri proprietari per aver modificato la serratura del portone d’ingresso del palazzo impedendo l’accesso sia all’androne che al terrazzo. La Corte distrettuale sovverte le valutazioni del giudice di prime cure, accertando, la destinazione all’uso comune dell’area di ingresso e del terrazzo. La Cassazione conferma la condominialità dei beni a prescindere dalle obiettive caratteristiche strutturali dell’immobile.

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Cassazione: senza prova contraria l'androne e il lastrico sono di proprietà comune - 05/10/2017 N. 23300

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CASSAZIONE 05 OTTOBRE 2017, N. 23300

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SESTA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. PETITTI  Stefano  -  Presidente   

Dott. PICARONI Elisa  -  Consigliere  

Dott. FALASCHI Milena  -  Consigliere   

Dott. SCALISI  Antonino  -  rel. Consigliere  

Dott. SCARPA  Antonio  -  Consigliere  

ha pronunciato la seguente:  

ORDINANZA

sul ricorso 16494-2016 proposto da:

C. M. G., C. I., C. R., elettivamente domiciliate in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. G., rappresentate e difese dall'avvocato G. G.;

- ricorrenti -

CONTRO

C. I., C. G., in qualità di eredi di C. L. elettivamente domiciliate in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. G., che le rappresenta e difende unitamente all'avvocato G. V.;

- controricorrente – 

NONCHÈ CONTRO

C. G. G. A.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 710/2016 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 26/04/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 09/06/2017 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI.

FATTI DI CAUSA

Preso atto che:

il Consigliere relatore dott. A. Scalisi ha proposto che la controversia fosse trattata in Camera di Consiglio non partecipata della Sesta Sezione Civile di questa Corte, ritenendo l’infondatezza del ricorso: A) Infondato il primo motivo giusti i principi espressi da questa Corte con le sentenze. nn. 16698 e 7394 del 2010. B) Assorbito il secondo.

La proposta del relatore è stata notificata alle parti. Letti gli atti del procedimento di cui in epigrafe.

Il Collegio premesso che:

C.L. con atto di citazione del 20 aprile 2005 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Palermo C.R. , C.M.G. , C.I. e, premettendo di esser comproprietario con le convenute delle parti comuni dell’edificio sito in (omissis) , lamentava che a seguito della modifica delle chiavi del portoncino di ingresso ad iniziativa delle convenute gli era stato precluso l’accesso all’androne condominiale, ove erano collocati i contatori dell’acqua, nonché l’accesso al terrazzo dello stesso edificio, ove era installata la propria antenna televisiva. Chiedeva, pertanto, che venisse dichiarato il proprio diritto ad accedere liberamente, uti dominus, nelle parti comuni di tale edificio.

Si costituivano le convenute, contestando le domande di parte attrice e chiedendo il rigetto, rilevando che C.L. non aveva alcun diritto sulle parti comuni dello stabile, essendo tale edificio di proprietà esclusiva delle convenute ed, eccependo, in subordine, l’avvenuta usucapione.

Il Tribunale di Palermo, con sentenza del 3 giugno 2009, rigettava le domande dell’attore e lo condannava al pagamento delle spese del giudizio.

La Corte di Appello di Palermo, pronunciandosi su appello proposto da C.L. , nel contraddittorio delle parti, con sentenza n. 1273 del 2016 accoglieva l’appello e, in riforma della sentenza impugnata, dichiarava il diritto di C.L. ad accedere all’androne ed al terrazzo di copertura dell’edificio oggetto del giudizio. Condannava le appellate al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio. Secondo la Corte di Palermo, dovendo ritenere che l’androne e il terrazzo di copertura, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., sono beni condominiali ed essendo l’appartamento di proprietà di C.L. parte del fabbricato di cui si dice, C.L. non poteva essere escluso dal godimento dei beni condominiali.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da C.R. , C.M.G. , C.I. con ricorso affidato a due motivi. C.I. e C.G. (eredi di C.L. ) hanno resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.= Con il primo motivo di ricorso C.R. , C.M.G. , C.I. , lamentano la violazione e falsa applicazione della norma di cui all’art. 1117 cod. civ. (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.). Avrebbe errato la Corte distrettuale, secondo i ricorrenti nel dichiarare il diritto di C.L. ad accedere all’androne e al terrazzo di copertura all’edificio sito in (OMISSIS) perché non ha tenuto conto che la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 cod. civ. può essere superata se la cosa per obiettive caratteristiche strutturali serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria. Nel caso in esame, specificano i ricorrenti, le aree di cui si dice, per la configurazione strutturale degli immobili appartenenti rispettivamente alle odierne ricorrenti (ubicati nella via (omissis) ) e al sig. C.L. (via (omissis) ), avrebbe dovuto essere escluse dalla comunione ex art. 1117 cod. civ.

1.1. = Il motivo è infondato ed essenzialmente perché l’assunta violazione di legge si basa e presuppone una diversa valutazione e ricostruzione delle risultanze acquisiste nel giudizio di merito, censurabile - e solo entro certi limiti - sotto il profilo del vizio di motivazione, secondo il paradigma previsto per la formulazione di detto motivo. Va qui ribadito che, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e quindi implica necessariamente un problema interpretativo della stessa (di qui la funzione di assicurare l’uniforme interpretazione della legge assegnata alla Corte di cassazione dall’art. 65 ord. giud.); viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e impinge nella tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione; il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi - violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta - è segnato, in modo evidente, dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (in tal senso essenzialmente cfr. Cass. n. 16698 e 7394 del 2010).

Nel caso in esame, contrariamente a quanto sostenuto dalle ricorrenti, la Corte distrettuale, ha accertato che i beni di che trattasi erano destinati all’uso comune, specificando che neppure gli appellati (odierni ricorrenti) avevano contestato l’oggettiva destinazione all’uso comune dell’area dell’ingresso e del terrazzo.

2.= Con il secondo motivo le ricorrenti lamentano omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio (art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ.). Secondo le ricorrenti, la sentenza impugnata sarebbe illegittima anche perché la Corte distrettuale non avrebbe tenuto conto delle caratteristiche strutturali degli immobili oggetto della controversia.

2.1.= Il motivo rimane assorbito perché, quali che fossero le caratteristiche strutturali degli immobili oggetto di controversia, comunque, la Corte distrettuale ha accertato la destinazione all’uso comune dell’area di ingresso o del terrazzo. Senza dire che l’unità di piano terra di proprietà di C.L. (adesso degli eredi) costituisce parte strutturale e funzionale integrante della palazzina condominiale cui ineriscono i diritti sulle parti comuni della palazzina stessa e tra le quali rientrano l’ingresso e la terrazza di copertura, oggettivamente destinati all’uso comune, tanto è vero che, come specifica la stesa sentenza impugnata nell’androne condominiale si trovavano collocati i contatori dell’acqua e sul terrazzo dell’edificio fino a due anni prima vi era installata la antenna televisiva, appartenente a C.L. .

In definitiva, il ricorso va rigettato e ricorrenti in ragione del principio di soccombenza condannati a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione, che vengono liquidate con il dispositivo. Il Collegio dà atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002, sussistono i presupposti per il versamento, da parte delle ricorrenti dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, condanna ricorrenti in solido a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% del compenso ed accessori, come per legge; dà atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 sussistono i presupposti per il versamento da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Depositato in Cancelleria il 5 ottobre 2017

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Balconi in condominio

Si ritiene nulla la delibera condominiale che approvi interventi di manutenzione e/o ricostruzione sui balconi aggettanti. Se si accede a tale soluzione, laddove una delibera di tale portata fosse comunque assunta dall’assemblea di condominio, essa risulterebbe comunque inefficace ed, ineseguibile da parte dell’amministratore.

Relativamente alla trattazione dell’argomento in epigrafe, sembra opportuno citare innanzitutto una nota pronuncia a Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione risalente al 2005 (n. 4806); quest’ultima, sebbene emessa al fine precipuo di comporre il contrasto giurisprudenziale insorto con riferimento ai vizi della delibera in caso di omessa convocazione di un condomino, contiene un’importante elencazione dei criteri di classificazione delle delibere nulle/ annullabili, nonché dei più importanti esempi di delibere che appartengano all’una o all’altra delle predette categoria di invalidità. A tal riguardo, si fa notare la seguente affermazione: “debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale che incidono sui diritti individuali, sulle cose o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini”.

Per quanto qui di interesse, la predetta enunciazione assume la veste di principio generale al quale ricorrere allorquando si discuta di lavori di manutenzione straordinaria aventi ad oggetto i balconi cosiddetti “aggettanti”. Infatti, tali beni sono ritenuti – da giurisprudenza ormai celebre e consolidata – di esclusiva pertinenza dell’unità immobiliare alla quale accedono e, di conseguenza, nella piena disponibilità del proprietario di questa. In coerenza con tale definizione la stessa Cassazione ha espressamente qualificato i suddetti balconi quali “elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato”, non costituenti “parti comuni dell’edificio” e, pertanto, di appartenenza dei “proprietari delle unità immobiliari corrispondenti” da considerarsi, quindi, “gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta dei frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati” (cfr. Cass. n. 8159 del 7 settembre 1996). Ad ulteriore supporto di quanto or ora riportato, nonché a conferma del fatto che si è configurato un vero e proprio orientamento di legittimità, può servire il richiamo ad una più recente pronuncia nella quale si legge che “i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio” (cfr. Cass. n. 6624 del 30 aprile 2012).

Alla luce di quanto precisato in merito alla natura privata dei balconi “aggettanti” va da sé che le spese per la loro manutenzione e ricostruzione gravino interamente sul proprietario dell’unità immobiliare della quale costituiscono il prolungamento; in proposito la Cassazione ha asserito, nello specifico, che non sussiste per tali tipi di balcone alcuna possibilità di interpretazione estensiva dell’art. 1125 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese dei soffitti, delle volte e dei solai, norma che invece si applica in via estensiva ai cosiddetti “balconi incassati” (cfr. Cass. n. 11155 del 24 dicembre 1994), vista la loro funzione di sostegno e copertura del piano sovrastante.

Come già rilevato innanzi, sembra evidente che dalla stessa distinzione tra parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune consegue anche l’individuazione del soggetto responsabile di eventuali danni originatisi dal distacco di porzioni di balcone o da infiltrazioni dallo stesso provenienti.

Secondo quanto finora asserito ed argomentato, in piena conformità alle pronunce della giurisprudenza di legittimità, non si può che ritenere radicalmente nulla la delibera condominiale che approvi interventi di manutenzione e/o ricostruzione sui balconi aggettanti. Se si accede a tale soluzione, laddove una delibera di tale portata fosse comunque assunta dall’assemblea di condominio, essa risulterebbe comunque inefficace (quod nullum est nullum producit effectum) e, pertanto, ineseguibile da parte dell’amministratore. La diligenza professionale dell’amministratore di condominio impone, infatti, la non esecuzione delle delibere nulle, come tali improduttive di effetti giuridicamente rilevanti. Più in chiaro, sul piano pratico, le ulteriori conseguenze della nullità giuridica di una delibera condominiale sono:

1. la totale inefficacia degli atti esecutivi posti in essere dall’amministratore in ossequio ad essa; egli, infatti, “agendo” su parti di proprietà esclusiva, risulterebbe se non altro sfornito dei poteri rappresentativi e delle attribuzioni legali di cui all’art. 1131 c.c.;
2. la impugnabilità della stessa senza limiti temporali da parte di chiunque vi abbia interesse;
3. l’impossibilità di una qualsiasi “sanatoria” o convalida della stessa, costituendo questi rimedio rispettivamente eccezionale e riservato solo agli atti annullabili.

Oltre agli aspetti che concernono l’invalidità della delibera assunta, sembra opportuno affrontare anche altri profili di estrema rilevanza per l’attività dell’amministratore; si pensi alle implicazioni che si possono verificare, in primis, rispetto al compenso straordinario dell’amministratore medesimo, ed in secundis, rispetto al recupero crediti ed alla gestione del conto corrente condominiale. Sul piano generale, occorre tener presente che la giurisprudenza si orienta nel senso di tener distinti i lavori su parti comuni da quelli sui beni comuni.

Nello specifico, con riferimento al primo profilo sopra posto in rilievo, si ricorda che la Suprema Corte, in una vicenda in cui i singoli condomini avevano sottoscritto un unico contratto di appalto, commissionando opere concernenti sia parti di loro esclusiva proprietà sia parti comuni, per un unico prezzo unico da dividere, poi, nei rapporti interni, ha negato il diritto dell’amministratore a percepire una provvigione per la mediazione prestata in relazione alla conclusione dell’operazione limitatamente alle parti di proprietà esclusiva dei condomini asserendo che per queste ultime egli risultava sprovvisto del potere di rappresentanza (cfr. Cass. n. 10419 del 23 ottobre 1997).

Con riferimento invece al potere/dovere dell’amministratore di agire per il recupero delle quote condominiali eventualmente emesse a seguito di interventi manutentivi su parti di proprietà esclusiva (quali risultano essere i balconi “aggettanti”), deve essere segnalata la recente pronuncia della Corte di Cassazione del 12 gennaio 2016 n. 305. La Suprema Corte, in questa occasione, ha statuito che deve essere revocata l’ingiunzione di pagamento per il recupero delle spese dei lavori, se l’assemblea ha deliberato la manutenzione straordinaria anche sui balconi di proprietà esclusiva, senza chiedere l’autorizzazione al proprietario. In sede di opposizione a decreto ingiuntivo, infatti, il giudice può sempre rilevare d’ufficio la nullità della delibera a fondamento del provvedimento monitorio, laddove la validità della stessa rappresenti comunque un elemento costitutivo della domanda. Più in chiaro, come si legge nella medesima pronuncia, il divieto di eccepire l’invalidità delle delibere condominiali in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, vale solo nei casi di annullabilità delle stesse, ben potendo invece essere rilevata la nullità quando si controverta in ordine all’applicazione di atti (delibera condominiale) posti a fondamento della richiesta del decreto ingiuntivo reso, la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda.

Infine, per quanto concerne gli obblighi dell’amministratore, fissati dall’art. 1129 c.c., in relazione all’utilizzazione del conto corrente condominiale, assume particolare rilevanza l’affermazione che gestione del conto stesso non debba eseguirsi “secondo modalità che possono generare possibilità di confusione fra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini”. Orbene, a ben riflettere, il pagamento di somme afferenti beni di proprietà esclusiva come parti di “quote” confluenti sul conto corrente condominiale provocherebbe un duplice effetto negativo per l’amministratore: da un lato, la deplorata confusione dei patrimoni dei condomini con la gestione condominiale, dall’altro il rischio di utilizzare indebitamente somme esorbitanti la gestione dei beni comuni con conseguente possibilità che si configuri l’illecito di appropriazione indebita di somme di denaro.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi, si condivide il monito espresso da autorevole dottrina in ordine alla necessità di tenere sempre distinte le opere relative a beni comuni e beni esclusivi dei singoli condomini. In particolare, si afferma che “sarebbe sempre auspicabile la stipula di separati contratti di appalto, uno per le parti comuni e tanti altri quante siano le proprietà esclusive interessate dall’intervento di manutenzione”; coerentemente, quindi, “l’amministratore nell’effettuare pagamenti all’appaltatore nella qualità di rappresentante del codominio per i beni comuni dovrà indicare, di volta in volta, il debito al quale riferire l’adempimento, in modo da evitare che a ciascun versamento non segua l’effetto solutorio di una delle distinte obbligazioni, spettando diversamente al condominio o al singolo condomino, convenuto per il pagamento del saldo residuo del rispettivo rapporto di appalto, provare, a norma dell’art. 2697 c.c., il fatto o parzialmente estintivo dedotto.

di Gianni Masullo

Componente CSN ANACI

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IL CORTILE PUO’ DEFINIRSI ESCLUSIVO SOLO SE RISULTA DA UN TITOLO D’ACQUISTO - CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809

Per far valere il proprio diritto di proprietà esclusiva su spazi comuni, il ricorrente deve vincere la presunzione stabilita dall'art. 1117 c.c., e dare prova di tale diritto producendo un titolo d'acquisto da cui risulti escluso il bene dalla comunione.

Dall'esame della sentenza risulta che la Corte territoriale ha esaminato tutte le risultanze dell'istruttoria ed i documenti prodotti, escludendo, con valutazione di merito logicamente argomentata, che fosse stata raggiunta anche la prova dell'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà del cortile, difettando la prova di un uso esclusivo dello stesso da parte dell'odierno ricorrente, risultando al contrario provato un accesso diretto ed un godimento ed utilizzo comune dell'area da parte di diversi condomini. La Cassazione conferma quanto argomentato dalla Corte d’appello e rigetta il ricorso.

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CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809 - cortile esclusivo? lo dice il titolo d'acquisto

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CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emili  -  Presidente   

Dott. ORILIA    Lorenzo -  Consigliere  

Dott. FEDERICO  Guido  -  rel. Consigliere  

Dott. GRASSO    Giuseppe  -  Consigliere  

Dott. SCALISI   Antonino -  Consigliere 

ha pronunciato la seguente:  

                                      

ORDINANZA

sul ricorso 28011-2013 proposto da: 

F.E., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato S. M., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato G. P; 

- ricorrente - 

CONTRO

T.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SALVIUCCI 2, presso lo studio dell'avvocato RUGGERO MARIA GENTILE, rappresentata e difesa dall'avvocato LAMBERTO FERRARA; 

- controricorrente - 

E CONTRO

T.M.C.,  + ALTRI OMESSI 

- intimati - 

avverso la sentenza n. 1078/2012 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il 03/11/2012; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/04/2017 dal Consigliere Dott. GUIDO FEDERICO.

FATTI

Con atto di citazione notificato in data 30.03.1992 F.E. convenne innanzi al Tribunale di Genova T.A. e T.M. per sentir accertare che il cortile antistante il locale magazzino, sito in via (OMISSIS) era di sua esclusiva proprietà e per sentir condannare i convenuti a cessare le turbative che gli stessi realizzavano utilizzando abitualmente tale cortile come posto auto.

I convenuti contestavano la domanda attorea ed in via riconvenzionale chiedevano la dichiarazione del diritto di proprietà dei condomini del caseggiato sito in via (OMISSIS) e via (OMISSIS) sul cortile in questione, previo accertamento del possesso ultraventennale esercitato uti domini da parte degli stessi.

Il processo veniva interrotto per la morte di T.A. e veniva riassunto nei confronti degli eredi di questi T.M.C., B.A.M. e T.M. che si costituivano in giudizio.

Il Tribunale di Genova rigettava la domanda principale ritenendo applicabile al cortile in esame la presunzione legale di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., presunzione che l'attore non era riuscito a vincere, non avendo prodotto in causa un titolo idoneo, quale l'atto costitutivo del condominio. Rigettava, altresì, la domanda riconvenzionale, ritenendo che non fosse stata raggiunta la prova del possesso esclusivo ventennale del cortile.

La Corte d'Appello di Genova confermava la sentenza di primo grado, dichiarando inammissibili, ai sensi dell'art. 345 c.p.c., comma 3, i nuovi documenti prodotti dall'appellante, in quanto non indispensabili ai fini del decidere e non dotati di evidenza probatoria assoluta. Rigettava, inoltre, le censure nel merito ritenendo che l'attore non avesse superato la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., in quanto gli atti prodotti nel giudizio non contenevano alcun riferimento alla volontà del costruttore o unico, originario proprietario di escludere il cortile de quo dalla comunione, nè risultava provato il possesso esclusivo ventennale di F.E. pur sommato a quello dei suoi danti causa.

Per la cassazione di detta sentenza, propone ricorso, con cinque motivi, illustrati da memoria ex art. 378 c.p.c., F.E..

T.M. resiste con controricorso.

Gli altri intimati non hanno svolto, nel presente giudizio, attività difensiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che la Corte ha erroneamente dichiarato inammissibili i nuovi documenti prodotti da F.E. in quanto non indispensabili ai fini del decidere, perchè ai giudizi iniziati in epoca anteriore al 30 aprile 1995, come quello in esame, trova applicazione l'art. 345 c.p.c. quale risultante per effetto della L. n. 581 del 1950, art. 36.

La Corte avrebbe quindi dovuto ammettere i documenti suddetti, senza svolgere alcuna valutazione di indispensabilità.

Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che l'art. 345 c.p.c., anche nella formulazione successiva alla novella del 1990 prevede il divieto di produrre nuovi mezzi di prova facendo riferimento esclusivamente alle prove costituende e non a quelle precostituite come i documenti.

Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che la Corte ha erroneamente ritenuto che debbano essere considerati indispensabili solo i documenti dotati di evidenza probatoria assoluta, dovendo invece tale indispensabilità essere valutata in relazione al concreto evolversi del contraddittorio tra le parti e, pertanto, nuovi documenti possono essere ritenuti indispensabili ove siano relativi a questioni su cui non vi è stato contraddittorio.

I motivi, in quanto intimamente connessi, devono essere unitariamente esaminati e sono infondati.

Occorre premettere che, secondo il consolidato indirizzo interpretativo di questa Corte, con riferimento ai processi iniziati, in primo grado, in epoca anteriore al 30 aprile 1995, trova applicazione, quanto al giudizio di appello, indipendentemente dall'epoca in cui questo si svolge, l'art. 345 c.p.c. nella formulazione precedente alle modifiche ad esso apportate dalle L. n. 353 del 1990 e L. n. 69 del 2009, sicchè le parti, in presenza di tali condizioni, possono proporre nuove eccezioni, produrre nuovi documenti e chiedere l'ammissione di nuovi mezzi di prova (Cass. Civ. Sez. 6 ord. del 07/01/2016 n. 120).

Il giudizio in esame è stata iniziato nel 1992 e pertanto la Corte avrebbe dovuto applicare l'art. 345 c.p.c. nella formulazione risultante per effetto della L. n. 581 del 1950, art. 36.

Occorre pertanto correggere sul punto la motivazione della sentenza impugnata.

Ciò premesso, risulta però che tali documenti, indicati, pur sommariamente, anche nel ricorso in esame, sono stati in ogni caso specificamente esaminati e valutati dal giudice di appello, seppure ai fini della loro indispensabilità, e la Corte territoriale ha escluso non solo la loro indispensabilità, ma anche la loro rilevanza probatoria.

Tale valutazione è condivisibile.

Ed invero la Corte d'Appello, ha correttamente escluso che i documenti prodotti in appello dall'odierno ricorrente avessero una rilevanza probatoria, in quanto l'atto di vendita ( A. - C.) dell'intero appezzamento di terreno del 10.1.1928 evidentemente nulla provava in ordine alla proprietà esclusiva del cortile condominiale, come nessun rilievo poteva avere la mappa della zona, tra l'altro riferibile al periodo 2001-2008, nè le note di trascrizione intervenute nei confronti di soggetti diversi rispetto alle parti in causa.

Tali documenti, infatti, come rilevato nell'impugnata sentenza, non hanno ad oggetto la prova richiesta ai fini di superare la presunzione posta dall'art. 1117 c.c., costituita da un titolo d'acquisto idoneo ad escludere il cortile in esame dalla comunione, vale a dire l'atto costitutivo del condominio, che, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, si identifica con il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario proprietario ad altro soggetto (Cass.11812/2011; 5633/2002; 11844/97; 9062/1994) da cui risulti che la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie cortile) sia riservata ad uno solo dei contraenti.

Con il quarto motivo di ricorso il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 345, 115, 167, 347 c.p.c. e art. 1117 c.c. deducendo che la Corte ha erroneamente valutato le risultanze istruttorie, escludendo l'esistenza di un titolo idoneo a superare la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c..

Il motivo è infondato.

Occorre premettere che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, la presunzione stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune (Cass. Civ. sent. del 23/08/2007 n.17928) e colui che rivendica la proprietà esclusiva deve superare tale presunzione fornendo la prova di tale diritto, producendo un titolo d'acquisto da cui risulta escluso il bene dalla comunione. A tal fine, titolo d'acquisto deve ritenersi, come già evidenziato, l'atto costitutivo del condominio, che si identifica col primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario ad altro soggetto (Cass. Civ. Sez. 2 sent del 27/05/2011 n. 11812).

Giova precisare che quella prevista dall'art. 1117 c.c. non costituisce una presunzione in senso tecnico ma, piuttosto, l'attribuzione legale della natura comune ai beni elencati in tale norma. Attribuzione, questa, che può essere derogata solo con patto contrario, risultante dall'atto costitutivo del condominio o con usucapione. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie, portico e cortile) risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.

Ciò premesso, la Corte territoriale risulta essersi conformata a tale indirizzo interpretativo della giurisprudenza di legittimità, poichè ha escluso l'idoneità dei documenti prodotti e delle risultanze probatorie ad escludere la natura condominiale del cortile in questione, atteso che, come già evidenziato in occasione dell'esame dei primi tre motivi, non risulta prodotto il titolo idoneo ad escludere la natura comune del bene, e cioè il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario proprietario ad altro soggetto.

Con il quinto motivo il ricorrente denuncia l'omesso esame di un l'atto decisivo deducendo che la Corte ha omesso di esaminare le circostanze emerse durante l'istruttoria orale e tutti i documenti prodotti volti a dimostrare l'intervenuta usucapione in capo a F.E. della proprietà del cortile.

Il motivo è infondato.

Dall'esame della sentenza impugnata risulta che la Corte territoriale ha esaminato tutte le risultanze dell'istruttoria ed i documenti prodotti, escludendo, con valutazione di merito logicamente argomentata, che fosse stata raggiunta la prova dell'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà del cortile, difettando la prova di un uso esclusivo dello stesso da parte dell'odierno ricorrente, risultando al contrario provato un accesso diretto ed un godimento ed utilizzo comune dell'area da parte di diversi condomini.

La ragione di censura ex art. 360 c.p.c., n. 5) nella nuova formulazione, applicabile ratione temporis, non può, invero, consistere nella difformità dell'apprezzamento dei fatti e delle prove date dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l'attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all'uno o all'altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge, in cui alla prova è assegnato un valore legale (Cass. n.6064/2008).

Il ricorso va dunque respinto ed il ricorrente va condannato alla refusione delle spese del giudizio in favore della controricorrente costituita, T.M..

Nulla sulle spese avuto riguardo agli altri intimati, non costituiti.

Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater Dpr 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio in favore di T.M., che liquida in complessivi 3.200,00 di cui 200,00 curo per rimborso spese vive, oltre a rimborso forfettario spese generali in misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, il 19 aprile 2017.

Depositato in Cancelleria il 14 giugno 2017

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IN ASSENZA DI TITOLI IL SOTTOTETTO RIENTRA TRA I BENI COMUNI - CASSAZIONE 08 MAGGIO 2017, N. 11184

In tema di condominio costituiscono parti comuni dell’edificio, «se il contrario non risulta dal titolo, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, etc., e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune». Criterio principale, quindi, è la presenza (o assenza) di titoli. Solo in difetto di questi ultimi, il sottotetto può dirsi comune, «se risulti destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune». Se, invece, l’esclusiva funzione che riveste è quella di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità, «tramite la creazione di una camera d’aria», e se non è dotato di dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo», allora può considerarsi pertinenza di tale appartamento.

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CASSAZIONE 08 MAGGIO 2017, N. 11184 - in tema di sottotetto

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CASSAZIONE 08 MAGGIO 2017, N. 11184

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

                           

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:    

Dott. BIANCHINI Bruno -  Presidente   

Dott. LOMBARDO  Luigi Giovanni  -  rel. Consigliere  

Dott. ORICCHIO  Antonio  -  Consigliere  

Dott. GRASSO  Giuseppe  -  Consigliere  

Dott. SABATO  Raffaele -  Consigliere  

ha pronunciato la seguente:                                          

SENTENZA

sul ricorso 9905/2013 proposto da: 

M.L.C., elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell'avvocato L. G., che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati M. A. D. S., A. M., V. D. S.; 

- ricorrente - 

CONTRO

CONDOMINIO, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato I. A., rappresentato e difeso dagli avvocati E. M. G. S., E. C.; 

- controricorrente - 

avverso la sentenza n. 457/2013 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 29/01/2013; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/03/2017 dal Consigliere Dott. LUIGI GIOVANNI LOMBARDO; 

udito l'Avvocato A. M., difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso; 

udito l'Avvocato S. T., con delega depositata in udienza dell'Avvocato C. E. difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso; 

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. - La vicenda oggetto della causa trae origine dai lavori con i quali M.L.C. , proprietaria di un appartamento all’ultimo piano facente parte del Condominio dell’edificio di via (omissis), occupò una parte del sottotetto del fabbricato, ponendolo in collegamento col proprio appartamento attraverso una scala interna realizzata praticando un’apertura nella soletta del detto sottotetto.

2. - La Corte di Appello di Milano, in riforma della pronuncia di primo grado, accogliendo le domande proposte dal Condominio nei confronti della M. , dichiarò la natura condominiale del sottotetto e l’illegittimità delle opere eseguite dalla M. , condannando quest’ultima alla rimozione di tali opere, al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno (liquidato in Euro 4.000,00).

3. - Per la cassazione della sentenza di appello ricorre M.L.C. sulla base di tre motivi.

Resiste con controricorso il Condominio dell’edificio di via (omissis).

La ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ..

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. - Col primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio (ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ.), per avere la Corte di Appello erroneamente interpretato gli atti negoziali prodotti (atto costitutivo del condominio, regolamento contrattuale condominiale, titoli di provenienza della proprietà della M. ), pervenendo così alla conclusione del difetto di un titolo che stabilisse la natura giuridica del sottotetto e della necessità di fare ricorso al criterio sussidiario della destinazione oggettiva del bene all’uso comune.

Il motivo non è fondato.

Va premesso che la fattispecie per cui è causa è soggetta, ratione temporis, alla disciplina di cui all’art. 1117, primo comma, n. 1 cod. civ. nel testo anteriore a quello introdotto dalla legge 11/12/2012 n. 220, a tenore del quale costituiscono parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, etc., "e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune".

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non v’è ragione di discostarsi, in tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (Cass., Sez. 6 - 2, n. 17249 del 12/08/2011). In particolare, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, cod. civ.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento (Cass., Sez. 2, n. 6143 del 30/03/2016; Sez. 2, n. 24147 del 29/12/2004; Sez. 2, n. 8968 del 20/06/2002).

Nella specie, la Corte territoriale ha fatto corretta applicazione di tali principi di diritto.

Prima i giudici di merito hanno motivatamente escluso che i titoli prodotti dalle parti attribuissero la proprietà del sottotetto alla M. . Sul punto, i giudici hanno sottolineato che, seppure dai titoli non risulta che il sottotetto dell’edificio sia di proprietà comune dei condomini, dall’atto di acquisto della M. non risulta affatto che il sottotetto sia stato trasferito in proprietà alla stessa. Le doglianze mosse in proposito dalla ricorrente si risolvono in censure di merito relative all’interpretazione di atti negoziali, interpretazione che, per pacifica giurisprudenza di questa Corte, costituisce un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità, quando - come nella specie - non risultano violati i canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui all’art. 1362 e segg. cod. civ. e la motivazione della sentenza impugnata (nella specie esaustiva: cfr. p. 2-3) è esente da errori logici e giuridici (cfr., ex multis, Cass., Sez. L, n. 17168 del 2012; Sez. 2, n. 13242 del 2010).

Una volta escluso che dai titoli possa ricavarsi la proprietà del sottotetto, esattamente i giudici di merito hanno fatto applicazione del criterio sussidiario della destinazione del bene dettato dall’art. 1117 primo comma n. 1 cod. civ. (nel testo vigente ratione temporis), ritenendo il sottotetto di proprietà condominiale per il fatto di essere destinato all’uso comune (tale uso comune i giudici di merito hanno dedotto dal fatto che il locale è costituito da un unico spazio comune compreso tra la scala A e quella B, con accesso dalla scala condominiale; e dal fatto che in esso sono collocate tubazioni condominiali, parti dell’impianto condominiale di riscaldamento centralizzato e dell’antenna centralizzata TV, nonché il vano tecnico dell’ascensore installato nella scala B).

La statuizione della sentenza impugnata sul punto è conforme alla giurisprudenza di questa Corte e risulta esente dai dedotti vizi di legittimità.

2. - Il secondo motivo - col quale si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio (ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ.), per avere la Corte di Appello omesso di dichiarare il difetto di legittimazione attiva del condominio, senza considerare che quest’ultimo aveva esercitato l’azione di rivendicazione relativamente ad una porzione di stabile esclusa dalle parti comuni - rimane assorbito nel rigetto della prima censura.

3. - Col terzo motivo, si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), per avere la Corte di Appello condannato la M. al risarcimento del danno per l’occupazione del sottotetto, in assenza della prova di qualsiasi pregiudizio economico ed erroneamente ritenendo che il danno fosse in re ipsa.

La censura non è fondata.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, condivisa dal Collegio, l’utilizzazione in via esclusiva di un bene comune da parte del singolo condomino in assenza del consenso degli altri condomini, ai quali resta precluso l’uso, anche solo potenziale, della "res", determina un danno "in re ipsa", quantificabile in base ai frutti civili tratti dal bene dall’autore della violazione (Sez. 2, n. 19215 del 28/09/2016).

Sul punto, va precisato che, a seguito della occupazione illegittima della cosa comune da parte di un condomino, le facoltà dominicali del condominio possono risultare compromesse sia per il venir meno di un pregresso godimento del bene, sia per l’impossibilità di trarre in futuro dalla res le utilità che la stessa è idonea a produrre in base a calcoli di tipo figurativo. Tale danno, qualificabile in entrambi i casi come "lucro cessante" (interrotto o impedito), in tanto ricorre in quanto la parte comune sia suscettibile di utilizzazione e sia di natura potenzialmente fruttifera, potendosi da essa ricavare una utilità.

Nella specie, la Corte territoriale si è adeguata al richiamato principio di diritto ed ha verificato la natura potenzialmente fruttifera del locale occupato dalla M. . Esattamente, perciò, ha ritenuto la sussistenza del danno in re ipsa, peraltro liquidato in misura minima, neppure contestata dalla ricorrente.

4. - Il ricorso deve pertanto essere rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

5. - Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12, applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte del ricorrente, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.000,00 (tremila) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13. 

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 16 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 8 maggio 2017

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